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#26 05/02/2020 18h12

Modérateur
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Jusqu’à présent Immorente (SCPI de commerce) semble bien senti sortir….


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#27 05/02/2020 18h56

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Je pense que le "souci" est trop anticipé et exagéré a la fois. Si, comme on l’entend souvent, internet mange les commerces, ce ne sera pas soudain, les usages ont changé un peu et continueront sans doute, mais je ne vois pas un changement fondamental et important comme prevu.
Les gens auront toujours besoin de sortir, les courses et shopping sont un loisir melé d’habitudes meme pour les enfants. Le temps qu’on y consacre va plutot avoir tendance a augmenter en france via la baisse globale a long terme du temps de travail, et la démographie augmente un peu il me semble. Et au pire, si cela évolue autant que prédit,  cela induit + de garages, d’entrepots, de points de services, et puis les surfaces peuvent se relouer, s’adapter meme si elles doivent changer de business.
Que sont devenus les petites epiceries, boucheries, cordonniers, fleuristes…ces surfaces ne se louent-elles plus ? Et par exemple les magasins de vente de meubles, qu’on pouvait penser ne pas survivre a internet, ne se sont-il pas adaptés en ligne ?
Pour les petits commerces alimentaires de quartier, le + gros n’a t’il pas déja été fermé ?
Je me trompe peut-etre sur certains points, mais j’y vois plutot de petits inconvenients que de gros, pouvant etre en grande partie corrigés par anticipation et adaptation, pas la marée de désertification annoncée.
Je pense que la qualité de l’equipe dirigeante d’une SCPI est un facteur + important que celui que vous evoquez.

Dernière modification par colia (05/02/2020 20h27)


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[+1]    #28 20/02/2020 18h37

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Le rapport du t4 est sorti.

Je trouve très curieux le montant au m² des acquisitions

3 exemples :

DIJON (21) – 85-87, RUE DE LA LIBERTÉ 3 898 688 € 607 m2 = 6400 € /m²
PORTEFEUILLE DE 3 LOTS COMMERCIAUX (VIA
UNE SCI GÉRÉE PAR PREIM) – AMIENS (80) 17 210 590 € 3 477 m2 = 4 950 € /m²

PORTEFEUILLE DE 5 LOTS COMMERCIAUX
RÉPARTIS DANS 3 VILLES
(LE MANS, LA ROCHELLE, ANNECY)
17 537 626 € 1 618 m2 = 10 800 € /m²

De même j’ai retrouvé un paquet de bien acquis relativement récemment à plus de 6000 € /m² en province (dijon, Troyes…)

Je ne vois pas ce qui explique ces prix d’acquisition qui me semblent extrêmement élevés

De plus, les loyers envisagés sur les surfaces vacantes me semblent bien excessifs, par exemple Belfort, Troyes, à 300 € /m², Metz à 540 € /m²…

Personnellement, devant le doute, je vais éviter cette SCPI, mais je suis curieux de savoir si vous avez des explications à ces montants.

Dernière modification par Armand (20/02/2020 18h37)

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#29 20/02/2020 19h51

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Vous auriez des éléments de comparaison à proposer…
Pour ma part, je suppose que le prix d’achat est en adéquation avec les loyers que la société de gestion espère tirer de la location, loyers qui doivent beaucoup dépendre de la situation précise du bien. Néanmoins, concernant les loyers, rien n’est précisé dans le bulletin trimestriel donc difficile de se faire une idée précise sur les dernières acquisitions (un rendement acte en main par exemple serait le bienvenu).

Concernant les loyers des locaux vacants, sur une même ville, l’éventail est très large suivant la localisation exacte du bien (et probablement aussi suivant le type de commerces). Si j’essaie Metz, un des premiers liens tombés sous google ici m’annonce des loyers compris entre :
37€/m2/an et 823€/m2/an avec une moyenne à 216… 540 est donc dans la fourchette mais assez sensiblement au-dessus de la moyenne…
Je ne connais pas Metz mais le 55 de la rue Serpenoise me semble assez central donc le 540€/m2/an pourrait s’expliquer.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (20/02/2020 19h51)

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#30 20/02/2020 21h10

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Merci pour ces éléments qui sont loins d’être rassurants pour moi.

A titre de comparaison il est possible par exemple de regarder les rapports annuels ou trimestriels de Epargne Pierre bulletin T4 2019, on y voit bien que le prix des commerce acquis est largement inférieur.

Par ex à Montpellier 128, avenue de Fès 8,6 M€ pour 4472 m² = 1973 € /m².
Idem chez Immorente, Bulletin T4 2019  22-26 Avenue Paul Vaillant Couturier
1 à 13 allée du Belvédère - Romainville (93) 15 400 000 € pour 4039 m² = 3812 € /m², en IDF

Il est également possible d’aller sur leboncoin ou équivalent et de regarder le prix des annonces des commerces, on voit bien que dans des villes moyennes type Troyes / Belfort etc, le prix des commerce n’est pas du tout de 6000 € /m² mais plutôt de 1000 à 3000 € /m². Cela peut-être corroboré avec DVF même si les informations fournies dessus sont lacunaires.

Il se trouve que j’ai regardé précisement où se situent les acquisitions à Troyes belfort, dijon etc (en fait je regardais surtout pour voir s’il n’y avait pas des erreurs sur les surfaces…, elles auraient pu être sous-estimées, seule explication valable pour moi) , et ce n’est pas du tout des zones où le commerce est à 6000 € /m², dans ces villes il n’y a de toutes façons aucun endroit à ces prix.

Je doute très fortement de la pertinence du lien donné, par exemple sur le loyer maxi donné pour Metz qui me semble énorme, un taux de capitalisation de 5,5 % considéré comme logique pour du prime dans une grande (toute proportions gardées) ville du grand est [édition : ceci est valable pour du bureau, pour du commerce c’est en fait un peu moins, cf rapport annuel PFO2 de 2018*]  nous donnerait une valeur délirante de +- 16 460 € /m². Et il est absolument impossible que du prime à Metz soit à 20 % de taux de capitalisation, seul montant qui nous ferait commencer à arriver à une valeur raisonnable pour un truc tip top (4000 € /m²).

Pas plus tard qu’il y’a 4 jours Scpirentier s’inquiétait d’une acquisition chez EFIMMO à Metz à 3300 € /m² dans 2 immeubles dont le platinium à Metz, 2 immeubles très bien situés, dont j’ai trouvé une annonce de location de BNP Real estate à 180 € /m², nous amenant à un rendement de 5,5%  , tout ça est parfaitement en phase avec le marché et logique, SCPIrentier ayant des craintes non fondées d’après ces éléments. => ceci est un couple de valeur + rendement parfaitement logique et cohérent [edition : ceci étant dit, c’est du bureau, le bureau dispose d’un rendement supérieur au commerce], ce n’est pas du tout le cas sur les éléments que j’ai cités plus haut à propos des acquisitions de patrimmo co.

*

PFO2 a écrit :

En régions, les taux « prime » en bureaux ont connu des
baisses significatives en 2018 sur la majorité des marchés.
Le nouveau taux « prime » en bureaux s’élève, par exemple,
à 3,85% pour un programme neuf à Lyon, dans le quartier
de Gerland. En Commerce, le taux s’est compressé à 2,50%
cette année. Des baisses ont également été constatées en
Logistique et en Activité, avec des taux "prime" atteignant
respectivement 4,75% et 5,40% ; ces taux pourraient davantage se contracter dans l’année à venir

Dernière modification par Armand (21/02/2020 20h39)

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#31 20/02/2020 21h54

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Pour Dijon, il s’agit d’un des endroits les plus cossu pour du commerce, plein centre ville, à coté de la mairie, dans une rue piétonne.

Cependant, pour de l’immobilier résidentielle, je n’achèterais pas au delà de 3500€ du m² à cette adresse. A ce prix là, j’exigerais un bien sans travaux et avec beaucoup de cachet.

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#32 20/02/2020 22h05

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Effectivement, d’ailleurs globalement les biens que j’ai pu regarder sont extrêmement bien situés.

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[+1]    #33 21/02/2020 00h39

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Armand a écrit :

Je doute très fortement de la pertinence du lien donné, par exemple sur le loyer maxi donné pour Metz qui me semble énorme, un taux de capitalisation de 5,5 % considéré comme logique pour du prime dans une grande (toute proportions gardées) ville du grand est nous donnerait une valeur délirante de +- 16 460 € /m². Et il est absolument impossible que du prime à Metz soit à 20 % de taux de capitalisation, seul montant qui nous ferait commencer à arriver à une valeur raisonnable pour un truc tip top (4000 € /m²).

D’après le RA 2018, le 54 rue Serpenoise à Metz a été acheté 6.316M€ pour 750m^2 soit un prix de 8420€/m^2 fin 2016.
Le même jour, la SCPI a signé un autre commerce à Metz, probablement nettement moins bien placé, pour 700,5k€ et 450m^2 soit un prix de 1555€/m^2.
Donc les prix peuvent bien largement varier suivant la localisation et le type de commerces dans une même ville.

Par ailleurs, je ne suis pas sûr que le bon coin soit le site idéal pour juger des ventes immobilières des commerces les plus cossus d’une ville, même de province…

Enfin, je ne suis pas un professionnel de l’immobilier commercial, donc mes commentaires sont d’une valeur toute relative ;-).

EDIT : en complément, Patrimmo Commerce possède déjà un bien à Dijon, rue de la Liberté, acheté en 2016, le montant de la transaction était de 1.766M€ pour 150m^2, soit un prix au m^2 qui va vous faire frémir : 11770€/m^2.

EDIT 2 : en bonus, je suis aller voir dans le rapport d’Immorente si l’on pouvait trouver des biens comparables :
* sur Dijon, Immorente possède 2 commerces mais aucun n’est rue de la Liberté, donc ce n’est pas totalement probant;
* sur Metz, par chance, Immorente possède des biens au 61/63 rue Serpenoise, acquis en Septembre 2014, la comparaison devient donc plus raisonnable : coût d’achat : 17M€ pour une surface de (899+1114+803)=2816m^2 soit un prix au m^2 de 6035€/m^2. Cela est plus raisonnable que le prix indiqué pour Patrimmo Commerce mais bien supérieur aux 4000€/m^2.
* sur Troyes, Immorente et Patrimmo Commerce possèdent des biens cours Emile Zola achetés à 1 ans d’écart (2014-2015) et situés respectivement au 123 et au 99, Immorente a payé 1.05M€ / 112 m^2 = 9375€ / m^2 et Patrimmo Commerce 2652M€ / 611m^2 = 4340€ /m^2… Cette fois, avantage apparent à Patrimmo Commerce mais en même temps, je ne sais pas ce que sont exactement les m^2 indiqués.
* je n’ai pas poursuivi pour Belfort…

EDIT 3 : voilà ce que disait le BT4 2016 au moment de l’acquisition de la plupart des biens en question :

Patrimmo Commerce dans son communiqué a écrit a écrit :

C’est au cours de ce dernier trimestre que l’investissement le plus important de l’année a été conclu, pour un montant de 39 millions d’euros. Il s’agit d’un portefeuille de 35 commerces de centres-villes répartis sur tout le territoire français. Les communes d’implantation disposent d’une zone de chalandise conséquente, adossée à une aire urbaine (Bordeaux, Metz, Nancy, Perpignan…). L’ensemble des actifs sont intégrés au cœur des dispositifs commerciaux piétonniers/semi-piétonniers de ces villes et bénéficient donc tous d’emplacements dits "numéro 1". Le portefeuille offre une diversification tant géographique que par surfaces d’exploitation. La majorité des commerces sont loués à des enseignes nationales et internationales telles que Yves Rocher, Armand Thierry, Jules, Etam, Pimkie, Sephora, Orange.

La surface totale achetée était un peu inférieure à 6000m^2 (pour 39M€).

Dernière modification par cat (21/02/2020 09h52)

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#34 21/02/2020 20h24

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Merci pour ces éléments. Concernant le  54 rue Serpenoise à Metz l’écart de prix en défaveur de patrimmo peut déjà s’expliquer par l’effet surface, surface achetée bien plus grande que l’acquisition d’Immorente, donc logiquement hausse du prix au M².

Suite à votre message, et après avoir regardé DVF et également vu que patrimmo arrive à louer (cf rapport annuel 2018 de patrimmo) un bien 462  € /m² à Nancy…

…J’en tire 2 conclusions

1) Il n’y a pas que patrimmo qui achète à ces prix là mais aussi immorente, et probablement d’autres du coup
2) Il existe un micromarché de commerce sur les localisations hyper-hyper centre des villes moyennes (et sûrement pour les plus grandes également), comme si ce marché n’était pas comparable avec les autres commerces de la même ville et même du même secteur géographique (par ex un cercle d’un 1 km). Et il semble que ce marché soit beaucoup, beaucoup, plus cher que le résidentiel, y compris celui des mêmes bâtiments. Je ne pensais pas qu’il pouvait exister à ce point un micromarché totalement décorrélé des autres catégories (résidentielles, même dans la même rue les appartements sont beaucoup moins chers) et de la même catégorie (commerce) à 2 rues d’écarts…

Au final, c’est donc rassurant.

Dernière modification par Armand (21/02/2020 20h33)

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#35 21/06/2020 10h15

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Pour les personnes intéressés, le rapport annuel 2019 est disponible depuis quelques temps.

Quelques éléments après parcours de ce rapport :
* 103M€ de collecte pour 102M€ d’investissements droits inclus : l’investissement principal a été un portefeuille de commerces hollandais (pour 33M€), le reste des investissements est constitué de commerces en région à l’exception d’un situé à Paris. La diversification dans les bureaux est actuellement un peu inférieure à 8%;
* le TOF au 21/12/2019 était à 91.9% donc en légère hausse par rapport à 2018 (TOF moyen sur l’année : 92.3%). NB : les actifs vacants signalés ne sont toujours que des commerces… on retrouve malheureusement un certain nombre d’adresses communes avec le RA 2018;
* l’endettement est en hausse à 221M€ (ratio d’endettement d’un peu plus de 26%, voir p.15);
* le résultat est stable par rapport à 2018 (9.05€/part contre 9.04€) ce qui a permis à la SCPI de proposer une distribution de 9.08€/part cette année. A noter que pour garantir la distribution (p.30) :

Primonial REIM a écrit :

Afin d’accompagner le développement de la SCPI Patrimmo Commerce, la Société de Gestion a décidé d’abandonner exceptionnellement une partie de sa rémunération 2019 pour un montant de 750 000,00 euros HT. (il reste à peu près 2.5M€ HT de rémunération pour la société de gestion).

* la valeur de reconstitution est en baisse à 198.37€/part (réalisation 169.31€/part).

Mon avis rapide :
* les investissements de l’année semblent pertinents… mais il va falloir regarder sur 2020 comment la SCPI (et ses locataires) aura absorbé la crise sanitaire;
* le TOF est toujours inquiétant pour une SCPI aussi jeune et je ne suis pas sûr que cela puisse grandement s’améliorer cette année.

PS : le BT 1T 2020 étant disponible depuis courant mai, on peut ajouter les quelques éléments suivants :
* distribution de 2.21€/part (contre 2.27 au 1T 2019);
* collecte de 18M€ au mais aucun investissement;
* le TOF était remonté à 93.2% à la fin du 1T mais il va falloir attendre la suite de l’année.

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[+1]    #36 13/07/2020 10h17

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Lors de l’émission "Et + encore" diffusée le 10/07 où s’exprimaient 4 représentants de société de gestion (G. Frappet/Primonial REIM, Eric Cosserat/Perial AM, M. Bertrand/La Française AM, J.M. Coly/Amundi Immobilier) pour faire un bilan du S1 2020, G. Frappet a donné quelques éléments sur les SCPI de Primonial et tout à l’air bon sauf pour Patrimmo Commerce :

G. Frappet (dans l’émission vers 2min20s) a écrit :

(Au 2T), on a encaissé plus de 90% des loyers (quittancés) sur la totalité des classes d’actifs et on a "superforme" sur le commerce où les encaissements sont de 50% et non pas de 30% comme nous l’avions prévu […]

Un peu plus loin dans l’entretien, il ajoute :

G. Frappet (dans l’émission vers 28min) a écrit :

L’objectif (au T3-T4), c’est d’avoir une distribution non impactée par le COVID […] à l’exception de Patrimmo Commerce où nous distribuerons ce que nous aurons encaissé. Et aujourd’hui, les analyses qui sont les miennes indiquent une distribution comprise entre 2.85 et 3%, sur cette SCPI.

Visiblement, pas de bonne surprise à prévoir sur Patrimmo Commerce.

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#37 02/09/2020 13h14

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Bonjour à tous,

Une petite question pour les détenteurs (ou connaisseurs) de la SCPI Patrimmo Commerce : je dispose de quelques parts via une AVIE Fortuneo et je n’ai plus de distribution depuis fin juin (sachant que je n’ai pas de souci de versement avec d’autre SCPI de Primonial).

Est-ce que tout le monde est dans le même cas ? En lien avec le message précédent qui annonce que ne sera distribué que ce qui est encaissé ?

Merci à vous pour vos retours.

Cordialement,
Matt

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[+1]    #38 02/09/2020 13h22

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Le bulletin 2T 2020 annonce une distribution de 1.20€ / part donc, comme prévu, en diminution sensible par rapport au trimestre précédent et à l’an dernier.

Dans certains contrats d’AV, il me semble qu’il distribue mensuellement une avance et qu’il régularise à la fin du trimestre… Peut-être que pour ce trimestre, n’y avait-il aucun supplément à reverser (et que l’assureur a même régularisé sur plusieurs mois).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (02/09/2020 13h25)

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