Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

simouss a écrit :

La situation financière est rassurante mais le risque majeur à horizon 2 ans c’est une augmentation de capital et là le dividende pourrait être divisé par 2 ou 3 par la dilution.

La bonne question est donc de savoir à partir de quand la société devrait procéder à une augmentation de capital ?
Je pense que nous pourrions arriver à cette hypothèse dans le cas ou son LTV passe la barre des 50% (les convenants bancaires parlent d’un LTV max de 60%).
Son patrimoine net fin 2019 : 62,762 Mrd€
Son endettement net fin 2019 : 24,239 Mrd€
=> LTV : 38,6%

Pour arriver à un LTV > 50%, il faut donc que son patrimoine soit dévalué d’environ 25%.
Je ne suis absolument pas suffisamment connaisseur pour savoir si une telle dévaluation serait possible. J’aurai tendance à penser que cela doit être justifié par une baisse structurelle du même ordre de grandeur de ses loyers… Très difficile à évaluer…

En complément, une année de dividende représente environ 1,5 Mrd€ d’économie. L’arrêt de tout dividende pendant un temps pourrait donc compenser une baisse d’environ 2,5% du patrimoine / an… Bref, c’est pas la coupe du dividende qui va sauver une augmentation de capital mais bien la valorisation de ce capital sur les prochains mois / prochaines années qui sera déterminant.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Tanuky (04/04/2020 10h10)

Quelques chiffres simples au 31/12/2019 :

Patrimoine brut en valeur de marché : 65 341 M
Loyer nets : 2491M
Dette nette : 26 440M
Nb d’actions : 138,4M

J’en déduis un taux de capi de : 3,81% (assez faible, les actifs doivent être de qualité ….)

Je fais une sensibilité très simple :
Loyer -10%
Taux de capi +100 bp

Ca donne une valeur Brute de marché de 46 609M

Une valeur des actions de 20 170M, soit 145 euros par titre

Avec -20% sur le loyers et un taux de capitalisation de 5%, on est à 100 balles

Chacun pourra conclure

Le Conseil d’Administration voudrait avoir le droit d’émettre de nouvelles actions sans droit préférentiel de souscriptions

Je ne me prononce pas sur le conseil d’Investir en tant que tel…

lien investir

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Alex25803559 (05/04/2020 14h32)

Je ne sais pas si ma contribution sera appréciée, car elle ne vise pas à exposer des chiffres qui pourraient factuellement expliquer pourquoi il faut acheter ou ne pas acheter l’action URW, et se limite à ma connaissance passée d’une implantation:
Il s’agit de carré sénart. Désolé pour le caractère parcellaire de cet exposé.
J’ai vécu pendant 4.5 ans à proximité de ce centre commercial, et je viens de me rendre compte qu’il appartient à URW. J’ai quiité la région fin 2016… en pleins travaux du centre.

Sur les points positifs
communs à tous les centres commerciaux : c’est anecdotique mais ça le sera de moins en moins, ils proposent une ambiance climatisée appréciable en été à l’inverse des commerces éparpillés où la rue ne l’est pas.

La fréquentation de carré sénart était très bonne, raison (en partie) pour laquelle ils se sont engagés dans des travaux monstrueux, notamment pour étendre la capacité du parking

Les gens venaient de tout le secteur étendu car le centre ne souffrait pas de mauvaises fréquentations : "bandes de jeunes " qui font peur , ce qui m’a été rapporté de la part de personnes qui venaient d’ evry.

à Boussy st antoine je ne sais pas si c’était le cas aussi mais clairement carré sénart faisait de l’ombre à son centre commercial.

Le centre est dans un secteur assez dynamique au niveau immobillier; beaucoup de nouvelles constructions et une zone tendue. Mon logement a été reloué dans la quinzaine.

Le centre bénéficie aussi de tous les autres implantations + ou - nouvelles de carré sénart : nouveau théâtre, école d’ingé (ICAM) , impots (;-)) , bureaux, golf, koezio

Et puis ma foi carré sénart, c’est en gros " le truc" qui existe au milieu des champs ( de l’ouest ;-))
Faut dire que la zone est une banlieue dortoir,:c’est l’attraction du coin (surtout avec son cinéma ).
Avant c’était une zone agricole de production de pommes et de blé.

A part ça j’y suis repassé 1.5 an après et j’ai pu noter la transformation, ils ont attiré de nouvelles enseignes par l’agrandissement du centre, et notamment les Galeries Lafayette, Uniqlo, et d’autres surement , auxquelles je n’ai pas fait attention.

Pour ce qui est du négatif.

Tout ce positionnement haut de gamme se fait ressentir sur les prix
D’abord au niveau  carrefour (carré sénart) qui se tirait  la bourre avec le auchan local avec des affiches dans les magasins de comparatifs de prix de caddies .
N’en déplaise à Carrefour, au moment où l’application Prixing (comparateur de prix opérés par les consommateurs) marchait correctement on notait quand même des prix supérieurs à carré sénart, et même même par rapport à d’autres magasins carrefour.

Dans le centre, il y avait une boutique qui vendait des accessoires de cuisines dont j’ai pu constater une nette différence de prix par rapport au même article vendu à auchan

Les restos sont bondés le week-end pas parce que la qualité de la nourriture est là, mais parce que le cadre est agréable, et qu’il y a trop de monde dans le secteur qui veut sortir sans aller à Paris.

Alors oui si on veut absolument s’acheter des bottes en plastique Aigle à 90€ la paire , on peut aller à carré sénart,  mais si on se contente de bottes à 13€ , on ira chez Leroy merlin.

Pour la même raison on ira à carré sénart parce qu’on veut acheter un produit Apple mais pas parce qu’on veut acheter un ordinateur.

Donc ce centre sera à mon avis efficient pour tout ce qui est exclusif. Là où on peut faire jouer la concurrence ce sera plus difficile.

Ce peut être une stratégies des marques pour exister avec la pleine représentativité de leurs produit.
Pour contredire ce que j’affirme 2 lignes plus haut , j’ai acheté une swatch à carré sénart pas parce je souhaitais acheter cette marque, mais parce que cette marque proposait un modèle qui me plaisait.
J’ai pu constater par la suite que ce modèle n’était pas disponible dans le bijoutier représentant de la marque dans la ville de province de 60.000 habitants dans laquelle je vis actuellement.

Voilà où se situe, selon mon expérience, l’ avantage du positionnement d’URW.

En espérant que mon témoignage puisse nourrir votre réflexion sur la perception de l’entreprise.

En ce qui me concerne , j’observe l’évolution du cours sans en avoir acheté… pour l’instant.

Mais je ne suis pas pressé, j’attends que le momentum soit positif.

Dernière modification par lamante (06/04/2020 08h58)

Je pense que personne n’a réagit, car il s’agit d’une non information, ou presque. Ces résolutions sont habituellement proposées pour bon nombre de sociétés. C’est vrai qu’ils auraient pu ajouter des indications de prix minimaux cette année, ou ajouter des restrictions dans leurs libertés d’agir, mais les possibilités d’augmentations du capital sont plus restrictives qu’en 2019. (Plan de performance)

Bonne lecture.

Avis publié au BALO le 27 Mars 2020 a écrit :

17. Autorisation consentie au Directoire à l’effet de réduire le capital par annulation d’actions achetées par la Société dans le cadre du dispositif de
l’article L. 225-209 du Code de commerce
18. Délégation de compétence consentie au Directoire à l’effet d’émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès immédiatement et/ou
à terme au capital de la Société ou de l’une de ses filiales avec maintien du droit préférentiel de souscription
19. Délégation de compétence consentie au Directoire à l’effet d’émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès immédiatement et/ou
à terme au capital de la Société ou de l’une de ses filiales avec suppression du droit préférentiel de souscription, par voie d’offre au public
20. Délégation de compétence consentie au Directoire à l’effet d’augmenter le nombre de titres à émettre en cas d’augmentation de capital avec ou sans droit
préférentiel de souscription en application des dix-huitième et dix-neuvième résolutions
21. Délégation de pouvoirs consentie au Directoire à l’effet d’émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès au capital avec
suppression du droit préférentiel de souscription, en vue de rémunérer des apports en nature consentis à la Société
22. Délégation de compétence consentie au Directoire à l’effet de procéder à une augmentation de capital par émission d’actions ordinaires et/ou de valeurs
mobilières donnant accès au capital de la Société réservées aux adhérents de Plans d’Épargne Entreprise, avec suppression du droit préférentiel de
souscription à leur profit, en application des articles L. 3332-18 et suivants du Code du travail

Avis publié au BALO le 29 Mars 2019 a écrit :

14. Autorisation à donner au Directoire de réduire le capital par annulation d’actions achetées par la Société dans le cadre
du dispositif de l’article L. 225-209 du Code de commerce
15. Délégation de compétence à donner au Directoire en vue d’émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières
donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société ou de l’une de ses filiales avec maintien du droit
préférentiel de souscription
16. Délégation de compétence à donner au Directoire en vue d’émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières
donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société ou de l’une de ses filiales avec suppression du
droit préférentiel de souscription, par voie d’offre au public
17. Délégation de compétence à donner au Directoire à l’effet d’augmenter le nombre de titres à émettre en cas
d’augmentation de capital avec ou sans droit préférentiel de souscription en application des quinzième et seizième
résolutions
18. Délégation de pouvoir à donner au Directoire en vue d’émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières
donnant accès au capital avec suppression du droit préférentiel de souscription, en vue de rémunérer des apports en
nature consentis à la Société
19. Délégation de compétence à donner au Directoire en vue de procéder à une augmentation du capital par émission
d’actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital de la Société réservées aux adhérents de
Plans d’Épargne d’Entreprise, avec suppression du droit préférentiel de souscription à leur profit, en application des
articles L. 3332-18 et suivants du Code du travail
Plans d’Options de Performance et d’Actions de Performance
20. Autorisation à donner au Directoire à l’effet de consentir des options d’achat et/ou de souscription d’actions de la
Société et/ou d’Actions Jumelées, avec suppression du droit préférentiel de souscription, au bénéfice de membres du
personnel salarié et de mandataires sociaux de la Société et de ses filiales
21. Autorisation à donner au Directoire à l’effet de procéder à des attributions d’Actions de Performance de la Société
et/ou des Actions Jumelées au bénéfice de membres du personnel salarié et de mandataires sociaux de la Société et/ou
de ses filiales

AMF : actionnaire.

Dernière modification par wulfram (07/04/2020 22h46)