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[+1]    #51 07/02/2017 16h12 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Hello Arnvald,

Une discussion comme celle-ci SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? ou celle-là qui date de plus longtemps mais pose sans doute la même question SCPI vs SIIC : surcote vs décote ,IH en avait également fait une newsletter SCPI vs foncière cotée - Gestion externalisée vs internalisée - Newsletter de l’investisseur heureux


"Never argue with an idiot. They will drag you down to their level and beat you with experience" Mark Twain

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#52 07/02/2017 16h23 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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PierreQuiroule a écrit :

3. Le recours important au crédit est quand même un sacré avantage pour les foncières ! Les résultats de nombreuses SIIC ont été boostés par la baisse des coûts financiers ces dernières années. Les SCPI ne peuvent jouer sur ce levier avec cette force alors même que les rendements des immeubles dans lesquels elles investissent ont baissé à cause des taux bas dont elles ne profitent pas.

C’est un avantage, oui mais valable pour les deux investissements. Car si les SCPI ne peuvent pas ou très peu s’endetter, les porteurs de parts, eux, le peuvent.

J’ai acheté des parts de SCPI en 2010, 100% à crédit, et j’ai déjà renégocié le prêt deux fois.

Alors en fait, cela revient au même. Il y a de l’effet de levier, et on peut se refinancer pour moins cher en cas de baisse des taux (c’est plus fastidieux en cas de SCPI, je vous l’accorde).

Certain broker propose des prêts sur titre comme IB, mais franchement, avec mon prêt immo, je n’aurai jamais d’appel de marge.

Le prêt "Lombard" et l’avance sur titre de Boursorama seraient des alternatives éventuellement.

Donc pour moi, sur ce point leverage uniquement, 10% de rendement sur une foncière cotée achetée cash qui se leverage et 5% sur une SCPI financée à 50% par du crédit (hors coût du crédit), c’est identique.

J’ai évidemment les deux en portefeuille.

Dernière modification par Mestra (07/02/2017 16h27)


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

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#53 07/02/2017 16h29 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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@Ledep : liens intéressants, surtout le 1er (pour le 2ème sans la virgule).
Je n’avais pas regardé la section "Foncières NON cotées".

L’idéal puisqu’on compare coté et non coté serait peut-être de mettre la discussion dans "Stratégies d’actifs".


Dif tor heh smusma

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#54 07/02/2017 22h03 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

Banni
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BodyP a écrit :

J’ai 100k à placer et je cherche à faire mes premiers investissements dans les SIIC/REITs suite à la lecture de l’ouvrage de notre hôte.

L’ouvrage étant sorti il y a quelques temps, je m’interrogeais sur sa pertinence au regard de la conjoncture actuelle. Votre message n’est pas très encourageant et me laisse perplexe.

La perplexité est souvent gage d’immobilisme ; circonspection et sagacité vous seraient d’une plus grande utilité pour bâtir un portefeuille de foncières.

Avec 100k€ vous pouvez bâtir un joli portefeuille diversifié d’une vingtaine de lignes couvrant la plupart des grands marchés immobiliers européens et vous offrant un agréable rendement de 3 ou 4%, cela sans prendre des risques insensés.

Si vous regardez la discussion relative à mon portefeuille, vous constaterez que j’ai acquis pas mal de foncières européennes ces derniers temps, cela afin d’améliorer le socle de mes avoirs, tout de même bien fragiles.

Plus intéressant, vous pouvez consulter ici le site de l’EPRA, l’association européenne des sociétés foncières, sur lequel vous trouverez une mine d’informations :

Filter EPRA research by timeframe & area.

Vous dites passer de longues heures au bureau : profitez-en donc pour vous documenter pendant que vos collègues "cadres sup" bossent comme des malades ! Je n’ai jamais autant boursicoté qu’à l’époque où je travaillais !

Globalement, j’aurais tendance à vous conseiller plutôt les foncières des pays d’Europe du Nord, Suisse y comprise : la population y est aisée et dispose de revenus stables et récurrents, toutes bonnes choses pour l’immobilier d’habitation et les centres commerciaux.

La majorité des collègues du forum semble préférer investir dans les foncières nord-américaines ; c’est un choix mais il vous faudra prendre garde aux variations monétaires et vous couvrir en conséquence.

La NAV est pour certains un critère essentiel, que j’ai tendance à relativiser : quand on achète en-dessous de la NAV, on revend souvent de même ; l’inverse est aussi vrai quand on achète au-dessus de la NAV.

Dernière modification par stokes (07/02/2017 22h04)

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#55 07/02/2017 23h02 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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OK, la discussion d’aujourd’hui a migré ici,
ce qui explique pourquoi les messages 51 et 53 sont maintenant moins pertinents.

Vous pouvez aussi consulter mon portefeuille, comprenant actuellement 84 k€ de foncières
(et plus à terme).
Vous verrez que je préfère les foncières françaises et d’Europe continentale, d’abord parce qu’elle opèrent en zone Euro et évitent donc le risque de change.
On a bien vu ce risque avec le BrExit. CHF est aussi une monnaie qui peut avoir des variations brutales.

Ensuite, j’ai fixé mon exigence de rendement à 5 % minimum. 6 % est encore mieux.
Et stable. En croissance c’est encore mieux.

Décote par rapport à la NAV, à la limite pour les plus grosses petite surcote.

Avec ces critères, j’ai actuellement retenu :
MERCIALYS
ICADE
Foncière des régions
ANF Immobilier
KLEPIERRE

Si vous poursuivez la lecture de ce forum, vous trouverez d’autres exemples (IH par exemple) avec des foncières canadiennes et US.
Certaines se distinguent par des rendements impressionnants et des dividendes mensuels.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (07/02/2017 23h06)


Dif tor heh smusma

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#56 07/02/2017 23h27 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Arnvaldingofson a écrit :

Vous verrez que je préfère les foncières françaises et d’Europe continentale, d’abord parce qu’elle opèrent en zone Euro et évitent donc le risque de change.

Je suis à la fois assez accord et à la marge pas d’accord. Ce qui est certain est que l’effet de change est souvent très impactant. Certains peuvent se glorifier d’une forte performance, qui tient en fait à 80% à des variations de change VS euro qui n’étaient pas prévisibles etc…

Donc :

- D’accord car elles sont cotées dans la même monnaie domestique que votre portefeuille. D’où effectivement au sens strict une absence de risque de change.

- Pas d’accord à la marge dans le sens où les monnaies sont mortelles. Et sans même rentrer du tout dans la mode consistant à prédire une fin proche de l’euro, cela reste possible bien qu’improbable. On a tendance à oublier que l’euro est peut etre dans l’histoire la seule monnaie commune qui s’est construite sans unité politique, d’où une fragilité structurelle. Dans ce cas, vos foncières subiraient quand meme un effet "Eurosplit" direct ou indirect dont l’effet est d’ailleurs délicat à prévoir : exemple Klepierre je vois que fait 1/3 de CA en France+Belgique.

bonne soirée.


"Ne nous soumets pas à la tentation du stock picking…" - Portefeuille et Mon blog

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#57 11/05/2017 14h38 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Bonjour,

J’ai du mal à comprendre que certains considèrent les SIIC décorrélées du marché boursier.

Si elles peuvent se décorréler temporairement (notamment en 2016, j’imagine avec une cause particulière) :

https://img4.hostingpics.net/thumbs/mini_704248SIICvsCAC505y.png

Sur le long terme cela semble très lié :

https://img4.hostingpics.net/thumbs/mini_359828SIICvsCAC40max.png

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[+1]    #58 11/05/2017 16h12 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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A court terme elles sont partiellement corrélées avec le marché actions, à long terme, avec le marché de l’immobilier dans lequel elles sont investies.

Par ailleurs, vos graphiques n’incluent pas les dividendes, qui sont une composante essentielle de la performance des foncières.

Sur 20 ans, la corrélation entre les foncières US et le S&P500 est d’environ 0,56 :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_correlation-reits-sp-500-2017-05-11.gif

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[+1]    #59 11/05/2017 16h28 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Bizarre ce tableau des corrélations !

normalement dans une matrice des variances, covariances ou matrice des corrélations
on a corr(a,b)=corr(b,a)

ce qui n’est pas le cas dans ce tableau

dans votre exemple, on a :

corr(Sp500,Ftse Nareit All)=0.562
mais
corr(Ftse Nareit All, Sp500)=0.757)

ce qui est difficilement compréhensible.

Dernière modification par tellib (11/05/2017 16h28)

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#60 11/05/2017 16h30 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Indeed le tableau me semble étrange !

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#61 11/05/2017 16h58 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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D’autant plus que l’on compare des choux et des carottes…

La première comparaison se réfère aux SIIC tandis que l’autre aux REIT américaines.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#62 11/05/2017 17h00 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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@ tellib et roudoudou

Ce sont les périodes qui diffèrent entre les parties triangulaires inférieure (1987-2017) et supérieure (2007-2017) du tableau de IH.
Ces précisions apparaissent au-dessus et au-dessous du tableau.

Dernière modification par cat (11/05/2017 17h02)

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#63 05/11/2017 20h41 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Suis-je à côté de la plaque ?

La Flat Tax de 30% va permettre au compte-titres ordinaire d’être plus intéressant qu’auparavant.
En conséquence, l’investissement en foncières côtés sera moins taxé. Non ?

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#64 05/11/2017 21h09 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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C’est aussi la lecture que j’ai de la situation, pour moi c’est un arguement de plus vers les Reits…
Elles sont malmenés en ce moment niveau des cours, reste à choisir les bonnes et être LT.

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#65 06/11/2017 22h15 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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PierreP a écrit :

Suis-je à côté de la plaque ?

La Flat Tax de 30% va permettre au compte-titres ordinaire d’être plus intéressant qu’auparavant.
En conséquence, l’investissement en foncières côtés sera moins taxé. Non ?

Bonjour,

je me suis posé la même question. Hélas, rien n’indique aujourd’hui que les dividendes des foncières cotées seront éligibles au PFU de 30%. Elles n’étaient jusqu’à présent déjà pas éligibles à l’abattement de 40% pour l’imposition à l’IRPP, je serai donc étonné que leur fiscalité spécifique soit modifiée. Autre indice qui ne prédispose pas à l’application du PFU, le gouvernement a explicitement affirmé que les SIIC seraient inclues dans l’assiette de l’IFI… il serait donc étonnant que leurs dividendes ne soient pas traités fiscalement comme des revenus fonciers (qui sont exclus du PFU)

Si quelqu’un sur ce forum a des informations plus étayées, je suis évidemment preneur wink

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#66 06/11/2017 23h31 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Vous devriez lire le PLF2018, et les amendements qui ont été votés, pour essayer d’y trouver ne serait-ce que le début d’une phrase qui indiquerait que les SIIC (ou les foncières cotées, qui ne sont pas toutes SIIC) seraient une exception et que leur dividende ne serait pas éligible au PFU. A défaut, ce que vous écrivez me semble relever de la rumeur.

Moi je n’ai rien trouvé de tel (et on en a déjà discuté ici et personne n’a rien trouvé non plus).

Donc, jusqu’à preuve du contraire : tout indique aujourd’hui que les dividendes des foncières cotées seront éligibles au PFU de 30%. L’IFI n’est pas l’IRPP.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #67 13/11/2017 21h20 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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GBL, il ne s’agit aucunement de "rumeur" mais d’un raisonnement purement personnel (et donc peut-être totalement faux); je croyais avoir été clair sur ce point, manifestement ce n’était pas le cas, mea culpa.

J’ai moi aussi lu le PLF2018 et je n’y ai effectivement trouvé aucune mention explicite que les dividendes des SIIC seraient exclus du PFU. Pour autant, on y trouve aussi confirmation qu’ils continueront à être exclu de l’abattement de 40% en cas d’option de l’imposition au barème progressif de l’IRPP.

Je me bornais à faire remarquer qu’il me semblait étrange que les SIIC soient concernées par l’IFI et que, simultanément, leurs dividendes soient considérés comme des revenus fonciers vis-à-vis de l’imposition au barème progressif mais néanmoins éligibles au PFU. C’est tout. Il me semble que ce qui m’apparaît comme une incohérence méritait d’être souligné.

Maintenant, je m’inquiète peut-être (surement ?) pour rien; je suis conscient que ’fiscalité française’ et ’cohérence’ sont deux mots parfois peu compatibles, et je serais le premier à être ravi de m’être trompé ! Mais je me méfie également des ’trous dans la raquette’ fiscale corrigés à posteriori (voir l’histoire des SIIC et du PEA…).

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#68 13/11/2017 23h59 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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j’ai parlé de "rumeur" parce que c’est quelque chose qui est revenu déjà plusieurs fois sur notre forum (et ailleurs aussi), et qui n’a jamais été argumenté par aucun écrit officiel (et aucune déclaration du gouvernement) en relation avec le PLF2018.

Les dividendes des SIIC n’ont jamais été (et ne seront pas avec le PLF2018) comme des "revenus fonciers". Ce sont des "revenus des valeurs et capitaux mobiliers" dans la catégorie "n’ouvrant pas droit à l’abattement" (comme il en existe beaucoup d’autres) à déclarer (sur les revenus 2016) dans la case 2TS du formulaire 2042  de votre déclaration d’IR, comme mentionné en bas de la page 4/11 du DOCUMENT POUR REMPLIR LA DÉCLARATION DES REVENUS DE 2016 officiel.

Il n’y a aucune bijection entre l’assiette de l’IFI et l’éligibilité de flux de revenus au PFU.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#69 29/06/2018 18h31 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Bonjour à tous,

Cela fait 2 ans que m’intéresse énormément aux investissements, à l’éducation financière en général, j’ai un peu de mal avec les termes de foncières cotées ou non, également les obligations? REIT, SIIC ou fonds de placement SCPI ou OPCI?

Pouvez vous m’expliquer la différence entre chaque termes ci dessus? Quel sont les avantages et inconvénients?

Merci je vous en serait très reconnaissant, en vous souhaitant une bonne soirée à tous !

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[+1]    #70 29/06/2018 18h45 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Bonsoir

Avez vous vu notre rubrique "par ou commencer" ?
Nouveau venu : par où commencer ?

Bonne lecture

Dernière modification par sissi (29/06/2018 18h47)

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#71 29/06/2018 20h15 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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foncières cotées = société qui investi dans des immeubles, pour les louer, qui est cotée en bourse
foncière non coté = idem, sans la cotation en bourse
obligation = titre représentant une dette d’une entreprise ou un état ou autre chose
REIT = foncière, en anglais (pour plus de détails : REIT - Google zoeken)
SIIC = foncière française ayant opté pour un statut particulier (qui l’exonère de paiement d’IS, mais l’oblige à distribuer la majeure parte de ses bénéfices)
SCPI : voir Home réglementation
OPCI : voir Home réglementation


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#72 30/06/2018 00h46 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Au top mercii pour vos réponses rapides, c’est appréciable !

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#73 30/06/2018 01h00 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Pour dire merci, vous pouvez/devez utiliser le système de réputation (cliquer sur le + vert à côté du pseudo de l’intervenant que vous voulez remerciez).

De plus si ça fait 2 ans que vous vous intéressez aux investissements, je vous suggère de changer de méthodes/documents.

Une recherche google de 3 minutes auraient pu répondre à vos questions.

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#74 02/07/2018 11h30 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Un site dit A un autre dit B…

Difficile de trier le vrai du faux, ce forum m’a l’air rempli de personnes compétentes, je voulais un avis de votre part.

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[+1]    #75 02/07/2018 13h09 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Vous pouvez aussi consulter Glossaire des acronymes du forums des IH (et les liens qui figurent dnas Glossaire des sigles utilisés sur les forums de l’IH).


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