Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Si ce message s'affiche, le changement de serveur qui a eu lieu mercredi 14 avril au matin a réussi !

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#126 19/06/2014 22h49

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

@chris2030 : Sur ce forum, on essaie de comprendre et de réfléchir par soi-même (et de discuter de nos avis respectifs, de confronter les points de vue, etc.). On n’accorde guère de valeur à ce que quelqu’un d’autre pourrait avoir dit/indiqué, tant qu’on ne comprend pas pourquoi il l’a dit/indiqué, donc tant qu’on n’est pas en mesure d’avoir une opinion sur la validité de sa position et surtout de ses arguments (car personne n’est à l’abri de se tromper et de dire une grosse bêtise). A défaut, on se contenterait de colporter des "on dit", et ça ne serait pas d’une grande utilité….
Par ailleurs, la position de l’APPSCPI a déjà été expliquée et commentée à plusieurs reprises sur ce forum (je vous invite à faire une petite recherche…).

PS : Si j’en crois votre présentation, vous avez 25% de votre patrimoine en SCPI. A mon avis, il est grand temps pour vous de comprendre mieux ce qu’il y a derrière le rideau, au niveau des SCPI….


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#127 08/09/2014 22h29

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Suite à ma présentation, et un premier rendez-vous avec mon banquier (qui fut plutôt bon, négociation de 5 cartes bancaires gratuites), j’ai eu la réponse à mes questions pour faire avancer mon projet.

Mon banquier me laisse le choix des SCPI, aucune obligation de prendre ce que propose la banque, il n’a d’ailleurs pas su me donner de nom.

Après quelques recherches je pense m’orienter vers Immorent.

Concernant le crédit, financement ~25000€ à 100% sur 20 ans deux possibilités :
-Taux fixe 2.35%
-Taux variable 1.7% capé +1%

Une première question, dans mon tableau le rendement avec taux fixe commence à 3.61% descends progressivement jusqu’à 3.41% à la 21eme année puis remonte par la suite.
Pour le taux variable (dans ma simulation qui ne varie pas) le rendement commence à 3.39% puis augmente doucement (5ans 3.40%, 10ans 3.41%, 15ans 3.41%, 20ans 3.41%)
Est-ce normal d’avoir quelque chose comme ça ? Grosse interrogation pour moi.

Ensuite d’autre questions :
Étant pour l’instant non marié et sans enfant, est-ce quelque chose à prendre en compte pour un investissement sur 20ans + ?
J’ai la même interrogation concernant mes revenus qui vont potentiellement augmenter étant donné mon age, ainsi que la fiscalité qui peut changer comment prenez-vous en compte cela ?

Pour finir, concernant le rendement (~3.4%), forcément supérieur à ce que je possède actuellement, mais au vu des risques pris est-ce quelque chose de réaliste, ou faut-il s’orienter vers autre chose.

Dans l’attente de vous lire.

N1k0l4s

Hors ligne Hors ligne

 

#128 09/09/2014 18h46

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   214  

Immorente est un choix classique pour un premier investissement en parts de scpi.

Il est intéressant, comme vous le faite, de faire une première tranche d’investissement à crédit, pour bien vous familiariser avec le monde des scpi et la possibilité d’acheter à crédit en mettant en place un effet de levier financier.

Il est généralement recommandé de faire établir une simulation tenant compte de votre fiscalité actuelle ainsi que des changements qu’il est raisonnablement possible d’intégrer aux calculs. Cela permet d’apprécier l’opportunité d’un tel investissement en calculant un %TRI.

Vous parlez d’un tableau. Je ne vois pas de quoi il s’agit ? Où est-il publié ?

En ce qui concerne l’offre de crédit, les taux sont devenus extrêmement avantageux. Il est intéressant de s’endetter actuellement à condition d’avoir une bonne visibilité sur son emploi. Les taux sont au plancher depuis plus de 60 ans.

L’offre à taux variable est raisonnablement intéressante, mais le taux proposé ne pourra pas descendre tellement plus bas qu’aujourd’hui. A votre place, je pencherai plutôt pour l’offre à taux fixe.

Avez-vous regardé la possibilité d’obtenir une délégation d’assurance extérieure. A votre âge, c’est particulièrement intéressant !

Dernière modification par stephane (09/09/2014 18h56)

Hors ligne Hors ligne

 

#129 09/09/2014 21h19

Membre
Réputation :   0  

Bonsoir,

Le tableau que j’évoque est celui que j’ai fais pour analyser l’investissement, je ne l’ai pas publié, je ne sais pas si c’est accepté sur le forum.
Si vous le souhaitez je peux bien évidement vous transmettre mon tableau, ce qui pourrait éventuellement m’aider à détecter si une erreur c’est glissée.

Pour le TRI, j’ai essayé de comprendre le fonction excel mais je dois reconnaitre que je me suis perdu, je n’arrive pas à comprendre quel sont les chiffres à prendre en compte.

J’ai bien essayé TRI(montantinvestit:loyers(s)) mais je tombe sur des rendement délirant.

Pour la délégation d’assurance, je n’ai pas encore abordé ce sujet, je souhaitais déjà avoir un ordre d’idée du rendement avant de plus solliciter mon banquier.

Pour les évolutions j’ai tenu compte d’une evolution de salaire de 1% par an et revalorisation de la part de 1%.

Cordialement,

N1k0l4s

Hors ligne Hors ligne

 

#130 09/09/2014 21h35

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   214  

Je ne vous conseille pas de faire une simulation en tenant compte d’une augmentation du prix de la part de 1% l’an…

Votre  calcul doit tenir compte d’hypothèses conservatrices.

Le résultat obtenu doit être bon sans cet artifice… et si vous faites effectivement +1% l’an, tant mieux pour vous.

Si vous le souhaitez, je peux vous adresser la simulation en tenant compte des caractéristiques de votre achat :

- votre taux marginal d’imposition ou à défaut votre revenu imposable et le nombre de parts (1?),
- le montant de votre emprunt, le montant de l’échéance mensuelle hors assurance, le montant de l’assurance, la durée de l’emprunt,
- le rendement retenu pour Immorente : 5,25% ?

Hors ligne Hors ligne

 

#131 10/09/2014 00h59

Membre
Réputation :   83  

Je m’incruste sur le sujet pour avoir un avis sur ma réflexion.

L’année prochaine je ne peux plus déduire les intérêts  de ma RP ,a partir de ce moment ma capacité d’épargne se retrouve amputée de 50% soit quasi plus rien(TMI:14%)

Alors je me dit que je peux virtuellement augmenter mes revenus en utilisant le levier du crédit et générer un CF positif avec des SCPI.

j’ai vu qu’il était possible de déduire les frais de dossier, les intérêts et l’assurance.

Concrètement comment cela se passe si la première année le total des frais dépasse le revenu foncier touché?

Le seul moyen (a mon avis) pour moi de faire un montage comme celui la c’est de voir ma banque et d’être plus que convainquant.

J’ai lu qu’en passant par une banque il pouvait y avoir des frais réduits, a l’inverse est ce que souscrire via une banque génère plus de frais qu’en direct genre un % ou des frais de garde?

Je rêve ou je peux m’enrichir en m’enrichissant?

Si c’est possible je sonderai le banquier pour voir ce qu’il propose comme SCPI et je ferai les calculs.

désolé si ma réflexion est stupide.

Dernière modification par mehdi57 (10/09/2014 01h00)


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

Hors ligne Hors ligne

 

#132 18/09/2014 00h32

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   214  

Pour pouvoir acheter des parts de scpi à crédit, il faut pouvoir y consacrer une certaine capacité d’épargne mensuelle, car les loyers versés par la SCPI ne sont pas suffisants pour couvrir les échéances d’emprunt et le supplément d’impôts induit par l’opération.

En revanche, si votre taux marginal d’imposition est faible, le montage peut être très rentable pour vous car les taux sont particulièrement bas en ce moment. Le différentiel entre le taux de l’emprunt et le taux de rendement des scpi est important. Le gain financier de l’opération est donc important, surtout avec un TMI à 14%

Si votre prêt "résidence principale" n’est pas encore amorti, vous pourriez avoir avantage à renégocier le taux et / ou rallonger la durée de votre emprunt, pour dégager une capacité d’épargne supplémentaire et réduire votre taux d’endettement global à un niveau supportable pour les deux opérations.

Hors ligne Hors ligne

 

#133 18/09/2014 16h04

Membre
Réputation :   83  

Merci,

En effet j’ai simulé avec une calculette et sans apport impossible de faire une opération positive.

Comme je ne connaissais pas le site quand j’ai fait reprendre mon crédit j’ai fait en sorte de rembourser vite alors que j’aurai du faire l’inverse.(50% de mon revenu en mensualité)

j’ai regardé et pour renégocier je dois attendre 2 ans soit encore 1 an et demi.

Donc je laisse tomber et je provisionne pour les impôts.

j’étais curieux des taux alors j’ai envoyé un mail au banquier qui n’a pas jugé utile de me répondre,dommage.


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

Hors ligne Hors ligne

 

#134 18/09/2014 19h12

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Moi même généraliste sur la question des SCPIs, je m’interroge sur un grand nombre de SCPI dont la valeur de réalisation est bien inférieure à la valeur de souscription.
Je citerais 2 exemples de 2 grosses SCPI :
ELYSEES PIERRE  : valeur souscription 650 euros contre 573 euros en valeur réalisation.
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE : 260 euros contre 216 euros.

N’est ce pas le signe d’une sur évaluation de la part ? et d’une sorte de "bulle"autour des SCPIs ?

Merci d’avance de vos remarques.

GoodbyLenine a écrit :

Je vous conseille de lire toutes les discussions sur les SCPI sur ce forum, et d’autres documents sur internet (par ex. sur  Aspim "Je veux comprendre" , SCPI : Prudence … les performances passées ne préjugent pas des performances futures ! , Blog SCPI - Primaliance , etc.) pour bien maîtriser les bases avant de vouloir évaluer si c’est adapté pour vous.

Hors ligne Hors ligne

 

#135 06/10/2014 17h02

Modérateur
Top 50 Réputation
Réputation :   554  

Bonjour,

Je préfère publier sur cette file plutôt que d’en ouvrir une nouvelle car je pense que ça peut en aider plus d’un. Si cela mérite une nouvelle file, je laisse les modérateurs en décider.

Aujourd’hui, en discutant avec mon banquier sur certaines "optimisations", une des clés pour continuer à diversifier mon patrimoine et avoir un effet de levier, serait de pouvoir acheter des parts de SCPI de rendement.
Voici un long moment que je me creuse la tête (tout seul et en lisant à droite à gauche) et que je m’interroge sur le financement de parts de SCPI au comptant ou à crédit.
J’ai une très légère expérience pour avoir, en 2010, acheter 50K€ de parts de SCPI Scellier Ciloger à crédit.

Évidence me diront beaucoup, c’est à crédit car ça gomme les revenus fonciers ! (mon banquier, les magazines, les forums,etc..)
J’ai toujours eu du mal avec ce concept car pour moi un crédit ça coute et même quand on paye des impôts sur des revenus fonciers, à la fin il en reste toujours plus qu’avant n’avoir rien fait.
J’ai bien compris qu’on déduit les intérêts d’emprunt et assurances de ses revenus fonciers mais laissez moi vous développer mon raisonnement, sachant qu’on peut toujours discuter sur tel ou tel des postulats mais dans ce cas j’aimerai comparer les 2 possibilités avec les mêmes biais ou avantages. Le but n’étant pas de se dire investissez dans autre chose…
Dîtes moi si je fais totalement fausse route ou si j’ai oublié des éléments.

Contexte:
Achat de 50K€ de SCPI Ciloger Atout Pierre Diversification (9.3% frais)
Je possède ces 50K€ (qui ont très mal travaillé avant et c’est peut-être là que le bât blesse…)
Proposition achat à crédit amortissable 15 ans à 3% + 0.3% assurance (357.79€/m)
AV à 3% net-net de tout prélèvements sociaux
Rendement brut SCPI 5.2% avant prélèvements sociaux et impôts
TMI: 30% (je suis assez loin de la tranche du dessus !)
Impôts + prélèvements sociaux en incluant CSG déductible sur les revenus = 43.97% = (30% TMI*(1-5.1%CSG déduc))+15.5%
Base de 16 ans pour inclure la dernière année des intérêts pour les impôts et on gomme le délai de jouissance des parts.
Pas d’autres revenus fonciers (ou risible via Scellier)

Cas 1 j’achète à crédit et je place les 50K€ dispo sur une AV

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/6769_scpi_a_credit2.jpg

Achat SCPI = 50K€-(9.3%*50K€)__________________Frais achat SCPI = 50K€*9.3%
Revenus SCPI = 50K€*5.2%*16 ans________________Rmbt intérêts = (180 mens*357.79€)-50K€
Revenus AV = (50K€*(1+3%)^16)_________________Impôts = (Revenus SCPI N-Intérêts N)*43.97%

Cas 2 j’achète comptant et je place chaque mois sur une AV la mensualité (357.79€) que j’aurais payé avec le crédit

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/6769_scpi_comptant.jpg

Achat SCPI = 50K€-(9.3%*50K€)__________________Frais achat SCPI = 50K€*9.3%
Revenus SCPI = 50K€*5.2%*16 ans________________Rmbt intérêts = 0€
Revenus AV = ((357.79*(1+(3%/12)))+357.79)*(1+(3%/12)) etc…
_____________________________________________Impôts = (Revenus SCPI N-Intérêts N)*43.97%

Tel que vous pouvez le voir dans le 2ème cas, je pars du postulat que j’étais prêt à débourser chaque mois 357.79€, donc que je le fais quand même au fil de l’eau.

Pour la linéarité de la chose, on se dit que le taux d’AV et de rendement de SCPI ne bougent pas pendant les 16 ans mais que de toute façon, s’ils bougeaient, cela impacterait les 2 cas. Tout comme je ne prends pas en compte la revalorisation des parts, ni même que d’autres SCPI auraient un meilleur rendement. L’objectif encore une fois de ma réflexion n’est pas d’avoir un chiffre d’enrichissement au centime près mais plutôt de comparer les 2 modèles.

On trouve donc + de 9K€ d’écart en achetant au comptant et en plaçant ce qu’on était prêt à dépenser pour un crédit.

J’ai fait le même exercice en In Fine avec un emprunt à 3.3% et 0.35% d’assurance et en plaçant au fur et à mesure sur AV la différence entre cette nouvelle mensualité et celle d’un amortissable + 50K€ comptant aussi en AV, je tombe sur un total de 126 856€ donc pire qu’un amortissable…

Soit je n’ai rien compris aux calculs, soit c’est plus une philosophie de placement de se dire que c’est l’effort d’épargne mensuel qui compte et qui fait que ça mérite de passer sur un crédit plutôt qu’au comptant.
Autre réflexion, si je peux me "permettre" de sortir une mensualité, peut-être faut -il que j’emprunte plus pour que l’effort d’épargne une fois les revenus fonciers retirés soit de +/- 357.79€

J’avoue me perdre un peu à force de chercher une solution…


"Never argue with an idiot. They will drag you down to their level and beat you with experience" Mark Twain

Hors ligne Hors ligne

 

#136 06/10/2014 17h42

Membre
Réputation :   11  

Mais pour le cas numéro 2 qui est forcement idéal, il faut non seulement disposer de l’apport mais en plus en parallèle agir comme si on remboursait le crédit

Ce qui est le plus souvent compare, c’est j’achète comptant au début et je ne place rien ensuite vs j’emprunte sans rien mettre au debut

En ligne En ligne

 

#137 06/10/2014 17h46

Membre
Réputation :   13  

Bonjour,

Si on suit vos hypothèses et vos calculs (que je n’ai pas vérifiés dans le détail mais qui me semblent corrects à la fiscalité de l’AV près), il est plus intéressant pour vous de ne faire que de l’AV. Exemple ci-dessous en reprenant vos chiffres:

- 50000€ sur AV qui donne 30225€ de revenus
- mensualité (357.79€) sur AV qui donne au bout de 16 ans 64402€ et 17010€ de revenus

--> total de 50000 + 30225 + 64402 + 17010 = 161637€

J’avoue qu’il y a quelquechose qui m’echappe ici. Je vais essayer de reprendre le calcul ce soir au calme. La différence me parait énorme.

Ne devriez-vous pas prendre en compte une imposition sur l’AV (a moins de compter retirer uniquement 4600€ d’interets par an)?

--------------------------
2 autres pistes:
- Acheter 50k€ de nue-propriété de SCPI sur 10 ou 15 ans et placer la mensualité sur l’AV
- Si vous n’êtes pas allergique a avoir que des SCPI: 50k€ de nue-propriété de SCPI sur 10 ou 15 ans et emprunt de 50k€ pour achat d’une autre SCPI.

Hors ligne Hors ligne

 

#138 06/10/2014 17h57

Membre
Réputation :   75  

Bonjour,

Je résultat me surprends… je ne vois pas où serait l’erreur… Peut-être l’imposition sur les revenus AVie…

Perso, j’avais fait ces simulations avec un TMI de 14% et j’avais pris en compte l’imposition à 7,5% de l’AVie (en estimant que je ne pourrais pas y échapper en totalité).
C’était sans appel : achat à crédit ou souscription sur Avie… l’achat en direct n’était pas intéressant.

Pour comparer un achat à crédit avec un rendement sur Avie, ce simulateur est intéressant.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

Hors ligne Hors ligne

 

#139 06/10/2014 18h13

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Votre raisonnement comporte une (grosse) faille/erreur. Si les 14402€ d’intérêt du Cas1 sont comptés comme une dépense, et que vous incluez la totalité des 357.79€ de mensualité comme recette dans le Cas2, vous ne comparez pas avec des flux de trésoreries identiques…. et vous inversez le résultat.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#140 06/10/2014 18h17

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   249  

Cela ne change pas fondamentalement le calcul mais 41 600 * 0.4397 de prélèvement donne 18 291 et pas 17 148€ si j’ai bien compris le tableau.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

Hors ligne Hors ligne

 

#141 06/10/2014 18h54

Membre
Réputation :   15  

Une question pour les experts des SCPI.

Je voudrais investir dans des SCPI. Achat via credit pour revente dans 10 ans. Etant expat, j ai entendu que la taxation sur la plus value est de 33%. Donc dissuasif. J’ai lu par ailleurs que impossible d’acheter une SCPI a credit via une assurance vie.

Question plus generale : n y a t il pas un produit financable a credit lorsqu on est expat et ou la fiscalite est reduite lorsqu on le revend ? Est ce le mouton a 5 pattes ?

Rob.

Hors ligne Hors ligne

 

#142 06/10/2014 19h46

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

- "investir dans des SCPI, pour revente dans 10 ans" en direct, ce n’est sans doute pas une bonne idée (il faut viser plus long sur 10 ans, sinon la différence entre prix net acheteur et net vendeur mangera une grosse partie du rendement).
- je ne connais pas d’investisseur ayant investi à crédit sur un contrat d’AV (le banquier refusera sans doute, la fiscalité semble rédhibitoire), mais rien n’est impossible.  (et sur un contrat d’A1V, vous n’achetez pas une SCPI, mais des parts d’une UC qui suit plus ou moins la valeur d’une SCPI, et les parts de SCPI appartiendront à la compagnie d’assurance).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#143 06/10/2014 20h09

Membre
Réputation :   15  

Bon, la question deviant comment trouver le bon banquier qui accepterait un tel plan :-/

Hors ligne Hors ligne

 

#144 06/10/2014 20h56

Membre
Réputation :   75  

robert22 a écrit :

Bon, la question deviant comment trouver le bon banquier qui accepterait un tel plan :-/

AMHA, mission impossible… Il est déjà compliqué de trouver un banquier pour financer à crédit des SCPI de notre choix… alors pour investir en AVie, il ne reste que les prêts persos pour lesquels il n’est pas nécessaire de justifier l’usage des fonds…


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

Hors ligne Hors ligne

 

#145 06/10/2014 23h27

Modérateur
Top 50 Réputation
Réputation :   554  

Merci pour vos différentes réponses.

Je vais essayer de répondre

DrFab a écrit :

il faut non seulement disposer de l’apport mais en plus en parallèle agir comme si on remboursait le crédit

C’est effectivement l’hypothèse que je travaillais, ayant le cash et pouvant rembourser/mettre de côté le montant équivalent aux mensualités.

MGA a écrit :

…semblent corrects à la fiscalité de l’AV près

J’avais zappé ce point effectivement… Pour "maximiser" le risque je vais imputer 7.5% d’imposition sur la totalité de la PV dans les dépenses dans les 2 cas avec 4,6k€ d’abattement. Pour mon 3% net-net de l’AV j’avais déjà inclus les prélèvements sociaux.
Les cas deviennent ceci et ça accentue encore l’écart en faveur du comptant

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/6769_scpi_dep_retravail.jpg

Pour l’hypothèse de tout mettre en AV 50K€ dès le début +180 mensualités de 357.79€ + 1 an sans autre versement (pour comparer sur les 16 ans) et en appliquant l’impôt de sortie cela nous donne 161 159€ soit plus de 15K€ au dessus que le cas 2, on voit la puissance des intérêts composés !

Pour comparer ce qui est comparable peut-être qu’à ce niveau il faudrait inclure un taux de revalorisation pour les SCPI. Admettons 0.5%/an en étant déjà sans doute optimiste, sur 16 ans on est à 8.3% donc un global qui s’apprécie de 4K€ à 139 159€, toujours pas compétitif…

Pour la nue-propriété, il va falloir que je fasse mes devoirs smile mon niveau de connaissance n’est pas encore là ! Il me semblait me souvenir qu’aux travers des lectures que c’était surtout intéressant pour les personnes à fort TMI ou à l’ISF. Je plaide coupable de méconnaissance sur ce coup.

PierreP a écrit :

Pour comparer un achat à crédit avec un rendement sur Avie, ce simulateur est intéressant.

Tel que je tentais de l’expliquer j’ai comme hypothèse, une sorte de double placement puisqu’on prends le postulat qu’on a le cash et qu’on est capable d’économiser le montant d’un emprunt, donc que faire de cette double masse d’argent, plutôt qu’une seule.

A la lecture de plusieurs commentaires, j’ai dû sans doute manquer de pédagogie dans mes explications.

GoodbyLenine a écrit :

Votre raisonnement comporte une (grosse) faille/erreur. Si les 14402€ d’intérêt du Cas1 sont comptés comme une dépense, et que vous incluez la totalité des 357.79€ de mensualité comme recette dans le Cas2, vous ne comparez pas avec des flux de trésoreries identiques…. et vous inversez le résultat.

Je vais essayer de l’expliquer autrement car je ne pense pas avoir commis d’erreur puisque dans le cas 1 il y a crédit, dans le cas 2 il n’y en a pas.

Cas 1 j’achète pour 50K€ et j’en rembourse 64.4K€ j’en suis donc de ma poche pour 14.4K€ que je ne retrouve pas en capital
Cas 2 phase 1 j’achète pour 50K€ et je paye cash et pas de crédit du tout.
Cas 2 phase 2 en parallèle, puisque j’étais prêt à rembourser un crédit avec des mensualités de 357.79€, je les économise mois après mois et les places sur l’AV, j’ai bien donc un capital mis de côté de 64.4K€ et qui ne proviens pas d’un crédit.

Dans les 2 cas j’ai sorti de ma poche 180 mensualités de 357.79€ mais dans le 2ème cas tout est pour moi alors que dans le 1er j’en laisse 22.4% au banquier.

carpediem a écrit :

Cela ne change pas fondamentalement le calcul mais 41 600 * 0.4397 de prélèvement donne 18 291 et pas 17 148€ si j’ai bien compris le tableau.

Vous avez raison mais pour rester dans le comparable, on ne paye des impôts qu’à partir de l’année N+1 puisqu’on paye ses impôts sur les revenus de l’année précédente.

Peut-être devrais-je pousser le raisonnement bien au delà de cette durée symbolique de 15-16 ans.
Je me dis aussi du coup que de l’épargne au fil de l’eau rapporte plus (à priori dans mon hypothèse) qu’une somme qui procure un revenu régulier et identique.

Ça ne m’aide pas plus ! Je vais creuser la nue propriété pour me faire une opinion


"Never argue with an idiot. They will drag you down to their level and beat you with experience" Mark Twain

Hors ligne Hors ligne

 

#146 07/10/2014 00h20

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Je maintiens ma remarque :

Votre erreur est que ce que donnent ces 357.79€/mois, vous le comptabilisez en partie tantôt en recette, tantôt en dépense (vous mélangez les notions recettes/dépenses et actif/passif), et donc le résultat final est erroné.
-> Les 357.79€/mois du Cas1 deviennent le capital pour financer 45 350€ (Achat SCPI) - 4650€ (Frais)
        - 14 402€ (Rmbt Intérêts) … alors que ce devrait être 45 350 + 4650 + 14402.
-> Les 357.79€/mois du Cas2 deviennent 64 402€ (Placement AV)
Certaines de ces erreurs se compensent (-4650 vs +4650), mais il reste 14 402€ de dépenses en trop dans le Cas1. Le résultat de calculs corrects indiquerait que le Cas1 est mieux que le Cas2 de 4 164€ (135 395 + 14402 - 145 633).   

Une autre manière de raisonner serait de calculer que :
   - soit vous gagnez 30 235€ d’intérêts, payez 14 402€ d’intérêts et 10 816 + 1923 d’impôts, (Cas1)
   - soit vous gagnez 17 010€ d’intérêts, payez 0€ d’intérêts et 17 148 + 931 d’impôts   (Cas2).
La aussi le Cas1 est mieux de 4 164€ ((30 235 - 14 402 - 10 816 - 1923) - (17 010 - 17 148 - 931)).

Une autre manière (peut-être la plus simple à comprendre)  serait de calculer que vos 50k€ du départ et vos 357.79€/mois deviennent au final des actifs valant :
   - soit 45 350 + 41 600 + 50 000 + 30 235 - 10 816 -1923 (=154 446)     (Cas1)
   - soit 45 350 + 41 600 + 64 402 + 17 010 - 17 148 -931   (=150 283)     (Cas2)
La aussi le Cas1 est mieux de 4 164€ (154 446 - 150 283).

Note : Ces calculs restent approximatifs, car les impôts ne sont pas à payer la 16ème années, mais un peu chaque année, pour des montants différents, et les euros en question n’ont pas la même valeur selon les années où ils sont à payer (vous pouvez placer la différence pendant qqs années). Mais cette approximation ne change guère le résultat, et le Cas1 reste largement favorable.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#147 07/10/2014 00h55

Modérateur
Top 50 Réputation
Réputation :   554  

GoodbyLenine a écrit :

Dans le Cas1, vous payez 357.79€/mois …. qui deviennent le capital ayant permis de financer 45 350€ (Achat SCPI) - 4650€ (Frais Achat SCPI) - 14 402€ (Rmbt Intérêts) ….. alors que ce devrait être 45 350 + 4650 + 14402.

Donc vous considérez que donner/payer 4650 de frais d’achat à Ciloger et 14402 d’intérêt à ma banque sont du capital ?
Pour moi ces 2 sommes ne rentrent pas dans ma poche et la valeur en fin d’opération de mes parts de SCPI (hors potentielle revalorisation) sera bien de 45350. Quand je paye un crédit pour ma maison et des frais de notaire, une fois mon crédit remboursé ma maison ne vaut pas pour autant sa valeur initiale + tout ces frais.
Je ne dois pas avoir la même compréhension que vous de ce qu’est le capital. Peut-être que sous le terme recette j’aurais dû mettre valeur à la fin me revenant. Mon objectif n’était pas d’établir un document comptable au sens strict de ces termes.


"Never argue with an idiot. They will drag you down to their level and beat you with experience" Mark Twain

Hors ligne Hors ligne

 

#148 07/10/2014 06h59

Membre
Réputation :   75  

Bonjour,

Ledep a écrit :

Donc vous considérez que donner/payer 4650 de frais d’achat à Ciloger et 14402 d’intérêt à ma banque sont du capital ?

Je suis entièrement d’accord avec GBL… je ne l’avais pas vu mais sur votre 1er tableau, la ligne « - 14 402 » doit être supprimée.

Nous ne disons pas que c’est du capital, mais c’est une dépense qui permet au final de se constituer un capital.

Pour vos calculs, prenez votre flux de trésorerie et faites le fructifier selon vos 2 hypothèse et voyez simplement le capital disponible au bout de 16 ans…


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

Hors ligne Hors ligne

 

#149 07/10/2014 08h11

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   116  

Ledep a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Dans le Cas1, vous payez 357.79€/mois …. qui deviennent le capital ayant permis de financer 45 350€ (Achat SCPI) - 4650€ (Frais Achat SCPI) - 14 402€ (Rmbt Intérêts) ….. alors que ce devrait être 45 350 + 4650 + 14402.

Donc vous considérez que donner/payer 4650 de frais d’achat à Ciloger et 14402 d’intérêt à ma banque sont du capital ?
Pour moi ces 2 sommes ne rentrent pas dans ma poche et la valeur en fin d’opération de mes parts de SCPI (hors potentielle revalorisation) sera bien de 45350. Quand je paye un crédit pour ma maison et des frais de notaire, une fois mon crédit remboursé ma maison ne vaut pas pour autant sa valeur initiale + tout ces frais.
Je ne dois pas avoir la même compréhension que vous de ce qu’est le capital. Peut-être que sous le terme recette j’aurais dû mettre valeur à la fin me revenant. Mon objectif n’était pas d’établir un document comptable au sens strict de ces termes.

Difficile de comparer un achat à crédit de SCPI et un achat à crédit de sa résidence principale.

Les intérêts payés sur la RP représentent de la pure perte depuis qu’il n’existe plus de déduction automatique pour les particuliers (primo-accédants, par exemple).

Ceux payés pour un investissement vous servent à constituer un capital sans consommer le vôtre.

J’avais fait quelques simulations l’an passé, dans aucun des cas le paiement cash en plein-propriété ne m’était favorable par rapport à un achat à crédit, sur base d’un prêt immo.


Parrain pour : American Express, Fortuneo, Binck.

Hors ligne Hors ligne

 

#150 07/10/2014 08h23

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   214  

@  Ledep : il me semble que vous ignorez le principe de l’effet de levier du crédit, et l’intérêt qu’il peut y avoir à prendre un tel crédit.

L’idée qui sous-tend la démarche est la suivante : vous empruntez à un taux inférieur au taux de rendement des parts de scpi. Chaque euro emprunté rapporte plus qu’il ne coûte. La différence, après paiement de l’impôt sur le revenu (selon votre TMI), sert à rembourser une partie de l’emprunt souscrit. Le reste est financé par votre effort d’épargne.

La bonne méthode pour apprécier la pertinence d’une telle opération, comparativement avec une autre, est de faire un calcul à partir d’une feuille excel.

Voici un exemple ici : simulations_1_do.pdf

Je pense que le meilleur résultat, au cas particulier, consiste à placer en assurance-vie votre apport, d’en nantir une partie pour garantir l’emprunt,  de souscrire un prêt in fine pour faire l’acquisition de parts de scpi, et de placer, chaque trimestre, la différence entre le loyer et le coût du crédit sur votre assurance-vie.

Dans un tel schéma, et en fonction de votre date probable de départ en retraite, vous pourriez avoir intérêt à prolonger un peu la durée du crédit in fine, sur 15 ans par exemple.

Si vous ne souhaitez pas avoir recours à l’emprunt, je pense que le meilleur résultat sera obtenu en faisant l’acquisition de parts de scpi en nue-propriété.

Si vous achetez de la nue-propriété, avec une durée de démembrement de 10 ans, vous bénéficiez d’un discount sur le prix d’achat de vos parts d’environ 32% à 35%.

Dans tous les cas, il convient de vérifier que ces différentes solutions concordent avec vos objectifs patrimoniaux, car il ne sert à rien de réfléchir aux différentes options, si vous n’avez pas d’abord mis au clair vos objectifs et votre projet patrimonial.

Dernière modification par stephane (07/10/2014 14h28)

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur