Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Les forums seront inaccessibles mercredi 14 avril 2021 matin
pour cause de changement de serveur.

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#151 07/10/2014 14h51

Modérateur
Top 50 Réputation
Réputation :   553  

Bonjour,

Merci pour vos différents commentaires qui m’aide à mieux comprendre, je suis tel Saint Thomas, j’ai besoin de voir pour croire et pas seulement entendre que c’est une vérité absolue et qu’il faut la prendre telle qu’elle. J’ai besoin de modéliser et de refaire les calculs moi-même afin d’en comprendre la mécanique.

Merci Stephane de pointer mon ignorance, qu’il l’est mais pas au point de ne pas connaître le principe de l’effet de levier de crédit (mais l’explication est très claire pour ceux qui ne connaissent pas). Je ne cherchais pas à mettre en évidence la notion d’effort d’épargne etc.. que je comprend.
Je reconnais tout de même mon aversion envers le mot intérêt lorsque c’est moi qui les paye !

Quasi partout dans mes recherches, j’ai vu la comparaison de "j’achète à crédit et je place mon cash" Vs "j’achète comptant", on ne peut pas comparer convenablement ces 2 cas, si je place 2 fois plus d’argent forcément, ça me rapporte plus…

Encore une fois, j’avais besoin de coucher noir sur blanc.

J’ai donc refait les simulations selon les commentaires et retravaillé celle en In Fine que je n’avais pas publié initialement, j’ai d’ailleurs un doute sur cette dernière concernant le sort de la dernière mensualité, dois-je la retirer à un moment ?
Que dire également de je place mon cash en AV et au fur et à mesure l’équivalent d’une mensualité aussi en AV.
Pour la nue-propriété, je n’ai pas encore fait mon travail, il faut d’abord que je me documente.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/6769_dep_retravail_scpi_2.jpg


"Never argue with an idiot. They will drag you down to their level and beat you with experience" Mark Twain

Hors ligne Hors ligne

 

#152 07/10/2014 16h15

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   119  

Le cas "in fine" me semble ici démesurément supérieur aux autres. Je soupçonne que vous avez oublié de rembourser les 50k du prêt in fine à la fin.


Parrain pour Hello Bank et Linxea. Me contacter par MP

Hors ligne Hors ligne

 

#153 07/10/2014 17h55

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2331  

+1 avec namo   (pour calculer votre "enrichissement", il faut retirer de la valeur finale 114402€ dans Cas1-2-4, 164402€ dans Cas3)

Les Cas 1 à 3 sont aussi à corriger, en augmentant les 41600€ de revenus brut des SCPI, car cet argent sera aussi investi quelque part où il génèrera des intérêts.

Avec vos hypothèses, le Cas3 sera le mieux, suivi du Cas2.
Dans la réalité, le taux du crédit in-fine (et le taux de l’assurance associée, normalement plus élevé en in-fine qu’en amortissable, car le capital assuré est plus élevé) sera sans doute plus élevé, diminuant l’avantage du Cas3.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #154 08/10/2014 22h04

Modérateur
Top 50 Réputation
Réputation :   553  

Bonjour,

Je continue mes devoirs d’algèbre financière et bancaire smile

Tel que je m’en étais douté, il y a un loup sur la cas in fine, je me demandais si je devais retirer les 50K€ de remboursement de dernière échéance. Vous avez fini de m’enlever ce doute.
Je l’enlève donc sur ma partie valeur fin opération et on obtient donc un total de 157 974.

Pour les taux in fine j’avais fait un peu au pif car j’avais cru lire ces écarts quelque part mais j’étais loin d’être sûr, n’ayant pas de proposition concrète devers moi. En cherchant mieux (y compris dans mon historique lors de ma SCPI Scellier) l’écart de taux serait plutôt de 0.6pt (donc 3.6%) et l’assurance monterait à 0.56%. Suis-je toujours dans le vrai ?

Pour aller encore plus loin, je prends le point du placement des revenus de la SCPI (tant qu’à faire dans la même AV…) mais j’en déduis l’imposition et je place au fur et à mesure chaque trimestre.

Je pourrais aussi inclure la sortie de la SCPI mais pas de raison d’en sortir, tout comme je continue le raisonnement de ne pas inclure de revalorisation des parts.

Voici une fois remouliné
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/6769_dep_scpi_3.jpg

Le CAS 1 (crédit amortissable) ressort comme le plus favorable, quasi équivalent avec le cas 3 de l’In Fine. Peut-être qu’en jouant sur les taux cela serait favorable mais il faudrait aussi rajouter les frais de nantissement.

Mon autre réflexion se porte aussi sur le fait qu’il n’y a que 2.4K€ d’écart entre l’achat de SCPI Vs le CAS 4, placement total sur AV du cash dispo et de l’équivalent des mensualités.
2.4K€ sur 16 ans, on parle de 150€ par an avec d’un côté, nombre de dossiers, déclarations, suivis et mouvements à prévoir Vs un simple virement mensuel. Cela fait 2.1% d’écart sur 16 ans… Sur des gros montants ça jouerait sans doute plus du fait de la valeur absolue que cela représenterait.

J’ai refait également la simulation avec des taux plus en phase avec le marché avec 2.5% en amortissable et 3.4% en in fine, le résultat reste approximativement le même.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/6769_dep_scpi_4.jpg

Je comprends bien que l’objectif d’investissement n’est pas le même et que selon son profil fiscal, on peut y rechercher autre chose. De même, c’est plus la fiscalité qui donne un certain avantage à l’AV et que nous ne sommes pas à l’abri que cela change à l’avenir. Il s’agirait d’un choix de diversification.

Au bout du bout, merci de m’avoir aider à comprendre les mécanismes qui me permettent de confirmer que l’achat à crédit est plus intéressant que l’achat comptant !


"Never argue with an idiot. They will drag you down to their level and beat you with experience" Mark Twain

Hors ligne Hors ligne

 

#155 08/10/2014 22h30

Membre
Réputation :   0  

Bonsoir,
En bilan, si j’ai bien compris, on peut résumer les simulation de Leped et les précisions de GoodbyLenine par :
l’enrichissement est : 
    - cas 1 : 40044€,
    - cas 2 : 38323€,
    - cas 3 : 43572€,
    - cas 4 : 46756€,
C’est bizarre, mais le cas 4 est donc le plus favorable, les SCPI à crédit ou en cash sont-elles vraiment intéressantes ?
En fait sans doute parce que les 41600€ de revenus ont sans doute été placé au fur et à mesure de leur obtention (sur AV à 3% soit environ 9000€ de revenus en plus).
Mais j’ai quand même deux remarques/questions :
    1. Si on inclus le cas 4 dans la comparaison, je pense qu’il faut rajouter les frais d’achat des SCPI, soit 4650€, non utilisé en cas de placement en AV.
    2. Les hypothèses de rendement des SCPI (message un peu plus ancien de cette discussion) sont de 5,2% sur 50000€ sur 16 ans ce qui donne 41600€. Mais dans ses simulations il achète en fait pour 45350€ avec 4650€ de frais, donc les 5,2% devraient être calculés sur 45350€, ce qui donne  plutôt 37731€ de revenus au lieu des 41600€.


L'art de la prophétie est extrèmement difficile, surtout en ce qui concerne l'avenir. Mark Twain

Hors ligne Hors ligne

 

#156 08/10/2014 23h03

Modérateur
Top 50 Réputation
Réputation :   553  

Regardez ma dernière MAJ juste au dessus votre message, j’ai tout remis d’aplomb ! (enfin normalement)

Pour répondre à vos 2 questions, il y a toujours 50K€ dans chacun des cas, les frais d’achat sont inclus dedans.
Les taux de rendement donnés par les SCPI sont toujours sur la base du prix de souscription et pas uniquement sur la valeur de la part. Tout comme sur les SCPI fiscales qui permettent la déduction sur le total de souscription.


"Never argue with an idiot. They will drag you down to their level and beat you with experience" Mark Twain

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #157 09/10/2014 00h22

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2331  

Les tableaux du message #116 me semblent à présent cohérents, et ne plus comporter de grosses erreurs (je n’ai pas refait tous les calculs en détails).

Vous pourriez aussi ajouter deux autres CAS :
  - achat avec 50k€ (ou moins, pour acheter le même nb de parts que dans les Cas1-2-3) de nue-propriété de parts de SCPI , et placement des autres flux sur AV.
  - achat de 50k€ comptant (comme Cas2) mais sur un contrat d’AV.

Bien entendu, la réalité sera différente de ces simulations, car en particulier :
    - le taux des fonds €uros peut varier dans le temps;
    - le dividende des SCPI peut varier  dans le temps;
    - la fiscalité peut évoluer (et votre TMI peut changer, en 16 ans ils s’en passe des choses !);
    - la valeur dans 16 ans des parts de SCPI peut avoir varié;
    - les taux des financements qui vous seront proposés seront sans doute différents des taux simulés;
    - le fait d’avoir ou pas un emprunt en cours peut "gêner" ou pas un autre projet lucratif.
Chacun de ces facteurs peut avoir un impact sur votre enrichissement d’ici 16 ans, bien supérieur à la différence entre les différents Cas simulés.
Donc le choix optimum dépend aussi beaucoup de vos anticipations sur ces facteurs….


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#158 13/10/2014 17h26

Membre
Réputation :   3  

GoodbyLenine a écrit :

- "investir dans des SCPI, pour revente dans 10 ans" en direct, ce n’est sans doute pas une bonne idée (il faut viser plus long sur 10 ans, sinon la différence entre prix net acheteur et net vendeur mangera une grosse partie du rendement).
- je ne connais pas d’investisseur ayant investi à crédit sur un contrat d’AV (le banquier refusera sans doute, la fiscalité semble rédhibitoire), mais rien n’est impossible.  (et sur un contrat d’A1V, vous n’achetez pas une SCPI, mais des parts d’une UC qui suit plus ou moins la valeur d’une SCPI, et les parts de SCPI appartiendront à la compagnie d’assurance).

Tu dis que dans une AV les parts de SCPI ne sont pas à ton nom ? T’es certain Lénine ?

Hors ligne Hors ligne

 

#159 13/10/2014 20h37

Membre
Réputation :   75  

Lavande63 a écrit :

Tu dis que dans une AV les parts de SCPI ne sont pas à ton nom ? T’es certain Lénine ?

Rien de ce qui est inscrit sur une AVie n’est à notre nom… Pour preuve, nous faisons notre versement (par exemple, par chèque) au nom de l’assureur.
Nous souscrivons une assurance sur la vie. Celle-ci peut être constituée d’UC qui reflètent le cours d’OPCVM, OPCI, SCPI…
Je suppose que l’assureur possède à son nom la contrepartie mais ce n’est probablement pas une obligation…

Dernière modification par PierreP (13/10/2014 20h39)


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

Hors ligne Hors ligne

 

#160 13/10/2014 20h43

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2331  

Je suis certain : en investissant dans une UC d’un contrat d’AV, on n’est pas associé de la SCPI. C’est l’assureur qui est associé, et qui aura les voix dans l’AG de la SCPI.

Merci, Lavande63, de ne pas déformer mon pseudo, et de ne pas me tutoyer (je ne me souviens pas d’avoir gardé les cochons avec vous).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#161 13/10/2014 21h30

Membre
Réputation :   19  

Et on peut ajouter (une fois de plus…) que, suivant les contrats d’AV,
l’assureur vous restitue 100%, ou seulement 85%, des revenus qu’il touche de la SCPI,
d’où l’intérêt de lire l’avenant que l’assureur vous fait signer pour investir en SCPI dans une AV :-)

Hors ligne Hors ligne

 

#162 15/12/2014 12h12

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à  tous,

Après avoir longtemps parcouru le forum et posté ma présentation, je lance une nouvelle discussion sur les spci pour tenter d’avoir votre avis.

J’ai besoin de quelques conseils concernant mon premier investissement.
Voici mon profil : 28 ans, chargé d’étude en biodiversité, je suis imposé sur la base de 23k€ en 2014, pour l’instant locataire, pas d’enfant, un "petit apport" constitué, assurance vie, compte titre et pel ouverts…

Je souhaiterais investir dans les SCPI mais après avoir beaucoup lu (rapports d’activité, articles forum….), je reste assez indécis pour les raisons suivantes :
- augmentation des impôts
- marché immobilier au plus haut, donc risque de baisse des prix donc de la valeur des parts scpi
- travaux de rénovation énergétique imposés dans les prochaines années donc gros travaux pour les scpi à prévoir.

Cependant, voici les avantages que j’y vois :
- diversification du capital
- pas de gestion en direct (ça évite beaucoup de gros soucis)
- une fois le crédit remboursé, revenu annuel supplémentaire
- je ne prévois pas d’acheter dans l’immédiat mon logement principal (raison : mobilité)

Mon projet :
investir 30000€ / 40 000€ dans une ou deux SPCI sur 10 ans :

- PF02 (ma préférence à ce jour).
- accimmo ? (je ne lis que des avis négatif  au niveau des rendements mais j’ai vu un point fort : certains des immeubles sont aux normes énergétiques)
- immorente …
- efimmo…
- … Autre ?

Que pensez vous du projet ? Viable ? Sinon quelles sont les "meilleurs" scpi du moment selon vos analyses ? Quelles sont les banques qui prêtent pour un projet SCPI ?

Fred - See more at: Info • Forums des investisseurs heureux

Hors ligne Hors ligne

 

#163 15/12/2014 12h25

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   116  

Je suis exactement dans votre cas. Aucune banque ne suit pour ces montants, et, surtout, pour des SCPI externes.

Il vous faudra certainement avoir recours à un courtier ou à un cabinet spécialisé comme Primaliance ou Lonlay ou Hedios (aucune recommandation, il doit en exister bien d’autres). Sinon un bon CGPI peut vous aider dans vos démarches.

Tous, ou presque, passent ensuite par le Crédit Foncier (vous pouvez peut-être essayer en direct auprès d’eux).


Parrain pour : American Express, Fortuneo, Binck.

Hors ligne Hors ligne

 

#164 26/02/2015 18h04

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Je viens vers vous afin d’obtenir des avis concernant mon projet d’investissement en SCPI.
Je précise en préambule que les informations personnelles et concernant mon patrimoine sont accessible dans la rubrique présentation et que j’éviterais de tout répéter ici pour éviter les lourdeurs.

Je souhaite donc réaliser un investissement en SCPI dans une optique de diversification de mon patrimoine tout en profitant de ma capacité d’endettement. L’horizon de ce placement est à long voir très long terme puisqu’il s’agit de se constituer un petit patrimoine aidant a financer les études de mes futurs enfants et encore plus loin d’assurer des revenus complémentaires à la retraite en profitant d’un effort d’épargne limité et précoce.

Le projet est le suivant :

- 50 000€ investis à crédit dans des parts de la SCPI PFO 2 avec un crédit au taux de 2.15% sur 20 ans hors assurance et frais
-15 000€ en cash de parts de PIERVAL SANTE
-8 000€ en cash de parts de LFP opportunité immo

Mon objectif est de diversifier entre différente SCPI mais de concentrer le crédit sur une seule afin de limiter les frais.

Par ailleurs l’idée d’investir une partie en cash est de limite le flux de trésorerie sortant lors de la phase de crédit et provient de livrets défiscalisés ( LDD, LEP) qui seront reconstitués à brève échéance par ma capacité d’épargne ( environs 1000€ par mois a horizon 2 ans)

Merci d’avance de vos avis éclairés sur ce montage, je reste à votre disposition pour toute question.

Cordialement

Hors ligne Hors ligne

 

#165 26/02/2015 19h04

Membre
Réputation :   11  

Exige t on un apport pour pouvoir emprunter les 50k ? Quel est votre TMI ?
En fonction, il peut etre souhaitable de faire une opération 100% financée

Hors ligne Hors ligne

 

#166 26/02/2015 19h06

Membre
Réputation :   12  

Bonjour,

investir en cash n’est pas une mauvaise idée en soi. Par contre, avez-vous besoin (ou non) des revenus issus de ces SCPI ?
Comme vous le savez sans doute, les revenus fonciers sont imposés à votre tranche marginale d’imposition. Au vu de votre présentation, vous êtes à minima à la 14% (1900 nets/mois pour une part fiscale) + 15,5% de prélèvements sociaux.
Si vous n’avez pas besoin des revenus, vous pouvez envisager de souscrire uniquement la nue-propriété temporaire des parts de scpi (démembrement pour une durée d’au moins 10 ans). Vous ne touchez pas les revenus fonciers, mais en contrepartie, vous allez acquérir à un prix plus faible vos parts et celles-ci vont se revaloriser automatiquement chaque année avec la disparition progressive de l’usufruit temporaire de ces mêmes parts.

Hors ligne Hors ligne

 

#167 27/02/2015 17h53

Membre
Réputation :   0  

Merci de vos réponses , je n’ai pas un besoin réel des revenus l’idée étant que cela couvre une partie de mensualités.

On n’exige pas d’apport pour mon financement et mon profil est plutôt safe , car pas d’emprunt en cours épargne conséquente et statut de fonctionnaire.

Je suis effectivement dans la tranche à 14 %

Hors ligne Hors ligne

 

#168 27/02/2015 19h12

Membre
Réputation :   75  

Bonjour,

Autre possibilité à envisager : plutôt que de souscrire en cash, souscrire via une AVie.

Mais je suis quasi-certain que PIERVAL SANTE et LFP opportunité immo sont inaccessibles par ce biais.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

Hors ligne Hors ligne

 

#169 05/03/2015 16h50

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   214  

@lordbyron

Votre investissement en parts de scpi ne me paraît pas parfaitement bien ficelé.

Si votre objectif est la constitution d’un revenu complémentaire pour la retraite, pourquoi acheter dès à présent des parts en pleine propriété ? Cela aura pour conséquence de générer une imposition qu’il est assez aisé d’éviter dans un premier temps.

J’aurai plutôt tendance à vous conseiller :

1°/ d’acheter une première ligne à crédit pour bien comprendre les mécanismes en jeu. PFO2 est un bon choix pour un premier achat. Avec un crédit sur 20 ans au taux mentionné, cet achat sera une opération lucrative, surtout avec un TMI à 14% !

Je peux vous calculer le %TRI prévisionnel si vous me précisez toutes les caractéristiques de l’emprunt (frais de dossier, assurances, taux durée).

Cette première ligne va vous permettre de vous familiariser avec ce type d’investissement. Vous pourrez refaire une seconde ligne un peu plus tard, si votre capacité d’épargne le permet, et que la formule vous donne satisfaction.

Dans tous les cas, je vous recommande de sollicilter un petit différé d’amortissement (3 à 6 mois) sur votre emprunt, pour mieux supporter les décalages de trésorerie (délai de jouissance des parts et versement des loyers à trimestres échus).

2°/ De conserver vos disponibilités sur un support hors fiscalité tel que l’assurance-vie plutôt que sur des livrets faiblements rémunérés. Cet épargne peut être mobilisé au moyen d’un retrait programmé, si votre capacité d’épargne n’est pas suffisante pour soutenir le projet envisagé.

Vous pouvez également décider d’acheter le reste de votre portefeuille de SCPI en nue-propriété sur une durée de 15 ans. Ce faisant, vous bénéficierez d’un discount intéressant sur le prix de vos parts et vous n’aurez aucune fiscalité, sur cette partie de votre investissement, pendant toute la phase de démembrement.

Les deux scpi que vous citez (pierval santé et LFP opportunité) sont de création trop récente pour pouvoir se faire une juste idée sur la qualité des investissements et de la gestion.

Je pense que vous pourriez avoir intérêt à regarder des scpi un peu plus anciennes, qui ont fait leurs preuves : Immorente, Foncia Pierre rendement, Efimmo, Corum convictions, Primovie, Epargne foncière, etc…

Pouvez-vous préciser votre âge, votre situation de famille  et votre capacité d’épargne mensuelle ?

Dernière modification par stephane (05/03/2015 17h03)

Hors ligne Hors ligne

 

#170 17/11/2015 12h34

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je me permets de venir poster sur ce forum qui est une mine d’informations, car j’aurais besoin de vos lumières pour un investissement futur. Mon problème actuel est que je ne trouve pas forcément les infos dont j’ai besoin, ou alors je lis tout et son contraire :-(

Depuis cette année, je souhaite investir dans les SCPI pour préparer tout doucement l’avenir, et me constituer un patrimoine important d’ici mes 50/60 ans.

Petite présentation rapide :

J’ai 28 ans, je travaille en Suisse et j’ai un salaire de 3 200€.
Mon mari a 26 ans et un salaire suisse de 3 000€.
Nous avons une petite fille :-)
Point important également : Nous ne payons pas d’impôt en France.

Actuellement, nous disposons d’une maison qui ne nous coute rien et nous avons donc la possibilité d’investir durant les prochaines années. Nous sommes cependant à la recherche d’une maison plus grande (j’attend un deuxième enfant), c’est pourquoi avec un prêt, nous limiterons notre investissement à 20 000€/an.

Cette année, nous avons déjà investi 30 000€ en cash dans la SCPI Immorente, en passant directement par eux. D’autres investissements (assurance vie, PEL, etc…) ont également été réalisés.
Pour les prochains investissements, est-ce vraiment intéressant de passer en direct ? Ou doit-on forcément passer par un conseiller (Limitation frais ?) ?

J’aimerais investir avant noel encore 15 000€ en cash dans la SCPI PFO 2 si possible, et puis d’ici janvier réaliser un prêt à ma banque pour un investissement de 150 000€ sur 20 ans, ou 100 000€ sur 15 ans.  Est-ce que les taux d’interets sont les même que pour un achat immobilier (Je suppose que oui, mais bon…je préfère demander) ? En ce moment, on peut partir sur une base de 2.30% sur 20 ans (vu sur meilleurtaux.com) ?

Ma première idée est l’investissement de 150 000€ sur 20 ans car il demande un effort moins important, mais est-ce le plus judicieux ? Sachant que je n’aurais un retour que d’ici 20 ans, ca parait loooooonnnnnng.

L’idée serait d’investir assez en cash (20 000€/an) pour combler un peu l’argent à sortir à chaque nouveau prêt. Dans mon idée, un prêt tous les 2 ans est jouable, mais peut-être pas acceptable par les banques ?

Ma seconde question serait de connaitre un peu l’impact d’un tel prêt SCPI sur mon futur prêt maison ? J’ai lu quelques fois que les banques ne prenaient que 75% des revenu SCPI en compte, ce qui pourrait augmenter mon taux d’endettement et donc revoir à la baisse mon budget maison, non ?

Pouvez-vous m’éclairer un peu sur ce sujet ?

D’avance merci,

Julie

Hors ligne Hors ligne

 

#171 17/11/2015 14h17

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   321  

@Julie70, quelques éléments de réponses.
L’avantage du crédit est l’effet de levier.
Schématiquement, vous payez finalement 10 pour un objet valant 100.

Par contre, le taux de l’emprunt sera plus élevé car les prêts SCPI sont un peu plus élevé.
Même si ça reste du crédit immobilier.

Pour les conseillers, j’avoue que l’avantage pour les SCPI ne m’a jamais paru évident, par contre pour l’emprunt, certains ont des contacts pouvant faciliter la souscription de l’emprunt.

Concernant la prise en compte des revenus des SCPI, c’est à mon sens un vrai bazar.
Ca va de 50% de prise en compte ("car bien moins sûr que l’immobilier direct qui est à 75%") à 100% ("car mutualisé") selon la banque.

Dans tout les cas, si vous prenez un emprunt, vous augmentez votre taux d’endettement, même si vos revenus augmentent suite au loyer lié à votre emprunt.
Là, il vous fait faire les calculs de taux d’endettement pour voir si ça reste raisonnable.

Hors ligne Hors ligne

 

#172 17/11/2015 15h31

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2331  

Passer par un conseiller ne change pas le prix que vous payez (passer en direct = la commission sera gardée par la société de gestion de la SCPI, au lieu d’être versée au conseiller) et il pourra vous aider, si vous en avez besoin, à choisir la SCPI ou à obtenir le financement (emprunt bancaire), entre autres.

Le taux des emprunts pour acheter des SCPI est souvent un peu plus élevé que pour un achat immobilier, certaines banques sont réticentes avec les SCPI (ou imposent les leurs), et la durée d’emprunt dépasse rarement 15 ans, voir SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ?

Si vous voulez vraiment investir dans les SCPI (c’est de toute manière un investissement long terme, voire "à vie"), il sera souvent plus avantageux d’investir avec un crédit, plutôt que 15 ou 20k€ au comptant chaque année : meilleure rendement (levier du crédit : vous emprunter à 2-3% pour acquérir ce qui rapporte 4-5%, donc gagnez aussi 2% sur l’argent qui n’est pas le votre, mais assumez aussi les risques associés) en général (exception : si la valeur des parts baisse beaucoup), et beaucoup moins de paperasses à faire (un dossier, au lieu d’un dossier chaque année).

Un prêt SCPI aura un impact sur un futur prêt maison, et chaque banque aura sa manière d’évaluer cet impact.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#173 17/11/2015 16h25

Membre
Réputation :   0  

Merci pour ces premières réponses, c’est vraiment gentil :-)

Comme j’ai lu un peu sur le sujet "SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ?", on peu grosso-modo rajouter 0.50% sur le taux. C’est une idée, pour avoir un peu de repère face à mon banquier.

GoodbyLenine a écrit :

Si vous voulez vraiment investir dans les SCPI (c’est de toute manière un investissement long terme, voire "à vie"), il sera souvent plus avantageux d’investir avec un crédit, plutôt que 15 ou 20k€ au comptant chaque année : meilleure rendement (levier du crédit : vous emprunter à 2-3% pour acquérir ce qui rapporte 4-5%, donc gagnez aussi 2% sur l’argent qui n’est pas le votre, mais assumez aussi les risques associés) en général (exception : si la valeur des parts baisse beaucoup), et beaucoup moins de paperasses à faire (un dossier, au lieu d’un dossier chaque année).

Mon idée est surtout de faire les 2 : un investissement en cash chaque année de 15 000€ / 20 000€ + un investissement via un pret. Le but étant de générer un apport immédiat via l’investissement en cash pour combler un peu l’effort demandé via le prêt.

Pour mon investissement via le prêt, j’ai lu que la SCPI "RIVOLI Avenir Patrimoine" proposé par LCL était pas trop mal. Je pense aller les voir pour une première approche (je suis déjà cliente chez eux), vous en pensez quoi ?

Avez vous des conseillers à me…conseillers ? :-)

Hors ligne Hors ligne

 

#174 17/11/2015 16h32

Membre
Réputation :   37  

Julie,

pour info, je ne suis pas 100% convaincu par cette SCPI mais ils viennent de me proposer 1,7% sur 15 ans pour l’achat de cette scpi.

cordialement

Hors ligne Hors ligne

 

#175 17/11/2015 16h55

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2331  

Je n’ai pas trop de détails sur votre situation, mais il est sans doute préférable, pour la partie "investissement en cash chaque année de 15 000€ / 20 000€" de choisir autre chose que des SCPI.
Ca vous permettra de diversifier votre patrimoine, et vous avez pas mal de possibilités pertinentes : 3ème pilier en Suisse, contrats d’assurance-vie, actions (sur PEA ou similaire), apport pour la future maison, etc.

Si vos "salaires suisses" sont pérennes, vous pouvez même envisager d’emprunter en partie en CHF.

Pour le choix de SCPI ou de conseiller, je m’abstiens en général (sachez cependant qu’une autre SCPI de la même société de gestion (E…..mo) possède pas mal des récents locaux de de commerce du centre ville d’Annemasse, même si ça ne représente que 4-5% de son patrimoine).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur