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Forums des investisseurs heureux

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#101 17/03/2018 17h35 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonsoir,

cedREIM a écrit :

Comme souligné par Cat, l’article ne mentionne pas l’existence du compte courant d’associé. Or dans le cas d’un investissement financé à 100% celui-ci se créer mécaniquement du fait de l’effort d’épargne. Par conséquent, si liquidation de la SCPI il y a quand même pas mal a récupérer sans aucune fiscalité (voir post initial de Stéphane) et la flat tax ne s’applique donc pas sur la totalité. Dans leur exemple ils majorent de fait considérablement l’impôt à régler à la flat tax lors de la liquidation.

Vous avez bien sûr raison, le CCA sera remboursé sans imposition. D’un coté ils exagèrent l’impôt mais d’un côté ils négligent la constitution du CCA qui représente un coût indirect pour les investisseurs.

cedREIM a écrit :

De plus lorsqu’ils parlent de transmission des parts aux enfants, je suis ok pour dire que l’on peut utiliser les abattements pour donation, donc en effet pas de fiscalité au niveau des parts de la SCI, mais il reste l’impôt latent à l’intérieur de la SCI, non ?

Dans leur exemple il n’y a pas de PV mais la SCI IS a sa propre fiscalité, donc effectivement la transmission des parts de SCI aurait une incidence si les enfants vendaient cette dernière (cela n’arrivera pas) mais pas s’ils vendent eux même les SCPI au sein de la SCI. La plus value latente sur les SCPI resterait.
L’intérêt sous entendu dans l’article est que la SCI peut servir de support à une donation et qu’il est, selon les situations, parfois préférable de transmettre les parts de SCI qui permettront aux enfants de réinvestir plutôt que de sortir l’argent par les parents (flat tax) puis de donner aux enfants le reliquat.

cedREIM a écrit :

Je suis toujours sceptique lorsque l’on me dit que l’impôt "s’efface", c’est par le genre du fisc d’effacer les impôts smile.

On dit souvent que la donation purge l’impôt de plus value mais souvent il s’agit d’un choix (encadré pour éviter l’abus de droit) entre une imposition de donation plutôt que de PV (dans le cas de l’article la donation "purgerait" la PV de cession des parts de la SCI mais pas celle relative aux SCPI).
Le cas le plus classique c’était la donation de parts de l’entreprise que l’on avait créé (donc avec grosse PV) le lundi matin à ses enfants, et vente à un tiers, de l’ensemble l’après midi.
Le matin : droits sur la donation avec abattements.
L’après midi : cession sans PV puisque la cession se fait sur les même bases que la donation.

Crown

PS : CAT plus rapide que moi

Dernière modification par Crown (17/03/2018 17h39)

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#102 17/03/2018 17h39 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Je viens de remarquer une chose avec l’option SCI IS et la mise en place du PFU : l’IS s’applique sur la phase de capitalisation puis le PFU, le TMI ne rentre donc jamais en compte (étant donné que même un TMI à 14%+PS > PFU de 30%)

Effectivement pour un TMI de 14% dès le début de l’opération, ce n’est peut être pas très utile de se lancer dans un montage complexe avec une SCI IS.

cat a écrit :

@ tibo.
Démarche intéressante. Après ,difficile de se projeter précisément sur la partie post-crédit. En outre il y a d’autres moyens de gérer la vie de la société que la proposition de Stéphane.

Je peux agrémenter le tableur suivant ces différentes options pour qu’il soit plus complet. Une première partie de capitalisation et ensuite 1 page selon chaque choix au sein de la SCI (conservation en l’état, démembrement, etc).

Dernière modification par Tibo (17/03/2018 17h41)

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#103 18/03/2018 10h13 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour,

Si on veut un peu vulgariser la compréhension d’une SCI IS (donc non transparente fiscalement), c’est un jeu à sommes nulles (modulo les rémunérations de CC) sur la "partie exonérée d’imposition".

- Vous apportez 1 euro courant à la SCI en CC vous pouvez sortir 1 euro courant de la SCI à T+x années sans impôt (c’est logique en soi)

- Vous générez 1 euro de capital en revenu au sein de la SCI, il est taxé ou non à l’IS (avec diverses méthodes pour l’effacer) et pour le sortir il subira le PFU (30%) ou votre TMI au moment de la sortie + PS

- Vous générez 1 euro de capital en plus-value au sein de la SCI, il est taxé au régime des plus values pro (IS en fait) et pour le sortir il subira le PFU (30%) ou votre TMI au moment de la sortie + PS

2 remarques :

Cas particuliers des biens détenus à l’étranger, le plus souvent : pas d’IS et pas d’impôt sur les plus values.

Pour les SCPI vu qu’elles ne sont pas amorties la plus value sera Prix de cession - Prix d’achat (qui inclut les frais)

Il y a des cas particuliers à ce que j’ai écrit au dessus, des choses probablement pas tout le temps exactes mais je pense qu’en terme de vulgarisation cela permet de comprendre ce dans quoi on met les pieds

Dernière modification par roudoudou (18/03/2018 10h22)

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#104 18/03/2018 10h23 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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@ tibo
Quelques possibilités post-crédit :
* le démembrement proposé par Stéphane.
* une variante de celle de Stéphane : vente à la fin du crédit, remboursement du CCA en liquidité et réinvestissement en US du capital restant dans la SCI (pas forcément les mêmes SCPI que celles détenues en PP).
* la conservation en l’état.
+ toute combinaison possible des points ci-dessus.

Néanmoins la façon dont on distribue après le crédit joue aussi un rôle :
* distribue-t-on l’intégralité des bénéfices ou suivant les années peut-on continuer à capitaliser une partie (on peut ajuster la distribution fonction des besoins)?
* les enfants sont étudiants et sans revenus : je leur cède l’usufruit temporaire. Ils ne paieront probablement que les prélèvements sociaux.
Solution possible en direct également (et même plus profitable dans ce cas).
* la SCI peut soutenir un projet entrepreneurial d’un des membres de la famille : possibilité de profiter du régime mère-fille (je ne suis pas spécialiste mais je suis sûr que cela pourrait avoir un intérêt).

Dernière modification par cat (18/03/2018 10h25)

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#105 18/03/2018 12h23 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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et je complèterai :

- se salarier auprès de la structure IS sur la base d’un salaire minimal afin d’avoir une couverture sociale et acquérir des trimestres de retraite (quitte à passer d’une société civile à une sarl ou SAS suivant le régime sociale du dirigeant que l’on veut adopter)
- faire des donations de nue-propriété à ses enfants tous les 15 ans pour utiliser au mieux la franchise d’impôt sur les donations jusqu’à 100 K€ tout en conservant la maitrise des investissements grâce à l’usufruit et effacer une partie les plus-values latentes de la struture IS.

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#106 18/03/2018 12h35 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Mon propos est effectivement loin d’être exhaustif.
Et toutes ces possibilités sont peu évidentes à prendre en compte dans un tableur.
Le meilleur choix futur dépend en outre de la situation familiale dans 20-25 voir 30 ans.

Dernière modification par cat (18/03/2018 14h08)

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#107 18/03/2018 13h15 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Pourquoi ne pas démembrer la structure dés le début au plus fort de l’endettement ? On ne parle même plus de donation !

Chtirentier

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#108 18/03/2018 13h42 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Si les enfants sont mineurs c’est plus compliqué. Mais sinon effectivement c’est très efficace.

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#109 18/03/2018 13h50 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Chtirentier a écrit :

Pourquoi ne pas démembrer la structure dés le début au plus fort de l’endettement ? On ne parle même plus de donation !

Bonjour,
Si vous démembrez dès le début, l’effort d’épargne est bien plus conséquent (les loyers ne couvrant plus une partie du crédit).

Voici le tableur en l’état : projet_scpi_sci_is.xls

Encore pas mal de travail pour couvrir plus de possibilités smile

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#110 18/03/2018 13h53 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour Tito,

On démembre les parts mais la structure continue de rembourser sa dette en priorité et si il reste quelque chose après charge et impôt on distribue.

Chtirentier

Dernière modification par Chtirentier (18/03/2018 13h53)

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#111 18/03/2018 16h36 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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@ Tibo
J’ai ouvert votre fichier. En passant, dans la phase distribution vous n’avez pas retranché les frais d’expert-comptable de l’assiette IS.

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#112 18/03/2018 17h59 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonsoir,

cat a écrit :

Néanmoins la façon dont on distribue après le crédit joue aussi un rôle :
* distribue-t-on l’intégralité des bénéfices ou suivant les années peut-on continuer à capitaliser une partie (on peut ajuster la distribution fonction des besoins)?

C’est clairement une question centrale dans l’optimisation de la stratégie patrimoniale, d’autant plus que cette question de la distribution peut/doit se poser également dans le cadre d’un démembrement.

Cela reste un des outils, selon moi, les plus puissants pour une transmission : distribution, mise en réserve,… ?

J’invite d’ailleurs ceux qui sont concernés par ces structurations sociétaires à lire l’article de Catherine Orlhac, directrice de l’AUREP distribution de réserves en presence d’un démembrement, et analyser les avantages et inconvénients que cela peut générer par rapport à leur propre situation.

@ Tibo, la première démarche, qui est la votre (félicitation pour cela) est de se confronter à la fiscalité de ses acquisitions IR versus IS (il faut "savoir" "profiter" de la fiscalité à l’instant "t"). La vision globale pour faire vraiment un choix est celle ci mais que vous devrez également coupler à une réflexion civile qu’il est difficile de mettre malheureusement sous forme de tableau.
Votre choix aura a minima 3 entrées : en direct / en SCI IR / en SCI IS

Très bonne continuation

Crown

Dernière modification par Crown (18/03/2018 18h01)

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#113 11/04/2018 14h48 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour,
Je suis en plein dans la réflexion de créer ou pas une SCI (IS à priori) pour acheter des SCPI. Le but étant de me dégager un revenu et de pouvoir arrêter de travailler un peu avant la retraite. Je suis en haut de la tranche à 14% de TMI, je crains donc de changer de tranche si je dois déclarer du foncier en plus.
Un conseiller Linxea m’a fourni cet article qui résume bien le cas d’une SCI à l’IS.

SCPI et SCI à l’IS

Bonne lecture

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#114 11/04/2018 17h18 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Dans votre cas, avec SCI IS, et à TMI IR 14% une fois à la retraite, les revenus de vos SCPI seront alors beaucoup imposés  (15% IS, puis 30% PFU ou 14% IR + 17.2% PS), pendant beaucoup d’années.

Vous devriez envisager d’acquérir de la nue-propriété,  en renonçant à l’usufruit pour une durée proche de celle entre maintenant et la date de votre fin d’activité pro (en répartissant sur plusieurs durées en cas d’incertitude).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#115 11/04/2018 21h06 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Vous pouvez au bout de quelques années racheter en nom propre la nue propriété de tout ou partie de vos parts de SCPI et laisser un usufruit temporaire à votre SCI. Si la durée de l’usufruit est longue, le prix sera intéressant. Celà vous permet de récupérer la pleine propriété pour votre cessation d’activité par exemple et de commencer à faire courir vos abattements pour durée de détention.

Vu votre age, la SCI peut aussi servir à vous verser un salaire pour vos dernières années d’activité professionnelle (avec droit à retraite + sécu) et éponger ainsi les bénéfices réalisés.

Dans votre cas, vous pouvez aussi suivre l’idée intéressante de GBL ou acquérir la pleine propriété de SCPI investies hors de France et donc peu fiscalisées pour ne pas alourdir votre charge d’impôt.

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#116 12/04/2018 09h04 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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OxySeb a écrit :

Je suis en haut de la tranche à 14% de TMI, je crains donc de changer de tranche si je dois déclarer du foncier en plus.

On surestime souvent l’impact d’un changement de tranche.
Le seuil est de 27 086 € pour être imposé à 30%

En réalité, l’impact est vraiment extrêmement faible de changer de tranche, faites le calcul en taux moyen vous verrez que c’est pas super important comme différence.
Déclarer 29 000 € par exemple entraîne une taxation à 30% de (29-27.086) x 30% = 574.20€
On parle de moins de 1% de vos revenus (5Kx12=60K selon votre présentation)
Le changement de tranche n’est pas à "craindre" dans ces conditions.

Il faut à mon avis une tranche à 30% bien entamée (taux moyen de 15-20%) ou un TMI à 41% et 45% pour envisager une SCI à l’IS.

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#117 12/04/2018 23h58 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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@ Oxyseb
On avait déjà donné la référence à l’article quelques messages auparavant (message #90) et discuté de celui-ci.

Que veut-dire s’arrêter un peu avant la retraite (qui pour vous doit être dans 25 ans avec les règles actuelles)?
Ne prévoyez-vous pas d’avoir des augmentations de revenus d’ici là qui vous amènerait de toute façon à un TMI de 30%?
En outre, quand les enfants seront indépendants, pas sûr que votre TMI reste à 14%.

@ cedREIM
Que l’on soit au milieu, au début ou à la fin de la tranche à 30%, je ne vois pas bien ce que cela change : tout euro supplémentaire de revenus fonciers sera taxés de la même manière. Je ne comprends pas pourquoi il faut avoir une tranche à 30% bien entamée.

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#118 15/04/2018 10h58 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour,

au final, quel est le livre le plus complet (je ne sais pas si ça bouge beaucoup) et à jour sur les SCI (focus sur l’IS) ?
Et si possible, sur les sociétés civiles en général (Patrimoniales - pour y loger autre chose que de l’immobilier potentiellement, Gestion de portefeuille, Holding)

- SCI: Pour bien gérer son patrimoine. (2016) 27 euros en Kindle
- Comment gérer une SCI - 2017/2018: Gestion administrative, fiscale, comptable et locative 29 euros en broché (pas de Kindle)
- Le Mémento de la SCI 2018 53 euros en broché (pas de Kindle)
- Créez et gérez votre SCI 2018 - Le Particulier 26 euros en broché (pas de Kindle)
- SCI - Pourquoi ? Quand ? Comment (2014) 14 euros en Kindle
- La Société civile, 3 instruments majeurs de la gestion de patrimoine Plus disponible, nouvelle édition prévue cet été. Ebook à 38€ sur Google Play (2013)

Le premier a l’air bien, et il est disponible en Kindle (ce qui m’arrange). Je pense partir là dessus.

Dernière modification par Fructif (15/04/2018 11h05)

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#119 15/04/2018 11h25 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour Fructif,

j’ai lu uniquement le livre de C. Micheaud :
Créez et gérez votre SCI
mais il ne répondra à mon avis pas franchement à votre demande.
L’avantage principal : il était vite lu pour avoir une information d’ensemble sur les SCI. Néanmoins, il était centré uniquement sur l’immobilier et ne contenait probablement pas tous les détails que l’on peut trouver ailleurs.

Bien à vous,
cat

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#120 17/04/2018 09h42 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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"Moins d’impôts grâce à  la société micro Holding familiale  " de R Dumas

Je n’ai pas lu le livre puisque j’attends la 3eme édition à paraître cette année mais ce monsieur fait des conférences sur le sujet (sur YouTube, Institut du chiffre et du droit) qui sont intéressant.

Fabrice de Longeviale a également écrit un petit livre sur le sujet avec ce qui est bimais aussi les pieges. J’avais bien aimé.

Dernière modification par MisterVix (17/04/2018 09h51)

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#121 18/04/2018 10h35 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour à tous,

Rappel de ma présentation : Marié, 2 enfants (11 et 15ans), TMI 41%, endettement 8%, capacité d’épargne 6200€/mois.
Info - Forums des investisseurs heureux

Les intervenants sur mon post de présentation m’ont largement éclairé et m’ont permis de me réorienter vers le montage d’une SCI à l’IS pour l’acquisition de SCPI.
(la partie Société est également en cours d’analyse pour une optimisation de notre fiscalité privée/pro)

Donc, je reviens sur ce sujet après rencontre de mon interlocuteur à la BNP banque privée qui me propose les éléments suivants :
- Prêt pour l’achat de SCPI (PP) au taux de 1.65% hors assurance
- Financement à hauteur de 500k€
- Durée 20 ans
- Choix libre des SCPI

Ces conditions m’encouragent à me lancer dans ce qui deviendra à l’issue des 20 ans une rente pour notre retraite (j’ai actuellement 42 ans)

De manière simplifiée, j’ai calculé le montage suivant :

Création de la SCI : 2000€
Frais de comptabilité : 1000€/annuel
Echéance crédit : 2447.38€/mensuel (taux 1.65%)
Assurance crédit : 73.33€/mensuel (taux 0.176%)
Cashflow mensuel : env 1000€ avec hypothèse pessimiste de rendement (4.63% moy des SCPI) et 0% de revalorisation
Effort d’épargne 20 ans : 250881€
TRI 20 ans : 5%

(Voir tableur joint dont je remercie le créateur au passage)
14746_projet_scpi_sci_is-500k.xls

Depuis plusieurs mois, je me renseigne sur les différentes SCPI au travers des analyses de ce forum, ainsi que dans la presse généraliste.
J’ai notamment lu avec grand intérêt ce sujet : SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI
Le moins que l’on puisse dire, c’est que les avis sont extrêmement variables, notamment en ce qui concerne les critères d’analyse.
Si l’on prend en compte la durée d’investissement (20 ans) de nombreuses inconnues apparaissent et rendent très difficile l’analyse.

J’ai donc réalisé un premier choix de SCPI qui privilégie la diversification (par le nombre de SCPI, par le secteur d’activité, par la diversité des sociétés de gestion, par le positionnement géographique des biens… etc.).

Pour 500k€ d’investissement dont 10% de frais de souscription, voici mon premier choix (désolé, je n’arrive pas à remettre sous forme de tableau cette liste) :

Zone Euro / Allemagne :   

    Paref Gestion -- Nova Pierre Allemagne -- 10% / 45000€ -- Commerces Bureaux Allemagne        
    Corum AM -- Corum XL -- 5%  / 22500€ -- Diversifié Euro + International    
    Corum AM -- Corum Conviction -- 10% / 45000€ -- Tertiaire - Zone Euro à 80%       
    SCPI Euryale -- Pierval Santé -- 5%  / 22500€ -- Santé 40% Allemagne           
                   
Commerces :   

    Primonial Reim -- Patrimmo Commerce -- 10% / 45000€ -- Commerces France           
    Ciloger -- Actipierre 1 -- 10% / 45000€ -- Commerces 71 Paris/ 29 RP       
                   
France diversifié :   
   
    Amundi -- Génépierre -- 10% / 45000€ -- Tertiaire/Commerce/Logistique France   
    Voisin -- Epargne Pierre -- 10% / 45000€ -- Diversifié France Grand Ouest       
                       
Bureaux :   

    BNP Paribas -- BNP Accès Valeur Pierre -- 10% / 45000€ -- Tertiaire Paris               
    Primonial Reim -- Primo Pierre -- 10% / 45000€ -- Tertiaire  France           
    La Française AM -- Multimmobilier 2 -- 10% / 45000€ -- Tertiaire 75% Paris/RP + Euros       
   

Alternative Commerces :    Sofidy -- Immorente -- Commerces France           
Alternative France diversifié : Sofidy -- Efimmo 1 -- Diversifiée tertiaire/commerce       
Alternative Bureaux : La Française AM -- Epargne foncière -- Tertiaire Paris/RP           

Que pensez vous de ce choix sachant que je possède déjà 20k€ de NP de Corum Conviction, 20k€ de NP de Epargne Pierre, et 20k€ de Primovie ?
Est suffisamment ou trop diversifié ?
Y a-t-il des SCPI déconseillées dans cette liste ?
Les alternatives proposées sont-elles meilleures que mon premier choix ?

Par ailleurs, je rebondis sur cette citation de @Cat :

cat a écrit :

@ Isakamays
Si vous avez de la trésorerie à placer, il est tout à fait pertinent d’acheter avec de l’usufruit de parts de SCPI à travers la SCI : avec l’IS réduit et l’amortissement

comptable, vous trouverez difficilement mieux pour valoriser cette trésorerie.

Cet achat d’usufruit fournira également un cashflow plus important pour faire face à l’emprunt pour l’achat des parts en pleine propriété par la SCI (et vous permettra

éventuellement d’envisager un montant d’emprunt plus élevé).

Il me semble avoir lu une étude de cas proposée par @Stéphane a ce sujet mais je ne la retrouve plus sur le forum.
Est-il conseillé d’acheter de l’usufruit de SCPI dans un montage SCI IS ?
Si oui, je n’arrive pas à comprendre la finalité ? Est ce l’amortissement de l’usufruit qui est avantageux dans et qui viendrait réduire le résultat de la SCI ?
Si c’est le cas, savez vous si une banque peut financer l’achat d’usufruit de SCPI ?

Merci d’avance pour vos conseils

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#122 18/04/2018 10h39 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Roudoudou ou cat me corrigeront mais l’intérêt de l’US dans une SCI à l’IS c’est l’imposition qui découle de ces revenus. Les revenus de l’US est amortissable et donc la base de calcul de IS est bienmoindre que des revenus issus de PP.
Si en plus, ces revenus proviennent de l’étranger, vous avez donc des revenus non-imposables en FR mais qui sont amortissables et donc vous avez de l’IS en moins sur d’autres revenus.

Bien évidement, à la base, investir dans l’US rapporte plus que la mise de départ (en théorie). J’investis 100 dans l’espoir d’avoir 110 par exemple. Mais avec le mécanisme d’imposition, on a bien plus.

Dernière modification par Kabal (18/04/2018 10h40)

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#123 18/04/2018 10h42 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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CapitaineFlam a écrit :

Il me semble avoir lu une étude de cas proposée par @Stéphane a ce sujet mais je ne la retrouve plus sur le forum.

Peut-être parlez-vous de ce sujet, épinglé:
Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique

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#124 18/04/2018 10h56 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bon résumé de Kabal.

Il y a également un éclairage récent donné par Stéphane ici :
SCPI en usufruit temporaire pour une personne physique : attention
où il explique que l’US est pertinent "uniquement" quand on est imposé à l’IS.

Pour l’ordre de grandeur du TRI que vous pouvez envisager, vous pouvez aller regarder aussi la file dédiée :
SCPI en usufruit : quels critères de selection…

Par ailleurs votre proposition de la BNP semble tout à fait intéressante.
Le choix final des SCPI sera différent suivant tous les intervenants. Personnellement, j’ai un a priori (très) positif sur les SCPI de Sofidy et j’aurais tendance (si j’étais vous) à les inclure dans le projet. Avec une totale liberté dans le choix, je regarderai également plus en détails les SCPI à capital fixe.

Dernière modification par cat (18/04/2018 11h01)

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#125 18/04/2018 22h28 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Même avis que cat : je remplacerais par les 2 SCPI Sofidy la première SCPI que vous envisagez dans "commerces" et "diversifiée".

Pour votre 3ème alternative, je ne suis pas impartial (et connais mal votre 1er choix). Mais si acquérir vers 45k€ de PP Epargne Foncière en gré à gré (donc un peu moins cher qu’en passant par la société de gestion) vous intéresse, faites moi un MP (j’en suis vendeur).

Vous aurez beaucoup de mal (si jamais vous y arrivez) à obtenir un emprunt pour acquérir de l’US, encore moins long (+de 10 ou 15 ans) et il faudra une garantie sur d’autres actifs que vous possédez déjà.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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