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Favoris 2    #1 01/01/2021 15h28

Membre
Réputation :   32  

Bonjour à tous

Suivant l’exemple d’Adrien55, je partage mon expérience de gestion d’un portefeuille de SCPI détenues exclusivement en usufruit, dans une société à l’IS.

Quelques considérations préalables :

- l’enveloppe mobilisée :  188 k€

- pas d’emprunt, seule la trésorerie de l’entreprise est mobilisée

- la nue-propriété est détenue : soit dans une SCI familiale à l’IR, soit par des tiers. Le choix est fait au cas par cas selon la qualité des produits, les quotes-parts NP/US, et … la disponibilité effective de contreparties en NP.

- deux paramètres viennent mécaniquement plomber la rentabilité des produits et privilégier une détention longue :
> le délai de jouissance, compris entre 3 et 6 mois
> les frais de souscription (entre 9 et 12% TTC)
Pour neutraliser leurs effets, j’ai choisi uniquement des durées de démembrement comprises entre 5 et 10 ans.

- le DVM a été estimé à partir des distributions réelles de 2020, dites levier car calculées par rapport au montant de l’US et non de la pleine propriété de la SCPI. C’est ce qui explique que le "DVM équivalent" est calculé à partir du levier de distribution, et non l’inverse. Cette référence prise en année covid devrait, espérons le, constituer un scénario pessimiste.

- deux titres très impactés par le covid viennent méchamment plomber la performance d’ensemble : Atream Hôtels et Cap’Hebergimmo. J’ai conservé dans les simulations des hypothèses très défavorables pour ces deux titres, y compris sur une durée de 8-9 ans. Elles seront réactualisées quand on y verra plus clair.

- les résultats sont présentés par recalcul du TRI brut sur chacun des produits, et par un calcul de TRI net tenant compte de la fiscalité (IS 15%) et de l’amortissement des titres (100% des titres sont amortissables sur la durée de détention et viennent donc réduire le bénéfice imposable).

Si le scénario se vérifie dans la durée, le portefeuille génèrera une rentabilité nette (après IS) de 4.45%.

Dernière modification par Politok (01/01/2021 15h30)

Mots-clés : démembrement, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit


Mes portefeuilles : SCPI en usufruit, crowdlending

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#2 01/01/2021 18h27

Membre
Réputation :   10  

Bonjour,

Quel est la différence entre total atemporel et scénario temporel?

Dans votre calcul de l’IS avez vous bien tenu compte du fait que les revenus étrangers sont déjà imposés dans les pays d’origine et génèrent un crédit d’impôt.

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#3 02/01/2021 13h09

Membre
Réputation :   32  

Bonjour Wounka

Le total atemporel est une extrapolation : il est calculé comme si tous les investissements étaient déclenchés à la même date et s’intéresse à la rentabilité sur les années communes des lignes, soit 5 ans (donc le TRI des produits sur 10 ans est réutilisé à l’identique sur la durée de 5 ans).

Le total temporel tient compte de la réalité des flux financiers sur la période de 10 ans.

Considérant les crédits d’IS issus des revenus déjà imposés à l’étranger, je n’en tiens pas compte car l’information est difficilement consolidable. Mais vous avez raison, cela devrait améliorer légèrement la rentabilité globale (l’exposition étrangère du portefeuille est limitée).


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