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#126 14/12/2020 18h31

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonsoir,

Merci à tous d’avoir éclairé ma lanterne sur le remembrement des parts.

Le choix est fait. Cela sera donc de la NP sur 10 ans. Alea jacta est !

En effet, j’ai bien repris en compte dans mon calcul les coûts liés aux frais de souscription qui sont très variables d’une SCPI à l’autre (jusque 12% chez CORUM et qui peuvent être un frein important sur une durée de démembrement courte)

Si la NP sur 7 ans semble au premier abord la plus compétitive, en prenant en compte cette part fixe, je vous confirme qu’ il n’y a vraiment qu’un écart infime entre une NP à 7 ou 10 ans (avec le gain de la non imposition des revenus sur 3 ans et la tranquillité (ou pas) de ne pas s’occuper de ces lignes dans son patrimoine)

Mon imposition devant durablement rester à 30%, nous étudierons en 2030 (c’est loin mais pas tant que cela finalement) le choix qui nous paraitra le plus judicieux entre  :
- récupérer et conserver la PP en payant donc prés de 50% d’impôts sur ces "loyers". Une étude des SCPI avec patrimoine hors de France et leurs impacts fiscaux pourra s’avérer judicieuse. j’ai lu en diagonale ces sujets du forum sur cette partie et je vois qu’il y a du grain à moudre… Pierval Santé en fait donc partie ?
- vendre ces parts remembrées et réinjecter le cash dans de nouvelles parts de SCPI en NP, avec de nouveaux frais de souscription, mais c’est le jeu.

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#127 02/04/2022 17h25

Membre (2018)
Réputation :   2  

Bonjour je relance cette file.

Un investissement en NP me parait intéressant car garantissant le rendement. Je me pose la question de la valorisation car j’ai  l’impression qu’elle dépend avant tout de la durée mais pas du rendement intrinsèque en nue propriété. Par exemple la décote sur du Corum très rentable sera proche d’autres SCPIs moins rentable ?

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[+2]    #128 03/04/2022 00h34

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A mon avis :
    - un investissement en NP ne garantit nullement le rendement. Tout au plus peut-on considérer qu’on connait au départ le rendement pendant le démembrement dans le scénario où on revend ses parts à la fin du démembrement au même prix de retrait que l’actuel prix de retrait. La réalité à venir sera différente, meilleure ou pire (on vendra plus cher ou moins cher, et sans doute pas à ce moment d’ailleurs).
    - la valorisation de la nu-propriété dépend largement de l’offre et de la demande, en particulier sur l’usufruit temporaire, et en général le prix de l’usufruit (en pourcentage de la pleine propriété) est d’autant plus élevé que le rendement, actuel et anticipé pendant l’usufruit, est élevé. Autrement dit, la décote sur la nu-propriété sur N années d’une SCPI dépend des flux de revenus pendant ces N années que les potentiels usufruitiers temporaire anticipent, et du TRI qu’ils visent (lequel dépend aussi du taux d’intérêt sans risque, et du niveau de risque associé à cet investissement; notons que ce TRI visé a baissé d’environ 4% entre 2010 et 2022). Il est logique qu’un usufruitier paie plus un usufruit dont il espère un retour de 5€/an qu’un usufruit dont il espère un retour de 3€/an.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#129 03/04/2022 12h44

Membre (2020)
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C’est toujours un plaisir de lire vos explications GBL.
Mais c’est précisément dans ces moments-là que j’estime que l’investissement en SCPI est loin d’être aussi "lazy" qu’on veut bien le faire croire.
Il y a une véritable expertise à développer avant de faire un choix qui nous lie pendant de nombreuses années à cet investissement.


"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.

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#130 03/04/2022 18h34

Membre (2018)
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EN effet pour préciser c’est un rendement garanti sur la période de démembrement pas au delà mais cela donne une belle visibilité sur 10 ans.

Une 3ème question de débutant (mes excuses), les frais de souscription (différence en le prix de la part officiel et le prix payé) entrent ils en compte lors du calcul du prix de la nue propriété ?

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#131 03/04/2022 18h39

Membre (2020)
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Le prix de part étant frais de souscriptions compris, votre quote part en tant que nue propriétaire comportera une partie des frais de souscription.

Dernière modification par sanvio (03/04/2022 18h42)

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#132 04/04/2022 00h54

Membre (2017)
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ISTP

Loiseaud, le 03/04/2022 a écrit :

EN effet pour préciser c’est un rendement garanti sur la période de démembrement pas au delà mais cela donne une belle visibilité sur 10 ans.

Votre rendement n’est pas garanti car le prix de la part peut baisser en 10 ans

De même vos parts peuvent devenir illiquides pendant cette période et étant en nue propriété vous aurez du mal à faire partie des premiers à quitter le navire tant qu’il est encore temps…

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#133 05/04/2022 19h14

Membre (2022)
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sanvio, le 03/04/2022 a écrit :

Le prix de part étant frais de souscriptions compris, votre quote part en tant que nue propriétaire comportera une partie des frais de souscription.

En complément : lorsque les frais de souscription sont nuls, le TRI  (net d’impôts) d’une souscription en Nue-Propriété semble assez attractif :

         Iroko Zen → avis sur cette SCPI (Iroko) p.4

PS, pour cerner le risque de variation de prix de la part : Article sur la performance globale des SCPI sur 30 ans, décomposée en distribution (DVM) et prix de la part (VPM) :   

         Quelle a été la performance des 30 dernières années en SCPI? – Rock & DATA

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#134 14/04/2022 11h33

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GoodbyLenine, le 03/04/2022 a écrit :

A mon avis :
    - un investissement en NP ne garantit nullement le rendement. Tout au plus peut-on considérer qu’on connait au départ le rendement pendant le démembrement dans le scénario où on revend ses parts à la fin du démembrement au même prix de retrait que l’actuel prix de retrait. La réalité à venir sera différente, meilleure ou pire (on vendra plus cher ou moins cher, et sans doute pas à ce moment d’ailleurs).
    - la valorisation de la nu-propriété dépend largement de l’offre et de la demande, en particulier sur l’usufruit temporaire, et en général le prix de l’usufruit (en pourcentage de la pleine propriété) est d’autant plus élevé que le rendement, actuel et anticipé pendant l’usufruit, est élevé. Autrement dit, la décote sur la nu-propriété sur N années d’une SCPI dépend des flux de revenus pendant ces N années que les potentiels usufruitiers temporaire anticipent, et du TRI qu’ils visent (lequel dépend aussi du taux d’intérêt sans risque, et du niveau de risque associé à cet investissement; notons que ce TRI visé a baissé d’environ 4% entre 2010 et 2022). Il est logique qu’un usufruitier paie plus un usufruit dont il espère un retour de 5€/an qu’un usufruit dont il espère un retour de 3€/an.

Très utile et très clair. Donc si je vous suis bien, pour quelqu’un qui souhaite acheter des parts en NP, plus le rendement de la SCPI est important, plus la décote sera intéressante (pour le Nu-propriétaire) . L’usufruitier de son côté acceptant une clé moins interessante en retour de flux financiers plus élevés liés au rendement plus important de ladite SCPI.

Du coup le “marché” des SCPI pour le démembrement se concentre plutôt sur les SCPI à rendement élevé, non?

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Favoris 1    #135 14/04/2022 11h44

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Les clés de démembrement sont un mélange de plusieurs paramètres dont le rendement et la durée sont les plus importants. Un rendement plus important entrainant une clé de démembrement plus faible pour le nu-propriétaire toutes choses étant égales par ailleurs.

Néanmoins ce marché du démembrement de parts de SCPI n’est pas totalement liquide et certaines clés semblent "négociables", vous pouvez par exemple observer toutes les clés possibles pour Pierval Santé sur la section dédiée de La Française avec deux clés à 3ans, 12.5 et 13% (usufruit) ou encore trois clés à 5ans 20 21 et 22% (usufruit). Les clés "normales" pour ces durées étant 12.5 et 20% comme on le remarque sur la quantité de parts disponibles.

Effectivement, il existe donc des SCPI bien plus intéressantes pour les usufruitiers (LF Europimmo qui offre d’excellentes clés) et inversement des SCPI plus intéressantes pour les nu-propriétaires (Vendome Regions qui offre des clés trop cher pour les usufruitiers mais tant que les institutionnels achèteront les nu-propriétaire en profiteront).

Dernière modification par sanvio (14/04/2022 11h48)

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#136 14/04/2022 11h59

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A mon sens, la réalité est un peu plus complexe :

- l’usufruitier vise un taux de retour sur investissement qui doit être aussi élevé que possible. Un usufruitier prudent pourra préférer un rendement plus faible si celui-ci lui semble plus sécurisé. Des SCPI "anciennes" avec un historique de rendement sur plusieurs années et sorties de la période de création peuvent alors retenir l’attention. D’autre part, le différentiel de coût de l’usufruit peut venir compenser, pour l’usufruitier, le différentiel de rendement de la SCPI est assurer un TRI équivalent.
- le nu-propriétaire vise l’augmentation de la valeur de la part et peut être amené à privilégier des SCPI avec un patrimoine plus qualitatif susceptible de se revaloriser et donc moins rémunérateur en terme de rendement et accepter un TRI plus faible en contrepartie d’un espoir de plus value à la sortie.

D’autre part, la demande d’usufruit est supérieure à celle de NP. Les usufruitiers ont donc intérêt à élargir l’offre en direction des nu-propriétaires…

Canyonneur

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#137 14/07/2022 17h24

Membre (2022)
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Bonjour les IH

Une proposition de lecture du démembrement temporaire de SCPI.


Postulats
valeur de part constante,
pas d’inflation,
investissement au comptant.
Hypothèses
décote nue-propriété temporaire, 10 ans : 32%,
rendement net : 4.54%,
TMI 30%, constante,
PS : 17.2%
Frais de cession des parts : 10%.
(Frais, rendement et décote : "au hasard", Immorente)

Achat en PP
revente après 10 ans
revenus nets sur 10 ans : 24
valeur de revente : 90
total : 114
rdt annualisé net : 1.32%

conservation après 10 ans
rdt annualisé net sur 10 ans : 2.17%

achat en NP10
revente au remembrement
revenus sur 10 ans : 0
valeur de revente : 132
rdt annualisé net : 2.81%

conservation
valeur remembrée : 147
rdt annualisé net sur 10 ans : 3.93%

Cerise sur le gâteau : le remembrement coïncide avec une baisse de TMI.
Rendement net des parts remembrées : 4.79%

Donc, investir dans la nue-propriété temporaire revient à effectuer un placement donc les dividendes sont réinvestis nets d’impôts.
Qu’en dîtes-vous ?  Est-ce une lecture pertinente ?

PS : je considère que l’investissement est fait sans cashback lors de la souscription, ce qu’un IH ne saurait souffrir !

Dernière modification par Phaeton (14/07/2022 17h33)

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#138 15/07/2022 16h15

Membre (2016)
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Phaeton,

Vos calculs me paraissent mathématiquement exacts.

Le démembrement en NP est effectivement une manière de realiser un effet de levier, net d’impôt, sur un achat cash. Il faut cependant être conscient du risque :  la valeur de la part et son rendement a l’issue du démembrement sont difficilement previsibles, et ce d’autant plus que le démembrement est de longue durée. A ce titre, l’usufruitier prend sensiblement moins de risques (raison pour laquelle j’ai toujours pensé que les clefs etaient un peu trop favorables a l’usufruitier. Mais bon, c’est un.marche libre).

A titre personnel, etant assez fortement imposé, n’ayant pas besoin de revenus complementaires et ayant régulièrement un peu de cash a investir, j’ai commencé a investir en SCPI en NP il y a 8 ans, par petites touches. Je continue environ une fois par an (dernière cible :  Kyaneos Pierre), sur des durées de 7-8 ans, exceptionnellement 10 si la clef est vraiment très favorable (ça m’est arrivé il y a 4 ans sur du Pierval Santé, un one shot qui ne s’est plus reproduit). Les premiers remembrements en pleine propriété vont tomber fin 2022 / debut 2023. Il y aura du mediocre (Interpierre France) et du tres bon (Novapierre Allemagne). Si cette moyenne se maintient encore 8-10 ans (pari sur l’avenir), je pourrai sans doute prendre ma retraite (ou un emploi du temps professionnel tres tres allégé) avec pas mal d’avance sur l’âge legal (note :  je n’investi pas qu’en SCPI).

Dernier petit conseil :  ne pas hesiter a mettre 2 ou 3 intermédiaires en concurrence. On arrive parfois a glaner 1 point sur la clef de demembrement. Le cash back n’est pas un facteur preponderant en soi, mais il peut parfois ameliorer les chiffres.

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#139 15/07/2022 19h06

Membre (2022)
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@Polaris,

Merci pour le partage d’expérience.

Oui, effet de levier si on investit à crédit; sinon, dividendes réinvestis.
Et oui, placement non-dénué de risques, à intégrer dans une allocation comprenant d’autres classes d’actifs.

Je compte tout comme vous placer mes excédents de liquidités par des achats récurrents sur plusieurs années. En revanche, je ne compte pas multiplier les SCPI (pour l’heure j’en ai 4) à l’infini.

Comment déterminez vous qu’une clef est favorable ? De ce que je comprends, plus la DVM est élevée, moins la nue-propriété vaut cher, ce qui est parfaitement logique. Arrivez-vous à tenir compte de tous les éléments utiles pour comparer les clefs ? Pour une même SCPI, comparez-vous les durées de démembrement entre elles pour optimiser ? Avez- vous un pool de SCPI correspondant à vos objectifs (notamment en termes de répartition sectorielle et géographique) et dont vous surveillez les clefs ? Ou traquez-vous les "promos" ?

J’ignorais que les intermédiaires avaient de la marge sur les clefs. Mais c’est probablement parce que pour l’instant je suis passé directement par les sociétés de gestion ; je note de ne plus le faire ! smile
Pour ce qui est du cashback, je constate que 2.5% de rétrocession représentent très légèrement plus qu’1% de décote.

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#140 17/07/2022 00h54

Membre (2011)
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suite de messages qui m’est bien utile car on me propose d’investir dans des SCPI en nue propriété et je ne suis dubitative, déjà d’une part à cause des énormes frais de souscription , et ensuite de l’imposition sur les dividendes une fois la pleine propriété retrouvée.

J’ai une question, au sujet du calcul de Phaeton : on ne voit pas les frais de souscription, mais seulement ceux de revente. Est-ce qu’ils sont inclus dans le prix de la part?
Càd si j’investis 100 dans une scpi qui a 11% de frais de souscription on considère que j’investis 100 et non 89 ?

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#141 17/07/2022 06h44

Membre (2022)
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@Victoire :

Dans mon premier message, la terminologie manque de précision. Les frais mentionnés sont des frais de souscription. On ne les voit qu’à la revente, pourtant ils sont bien prélevés à la souscription.

Vous investissez 100. Vous payez 11 de frais, et vos parts valent 89.

MAIS les dividendes sont calculés sur le prix de souscription. Ou plus exactement, le taux de distribution affiché est exprimé par rapport au prix de souscription (donc, 100).

Donc si le DVM est de 5%, vos 100 investis vous rapportent 5, et non pas 4.45.

NB : les frais de souscription sont prélevés sur les parts nouvelles (par opposition aux parts existantes, qu’on achète de gré à gré moyennant des frais d’enregistrement de 5%).

Dernière modification par Phaeton (17/07/2022 06h46)

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#142 17/07/2022 12h25

Membre (2011)
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OK , mais les dividendes ne sont perçus que par quelqu’un qui a la PP ou l’usufruit.

Pour quelqu’un qui achète la NP , lors du "remembrement "(je ne sais pas si c’est le terme correct), la clé de répartition s’applique sur les 89? (ou , ce qui revient presque au même, on l’applique aux 100 et on déduit à ce moment là les frais). Ce qui donne le "prix de retrait". J’ai bon?

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#143 17/07/2022 13h41

Membre (2022)
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En effet, tout l’intérêt d’acquérir de la nue-propriété temporaire est de NE PAS percevoir de revenus dont on n’a pas besoin (et alors qu’on à une TMI au max, fin de carrière oblige) pendant le démembrement, et de synchroniser le remembrement avec une baisse de revenus (par exemple départ en retraite), voire une baisse de TMI.

Merci pour vos questions qui me permettent de mieux mesurer l’intérêt du dispositif dans mon cas, avec une TMI 30, la retraite dans quelques années, et une TMI qui passera à 11 à ce moment-là. Pour ma part j’investis en nue-propriété de SCPI les excédents de trésorerie éventuels générés par le value-averaging de ma poche actions. J’utilise également les démembrements dans le cadre d’une succession ; c’est vraiment un outil plein de ressources.

Vous apportez 100 pour acquérir de la NP sur 10 ans.

La part vaut 1, la décote NP10 est de 32%.

Donc, avec vos 100, vous acquérez la nue-propriété temporaire de 147 parts (au lieu de 100 si vous acquériez des parts en pleine propriété).

Le remembrement a lieu sans intervention de votre part après 10 ans + délai de jouissance.

A partir de là, vous recevez les dividendes des 147 parts.

Vous avez payé 100, mais vous avez 147 (modulo la variation de la valeur des parts). C’est un rendement annualisé de 3.86% (cette fois je tiens compte du délai de jouissance, ici le 1er jour du 3e mois). Ce rendement n’est pas fiscalisé.

Qui diable a payé les frais de souscription ? Comme déjà dit par Sanvio quelques messages plus haut, je dirais le nu-propriétaire et l’usufruitier, au pro-rata (ici 68% NP, 32% USU). Mais à la fin c’est égal ; vos 147 parts ont une valeur de 132.3.

Dernière modification par Phaeton (17/07/2022 19h04)

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#144 17/07/2022 15h10

Membre (2011)
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Super, j’avais bien compris. Dans votre cas c’est intéressant puisque vous voulez des revenus complémentaires et qu’il y aura une baisse de TMI.

Je vais essayer d’appliquer ça à mon propre cas ( retraite proche et gros paquet à placer) sauf que : je ne suis pas sûre que mon TMI change; je n’aurai pas forcément besoin d’un complément de revenus , j’ai une prévention contre les trucs à frais élevés et en plus les chiffres fournis par mon cgp me semblent faux ou très optimistes.

Je vais mettre ça sur ma file présentation dès que je peux, j’espère que quelqu’un voudra bien en discuter.

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#145 17/07/2022 18h59

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Content si l’échange vous permet, à vous aussi, d’affermir vos convictions sur le sujet dont il est question. Oui, le fait que nos problématiques diffèrent grandement ne m’a pas échappé. Vous avez à l’évidence des problème que je n’ai pas ! smile

Tout comme vous j’ai une aversion quasi maladive pour les frais indus. Toutefois dans le contexte de la discussion je me demande s’il est juste de qualifier d’indus les frais encaissés par les sociétés de gestion de SCPI.

Quant à moi, je serais parfaitement incapable de générer un revenu pérenne à partir d’immeubles quelconques en y consacrant pas plus de 0.00001% de mon temps. Autrement dit, ça me va de rétribuer les intermédiaires dans le cas présent car ils créent de la valeur. Je lirai vos réflexions avec intérêt sur ce point en particulier.

Quelles sont les données apportées par le CGP que vous trouvez trop optimistes ? Le vendeur de SCPI auquel j’avais eu affaire au début de mon aventure incluait systématiquement dans ses simulations des augmentations des prix de parts assez importantes, mais dont avec le recul il me faut bien admettre qu’elles n’étaient pas exagérées. En revanche, je n’ai pas vu mes revenus augmenter, et cela m’ennuie assez.

Dernière modification par Phaeton (17/07/2022 19h04)

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#146 19/07/2022 01h59

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Dans d’autres discussions sur le forum on apprend que les cgp touchent environ la moitié des frais , ce qui représente un bon morceau tout de même. Alors bien sûr il y a le travail de sélection et de suivi des produits proposés , mais une fois qu’il est fait je suppose qu’ils l’appliquent à tout le monde.

De toutes manières cela ne change rien ,les frais sont les mêmes sans passer par le cgp. C’est bien pour ça que je les trouve trop élevés .

Ce n’est pas détaillé dans la projection du cgp , mais je pense qu’il y a une revalorisation de la part (à moins d’une erreur dans la clé). La dernière fois qu’on m’a fait un projet avec le même optimisme, ça ne s’est pas du tout réalisé , alors je me méfie.

Dès que je peux je mets les éléments dans ma présentation.

Correction : finalement je les mets ici, c’est plus simple pour suivre la discussion

Dernière modification par Victoire (20/07/2022 01h53)

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#147 20/07/2022 02h46

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Voilà ce qui m’est proposé: un portefeuille de scpi en nue propriété sur 5 ans On me dit que pour 100 investis,en NP j’aurai 160 en PP au bout des 5 ans , qui génèreront ensuite 4.4% de revenus  (je suis avertie qu’aujourd’hui le même panier génère 5.14%)

Comme on m’a déjà fait miroiter des choses qui ne se sont pas réalisées, je préfère vérifier les calculs, au moins dans les grandes lignes.

Alors voilà , j’ai fait une moyenne des frais et des rendements, et des clés de répartition des scpi concernées , en considérant que le mélange est équipondéré, ce qui n’est pas forcément juste , mais ça donne les grandes lignes.

Je trouve: rendement actuel 4.4% (et pas 5,14)

Clé de répartition US/NP moyenne sur 5 ans : 79.25/20.75

Frais moyens 11.04%

Autant dire que je ne trouve pas du tout le résultat présenté plus haut. Pour moi au bout des 5 ans j’aurai 126 en PP qui génèreront au mieux 4.4% (probablement moins) sur lesquels je paierai 47% d’impôts car mon TMI ne va pas changer. Et si je revends, pour 100 au départ j’aurai environ 112.

Alors quoi? Erreur du cgp sur la clé de répartition? Revalorisation "créative" des parts?

Même si je déduis de la somme promise au bout des 5 ans les scpi que je possède déjà (et que je voulais revendre au départ , parce qu’elles ne me rapportent que 2.43% nets d’impôts), l’hypothèse du cgp donnerait : de 100 on obtient 130, ce qui n’est possible qu’avec une augmentation du prix de la part de 3% annuels.

Je vais retourner vers lui pour une clarification… de toutes manières hors de question que je liquide un PEL qui me rapporte 3.23 nets pour investir là dedans.

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#148 20/07/2022 10h15

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ISTJ

Avec un démembrement aussi court, vous ne pouvez pas avoir 160 avec 100.
Impossible sur 5 ans.
Sur une éventuelle revalorisation des parts, je vous conseille de partir sur 0 pour ne pas être déçu.
Étonnant que le CGP vous propose ce montage sous ces termes.

Quelles SCPI vous ont été proposées ?

Dernière modification par maxicool (20/07/2022 10h17)


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#149 20/07/2022 11h24

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ESTJ

Victoire,

votre montage me parle car je l’ai fait l’an dernier pour 100 ke NP sur 5 ans.

je vous confirme mon incrédulité partagée sur l’espoir de sortir à 160 !

Dans mon cas, je mise sur 120 ke en valeur revente à l’issue dans le meilleur des cas…

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#150 20/07/2022 12h13

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J’ai aussi monter un portefeuille de SCPI en NP sur 5 ans récemment. en intégrant les rétrocessions et délais de jouissance, en considérant des revalorisations de part nulles, 100 donne 120,5 à terme pour un TRI net d’impôt de 3,7%.

Loin de vos 160, Victoire.

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