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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#51 31/10/2017 13h16

Membre
Réputation :   3  

* Surin
- OK pour la base de calcul sur 100 000, j’ignorais (bonne nouvelle).
- Pour les 30%, je viens de refaire des recherches dédiées sur le forum et cela semble lié au micro-foncier (impliquant de posséder par ailleurs en direct un bien physique) ? Mauvaise nouvelle
- les 17% sont les PS 2018, les 14% ma TMI
- j’avais noté votre remarque sur les délais de jouissance, que je n’ai effectivement pas intégrés pour l’instant
Je précise tout de même que j’ai lu quelques fils sur les SCPI, et des articles sur d’autres sites qui expliquent les mécanismes de base mais pas forcément très bien la fiscalité. Apparemment, j’ai raté des informations mais c’est aussi pour ça que les forums sont utiles comparés aux simples articles non interactifs.

========
* Jeff33
Merci de vos précisions.
Pour ce qui est de l’intermédiaire d’acquisition, je viens de lire des messages sur le forum qui affirment que la Caisse d’Epargne (ma banque principale) leur a permis d’acquérir une grande variété de SCPI… Est-ce l’exception qui confirme la règle ?
Mais en effet, je me posais vaguement la question de tous ces sites qui fleurissent (scpi8, centralesdesscpi, scpi-selection, pour ne citer que les premiers résultats de mon moteur de recherche) et plus particulièrement Primaliance qui a l’air plutôt apprécié sur ce forum.
Si vous avez des remarques sur cette question de choix des intermédiaires, je suis preneur !

========
Avec les intérêts calculés sur 100 000 mais sans l’abattement de 30%, on a un revenu net fiscal (toujours avec TMI à 14%) de 2,96 %, et un tableau qui ressemble désormais à cela, délais de jouissance mis à part.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13783_scpi_9ans_ter.jpg

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#52 31/10/2017 13h24

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Cette fois j’ai compris votre tableau, il est juste avec les données que vous communiquez.
Le délai de jouissance est 1er jour du 7ème mois (donc 6 mois si vous investissez en fin de mois) donc bon ce n’est pas si compliqué de diviser le dividende de la première année par deux dans votre tableau.
Le dividende prévisionnel de Actipierre Europe est de 4% sur la base du prix de part de 210€ donc votre 4,3% n’est plus d’actualité.

Ce n’est pas du tout la SCPI que je conseille, vous trouverez en faisant des recherches (onglet en haut à droite) ce qui s’en dit et ce que j’en pense.
Je vous conseille vraiment de faire beaucoup de recherches sur la fiscalité, l’histoire du micro-foncier car on ne va pas revenir dessus ça devient lassant… Vous trouverez un tas de réponses et des conseils sur les SCPI, lesquelles choisir, cela prend du temps mais c’est à mon avis indispensable surtout au vu de la somme envisagée.

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#53 31/10/2017 14h57

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

@Seneque : Si vous n’avez pas besoin d’un crédit, et souhaitez investir dans des SCPI bien connues de la Caisse d’Epargne, oubliez Actipierre Europe, et faites votre marché sur Actipierre1, Actipierre2, Actipierre3, en achetant des parts directement sur le marché secondaire animé par la société de gestion. Vous pouvez directement faire ceci avec la société de gestion (AEW ciloger) en lui transmettant votre ordres d’achat (avec le paiement associé) : lisez ACTIPIERRE 1 | Ciloger - épargne immobiliere - OPCI - SCPI par exemple.

En achetant sur le marché secondaire, vous aurez la jouissance immédiate de vos parts.
En achetant sur le marché secondaire, vous payerez un prix directement déterminé par la confrontation de l’offre et de la demande.
En achetant sur le marché secondaire, vous échapperez aux SCPI qui collectent le plus possible, même quand la société de gestion n’est pas en mesure d’investir tous les capitaux collectés (comme ça s’est déjà passé avec cette société de gestion, entre autres), et investirez dans une SCPI au patrimoine déjà existant et relativement stable.
Par contre, en investissant sur le marché secondaire, vous ne serez pas sur d’obtenir le nombre de parts demandées, et vous ne rémunérerez pas (assez grassement) un intermédiaire pour vous avoir accompagné (ce qui doit expliquer pourquoi peu d’intermédiaires vous suggéreront de procéder ainsi…).

Le rendement actuel des Actipierres (1, 2, 3, pas "Europe") est actuellement un peu supérieur à 5% (soit mieux que les SCPI que pas mal d’intermédiaires commercialisent)… De plus, elles disposent d’un Conseil de Surveillance qui semble significativement mieux défendre les intérêts des associés que pas mal des autres SCPI. N’hésitez pas à panacher les 3 SCPI.

PS: Je ne suis pas associé de Actipierre1, 2 ou 3. Mais j’ai déjà songé à le devenir dans le passé, et je pourrais le devenir à l’avenir.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#54 31/10/2017 19h10

Membre
Réputation :   3  

Bonjour GBL, votre suggestion, dont je vous remercie, a le côté séduisant de la simplicité (et produit du 3,44% net fiscal pour moi, ce qui me va bien). Elle m’amène aussi à quelques interrogations :
- 1. Caisse d’épargne : je la citais car c’est ma banque principale, mais à partir du moment où on acte de passer en direct (ou par un autre intermédiaire non banque), je ne suis pas particulièrement attaché à Ciloger ! J’ai bien noté cependant que vous semblez avoir un avis positif sur Actipierre 1-2-3 dans indépendamment de cela
- 2. Diversification : j’ai lu les 3 fiches Actipierre et toutes sont investies dans les murs de commerces en France (à 3% près) ; ne vaut-il mieux pas varier a. les secteurs d’activités (commerce / bureaux / santé par exemple) b. les gestionnaires (Ciloger et par exemple deux autres) c. les zones géographiques (Allemagne ?) ?
- 3. Intermédiaire : je lisais un peu le site de Primaliance tout à l’heure et ils disent être rémunérés par les gestionnaires, ce qui semble évidemment parfait sur le papier ; si ce n’est pas le cas, cela doit se voir immédiatement dans ce qui leur est payé quand on fait affaire avec eux (ou dans les conditions liées à la jouissance des SCPI). Pouvez-vous m’éclairer ?
- 4. Achat direct : deux détails pratiques : où vont se loger les SCPI dans ce cas, et bénéficie-t-on d’une aide (a minima un récapitulatif annuel papier avec les cases à remplir) pour remplir sa déclaration ?
5. Emprunt : pas besoin en effet ; cela dit, je lis tellement sur ce forum que ne pas emprunter dans cette configuration confine à la stupidité que le doute s’instille en moi ! Mais la complexité de la chose n’est pas neutre non plus et je ne suis pas si gourmand.
Merci.

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#55 31/10/2017 20h37

Membre
Réputation :   75  

Bonjour,

Les SCPI n’ont pas besoin d’être logé dans un compte quelconque. Conservez votre liberté !

C’est la société de gestion qui vous adressera les informations indispensables à votre déclaration fiscale.

A propos des intermédiaires : il n’y en aura pas pour un achat sur le marché secondaire.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#56 15/01/2018 17h29

Membre
Réputation :   3  

Bonjour,

Je n’ai pas eu le temps de tellement avancer suite à des problématiques de santé et professionnelles. Je me repenche sur les SCPI, car le LMNP au réel semble bien compromis en étant micro entrepreneur au micro BIC. J’ai regardé les classements, indicateurs, niveaux de collectes, ancienneté…
Rappel de ma situation : TMI 14%, pas de salaire fixe, objectif : percevoir des revenus réguliers, pas d’autre bien immobilier (donc pas d’abattement de 30%), cash dispo (entre 50 et 100 000).

1. Emprunt
Sans salaire et avec un revenu très bas et irrégulier, il semblerait que contracter un emprunt n’ait pas d’intérêt et/ou soit mission impossible (noter aussi que les SCPI investies en Allemagne ne permettent pas de bénéficier des déductions d’intérêts d’emprunts).

Les investisseurs avertis peuvent-ils me le confirmer (j’ai encore du mal à entrevoir les réelles possibilités des in fine et autres nantissements) ?

2. Choix des SCPI
Tout en gardant en tête les conseils ci-dessus), j’ai tout de même pris contact avec un intermédiaire bien connu, qui m’a fait une proposition avec 3 SCPI, un tiers du total pour chacune :
- Novapierre Allemagne (4,71%) : 100% commerces allemands, 15% de fiscalité au lieu de 14+17 pour moi, mais très jeune et 12% de frais de sortie
- Pierval santé (5,15%) : activité diversifiée, rendement élevé, environ la moitié en Allemagne, valeur de la part susceptible de monter bientôt, mais très jeune, et la partie française est en province
    Alternative : Primovie (65% en résidence seniors, 42% en Paris-RP mais presque pas d’Allemagne)
- Epargne Foncière (4,54%) : vieille SCPI, avec Paris/IdF mais un RAN un peu bas/
   Alternative : Genepierre, moins parisienne mais avec RAN et tx d’occupation énormes et un meilleur rendement à 4,88%.

En synthèse, une diversification triple : géographique avec presque moitié France / Allemagne, activité avec dans l’ordre commerce / santé-résidences seniors / bureaux, et enfin émetteurs avec des maisons de gestion différentes.
Mais certes une dominante de SCPI jeunes.

Je me dis que je pourrais consulter un autre intermédiaire mais cela va-t-il vraiment tout changer étant donné ma situation (plutôt simple) ?

Des remarques ? Merci.

Question bonus : avec quels intermédiaires avez-vous eu des remises et sous quelles conditions ?

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#57 22/01/2018 20h51

Membre
Réputation :   76  

Bonjour,
Savez-vous vers quelle date seront connus les rendements 2017 des SCPI ?


Parrainage LINXEA / MesPlacements / BourseDirect et Wesave:(AG6FA2): Cliquez sur mon nom puis Courriel :" Envoyer un courriel ".

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#58 23/01/2018 00h38

Membre
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Cette semaine et la semaine prochaine, au fur et à mesure du versement des dividendes et des sorties des bulletins trimestriels.
Par exemple pour RAP on serait à 11,18€ de dividende annuel suite à la distribution de jour de 2,7€/part soit 3,91% sur la base du prix de part de 286€.

Dernière modification par kc44 (23/01/2018 00h43)

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[+1]    #59 23/01/2018 07h36

Membre
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Je voudrais juste revenir sur le tableau, et en particulier la colonne "Rendement cumulé" et "Equivalent annuel".

1) Pour le "Rendement cumulé", il faudrait décaler d’une ligne toutes les valeurs de ce tableau ; étant donnée qu’en fin de première année, vous avez touché les 3k€ de loyers et "perdu" les 10k€ de capital, le cumulé en fin de première année est -7,84% et non -10,8%. De même, l’équivalent annuel est -7,84% et non 7,84/2.

2) Concernant la colonne "Equivalent annuel", pour obtenir le résultat, vous effectuez le calcul (rendement global)/(nombre d’années), ce qui n’a pas beaucoup dans la mesure où vous "ré-injectez" virtuellement les loyers dans votre enveloppe (=capital+intérêt).

Auquel cas, votre exemple est plutôt du type "boîte noire" où vous déposez 100k€ au début et récupérez 112 867,20 € à la fin, sans toucher aux loyers intermédiaires.

Pour arriver à un accroissement de capital de 12,87% sur 8 années pleines (donc ligne année 9), il faudrait avoir une revalorisation annuelle de 12,87^(1/8) = 1,52% (votre calcul aurait donné 12,87/8 = 1,61%).

Dernière modification par Caceray (23/01/2018 08h00)

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#60 24/01/2018 18h41

Membre
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Bonsoir, merci pour ces commentaires.
Sur le point 1., c’est exact. Cependant, comme j’ai ignoré le délai de jouissance, mettons que ce tableau s’applique à un achat en juin-juillet de l’année 1 avec un délai de 6 mois. C’est ce qui s’appelle se rattraper aux branches !

Sur le point 2, je comprends la remarque. Et je conçois que la présentation ne soit ni habituelle ni académique. En fait, mon objectif est de comparer différents investissements (SCPI, immobilier en direct et résidences gérées) et pour chacun d’entre eux, savoir quelle valeur a résulté de l’investissement après 9 ans, c.-à-d. la valeur de revente à terme et les revenus générés au fil de l’eau. Autrement dit de quelle somme totale vais-je disposer au bout de 9 ans (qu’une partie ait été dépensée ou non).
Comme chaque investissement présente des caractéristiques différentes en termes de préservation de capital et de revenus, c’est le moyen que j’ai trouvé pour "compiler" les deux et obtenir en quelque sorte un indicateur commun à des fins comparatives.

Car sinon, comment comparer par exemple ces deux investissements :
- A, générant 10 de revenus sur 9 ans et un produit de revente de 105
- B, générant 8 de revenus et une revente à 107 ?

Notez que j’aurais dû prendre en compte l’augmentation potentielle du prix des parts (mais aussi la baisse des loyers)…

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#61 24/01/2018 18h58

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Réputation :   75  

Car sinon, comment comparer par exemple ces deux investissements :
- A, générant 10 de revenus sur 9 ans et un produit de revente de 105
- B, générant 8 de revenus et une revente à 107 ?

Un des outils issu des mathématiques financières est le TRI (taux de rentabilité interne).

Si l’on suppose que vous avez placé 100 k€ sur fonds propres, les flux seraient les suivants :
1) -100 ; 10 ; 10 ; 10 ; 10 ; 10 ; 10 ; 10 ; 10 ; 10 ; 105 => TRI = 9,68%
2 ) -100 ; 8 ; 8 ; 8 ; 8 ; 8 ; 8 ; 8 ; 8 ; 8 ; 107 => TRI = 7,93%

Notez que j’aurais dû prendre en compte l’augmentation potentielle du prix des parts (mais aussi la baisse des loyers)…

Vous l’avez dit vous même, cette donnée est imprévisible, mais surtout son éloignement dans le temps diminue son importance.

Dans l’exemple cité, une moins-value de 10% (soit une revente à 90k€) fait passer le TRI de 9,68 à 9,01 soit un écart de 0,67%

Mon opinion à ce sujet et que la recherche du rendement précis (erreur <1%) relève de la masturbation intellectuelle, gardez les ordres de grandeur de rendement et penchez-vous sur les contraintes (pratiques, déclaratives) des alternatives qui vous attendent.

Par exemple entre un appartement à TRI de 8% (net) avec gestion personnelle ou une SCPI à 4% (net), j’opterais pour la deuxième alternative ; aucune pertinence financière derrière ce choix…

Dernière modification par Caceray (24/01/2018 19h31)

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#62 24/01/2018 19h14

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Seneque a écrit :

j’ai tout de même pris contact avec un intermédiaire bien connu

C’est effectivement ces SCPI qu’ils mettent en avant actuellement. Ils ont probablement des objectifs à atteindre.

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#63 28/01/2018 19h27

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@Caceray
Ah, de très mauvais souvenirs d’étudiant me reviennent ! J’ai toujours été davantage littéraire.
Mais je vois qu’il existe plusieurs TRI, qu’il y a aussi la VAN… Au final, j’ai peut-être une approche semblable à la vôtre : rien ne sert d’optimiser à la décimale et mieux vaut être tranquille (de mon point de vue) pour pouvoir profiter de ce revenu plutôt que de passer des journées à gérer sa génération. C’est pourquoi, la résidences gérées avaient retenu mon attention.

Cela dit pour revenir aux SCPI, le détail de l’opportunité de l’emprunt me parait tout de même important car très structurant, et ayant un impact potentiel loin de l’ordre de la décimale…

@sm94
Ah voilà. La question est : sont-ce pour autant des SCPI à éviter ?
Je me pose surtout la question pour la 3ème (qui est censée être plutôt bureaux, et surtout solide/ancienne) car le côté "commerce + Allemagne + avantage fiscal" pour la première et le côté "diversification santé/résidences" pour la seconde me paraissent intéressantes, tout comme leurs loyers jusqu’ici.

A noter que si cela correspond à leurs objectifs de vente, on peut imaginer que c’est en raison de commissions plus importantes ; pour autant, le conseiller m’a indiqué dès les départ (lorsque j’ai demandé quels étaient les intérêts à passer par un intermédiaire, avant que nous parlions de SCPI en particulier) qu’il ne pourrait pas faire de geste commercial sur ces commissions, ce qui me pousserait un peu à aller consulter au moins un autre intermédiaire.

Dernière modification par Seneque (28/01/2018 19h40)

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#64 04/12/2020 08h40

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Je ne comprends pas bien en quoi le TRI permet de comparer efficacement des investissements de type SCPI.
En effet si je prends 2 cas fictifs bien différents sur 10 ans (qui pourrait être comparaison d’achat de nue propriété vs usufruit) :
1) j’investis 80, je touche 0 pendant 9 ans et la dixième année je touche 150, gain global de 70 mais TRI de 6% (selon la formule d’excel)
2) j’investis 80, je touche 11,4 pendant 10 ans, gain global de l’opération de 34 mais TRI de 7% (toujours selon la formule d’excel)

En comparant on pourrait croire que le second cas est beaucoup plus intéressant alors qu’en fait le gain est double pour le premier.

Il y a donc une chose qui m’échappe avec ce TRI.

-80    -80
0    11,4
0    11,4
0    11,4
0    11,4
0    11,4
0    11,4
0    11,4
0    11,4
0    11,4
150    11,4

TRI    TRI
6%    7%

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#65 04/12/2020 08h56

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Vous devriez revoir la definition du TRI et son utilité : cet indicateur prend en compte le dates auxquelles ont lieu les divers flux de trésorerie.

Pour faire simple, il est commun d’admettre -bien qu’un environnement de taux négatif peut rendre cela erroné pour certains acteurs - 100€ aujourd’hui valent plus que 100€ dans dix ans.

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[+1]    #66 04/12/2020 09h15

Membre
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Pour prendre un exemple dans l’autre sens : imaginez un investissement de 100, qui rapporte 150 sur 10 ans. Vous avec le choix entre (a) recevoir 15 par an ou (b) recevoir 150 la dernière année. Que choisissez-vous ?

Le CoC (cash on cash) sera identique mais le TRI sera plus élevé dans l’option A. C’est le concept de time value of money. De manière très pragmatique, ça a de la valeur car vous pourrez tout à fait réinvestir les 15 reçus la première année, puis ceux reçus la deuxième année, etc.

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#67 04/12/2020 09h39

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Bonjour,

Il y a un notion de cash flow dans le TRI.
Le TRI est le taux actuariel pour lequel, la somme des cash-flows actualisés positifs et négatifs est nulle.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/23889_tri2.jpg

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[+1]    #68 04/12/2020 11h36

Membre
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Cupflip a écrit :

Pour prendre un exemple dans l’autre sens : imaginez un investissement de 100, qui rapporte 150 sur 10 ans. Vous avec le choix entre (a) recevoir 15 par an ou (b) recevoir 150 la dernière année. Que choisissez-vous ?

Le CoC (cash on cash) sera identique mais le TRI sera plus élevé dans l’option A. C’est le concept de time value of money. De manière très pragmatique, ça a de la valeur car vous pourrez tout à fait réinvestir les 15 reçus la première année, puis ceux reçus la deuxième année, etc.

Dans votre exemple il est évident que le gain est incomparablement meilleur dans le cas (a), il n’y a pas débat.
Mais reprenez mes hypothèses et dites moi comment vous comparez un investissement de 100 qui rapporte 15 par an pendant 10 ans (a) vs un investissement de 100 qui rapporte 200 à 10 ans (b) ?
Le TRI est meilleur dans le cas (a) pourtant le cas (b) est bien plus rentable.

Donc je ne vois pas trop l’intérêt du TRI (en dehors de comparer la performance en cash flow effectivement comme le souligne Wounka). C’est d’ailleurs pour ça que je l’utilise peu, ou alors seulement sur des investissements très similaires.

edit:
Wikipedia semble aller dans mon sens, le TRI a son utilité, mais il comporte des pièges quand on cherche à comparer des investissements entre eux.

wkipedia TRI a écrit :

Danger d’utilisation et idées reçues

Le TRI est souvent reconnu comme un critère de sélection économique entre projets : si on doit choisir entre plusieurs projets, définis par des investissements et des cash flows (ou flux de trésorerie) connus dans le temps, on pense souvent que l’on doit choisir le projet qui a le TRI le plus élevé. Cependant, ceci n’est pas vraiment justifié, et peut être faux comme le montre l’exemple ci-dessous. Retenons que la VAN est le critère de référence pour comparer des projets, et que le TRI n’est pas un critère pertinent de choix de projet ; il permet juste de savoir si les projets sont rentables (comparaison entre le TRI de chaque projet et du taux d’actualisation du capital).

Dernière modification par bed43fr (04/12/2020 12h14)

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#69 04/12/2020 12h48

Membre
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Ce que cherchent à dire Cupflip et Wounka de deux manières différentes, c’est que le TRI donne de l’importance à de l’argent touché maintenant contre de l’argent touché plus tard. En effet l’argent touché maintenant peut être réinvesti et fructifié alors que l’argent touché plus tard sera dévalué par l’inflation.

[disclaimer : les montants que je vais donner sont uniquement pour imager les scénarii et ne sont pas contractuels]
Dans votre scénario b, les 11,4 peuvent être placé ou réinvesti annuellement et donc ce n’est pas 11,4x 10ans = 114 que vous pouvez toucher mais potentiellement (11,4 + intérêts) x 10ans avec la magie des intérêts composés ce qui peuvent faire 135 avec 3,5% d’intérêts. A contrario au 150 qui peuvent ne valoir plus que 130 dans 10ans à cause de l’inflation.

Le TRI ici indique qu’il est donc « préférable » de toucher 11,4 par an que 150 dans 10ans.

En rappel le TRI n’est qu’un indicateur, une aide à la décision. Il n’est pas le seul indicateur à prendre en compte. Comme l’explique votre page wikipedia en fonction des objectifs de chacun il peut être plus ou moins pertinent.

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#70 04/12/2020 13h24

Membre
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Cupflip a écrit :

De manière très pragmatique, ça a de la valeur car vous pourrez tout à fait réinvestir les 15 reçus la première année, puis ceux reçus la deuxième année, etc.

Tout à fait, et je rajouterais que l’ensemble des flux intermédiaires sont considérés être replacés (ou bien coûtent si flux négatif) à un taux qui est justement…. le TRI lui-même.
C’est d’ailleurs la raison pour laquelle il n’est pas possible d’utiliser une formule de calcul pour calculer exactement le TRI. C’est un calcul qui se fait nécessairement par itération, comme le fait excel.

Pour en revenir aux SCPI, le TRI a l’avantage de prendre en compte la valorisation du patrimoine. Il synthétise donc la performance des 2 moteurs de l’investissement que sont le revenu et la valorisation en capital.
A noter aussi que la taxation du gain en capital est plus favorable pour les personnes physiques (abattement pour durée de détention)
Certains investisseurs SCPI considèrent une durée de détention "ad vitam"
Chacun sa grille de lecture, avec également d’autres critères que celui du TRI qui reste un indicateur parmi d’autres.


Parrain ING : ASMYFZA

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