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#51 03/04/2017 13h36 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour Cat,

Je pensais à faire mettre uniquement la PP sur la SCI et investir à côté en direct en NP pour compléter cet investissement. Concernant la division NP / UF, j’avais lu que l’investissement à crédit n’était pas possible pour l’usufruit, je voulais donc utiliser mon apport pour ça. J’imaginais augmenter mon cashflow de cette manière, au détriment d’avoir mis la main dans le portefeuille. Mais je pense que l’intérêt est limité.

Je pense me concentrer uniquement sur la pleine propriété via SCI et / ou la nue-propriété en direct.

Bien à vous,

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#52 03/04/2017 13h44 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Il n’existe pas interdiction d’acheter à crédit de l’usufruit, il faut juste trouver le bon partenaire qui vous suive.

Dernière modification par Flyz57 (03/04/2017 13h45)

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#53 03/04/2017 13h50 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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@ Isakamays
Si vous avez de la trésorerie à placer, il est tout à fait pertinent d’acheter avec de l’usufruit de parts de SCPI à travers la SCI : avec l’IS réduit et l’amortissement comptable, vous trouverez difficilement mieux pour valoriser cette trésorerie.

Cet achat d’usufruit fournira également un cashflow plus important pour faire face à l’emprunt pour l’achat des parts en pleine propriété par la SCI (et vous permettra éventuellement d’envisager un montant d’emprunt plus élevé).

Dernière modification par cat (03/04/2017 13h54)

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#54 03/04/2017 14h12 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Ce genre de montage (acquisition de la NP en nom propre et acquisition de l’usufruit par une SCI à l’IS dont je suis gérant) m’intéresserait.

En revanche, connaissez-vous des organisme proposant la "vente" de ce montage ? Pour le moment, ma banque (Banque Privée du Crédit Agricole) m’a proposée uniquement de la NP (et l’usufruit reste un institutionnel). Merci.

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#55 03/04/2017 14h34 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Gamma76, je ne sais si ce que vous proposez est possible ab initio.

Par ailleurs, pour quelle portion empruntez-vous? l’usufruit, la nu-propriété, les deux?
Si c’est pour la nu-propriété en nom propre, vous ne pourrez pas déduire les intérêts d’emprunt du résultat de la SCI.

Dernière modification par cat (03/04/2017 18h12)

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#56 03/04/2017 14h39 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Ce montage serait fait en revanche sans emprunt, je m’explique :

- à titre personnel, j’ai des liquidités que je souhaite investir dans de la NP de SCPI.

- ma SCI à l’IS dispose également de liquidités tirées de ses loyers encaissés et pourrait ainsi acquérir l’usufruit de cette même SCPI (et de plus pourrait l’amortir dans sa comptabilité).

Est-ce possible aussi bien techniquement que fiscalement parlant ?

Dernière modification par Gamma76 (03/04/2017 14h41)

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#57 03/04/2017 14h44 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Cela présente-t-il un intérêt?
Si vous avez des liquidités à investir par l’intermédiaire de votre SCI à l’IS, vous pouvez acheter l’usufruit de n’importe quelle SCPI qui pratique le démembrement. Pourquoi alors vous limiter à celle dont vous allez acquérir la nu-propriété?

Dernière modification par cat (03/04/2017 14h46)

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#58 03/04/2017 14h56 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Ce serait pour capitaliser au maximum (à titre perso + au niveau de ma SCI pour laquelle je ne souhaite pas pour le moment me verser de dividendes) et de plus :

- j’ai une TMI à au moins à 30 % (elle sera sans doute moindre dans 10 ans, enfin c’est mon objectif…)
- la SCI à l’IS a une fiscalité à 15 % et elle pourra bénéficier de dotations aux amortissements pour réduire sa fiscalité

NB : ce montage m’a été proposé par un gestionnaire de patrimoine et je veux bien débattre de son utilité mais cela me semble pertinent (dans mon cas)

Dernière modification par Gamma76 (03/04/2017 15h00)

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#59 03/04/2017 15h03 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Je vous suis totalement sur l’achat d’usufruit pour valoriser la trésorerie de votre SCI mais pourquoi nécessairement l’usufruit de parts dont vous avez la nue-propriété alors que le choix a priori est beaucoup plus large?

Une SCPI dont la clé de répartition semble favorable pour le nue-propriétaire n’est pas forcément celle qui fera le "meilleur"  choix pour l’usufruit.

Mais peut-être y-a-t-il un élément que je n’ai pas saisi…

Dernière modification par cat (03/04/2017 15h09)

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[+2]    #60 03/04/2017 16h16 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Pour faire un condensé de réponses aux différents messages précédents:
- Pour éviter que les services fiscaux ne considèrent votre montage comme un abus de droit, il est fortement conseillé de -1 ne pas être nu-propriétaire à titre personnel et usufruitier via une SCI des mêmes parts de SCPI
-2 respecter les clés de démembrement préconisées par les société de gestion (i.e le 50/50 vous oubliez tout de suite)
- Vous pouvez facilement souscrire de l’usufruit auprès de nombreuses SCPI, il suffit de contacter les SCPI ou un CGP. Le risque est d’attendre pour une contrepartie.
- Effectivement, certaines SCPI favorisent plus l’une des deux parties, il peut être opportun de choisir les plus intéressantes pour l’usufruit et la nue-propriété (et donc des différentes) ce qui évite en plus de prendre le risque évoqué en premier.
- N’oubliez pas que l’usufruit en SCI doit être inclus dans votre base ISF pour la totalité de la pleine propriété. Pour résumé, 100 K€ en US 35% correspondent à 285K€ en valeur ISF, il suffit de 455 K€ en usufruit à 35% pour atteindre le seuil redevable de l’ISF.

Bonnes réflexions,

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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[+1]    #61 31/05/2017 19h35 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Votre dernier alinéa me semble susceptible d’être mal interprété :

Si un contribuable détient lui-même l’usufruit de parts de SCI (ou de SCPI, qui sont elles-même des SCI transparentes fiscalement), ce qui arrive typiquement lorsqu’un contribuable avec un patrimoine conséquent prépare sa succession en donnant la nue-propriété de parts de SCI, tout en en conservant l’usufruit pour financer son train de vie avec les revenus de la SCI, c’est bien la valeur en pleine propriété de ces parts de SCI qui est à inclure dans l’assiette ISF de l’usufruitier.

Le cas d’une SCI IS détenant de l’usufruit temporaire (ou viager d’ailleurs) (de parts de SCPI, ou de bien immobiliers physiques, ou d’autre chose) est différent. Une telle SCI n’est pas fiscalement transparente, et je ne vois pas en vertu de quoi chacun des actifs de la SCI pourraient ou devraient être inclus dans la base ISF de ses associés. C’est juste la valeur des parts de chaque associé qui est à inclure dans l’assiette ISF de cet associé, et cette valeur est à calculer en faisant la différence entre les actifs et les passifs de la SCI.

(Imaginez ce qu’il faudrait faire si ce n’était pas le cas : toute société détenant de l’usufruit devrait fournir le détail de ses actifs à ses associés, pour évaluation de leur assiette ISF. Et ce n’est pas si rare que ça : je connais des foncières qui détiennent de l’usufruit, toute entreprise qui achèterait l’usufruit temporaire de ses locaux au lieu d’en payer un loyer chaque mois verrait ses actionnaires/associés minoritaires impactés sur leur assiette ISF, etc.) 

Si quelqu’un peut fournir la référence d’un texte officiel qui indiquerait le contraire, merci de le citer.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#62 31/05/2017 20h06 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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GBL a écrit :

Le cas d’une SCI IS détenant de l’usufruit temporaire (ou viager d’ailleurs)

Je rebondis sur votre parenthèses GBL. Vous parlez d’usufruit viager, peut-on également l’amortir?
Si oui, comment calcule-t-on l’amortissement?

Bien à vous
cat

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[+1]    #63 31/05/2017 20h15 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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J’ignore si l’usufruit viager peut s’amortir.   

Cependant, focuspcg.com/content/download/1773/8775 … -22-25.pdf décrit des positions contradictoires, dont l’une indique que "l’usufruit (viager) devait être comptabilisé, à la date de signature de l’acte, en immobilisations incorporelles et amorti sur sa durée d’utilisation estimée".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#64 26/07/2017 08h51 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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La SC à l’IS est naturellement choisie pour une activité classique de gestion de patrimoine (SCPI, titres financiers). Pourquoi ne pas plûtot choisir une SAS à l’IS pour gérer son patrimoine ?. En effet la SAS peut se contenter d’avoir une activité civile tout en ayant encore plus de liberté qu’une SC.

En effet les avantages de la SAS sont une responsabilité limitée des associés, une possibilité de se rémunérer en tant que président, une possibilité de réaliser des actes de commerce (vente de services par exemple), la possibilité d’y associer des enfants mineurs. L’inconvénient principal que j’y vois serait l’intervention d’un commissaire aux apports dans certains cas. En termes de contraintes administratives (AG, rapport de gestion, comptabilité), de coût de création et de fonctionnement, d’accès aux crédits, je ne vois pas de différences entre SC et SAS à l’IS.

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#65 26/07/2017 09h09 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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- Ne pas oublier que les contraintes administratives sont plus importantes qu’une SCI IS (dépot de Pv d’AG par ex et des comptes au greffe)

- Les coûts de fonctionnement sont plus élevés sur une SAS (Bancaires, comptable, actes)

- La possibilité de se rémunérer en tant que président n’est parfois pas vue comme un avantage étant donné l’étage de charges et cotisations associées

Message édité par l’équipe de modération (26/07/2017 10h49) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent : Merci de respecter notre charte !

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#66 26/07/2017 09h28 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Efectivement moi j’utilise la SAS Comme mini holding avec les sociétés adéquates en dessous, SCI pour immobilier patrimonial, SARL pour faire marchand de bien….

La SAS me permet de faire de la facturation extérieure et De mes sociétés

Je peux déduire plus de frais divers sur cette SAS

Je suis sous régime TVA sur la SAS, ce qui permet de la déduire, pas forcément toujours dans les autres sociétés

La SAS sert à financer en dessous via des apports en CCA. Les CCA peuvent aussi être débiteurs ce qui n’est pas le cas si vous détenez en direct une société cash riche et que vous voulez le récupérer pour  autre chose

Le pv annuel au greffe coûte 45 euros et la plupart des gens ne déposent pas. Moi je dépose depuis que CeSt anonyme

Je paie effectivement 25e par mois à la banque en sas, rien pour sci

Je ne me rémunère pas sur la SAS

Dernière modification par Tssm (26/07/2017 09h30)

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#67 13/09/2017 19h06 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour

Lassé des rendements médiocres et décidé à prendre quelques risques, je suis en train de caresser le projet suivant

Rappel de ma situation
50 ans, revenus supérieur à 100 K€/an (et supérieur à 200 K€/an pour le couple), TM 41%
patrimoine perso supérieur à 1 M€, pas d’immo (à part un peu de Malraux papier), 20% actions, et le reste essentiellement en A Vie fonds €

Je me propose d’acheter un portefeuille de SCPI logées dans une SCPI à l’IS, pour un total de 500 K€, avec un apport de 150 à 200 K€, avec un emprunt sur 15 ans
Le montant sera bien sur réparti sur un certain nombre de SCPI (4 à 6 je pense)

Le projet est detstiné à couvrir les besoins suivants
- successoral (SCI)
- complément de revenus à la retraite
- meilleur rendement pour la partie apportéee cash avec prise de risque moyenne

L’horizon est lointain, puisque je prévoit de garder les SCPI sans limitation de durée et de transmettre la SCI à mes 2 enfants

La SG Banque privée me propose un crédit à 1.25 % HA, et me propose une sélection de SCPI (pas seulement Amundi wink : PFO2, Multimmobilier 2, Génépierre, Patrimmo Commerce, Primopierre (toutes à capital variable…)
Il est possible que d’autres SCPI soient accessible, je vais vérifier avec eux

Qu’en pensez vous ?
Y a t’il des risques particuliers ? ou des SCPI à éviter ?

Le rendement servi devrait couvrir la quasi totalité de l’emprunt me laissant un effort d’épargne très limité et j’ai un capacité d’épargne suffisante pour couvrir un possible (probable ?) baisse de rendement

Merci d’avance pour votre avis

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#68 13/09/2017 19h57 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Les SCPI proposées sont plutôt classiques et performantes.
PFO2 est la première SCPI de rendement à intégrer une dimension environnementale.
Patrimmo Commerce est indispensable pour diversifier en dehors des bureaux.
Evidemment plus on a de choix, mieux c’est.

Le risque de rentrer sur un marché en une fois avec une grosse somme est toujours le même :
avoir acheté au plus haut.
Et sur l’immobilier ce risque est actuellement loin d’être négligeable.
Voir autre discussion sur une "bulle".


Dif tor heh smusma

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#69 13/09/2017 20h20 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonsoir Tyrion,

J’ai réalisé ce montage avec 14 scpi dans deux SCI à l’identique , l’idée étant de transmettre à chacun de mes enfants une SCI via un démembrement lorsque l’endettement est important ( j’ai suivi le modèle de Stéphane ) J’ai contracté des prêts de 20 ans à un taux de 1,46 de mémoire pour 500 Ke avec l’écureuil.
Je rentre dans la phase de routine pour 20 ans et j’attends l’actualité financière pour éventuellement acheter de l’usufruit.

Je me permets de vous poser quelques questions ?
Pourquoi séparer votre patrimoine ( pour cet investissement ) de celui de Madame ?
Ou en êtes vous de votre indépendance financière ? Car votre projet comme le mien nous rendent dépendant car le cash flow de de montage est négatif ..l’effort D’epargne n’est pas anodin surtout pour 15 à 20 ans …

Chtirentier

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#70 14/09/2017 08h37 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Tant qu’à prendre un risque sur un portefeuille de SCPI, utilisez donc votre apport en cash sur de l’usufruit de SCPI. Dans le scenario ou les choses se passent normalement, cela devrait reduire significativement votre besoin en cashflow pour le remboursement des emprunts.

Et tant qu’à supporter les couts de structure d’une SCI a l’IS, autant employer l’outil pour une chose que vous ne pourriez pas faire sans.

Votre banquier de la SG ne va probablement pas savoir comment vous aider, contacter donc quelques uns des CGPI du forum, Stephane en tete.

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#71 14/09/2017 09h39 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Chtirentier

Nos patrimoines sont séparés car couple recomposé avec enfants de chaque côté.
Aucun problème pour supporter un cash flow négatif, ma capacité d’épargne perso est importante et je n’engage que 15% de mon actif.
En revanche je créérai peut être une autre SCI afin que chacun de mes enfants aient la sienne. Plus souple le jour venu.

ArnvaldIngofson
Je suis bien conscient de la bulle obligataire… mais il est temps d’arreter de ne rien faire…
Et j’ai fini par me convaincre que les taux bas devraient durer longtemps (ça m’a pris 5 ans quand même !). D’autre part je ne suis pas sûr de retrouver des conditions d’emprunt aussi favorables (1.25 hors assurance) ce qui est quand même alléchant vu les rendements, même si ceux-ci risquent de baisser bien sûr.

Norber
Pour moi l’interêt principal de la SCI à l’IS est fiscal (15% voir 0, si l’on reprend ce qui a été apporté sur le compte associé, vs 41 + 17% de CSG pour une SCI tranparente).
je préfère rester simple et ne pas me lancer dans du démembrement…
A noter que mon contact est la Banque privée de la SG, donc assez compétents, la contrainte est plus sur la sélection de SCPI finançable

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#72 14/09/2017 10h00 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour,

Subjectivement je pense qu’il y a mieux comme selection. Certains s’impliquent beaucoup dans le sujet comme GBL qui pourra peut être vous renseigner.

Ne misez pas en général aveuglément sur la "compétence" des banquiers privés ils n’assument pas les risques du montage (ni la banque)

J’ai fait un tel montage et ce n’est pas simple à executer mais une fois que l’on a fait 1 fois on a la pratique

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#73 14/09/2017 10h58 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Pour moi l’interêt principal de la SCI à l’IS est fiscal (15% voir 0, si l’on reprend ce qui a été apporté sur le compte associé, vs 41 + 17% de CSG pour une SCI tranparente).
je préfère rester simple et ne pas me lancer dans du démembrement…
A noter que mon contact est la Banque privée de la SG, donc assez compétents, la contrainte est plus sur la sélection de SCPI finançable

Bonjour, SGPB accepte-elle de financer la SCI a l’IS d’emblée ou devrez-vous la créer a l’IR et changer l’option au bout de quelques mois une fois le montage réalisé? Aussi, SGPB accepte-t-elle de prendre directement le nantissement des parts de SCPI ou vous demande-t-elle Crédit Logement?

Je cherche également à réaliser ce montage et au moins un de ces deux points s’est révélé bloquant avec les acteurs rencontrés jusque là.

Merci!

Dernière modification par Synoxis (14/09/2017 10h59)

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[+1]    #74 14/09/2017 11h37 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour Tyrion,

J’ai fais un peu comme vous et je peux apporter deux éléments à ce qui a été dit plus haut :

a) Vous pouvez ajouter CORUM dans vos SCPI et surtout prendre de l’usufruit sur cette SCPI, cela n’a rien de compliqué. l’intérêt est que les immeubles étant déjà pour l’essentiel imposés à l’étranger, les dividendes reçus sont très peu imposés en France ( forte déduction sur la 2058-A), tout en amortissant l’usufruit.
Personnellement j’arrive ainsi à quasiment ne pas payer d’IS.

b) il me semble dans votre patrimoine que les AV en euros sont sur représentées. je ne vois qu’un intérêt en cas de répartition patrimoniale successorale dans cette allocation.

Cdt

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#75 14/09/2017 17h11 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Synoxis

Non la SG (Banque privée) a l’air claire la dessus, on part en SCI IS dès le début.

On me propose crédit logement (soit environ 3K€ de frais dont 70% remboursés à l’écheance du prêt)
Le nantissement (des parts de SCPI) n’est pas possible en revanche un nantissement d’une AV en euros le serait, mais aucun interêt bien sûr.

Une hypothèque serait aussi possible mais à priori plus chère.

Savoyard

Oui je sais j’ai été d’un frilosité extrème, mais cela va changer… j’ai aussi bloqué des fonds depuis la vente d’un bien en locatif pour l’acquisition de ma future RP

Choix des SCPI
news du jour, la SG m’indique que :
- l’eventail sera probablement plus large pour la partie financée (70 %)
- le choix m’appartient pour ma partie cash (ouf smile)

donc je suis preneur de toute recommendation sur des SCPI raisonnablement bien gérée (je suis un bon père de famille)

merci !

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