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#176 19/11/2018 00h08 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Vous ne pouvez pas détenir en PEA une société ou vous avez + de 25% du capital et c’est valable sur conjoints ascendants et descendants, c’est ca que vous manquez

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#177 19/11/2018 09h09 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Effectivement cette règle des 25% retire l’avantage, merci.

Du coup si on est seul, plutôt que de monter une SCI bidon (99% des parts à une personne et 1% à l’autre) avec le risque que la banque demande 100% de garantie solidaire à l’associé minotaire, il est p-e plus intéressant de créer une SAS dans un but patrimoniale.
La seul vrai inconnue, c’est est-ce que les banques finances des SCPI à crédit pour une SAS "vide".

Dernière modification par myred (19/11/2018 09h09)

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#178 30/12/2018 11h04 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour,

S’il n’est pas possible d’amortir les parts de SCPI en PP est-il néanmoins possible de passer une dépréciation dans le cas de parts détenues dans une SCI IS et si oui sur quelle base :

- valeur de réalisation / retrait pour le capital variable (avec ou sans frais) ?

- valeur dernier cours connu pour le capital fixe (avec ou sans frais) ?

Merci d’avance pour votre aide.

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#179 30/12/2018 14h11 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Je ne pense pas qu’il soit possible de passer une dépréciation.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#180 30/12/2018 15h21 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Merci pour ce premier retour, je pense qu’il est néanmoins obligatoire de notifier une valorisation sur les immobilisations financières à chaque exercice.

Dans le cas des SCPI à capital fixe le prix de part peut facilement bouger à la hausse comme à la baisse.

Il me faut néanmoins une référence pour fixer les valeurs.

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#181 30/12/2018 20h24 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Si on se réfère aux normes comptables, il faut comparer la valeur inscrite en comptabilité à la valeur d’inventaire.

Pour un titre non côté, il s’agit de la valeur probable de négociation.
Celle-ci peut correspondre à mon avis au dernier prix d’échange en fin d’exercice sur le marché secondaire, voir au prix de retrait.

Dépréciation des titres

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#182 03/01/2019 18h50 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour à tous

Je suis en train de monter une sci à l’is qui ne contiendrait que des parts de scpi. La SCI emprunterait et je ferais également un apport de parts de scpi déjà en ma possession à la société. Ma question concerne la fiscalité de ces apports. Mon notaire pense que l’apport est exonéré de droit d’enregistrement (ce qui m’étonne dans une SCI à l’IS).
L’un d’entre-vous a-t-il déjà fait un apport à titre pur et simple de parts de SCPI à une SCI soumise à l’IS ?

Bien à vous,

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[+1]    #183 03/01/2019 22h14 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Kabal s’était posé une question identique fin 2017 sur sa file de présentation.

Et voilà la réponse de GBL (message qui suit si vous regardez le lien) :

GBL a écrit :

En faisant l’apport de parts de SCPI, vous devrez même avoir à en changer le propriétaire, auprès de la société de gestion, ce qui va nécessiter de payer des frais de gestion (vers 100 ou 200€) à cette SdG, et de lui fournir le document Cerfa2759 qui justifie du fait que vous avez bien payer les 5% de droit au fisc pour ce transfert de propriété (et ça vous coutera 5% du prix de vente, soit un peu moins de 5k€).

Kabal pourra sans doute compléter s’il a bien mené au bout cette démarche.

Bien à vous,
cat

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[+2]    #184 03/01/2019 22h35 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonsoir,

je confirme

L’associé d’une SCI qui fait un apport en nature devra payer des impôts si la cession du bien donne lieu à une plus-value.

Une SCI soumise à l’IS devra régler des droits de mutation à titre onéreux, tandis qu’une SCI soumise à l’IR est exonérée de droits d’enregistrement sauf s’il s’agit d’un apport à titre onéreux.

Pour une SCI à l’IS c’est CERFA 2759 et 5% du prix de vente

Aucun intérêt de faire un apport, autant faire une cession cela vous évitera du juridique (contrat d’apport et assemblée générale)

je profite de cette file pour indiquer une petite subtilité pour celles et ceux qui ont une SCI ou SC à l’IS avec des parts de SCPI dans cette société.

Les frais d’acquisition: droits d’enregistrements ou frais de souscription qui représentent entre 7 et 12% du prix d’acquisition du prix de la part d’une SCPI font partie du coût d’acquisition à inscrire à l’actif de la société.

Par contre, ils sont amortissables sur une durée de 5 ans.

A titre de rappel, les parts de SCPI en pleine propriété ne sont pas amortissables

sur option, ils peuvent être comptabilisés en charges mais ne sont déductibles qu’à hauteur de 1/5éme chaque année

En espérant que cela vous sera utile.

Dernière modification par corsaire00 (03/01/2019 22h44)

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#185 03/01/2019 22h56 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonsoir,

J’ignorais que les coût d’acquisition des parts en PP étaient amortissables sur 5 ans.

@cat : je ne sais pas si vous êtes ma bonne étoile ou mon ange gardien, mais grâce à vous mon projet avance rapidement.

Cordialement,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (03/01/2019 22h58)

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#186 05/01/2019 10h09 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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corsaire00 a écrit :

Bonsoir,

je confirme

L’associé d’une SCI qui fait un apport en nature devra payer des impôts si la cession du bien donne lieu à une plus-value.

Une SCI soumise à l’IS devra régler des droits de mutation à titre onéreux, tandis qu’une SCI soumise à l’IR est exonérée de droits d’enregistrement sauf s’il s’agit d’un apport à titre onéreux.

Pour une SCI à l’IS c’est CERFA 2759 et 5% du prix de vente

Aucun intérêt de faire un apport, autant faire une cession cela vous évitera du juridique (contrat d’apport et assemblée générale)

je profite de cette file pour indiquer une petite subtilité pour celles et ceux qui ont une SCI ou SC à l’IS avec des parts de SCPI dans cette société.

Les frais d’acquisition: droits d’enregistrements ou frais de souscription qui représentent entre 7 et 12% du prix d’acquisition du prix de la part d’une SCPI font partie du coût d’acquisition à inscrire à l’actif de la société.

Par contre, ils sont amortissables sur une durée de 5 ans.

A titre de rappel, les parts de SCPI en pleine propriété ne sont pas amortissables

sur option, ils peuvent être comptabilisés en charges mais ne sont déductibles qu’à hauteur de 1/5éme chaque année

En espérant que cela vous sera utile.

Merci pour cette précision, pouvez vous nous indiquer comment passer les écritures d’un point de vue comptable ?

J’entends depuis quelques mois beaucoup de choses sur ce sujet des frais de souscription dans les cadre d’une souscription via une SCI à l’IS : passer une dépréciation, passer une charge déductible (2 ans Max) uniquement lors de la déclaration mais pas sur le bilan…

Pourrions nous avoir une position comptable claire avec un modèle du passage des écritures ?

Dernière modification par Dampo (05/01/2019 10h11)

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#187 05/01/2019 14h44 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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corsaire00 a écrit :

Les frais d’acquisition: droits d’enregistrements ou frais de souscription qui représentent entre 7 et 12% du prix d’acquisition du prix de la part d’une SCPI font partie du coût d’acquisition à inscrire à l’actif de la société.

Par contre, ils sont amortissables sur une durée de 5 ans.

Cette affirmation me semble questionnable.  (Ce qui est "amorti", ou plutôt "réparti", sur 5 ans, c’est uniquement les impôts et taxes payés lors qu’une acquisition. Et ce n’est pas un avantage, mais plutôt un inonvénient de ne pas pouvoir les imputer en totalité sur l’exercice où ces impôts et taxes sont payés.)

A ma connaissance, ceci ne concerne pas les parts de SCPI à capital variable, ni même les acquisitions de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire animé par la société de gestion.

Ceci concerne uniquement les 5% que l’acheteur paie au trésor public, en cas d’acquisition de gré à gré. Et dans ce cas les frais de gestion administrative (vers 100€, un peu plus ou moins selon la société de gestion) à la société de gestion sont des charges de l’exercice, qui ne sont pas amorties sur 5 ans. Autrement dit, les cas où y a des débours pour ces frais, directement effectués par l’acheteur.

J’ajoute que si la cession de gré à gré a été réalisée avec un intermédiaire rémunéré, la commission de cet intermédiaire est une charge (imputée telle quelle sur l’exercice en cours, et pas amortie sur 5 ans), comme les frais de gestion administrative payés à la société de gestion. Il n’y a que les 5% payés au trésor public qui sont fiscalement répartis sur 5 ans (mais comptablement comptabilisés comme une charge sur l’exercice en cours). C’est en tout cas ainsi que mes acquisitions en gré à gré ont été comptabilisées par le pro en charge de ma comptabilité.

Si vous n’êtes pas d’acoord, merci de citer vos sources.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#188 05/01/2019 17h36 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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GoodbyLenine a écrit :

corsaire00 a écrit :

Les frais d’acquisition: droits d’enregistrements ou frais de souscription qui représentent entre 7 et 12% du prix d’acquisition du prix de la part d’une SCPI font partie du coût d’acquisition à inscrire à l’actif de la société.

Par contre, ils sont amortissables sur une durée de 5 ans.

Cette affirmation me semble questionnable.  (Ce qui est "amorti", ou plutôt "réparti", sur 5 ans, c’est uniquement les impôts et taxes payés lors qu’une acquisition. Et ce n’est pas un avantage, mais plutôt un inonvénient de ne pas pouvoir les imputer en totalité sur l’exercice où ces impôts et taxes sont payés.)

A ma connaissance, ceci ne concerne pas les parts de SCPI à capital variable, ni même les acquisitions de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire animé par la société de gestion.

Ceci concerne uniquement les 5% que l’acheteur paie au trésor public, en cas d’acquisition de gré à gré. Et dans ce cas les frais de gestion administrative (vers 100€, un peu plus ou moins selon la société de gestion) à la société de gestion sont des charges de l’exercice, qui ne sont pas amorties sur 5 ans. Autrement dit, les cas où y a des débours pour ces frais, directement effectués par l’acheteur.

J’ajoute que si la cession de gré à gré a été réalisée avec un intermédiaire rémunéré, la commission de cet intermédiaire est une charge (imputée telle quelle sur l’exercice en cours, et pas amortie sur 5 ans), comme les frais de gestion administrative payés à la société de gestion. Il n’y a que les 5% payés au trésor public qui sont fiscalement répartis sur 5 ans (mais comptablement comptabilisés comme une charge sur l’exercice en cours). C’est en tout cas ainsi que mes acquisitions en gré à gré ont été comptabilisées par le pro en charge de ma comptabilité.

Si vous n’êtes pas d’acoord, merci de citer vos sources.

Je ne suis pas d’accord avec votre analyse réservée au gré à gré ou peut être ai-je mal compris, le marché secondaire dans le cas des SCPI à capital fixe fait payer à l’acquéreur des droits d’enregistrement à hauteur de 5 % au même titre qu’une cession de droits sociaux (gré à gré). ceux-ci "pourraient" être déductibles / amortissables ?

Dans le cas des SCPI à capital variable, c’est plus délicat car l’achat d’une part est composé d’une valeur nominale et d’une prime d’émission.

Pour le reste notamment la commission de cession je n’ai malheureusement ni les tenants, ni les aboutissants…

Comme je l’ai fait remonter plus haut, Il est gênant d’un point de vue comptable de ne pas avoir de cadre précis sur ce sujet.

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#189 05/01/2019 18h25 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour,

Je viens de lire vos remarques

Il y a en effet plusieurs cas:

1) acquisition de parts de SCPI de gré à gré
Cette opération supporte un droit d’enregistrement de 5%, des frais de dossier (commission) de la société de gestion et commission d’intermédiaire

Ces frais peuvent être comptabilisés de 2 façons: charge ou entrée dans le cout d’acquisition des titres.

Selon mon analyse, les parts de SCPI lorsqu’elles sont destinées à être conservées plusieurs années sont comptablement et fiscalement des autres titres immobilisés (si le% de détention est inférieur à 5%)

Pour les titres autres que ceux qualifiés de titres de participation au sens fiscal, l’option exercée sur le plan comptable conditionne le traitement fiscal applicable (CGI ann. III art. 38 quinquies et septies ; BOI-BIC-CHG-20-20-10 n° 160 à 170). Elle est donc, comme sur le plan comptable, irrévocable (BOI-IS-BASE-30-10 n° 90 à 120). Le tableau ci-après, établi par nos soins, présente l’exercice de déduction des frais selon leur mode de comptabilisation

Traitement comptable et fiscal     Exercice de déduction
Charge                                     Déduction immédiate
Coût d’entrée des titres             Déduction lors de la cession des titres (ou de leur dépréciation)

voici le texte pour la nature des frais

Selon le Comité d’Urgence du CNC (Avis 2000-D du 21-12-2000), seuls peuvent être considérés comme des frais d’acquisition les coûts externes directement liés à l’opération, c’est-à-dire les dépenses qui n’auraient pas été engagées en l’absence de cette opération. Sont notamment visés les frais suivants :
-  les droits de mutation (PCG art. 213-8) y compris, à notre avis, la taxe sur les transactions financières, due sur les acquisitions de certains titres de capital (voir Fiscalement ci-après) ;
-  les frais de souscription à une augmentation de capital (à notre avis).
En outre, selon l’avis CU CNC n° 2000-D, constituent des frais d’acquisition de titres, les frais suivants :
Suite aux nouvelles règles sur les actifs, l’avis CU CNC n° 2000-D est désormais caduc pour une partie (celle concernant le traitement des frais d’acquisition de titres). Toutefois, la partie concernant la nature des frais d’acquisition de titres nous semble toujours applicable.
-  conseils : honoraires relatifs à des conseils de nature comptable, juridique, fiscale, en stratégie et études de marché, en environnement, en ressources humaines ;
-  banques : honoraires relatifs à des conseils (montage d’opérations…), commissions d’engagements (à notre avis, liées au montage des opérations de financement et non celles liées au financement : voir « Remarque » ci-après), garanties de bonne fin de l’opération ;
-  formalités légales et dépenses liées : prospectus, frais d’impression, redevances des autorités régulatrices et entreprises de marché, formalités légales ;
-  communication et publicité : coût de la campagne (journaux, TV, radio…), frais d’impression, organisation des réunions d’information, commissions de l’agence de communication financière et achats d’espaces…
Conscient de la difficulté d’établir le lien direct des frais engagés avec l’opération considérée, le Comité d’Urgence considère qu’une analyse au cas par cas sera nécessaire pour certaines dépenses, notamment pour les coûts de communication et de publicité : en particulier, la publicité devra intervenir entre la date de lancement et celle de la fin de l’opération et la nature du message devra se rapporter explicitement à l’opération financière concernée.

2) dans le cas d’une acquisition de parts sociales par souscription à une augmentation de capital, vous avez raison d’attirer mon attention car ces frais ne sont pas payés directement par le souscripteur.
La société de gestion facture ces frais à la SCPI.
Par conséquent ces frais ne sont pas déductibles chez le souscripteur (société IS)

Par contre, la différence entre le prix de souscription et la valeur de retrait fait apparaitre une moins value latente qui doit être provisionnée.
Cette provision portant sur des autres titres immobilisés (si moins de 5% du capital) sera déductible au taux normal.

Cf exemple pour CORUM ORIGIN

Prix de souscription (à compter du 1er juin 2018)
Nominal: 862,00 €
Prime d’émission: 213,00 €
dont commission de souscription due:
- au titre des frais de collecte: 115,71 €
- au titre des frais de recherche et d’investissement: 12,90 €
Soit un prix de souscription net de tous autres frais: 1 075,00 €
La société de gestion perçoit de la SCPI, lors des augmentations de
capital, une commission de souscription de 11,96 % TTI du prix de
souscription, prélevée sur la prime d’émission.
Cette commission supporte:
- les frais de collecte à hauteur de 10,764 % TTI (la commission est
exonérée de TVA conformément à l’article 261 C-1°-e du Code général
des impôts),
- les frais de recherche et d’investissement à hauteur de 1,20% TTI
(commission exonérée en vertu de l’article 135, paragraphe 1, sous g
de la directive 2006/112/Ce du Conseil du 28 novembre 2006).
Prix de retrait (à compter du 1er juin 2018)
946,39€ par part. Ce prix correspond au prix de souscription actuel de
1 075,00€ diminué de la commission de souscription de 128,61€.

Dernière modification par corsaire00 (05/01/2019 18h58)

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#190 13/01/2019 19h51 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonsoir à tous,

J’ai décidé de passer à l’acte et de créer une structure pour investir à crédit en scpi.

Je me pose une dernière question pourquoi investir via une SCI à l’IS vs une SAS ou autre ?
La SAS permettrait de ne pas se limiter à un investissement immobilier dans le futur. Je ne suis pas sûr de voir des désavantages, sauf si le banquier ne finance que des SCI…
Je n’ai pas trouvé de sujet traitant de ce sujet, je m’excuse par avance si c’est le cas.

Merci beaucoup

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#191 13/01/2019 22h35 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Il suffit d’enlever le I de SCI et c’est plus souple que la SAS.

Dernière modification par corsaire00 (14/01/2019 22h19)

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#192 14/01/2019 09h50 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Le problème d’enlever le "I" de SCI, c’est que certaines banques [dont le CMB] ne financent en prêt immobilier / habitat que des SCI et les autres sociétés civiles le sont en prêt professionnel (où les taux sont plus élevés). Ce qui est logique.

La distinction se fait sur le code activité de la société qui dépend de l’objet social principal de la société. D’où l’importance de vérifier ce point avec son banquier avant la rédaction des statuts et d’élargir l’objet social tout en conservant comme activité principale l’acquisition de biens et droits immobiliers.

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#193 14/01/2019 10h03 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Skarklash, une petite précision : avez-vous signé autre chose qu’un prêt professionnel pour votre société civile? J’avoue être un peu surpris car ce n’est pas mon cas.

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#194 14/01/2019 13h43 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour,

Un conseil: si vous banquier vous refuse un pret à cause de l’absence de I changé de banque.
Je n’ai jamais rencontré ce problème

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#195 14/01/2019 13h52 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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C’est un prêt pro mais basé sur les taux habitat. Si mon code activité n’avait pas été "immobilier", la grille des taux aurait été différente et … plus chère.

Je n’ai pas parlé de refus de prêt mais de condition de taux moins avantageuse

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#196 14/01/2019 14h33 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Je vous remercie pour votre réponse.

C’est un peu ce que je crains: conditions de prêt différentes selon le type de société.

D’un point de vue fiscal, cela change quelque chose d’été SCI ou SC?

Merci par avance.

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#197 14/01/2019 14h36 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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l’assujettissement à l’IS est une option pour les sociétés civiles, immobilières ou non.

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#198 14/01/2019 14h39 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour

Pour reprendre la discussion, j’ai financé selon les memes conditions dans ma banque une SC et une SCI , le financement etait un pret pour de l’immo ( cela pourrait etre des SCPI mais ce n’est pas encore le cas ).

a partir du moment ou cette restriction est levée avec le banquier je ne vois que tres peu d’interet d’avoir une SCI  ( je n’ai pas comparé avec une SAS qui elle pourrait avoir un interet )

@Hgmm: Je vous avais fourni un contact ( qui vient de me financer la SC ) avez vous eu une suite ?

Cdt

Dernière modification par Timinel (14/01/2019 14h42)

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#199 14/01/2019 14h50 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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La différence pourrait se situer pas au niveau de l’IS mais par exemple la SCI bénéficie d’un abattement de 100ke lors de donation.

@Timinel, oui je vous remercie je vais étudier le dossier avec eux également. La décision étant prise de faire cette opération, j’essaie juste de m’assurer que la SCI IS est le meilleur véhicule.

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#200 14/01/2019 15h55 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Le gain  a la donation dont vous parlez est celui de la SC sur la SAS ( je ne connais pas les regles pour cette derniere ) .

que ce soit SC ou SCI les regles sont les memes ( je ne vois pas l’interet en pratique de faire une SC-I )

en tout cas c’est la conclusion a laquelle je suis arrivé récemment

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