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Forums des investisseurs heureux

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#26 20/03/2017 19h17 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Avant de savoir si vous passez par une structure ou une autre, il faudrait vous assurer que ce support d’investissement et cette scpi en particulier correspond (ou pas) à vos objectifs en fonction de votre situation personnelle/professionnelle/patrimoniale.

Moniwan ne vous fournira pas de conseil.

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#27 20/03/2017 19h33 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Oui Zebulon, cela va de soi, mais sur cette demande precise, je ne souhaite pas de conseils par rapport a mes objectifs, juste ceux qui peuvent m’aider a payer le moins cher possible.
Ce que je souhaite savoir, c’est, a partir du moment ou je choisi cette SCPI, quel est le meilleur moyen d’y acceder, et quels sont les frais des differents acteurs chez lesquels je peux souscrire.
Je cherche dans ce cas la, le moins cher, et si ils sont égaux question frais, celui qui apporte le + d’avantages.
Je ne sais d’ailleurs meme pas si il y a une commission supplémentaire a payer dans le cas d’une souscription via CGPI.

Dernière modification par colia (20/03/2017 19h40)

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#28 20/03/2017 19h50 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Vous paierez exactement le même prix à la souscription que ce soit par Moniwan, par Euryale ou auprès d’un CGPI.

Dernière modification par cat (20/03/2017 19h51)

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#29 20/03/2017 20h43 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Tout à fait, je n’ai pas été hyper clair mais :
-les prix sont identiques,
-Euryale = "vente directe" c’est un peu le moins intéressant du coup (plein tarif)
-CGPI = vous payez pareil mais vous rémunérez votre CGPI qui est commissionné par la SdG sur les parts que vous souscrivez. A vous de voir ensemble pour partager sa commission cela se négocie. Il est donc un intermédiaire gratuit et qui peut même rapporter… à première vue étrange & peu commun mais c’est ainsi, je lisais récemment un fil sur le mode de rémunération des CGPI, il en ressort qu’en France les clients rechignent à payer pour du conseil… ce qui oblige un peu les conseillers à s’orienter sur ce type de schéma (commissionnement qui peut pourtant nuire à leur supposée indépendance!). Finalement en l’espèce, vous allez pouvoir faire jouer l’absence de conseil pour profiter d’un geste commercial sur une commission - elle même objet d’un partenariat entre CGPI et SdG ! Je vous avoue que c’est tordu.
-Moniwan = le Monigo vous est acquis (sans avoir à faire le tour des CGPI…) et à calculer mais je me demande même si financierement on est pas au-delà de ce qu’un CGPI peut rétrocéder. C’est donc le plus intéressant.

Dernière modification par JeanGoisse (20/03/2017 20h49)

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#30 20/03/2017 20h55 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Ok c’est clair maintenant, merci a vous…je debute et c’est difficile parfois de s’y retrouver.
Cette SCPI est interessante je trouve…je ne crois pas trop a une bonne rentabilité perenne des SCPI de bureaux, et la santé me parait interessant..a moins qu’un acteur low-cost vienne casser le marché..?
Contre elle , sa jeunesse , peu de visiblité.
J’ai encore 2 questions:
-Savez-vous, une fois par ex.5 parts souscrites, si le fait d’en reprendre 5 qqs mois + tard se fait sans autres formalités qu’un simple virement ?
-Et aussi, si on est sur d’etre non-imposable jusqu’a la fin de sa vie, doit-on tout de meme envoyer chaque année le papier de dispense d’acompte fiscal, ou est-il possible d’avertir que ce sera le cas pour les années suivantes-sauf imprevu notifié dans ce cas- et en etre dispensé a vie par tacite reconduction ?

Dernière modification par colia (21/03/2017 17h42)

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#31 21/03/2017 21h08 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Bonjour,

AMHA, les démarches sont identiques pour un nouvel assuré que pour un ancien. Toutefois, quand c’est la 2e (ou la 3e) fois que nous faisons la démarche, nous nous posons moins de question et avons moins de chance d’oublier un document…

A propos de la dispense d’acompte fiscal : sans hésitation, sa demande sera renouvelée chaque année.

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#32 03/06/2017 19h00 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Rapport Annuel 2016 ce jour dans la boîte aux lettres

J’ai pas encore potassé mais voici les nouveaux chiffres :

valeur comptable 836,49€ / part (7eme résolution de l’AGO)
valeur de réalisation 857,22€ / part (8eme résolution)
valeur de reconstitution 1005,22€ / part (9eme résolution)

La part est toujours à 1000 mais la valeur de reconstitution vient de la dépasser, ce qui annonce parfois, me semble-t-il une revalorisation à venir wink

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#33 22/06/2017 15h48 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Pierval Santé du 21 juin 2017 :

Environ 15 associés ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Pierval Santé du 21/06/2017. Le quorum était atteint avec 36.3% de parts représentées avant prise en compte des présents, dont 25.2% de "pouvoirs au président" (ce qui assurait l’adoption de toutes les résolutions).

Je ne suis pas resté jusqu’au dépouillement, qui devait notamment désigner les 9 membres du CS (sur 10 candidats).  A noter que les membres du CS ne perçoivent aucun jeton de présence.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2016, j’ai noté :

Cette jeune SCPI continue sa croissance. Après une collecte de 25 M€ en 2015 et 79 M€ en 2016, en 2017 elle a déjà collecté 60 M€ à fin mai. La société de gestion "vise" une collecte de 150 M€ pour 2017.

Les acquisitions 2017 avoisinent 72M€ à fin mai 2017, en plus d’opérations "en cours", ce qui rattrape le retard constaté à fin 2016 (où il restait 27 M€ à investir). Un ancien de l’immobilier de Korian, connaissant en particulier bien le marché des établissements de santé en Allemagne, a rejoint la société de gestion, et participe aux acquisitions. 

L’impact (sur le résultat par part en jouissance) de la différence temporelle entre les dates de collecte, d’entrée en jouissance des parts (M + 3mois), et d’acquisition, est suivi par la société de gestion (qui n’a cependant pas fourni de chiffre précis à ce niveau), et reste favorable aux anciens associés (si ça changeait, la société de gestion pourrait proposer de retarder la date d’entrée en jouissance).

A fin 2016, 35% des loyers provenait d’Allemagne et le solde de France. Il a été évoqué l’éventualité d’investir en Italie, Espagne, Pays-Bas (toujours dans le domaine de la santé : EHPAD, établissements médicaux, locaux d’entreprise du domaine de la santé).

Le résultat courant 2016 (50.00€/part) tient compte d’une charge voisine de 1.50€/part représentant l’impôt payé à la source en Allemagne.

Le dividende 2017 devrait être de 50.50€/part (contre 51.50€ en 2016), après alimentation d’un RAN qui devrait avoisiner 1 mois de distribution d’ici 2 ans.
Personne n’a évoqué une éventuelle revalorisation du prix de la part (je ne pense pas que ce soit d’actualité).

L’AG se déroulait (comme l’an passé) à l’ICM (leader dans la recherche sur les maladies neuro-dégénératives : Alzheimer, Parkinson, AVC, etc.) à qui la SCPI et certains de ses commercialisateurs (et associés) versent des dons. Une présentation des activités de l’ICM a eu lieu, et une vingtaines de commercialisateurs/partenaires de la SCPI y ont assisté avant de faire une visite de l’ICM. Une visite de l’ICM pour les associés pourra être organisée à l’avenir, par exemple après une prochaine AG.

J’ai pour ma part préféré investir dans cette SCPI que dans Primovie (laquelle est bien plus grosse; a collecté 500 M€ en 2016; a 92% de son patrimoine en France, 4% en Allemagne et 4% en Italie; perçoit presque la moitié de ses loyers de 40 établissements Korian; a une dette de 14% de son patrimoine vs 2-3% pour Pierval).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#34 22/06/2017 16h46 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Merci pour ce rapport détaillé.

Je préfère également acheter des parts de cette SCPI vs Primovie.
En NP d’ici fin 2017 (20/30k), rien ne presse car comme indiqué précémment le prix de la part ne devrait pas changer cette année.

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#35 22/06/2017 17h46 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Idem pour moi.

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#36 25/06/2017 12h10 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

J’ai pour ma part préféré investir dans cette SCPI que dans Primovie (laquelle est bien plus grosse; a collecté 500 M€ en 2016; a 92% de son patrimoine en France, 4% en Allemagne et 4% en Italie; perçoit presque la moitié de ses loyers de 40 établissements Korian; a une dette de 14% de son patrimoine vs 2-3% pour Pierval).

Merci de votre retour argumenté et circonstancié.

A quel hauteur avez-vous investi dans cette SCPI ? Un CGPI m’a fortement conseillé de me placer sur Pierval Santé. Il me propose un crédit de 50 000 euros pour investir.

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#37 25/06/2017 13h02 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Ce n’est pas la première SCPI sur laquelle investir, elle vient plutôt en diversification (10-20%) sur un portefeuille existant.
Pour ma part j’ai préféré Primovie. Son positionnement a pu faire peur, cela semble corrigé, sa collecte surabondante fait vraiment peur mais j’ai confiance dans la société de gestion. Il y a davantage d’inconnue du côté de Pierval sur ce point, ce qui ne présage de rien en mal d’ailleurs.

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#38 25/06/2017 14h12 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Merci de votre réponse KC44.

Je sais que les SCPI sont une excellente solution pour se constituer une rente… voire un capital.

Je voudrais m’endetter à hauteur de 50 000 euros et investir dans une ou deux SCPI. Le problème est le suivant : difficile de s’y retrouver entre toutes les " bonnes " SCPI. De même, a quel taux peut-on prétendre en moyenne pour le crédit selon vous ?

Surin a écrit :

Son positionnement a pu faire peur, cela semble corrigé, sa collecte surabondante fait vraiment peur mais j’ai confiance dans la société de gestion. Il y a davantage d’inconnue du côté de Pierval sur ce point, ce qui ne présage de rien en mal d’ailleurs.

Pourriez-vous donner de l’ampleur à votre propos ? Merci.

Dernière modification par Mangue (25/06/2017 14h18)

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#39 25/06/2017 18h15 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Je parlais de Primovie donc qui il y a deux ans avait du mal à investir sa collecte dans des actifs de santé et a acheté quelques immeubles de bureau. Cela a été corrigé ensuite.
Collecte du 1er trimestre 2017: plus de 500 millions d’euros ce qui est absolument énorme. A suivre donc, Primonial doit bien savoir que faire de tout cet argent mais ça fait tout de même peur un tel afflux de liquidités, j’ai peur qu’il achètent des biens un peu cher du fait de cette pression à l’investissement.
Concernant Pierval Santé je la connais moins et ne connait pas sa SG, je l’avais éliminée car trop petite à mes yeux mais elle grossit.
Pour un crédit comptez 0,5% de plus maxi que ce que vous auriez pour un emprunt sur un appartement, à durée égale.

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#40 25/06/2017 19h36 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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SCPI de diversification, ok. Mais cela dépend aussi beaucoup du cycle. Et il ne fait pas bon en ce moment d’investir dans les bureaux pour moi.

Par ex c’est ma premiere ligne (Pierval) dans l’investissement que je viens de faire, à 40%.

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#41 26/06/2017 01h27 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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C’est votre point de vue, on peut penser la même chose des actifs de santé.
Il serait judicieux de préciser aussi combien représentera cet investissement sur Pierval en % de votre portefeuille global une fois l’opération réalisée.

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#42 26/06/2017 06h57 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Oui d’où le "pour moi". Cela représentera 40%

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#43 26/06/2017 07h30 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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D’accord pardon je pensais que vous aviez déjà des SCPI mais à priori non c’est cela?

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#44 26/06/2017 10h26 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Non je n’en ai pas. Mais argument à l’appui (sensibilité des Ephad et de la santé au cycle éco) que le secteur santé est moins volatil en terme de loyers/revenus/écart de valeur que le secteur bureaux.

Les principaux clients ont des baux très longs, avec tout à leur charge, et la croissance de ce marché est continue.

Je n’attends pas grand chose en revalo de cet actif (disons que du 1% par an me suffira) mais j’attends une relative stabilité dans les loyers (cette année les loyers sont attendus en baisse de moins de 2% malgré la collecte) ce qui devrait amener le rendement à 5.05% pour Pierval

Les bureaux ont un poentiel de rendement et revalorisation à LT plus élevé mais il y a beaucoup de flux d’investissement dans ce secteur alors que l’offre > demande en ce moment, même à Paris.

En revanche je ferai surement une deuxième tranche de SCPI d’ici fin d’année si la banque me permet d’emprunter 100k de plus (ou 200) et je réévaluerai la situation en fonction du marché (santé, bureau, logement, commerce, parkings, autre…) et zone géo (europe, france Paris ou Province, etc..)

Dernière modification par roudoudou (26/06/2017 10h31)

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#45 26/06/2017 11h12 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Récemment inscrit sur le forum, je souhaite vous donner mon ressenti sur cette SCPI dans laquelle j’ai failli investir il y a 6 mois.

Tout d’abord, je ne me suis pas senti très à l’aise sur l’aspect marketing. L’investissement éthique qui reverse un revenu, un site internet qui vous appâte avec des "rétrocommissions", des possibilités d’investissements mensuels…

Après, j’ai regardé le patrimoine (2016) de cette jeune SCPI. Des premiers investissements qui correspondaient à mes recherches (Maisons de retraite, Cabinets médicaux), j’ai vu des placements dans des sièges sociaux d’entreprises du secteur.

Autant, je vois mal un cabinet médical ou une maison de retraite déménager une fois la "clientèle" établie, autant une entreprise du secteur de la santé peut subir la concurrence. Et se retrouver avec un siège social muni d’infrastructures spécifiques sur les bras, je ne sais pas si c’est un gros handicap?

Dans le doute, j’ai préféré m’abstenir et investir mes billes dans une autre SCPI.

Je reviendrai sans doute plus tard sur l’investissement immobilier lié à la santé mais certainement en foncières spécialisées.

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#46 26/06/2017 11h44 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Je ne comprends pas votre remarque pouvez vous préciser quel type exact d’acteur dans le secteur santé peut subir de la "concurrence" et bouger ?

Si vous faites référence à tout ce qui n’est pas Ephad ni clinique et consors, cela représente 14% du patrimoine de la foncière seulement.

Source

Aussi un % non négligeable de cette scpi est investi hors France dans des établissements ephad

Dernière modification par roudoudou (26/06/2017 11h45)

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#47 26/06/2017 12h13 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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Non, je crois que vous faites une erreur en écrivant

roudoudou a écrit :

argument à l’appui (sensibilité des Ephad et de la santé au cycle éco) que le secteur santé est moins volatil en terme de loyers/revenus/écart de valeur que le secteur bureaux.

Les principaux clients ont des baux très longs, avec tout à leur charge, et la croissance de ce marché est continue.
…/…
(cette année les loyers sont attendus en baisse de moins de 2% malgré la collecte) ce qui devrait amener le rendement à 5.05% pour Pierval

Si j’ai bien compris ce qui a été dit à l’AG, les loyers ne baissent pas particulièrement (les baux sont en général assez récents, et il n’y a pas de raison d’anticiper une baisse de 2%, car les indices de révisions ne sont pas attendus à -2%), et la SCPI a décidé de diminuer légèrement son dividende, et d’affecter un peu plus au RAN.

Par ailleurs, en France :
   - les baux en France ne sont pas "très longs" (c’est en général des 3-6-9, parfois 6 ou 9 ans ferme,  parfois des 11 ou 12 ans, cette durée étant comptée depuis la signature du bail, en général antérieure à l’acquisition du bien). C’est en Allemagne (et ailleurs) que des baux fermes bien plus longs sont plus fréquents. 
   - depuis la loi Pinel sur les baux commerciaux, il n’est plus possible de signer ou renouveler un bail commercial  avec tout à la charge du locataire (un certain nombre de charges ne peuvent plus être is à la charge du locataire).
   - les indices de révision des tarifs d’EHPAD (comme de SSR d’ailleurs) publiés par le ministère ont tous été NEGATIFS depuis quelques années.


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#48 26/06/2017 12h18 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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J’en conviens, mon ressenti est peut-être obsolète car il date de fin 2016! Sur le dernier bulletin trimestriel de "l’époque", les 2 derniers investissements étaient des sièges sociaux

bulletin PIERVAL 2T 2016

Effectivement, beaucoup d’investissements ont eu lieu depuis qui correspondent à ce que je recherche.
J’aurais du me mettre à jour avant de poster mon ressenti (ça me fait une leçon). méa culpa.

Il n’en reste pas moins que je ne comprends pas l’intérêt pour l’entreprise STRYKER? Donc si quelqu’un à des renseignements, je suis preneur.

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#49 26/06/2017 12h30 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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La SCPI réparti ses investissements entre EHPAD, établissements médicaux, et locaux d’entreprises du domaine de la santé. STRYKER est une entreprise du domaine de la santé. Le rendement attendu des locaux d’entreprise est significativement plus élevé que ceux d’un EHPAD (si vous trouvez un EHPAD en France avec un loyer à 7%, cherchez le loup…).

Par ailleurs, il n’est pas impossible pour une maison de retraite de déménager, et je connais quelques exemples (des cas où de lourds travaux auraient été nécessaires pour maintenir/remettre l’immeuble aux normes).


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#50 26/06/2017 14h46 → SCPI Pierval Santé : analyse de la SCPI Pierval Santé d'Euryale (euryale, pierval, santé, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Non, je crois que vous faites une erreur en écrivant
Si j’ai bien compris ce qui a été dit à l’AG, les loyers ne baissent pas particulièrement (les baux sont en général assez récents, et il n’y a pas de raison d’anticiper une baisse de 2%, car les indices de révisions ne sont pas attendus à -2%), et la SCPI a décidé de diminuer légèrement son dividende, et d’affecter un peu plus au RAN.

Par ailleurs, en France :
   - les baux en France ne sont pas "très longs" (c’est en général des 3-6-9, parfois 6 ou 9 ans ferme,  parfois des 11 ou 12 ans, cette durée étant comptée depuis la signature du bail, en général antérieure à l’acquisition du bien). C’est en Allemagne (et ailleurs) que des baux fermes bien plus longs sont plus fréquents. 
   - depuis la loi Pinel sur les baux commerciaux, il n’est plus possible de signer ou renouveler un bail commercial  avec tout à la charge du locataire (un certain nombre de charges ne peuvent plus être is à la charge du locataire).
   - les indices de révision des tarifs d’EHPAD (comme de SSR d’ailleurs) publiés par le ministère ont tous été NEGATIFS depuis quelques années.

Autant pour moi je voulais parler de la baisse du dividende, mais comme en micro foncier on considère cela comme du "loyer"…

Pour les baux, je parlais surtout de l’allemagne ou la SCPI est assez présente, quoi que je considère qu’un bail de 9 ans n’est pas si courte que cela…

Je ne serais pas surpris que la tendance s’inverse pour les Ephad étant donné la demande.

Je considère ce marché comme défensif, en cas de crive je serai beaucoup plus serein avec du Pierval Santé qu’une SCPI de bureaux…

Dernière modification par roudoudou (26/06/2017 14h46)

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