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#201 19/10/2019 15h17

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Bonjour,

Si l’on se donne comme objectif d’investir dans des SCPI pour obtenir une rente grâce aux dividendes perçus, il me semble que la problématique d’illiquidité n’est pas bloquante.
En effet, la visibilité des baux compte tenu de leur durée permet d’éviter toute chute très rapide des rendements.
Après une baisse régulière des rendements, il semble que nius rentrons actuellement dans une phase de stabilisation de ceux-ci au vu des derniers bulletins trimestriels parus.
Cette baisse ayant été pour partie compensée par des conditiions de financement meilleures.

Ceraines SCPI récentes n’ayant pas augmentées leur délai de jouissance se sont trouvées pénalisées par l’afflux de cash non investi, ce qui a mécaniquement impacté leurs dividendes. Elles ont donc été plus fortement impactées. Toutefois, cela n’impacte pas outre mesure l’intérêt d’investir dans ces supports : lorsque l’on se fait financer sans apport par la banque entre 1,15 et 1,5% sur 20 ans un support rapportant 4,5 à 5%, le risque peut facilement être prix il me semble.

A l’inverse, si le prix de la part baisse, le rendement serait dans ce cas plus favotable aux nouveaux acheteurs.
Bien évidemment, il ne faut pas se positionner sur du court ou moyen terme, mais bien se positionner sur du long terme compte tenu du risque d’illiquidité évoqué par GBL.

Cordialement.
Yvan

Dernière modification par Yvan (19/10/2019 15h21)

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#202 19/10/2019 15h27

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GoodbyLenine a écrit :

Selectinvest (capitalisation 1.6 Mds€, actuellement 5 mois d’attente [*] sur le marché secondaire, malgrès diverses "mesures" mises en place), Crédit Mutuel Pierre 1 (capitalisation 1.2 Mds€, actuellement plus d’un an d’attente)

Ces délais me paraissent bien optimistes et il est à peu près certains que ceux qui vendent leurs parts au prix normal ces temps-ci avaient des parts en attente de vente depuis largement plus de 5 mois pour Sélectinvest 1 car au trimestre précédent, j’avais calculé un délai de 10 ans sans passer par le fonds de remboursement.
Pour Crédit Mutuel Pierre 1 on était sur un délai théorique de plusieurs dizaines d’années, tant mieux si l’illiquidité se résorbe pour ces 2 SCPI, elle semble sur une meilleure voie mais le problème me semble loin d’être réglé, tant qu’il y aura des associés contraints de faire appel au fonds de remboursement pour obtenir une vente.

A surveiller aussi la liquidité de 2 SCPI gérées par Fiducial : Sélectipierre 2 et Buroboutic.

C’est il me semble un gros point noir sur les SCPI à capital variable, où tout se passe bien tant que des investisseurs achètent des parts mais où tout s’enraye quand l’afflux de vendeurs dépasse celui des acheteurs. Il n’est pas normal qu’une SCPI à capital variable ne puisse pas diminuer sa capitalisation en vendant des immeubles mais sans pénaliser excessivement ceux qui sortent (c’est même pire, on l’a vu avec les 2 SCPI gérées par La Française qui continuaient d’investir alors que des porteurs étaient aux abois pour vendre leurs parts).

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#203 19/10/2019 17h57

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Les sociétés de gestion peuvent diminuer la capitalisation si les associés le souhaitent…

Si la Société de Gestion n’arrive pas à compenser les retraits, elle peut utiliser un fonds de remboursement permettant de racheter les parts à un prix défini appelé valeur de réalisation.

Le problème c’est que "l’assemblée générale des associés de la SCPI peut décider de la création et la dotation d’un fonds de remboursement des parts destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts." Source ASPIM

Donc rien d’obligatoire…

Par contre, si au moins 10% des parts émises par la SCPI ne trouvent pas preneurs durant 12 mois, la Société de Gestion doit en en informer l’AMF et convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les 2 mois afin de procéder à une vente de biens pour rembourser les souscripteurs. Avec, en cas de dégagements massifs sur de nombreuses SCPI, une chute du prix des biens…

Je pense que les incitations qui montent  (et cela sera de plus en plus le cas avec la baisse des rendements des fonds en euro) pour transférer des sommes des fonds en euros vers les SCPI vont soutenir fortement les cours à court et moyen terme mais font courir un risque à plus long terme (risque supporté par les souscripteurs mais plus par les compagnies d’assurance)

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#204 19/10/2019 18h40

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sm94 a écrit :

Les sociétés de gestion peuvent diminuer la capitalisation si les associés le souhaitent…

Sur présentation d’une résolution en assemblée générale ? C’est léger non ? Et du jamais vu à ma connaissance.

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[+5]    #205 02/02/2020 11h17

Administrateur
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C’est une explosion de nouvelles SCPI de toute part !

A comparer à une absence quasi-complète de foncières cotées triple net, à l’exception de Selectirente, qui est gérée par Sofidy.

Une explication possible est qu’il est bcp moins rentable de gérer une foncière triple net qu’une SCPI : en effet, classiquement une foncière triple net prend 5-8% des loyers en "frais de gestion" vs 10% pour une SCPI.

Déjà il y a dix ans j’avais fait la remarque à l’analyste immobilier Benoît Faure-Jarroson dans son interview :

IH a écrit :

Autre question, quels sont les frais de gestion “corrects” pour une foncière ? Les SCPI sont à 10%, Selectirente est à 8% et globalement les chiffres semblent souvent entre 5-8%. Comme d’habitude, le placement le plus populaire est celui dont les frais de gestion sont les plus élevés…



D’accord, et quelle serait une fourchette de frais à peu près correcte alors ?

Benoît Faure-Jarroson a écrit :

Vous l’a donné vous-même. Les 10% des SCPI me semblent excessif. Je pense que c’est historique et aussi parce qu’elles ont commencé petites et dans un marché inefficient. De mon point de vue ces frais sont maintenant hors-marché.

Dix ans plus tard, jamais les SCPI ne se sont aussi bien portées, et la SCPI Neo porte même les frais à 15% des loyers (en contre-partie de l’absence de frais de souscription toutefois).

La faute aussi au management des foncières cotées, qui usent et abusent de l’endettement, et veulent transformer en société de croissance des sociétés qui ont vocation à être "père de famille", et leur ego crée de la volatilité inutile.

-

La mauvaise performance d’une SCPI est plus facile à masquer : pour diminuer la vacance locative, il suffit de collecter de l’argent neuf et de l’investir dans des immeubles déjà loués. Mécaniquement la vacance locative globale diminue.

Un autre facteur justifiant la prépondérance des SCPI est la possibilité d’emprunter à bas prix grâce à la politique accommodante de la BCE : cette possibilité pousse la demande sur les SCPI, et les maisons de gestion répondent à celle-ci.

Mais décidément il n’y a pas justice : on aurait du avoir une explosion des foncières cotées, véhicule de rente par excellence, et à l’inverse les SCPI auraient du tomber en désuétude.

Si tout était dans le meilleur des mondes possibles, il devrait y avoir abondance de foncières cotées triple net dont le taux d’endettement devrait être statutairement nul, et que les banques accepteraient de financer à crédit.

Au lieu de cela nous avons la situation actuelle, où les banques financent des SCPI chargées en frais, pas toujours performantes, mais avec l’avantage d’une volatilité moindre que les foncières cotées.

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#206 02/02/2020 11h55

Membre
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Bonjour,

100% d’accord. En théorie le match SCPI / foncières cotées est à l’avantage des foncières cotées mais comme d’habitude le diable se cache dans les détails que vous évoquez.

Je rajouterais le fait que les banques ont un intérêt fort à financer des SCPI par rapport à des foncières cotées puisque souvent elles imposent lors de la souscription des SCPI maison ce qui permet de toucher une généreuse rétrocession de commission et une participation au bénéfice quand elles possèdent la société de gestion comme le crédit mutuel avec la Française par exemple.


Parrainage utile ; Paypal; Yomoni; parrain IB via MP, parrain revolut via MP

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[+1]    #207 02/02/2020 12h47

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Je partage beaucoup de points de votre analyse IH à un détail près sur les frais de SCPI, par contre je ne suis pas en phase avec votre conclusion qui tend à montrer votre parti-pris pour les foncières, comme si le succès des SCPI était responsable de leur désintérêt, que ce soit directement ou indirectement.

_Sur les frais, oui ils sont excessifs pour les SCPI, l’histoire du "marché inefficient" au début je n’y crois pas car les frais de gestion des SCPI tendent à augmenter avec l’arrivée de beaucoup de nouveaux acteurs sur le marché depuis environ 8 ans, Corum se place en tête mais en effet vous citez Neo et ses 15% HT (aussi Primonial). Vous remarquerez que la plupart des SCPI anciennes, encore plus les "bancaires", tant décriées ici, supportent des frais plus bas que les nouvelles SCPI toutes à capital variable.
La seule exception est Foncia Cap’hebergimmo mais je pense que le gérant attendait un succès plus marqué pour cette SCPI, succès qui n’est pas venu (par la collecte).

_Au sujet des foncières, elles sont seules responsables de ce qui leur arrive. La volatilité est probablement un élément essentiel qui fait qu’il faut les classer dans les investissements boursiers avant d’être des investissements immobilier. C’est en tout cas ce que je pense avec plusieurs intervenants ici.
L’usage peut-être excessif de l’emprunt peut être une explication.
Je ne connais pas assez le sujet, classeriez-vous par exemple SFL (Société Foncière Lyonnaise) comme ce que vous appelez "véhicule de rente par excellence" ?
Auquel cas il faut chercher la cause qui fait que d’autres foncières n’auraient pas copié ce modèle. J’ai ma petite idée mais je laisse les spécialistes envisager des pistes.

Vivant à l’étranger, je connais plusieurs retraités ou indépendants financier vivant notamment de revenus fonciers issu de SCPI. Je n’en connais aucun vivant des revenus de foncières. Mais ce constat est partiel.
Je ne pense pas que cela explique l’engouement pour les SCPI et ce désintérêt des foncières.
J’en reviens à la volatilité, les SCPI ont su garder une rémunération correcte, largement en baisse depuis 10 ans mais toujours équivalente à ce que peut attendre un investisseur moyen qui gérerait en direct des biens immobiliers en résidentiel.

On reparle dans 10 ans de toutes les SCPI qui se sont créées et qui continuent d’affluer pour tirer un premier bilan, les modes vont et viennent, aujourd’hui les SCPI ont le vent dans le dos et n’importe quel thème permet de faire venir des capitaux, quand la vague se retirera, on verra ceux qui n’étaient pas assez couverts.

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#208 02/02/2020 17h42

Administrateur
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Surin a écrit :

L’usage peut-être excessif de l’emprunt peut être une explication.

C’est en grande partie l’explication : il y a une corrélation très forte entre l’endettement d’une foncière et sa volatilité boursière.

Société Foncière Lyonnaise que vous citez pour sa bonne performance a d’ailleurs un endettement réduit, avec un LTV à 25%, en plus d’être dans le bon secteur : des bureaux primes à Paris.

Il n’y a aucune raison à ce que les SIIC soient plus endettées que les SCPI, aucune. C’est un dévoiement du concept originel, qui avait vocation à en faire un véhicule d’investissement dans l’immobilier commercial pour les particuliers.

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[+1]    #209 02/02/2020 18h26

Membre
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Il me semble pourtant voir une raison à ce que les SIIC portent plus de dettes que les SPCI : il est plus facile de s’endetter, en tant que particulier, pour acquérir ces dernières.

Ce qu’il serait intéressant d’étudier, est la part de dette rattachée aux différents titres, que cette dette soit directement contractée par la société, ou alors par ses associés / actionnaires…

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#210 02/02/2020 21h23

Modérateur
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Je voix plutot une autre raison à ce que les SIIC portent plus de dettes que les SPCI : il est plus facile, et moins cher pour les grosses SIIC de qualité, de s’endetter, que pour un particulier. Aucune SCPI n’emprunter moins cher que URW par ex. (mais CBSM paie ses emprunts bien plus cher… mais en obtient néanmoins). Les SCPI doivent obtenir une autorisation en AG pour emprunter (c’est une difficulté toute relative, vu comment la SdG fait la pluie le beau temps sur kecresultat des votes en AG dans plus de 90% des SCPI).

Certaines SCPI ont aussi levé pas mal de dettes, mais bien moins que les SIIC (en gros les SCPI ont un ratio dette/patrimoine entre 0 et 25%, la moyenne devant être vers 10 ou 12%, quand les SIIC ont en moyenne 40%, et parfois plus).

Les dettes ont des caractéristiques (taux, durée, covenants, etc) liées à la qualité de celui (le particulier, la SIIC, la SCPI, etc.) qui les lèvent, et à la qualité des garanties qu’il apporte (par ex. une hypothèque sur un  bien de qualité, et valant 2x le montant du prêt, localisé là où la banque connait le marche, sera une très bonne garantie).

Il est impossible d’évaluer la dette portée par les associés ou les actionnaires. La seule information qu’on rencontre parfois, c’est le % de dossiers (ou de parts) de SCPI achetées à crédit au su de la SdG (ça figure sur les bulletins de souscription lorsque c’est le prêteur qui envoie les fonds), et ça ma toujours paru très faible (hé oui : peu d’associés semblent acheter leurs parts à crédit, même si sur ce forum le % doit être bien plus élevé). Mais ça ne prendra pas en compte les cas ou l’associé signe un chèque (et la banque vire les fonds sur le compte de l’associé).  Et comment le calculer par ex pour ma SCI qui a des parts de SCPI, des actions de SIIC, et des dettes qui ne sont pas affectées à quoi que ce soit ? Comment calculer quand Miguel achète des REIT avec IB en utilisant sa marge (qui varie sans cesse) ?


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#211 03/02/2020 10h52

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InvestisseurHeureux a écrit :

La mauvaise performance d’une SCPI est plus facile à masquer : pour diminuer la vacance locative, il suffit de collecter de l’argent neuf et de l’investir dans des immeubles déjà loués. Mécaniquement la vacance locative globale diminue.

Rien n’empêche une SIIC de faire la même chose…

InvestisseurHeureux a écrit :

Mais décidément il n’y a pas justice : on aurait du avoir une explosion des foncières cotées, véhicule de rente par excellence, et à l’inverse les SCPI auraient du tomber en désuétude.

Pourquoi toujours "opposer" les SIIC et les SCPI ? La performance des 2 sont globalement bonnes (à condition de bien les choisir). Mon portefeuille de SIIC se porte bien (FLY, COV, …) et mes SCPI aussi.

Mais globalement, ce sont 2 véhicules différents qui doivent être choisis pour des raisons différentes. Et, je rejoins les propos de Surin:

Surin a écrit :

Vivant à l’étranger, je connais plusieurs retraités ou indépendants financier vivant notamment de revenus fonciers issu de SCPI. Je n’en connais aucun vivant des revenus de foncières. Mais ce constat est partiel.

Les SCPI sont idéales pour fournir une rente sur le LT. Les SIIC sont un trés bon choix pour spéculer sur une hausse des prix de l’immobilier (grâce notamment à l’effet de levier, inhérent à leur endettement) et conjuguer la croissance du capital avec la "sécurité" d’une petite rente.

Dans les 2 cas, cela reste un investissement, pas dénuer de risque. Mais je vois plutôt ces 2 supports comme "complémentaires" dans une apporte trés équilibrée de répartition du capital.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#212 03/02/2020 11h15

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Cela vous semble donc illogique de miser sur des foncières comme URW ou Covivio pour avoir des revenus réguliers dans le futur?

Je dois avouer que je comptais sur le rendement élevé de ces dernières pour augmenter mes lignes dans une optique de revenus réguliers dans le futur sans faire d’emprunt.

Dernière modification par JBeurer (03/02/2020 11h59)

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#213 03/02/2020 11h28

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WhiteTiger a écrit :

Dans les 2 cas, cela reste un investissement, pas dénuer de risque. Mais je vois plutôt ces 2 supports comme "complémentaires" dans une apporte trés équilibrée de répartition du capital.

Vous n’avez pas compris mon propos.

SCPI ou SIIC fondamentalement, on s’en fiche, ce sont juste des supports pour investir dans l’immobilier.

On pourrait très bien faire une SCPI sans frais de souscription et avec 8% de frais de gestion et plusieurs confrontations mensuelles pour se rapprocher des caractéristiques d’une SIIC.

De la même façon, on pourrait très bien avoir une SIIC sans endettement, peu agressive dans sa gestion, et que les banques accepteraient de financer à crédit, pour se rapprocher des caractéristiques d’une SCPI.

Le truc c’est que les SCPI sont souvent gérées dans l’intérêt de la maison de gestion, et les SIIC sont souvent gérées dans l’intérêt du management.

Le rachat de Westfield par Unibail en un parfait exemple. On a le recul suffisant à présent : c’était une erreur monumentale. Unibail s’est rendu illisible auprès de ses actionnaires, a augmenté son endettement et a surpayé Westfield ! Pourquoi diable avoir fait ça ?

Au final, que les SCPI pullulent avec leur caractéristiques désuètes (faible liquidité, frais élevés, etc.) est une aberration, qui est rendu possible parce que les SIIC n’ont pas les contraintes statutaires suffisantes pour empêcher une gestion trop agressive.

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#214 03/02/2020 12h54

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Bonjour,

Je n’arrive pas à trouver de réponse sur la fiscalité SCPI vs SIIC.
Les revenus d’origine étrangère des SCPI ne sont pas soumis à CSG/CRDS.
Est ce le cas pour les REIT US ?

D’avance merci.

Désolé si la question a déjà été abordée, mais je n’ai pas trouvé.

Cassis.

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#215 03/02/2020 13h02

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Fiscalement, les REIT ou SIIC distribuent un DIVIDENDE, qui est un revenu mobilier (pas un revenu foncier comme pour les SCPI, fiscalement transparente, revenu payé dans le pays où est le bien, qui en France s’ajoute aux salaires) imposés comme tel (actuellement PFU de 30% , ou sur option IR sans abattement+PS) (avec qqs subtilités, genre prélèvement à la source, selon le pays ou est la société, et pas selon la localisation des biens).


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#216 03/02/2020 14h41

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JBeurer a écrit :

Cela vous semble donc illogique de miser sur des foncières comme URW ou Covivio pour avoir des revenus réguliers dans le futur?

Non, pas du tout. Pourquoi pas. Mais il faut être clair:
1- Avoir une vision LT et savoir garder le cap s’il y a des "turbulences".
2- Savoir choisir ses foncières (toutes ne sont pas adaptées à cette stratégie).
3- Ne pas compter que sur cela pour assurer ses revenus.

Par exemple, URW est beaucoup moins adaptée que Covivio pour cette stratégie. L’erreur est surtout d’être attiré par le rendement sans regarder la "vraie" valeur des actifs.

Par exemple, un fond de SIIC pris au hazard:
https://www.morningstar.fr/fr/funds/sna … &tab=1

La performance est bonne sur les 10 dernières années. Ce fond est composé exclusivement des plus grosses SIIC européennes.

InvestisseurHeureux a écrit :

WhiteTiger a écrit :

Dans les 2 cas, cela reste un investissement, pas dénuer de risque. Mais je vois plutôt ces 2 supports comme "complémentaires" dans une apporte trés équilibrée de répartition du capital.

Vous n’avez pas compris mon propos.

SCPI ou SIIC fondamentalement, on s’en fiche, ce sont juste des supports pour investir dans l’immobilier.

Justement non ! Si pour les SCPI, c’est effectivement un investissement dans l’immobilier. C’est beaucoup plus discutable pour les SIIC, où le spread de taux générant l’effet de levier compte généralement une grande part de performance.

C’est, en grande partie, la raison de notre désaccord.

InvestisseurHeureux a écrit :

De la même façon, on pourrait très bien avoir une SIIC sans endettement, peu agressive dans sa gestion, …

Cela existe et c’est d’ailleurs celles qui m’intéressent en général (par exemple, FLY, IMDA, …), mais qui ne sont pas du goût de tout le monde…

InvestisseurHeureux a écrit :

Le truc c’est que les SCPI sont souvent gérées dans l’intérêt de la maison de gestion, et les SIIC sont souvent gérées dans l’intérêt du management.

C’est une vision manichéenne que je ne partage pas. Tout le monde doit évidemment défendre ses propres intérêts, mais l’intérêt de tout le monde est que cela aille pour le mieux.

InvestisseurHeureux a écrit :

Le rachat de Westfield par Unibail en un parfait exemple. On a le recul suffisant à présent : c’était une erreur monumentale. Unibail s’est rendu illisible auprès de ses actionnaires, a augmenté son endettement et a surpayé Westfield ! Pourquoi diable avoir fait ça ?

Cela fait seulement 2 ans. A-t-on vraiment le recul suffisant pour un secteur aussi LT que l’immobilier ?

Dans une vision CT, il aurait été préférable de ne pas avoir fait la fusion il y a 2 ans (mais plutôt maintenant, éventuellement). Mais c’est facile à dire … a posteriori.

InvestisseurHeureux a écrit :

Au final, que les SCPI pullulent avec leur caractéristiques désuètes (faible liquidité, frais élevés, etc.) est une aberration, qui est rendu possible parce que les SIIC n’ont pas les contraintes statutaires suffisantes pour empêcher une gestion trop agressive.

Encore des grands mots… qui ne veulent pas dire grand chose !

Les statuts des SCPI ont pas mal évolués ces dernières années, notamment sous des contraintes réglementaires qui ont évoluées. Certains regrettent d’ailleurs cette évolution, qui assurent moins de sécurité, selon eux (voir les grands discours de ASPIM).

Ce qui est certain, c’est que les règles des SCPI sont beaucoup plus contraignantes que celles des SIIC, à beaucoup d’égards. Et donc, là aussi, les différences sont nombreuses…

Ce qui permet d’arriver à la conclusion, où vous rejoignez mon propos initial, qui est de dire que ces 2 vecteurs d’investissement dans l’immobilier sont assez différents. Personnellement, je m’en réjouie plutôt car tous les 2 permettent de répondre à des besoins différents. Et, je serais vraiment désolé de voir ces 2 vecteurs se rejoindre dans leurs caractéristiques. wink

Dernière modification par WhiteTiger (03/02/2020 15h27)


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#217 03/02/2020 16h17

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Est-ce que l’une des raisons de la différence de traitement entre les deux enveloppes ne tient pas à ce que les SCPI sont, en pratique, la seule forme de placement collectif qui soit finançable à crédit ?

Il serait intéressant - cette statistique est-elle accessible ? - de connaître la fraction des souscriptions qui est financée à crédit mais je pense que ça a grandement contribué à l’essor des SCPI. Que n’importe quel quidam puisse emprunter à 1 % à taux fixe pour replacer à 4 ou 5 % avec une bonne visibilité est une situation quasiment sans équivalent dans l’Histoire économique.

Autre phénomène : vous pouvez tenir tous les discours du monde à un épargnant et lui répéter sur tous les tons que « les performances du passé ne préjugent pas des performances futures », il ne pourra jamais s’empêcher de regarder dans le rétroviseur.

Et quand l’épargnant voit le track record d’une SIIC, il ne voit pas les actifs sous-jacents détenus par la structure, il voit juste une structure… cotée en bourse, et assez volatile, pour le coup. Donc la plupart du temps, il passe son chemin. Et préfère acheter des SCPI.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#218 03/02/2020 16h32

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OxxiGen a écrit :

Il serait intéressant - cette statistique est-elle accessible ? - de connaître la fraction des souscriptions qui est financée à crédit mais je pense que ça a grandement contribué à l’essor des SCPI.

Je ne crois pas. Voir le dernier paragraphe de ce message posté hier, sur ce point précis. (les chiffres que j’ai entendu, loin en dessous de 50%, étaient dans les rapports annuuel ou évoqués à l’oral lors d’AG).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#219 03/02/2020 17h05

Membre
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Réputation :   377  

Je n’ai pas de données dures sur le propos qui va suivre, qui est juste un ressenti.

Si on prend le type ’moyen’ (moi par exemple), les SCPI ont un profil plus ’rassurant’, en partie parce que se rapprochant instinctivement plus de l’immobilier classique.

- Le qualificatif Pierre-papier y est souvent accolé
- On nous explique que les 8% (ou 10%, peu importe) de frais d’entrée = c’est comme les ’frais de notaire’
- En s’acharnant un peu sur le banquier, on peut finir par financer ce support avec de l’emprunt
- Bien différencié des produits de bourse (bulletins de souscription)
- Les sites Internet donnent souvent des informations (prix part, valeurs actifs, TRI) sur le temps long dés la page d’accueil (plus simple et rassurant que les sites de SIIC). Et le temps long = c’est en phase avec l’image qu’on a de l’immobilier.

Bref, les SCPI profitent sans doute de cette image d’immobilier sans les ’emmer…’ de l’immobilier classique.

A l’inverse, les SIIC, c’est de la bourse. Et vue l’image de la bourse dans le grand public (parfois justifiée, parfois pas justifiée…)… Avec l’idée que c’est le temps court (spéculation) ou le casino (aléatoire), pas étonnant que les SCPI soient plus visibles.

Dernière modification par carignan99 (03/02/2020 17h13)

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#220 03/02/2020 17h36

Administrateur
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Pour faire simple.

Voici les comptes de Sofidy en 2005 :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_sofidy-2005.gif

Et ceux de 2018 :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_sofidy-2018.gif

Tant mieux pour eux.

MAIS…

Pourquoi les frais de gestion des SCPI n’ont pas baissé avec la concurrence, alors que l’activité est manifestement très rentable ?

Comme se fait-il que les maisons de gestion qui sont au service des actionnaires des SCPI soient si rentables ?

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#221 03/02/2020 18h54

Membre
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Ça n’a peut-être pas beaucoup de sens pour vous…  Mais, si vous calculez le ratio du résultat net par l’effectif, il diminue légèrement !


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#222 17/02/2020 07h42

Membre
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Bonjour,
je comptais mettre 15 000 euros en SCPI pour diversifier mon patrimoine (pour au moins une dizaine d’années, voire plus).

Etant complètement néophyte en la matière, je désirais initialement passer par une plateforme d’achat et j’avais identifié deux gestionnaires qui semblent ressortir mais j’aurais voulu savoir si ces deux plateformes sont "sérieuses" : SCPI : investissement, conseils, classement SCPI, comparatifs et Classement des meilleures SCPI de rendement, comparatif SCPI de rendement
Sont elles connues, sérieuses et/ou trouver des avis confirmés à leur sujet ? Ou en existent ils d’autres sérieuses ?

Mais à la lecture des différends posts du forum, je crois comprendre que l’on peut également investir dans les SCII avec le même effet de diversification.
J’ai néanmoins du mal à identifier les différents avantages/inconvénients entre SCII et SCPI, car de prime abord il me serait plus facile d’acquérir des SCII que des SCPI pour mon objectifs de diversification (j’ai déjà un portefeuille boursier).

Aussi pourriez vous m’expliquer quels sont les atouts/inconvénients entre SCII/SCPI, et si les SCPI l’emportent, si je peux traiter en toute confiance avec l’une des deux plateformes citées, ou si une autre option est également intéressante.
Merci de m’avoir lu.

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#223 17/02/2020 07h49

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Bonjour, vous avez déjà un beau sujet ici lien qui devrait vous aiguiller dans votre recherche.

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#224 17/02/2020 07h54

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A la question " SCII ou SCPI ? " je vous réponds ni l’un(e) (?) ni l’autre, mettez tout sur des livrets boostés et fonds euro avant de vous former au sujet et étudier plus sérieusement la question.
C’est votre argent, se former demande du temps, de la lecture, ça peut prendre 3 ou 6 mois puis certains au bout de 2 ans n’auront rien appris, libre à chacun …

Je me permets cependant une question : qu’appelez-vous SCII ?

Après avoir lu votre présentation :

Deps a écrit :

je suis pénalisé par le peu de temps disponible pour me former.
Merci de m’avoir lu.

Je confirme, mais il n’y a pas de fatalité, vous vous formez vous pouvez viser mieux que 2%, vous ne faites pas l’effort, visez la maintien du capital + compensation de l’inflation, c’est déjà bien.

Dernière modification par Surin (17/02/2020 07h57)

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#225 17/02/2020 07h56

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Bonjour Deps,

Les SCPI sont des produits d’investissements immobiliers non côtés. La valeur de la part ne dépend pas de la conjoncture boursière ni de l’offre et de la demande (capital variable). La valeur de la part évolue au gré du patrimoine immobilier qui compose la SCPI avec une obligation de rester entre +10 et -10% par rapport à la valeur d’expertise du patrimoine.
Par ailleurs, les revenus versés par les SCPI sont fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers avec une imposition TMI + PS, sauf pour les SCPI investies à l’étranger qui permettent d’éviter les 17,2% de PS et d’avoir une imposition à l’IR plus légère.

D’autre part, je suppose que vous parlez des SIIC qui sont des sociétés cotées en bourse. Ici on est sur un investissement boursier avec une espérance de gain plus forte mais également un risque de perte plus important. Il est possible de voir la valeur d’une SIIC passer en dessous de sa valeur d’expertise comme c’est le cas d’Unibail Rodamco Westfield actuellement.
Les revenus sont des dividendes qui sont taxés à la flat tax (30%).

Enfin, parmi les 2 intermédiaires mentionnés, je ne connais que La Centrale des SCPI avec qui j’ai réalisé 3 investissements. Le conseil est indépendant et les démarches facilités car on peut souscrire plusieurs SCPI chez plusieurs sociétés de gestion via un seul interlocuteur. N’hésitez pas à me questionner davantage en MP au besoin.

Très bonne journée

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