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Forums des investisseurs heureux

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#176 12/08/2019 07h06 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Passion a écrit :

Qu’en est t’il sur l’avenir des SCPI, faut il craindre également une chute importante des futurs loyers

Ce n’est pas le cas des foncières, pourquoi "également" ? Les loyers ont baissé depuis quelques années dans les SCPI, l’heure est plutôt à la stabilisation, les loyers qui augmentent (bureaux à Paris/Défense) compensant ceux qui baissent (commerce).

Passion a écrit :

voire de la valorisation du patrimoine détenu par ces dernières.

C’est un fait, le patrimoine ne cesse de s’apprécier en moyenne. Le risque est si la décorrélation se fait comme sur les foncières cotées avec la valeur d’achat des parts. Pas de risque de décote pour les SCPI à capital variable mais pour celles à capital fixe, on voit de plus en plus de décotes sur certaines SCPI de commerce.

Passion a écrit :

En somme, le risque est il aussi important? ( Je ne parle évidemment pas des SCPI spécialisées dans le résidentiel ou la santé comme Pierval )

Le risque est là, certaines SCPI de commerce boivent déjà la tasse (prix ou dividende en baisse de 20 à 40%). Je n’ai pas compris le texte entre parenthèse mais c’est dur de généraliser sans effectivement s’arrêter sur des cas particuliers.

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#177 12/08/2019 14h01 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Je parlais de la crainte de voir une diminution des loyers locatifs dans le futur, et non la situation actuelle, dans l’exemple de Unibail  on a vu que c’était même le contraire. Cependant, les opérateurs anticipent toujours le futur.

Sur les SCPI, avec une volatilité beaucoup moins importante, je m’interrogeais sur le risque futur pour toutes celles qui sont investies dans des murs de magasins, si bien entendu la concurrence continuait et de plus en plus a faire du tort aux commerces physique.

Sur d’autre post, il est souvent mentionné que globalement les SIIC ont un patrimoine de meilleur qualité que les SCPI, cela peut donc poser question de l’intérêt d’une éventuelle diversification sectorielle ( santé, résidentiel que je citais ).

Vous avez répondu à l’ensemble de mes interrogations.

Dernière modification par Passion (12/08/2019 14h02)

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[+1]    #178 12/08/2019 17h26 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Je pense qu’il faut aussi s’intéresser aux détenteurs de SCPI et de REIT, et je précise que je ne cherche pas à faire un "match" l’une contre l’autre, je possède des deux.

SCPI => mon ressenti est de croire que les parts sont essentiellement détenues par des particuliers (je suis en train de chercher de l’info à ce sujet, pour le moment rien, je vais poser la question directement aux sociétés concernées).

REIT => essentiellement des fonds d’investissements anglo-saxon (SSgA, blackrock, State Street)

Dans le premier cas, les souscriptions financent les acquisitions (et accessoirement de la dette mais selon les SCPI avec un taux maximum).

L’intérêt de la société de gestion est d’encaisser des commissions (sur les souscriptions et sur la vente d’actifs) et accessoirement de contenter les futurs actionnaires (perspective de rendement intéressante) et les actionnaires existants. Le marché des parts est peu liquide et la "valeur" de la part est déterminée par une évaluation du patrimoine.

L’actionnariat est possiblement plus stable.

Dans un second cas, le marché est plus liquide, la valeur de la REIT est celle de son action déterminée par l’offre et la demande. On a comme base comparable l’ANR (tout comme la SCPI d’ailleurs) mais ce n’est qu’une information complémentaire. Le "vrai" prix de la REIT est celle de son action dans un marché libre.

L’intérêt du management est de soutenir le prix de l’action (globalement les intérêts sont alignés via des incentive telles que actions gratuites, stock-options etc).

Maintenant, si on sort de la logique de valorisation immobilière, qui est une information à date mais qui est incomplète et qu’on part sur la génération de cash-flow, on en tire plus de relief:

URW verse un dividende de 10.80 EUR par action, et l’action est aujourd’hui à 122.85 EUR, il faut 11.375 années de dividendes actuel (non garantis) pour rembourser l’investissement.

Patrimmo Commerce (SCPI majoritairement constituées de commerces) a versé des loyers de 9.06 EUR par part et sa valeur de retrait est de 179,27 EUR, il faut 19.787 années de loyers actuels (non garantis) pour rembourser l’investissement.

Comme j’estime que:
- le patrimoine de la foncière est de meilleure qualité que celui de la SCPI en question
- la rentabilité de l’investissement est meilleure pour la foncière
- même en cas de baisse des loyers de 50% des foncières cotés, il ne me faudra "que" 11 ans de plus pour rentabiliser mon investissement.

J’achète aujourd’hui des foncières cotées et je n’achète plus de SCPI.

ps: URW a la particularité d’avoir une présence forte aux US/UK mais la comparaison avec Klepierre serait identique avec un return sur 12.86 années

Dernière modification par maxlille (12/08/2019 17h32)

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#179 12/08/2019 17h31 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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maxlille a écrit :

URW verse un dividende de 10.80 EUR par action, et l’action est aujourd’hui à 122.85 EUR, il faut 11.375 années de dividendes actuel (non garantis) pour rembourser l’investissement.

Patrimmo Commerce (SCPI majoritairement constituées de commerces) a versé des loyers de 9.06 EUR par part et sa valeur de retrait est de 179,27 EUR, il faut 19.787 années de loyers actuels (non garantis) pour rembourser l’investissement.

Je n’ai pas étudier la SCPI en question mais a priori :

URW est "leveraged", c’est à dire que le rendement servi n’est pas celui de ses biens mais celui de ses biens - les frais de gestion + le différentiel entre le rendement et le cout de la dette.

Normalement la SCPI est peu ou très peu endettée.

Par contre, il est assez fort probable que les actifs d’URW soit de meilleur qualités et s’échange "plus cher" sur le marché que ceux de la SCPI.

Le corolaire, c’est que vous pouvez emprunter avec un prêt immo pour l’achat des SCPI "boostant" ainsi le rendement grâce au levier.
Ce levier peut être fort, d’où l’intérêt résiduelle et le "prix" des SCPI actuellement.

EDIT : Effectivement 25% d’endettement est beaucoup, surtout si c’est 25% de la capitalisation de la SPCI (qui est déjà en soit bien valorisée…).

Dernière modification par AleaJactaEst (12/08/2019 18h06)

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#180 12/08/2019 17h34 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Je trouve que les SCPI sont relativement endettées (certes moins que les REIT).
Si je prends l’exemple de Patrimmo Commerce la dette représente 25% de son patrimoine au 31/12/18 (pour un maximum statutaire de 30%).

Klepierre était à 36% au 31/12 également.

Dernière modification par maxlille (12/08/2019 17h38)

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#181 12/08/2019 23h27 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Il faut prendre en compte tout de même aussi la possibilité du démembrement et différencier les SCPI à capital fixe et à capital variable.

Lorsque vous acquérez des parts avec une décôte par ailleurs, il est plus facile de revendre même au bout de quelques années.

La liquidité est certes moindre, mais si vous êtes sur une grosse capitalisation comme par exemple Immorente, il est plus facile de trouver preneur avec une liquidité plus que satisfaisante, du moins tant qu’il n’y a pas une crise immobilière.

La problématique serait tout aussi importante sur une SIIC, il est difficile de revendre ses actions quand on est à -30 ou -60% de MV, dans les 2 cas il faut viser une détention long terme à mon sens et optimiser ses entrées et choix.

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[+1]    #182 13/08/2019 08h08 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Beaucoup de contre-vérités s’accumulent sur les derniers messages, restons factuels svp :

maxlille a écrit :

SCPI => mon ressenti est de croire que les parts sont essentiellement détenues par des particuliers (je suis en train de chercher de l’info à ce sujet, pour le moment rien, je vais poser la question directement aux sociétés concernées).

Méfiez-vous des ressentis, des SCPI comme Immorente ou celles de Amundi ont certainement plus de parts possédées par des institutionnels que vous ne l’imaginez, surtout, elles sont, comme l’ensemble des SCPI, gouvernées en partie par ces institutionnels via notamment le conseil de surveillance dans lequel peu de particuliers indépendants ont l’occasion de s’exprimer et surveiller réellement le travail des gérants.

Je trouve votre comparaison biaisée entre une foncière et une SCPI, on aurait pu orienter le résultat de n’importe quelle manière en choisissant d’autres SCPI/SIIC.

maxlille a écrit :

Je trouve que les SCPI sont relativement endettées

Là encore ce n’est pas la particularité des SCPI, faites un tableau les recensant en comparaison avec les SIIC avant de vous aventurer dans ce genre de phrase. Pourquoi parler des REIT ? Ce n’est pas le sujet.

Passion a écrit :

Lorsque vous acquérez des parts avec une décôte par ailleurs, il est plus facile de revendre même au bout de quelques années.

Achetez donc des parts de SCPI décotées et vous verrez s’il est facile de les revendre, demandez à ceux qui ont acheté du Cifocoma 2 il y a un ou deux ans, c’était décoté, c’est impossible à revendre aujourd’hui, ou sinon avec une décote encore plus prononcée.

Il n’y a pas de règle en la matière, pour la liquidité, il faut des acheteurs, pour cela il faut une stratégie marketing et une force de vente, avec bien sûr des fondamentaux qui rendraient l’investissement pertinent.

Passion a écrit :

La liquidité est certes moindre, mais si vous êtes sur une grosse capitalisation comme par exemple Immorente, il est plus facile de trouver preneur avec une liquidité plus que satisfaisante, du moins tant qu’il n’y a pas une crise immobilière.

Pour les SCPI à capital variable, tout va bien en ce moment avec des collectes de plusieurs milliards par an, on en reparle lorsque le vent soufflera dans l’autre sens. Ceux qui possèdent des parts de SCPI à capital variable n’attirant plus assez de souscripteurs pour compenser les ventes sont piégés et ne peuvent pas vendre ou très difficilement, avec une décote de 15-20% s’ils sont pressés.

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#183 13/08/2019 09h08 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Les investisseurs ne jurant que par les SCPI et ayant emprunté pour en acheter devraient penser plus aux conditions de revente  avant d’en remettre une couche.

Les SCPI sont par contre mieux protégées des spéculateurs qui parient actuellement sur la baisse du business des foncieres.

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[+1]    #184 14/08/2019 00h01 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Stratus a écrit :

Les investisseurs ne jurant que par les SCPI et ayant emprunté pour en acheter devraient penser plus aux conditions de revente avant d’en remettre une couche.

J’ai emprunté pour acheter des SCPI et je compte bien en remettre une couche (j’attends pour ça que mon cher banquier rentre de vacances). Si j’avais la possibilité d’en faire autant avec certaines foncières, je n’y manquerais pas mais le financement à crédit des SIIC est inenvisageable à l’heure actuelle.

Quand au prix de revente de mes SCPI, je n’en ai que faire car je ne les revendrai jamais. Seuls m’intéressent les flux financiers.

Bien sûr, on a le droit de voir les choses autrement.  ;-)

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#185 14/08/2019 08h08 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Et c’est parfaitement votre droit.
Mais, à moins de me tromper lourdement, je pense :
- que la valeur de revente, même si elle s’ajuste plus lentement, est liée au flux financiers et s’intéresser à l’un c’est aussi s’intéresser à l’autre.
- que dire je ne les vendrai jamais, c’est ne pas s’intéresser aux flux financiers non plus… ni à rien d’autre d’ailleurs.

Je trouve au contraire, que pour une SCPI s’intéresser à la valeur de revente est primordial…
Si elle monte "vite" (au sens des SCPI) attention au effets marketing surtout si elle est récente ; si elle baisse voire stagne depuis longtemps il faut vérifier que ce n’est pas annonciateur d’un revenu menacé à terme.

Ce n’est bien sûr que mon avis.

Dernière modification par bajb (14/08/2019 08h08)


Parasite assumé, reconnaissant et partageur (un peu moins)

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#186 14/08/2019 08h54 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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OxxiGen a écrit :

Quand au prix de revente de mes SCPI, je n’en ai que faire car je ne les revendrai jamais. Seuls m’intéressent les flux financiers.

Si vous constatez que vos SCPI vous rapportent de moins en moins vous ferez comme la majeure partie des investisseurs, vous contacterez la société pour connaître les modalités de revente pour vous replacer ailleurs.

On vous répondra : "Très bien Monsieur,  on vous ajoute sur la liste avec les autres. "

Les acheteurs de SCPI moins motivés par les statistiques de la SCPI n’étant pas légion ça va sûrement prendre plusieurs mois.

Ensuite agacé et désespéré vous constaterez que d’autres investisseurs comme vous baissent leur prix de revente pour accélérer le processus.

Voilà le point litigieux à mon sens sur l’investissement en SCPI si les choses se gâtent.

Bien sûr on en est pas là ! Mais les subprimes on riait aussi au nez des sceptiques qui voyaient le verre à moitié vide

Dernière modification par Stratus (14/08/2019 15h21)

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#187 14/08/2019 09h06 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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A partir du moment où l’emprunt se fait à 1% même si le rendement était divisé par 2, on serait encore dans le rendement d’une av classique.

En sachant qu’a priori a l’instant T ce ne sera pas le cas et que l’investissement ce fait que sur 15 ans, les scpi reste un très bon support.

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[+1]    #188 14/08/2019 10h06 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Stratus a écrit :

Bien sûr on en est pas là !

Bien sûr que si on en est là : regardez en vrac Selectinvest 1 (-13%), Cifocoma (-30%), Actipierre 2 (-18%), Capiforce Pierre (-20%), Cifocoma 2 (-42%), Crédit Mutuel Pierre 1 (-15%), la liste n’est pas exhaustive et pourrait s’allonger.
Ici les vendeurs sont aux abois, dans certains cas on voit que leur comportement n’est pas forcément rationnel, certains notaires dans le cadre de successions ont pour mission de vendre, quelque-soit le montant que cela rapportera, car même à -20 ou -50% c’est toujours ça de pris et cela permet de boucler les successions car au bout de 6 mois, il y a risque de pénalités.

Edit : ajout entre parenthèses des baisses de prix de part ces derniers mois ou années.

Dernière modification par Surin (14/08/2019 10h14)

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#189 14/08/2019 10h21 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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coriace a écrit :

A partir du moment où l’emprunt se fait à 1% même si le rendement était divisé par 2, on serait encore dans le rendement d’une av classique.

En sachant qu’a priori a l’instant T ce ne sera pas le cas et que l’investissement ce fait que sur 15 ans, les scpi reste un très bon support.

En êtes vous si sûr ?
Rendement divisé par 2 plus fiscalité presque confiscatoire, résultat auquel il faut soustraire 0.7% qui représentent l’amortissement des frais d’achat (j’ai arrondi à 10%) sur 15 ans…

Je n’ai pour ma part qu’une hâte c’est de sortir de toutes mes SCPI qui sont toutes en NP (2 cette année et j’ai provisionné ma moins-value sur l’une d’elle à savoir Crédit Mutuel Pertessmile et j’espère que pour les autres cela se passera mieux).

Dernière modification par bajb (14/08/2019 10h22)


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#190 14/08/2019 11h43 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Pour la fiscalité confiscatoire, ça dépend complètement du profil de l’investisseur et si elle devient confiscatoire(pour moi au dessus de 30%), une sci à l’IS à 1000 euros fera très bien l’affaire.

Pour le reste il est évident qu’il ne faut pas investir dans de l’exotique sur des SCPI.
Aujourd’hui il y a peut être 5,6 SCPi qui pour moi ont un risque très limité dans le temps.

Aujourd’hui celui qui a pris 100k de scpi il y a 15 ans avec un rendement de 5% doit dormir assez tranquillement avec son investissement même si la valeur de la part perd 30%

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#191 14/08/2019 11h58 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Autant voir le verre à moitié plein est dangereux, autant le voir à moitié vide n’est pas forcément beaucoup plus nuancé.

Il y a des SCPI comme Immorente et d’autres, qui sont très liquides même à la revente. Je connais d’ailleurs quelqu’un qui avait pris du corum conviction en NP et qui à la fin de la période à pu revendre très rapidement ces parts.

Alors oui, car actuellement il y a beaucoup de collecte, donc c’est très facile de revendre, mais sur des SCPI très anciennes et solides, il suffit de faire le dos rond s’il n’y avait pas de contre partie le temps que la crise passe. Immorente a bien survécue à la crise immobilière de 2008 et il n’y a à l’heure actuelle aucun soucis pour revendre ses parts. Il y a une baisse des revenus, mais qui semble avoir touché un planché.

A l’instar des actions, lorsque votre foncière est à -35%, -50% ou même bien plus, bon courage également pour la revendre. Dans les 2 cas à mon sens il faut soit attendre que la crise soit passée et qu’elle se reprenne, si la société de gestion est de qualité et capable de redresser la barre, soit prendre ses pertes dans les 2 cas.

Dernière modification par Passion (14/08/2019 11h59)

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#192 14/08/2019 13h51 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Comme pas mal de personnes sur ce forum, et étant donné la décote de certaines d’entre elles, je suis en train d’investir progressivement sur les foncières cotées.

Le statut des SIIC* les oblige depuis le 1er janvier 2019 à distribuer à leurs actionnaires au moins 95% des loyers perçus et 70% des plus-values réalisées lors des cessions.

Qu’arriverait-il si les foncières cotées, pour diverses raisons, décidaient de sortir du statut SIIC ?
D’un autre coté, je ne vois pas l’intérêt qu’elles auraient à le faire à part une évolution de la législation.

SIIC : l?obligation de distribution des plus-values est passée à 70%

* le statut SIIC est valable pour une durée de 10 ans renouvelable.

Dernière modification par Bluegrass (14/08/2019 13h59)

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#193 14/08/2019 15h30 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Surin a écrit :

Stratus a écrit :

Bien sûr on en est pas là !

Bien sûr que si on en est là

Effectivement vu vos exemples ça fait froid dans le dos!

J’ai été bien renvoyé dans mes cordes dans un sujet concernant les offres de crédit pour acquérir des SCPI…

Je disais les banques (traditionnellement) étaient frileuses à prêter. Au Crédit Mutuel par exemple les prêts sont exclusivement réservés aux SCPI du CM. Il faut en plus une garantie complémentaire en plus des parts pour blinder la qualité du dossier.

Franchement la crise des SCPI ça sonnerait très bien dans le journal et sur BFM…

Les gens témoigneraient pour dire : "On nous avait pas dit que…"

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#194 14/08/2019 17h47 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Méfiez-vous de ces fausses vérités car j’ai un exemple contraire smile

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#195 14/08/2019 18h22 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Stratus a écrit :

Si vous constatez que vos SCPI vous rapportent de moins en moins vous ferez comme la majeure partie des investisseurs, vous contacterez la société pour connaître les modalités de revente pour vous replacer ailleurs.

On vous répondra : "Très bien Monsieur,  on vous ajoute sur la liste avec les autres. "

Les acheteurs de SCPI moins motivés par les statistiques de la SCPI n’étant pas légion ça va sûrement prendre plusieurs mois.

Ensuite agacé et désespéré vous constaterez que d’autres investisseurs comme vous baissent leur prix de revente pour accélérer le processus.

Soyez gentil de ne pas préjuger de ce que je sais et/ou ce que je pense, et faites-moi l’amitié de croire que je n’ignore rien de ce que vous dites ni de bien d’autres choses, d’ailleurs. Notez également au passage que d’une façon générale, les personnes qui fréquentent ce forum ont un niveau de connaissance moyen sensiblement supérieur à celui de votre clientèle habituelle, donc attention aux jugements hâtifs.  ;-)

Ceci dit, j’ai bien noté vos réticences et je les respecte. Vous semblez honnête et convaincu de votre analyse, ce qui est une bonne chose pour un conseiller bancaire. Mais comme vous ne l’ignorez pas, le plus important pour votre client n’est pas de faire une « bonne » opération financière (que ce soit en SCPI ou tout autre support d’investissement). L’important est qu’il réalise une opération qu’il a comprise et qui lui convienne. Et si elle colle à vos objectifs, c’est encore mieux… mais ça, c’est une autre histoire !

Surin a écrit :

Ici les vendeurs sont aux abois, dans certains cas on voit que leur comportement n’est pas forcément rationnel, certains notaires dans le cadre de successions ont pour mission de vendre, quelque-soit le montant que cela rapportera, car même à -20 ou -50% c’est toujours ça de pris et cela permet de boucler les successions car au bout de 6 mois, il y a risque de pénalités.

Tout à fait d’accord avec ça, mais n’est-ce pas un truisme de dire que le comportement des acteurs d’un marché n’est pas forcément rationnel ? Les notaires qui bradent les SCPI sous la pression des héritiers, c’est de la chair à canon pour les investisseurs patients et avisés.

La psychologie élémentaire d’un marché, c’est que, contrairement à ce qu’on imagine souvent, le prix n’a aucune importance pour la majorité des opérateurs : seule compte la confiance.

Dès lors, plus le prix baisse, moins les acheteurs ont envie d’acheter et vice versa… jusqu’au point de bascule où le marché se retourne. La particularité avec le marché des SCPI est que tout va très lentement, car malgré l’instantanéité de l’accès à l’information, les acteurs de ce marché là sont majoritairement des personnes retraitées qui ne sont pas, loin s’en faut, « digital native »… Ajoutez à cela la traditionnelle confusion entre la valeur et le prix, et le marché nous offre parfois quelques magnifiques cadeaux comme ce fut le cas au milieu des années quatre-vingt-dix où l’on pouvait acheter des SCPI avec des décotes formidables.

Amitiés.

Dernière modification par OxxiGen (14/08/2019 18h41)

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#196 14/08/2019 19h11 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Je sais que le niveau de connaissance de ce forum est bien supérieur à celui de la majorité des épargnants traditionnels.
Cependant c’est la masse qui fait la loi et celle-ci réagit souvent de manière disproportionnée.

Je m’excuse d’avoir laissé penser dans mon précédant propos que vous faisiez parti de cette partie.

L’aspect Risque des SCPI est trop souvent mis de côté je trouve et j’ai tendance à souvent préciser ce point au quotidien.

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