Iroko Zen : vos avis sur cette SCPI (Iroko)

Bon et bien je m’auto répond… j’ai réussi à avoir les détails.

Iroko Zen est donc disponible sur le contrat Unep Evolution :
Assureur : Prepar Vie (filiale de la BRED banque populaire)
Frais sur versements : 0%
Frais de gestion : 1% 💩
Minimum d’investissement : 40 000€ (Iroko Zen 50% du contrat) 😮
L’ensemble des caractéristiques sont détaillées dans la note d’informations : https://www.unep-partenaires.fr/wp-cont … lution.pdf

Je rêvais d’un partenariat avec Spirica, et bien c’est totalement loupé… 😢

Dernière modification par Yannick2B (09/11/2023 21h58)

Iroko Zen c’est plutôt actuellement composé de 60% d’étranger, donc la fiscalité sur les 40% d’immobilier Français est loin d’être négligeable.

Et de toute façon, même avec des SCPI 100% étrangères tel que mes Corum, il ne faut pas croire qu’on ne paye que les impôts étranger. Certes on n’a pas à payer les prélèvements sociaux, mais au final les impôts Français me retiennent environ 10% de mes loyers perçus (déjà imputés des impôts étranger).
Sans compter qu’avec une bonne enveloppe fiscale AV tel que Spirit (0,5% de frais de gestion), il n’y a pas de délais de carence et on a la liquidité garantie par l’assureur.

Donc oui, pour moi, pouvoir prendre de l’Iroko Zen à travers une AV aurait été une très bonne nouvelle pour jouer au maximum les intérêts composés sur le long terme…

En attendant je me contente de Remake Live en AV, qui est une excellente SCPI (jusqu’à maintenant…).

Dernière modification par Yannick2B (09/11/2023 21h57)

Iroko Zen c’est une jouissance au premier jour du quatrième mois suivant la souscription. Et 3 mois cela représente 1,5% de rendement (si on considère un rendement de 6% par an).
Soit 3 ans de frais de gestion gratuit (pour un linxea Spirit) ! C’est très loin d’être négligeable…

De plus, aucun impôt à payer tant que l’on ne sort pas de l’AV (effet boule de neige garantie). Alors qu’en direct, Iroko Zen c’est au strict minimum 25% d’imposition sur les loyers (et si l’on est dans une TMI à moins de 30%). Certes c’est moins que pour une SCPI 100% Française, mais quand même…
Et si on est dans une tranche supérieure au 30% c’est même pas la peine d’y penser, il vaut mieux les Corum dans ce cas.

Sachant que le marché Français semble de plus en plus intéressant d’après Iroko Zen, donc il ne sont pas prêt à quitter les environs de 60% d’étranger… ils vont peut être même se renforcer sur la France.

Il n’y a pas photo, soit une SCPI est 100% étrangère et dans ce cas, oui, il peut être plus intéressant de la prendre en direct, mais tant qu’on est à moins de 80% d’étranger, dans tous les cas c’est plus intéressant de la prendre à travers une AV (surtout avec une TMI supérieure ou égale à 30%).

Pour ce qui est de la liquidité garantie par l’assureur à travers une AV, regardez juste l’exemple de ce qui se passe actuellement : aucun soucis pour arbitrer à travers une AV, mais alors absolument aucun… alors que la liquidité en direct est actuellement plus que tendue. CQFD

Et pour finir, Remake Live c’est bien 100% des loyers qui sont reversés chez Linxea Spirit ou même meilleurtaux Liberté Vie.

Dernière modification par Yannick2B (10/11/2023 15h38)

"où avez-vous lu que la position France à vocation à augmenter" : j’ai simplement suivi le dernier webinaire…

Et je persiste : ce que je dis est vrai. C’est votre approche et votre perception qui sont erronée.
Après libre à vous d’être un collapsologue et de croire à un effondrement.

PS : Merci pour votre accueil et votre agressivité. Ca donne envie de partager avec vous

Dernière modification par Yannick2B (10/11/2023 15h44)

Yannick,

Oui faites un minimum d’effort pour vous présenter, c’est une des règles du forum.

Je confirmes que le délai de jouissance est bien de 3 mois et non 4.

Vous êtes un inconditionnel de l’AV, c’est normal, c’est (ou c’était ?) le placement préféré des Français.
Probablement que cette enveloppe fiscale est parfaitement adapté à votre profil (que l’on ne connait pas), que vous avez tout calculé et que tout est optimum.

Alors oui avec un rendement de 6% ou plus, peut être que vous êtes gagnant en détenant vos parts en AV mais :

* les 6% ne seront peut être pas éternel. D’ailleurs vous aurez pu lire très souvent ici que les jeunes SCPI arrivent toujours dans le haut du classement dans les premières années pour finir dans la moyenne au bout de quelques années.

le rendement moyen des SCPI est de 4,5%. Des frais de gestion à 0,50% (ce qui est LOINNNNN d’être le tarif moyen des assurances vie) représentent une perte de rendement de 11,12%

* la part étrangère va évoluer dans un sens ou dans un autre ce qui va automatiquement améliorer ou diminuer l’intérêt d’être en AV

* En cas de revalorisation de la part à la hausse, augmentation des frais de gestion (vous n’avez pas relevé ce petit point de détail)

* toutes les AV ne reversent pas 100% des dividendes, c’est un fait. C’est donc un point à bien vérifier avant d’investir via cette enveloppe

Dernière modification par SamyInvest (10/11/2023 17h55)

Disons que c’est ce que j’ai compris.
Le marché Français devenant de plus en plus intéressant (après de années de surcote) et la SCPI devenant de plus en plus grosse, il va être de plus en plus difficile de radicalement changer la répartition 60/40.
Au mieux fin 2024 ca pourrait faire du 65/35 mais il ne faut pas espérer beaucoup plus.

Mais 48% au T1 ? Etes vous certain ?
On m’avait donné plutôt 55% comme info au T1 2023…

Dernière modification par Yannick2B (11/11/2023 12h35)

Ou est ce que j’ai affirmé que la France va baisser à 35% ? 😮 D’où sortez vous ce chiffre ? de votre chapeau ?
Vous devriez vérifier à la source de mes posts par vous même.

Je suis venu sur ce forum pour avoir une réponse, non seulement je n’en ai eu aucune, mais en plus on me prend de haut sans le moindre respect ni considération.

Par contre quand un guignol annonce une répartition à 75/25, ca ne choque personne, et évidemment personne ne lui dit rien. Ca ressemble à une mafia…

Donc à ciao les losers, restez entre vous, je retourne sur le forum des investisseurs de Dealabs, on y trouve de vrais experts et l’ambiance et autrement plus sympa.

Dernière modification par Yannick2B (11/11/2023 13h36)

Le guignol c’est moi, j’ai reconnu tout de suite mon erreur et je suis resté courtois il me semble …

Edit :

Je ne connaissais pas le forum dealabs, j’ai donc cherché par curiosité car il semblerait que le niveau soit plutôt expert par là-bas contrairement à ici

IH : j’ai supprimé le lien, inutile de leur faire de la pub, a fortiori vu que votre message est ironique. Yannick2B a été banni par GBL. Que d’exemples d’agressivité tous les jours, c’est fatiguant !

Dernière modification par SamyInvest (11/11/2023 15h37)

Les calculs semblent plausibles (je n’ai pas tout vérifié en détail), mais ce n’est pas au niveau des calcul que ça me semble bancal :

Dans le cas "EURL à l’IS", vous oubliez que, pour sortir le cash de la structure IS vers votre patrimoine privé, il y aura encore quelques prélèvements, par ex un PFU à 30% (ou TMI + PS) si c’est fait via des dividendes.

Comme 582.25e -30% = 407.57e < 447.98e, l’avantage changerait de camp…

Cependant il y a moyen de beaucoup améliorer le scénario "EURL à l’IS", en investissant (aussi, ou seulement) en usufruit temporaire de parts (dont l’amortissement sera déduit du résultat, comptable comme fiscal). Sans doute jusqu’à ne payer aucun IS en France en relation avec cet investissement (il restera juste à payer ce qui a été évoqué dans la premier paragraphe).

Et alors on aurait 641.50e -30% = 449.05e > 447.98e, mais l’avantage est tout petit.
Cependant, en ne sortant pas tout de suite en dividende, grâce aux intérêts composés (les 30% pas encore payés continueront à générer des petits au sein de la structure IS), l’avantage deviendrait plus conséquent.

Le même raisonnement s’applique sur bien d’autres SCPI que Iroko Zen…

@Thortue
Oui, Iroko a créé sa propre Assurance Vie.
Pour ma part, je l’ai en direct car je souhaitais des revenus immédiats et j’en suis très satisfait aujourd’hui d’autant que la part détenue à l’étranger augmente. J’ai d’autres SCPI en AV par contre.

Même si le capital investi provient l
de fonds apportés en CCA, et quelle que soit la durée avant laquelle vous récupérerez le bénéfice généré, il sera un jour amputé du PFU (ou de son équivalent au moment où vous récupérerez, ce qui sera peut-être un taux supérieur aux actuels 30%), et raisonner comme si cette imposition était de zéro (ce que vous avez fait) me semble une erreur de raisonnement, ou un déni, si on souhaite réaliser une comparaison objective. Les gains non distribués, et non encore passés par les fourches caudines du PFU, pourront certes générer des fruits (les "intérêts composés"), mais je ne pense pas que ça compensera intégralement ce PFU, qu’il faudra un jour payer.

En comparant juste des flux de trésorerie, et en assimilant ceux qui sont dans votre patrimoine privé, avec ceux qui sont dans une structure, pour lesquels il y aura des choses à payer lors de leur passage dans le patrimoine privé, le résultat n’est pas vraiment significatif (au sens où il permettrait de déterminer qu’un scénario serait plus avantageux qu’un autre).

Ainsi, si, avec un rendement moyen de 5% net de fiscalité charge de fonctionnement à l’IS, il faudra certes 20 ans à la société pour rembourser la totalité du compte courant SANS FISCALITE NI PRELEVEMENT SOCIAUX (et encore heureux qu’il ne faille pas en payer pour rembourser ce qu’un associé aura prêté, ici sans intérêts d’ailleurs), après ces 20 ans, si vous continuez à faire la comparaison (que ce soit en continuant à investir des fonds, ou en liquidant la société et distribuant ce qui reste), elle sera bien moins flatteuse pour le scénario société à l’IS.
Quand je fais un placement qui rapporte 5%/an, je m’attends à ce qu’à la fin  je puisse récupérer 100% du capital qui a été investi, sans payer aucun impôt ou prélèvements sociaux sur ces 100%. Rien, dans vos calculs, n’indique que ce serait le cas dans le scénario avec société à l’IS (puisque vous avez déjà remboursé le capital investi, en l’assimilant à un rendement net de tout, et n’avez plus que des bénéfices à distribuer, qui eux subiront diverses ponctions). ….

Décidément les patrons d’Iroko font le tour des médias pour booster la collecte.

Nouvelle interview cette fois du DG adjoint d’Iroko chez Louve Invest:



Ils reviennent notamment sur les points suivants :

00:45 Demande exceptionnelle de l’AMF d’expertise de leurs actifs immobiliers
02:06 Quelles SCPI ont été les plus impactées ?
06:25 La fin des SCPI ?
07:51 Crise immobilière ou crise économique ?
10:38 Hausse des taux et hausse des rendements
12:25 Peut-on s’attendre à une hausse des rendements des SCPI ?
14:07 Le poids du stock pour la SCPI Iroko Zen
16:47 SCPI diversifiée ou sectorielle ? Comment choisir ?
20:17 Comment acheter avec un acte en main élevé ?
22:27 Quels Pays pour faire les meilleures acquisitions ?
24:40 Continuer à performer lorsqu’on devient un collecteur important