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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#26 19/10/2010 19h17

Administrateur
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Réputation :   2906  

Kodar a écrit :

La preuve est que je suis toujours relativement intéressé par l’achat de parts de SCPI au comptant car je n’ai pas trouvé d’argument me laissant penser que l’investissement n’était pas intéressant. Il y a sans doute mieux mais ce n’est pas pour autant qu’il est mauvais non ?

Ça n’est quand même pas l’idéal. Les SCPI n’ont jamais été aussi chères, fiscalement elles sont peu intéressantes, mais si votre faibles TMI limite les dégâts.

Immorente a bien fait depuis 20 ans car elle est bien gérée et que la période a été particulièrement propice à partir du milieu des années 90.

Et encore si j’ai bien compris on peut réduire ça à 5% si on trouve le moyen de réaliser l’opération de gré à gré.

Plus facile à dire qu’à faire, surtout sur une SCPI à capital ouvert.

En fait, si votre objectif est de percevoir une rente immédiate, pourquoi pas.

Mais je trouve dommage de "griller" son capital en faisant un achat de SCPI comptant.

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#27 05/12/2010 09h35

Membre
Réputation :   -1  

Finalement je suis rentré sur des OPCVM via un PEA 0% …

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#28 20/12/2010 15h14

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je suis conscient que ma question n’est pas très originale et on pourrait me rétorquer d’aller fouiller dans les archives de ce forum pour me faire une opinion, mais je dois avouer que j’ai vraiment besoin de l’opinion de tiers sur ma situation.

J’ai 29 ans, marié (communauté)
mon RNI est de 44 800Eur avec un ISR de 3600Eur (taux marginal 14%)
non-propriétaire, absolument aucun patrimoine actuellement.

J’ai une profession qui fait que je suis muté tous les 2-3 ans, et je ne suis donc pas serein pour acheter ma résidence principale (d’autant plus que je suis actuellement affecté à Paris).

J’ai rendu visite à un cgp durant le trimestre dernier que j’ai vu 3 fois au départ pour obtenir une information sur la loi Scellier. Comme il n’est pas impossible que dans les 9 prochaines années je parte travailler à l’étranger (et n’être plus fiscalement domicilié en France) il m’a dit que l’intérêt était limité.

Il m’a alors proposé, comme base de travail le montage suivant:

- 150kEur en SCPI: 100% sur PF02 de Périal
- Emprunt de 100% sur 25 ans au taux de 3,9%
(soit un tx d’endettement aux alentours de 19%)

Mes interrogations

Approchant des 30 ans, je suis en pleine réflexion (depuis 2 mois) sur l’idée de me constituer un patrimoine. Donc j’essaie de m’éduquer aux différents aspects de cette démarche. Plus important j’essaie de stratégiser ma démarche pour ne pas m’y engager en ordre dispersé.

Le montage qui m’est proposé me paraît assez osé : ce que je lis sur Périal et PF02 m’incite à avoir plutôt confiance, mais 150kEur sur un seul produit ne me paraît pas intellectuellement satisfaisant…

Question 2: serait-il pertinent, avec comme investissement global 150kEur de mixer 50% SCPI (reparties sur 2 ou 3 produits) avec 50% sur une loi Bouvard (résidence Sénior) pour contrecarrer l’augmentation d’imposition générée par les SCPI (et ce même si je pars à l’étranger).

Je suis plus tenté par Bouvard que par Scellier parceque ça m’a été présenté comme moins risqué (j’ai compris que même en cas de vacance la résidence/maison de retraite versait un loyer régulier et qu’en quelque sorte, le locataire, c’est la résidence elle-même, mais peut-être ai-je mal compris).

Merci d’avance pour vos conseils et votre compréhension: le monde du patrimoine inspire la confusion pour qui le découvre pour la première fois.

G.

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[+1]    #29 21/12/2010 00h31

Modérateur
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A mon avis :

Il faut commencer par la base : gérer votre budget, dégager une capacité d’épargne régulière, chaque mois. Ensuite, l’utiliser pour constituer un premier (petit) "patrimoine" : quelques liquidités en réserve, puis un (ou deux : un pour M. et un pour Mme.) contrat d’assurance-vie (fond en €) et PEA (trackers simples) même peu garnis, pour prendre date. Ne pas oublier de rembourser les éventuels prêts à la consommation à taux élevés (ou avoir des liquidités rémunérées mieux que les éventuels prêts peu chers).

Une fois ce premier patrimoine acquis, les habitudes de gérer son budget et d’épargner installées (donc avec plus de visibilité sur les flux futurs d’épargne), et les bases de la gestion financière de votre patrimoine assimilées, il sera temps (sans doute pas avant 2-3 années) d’envisager, en parallèle du gonflement des placements ’assurance-vie’ et PEA, un investissement immobilier à crédit (rien ne presse : les prix ne sont pas dans un creux dont il faudrait "profiter").

Les placements évoqués (150 k€ SCPI à crédit, Bouvard) me semblent peu adaptés à la situation (pas encore de patrimoine) et assez risqués (tout immobilier, aucune diversification, tout avec fort levier du crédit). Pour le Bouvard, un risque important se situe au niveau de l’exploitant de la résidence, et même si on prend toutes ses précautions à ce niveau, il ne faut pas que si le risque se réalise (exploitant défaillant, ou exploitant imposant une baisse des loyers, comme ça arrive, disons dans 5 à 20% des cas) on se retrouve "planté" avec le prêt à rembourser. Un risque similaire existe avec le Scellier.

Emprunter sur 25 ans reviendrait à décider aujourd’hui d’investir régulièrement pendant 25 ans sur un bien dont on ne connait que la valeur d’aujourd’hui … et fort peu celle qu’il aura dans 25 ans.
Il n’y a que pour sa résidence principale, si on anticipe de la conserver "à vie" (au moins elle vaudra dans 25 ans… un toit et des murs), et qu’on est dans l’impossibilité de la financer sur une durée moindre, que ça pourrait peut-être se concevoir. Je n’ai personnellement jamais emprunté sur une aussi longue durée (mon max a été de 15 ans), toujours négocié la possibilité de rembourser par anticipation sans pénalité, et presque toujours pu rembourser par anticipation…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#30 21/12/2010 09h50

Membre
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Bonjour et merci beaucoup pour votre réponse rapide qui m’inspire quelques questions complémentaires:

- Vous ecrivez que les prix de l’immobilier n’ont pas encore atteint leur plus bas et qu’il n’y a donc pas besoin de se presser. Soit, mais qu’en est-il des taux de crédit qui sont encore bas et qui ne peuvent en principe que remonter?

- En terme d’utilisation de l’effet de levier sur 25 ans, le CGPI imaginait dans son montage une vente de l’ensemble des parts à 15 ans pour rembourser la dernière moitié de l’emprunt et se servir de la plus value comme apport. Dans son modèle, il se basait sur une prise de valeur annuelle de 2% du prix de la part (qui me semble cohérente si je regarde l’évolution du prix des parts de PF1 et PF2 depuis leur création… mais bon, le passé ce n’est pas l’avenir…)… De plus, je lisais dans le bouquin d’olivier seban que lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif (et finalement posséder des parts de SCPI est comparable puisqu’on perçoit un rendement) la durée du crédit n’a pas d’importance, du momentqu’on accorde les mensualités au "loyer perçu".

Dans cette optique, ne devrais-je pas m’engager dans cette démarche tant que j’ai encore un maximum d’années d’activité evant moi (30-33 au minimum)? D’autant plus qu’un tel projet me laisse de la marge en terme de taux d’endettement (18-19% pour cette simulation sur 150kEur) et que mon salaire va progresser de manière prévisible (fonctionnaire)?

Merci pour vos avis,

G.

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#31 21/12/2010 11h14

Membre
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Monsieur,

Je suis globalement d’accord avec ce que nous dit GoodbyLenine. Si vous voulez commencer la constitution d’un patrimoine, il faut en premier lieu, épargner un peu.

- L’épargne constitue votre armure, une marge de sécurité pour envisager avec sérénité l’investissement à crédit.

Avez-vous déjà une petite épargne constituée : livret A, bon fonds euro, PEA ouvert pour prendre date ? Disons 30 K ou 40 K€ ?

Emprunter 150 K€ si vous n’avez rien à coté, ne me paraît pas raisonnable.

- Ensuite, je pense qu’un emprunt sur 25 ans en SCPI est trop long. Vous êtes jeune, mais le but est de vous constituer votre patrimoine, non celui de vos enfants. 15 ans ou 20 ans avec remboursement anticipé à 15 ans me paraît être une bonne approche…

- Compte tenu de votre TMI à 14%, il ne me paraît pas intéressant de faire de la défiscalisation. Votre situation fiscale d’ensemble n’est pas dramatique, et si vous avez un jour des enfants ou un conjoint, elle ne va pas forcément se dégrader. Ca sera plutôt le contraire !

- Je pense que vous pourriez faire une première opération, disons pour 80 000 euros, sur une première SCPI, puis cadencer vos investissements dans le temps : 80.000 sur une autre SCPI dans deux ans par exemple…

Faites des petites opérations bien maîtrisées et régulières dans le temps, en tirant partie des opportunités qui peuvent se présenter.

- Enfin, je pense que c’est une bonne idée de vous faire conseiller (essayez de trouver qqun de compétent, honnête et dynamique, ce qui n’est pas facile) si vous n’y connaissez rien !

Combien épargnez-vous chaque mois et sur quel support ?

Dernière modification par stephane (21/12/2010 11h17)

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#32 21/12/2010 11h35

Membre
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Bonjour et merci beaucoup pour votre dernier message qui me permet d’y voir plus clair.

Comme je le disais dans mon premier message, je n’ai pas de patrimoine, et l’ensemble de mon épargne s’élève actuellement à 10kEur sur une assurance vie, pas d’avantage. Actuellement je suis capable d’épargner entre 400 et 500 eur/mois (sur livret A pour l’instant).

Je suis par ailleurs en train de m’intéresser aux PEA, mais j’essaie de m’éduquer sur les tenants et aboutissants avant de me lancer.

Merci encore

G.

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#33 22/12/2010 09h47

Membre
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étant dans une situation assez proche de la votre (pas de patrimoine, déménagement fréquents,…) je me suis renseigné pour un investissement scpi…

_Scpi scellier ne présentent que peu d’intérêt dans la durée : la baisse d’impôt qu’elles génèrent compensent les loyers plus faible que les scpi classique… de plus elles évoluent mal et se revendent mal et sont soumises aux variations des loi fiscales…

_PF02 présente un concept intéressant mais c’est une très jeune scpi et partir à 100% dessus à crédit c’est prendre un vilain risque : si les loyers baissent ou si les parts sont réévaluées à la baisse (toujours possible) dans les années à venir, les conséquences sur le remboursement de votre crédit vont être décupler…

_Etant assez déçu du manque de compétences des cgp sur les scpi, je me suis tourné vers un spécialiste primaliance.com _ Sur un investissement à crédit ils conseillent de répartir l’investissement à crédit sur plusieurs scpi afin de mutualiser les risques… ils vous proposent une allocation de plusieurs scpi en fonction de votre projet et de vos capacités financières (ça ne vous coûte rien ils se rémunèrent auprès des sociétés de gestion…)

_un investissement sur 25ans c’est étonnant car peu rentable du fait des intérêts… la majorité des montages se font sur 15 voir 20ans… mais alors 150k€ sur 25ans sur pf02 c’est prise de risque maximum pour un résultat totalement aléatoire : vraiment étonnant votre cgp…

_je serai donc plus de l’avis de stephane, plusieurs opérations étalées dans le temps en fonction des ak ou à la rigueur une allocation de plusieurs scpi (2 ou 3) avec un crédit plus court….

Dernière modification par miah (22/12/2010 09h49)

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#34 22/12/2010 12h53

Membre
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Merci

Je vois que tous vos commentaires convergent dans le même sens: solidifier mon épargne, investir pas à pas en diversifiant et en epruntant sur des durées plus courtes (15-20 ans) quitte à renouveler l’operation dans quelques années.

Merci de m’avoir indiqué Primaliance, j’ai pris contact avec eux pour un étude. Je ne regrette pas d’avoir posté sur ce forum car je ne me sentais pas serein avec mon cgpi et le montage qu’il me proposait.

Bonnes fêtes à vous.

G.

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#35 22/12/2010 14h58

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Bonjour,

désolé de vous contredire mais dans le cadre d’un investissement de type SCPI avec emprunt
les calculs mettent en avant que la rentabilité augmente avec une augmentation de la durée de l’emprunt

ATTENTION rentabilité différents de gain

donc on peut gagner moins mais avec une rentabilité plus importante

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#36 22/12/2010 16h02

Modérateur
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Je ne suis pas sur de comprendre ce que vous entendez par "rentabilité" et "gain".
Pouvez-vous donner un exemple chiffré ?

Si la rentabilité et le gain, sont susceptibles d’augmenter avec la durée de l’emprunt (avec certaines hypothèses sur les revenus générés et la valorisation finale du bien), le niveau de risque pris augmentera également également (il faudra porter le bien plus longtemps).

Il en est de même si on augmente le levier du crédit :
- si je mise 100, pour obtenir 105 (1 an plus tard), j’aurais 5% de rendement (et 5 de gain)
- si je mise 100 et emprunte 900 à 3%, pour obtenir 1023, j’aurais 23% de rendement (et 23 de gain)
     …. mais j’aurai porté un risque sur 1000 (au lieu de 100 dans le cas précédent) pendant 1 an.

Le tout est de savoir sur quelle durée, quel montant, et avec quel levier on souhaite s’engager…


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#37 22/12/2010 16h45

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Bonjour
1/ oui le risque est à prendre en compte également

2/ je ne suis pas un spécialiste je fais donc des calculs basiques
je ne tient pas compte de l’augmentation/baisse des loyers ni de l’augmentation/baisse de l’immobilier
je suppose que je suis sur un marché "stable"
l’idée est juste de mettre en avant les différences gain/rentabilité

si vous voulez faire des calculs plus complexes il y a
immobail.com (je crois déjà cité sur ce forum)
ou
Anil.org : Simulation d’un investissement immobilier

Je suis très terre à terre et j’ai acheté un de-robien il y a un peu de temps au début je voulais faire le crédit le plus court possible car comme chacun sait, augmenter la durée du crédit augmente le cout du crédit donc je voulais baisser la part d’argent que je laissait à ma banque
Après quelque calcul il m’est apparu que le calcul était un peu plus compliqué

on imagine que j’achète 100 000 euros de SCPI qui cont me rapporter un loyer (espéré donc risque) de 500 Euros (5% ca doit être une moyenne c’est pour l’exemple)

si je fais un pret sur 10ans à 3.5%
--> Mensualité  989 Euros
--> Je dois sortir tous les mois : 989 - 500 = 489 Euros
--> Cout total du credit 18 680

au bout des 10 ans je revends mes part au même prix (100 000)
j’ai mis de ma poche 10 x 12  x 489 = 58 680
--> Gain 100 000 - 58 680 = 41 320

Si je fais un prêt su 20 ans (taux 3.7%)
--> Mensualité 590 Euros
--> Je dois sortir tous les mois : 590 - 500 = 90 Euros

au bout de 10 ans je vends 100 000
je rembourse la banque 59 320Euros de capital restant du
j’ai mis de ma poche 10 x 12 x90 = 10 800
--> Gain 100 000 - 59 320 - 10 800 = 29 880

Donc
1- Les gains sont plus faible puisque je perds plus 25% de gain (12000 euros)
2- la rentabilité est meilleure
dans le premier cas en gros je mets 1 euros pour en gagner 1 autre
dans le deuxieme cas je mets 1 euros pour en gagner 3 autres
3- je ne sais pas trop comment calculer la différence de risque sur ce genre de chose
4- il y a 400 euros de différence mensuel que je peux placer ailleur

ATTENTION ce calcul ne tient pas compte des impôts mais aujourd’hui si on prend un crédit sur 20ans je vais payer moins d’impôts que pour un crédit sur 10ans
je n’en tient pas compte dans ce calcul car
a) les normes d’imposition peuvent être amener à changer
b) cela ne remets rien en cause dans le calcul , c’est une petite optimisation

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#38 22/12/2010 20h55

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Pour ma part, je prends toujours les principes suivants: pas de revalorisation des loyers (je travaille en EUR constant), pas de revalorisation de la valeur de l’investissement. C’est donc comme si j’étais en 2010, et que je regarde ce que ça donnera avec un EUR de 2010

J’écris les flux financiers (paiements, revenus) mois par mois, et je calcule à combien j’aurais dû placer cet argent pour qu’il me rapporte la même somme après x années. J’appelle ça le TRI mais je ne sais pas si c’est le juste terme.

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#39 02/05/2011 13h59

Membre
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Bonjour à tous,

Lecteur de votre forum depuis quelques semaines, je me jette aujourd’hui à l’eau pour vous faire part de mon projet d’investissement en SCPI.

Voici mon profil :
- 29 ans
- rémunération annuelle : 30 000 euros nets (càd : TMI : 30%)
- capacité (et volonté) d’épargne mensuelle forte : environ 700€ par mois
- épargne de 60 000€ majoritairement investie en produits sûrs (livrets réglementés, fonds euro AV, quelques certificats bonus sur des grandes valeurs du CAC).

J’ajoute que je suis actuellement locataire (600€/mois). Evoluant en région parisienne, je ne souhaite pas “sauter le pas” dans les prochains mois, étant convaincu d’une correction sensible des prix de l’immobilier (petite couronne parisienne) à moyen terme (3 à 5 ans).

Mon projet est le suivant : achat de 50 000€ de parts de SCPI de murs de boutique à capital variable (par exemple : Immorente), sur 15 ans, intégralement financé par un crédit amortissable.

Les attraits de ce projet sont de profiter de l’effet de levier (déclinant) offert par le crédit immobilier en lassant intact mon épargne, qui constituera un apport interessant lors de l’acquisition de ma résidence principale.

Que vous inspire ce projet ?
Pensez-vous qu’un tel projet puisse être mené “tout seul”, ou faut-il obligatoirement passer par un CPGI ?

Merci à vous,
Cordialement,
Alexandre

Question subsidiaire : j’ai lu certains messages qui évoquaient la piste “Cetelem” pour des montages similaires (acquisition SCPI financée à 100% par crédit).
Quelle est la meilleure piste pour les contacter ? Par leur site Web ? ou directement en agences ? (connaissez-vous une agence qui a l’habitude de ce genre de dossier ?)

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#40 02/05/2011 14h13

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Je peux vous proposer d’aller voir le site de primaliance, je n’ai pas donné suite à leur proposition mais ils ne me semblent pas mauvais comme intermédiaires. Il y a un simulateur.

Sinon les points habituels
1- L’assurance a un coût important
2- Les prélèvements sociaux sont rarement considérés or c’est 13.1% que vous ne verrez pas
3- La revente des parts se fait avec une décote de 10% donc si vous faites +100% de PV à la fin, cela n’en fera que +80%). Ou sur 10 ans, vous pouvez considérer que le rendement de votre SCPI est réduite de 1% (sauf que l’imposition ne sera pas réduite sur ce montant).

Plus j’y pense, moins j’y vois l’intérêt. Et plus je vois l’intérêt du public, plus je vois de l’intérêt en Paref qui permet d’avoir une pseudo-SCPI avec décote bundlé avec un emprunt à 50% de l’actif et une société de gestion de SCPI qui profite de cet intérêt pour les SCPI.

Le tout fiscalement optimisé dans un PEA.

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#41 02/05/2011 15h27

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Je suis passé par Primaliance et le dossier c’est fait très rapidement avec un montage crédit pour l’achat de parts SCPI PFO2 et en respectant mes choix d’avoir un crédit courte durée même si l’effet de levier est moindre. Ils s’occupent de tout. Si vous voulez plus de précisions, n’hésitez pas à me contacter !

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#42 02/05/2011 15h47

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Merci pour vos réponses… qui amènent de nouvelles questions wink

@JesterInvest : mes recherches ne m’avaient pas encore conduit vers PAREF. La "pseudo-SCPI" dont vous parlez est-elle "Pierre 48" ? Pourquoi évoquez-vous un crédit de "50% de l’actif" ?
Savez-vous si un intermédiaire tel que Primaliance travaille avec PAREF sur des projets financés essentiellement (voire intégralement) par du crédit amortissable ?

@progfrance : le montage préparé avec Primaliance concernait-il une acquisition financée intégralement par du crédit amortissable ?

Merci pour vos précieuses réponses précédentes;
Alexandre

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#43 02/05/2011 16h20

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Oui prêt amortissable.

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#44 02/05/2011 16h49

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Euh non je parlais de Paref en tant que pseudo SCPI. Pierre 48 peut vous intéresser comme elle ne livre pas de dividende (pas de fiscalité du coup), mais c’est plus dur à crédit du coup (vu qu’il faut tout financer). Pour le levier du crédit c’est du au fait que Paref a a un LTV de 50%. Donc si vous investissez 100, vous obtenez en fait 200 d’immobilier donc 100 financé par le prêt de Paref. Il faut noter par contre que pour son compte propre paref est sur des actifs à haut rendement (donc risque fort).

Oui primaliance travaille avec Paref il me semble.

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#45 02/05/2011 19h12

Membre
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Je suis dubitatif sur votre projet financé à 100%.
Quel taux pensez vous obtenir ?

Exemple : TEG à 4,3% => Sur 15 ans, vous remboursez 9,2% du capital tous les ans.
Quel rendement attendre en regard : 5,5% ? NB : il faut prendre en considération les frais d’acquisition + la fiscalité importante sur les revenus (PS + IRPP), même si les intérêts sont deductibles cela rogne la rentabilité de l’affaire.

Je comprends bien votre volonté de profiter de l’effet de levier mais cette opération ne me semble pas proposer un couple risque/gain intéressant.

En effet, tous les oeufs sont dans le même panier (à vous lire je comprends que vous n’investissez que dans une seule SCPI), les taux d’emprunts sont redevenus élevés (j’en conviens, la hausse est loin  d’être terminée…) et les rendements des SCPI ne sont pas extraordinaires. Vous êtes tenus par un crédit sur 15 ans et c’est le prix de sortie qui conditionne le tout. Que vaudra la SCPI dans 15 ans ?

Je pense qu’un investissement immobilier en SCPI est un bonne chose mais au regard de votre situation, un investissement de 50k€ sur 15 ans me parait bien important : environ 50% de votre patrimoine sera sur le même support. Pourvu que soit le bon….

Quoiqu’il en soit je vous souhaite bonne chance et plein de réussite pour réaliser tous vos projets que ce soit celui là ou un autre.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#46 11/05/2011 09h39

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Bonjour,

J’ai bien lu tous vos messages ainsi que le livre " L’investisseur heureux".

Je suis aussi dans le réflexion de l’achat de SCPI ( voir mon profil).

Mais dans mon cas, mon PEA sera déja au plafond ( 50% actions, 50% SIIC) Je n’ai pas besoin de revenus complémentaires, mon TMI est de 30%.

Je suis donc dans une orientation AV telle NORTHIA PANTHEA avec un contrat 40% SCPI et le reste en supports actions.

Le cout d’acquisition semble être non pas de 10% mais d’environ 5% .

Voyez vous une autre solution pour investir en pierre papier ?

J’ai environ 250.000€ à investir, ceci sans emprunter, suite à la vente d’un bien immobilier physique.

Merci pour vos conseils.

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#47 11/05/2011 17h28

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Avec votre TMI, une autre piste à étudier est l’acquisition de nue-propriété de SCPI (vous payez moins cher, mais renoncez aux revenus pendant les 10 premières années par exemple -ou 5 ou 15 ou autre durée-).

Vous échappez ainsi à l’impôt sur les revenus fonciers de ces SCPI pendant les premières années (et votre nue-propriété sort totalement de l’enveloppe à déclarer à l’ISF).

Vous avez des détails sur ceci dans SCPI : achète usufruit temporaire de SCPI et le résultat de simulations qui montrent que le rendement obtenu (avec TMI 30%, sans ISF) est environ 1%/an meilleur (après fiscalité) qu’en achetant des SCPI au comptant.


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#48 12/05/2011 09h25

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Merci pour cette réponse intéressante.

Savez vous s’il y a un marché de la nue-propriété de SCPI : comment peut on concrètement en acquérir?

Et, question subsidiaire : y-a-t-il possibilité sur ce blog d’envoyer des messages privés ?

J’aurai bien aimé avoir votre mail ( ou un lien redirigeant), sans en abuser évidemment, vous êtes de très bon conseil …

Au plaisir de vous lire.

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#49 12/05/2011 15h51

Modérateur
Top 20 Réputation
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Pour envoyer un MP, cliquer sur le pseudo, puis depuis la page de son profil sur "Envoyer un courriel".

Il n’y a pas de marché organisé de la nue-propriété. Mais il y a l’un ou l’autre site internet qui aident à rapprocher les investisseurs en nue-prop et en usufruit (dont celui de "Stephane", actif sur ce forum, qui figure dans sa signature) et pas mal de CGP(I) sont aussi en mesure de rapprocher les investisseurs (au besoin, en faisant appel au réseau de leurs "collègues"). Quelques gestionnaires de SCPI s’en charge aussi (mais pas forcément à des prix très avantageux).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#50 12/05/2011 16h35

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Merci, j’ai bien noté.

Cela dit, intuitivement, et d’après les différences de rentabilité entre un achat en nue-propriété sur 10 ans et en pleine propriété, avec un TMI de 30%, et d’après vos calculs présentés sur un autre post; je m’interroge sur l’oppurtunité d’un tel placement pour le nue-propriétaire.

Car enfin, il n’y a que quelques dizièmes de pourcents d’écart de rentabilité entre les deux options avec en contrepartie : aucun cash pendant 10 ans, une cession plus que difficile en cas de besoin durant ces dix ans…

On est globalement sur du 4 à 4,5% net d’impôt, pas beaucoup plus qu’une AV en euros…

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