Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Attention Cette page affiche seulement les messages les plus réputés de la discussion.
Flèche Pour voir tous les messages et participer à la discussion, cliquez ici.

Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Pierval Santé à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

73% - 36
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

24% - 12
Je ne sais pas (avis neutre)

0% - 0
Non, probablement pas (avis assez négatif)

2% - 1
Non, certainement pas (avis négatif)

0% - 0
Nombre d’avis : 49   Avis moyen : 4,7/5 Avis positif ou avis plutôt positif

[+1]    #1 13/07/2016 15h24

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

Il n’y a pas encore de discussion sur cette SCPI (à capital variable), et je vais donc l’initier.

Pierval Santé est une jeune SCPI (créée fin 2013), qui a pour vocation d’investir dans des immeubles exploités par le secteur de la santé. Elle est gérée par Euryale AM (dont c’est la seule SCPI) et c’est La Française AM qui en assure la commercialisation.

Elle a mis en place un "comité scientifique", formé de professionnels de la santé, qui accompagne le comité d’investissement de la SCPI dans une réflexion sur les besoins immobiliers du secteur de la santé.
Cette SCPI fait chaque année une donation à l’ICM (d’un peu moins de 1% des sommes collectées, si j’ai bien compris le montant indiqué en AG).

Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Pierval Santé du 15 juin 2016 :

Environ 15 associés ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Pierval Santé le 15/06/2016. Avec les pouvoirs donnés et les votes exprimés par correspondance, ils représentaient 44% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) était atteint.

Toutes les résolutions de l’AG Ordinaire ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2015, on a pu noter :

Cette très jeune SCPI continue sa croissance. La SCPI La collecte 2016 avoisine 25 M€ à la date de l’AG (pour 66 M€ de capitalisation à cette date), laissant anticiper une collecte 2016 double de celle de 2015.

En 2016, un bien d’un peu plus de 8 M€ a déjà été acquis, et 2 autres acquisitions (pour environ 9 M€) seront finalisées sous peu.

La distribution 2016 devrait être similaire à celle de 2015 : 51.5€/part, soit 5.15% de rendement.

La SCPI souhaite utiliser des emprunts (court terme pour lisser/anticiper sur la collecte, et long terme, dans des limites raisonnables) pour surinvestir en 2016. Jusqu’à présent, trop jeune, elle n’avait pas eu accès à ces financements. Actuellement, elle a uniquement un emprunt de 3 M€ "récupéré" lors de l’acquisition d’un immeuble en Allemagne.

Des acquisitions pourront avoir lieu à l’étranger (principalement Allemagne Italie, Belgique, UK), selon les opportunités qui se présenteront. Ainsi, par exemple, en Allemagne, les murs d’une EHPAD sont loués avec un bail de très longues durées et 7-7.5% de rendement, quand en France c’est un bail 3-6-9 ans et 5-5.75% de rendement. La SdG s’appuie pour ces acquisitions sur des "correspondants" locaux à l’étranger.

La SCPI constitue une PGR (Provision pour Grosses Réparations), même si elle a principalement des baux triple net, où l’exploitant prend en charge la plupart des travaux. Il y a un petit montant des immobilisations qui est amorti dans les comptes, et correspond au bail à construction sur 50 ans d’un des immeubles acquis.

A des questions, il a été répondu que 15-20% des parts émises étaient démembrées, que la cible pour la collecte était les particuliers (même s’il y a eu quelques mutuelles au lancement de la SCPI), et qu’une distribution au sein de contrats d’AV était à l’étude.

Mots-clés : euryale, pierval, santé, scpi


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 04/02/2017 19h35

Membre
Réputation :   74  

Sur le site Le blog patrimoine j’avais trouvé cette conclusion :

LeBlogPatrimoine a écrit :

Dans quels cas les intérêts des emprunts ayant servi à l’acquisition de la nue propriété sont ils déductibles ?

Voilà qui est plus clair : Les intérêts des emprunt ayant servi à l’acquisition de la nue propriété d’immeuble sont déductibles dès lors :

   Que l’immeuble est mis en location par l’usufruitier. Les intérêts ne sont donc pas déductibles lorsque l’usufruitier occupe l’immeuble.
    Que les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi, dès lors que les revenus perçus par l’usufruitier sont imposables dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux ou à l’impôt sur les sociétés, les intérêts payés par le nu propriétaire ne sont plus déductibles.
    Que les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de parts de SCI ou SCPI ne sont pas déductibles
    Par dérogation, les intérêts restent déductibles lorsque l’usufruitier est un organisme de logement social.

Et j’ai lu plusieurs interventions sur ce forum qui allait bien en ce sens. Je suis donc surpris du message de Leo92.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 12/06/2018 08h43

Membre
Réputation :   58  

Mon commentaire sur le RA 2017 :
Pierval Santé est une jeune SCPI créée en novembre 2013. Spécialisée dans le secteur de la santé, son patrimoine se répartit géographiquement entre la France (63% dont 22% en IDF) et l’Allemagne (37%).
Euryale AM entend poursuivre une diversification géographique en 2018. Elle compte investir dans d’autres pays européens : l’Italie, la Belgique, les Pays-Bas et l’Espagne. (Ce n’est pas encore le cas au T1 2018.)
La SCPI est en forte croissance avec une collecte nette de 165 M€  (11ème collecte de l’année) ,ce qui porte sa capitalisation à 278 M€.  Avec un rythme de collecte qui s’est accéléré au T4 2017 (50 M€) et au T1 2018 (52M€), La SG prévoit une augmentation de capital statutaire de 300 M€ à 800 M€, mais souhaite maitriser la collecte à 180 M€ max, d’après cette source.
Contrairement à l’année précédente, La SCPI n’est pas en retard sur ses investissements, même si 45% des 186 M€ d’investissement ont été réalisés au cours du T4 2017. Le rendement brut moyen immédiat est de 6.92 % !
Actuellement très peu endettée (un emprunt de 30 M€ en 2015), La SCPI souhaite mettre en place un effet de levier important : à ce titre, la SG demande de passer le recours aux emprunts de 20% max de la valeur comptable à 40% de la valeur estimée des actifs immobiliers détenus en direct. (c’est beaucoup)
Le TOF perd 2% à 97% fin d’année, 97.30% au T1 2018. La gestion locative a peu œuvré , mais la SCPI étant en pleine croissance, il est prématuré de porter un quelconque jugement. Le risque locatif semble maitrisé vu la diversité des exploitants, alors que Korian concentre encore plus de 20% des loyers chez Primovie.
Le TRI 4 ans semble très faible : 1.85%. Attendons un TRI 5 ans pour comparer avec Primovie (4.41% en 2017)
Le résultat par part à 53.19€ affiche une belle progression (50€ en 2016), pourtant plombé de 0.75€ par la mise en place de la PGE (300,66 K€ au lieu de 182.7 K€ ancienne formule)
Cette année le dividende est en légère baisse à 50.50€ offrant un rendement de 5.05% (2016 : 51.50€  avec 5.15% de rendement). La SG a préféré alimenter le RAN qui atteint en cumul 4.10€ par part soit 30 jours de distribution (mon calcul), (p22 : 22 jours de distribution) . L’objectif en 2018 est de maintenir ce niveau de distribution à 50.50€ (et de gonfler le RAN).
En conclusion, la SCPI va se doter des moyens d’accélérer sa croissance : augmentation du capital statutaire mais une collecte maitrisée (délai de jouissance actuel 2 mois à augmenter si nécessaire, pas d’augmentation de prix en vue), recours à l’effet de levier, acquisitions indirectes dans le cadre d’opérations immobilières de tailles importantes, investissement en VEFA ou dans le cadre d’un CPI (contrat de promotion immobilière) ou dans tout type de fonds immobilier gérés par Euryale. Toujours d’après la source citée, Euryale envisage de créer un OPPCI. Bref la panoplie complète à disposition. A suivre donc…

Dernière modification par ddazin (12/06/2018 08h46)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 20/06/2018 23h01

Membre
Réputation :   6  

Bonjour

Voici un extrait de mes notes prises lors de l’AG du 19 juin 2018 :

~23 associés ont assisté à l’AG Ordinaire. Le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) était atteint, mais pas celui pour l’AG Extraordinaire (50%).

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2017 et du résumé fait par @ddazin, j’ai noté :

Volonté de limiter la collecte 2018 à 200M€ (à mi-juin 50%)
Par rapport au marché qui a connu en T1/18 une collecte moyenne de -47% vs 2017
cause probable IFI, flat tax PFU vs imposition revenu foncier
la SCPI à fait +50%

Particularité de la SCPI :
- partenariat avec les exploitants qui veulent externaliser l’immo (Clinique, EHPAD) ce qui permet la mise en place de baux long ferme par exemple de 12 ans + 9 ans renouvelable en France (ce que ne permet plus la loi pinel sur le bureau/commerce), sur l’Allemagne rdt > 7% avec des baux > 15 ans
- ces partenariats permettent d’acheter de l’immo non disponible sur le marché
- pas de jeton de présence pour le Conseil de Surveillance

- volonté de la SDG de surinvestir par rapport à la collecte en profitant des opportunités qui se présente
- le RAN augmente : 29 jours car pas besoin plus vu que la durée moyenne des baux est > 9 ans
- Stock de PV latente de +3,12%

- Pierval a ~20% du marché "santé" avec la faculté d’acheter des gros et petit actif

Objectif 2018 :
- conserver rendement = 5,05%
- Emprunter et anticiper les achats
- pas d’augmentation de la part, à voir en 2019
- diversification géographique : Achat vient d’être réalisé en Irlande, Rdt 6,5% triple net, bail de 25 ans
- diversification sur centre de dialyse et centre de traitement du cancer (patients au traitement long)
- VEFA = correspond à de l’endettement du point de vu comptable d’où la nécessité de monter à 40% le taux d’endettement. Volonté de conserver les emprunts sous les 20%. Meilleur moyen d’avoir un actif neuf, avec un bail longue durée cependant pas de loyer pendant la construction.
- plusieurs gros achat >35M€ ont été fait ou vont se faire d’ici fin juin

Q : la presse remonte beaucoup de problème sur les EHPAD
R : A savoir, le privé correspond moins de 25% des EHPAD, Problème surtout sur les petits EHPAD public

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 21/06/2018 03h03

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

Quelques compléments avec ce que j’ai aussi entendu lors de l’AG du 19 juin, ou sur comment je l’analyse :

- Une "force" revendiquée de la SCPI est sa capacité à trouver de bons investissements dans son domaine de prédilection (par exemple grâce à ses contacts avec des acteurs du domaine de la santé), même s’il devient de plus en plus difficile de trouver de bons biens avec des bons rendements.
- A la question "quelle est la prévision de résultats/part 2018", la société de gestion a répondu … en bottant en touche. (Mais l’analyse de la situation à fin 2017, et de ce qui s’est passé en 2018, en particulier les investissements réalisés ou annoncés, me laisse croire que le résultat net 2018 ne devrait pas être trop différent ce celui de 2017).
- L’objectif annoncé est de continuer à distribuer plus de 5% à l’avenir, ce qui semble possible avec les baux actuels, dont la durée ferme moyenne dépasse 9 ans, et les nouveaux investissements réalisés, même si le prix de la part pourrait évoluer légèrement à la hausse (en 2019) pour refléter l’augmentation des valeurs d’expertise (déjà constatée à fin 2017).

Même s’il n’y avait pas le quorum pour l’AGE,  la société de gestion a présenté les résolutions de l’AGE et leurs motivations. A ce niveau, j’ai noté :
- Pour l’évolution concernant le Conseil de Surveillance, les justifications me semblent confuses, et je trouve juridiquement très "limite" la proposition faite, alors que 3 membres du CS (tirés au sort) élus l’an passé auraient du voir leur mandat remis aux voix à l’AGO 2018 (et 3 autres à l’AGO 2019), de proposer que leurs mandats ne soient tous remis aux voix qu’à l’AG 2020. En réponse à une question, il a aussi été indiqué qu’une réflexion aurait lieu pour envisager de rémunérer les membres du CS (actuellement bénévoles, ce qui me semble un bon point), et ceci m’interpelle.   
- Pour l’évolution qui concerne la possibilité pour la SCPI d’investir sur des opérations en VEFA (lorsqu’un promoteur cède son terrain avec l’immeuble qu’il va y construire) et en CPI (lorsque la SCPI est propriétaire d’un terrain et mandate un promoteur pour y construire un immeuble), et l’intention de la société de gestion d’acquérir ainsi des immeubles neufs, ça pourrait être une bonne chose (permettant de faire de bons investissements), mais seulement si la société de gestion n’en abuse pas et prend toutes les précautions associées (en particulier s’assurer d’avoir un bon locataire avant le début de l’investissement). Idem pour la possibilité de procéder à des investissements indirects (via SCI, ou similaires). L’usage qui sera fait de ces autorisations est à surveiller (sachant que quelques autres SCPI en font un usage assez "discutable"…).   
- Pour l’évolution du niveau de dettes que la SCPI pourra contracter, il a été expliqué que le montant proposé (40% du patrimoine, ce qui est élevé pour une SCPI) permettrait de viser un endettement à long terme vers 15-25%, et que les investissements en VEFA ou CPI, juridiquement considérés comme créant de la dette jusqu’à la livraison des immeubles, gonfleraient très ponctuellement ce ratio de dettes.

En ce qui concerne

Hal2001 a écrit :

Q : la presse remonte beaucoup de problème sur les EHPAD
R : A savoir, le privé correspond moins de 25% des EHPAD, Problème surtout sur les petits EHPAD public

… je suis assez sceptique sur la réponse apportée (que je résumerais "les problèmes des EHPAD remontées dans la presse concernent surtout les EHPAD publics, et tout va bien dans les EHPAD privés"), car, à mon avis, même les EHPAD privés (et assez grand pour être "rentables") en France ont des contraintes sur leur exploitation qui peuvent les fragiliser à terme (ce qui est source de risques pour le propriétaire des murs de leurs établissements). Je connais moins la situation des exploitants d’EHPAD à l’étranger, en Allemagne par exemple où Pierval Santé a pas mal investi, et elle pourrait y être meilleure.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #6 15/04/2019 08h11

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Début 2018 l’exposition à la France était encore de 60%, les derniers investissements l’ont été surtout à l’étranger mais il y a un décalage dans le temps avant que leurs revenus atteignent la même proportion que l’ensemble du patrimoine sur une année pleine.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #7 26/04/2019 14h35

Membre
Réputation :   24  

Etant associé de cette SCPI, j’ai également voulu faire le même travail de synthèse que sur Epargne Pierre, en estimant le RN pour chaque trimestre. Voici les résultats de 2018 et du T1 2019 :
03/06/2019 : Correction d’une erreur sur la prise en compte du délais de jouissance.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16084_synthese_2018_t1_2019_pv_corrige.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16084_synthese_2018_t1_2019_pv_graph_corrige.png

Malgré un dividende stable et un taux AEM de 6.32%, le RN/part diminue depuis le T3 2018.

A mon avis, cela s’explique par l’augmentation du % des VEFA sur le T4 2018 et T1 2019 (+27%) et le court délais de jouissance (3mois). Au vu de la forte collecte cela introduit un décalage qui impactera le RN 2019.
A suivre sur les prochains trimestres.

Il ne serait pas idiot d’augmenter le délais de jouissance…

Dernière modification par Cyril440 (03/06/2019 17h54)

Hors ligne Hors ligne

 

[+6]    #8 18/06/2019 14h37

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Pierval Santé du 18 juin 2019 :

Environ 25 associés ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Pierval Santé du 18/06/2019.

Le quorum n’a pas été atteint (un peu plus de 22.5% et 16% pour l’AGO et AGE, avec les votes par correspondance, et pas assez de voix des présents pour atteindre les 25% et 50% requis) mais la SdG a déroulé l’ordre du jour, et les votes recueillis serviront lors de l’AG Mixte du 27/06 en seconde convocation.
Selon les votes déjà reçus, l’ensemble des résolutions devraient être adoptées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2018, j’ai noté :
   - la volonté de la SdG est de continuer à distribuer plus de 5% pour 2019.
   - beaucoup d’acquisitions avec des locataires considérés un peu comme des partenaires, et susceptibles d’être accompagnés sur d’autres investissements (c’est ce qui semble expliquer la capacité de la SdG pour investir l’abondante collecte).
   - rendement moyen des acquisitions à 6.10% en 2018 (contre 6.60% en 2017), et plus d’impôts payés à l’étranger, expliquent la baisse du résultat par part en 2018. (De ce que j’ai compris, cette tendance devrait se poursuivre).
   - une grande partie des acquisitions en France sont des VEFA, afin d’obtenir un rendement satisfaisant (à noter que les avances faites par la SCPI durant la construction ne sont en général pas rémunérées)
   - en 2019 la SCPI aura (a déjà eu) recours à des emprunts (en partie pour financer les VEFA, en partie pour investir un peu plus que la collecte), avec un mix entre des taux vers 1.65% (amortissable 10 ans) et 2% (in-fine).
   - SCPI non accessible via des contrats d’assurance-vie (pour éviter d’avoir à gérer un jour une cession de beaucoup de parts), mais des institutionnels (mutuelles et associations) détiennent environ 15% des parts.
   - la division par 5 du nominal de la part vise à permettre des souscriptions programmées (par ex 1 part par mois pendant X mois), demandées par des associés (par ex. jeunes, ou ne trouvant pas de financement pour des SCPI). Chaque associé devra toujours investir au moins 5000€ au départ. Ce choix (d’une part à 200€ dont 160€ de nominal) résulte du montant nominal minimum que doit avoir une part (152.45€ ou 1000Frs d’après les textes réglementaires) et du souhait d’éviter les complications juridiques liées à la décimalisation des parts (qu’a retenu Corum).
   - investissement au Canada : l’objectif est d’investir dans des EHPAD au Québec, pays solvable (AAA, population active en augmentation), marché porteur (grosse augmentation du nombre de seniors prévue sur 30 ans, murs d’EHPAD actuellement détenus par les exploitants, qui vont se concentrer et investir à l’avenir, donc voudront externaliser leurs murs), opération typique de 20-25 M€ avec 7-8% de rendement triple net avant impôts (de 25%, même convention fiscale que l’Allemagne) et des baux de 20 ans, prix d’achat et loyer négocié en €uros (le locataire assume le risque de change, sauf à la revente du bien).
 
   
L’AG se déroulait (comme les années passées) à l’ICM (leader dans la recherche sur les maladies neuro-dégénératives : Alzheimer, Parkinson, AVC, etc., reconnu comme 2ème centre de recherche au monde du domaine, alors qu’il n’existe que depuis 10 ans) à qui certains des  commercialisateurs (et associés) de la SdG versent des dons (plus de 550 k€ depuis l’origine de la SCPI, dont 168k€ en 2018, si j’ai bien compris). Une présentation des activités de l’ICM (actif de la recherche fondamentale au soin de patients) a eu lieu.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+3]    #9 24/07/2019 18h52

Membre
Réputation :   24  

Bulletin T2 dispo ici

Mon tableau actualisé :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16084_pv_t2.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16084_pv_t2_graph.png

Très bon trimestre, le rendement pondéré des acquisitions est en progression à 6,71% au T2.
La collecte progresse encore et le % en VEFA est toujours élevé.

Malgré une amélioration, le RN estimé est toujours en-dessous de la distribution. Une baisse au T3 ou T4 est à prévoir pour rectifier, même si on peut imaginer l’utilisation du RAN. Le nombre d’immeuble en construction va continuer à peser négativement (temporairement) dans le RN 2019.

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #10 29/01/2020 08h39

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   659  

La SCPI annonce un excellent TOF

Pierval Santé a écrit :

Taux d’occupation financier (%) (2) 99,03 %

Quoique si on lit la note écrite en petits caractères

Pierval Santé a écrit :

(2) Certains immeubles nouvellement acquis disposent de baux comportant un loyer progressif ou une franchise
permettant d’accompagner la montée en puissance de l’exploitation du locataire au moment du démarrage de son
activité. La prise en compte de ces mesures d’accompagnement ramènerait le TOF du 4T2019 à un niveau de 95,17 %.

C’est encore très bon, mais la communication est trompeuse …


Dif tor heh smusma

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #11 29/01/2020 09h02

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Absolument.
De la même manière que je dénonce la course au meilleur rendement faite par les SCPI en annualisant un taux, en comptant des revenus brut qu’ils soient en France ou à l’étranger sur les loyers ou plus-value, je dénonce ici la course au TOF dans laquelle s’engage le gérant Euryale qui ne respecte pas les recommandations de l’ASPIM en procédant ainsi pour la publication du TOF, qui du coup n’en est pas un.
Euryale qui est bien adhérent de l’ASPIM.

TOF ASPIM a écrit :

Sous sa responsabilité, la société de gestion peut employer un ratio complémentaire
intégrant des éléments constitutifs de la vacance financière de la SCPI. Dans ce cas,
la société de gestion :
• présente le « TOF ASPIM », calculé aux termes de la présente méthode, comme le « taux reconnu par la profession » permettant une comparaison rigoureuse entre les sociétés ;
• peut publier un ratio complémentaire, en justifiant brièvement cette publication, mais en s’interdisant en ce cas d’utiliser les termes de « taux d’occupation financier (TOF) ».

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_tof_asp.pngcalculs_aspim_tof.pdf

Le gérant n’a pas à utiliser de conditionnel, le TOF de la SCPI Pierval Santé au 31/12/2019 est bien de 95,17%.
Jamais à ma connaissance un gérant n’a, par le passé, mélangé franchise de loyer et "loyer progressif", le fait de ne pas les distinguer ne permet pas à l’investisseur d’évaluer correctement le vrai TOF.

Dernière modification par Surin (29/01/2020 09h20)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #12 30/01/2020 10h57

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

Cette SCPI publie régulièrement son BTI quelques jours avant le versement (contrairement à presque toutes les autres), lequel intervient en général vers le 31/1 (30/4, 31/7, 30/10), donc tout est "comme d’habitude".

(Le 1er paragraphe du message de Surin est à prendre au second degré).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #13 12/02/2020 15h51

Membre
Réputation :   35  

Je parle de démembrement viager comme précisé dans ma question et non de démembrement temporaire. Si c’était aussi simple je ne leur aurai pas posé la question.
Je n’ai d’ailleurs pas reçu de réponse après un premier contact par mail.

Hors ligne Hors ligne

 

[+4]    #14 19/02/2020 18h34

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

J’envisage de déposer ma candidature pour le Conseil de Surveillance de cette SCPI.
(Note : c’est bénévole, pour cette SCPI, et j’espère que ça le restera, contrairemenet à la quasi totalité des autres SCPI. Il y a aussi eu dans le passé bien moins de candidats que pour d’autres SCPI (mais j’ignore s’il y a un lien de cause à effet) donc peut-être une réelle chance…).

Si certains membres sont associés de cette SCPI, et souhaitent voter pour moi : me l’indiquer par MP en précisant le nombre de parts (je leur indiquerai mon n° de candidat le moment venu).

EDIT : Je précise qu’en cas de démembrement, seul l’usufruitier vote.
    A ce jour (1/03/2020), 26 membres se sont signalés, détenant (avec les miennes) 3478 parts/voix en tout (soit environ 0.3% des parts), sachant qu’il faudra sans doute entre 50 000 et 150 000 voix pour être élu, c’est encore loin d’être gagné…
     J’ai envoyé ma candidature, mais j’ignore si elle sera acceptée, car je n’ai que des parts en usufruit (certes sur des durées longues >10 ans).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+4]    #15 23/04/2020 19h33

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1061  

Bonjour,

Euryale a édité un 2ème communiqué (diffusé aux partenaires) le lundi 20 avril 2020 dont voici un petit résumé.

(1) Au jour de la sortie de ce communiqué, su le plan locatif, les demandes de décalage reçues, toutes classes d’actifs confondues, représentent à ce jour moins de 4% du montant annuel du loyer 2020 à périmètre constant.

> 4 Ephad en Irlande et 1 en Allemagne ont demandé un décalage du début du trimestre à la fin du trimestre.
> 4 cliniques en France ont demandé un décalage du loyer du T2 2020, sur les T3 et T4.
> Un petit nombre de médecins dans les maisons médicales.

(2) Ces demandes de décalage de loyer ne devraient pas impacter la rentabilité annuelle. Au T1 2020, le rendement servi sera de 5,00%

(3) Le TOF est en légère hausse à 99,36% et la collecte est 100% investie.

(4) A cette heure, la gestion prudente du fonds devrait nous permettre, malgré la situation exceptionnelle, d’envisager une distribution annuelle conforme aux années précédentes. Cette situation pourrait bien évidemment évoluer en fonction de la durée de la crise sanitaire.   

(5) La valeur de reconstitution sur le prix de la part est de 104,71% au 31.12.2019

-

PS : pour ceux qui l’auraient loupé, voilà le 1er communiqué en date du 23 mars 2020.

-

BONUS

Un document avec la liste complète des immeubles détenus par Pierval Santé.

Maxicool

Dernière modification par maxicool (23/04/2020 19h35)


Parrain Linxea . Yomoni . Boursorama . Vattenfall . Fortuneo . Total (105579483) . Binck . Igraal . eBuyClub . BLOG

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #16 30/04/2020 16h54

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

Le BTI est paru, et indique une distribution T1/2020 de 12.624€/part (inchangé vs T1/2019).

La collecte a continué d’être forte en T1 (121 M€, pour une capitalisation de 1 005 M€ fin mars), comme le programme d’investissement (109.7 M€) réalisé sur des biens avec un rendement brut moyen de 6.26% (c’est le même chiffre pour l’ensemble du patrimoine de la SCPI) et des baux d’une durée résiduelle ferme pondérée de 19.9 ans (c’est 13.5 ans pour l’ensemble du patrimoine de la SCPI).

L’AG ne sera pas "en présentiel".

Le BTI se termine par 4 pages "Information Covid-19", avec une analyse des impacts de la crise sur la SCPI. On peut notamment y lire

Pierval Santé présente des fondamentaux sains et solides lui conférant une forte résilience

sur le plan locatif les demandes de décalage reçues par Pierval Santé toute classe d’actifs confondues représentent à ce jour moins de 4% du montant annuel du loyer 2020 à périmètre constant. Ces mesures uniquement de décalage de loyers sont négociées pour être régularisées dès la fin de l’exercice 2020, ce qui ne devrait pas impacter la rentabilité annuelle. Cette situation pourrait bien évidement évoluer en fonction de la durée de la crise sanitaire.

Les EHPAD font face à des charges supplémentaires. Actuellement, 5 EHPAD ont demandé un décalage (de 3 mois) d’une partie de leurs loyers. A fin 2019, ce secteur représentait 54% du patrimoine de la SCPI (43 établissements fin 2019, +9 acquis en T1/2020). 
Les cliniques font face à des baisses de chiffre d’affaire plus (MCO) ou moins (SSR) importantes, conduisant aussi à des réglements différés de loyers. Il y en a 4 en France qui ont demandé un décalage du loyer T2 sur T3 ou T4.
Les maisons médicales sont pour la plupart à l’arrêt. Un petit nombre de médecins (locataires) a demandé un décalage du loyer d’avril.
Pour les autres activités de santé (bureaux et locaux d’activité) il n’y a pas eu de demandes spécifiques.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #17 04/05/2020 11h39

Membre
Réputation :   43  

Bonjour

Les 30% de retenus ne concernent que l’infime partie des revenus financiers qui composent le dividende de la scpi qui vous est versé.
Lisez bien le passage wink
Cdt

Dernière modification par eg972 (04/05/2020 11h40)

Hors ligne Hors ligne

 

[+5]    #18 21/07/2020 19h20

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

GoodbyLenine, le 19/02/2020 a écrit :

J’envisage de déposer ma candidature pour le Conseil de Surveillance de cette SCPI.
(Note : c’est bénévole, pour cette SCPI, et j’espère que ça le restera, contrairement à la quasi totalité des autres SCPI.).

Si certains membres sont associés de cette SCPI, et souhaitent voter pour moi : me l’indiquer par MP en précisant le nombre de parts (je leur indiquerai mon n° de candidat le moment venu).

EDIT : Je précise qu’en cas de démembrement, seul l’usufruitier vote.

Tous les associés ont dû recevoir le Rapport Annuel 2019 de Pierval Santé et la convocation pour l’AG, qui se tiendra le 30 juillet à huis-clos.

J’ai indiqué par MP aux (27) membres du forum qui souhaitaient voter pour moi quel candidat choisir. Si d’autres sont intéressés : me contacter par MP (cliquer sur mon pseudo à gauche de ce message, puis sur "Envoyer un message privé").

Il faut retourner le bulletin de vote très rapidement (par la Poste ou par email) : ça doit être arrivé le 28 juillet pour être pris en compte ! (il y aura sans doute une faible participation, et l’AG sera repoussée au 6 août)

Pour information, je voterai "OUI" pour toutes les résolutions, sauf la résolution 13 pour laquelle je voterai "NON" (je souhaite que le CS reste non rémunéré).
Je suis également surpris de l’absence d’une résolution donnant "pouvoirs en vue de l’accomplissement des formalités" (la société de gestion fait parfois preuve d’un peu d’amateurisme…).

EDIT : Je constate que PIERVAL SANTE m’a rajeuni d’une décennie dans la présentation des candidats. Souhaitons que les résidents et patients de leurs établissement se sentent aussi rajeunir ;-)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #19 23/07/2020 12h19

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   265  

A voté, merc.i à vous de nous représenter.


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #20 31/07/2020 16h45

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   642  

dfranck a écrit :

A noter, c’est la seule SCPI qui est exclue de l’offre promotionnelle de Moniwan.

Moniwan appartient à La Française AM (qui appartient au Crédit Mutuel) et distribue exclusivement les SCPI de La Française avec une réduction qui s’avère plus rémunératrice pour eux que de devoir payer le réseau (Crédit Mutuel ou CGP indépendants).

Pierval Santé est la seule SCPI distribuée par Moniwan qui ne soit pas à La Française, il ne sont plus que distributeur, ceci explique cela.

Avis perso : ne pas se laisser impressionner par la secondaire réduction immédiate de Moniwan mais bien analyser la qualité intrinsèque des SCPI gérées par La Française, sa gestion.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #21 07/08/2020 13h11

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

GoodbyLenine, le 06/08/2020 a écrit :

Je n’ai pas été élu au Conseil de Surveillance de cette SCPI.

Un peu plus de détails :
   - quorum vers 24%, environ 255 000 voix exprimées et 991 000 non exprimées.
     (c’est beaucoup de voix exprimées, vu les dates et délais pour voter : 10 jours fin juillet…)
   - toutes les résolutions ont été adoptées à plus de 99%, sauf la 9 (augmentation du délai de jouissance) adoptée avec 92% et 13 (rémunération du CS) adoptée avec 96%.
   - 9 membres du CS élus (#7,12,18,2,4,15,16,10,13) avec entre 102 318 et 126 232 voix, les 12 autres candidats ont eu entre 5 348 et 35 485 voix.  (Il est possible qu’un "bloc" de gros associés, détenant environ 100 000 voix, ait fait tout seul le résultat; j’ai déjà vu ceci par 5 institutionnels dans une autre SCPI (bancaire) où j’avais eu accès aux bulletins de vote).

(Prochaine élection du CS : en 2023, mais au vu des résultats, il semble assez inutile de se présenter comme candidat "indépendant")


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #22 07/08/2020 19h12

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

Les résolutions figurent dans le Rapport Annuel (voir message #158).
J’ai interrogé la société de gestion pour avoir les résultats des votes de l’AG du 6/8.
Je suppose qu’ils figureront aussi dans le prochain bulletin d’information.

La résolution sur le changement de délai de jouissance était une régularisation de ce qui a déjà été mis en place depuis le 1er novembre 2019 (à savoir : jouissance au 1er jour du 5ème mois suivant la souscription).

Neuvième résolution :
L’Assemblée Générale Ordinaire, avoir entendu lecture du rapport de la Société de Gestion, approuve l’augmentation du délai d’entrée en jouissance des nouvelles parts souscrites mis en oeuvre à partir du 1er novembre 2019. Depuis cette date, les parts souscrites entrent en jouissance au 1er jour du 5ème mois suivant la souscription, contre le 1er jour du 3ème mois souvent la souscription précédemment.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #23 26/11/2020 21h17

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   217  

Une réponse partielle peut être apportée par l’analyse du du tableau "Evolution des résultats en euros par part en jouissance" - page 24 du rapport annuel 2019 qui permet de mesurer le rapport entre les produits et les charges.

Le résultat net représente environ 80% des produits de la SCPI (entre 77,83 % et 83,41 % pour les années 2015 à 2019).

Sur cette base, un TAEM de 5,63% correspond à un rendement net de 4,5 %, inférieur au taux de distribution actuel.

Partons sur un exemple :

A fin 2019, parc de 100 rapportant 6,31 % brut (5,05 % net)
Achats 2020 : parc de 20 rapportant 5,63% brut (4,5 % net)

On arrive, à fin 2020, à un rendement de (100*0,0505 + 20*0,045)/120 = 4,96 %

Bien entendu, le calcul est simplifié, certaines charges ne sont pas proportionnelles, il y a l’effet des intérêts, de la date des achats…, mais le rendement décroit d’autant plus vite que la collecte est importante…

La baisse s’arrêtera soit par absence de collecte soit par entrée de biens rapportant exactement autant que le reste du parc.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (27/11/2020 07h30)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #24 29/01/2021 07h53

Membre
Réputation :   2  

L’explication ci dessous à la baisse des acomptes :

pierval santé Archives - Pierrepapier.fr du 17/11/2020 :

Un portefeuille majoritairement situé hors de France
Et désormais majoritairement situé hors de France. L’Hexagone ne pèse plus en effet que 38% du portefeuille. Les acquisitions déjà engagées – promesses de vente signées – devraient encore diminuer sa part relative. Cette montée en puissance des actifs européens a une conséquence qui pourra apparaître déroutante aux souscripteurs de Pierval Santé : une diminution de leurs dividendes… Depuis le deuxième trimestre, l’acompte sur dividende de la SCPI est en effet passé de 16,624 € par part à 12,48 € par part. Une baisse qui ne résulte pas d’un quelconque problème de recouvrement des loyers. Au contraire, la SCPI a amélioré ses ratios dans ce domaine. Au début du premier confinement, les demandes de report de règlement non régularisés estimées étaient déjà faibles : 4% des loyers 2020. Fin septembre, la réalité est plus optimiste. Ces demandes de report ne représentent plus que 0,7% des loyers annuels…

Une baisse des dividendes en trompe-l’oeil
La réduction de l’acompte sur dividende résulte effectivement de la part importante prise par les loyers d’origine étrangère dans les revenus de la SCPI. Dans son bulletin du 2e trimestre, David Finck, le directeur général d’Euryale Asset Management, donne l’explication. Cette hausse relative a notamment pour conséquence « de diminuer le résultat distribuable de Pierval Santé ». Pourquoi ? Car ce résultat distribuable est de plus en plus « minoré des impôts relatifs aux revenus locatifs étrangers que votre SCPI acquitte pour vous », précise David Finck. C’est donc en raison du « poids croissant de cette fiscalité étrangère » que la société de gestion a décidé de minorer les prochains acomptes sur dividendes. Une mauvaise nouvelle pour les souscripteurs ? Pas du tout, rassure Euryale AM.

L’effet fiscal des revenus de source étrangère
Car, rappelle-t-elle, « grâce aux conventions fiscales bilatérales entre pays européens », l’impôt acquitté à l’étranger est « moins lourd que l’impôt français. Et exonéré de prélèvement sociaux ». En conséquence, les souscripteurs percevront un revenu, après paiement de leur fiscalité personnelle, « plus élevé que les années précédentes »… Pour mémoire, en 2019, Pierval Santé affichait un taux de distribution sur valeur de marché « officiel » (TDVM) de 5,05%. Un ratio qui grimperait à 5,34%, si l’on retranchait les impôts payés à l’étranger par la SCPI. Et donc plus proche du véritable rendement net de fiscalité servi aux souscripteurs. Pour 2020, la société de gestion n’a pas révisé ses objectifs de distribution. Son taux DVM devrait rester autour de 5%.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #25 19/02/2021 10h32

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

LFAM = La Française Asset Management
PP = Plein-propriétaire (edit) mais aussi Personne Physique dans le message page précédente.
PMO = Project management office
Le Project Management Office est un concept anglo-saxon repris en France le plus souvent sous les lettres PMO, plutôt que par sa traduction « Bureau de gestion de projets » ou son nom anglais.
www.google.com/search?q=PMO&rlz=1CA … p;ie=UTF-8
Mais je ne vois pas le rapport, on peut supposer que Sisco parlait de "personne morale" en opposition à personne physique.

En fin de compte un non-événement cette mesure qui ne devrait pas changer grand chose.

Dernière modification par Surin (19/02/2021 15h30)

Hors ligne Hors ligne

 

Attention Cette page affiche seulement les messages les plus réputés de la discussion.
Flèche Pour voir tous les messages et participer à la discussion, cliquez ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur