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#101 03/12/2018 21h04 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Je n’ai pas dit qu’il n’y avait pas corrélation avec cette courbe (dont je suppose que c’est la performance distribution réinvestie mais je ne suis pas sûr) : il est clair qu’en moyenne les dividendes de SIIC ont pris une claque en 2008 (pour remonter ensuite) et que cela n’a pas été le cas pour les SCPI.

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#102 03/12/2018 22h00 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Palawan a écrit :

Quand on trouve des comparatifs SCPI versus Foncières comme celui que publie Surin, faut-il considérer que l’on prend en compte les 10% de frais d’achat des SCPI, et sur quelle durée moyenne ces résultats sont-ils donnés?
Si l’on pense éventuellement revendre (ou arbitrer) dans un terme moyen, les frais initiaux des SCPI vont peser lourdement sur la performance -ou est-ce que je me trompe lourdement?

Pour être un peu plus explicite: quand on a 20-30 ans, avoir une baisse "longue" (10 ans, voire plus) sur son portefeuille n’aura pas la même incidence que quand on approche de la retraite, et que la disponibilité des fonds ou des revenus est beaucoup plus proche -et non "différable".
C’est la raison pour l’instant qui me fait pencher vers les Foncières (premiers achats aujourd’hui), mais avec plein de questionnements encore…

Il est clair que dans l’infographie de Sodify relayée par Surin, les frais d’achats ne sont absolument pas pris en compte. A chacun de se faire ses calculs en fonction également de la fiscalité.
- Pour les SCPI : 10% de frais à l’entrée.
- Pour les foncières : moins de 0.25% de frais à l’entrée et autant à la vente, chez un rocker en ligne (Binck, BforBank, …)

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#103 03/12/2018 22h50 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Bien le "rocker en ligne" …


Dif tor heh smusma

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#104 05/12/2018 07h52 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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J’ai trouvé la capitalisation des SIIC qui est de 75,75 Mds€ à fin 2017:
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_siic.png
Source : Capitalisation des SIIC - Pierrepapier.fr
Je pensais que c’était en diminution mais pas du tout.
A ce jour les capitalisations sont de 20,4 Mds€ pour Unibail-R-W, 9,3 Mds€ pour Gecina et 8,8 Mds€ pour Klepierre qui sont les 3 principales SIIC (2,7 Mds€ pour la plus grosse SCPI alors que 7 SIIC ont plus de 3 Mds€ de capitalisation).

Les OPCI avaient 13 Mds€ de capitalisation à fin 2017, les SCPI 50,3 Mds€.

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[+1]    #105 05/12/2018 08h45 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Intéressant ce site !

On trouve également le nombre de SIIC :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_siic_nombre.jpg
A force de fusions/OPA, il diminue.
Les SCPI sont plus nombreuses.

Et la répartition de la capitalisation :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_siic_poids.jpg
Un géant (URW), quelques poids lourds, de nombreuses petites.


Dif tor heh smusma

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#106 05/12/2018 09h51 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Malolechat a écrit :

Je ne sais pas s’il est possible d’emprunter pour des foncières cotées et si oui ne sait pas à quelles conditions.

Je pense qu’il est difficile de le faire avec les mêmes conditions qu’un prêt visant des SCPI, du moins sur des durées aussi longues que les prêts immobiliers.
Je l’ai fait de mon côté cet été avec un prêt personnel à 1% sur 2 ans lors de offres promotionnelles du Crédit Agricole. Il faut pouvoir assumer les mensualités sur des durées aussi courtes mais pour l’instant je ne suis pas mécontent de ma sélection.
Le top aurait toutefois été d’acheter au plus bas ces dernières semaines…

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[+2]    #107 09/01/2019 15h07 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Résumé de ma position actuelle sur ce sujet (déjà publiée ici) :

GoodbyLenine a écrit :

Actuellement, avec un TMI de 30%, si on ne recourt pas à un emprunt, je pense qu’il est largement préférable d’investir dans des SIIC (foncières cotées) que dans des SCPI.

Pourquoi ?
    - fiscalité bien plus favorable : revenus de SCPI en direct imposées à 30%  +17.2% de PS, revenus de SCPI via AV imposés à 7.5% + 17.2% en plus de frais de 0.5 à 1.0%/an sur le capital investi (frais qui représentent 10 à 20% des revenus), revenus de SIIC imposés à 30% de PFU. SCPI dans l’assitte IFI, SIIC hors assiette IFI.
    - rentabilité meilleure : SCPI entre 4% et 5% (à quelques exceptions prètes), SIIC jusqu’à plus de 9% (Carmila, Mercialys) et 7-8% pour des patrimoine "prime" de commerce (URW, Klépierre), ou 5% pour du patrimoine "prime" de bureaux (Gecina)  (sachant que ces patrimoines "prime" sont bien plus qualitatifs que ceux de la plupart des SCPI, et que les dettes de URW, Klépierre, Gecina, Mercialys, Carmila sont notés A, A-, A-, BBB, BBB respectivement).
    - évolution des montants distribués par part ou action : à la baisse depuis 10 ans (souvent -10% à -20% sur la période) pour la plupart des SCPI, à la hausse depuis 10 ans pour la plupart des SIIC. (voir SCPI : pourquoi les dividendes sont souvent en baisse ces récentes années ?)
    - frais sur achat/vente et liquidité : en cas d’’achat suivi de vente on perd 6 à 12% sur les SCPI, et moins de 0.5% sur les SIIC (juste les frais de transaction et la TTF), il faudra parfois attendre des mois (voire des années) pour revendre des parts de SCPI (quand les SIIC seront vendues en quelques secondes).
    - prix vs valeur du patrimoine : les SCPI s’achètent presque toutes plus cher que la valeur des actifs de la SCPI, alors que les SIIC ont pour la plupart une décote sur ANR pouvant atteindre 30% à 40% actuellement.

Les principaux inconvénients potentiels des SIIC sont :
    - on achète des "actions", ce qui en rebute certains (d’autant que leurs cours ont pas mal baissé sur les 6 derniers mois … ce qui crée aussi une opportunité).
    - les SIIC investissent en partie à crédit (pour un patrimoine de 100, elles ont en général 30 à 40 de dettes), ce qui pourrait être pénalisant en cas de hausse des taux (mais ça semble déjà largement anticipé dans les cours actuels).
    - volatilité : la valeur des actions bouge tous les jours (voire toutes les minutes) … mais est-ce vraiment gênant quand on sait que le prix de vente des parts de SCPI peut lui aussi varier, et que pour vendre des parts de SCPI il faudra attendre entre quelques semaines et quelques années ?
    - il est plus difficile d’obtenir un crédit pour investir en SIIC qu’en SCPI.   
    - les SCPI semblent plus "à la mode" (peut-être aussi en partie parce que les réseaux de commercialisation gagnent de bien plus belles commissions dessus).

Même si ce n’est pas toujours évident (cf quelques exceptions pour des SIIC dont le dirigeant est aussi un gros investisseur et qui "néglige" l’intérêt des investisseurs minoritaires), l’alignement des intérêts des investisseurs et des professionnels gérant l’immobilier me semble meilleure dans la plupart des SIIC que dans les SCPI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#108 09/01/2019 15h44 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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GBL,

J’en étais arrivé à la même conclusion l’année dernière, lorsque je me demandais dans quoi investir pour l’immobilier non-direct, SCPI ou SIIC. Je partage totalement votre point de vue.

Quand vous mentionnez : "il est plus difficile d’obtenir un crédit pour investir en SIIC qu’en SCPI."

Quant au crédit pour des SIIC, pouvez vous précisez votre pensée sur quel type de crédit : crédit Lombard, avance sur titres  ?

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#109 09/01/2019 15h48 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Pour moi le seul argument pour investir en SCPI aujourd’hui c’est le levier du crédit. J’en suis arrivé à la même conclusion que GBL.

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#110 09/01/2019 16h05 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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J’ajouterais un avantage pour la SCPI, possibilité de démembrement.

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#111 09/01/2019 16h33 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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On pourrait préciser en indiquant possibilité de démembrement "à l’achat" car on peut également démembrer un portefeuille de valeurs mobilières (mais à l’achat je ne vois pas comment faire).

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#112 09/01/2019 17h10 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Merc.i GBL pour ce résumé clair et précis.

Quelques réflexions :

- Les SIIC sont un des secteurs de la bourse. Pourquoi s’y exposer plus qu’a un autre ? Il faut être relativement aguerri pour gérer son propre PF d’actions, son allocation sectorielle, géographique, son timing, etc…et espérer battre un etf msci acwi imi qui au passage est plus diversifié et comprend de l’immo de façon capi pondéré.

- concernant les scpi, le problème est certes le même, qu’est ce qui justifie de surponderer son patrimoine en immobilier ? L’avantage est l’effet de levier, la fiscalité de la sci is et l’amortissement de l’usufruit temporaire. On pourrait répondre qu’il est possible d’utiliser des effets de levier en bourse que je connais d’ailleurs peu : etf leveragé, crédit lombard, avance sur titre, marge, srd…mais est ce aussi facile et accessible?
La scpi a donc son intérêt là car monsieur ou madame Michu peuvent en trouver à crédit chez leur banquier alors qu’ils seraient bien incapable de sélectionner un PF de siic avec marge sur IB…

Il me vient cette dernière question, HS je le concède, que choisir pour optimiser la rentabilité de la trésorerie d’une sci is : siic ? Ou usufruit de SCPI ?


N'hésitez pas a me contacter pour un parrainage : Linxea, Boursorama, Bforbanck, Binck :)

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#113 09/01/2019 17h52 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Il y a aussi un argument supplémentaire pour les SIIC

Les SCPI une fois en PP sont prises en compte dans la base Taxable à l’IFI ou
cette fois ci l’impot est du ( contrairement a l’ISF, ou pour des montants faibles, on
pouvaient faire tourner uen partie de son patrimoine liquide sur des FCPIs )

Cet argument peut eventuellement ne plus être valable dans quelques temps

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#114 09/01/2019 18h29 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Bonsoir

les foncières d’un portefeuille d’actions entrent aussi dans la base taxable IFI .

Chtirentier

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[+1]    #115 09/01/2019 18h34 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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@Chtirentier,

je crois que non. Il me semble que les foncières n’entrent pas dans la base taxable IFI SAUF pour les foncières dont vous possédez plus de 5% du capital.

cf IFI : LES FONCIÈRES COTÉES FINALEMENT EXONÉRÉES

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#116 09/01/2019 18h41 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Grand mer.ci  Tikou, je vais en reprendre une petite couche ….😄

Chtirentier

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#117 09/01/2019 21h47 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Pour info , je vous rappelle que les foncières allemandes sont éligibles au PEA car elles n’ont pas le statut SIIC (G-REIT en allemagne).
Comme indiqué l’an dernier, j’ai écris à la plupart d’entre elles pour en avoir la preuve, et j’ai ensuite transmis ces preuves à Binck. J’ai ainsi obtenu de la part de Binck leur référencement en PEA.

Je vous redonne donc cette information suite à l’épisode Gilets Jaunes. Ce qui se passe en ce moment , mettant en exergue d’un côté la mentalité misérabiliste du peuple français, et de l’autre la condescendance à peine masquée d’une classe politique plus prompte à dépenser les deniers publics qu’à faire les réformes indispensables, me donne davantage envie d’investir dans l’immobilier en Allemagne que dans l’immobilier en France. J’y ai plus de visibilité sur la pérennité de mon investissement , dans un pays plus stable, qui respectera la propriété privée.

Si en plus on me permet de le faire dans le cadre fiscal du PEA, je n’hésite pas.
Ceci n’est pas un conseil, je partage juste mon opinion et mes choix.

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#118 09/01/2019 21h58 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Frankieles,
N’ya a t’il pas de prélèvement à la source conséquent pour le G-reits?
Commme pour les Actions allemandes, 26% environ et non récupérable par crédit d’impôt en PEA, couplé PS 17,2% cela ferait plus que le PFU 30% sur CTO?

Dernière modification par starlord72 (09/01/2019 21h58)

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#119 09/01/2019 22h43 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Bonjour,
Les prélèvements sociaux ne seront dus dans tous les cas que lors d’un retrait, d’un rachat ou de la clôture du PEA. D’ici là ils restent sur mon compte et pourront continuer à produire, grâce aux intérêts composés.
Ce n’est pas du tout la même chose que de les payer chaque année comme sur un CTO.

Pour le prélèvement à la source si j’ai bien tout compris :
1) L’Etat allemand effectue un prélèvement à la source de 26,375% sur le  dividende brut
2) Pour compenser, l’actionnaire a droit à un crédit d’impôt puisque la France et l’Allemagne ont signé une convention pour éviter la double imposition.
3) Il récupère ensuite 17.7% du dividende net reçu, par crédit d’impôt
4) Ainsi 13,3% du dividende brut n’est pas récupéré par le mécanisme du crédit d’impôt
5) Si je veux les récupérer  je suis sensé effectuer une demande auprès de l’administration fiscale allemande pour récupérer la différence, certains l’ont ils déjà fait?

Quelle simplicité tout ça…..

Est ce que tout ce que j’ai décris là , applicable au CTO, l’est aussi sur le PEA? Je suppose que oui mais je n’en serai sûr que quand j’aurais reçu des dividendes et reçu mon crédit d’impôts.

Dans le pire des cas je me dis que l’impôt payé sur les dividendes ne sera jamais supérieur à 13,3% + Prélèvements Sociaux = 30%. C’est un majorant. Pas pire que la flat tax.

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#120 09/01/2019 22h52 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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A ma connaissance il n’y a pas de possibilité de récupérer par crédit d’impot le prélèvement sur actions étrangères en PEA.

Dernière modification par starlord72 (09/01/2019 22h54)

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[+2]    #121 10/01/2019 11h51 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Je confirme. Aucune possibilité de récupérer les crédit d’impôts correspondant aux retenues à la source dans un PEA. Cela vient rogner les stratégies dividende en PEA sur les actions dans des pays à fortes retenues à la source.

cf RPPM - Revenus de capitaux mobiliers, gains et profits assimilés - Régimes particuliers - Plan d’épargne en actions (PEA) - Régime fiscal du PEA

10. Les crédits d’impôts conventionnels attachés aux produits des titres de sociétés européennes inscrits dans un PEA et dont les émetteurs n’ont pas leur siège en France n’ouvrent pas droit à restitution.

De même, les crédits d’impôts conventionnels attachés aux produits des titres de sociétés ayant leur siège en Islande, en Norvège et au Liechtenstein inscrits dans un PEA n’ouvrent pas droit à restitution.

En effet, conformément aux dispositions conventionnelles, les crédits d’impôt ne sont restitués que dans l’hypothèse où les revenus sont eux-mêmes imposables. Tel n’est pas le cas des revenus de titres inscrits sur un PEA.

D’après dits.deloitte.com/#TaxTreatySubMenu, les 26,375% s’appliquent sur les dividendes allemands en dehors d’une convention fiscale

Dividends paid to a nonresident are subject to a 25% withholding tax (26.375%, including the solidarity surcharge), with a possible 40% refund for nonresident corporations, giving rise to an effective rate of 15.825%, unless the rate is reduced under a tax treaty. No tax is levied on dividends qualifying under the EU parent-subsidiary directive.

Avec la convention fiscale signée avec la France, le taux pour une personne physique est normalement de 15% mais semble rester à 26.375% pour les équivalents REIT-SIIC d’après la première phrase.

Where dividends are paid out of income or gains derived from immovable property by a tax-exempt investment vehicle that distributes most of its income or gains annually and the recipient of the dividends directly or indirectly holds 10% or more of the capital of the payer, the dividends may be taxed at the domestic rate applying in the source state. The 5% rate applies on dividends paid by a German company to a French company (other than a partnership) that owns directly at least 10% of the capital of the payer company; otherwise, the rate is 15%.

An exemption from withholding tax on dividends may be available if the conditions for the application of the EU parent-subsidiary directive are satisfied.

The dividends article of German treaties should be consulted for special rules that may apply to certain income derived from rights or claims to participate in profits (including income of silent partners and income from profit-sharing loans or bonds).

Après çà, si le taux de 15% est applicable, toute la complexité est d’obtenir ce taux de 15% avec votre broker car cela nécessite un travail administratif de sa part qu’il a rarement intérêt à faire… D’ailleurs, si certains qui ont de l’expérience avec les dividendes allemands peuvent dire comment ils sont traités par leur broker çà permettrait de clarifier.

Concernant les G-REIT en PEA, si il est possible de les y inscrire, il faudrait donc voir quel rendement ils offrent, et accepter une perte sèche probablement d’environ 25%.

Dernière modification par tikou (10/01/2019 12h24)

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#122 10/01/2019 19h18 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Merci pour ces informations détaillées et précises.
Je ne savais pas tout cela en choisissant ces foncières.
Je dois donc surtout compter sur les plus values plus que sur les dividendes.

Une précision sur la dernière phrase : les G-REIT ne sont pas éligibles au PEA.G-REIT en allemagne = SIIC en France.
Mais les foncières , en Allemagne ont fait le choix de ne pas être des G-REIT (il n’y aurait que 2 en tout et pour tout, pour les reconnaître : elles ont "REIT" dans leur nom). D’où leur éligibilité au PEA.

Binck a fini par le reconnaître mais il a fallu que je leur envoie une copie de mes échanges  par e-mail avec ces foncières :
1 - Grand City Properties SA , LU0775917882
2 - TAG Immobilien AG , DE0008303504,
3 - VIB Vermoegen AG , DE0002457512
4 - Westgrund AG, DE000A0HN4T3
5 - LEG Immobilien AG , DE000LEG1110
6 - Deutsche Wohnen SE , DE000A0HN5C6
7 -Patrizia Immobilien AG , DE000PAT1AG3
8 - Aroundtown SA (68), LU1673108939
9 - Deutsche Euroshop AG , DE0007480204
10 - DIC Asset AG , DE000A1X3XX4

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#123 11/01/2019 06h48 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

il faudra parfois attendre des mois (voire des années) pour revendre des parts de SCPI

Vous parlez des SCPI à capital fixe ou aussi variable? Dans ce dernier cas, j’ai cru comprendre que les sociétés de gestion devaient avoir des réserves pour en racheter, et la collecte permanente permettait aussi de trouver des acheteurs assez facilement (meme si ca peut prendre plusieurs mois, mais pas plus)

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#124 11/01/2019 07h13 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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GBL,
A vous lire vous privilégieriez les SIIC dans la conjoncture actuelle. Il me semblait que vous étiez bien investis en SCPI. Avez-vous revendu des parts SCPI pour acheter des parts de SIIC, suite à des emprunts terminés par exemple ? En effet, une fois le bénéfice du levier acquis, la question me semble légitime.

Pas très à l’aise sur les SIIC il y a 2-3 ans, j’étais parti sur de la SCPI à crédit, notamment pour la plus faible volatilité. Néanmoins, j’avoue que votre argumentaire m’interroge sur mon choix. Entre temps les règles ont changés mais ça met bien en évidence qu’un engagement sur un crédit n’est pas anecdotique.

Adrien

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#125 11/01/2019 16h36 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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julien94 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

il faudra parfois attendre des mois (voire des années) pour revendre des parts de SCPI

Vous parlez des SCPI à capital fixe ou aussi variable? Dans ce dernier cas, j’ai cru comprendre que les sociétés de gestion devaient avoir des réserves pour en racheter, et la collecte permanente permettait aussi de trouver des acheteurs assez facilement (meme si ca peut prendre plusieurs mois, mais pas plus)

Je parle de toutes les SCPI. Il y a actuellement des SCPI à capital variable (et pas les plus petites, et pas gérées par des sociétés de gestion petites ou débutantes….) dont le marché secondaire est bloqué (et ça ne date pas d’hier). Voir par exemple SCPI Selectinvest 1 : analyse de cette SCPI de La Française AM ou Illiquidité et ventes bradées sur des SCPI : tendance à venir ?

En aucun cas la liquidité des SCPI à capital variable n’est garantie par leur société de gestion (qui ne conserve pas de "réserves" pour racheter des parts). Bien au contraire, et c’est explicitement mentionné dans la documentation de ces SCPI. La seule chose qui assure la liquidité d’une SCPI, c’ets l’existence de personnes voulant acheter des parts.

Adrien a écrit :

GBL,
A vous lire vous privilégieriez les SIIC dans la conjoncture actuelle. Il me semblait que vous étiez bien investis en SCPI. Avez-vous revendu des parts SCPI pour acheter des parts de SIIC, suite à des emprunts terminés par exemple ? En effet, une fois le bénéfice du levier acquis, la question me semble légitime.

Je détiens principalement de l’usufruit tempraire de parts de SCPI (via société à l’IS). Ce n’est pas liquide donc je n’en vends pas. Par contre, j’ai vendu quelques parts de SCPI détenues en pleine propriété, et pour les usufruits qui s’amortissent petit à petit (ce qui revient en fait à vendre une fraction de son exposition aux SCPI chaque fois qu’on encaisse un dividende), au lieu de réinvestir en usufruit de SCPI (ce que je faisais majoritairement avant), j’ai récemment privilégié l’acquisition d’actions de SIIC.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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