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#76 02/07/2018 13h18 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Clairement
Si TMI > 30 %, investir dans des SCPI en direct ne ramènera pas grand chose pour un risque élevé
Ou alors investir dans des SCPI dans l’AV et se méfier des frais annexes
Sinon les foncières côtées ok dans PEA par exemple

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[+1]    #77 02/07/2018 13h57 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Mettero a écrit :

Sinon les foncières côtées ok dans PEA par exemple

Non, pas de foncières cotées dans le PEA.
Sauf exception (ETF synthétiques et CBO Territoria par exemple).


Dif tor heh smusma

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#78 02/09/2018 17h48 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Est ce bien si sûr?
Il semble que seules les SIIC ne soient pas éligibles au PEA. Toutes les autres foncières le sont.

Dernière modification par Franckielestore (02/09/2018 18h00)

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#79 02/09/2018 18h02 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Les SIIC ne constituent-elles pas l’écrasante majorité de ce que l’on appelle les foncières cotées (françaises ici)?

Dernière modification par cat (02/09/2018 18h03)

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#80 02/09/2018 18h34 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Pourquoi françaises?
Je n’ai lu nulle part qu’on ne discutait que des foncières françaises.
Peut être ai je mal lu si c’est le cas je m’en excuse.
En France effectivement la plupart des foncières sont des SIIC.
D’ailleurs cela m’amène une question : le législateur a exclu du PEA  "les titres de SIIC ou de sociétés foncières européennes comparables " . Source : RPPM - Revenus de capitaux mobiliers, gains et profits assimilés - Régimes particuliers - Plan d’épargne en actions (PEA) - Modalités de fonctionnement du plan - Gestion du PEA

J’espère qu’il a défini précisément dans un autre article ce qu’il entend par "sociétés foncières européennes comparables ".

J’ai cherché mais toujours pas trouvé.

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#81 02/09/2018 18h40 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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J’ai juste précisé "françaises" car le statut SIIC est un statut français.
Je ne connais pas les noms de tous les équivalents européens.
Il s’agit de sociétés qui ne paient pas d’IS (transparence fiscale comme pour les SCPI) et qui en contrepartie doivent distribuer un pourcentage minimal des loyers perçus.

EDIT :
J’ai trouvé les noms de quelques équivalents européens dans cet article :
Article IEIF - Le statut SIIC : 15 ans après.
UK REIT au Royaume-Uni, SIIQ en Italie, G REIT en Allemagne, régime SOCIMI en Espagne ou les SICAFI en Belgique.

Dernière modification par cat (02/09/2018 18h56)

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#82 02/09/2018 18h55 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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cat a écrit :

UK REIT au Royaume-Uni, SIIQ en Italie, G REIT en Allemagne, régime SOCIMI en Espagne ou les SICAFI en Belgique.

+ FBI en Hollande.

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#83 02/09/2018 23h30 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Merci à Cat pour la recherche.
J’ai du mal à trouver des infos récentes, mais j’ai trouvé sur ce lien une liste des foncières allemandes avec leur statut G-REIT (sous la forme oui/non) en 2013.
Et bien surprise l’immense majorité des foncières allemandes ne sont pas des G-REIT (ne sont pas des SIIC allemandes).
C’est pour cela qu’elles sont éligibles au PEA. On y trouve des noms connus : Deutsche Wohnen, Deutsche Euroshop, Patrizia Immobilien, ….

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#84 02/09/2018 23h44 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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La page anglaise de Wikipedia sur les Real Estate Investment Trusts donnent beaucoup plus de détails sur les statuts dans de nombreux pays à travers le monde.

Le EPRA Global REIT survey 2017 indique uniquement 4 sociétés allemandes ayant opté pour le statut REIT (voir p. 49). Ce sont les 4 qui apparaissent dans le document que vous avez mis en lien Franckielestore.

Dernière modification par cat (03/09/2018 15h46)

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#85 03/09/2018 20h16 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Aujourd’hui Binck m’a refusé le référencement de LEG Immobilien (DE000LEG1110) sous prétexte que ce serait une G-REIT (une SIIC allemande).
Je n’en suis pas du tout convaincu mais j’ai du mal à trouver de manière claire la confirmation ou l’infirmation.

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[+3]    #86 12/09/2018 07h46 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Suite mes échanges avec Binck (j’ai du écrire à plusieurs sociétés en Allemagne pour prouver qu’elles n’ont pas le statut de G-REIT), les foncières suivantes sont maintenant référencées en PEA. Et elles le sont aussi chez la plupart des concurrents (Bforbank, Bourse direct, …)

1 - Grand City Properties SA (98), LU0775917882 (Xetra)
2 - TAG Immobilien AG (96), DE0008303504,
3 - VIB Vermoegen AG (95), DE0002457512
4 - Westgrund AG (86), DE000A0HN4T3
5 - LEG Immobilien AG (82), DE000LEG1110
6 - Deutsche Wohnen SE (78), DE000A0HN5C6
7 -Patrizia Immobilien AG (71), DE000PAT1AG3, pas encore sur Binck PEA mais ça ne saurait tarder
8 - Aroundtown SA (68), LU1673108939,

Ces deux là semblent être des G-REIT, non éligibles :
1 - Deutsche Euroshop AG (85), DE0007480204, pas éligible PEA
2 - DIC Asset AG (68), DE000A1X3XX4, pas encore sur Binck PEA

Dernière modification par Franckielestore (01/10/2018 08h03)

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[+3]    #87 01/10/2018 08h02 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Après contact avec les relations investisseurs de ces sociétés, puis démarche auprès de Binck, les titres suivants sont maintenant aussi référencés en PEA :

Patrizia Immobilien AG , DE000PAT1AG3
Deutsche Euroshop AG (85), DE0007480204, pas éligible PEA
DIC Asset AG (68), DE000A1X3XX4, pas encore sur Binck PEA

Et oui les deux dernières sont bien éligibles. En fait, la loi allemande oblige les sociétés qui ont le statut G-REIT à avoir le mot REIT dans leur nom.
Source : http://www.gesetze-im-internet.de/reitg/__6.html
Traduction en anglais : Law on German Real Estate Companies with Listed Shares (REIT Act - REITG)

§ 6 Company

The company of a REIT stock corporation must also contain the designation "REIT-Aktiengesellschaft" or "REIT-AG", even if it is continued in accordance with Section 22 of the German Commercial Code or other statutory provisions.

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[+2]    #88 03/12/2018 02h57 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Je regardais un peu l’évolution de la capitalisation des SCPI depuis ces dernières années, il serait intéressant mettre cela en face de celle des SIIC, en tenant compte de la dette (si quelqu’un peut le faire, je n’ai pas trouvé de sources me paraissant correctes) :

Capitalisation des SCPI :


https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_capitalisation_des_scpi.png

Evolution de la collecte des SCPI :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_evolution_de_la_collecte_des_scpi.png

Performances des SCPI :


Evolution du DVM (dividende) des SCPI en 2017 :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_evolution_du_dvm_des_scpi_en_2017.png

Evolution du VPM (prix de part) des SCPI en 2017 :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_evolution_du_vpm_des_scpi_en_2017.png

Source IEIF : Les chiffres clés des SCPI

Globalement la capitalisation des SCPI correspond à la valeur du patrimoine immobilier + 15% environ soit les frais d’achat et commissions de souscription. Il y a peu de dette et peu de SCPI décotent par rapport à l’ANR (de plus elles sont petites).
10% de ce patrimoine se situe hors de France, en zone euro (à fin 2017).

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#89 03/12/2018 08h15 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Intéressant, et à comparer au tableau de synthèse de dfranck :
Investissements immobiliers » Foncières cotées » SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

Pour la capitalisation, les SIIC pèsent plus lourd : la première (Unibail-R-W) est à 22 milliards d’euros, les 5 premières dépassent 50.
Mais les SIIC sont endettées, en général à hauteur d’environ 40 %.

Pour le dividende, celui des SIIC offre aujourd’hui un rendement dépassant souvent 6 %, voire 8 % pour les foncières de commerce.
La tendance générale est à l’augmentation chaque année.

C’est une conséquence de la baisse des cours des SIIC ces derniers mois, pouvant atteindre 25 % sur les foncières de commerce.

Pour les SIIC, la règle générale (donc à quelques exceptions près) est actuellement à la décote vs ANR, d’au moins 20 %.

Selon leur taille et leur stratégie, les SIIC peuvent être très européennes (pour les plus grandes : Unibail-R-W, Klépierre, COVIVIO, ICADE) ou très françaises voire parisiennes (GECINA, SFL, etc.).

En synthèse, les actionnaires des SIIC ont subi une baisse des cours ces derniers mois.
Mais aux niveaux actuels, elles offrent un dividende, imposé au PFU, qui peut faire le bonheur d’un rentier. De ce point de vue elles semblent une meilleure opportunité que les SCPI (sauf les meilleures européennes comme CORUM Origin).
En revanche, pour ceux qui veulent faire du "market timing", rien ne dit que la tendance à la baisse est terminée. Historiquement on a vu des décotes plus importantes.
Enfin, SCPI comme SIIC subiraient la baisse de la valeur de leur patrimoine immobilier.

Finalement, les SCPI paraissent un investissement moins risqué que les SIIC, donc logiquement moins rentables.


Dif tor heh smusma

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#90 03/12/2018 08h59 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Pour faire la comparaison c’est délicat car il y a beaucoup de différences.
Vous prenez l’exemple de Unibail-R-W, sa capitalisation se situe juste en dessous de 21Mds€ et non 22, ça change vite. Son patrimoine est lui de 62Mds€ pour 73% réparti hors de France.
Société UNIB-RODAM-WES STPL URW Euronext Amsterdam : Secteur d’activité, Actionnaire, PDG et Capitalisation - Boursorama

Il faudrait arriver à trouver la capitalisation totale des SIIC françaises et le patrimoine qu’elles gèrent ce qui donnera une idée de la dette car les SIIC sont surtout un produit de dette. A voir si le 40% que vous avancez est toujours d’actualité du fait de la baisse de capitalisation du secteur.
Ensuite il faut le mettre en rapport avec la part d’immobilier en France.

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#91 03/12/2018 11h34 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Qu’est ce que le PFU?

Unibail m’a l’air solide, comparativement avec l’imposition du compte titre cela me parait une meilleur alternative que une SCPI, avez vous d’autres différences majeurs entre les deux types?

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[+2]    #92 03/12/2018 11h39 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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PFU = Prélèvement Forfaitaire Unique

Oui la réponse a été donnée à partir de ce message, ces investissements sont très différents et assez décorrélés :

WhiteTiger le 21/02/2016 a écrit :

Il est imprudent de croire qu’investir dans des SIIC ou dans des SCPI relève de la même stratégie (investir dans l’immobilier). Là où les SCPI sont un produit purement immobilier, les SIIC ne présentent pas les même performances et risques.

http://fdrt.net/wordpress/wp-content/up … s-SIIC.png

On voit bien sur ce graphique (extrait d’une étude de Frédéric PICARD), que les SIIC sont étroitement corrélées à la tendance boursière tandis que les SCPI ne le sont pas (ou trés peu).

Le lien ne fonctionnant plus, on retrouve des données ici :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_sd.png
www.sofidy.com/wp-content/uploads/2015/ … -04-15.pdf

Dernière modification par kc44 (03/12/2018 11h44)

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#93 03/12/2018 11h44 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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En gros si j’ai bien compris, il y a 30% au total d’imposition à retirer des dividendes reçu et rien d’autre c’est bien cela? Je pose des questions bete mais au moins j’apprends ^^

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#94 03/12/2018 12h04 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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@michaelstaudi oui, si vous achetez des SIIC dans un compte titre (CTO) et que vous les conservez sans les vendre alors vous toucherez les dividendes.

Actuellement, ces dividendes sont imposés sur option
- soit au PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30% (forfait CSG + IR), sans abattement
- soit à la CSG (17,2%) + IR, sans abattement (car les siic ne bénéficient pas de l’abattement de 40%)

l’option est à choisir lors de la déclaration de l’IR.

Selon votre statut fiscal, votre courtier encaissera ou pas 30% à la source sous la dénomination de PFNL (prélèvement forfaitaire non libératoire).

Dernière modification par tikou (03/12/2018 12h07)

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#95 03/12/2018 17h50 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Quand on trouve des comparatifs SCPI versus Foncières comme celui que publie Surin, faut-il considérer que l’on prend en compte les 10% de frais d’achat des SCPI, et sur quelle durée moyenne ces résultats sont-ils donnés?
Si l’on pense éventuellement revendre (ou arbitrer) dans un terme moyen, les frais initiaux des SCPI vont peser lourdement sur la performance -ou est-ce que je me trompe lourdement?

Pour être un peu plus explicite: quand on a 20-30 ans, avoir une baisse "longue" (10 ans, voire plus) sur son portefeuille n’aura pas la même incidence que quand on approche de la retraite, et que la disponibilité des fonds ou des revenus est beaucoup plus proche -et non "différable".
C’est la raison pour l’instant qui me fait pencher vers les Foncières (premiers achats aujourd’hui), mais avec plein de questionnements encore…

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#96 03/12/2018 18h07 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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En tout cas ca me conforte dans le choix que j’ai fait de prendre des scpi plutôt que des foncières car à crédit c’est plus stable pour le cash flow et d’eventuelles mensualités à rembourser.


N'hésitez pas a me contacter pour un parrainage : Linxea, Boursorama, Bforbanck, Binck :)

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#97 03/12/2018 18h18 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Malo, je doute que l’on vous ait proposé de prendre des SIIC avec les mêmes conditions de crédit que celles que vous avez pour vos SCPI. La comparaison est donc difficile.

Par ailleurs, je ne vois pas dans les messages ci-dessus de comparaison de la régularité des distributions des deux supports (SIIC et SCPI)… Je ne comprends donc pas exactement votre affirmation : "c’est plus stable pour le cash flow".

Surin a écrit :

A voir si le 40% que vous avancez est toujours d’actualité du fait de la baisse de capitalisation du secteur.

Le ratio d’endettement (Loan To Value - LTV) correspond à la dette nette rapportée à la valeur du patrimoine. Il n’y pas dans ce rapport d’effet "direct" de la baisse de capitalisation du secteur (indirectement oui si cette baisse de capitalisation est liée à une baisse de la valeur du patrimoine ou à une augmentation de la dette).

Dernière modification par cat (03/12/2018 18h36)

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#98 03/12/2018 19h55 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Je ne sais pas s’il est possible d’emprunter pour des foncières cotées et si oui ne sait pas à quelles conditions.

Le montant du prêt à rembourser est fixe alors il me semble moins problématique à rembourser avec un rendement stable.
Les scpi ont une courbe de rendement linéaire et les foncières en montagne russe.

Dernière modification par Malolechat (03/12/2018 19h58)


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#99 03/12/2018 20h20 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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La courbe ne montre pas les variations de la distribution des SIIC ou des SCPI qui servent généralement au remboursement du prêt.

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#100 03/12/2018 20h28 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Certes mais je pensais que c’était corrélé, autant pour moi.


N'hésitez pas a me contacter pour un parrainage : Linxea, Boursorama, Bforbanck, Binck :)

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