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[-2]    #301 04/04/2020 13h56

Membre
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Dernière modification par Audacesfortunajuvat (04/04/2020 16h23)

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[+1]    #302 04/04/2020 14h06

Membre
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Réputation :   191  

Je me permet de me répéter, mais

Le RAN n’est absolument pas un gage de liquidité, il correspond à des bénéfices passés non distribués. Mais le montant correspondant peut avoir été utilisé pour payer diverses charges, pour acquérir de nouveaux biens, … en somme ne pas être dans les caisses de la société.

Vous pouvez avoir un RAN important avec zéro trésorerie en face, tout comme vous pouvez avoir une trésorerie importante avec zéro de RAN en face… Pour savoir si une société pourra -ou non- maintenir un niveau de distribution équivalent aux mois précédents, c’est la trésorerie (ou la capacité à en dégager) qu’il faut regarder, pas le RAN.

Message édité par l’équipe de modération (04/04/2020 15h09) :
GBL : lire (3/4) Achat de SCPI sur le marché secondaire : tout ce qu’il faut savoir ! pour plus de détails sur ce point.

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[+6]    #303 04/04/2020 15h35

Modérateur
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peakykarl a écrit :

Picsou24 a écrit :

Peut être faudrait il envisager une pause dans l’achat des scpi?
Avec cette crise et les soucis locatifs actuels et à venir, quid de la valeur des parts, du rendement et des possibilité de financement des scpi?
La précédente crise des scpi, de 1993 à 1997 avait été très très violente.

Très bonne question.
Des membres du forum ont-ils expérimenté cette crise ? Quels ont été les impacts sur le rendement, la valorisation des parts tant en Usufruit, nue propriété et pleine propriété ?

Combien de temps cela a mis à se rétablir ?

Il y a beaucoup trop de différences entre le contexte de la crise des années 90 et l’actuel pour escompter que ça se passe de la même manière, ou même pour en tirer des enseignements.

Lors de la crise des années 90 :
  - les taux d’intérêts étaient élevés (actuellement ils sont très faibles);
  - la crise était largement circonscrite à l’immobilier : il y avait eu trop d’abus sur l’immobilier, de spéculation, avec usage massif de crédit (par de gros acteurs) en escomptant une hausse éternelle des prix des immeubles, avec des promoteurs en défaut et des immeubles vides construits sans locataires/acquéreurs (actuellement on peut estimer que le niveau des taux peut justifier les prix de l’immobilier, l’écart entre le taux sans risque et le rendement de l’immobilier est énorme, les acteurs du marché immobilier ont des fondamentaux solides, il n’y a pas plein de m² vides);
  - tout le marché de l’immobilier, et principalement l’immobilier d’habitation, avait été touché (actuellement c’est surtout l’immobilier de commerce et de loisir qui est "menacé");
  - le marché des SCPI était bien différent aussi (réglementation des SCPI bien différente, presque pas de SCPI à  capital variable, marché secondaire moins bien organisé, …);
  - l’immobilier de commerce avait bien résisté  (avec Immorente en vedette pendant la crise de années 90 !);
  - la crise avait duré environ 4-5 ans … assez pour purger les abus passés (actuellement tout dépend de la durée et des conséquences des restrictions sur l’économie nécessaires pour endiguer la pandémie et ensuite "vivre avec le virus") (et actuellement "tout va plus vite"…).

Ce qui me semble probable :
   - les dividendes distribués pour les prochains trimestres devraient baisser (peut-être pas ceux de T1/2020), mais difficile d’évaluer de combien, et pendant combien de trimestres, et toutes les SCPI ne seront pas impactées pareil (pour certaines, ça ne baissera pas);
   - ceux qui détiennent de l’usufruit, surtout de courte durée, vont souffrir (et les clés de démembrement devront s’ajuster); les nu-proprietaires sont bien moins impactés (c’est les loyers dans 5 ou 10 ou 20 ans qui les concernent, et nul ne sait si le Covid--19 aura un quelconque impact dessus);
   - la collecte va beaucoup diminuer (mais pas se tarir complètement, cf taux des prêts toujours bas, et rendement des placements alternatifs toujours très faibles) au moins pendant quelques trimestres (jusqu’à ce que la visibilité s’améliore);
   - l’impact sur toutes les SCPI ne sera pas homogène : l’immobilier de commerce (et de loisir) va être plus dans la tourmente (ces locataires vont souffrir du confinement), l’immobilier lié à la santé sera moins/peu impacté, certaines zones géographiques seront plus impactées que d’autres, etc. Selon leur exposition à ces marchés, et leur manière de choisir et gérer leurs locataires (la proximité sera un atout), les SCPI s’en sortiront plus ou moins bien. On verra aussi de grosses différences dans leurs manières de communiquer avec leurs associés.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#304 06/04/2020 10h02

Membre
Réputation :   0  

Picsou24 a écrit :

Peut être faudrait il envisager une pause dans l’achat des scpi?
Avec cette crise et les soucis locatifs actuels et à venir, quid de la valeur des parts, du rendement et des possibilité de financement des scpi?
La précédente crise des scpi, de 1993 à 1997 avait été très très violente.

Attendre et voir venir me paraît être une sage précaution dans le contexte actuel, où le plus grand nombre commence seulement à prendre conscience de la gravité de cette crise, d’une importance historique et qui marquera l’ Histoire.
De crise sanitaire à l’origine, elle devient une crise systémique mondiale.
Par ailleurs, j’ adhère à l’analyse nuancée de GBL sur les SCPI en date du 4/04 : il paraît probable que certaines (immobilier de loisir, de commerce…) vont souffrir plus que d’autres (immobilier de santé par exemple…).

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#305 06/04/2020 10h53

Membre
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Réputation :   1017  

Idem.
Pour parler des dividendes du premier trimestre qui seront versés à la fin du mois, voici ce qu’écrit Primonial sur son site, pour ses SCPI :

Primonial a écrit :

A l’attention des porteurs de parts de SCPI :

Primonial REIM versera 100% de la distribution prévue 1er trimestre 2020
, aux porteurs de parts de la SCPI Primovie / Primopierre / les autres SCPI Primonial, à l’échéance habituelle.

La Société de Gestion assure ses meilleurs efforts pour recouvrer les loyers auprès des locataires tout en appliquant les mesures d’accompagnement souhaitées par l’Etat et dans une démarche citoyenne et solidaire.

En 2020, malgré la crise sanitaire sans précédent, Primonial REIM appliquera le principe de distribuer à ses associés, chaque trimestre, 100 % des loyers encaissés.

L’éventuelle baisse se ressentira donc sur les dividendes des prochains trimestres, on peut penser que les SCPI Primonial ne seront pas les seules dans ce cas. Ils disent aussi que dans tous les cas, le RAN ne sera pas abondé cette année, ce qui semble logique, sans pour autant qu’ils s’expriment sur son utilisation ou non pour ce qui a été mis de côté les années précédentes, ce qui est prématuré de toute façon.

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#306 06/04/2020 18h21

Membre
Réputation :   42  

Je me pose quelques questions sur les relations à venir avec les locataires.
L’état prend des mesures pour limiter un peu la casse. Il est donc difficile de dire je demande - et j’obtiens - une aide d’un côté, et de l’autre je ne paie pas ce que je dois.
Cependant la SCPI n’a, évidemment, aucun accès possible de son propre chef à la comptabilité d’un locataire déclarant ne pas pouvoir payer. En plus, elle ne se rendrait pas très populaire, en cette période, en entamment une action juridique, du moins envers les "petits" locataires.
Alors voilà, je ne sais pas trop quels arguments crédibles consentiront à donner ceux qui, réellement, ne peuvent pas payer (croire sur parole ouvrirait la porte à un comportement… viral de la part de tous les locataires).

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#307 06/04/2020 19h08

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Deb67 a écrit :

En plus, elle ne se rendrait pas très populaire, en cette période, en entamment une action juridique, du moins envers les "petits" locataires.

C’est un risque à double tranchant.
Pour le "petit" locataire, qui aura probablement reçu des aides de l’état, cumuler aide d’état et non respect de ses obligations risquent également de pas être très populaire.

Pour la SCPI qui doit rendre des comptes à des investisseurs et à ses locataires, être intransigeant sera bien vu des 1er et calmera les 2nd. L’avis du grand public sur les SCPI, je crains que ça soit lointain.
Par contre pour le locataire, avoir une réputation de profiteur des aides publiques et de mauvais payeurs peut être localement dramatique!

Donc c’est un argument autant risque pour les SCPI que pour les locataires.

Sinon une remarque que je me faisais : avec des délais de carence d’1 ou 2 trimestres (selon SCPI), comment supposer quoi que ce soit pour des investisseurs aujourd’hui.
Car supposons qu’une part soit acheté aujourd’hui, avec 5 ou 6 mois de carence, le 1er loyer (trimestriel car c’est le cas de la majorité des SCPI) arrivera en janvier 2021 pour le T4 2020.
Et en l’état, il me semble plus que difficile de faire une estimation sur la fin d’année.

Car d’un côté, il y a un risque de faillite.
De l’autre, il y aura une opportunité de concurrent lié à la faillite d’une entreprise dans un secteur.
Et pour la fin de l’année, on peux aussi supposer un décalage des loyers de la période de confinement vers les périodes futures.
En gros, la boule de cristal est opaque!

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#308 03/11/2020 12h25

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Bonjour à tous,

jeune investisseur de 31 ans avec des revenus très limités, je fais modestement mon entrée sur le marché des SCPI après avoir diversifié mon petit patrimoine sur PEA, PEE , compte titres. Il manquait de l’immobilier pour rééquilibrer mon "profil investisseur" , j’ai donc décidé de franchir le pas. Me voici donc avec un crédit conso de 15 000 € avec TAEG DE 1,6 % sur 10 ans affecté à l’achat de parts de SCPI. J’envisage, bien sur, un horizon de placement très long 10 ans, 20 ans 30 ? Avec des renforts ponctuels suivant les aléas de ma vie personnelle et professionnelle. Taux d’imposition actuel : 14% , 11% l’an prochain sauf revenus exceptionnels, je ne devrai pas changer de tranche dans les 2/3 ans à venir.     

Je n’ai pas encore arrêté totalement mes choix et les événements actuels font tout pour brouiller les signaux de long terme. Pour l’instant j’ai acquis des convictions de long terme sur le choix de deux SCPI, soit 2 tiers de mon investissement

- PIERVAL SANTE:  5000 €
- PERIAL  PF GRAND PARIS:  5320 €

Il me reste grosso modo 5000€ à arbitrer pour une 3 ème SCPI. Pour équilibrer j’avais pensé à la SCPI EPARGNE PIERRE , qui est diversifiée, me donnerait une ouverture sur la dynamique des régions, elle est plutôt faiblement endettée et pourrait être opportuniste pour se renforcer dans le commerce ces prochaines années avec les futures baisses dans ce secteur à prévoir. Je peux aussi différer l’achat de la 3ème SCPI pour y voir plus clair, mais quitte à y voir vraiment très clair il faudrait attendre au moins 2022…  pas génial. Beaucoup d’entre vous ont du Corum mais leurs SCPI ne me "parlent pas" , sur le long terme je ne trouve pas de visibilité.

En tout état de cause je suis preneur d’arguments pour trouver un point d’équilibre avec ce dernier tiers à investir.

Merci pour votre lecture et votre participation

Dernière modification par Gcjmans (03/11/2020 12h26)

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#309 04/11/2020 08h23

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Bonjour Gcjmans, bravo pour ces conditions de financement attractives pour du prêt conso.

Les SCPI Pierval Santé (perrenité du rendement) et PF Grand Paris (potentiel de revalorisation) sont des SCPI plutôt patrimoniales.

Pour le dernier tiers je vous préconiserais plutôt une SCPI dynamique : Activimmo (6% de rendement, investie sur les locaux d’activité et la logistique) ou la SCPI Eurion (crée avant le covid et qui achète en Europe de façon opportuniste et qui présente un fort potentiel post crise à mon sens).

D’autres SCPI sont certainement valables mais ce sont ces deux qui me viennent spontanément à l’esprit.

Bien à vous

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#310 05/11/2020 11h43

Membre
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Bonjour Sbalos,

merci pour votre retour.
Je trouve Activimmo trop thématique si j’ai déjà du Pierval Santé ( d’ailleurs le ticket d’entrée est un peu élevé pour moi) , mais le segment est clairement intéressant. Je rechercherai plutôt une SCPI diversifiée avec un rendement un peu élevé que la moyenne. Je note pour Corum Eurion, mais nous n’avons pas trop de recule sur la SCPI. Mon choix penche plus sur Epargne Pierre pour la diversité géographique, diversité des biens , faible endettement, et rendement supérieure à la moyenne. Je poursuis mes recherches.

Au plaisir de vous lire,

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#311 05/11/2020 18h20

Membre
Réputation :   10  

Bonjour Gcj…
Je vous propose une SCPI patrimoniale et diversifiée, tant géographiquement que dans la typologie des biens, et gérée par une société à la réputation établie sur le long terme.
Il s’ agit d’ IMMORENTE.

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#312 06/11/2020 11h04

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Bonjour Hadrumetum,

en effet IMMORENTE a l’air bien positionné et c’est une SCPI ancienne, gage de robustesse. je vais l’analyser plus en détail.

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#313 15/11/2020 10h55

Membre
Réputation :   13  

Tout d’abord, j’espère être sur le bon fil de discussion.

Je lis partout, y compris sur ce forum, qu’il faut absolument, lorsque l’on en a les capacités, utiliser l’effet de levier de l’emprunt.

Je souhaite, comme je l’ai précisé dans ma présentation, acheter d’ici quelques années ma résidence principale en province (5 ans minimum).

Je dispose donc, à ce jour, de quelques années avant cette achat, et souhaiterai donc profiter de ce fameux effet de levier. Je ne veux pas m’embêter avec l’immobilier physique. Je souhaite donc acheter des parts de SCPI pour 20 ou 30K€ (SCPI Rivoli Avenir Patrimoine par exemple)

Le souci actuel, est que les parts de SCPI sont élevées et  que les rendements fondent comme neige au soleil avec l’épidémie.

Cependant, je pense tout de même avoir un rendement net (après impôt) supérieur au coût de mon emprunt.

Mon emprunt durerait entre 3 et 5 ans, et je conserverai ces SCPI au moins 10 ans.

Est ce que le jeu en vaut la chandelle, pour moi gagner un rendement net (différence entre le revenu net des SCPI et le coût de l’emprunt) très faible entre 0,5 et 1% ( je mets de côté la plus ou moins value lors de la cession des parts d’ici, au minimum, 10 ans.) est toujours mieux que rien.

Cela me permettrai également de diversifier mon patrimoine global.

Mon principal souci est le prix élevé des parts, qui à ce jour, ne tiennent pas compte de l’épidémie.

Au vu d’un rendement net potentiellement déjà très faible, une diminution du prix de la part serait extrêmement nocif à mon investissement, même si je souhaiterai conserver ces parts, une dizaine d’année au minimum.

En conclusion, je ne pense pas qu’il y ait de voyant ici, mais est ce selon vous, un investissement intelligent?

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Favoris 1   [+1]    #314 15/11/2020 11h43

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@Tomalegrand:
Pour votre projet, il suffit de mettre des chiffres en face, je vous laisse modifier les hypothèses :
=>Hypothèse de 4.3% de rendement pour la SCPI (Donc pas Rivoli AP)
=>Hypothèse crédit de 25k€ sur 4ans à 1% (assurance comprise)

Cas 1 avec crédit :
Mensualité de 530€ et cout total du crédit 600€ (hors éventuels frais de dossier)
Revenu mensualisé de 90€ (après 6mois par exemple de délais de jouissance)
=>Bilan : Gain = 25’000*4.3%*3.5ans - 600€ = 3760€ -Impots (14%+17.2%) = 2589€ Net

Cas 2 sans crédit :
Achat de 595€ (25k/42mois) par mois de SCPI pendant 3.5ans
=> Bilan : Gain (42*(1+42)/2)*595*4.3%/12= 1925€ -Impots (14%+17.2%) = 1324€ Net
(Formule pour la somme des revenus sur 42 mois (délais de jouissance 6mois))

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[+2]    #315 15/11/2020 12h00

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Pour investir dans les SCPI, il me semble urgent d’attendre plusieurs mois pour avoir une meilleure visibilité sur :
. les prix de parts, qui devraient être impactés par la pandémie et ses conséquences (télé-travail pour les SCPI bureaux ; commerce en ligne pour les SCPI de commerce)
. les revenus.

Tous vos calculs doivent intégrer la fiscalité (sur les revenus fonciers, déduction des intérêts).
A priori, pour 20 ou 30K€, le jeu n’en vaut pas la chandelle : le rendement est limité pour un risque important.

SCPI Rivoli Avenir Patrimoine par exemple : c’est un des plus mauvais exemples possible !


Dif tor heh smusma

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#316 15/11/2020 12h30

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Bonjour Arna….

C’est justement un quesrionnement que j’ai en ce moment.
Mais cela dépend de la scpi .
Je pense à pierval qui ne risque absolument pas de baisser.

J’ai aussi sélectionné :

Eurovalys 
Immorente
Efimmo
Vendome région
Corum origin

Et la je me demande quand est-ce qu’on aura vraiment de la visibilité.


Maintenant je profite !!!

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#317 15/11/2020 13h14

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Je vais attendre quelques mois, histoire de voir l’évolution des valorisations des différentes SCPI, et ensuite, je prendrai ma décision. Il est surement prématuré d’investir en ce moment sur des SCPI, alors même que la visibilité à court et moyen terme est très faible à ce jour.

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#318 15/11/2020 14h52

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Bonjour,
Avez-vous encore confiance dans les SCPI de commerce et d’entrepôt (dans une optique de conservation) ?
J’ai 107 parts d’Acimmo Pierre (entrepôts) et 10 parts de Pierre Sélection (boutiques).
Je me renseigne depuis deux mois pour revendre, a minima les Pierre Sélection (moins value de 15%) et, éventuellement, les autres (moins value de 3%).
Je pense que les boutiques vont continuer à dévisser mais pas les entrepôts.
En sachant que j’ai aussi des Scellier dont je suis sûre de récolter des moins values à la sortie dans trois ans ;-(
Donc mon objectif en vendant aujourd’hui est de limiter la casse. Je pensais réinjecter les sommes chez Veracash.

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#319 15/11/2020 16h09

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@Tomalegrand

En complément du mail de Wounka, je pense qu’il faut que vous fassiez la simulation de ce que va rapporter l’argent déposé sur votre compte (l’emprunt ne s’autofinançant pas).
- compte euros ?
- PEA ?
- ….

Et faire une projection avec les loyers actuels et différents scénarii de baisse, y compris pour le prix des parts.

En choisissant bien la SCPI ( les secteurs santé, "commerce essentiel " et logistique semblent peu ou pas impactés par la crise à l’heure actuelle)., il me semble que placer son argent dans les SCPI reste un choix assez cohérent malgré la crise actuelle.

Également, le choix de SCPI en PP me semble plus judicieux que de l’usufruit.

Il faut toutefois prendre le temps de bien poser les hypothèses et les risques afférents.

Cordialement
Yvan

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#320 16/11/2020 11h55

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Petite réflexion de néophyte sur les SCPI…

Qui dit baisse des parts dit baisse de la valeur du patrimoine de la SCPI, soit.
Mais comme pour les actions tout est affaire de sélection. Sélectionnez la SCPI qui vous semble la mieux à même de gérer une crise. Une baisse des parts dans plusieurs SCPI peut tout simplement dire que le prix de l’immobilier sur tel ou tel secteur est en baisse. Peut être que la plupart des secteurs seront impactés et alors ? Le but de votre SCPI n’est-il pas de dénicher un bien immobilier au meilleur prix pour servir de meilleurs rendements futurs ? Si il y a un trou d’air et que ma SCPI est faiblement endettée elle ira saisir des opportunités. Si par chance ma SCPI est ancienne et doit faire quelques arbitrages , peut être que ce sera l’occasion de vendre des actifs qui se sont valorisés avec le temps  et de réinvestir ces plus values dans de nouveaux projets.   

Ce que je veux dire , c’est que comme en bourse vous n’aurez jamais le bon timing. En janvier 2020 on pouvait penser que c’était risquer d’investir dans les SCPI , on parlait de bulle. Dans quelques mois si il y a des baisses de parts, on dira que c’est pas le bon moment d’acheter et qu’il faut attendre. Donc on fait quoi ?  Comme pour la bourse soyez sélectif et diversifié. Le plus dur ce n’est pas l’achat , c’est la vente et de toute façon il est acté qu’il faut détenir ses parts au minimum 8 ans. Peut être  6 ans, ou 15 ans suivant la conjoncture , qui sait ? Si vous êtes pressé ou souhaitez vendre vos parts à une date prédéfinie, alors prudence….

Dernière modification par Gcjmans (16/11/2020 11h57)

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#321 16/11/2020 15h59

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Bonjour,

Je viens vous demander des conseils concernant l’investissement en SCPI, après avoir lu différents topics très intéressants sur le forum à ce sujet.

Profil
Nous avons 35 ans, 2 enfants et sommes PACSés. Actuellement, notre patrimoine se répartit de la sorte :
- 40 K€ placés sur le marché actions ;
- 25 K€ placés sur des fonds euros (partie obligataire) ;
- 10 K€ sur des SCPI en direct (Novapierre Allemagne et Corum Origin) ;
- 8 K€ en liquidés.
Le remboursement de notre RP se finira dans 6 ans et nous avons une TMI à 11%.

Projet
Le remboursement de notre RP ne nous "mange" pas toute la partie des 33% réservés au taux d’endettement. Ainsi, nous avons encore dans cette "enveloppe" 350€ mensuels que l’on pourrait attribuer à un projet.

Nous avons bien pensé à investir dans un bien immobilier qu’on louerait en LMNP, mais nous ne sommes pas certains de vouloir gérer la recherche, les travaux, les locataires dans la durée… Aussi, nous pensons plutôt à investissement à crédit dans des parts de SCPI.

Alors investissement à crédit avec ou sans SCPI à l’IS ?
En lisant le forum, de nombreux montages paraissent alléchants mêlant parts acquises en PP et d’autres en US, le tout à crédit. Est-ce intéressant pour un couple qui a une TMI à 11%?

Dans les arguments en faveur de la SCI à l’IS dans notre cas : ouvrir une société à deux qui permettra d’apporter d’autres investissements dans le futur et préparer la (très lointaine je l’espère) succession. Cela peut aussi permettre dans 20 ou 25 ans de devenir salarié de SCI, comme dans le cas de maxicool. Le point fort surtout, c’est que le montage SCI à l’IS avec PP/US semble s’autofinancer pour certains membres, ce qui est très intéressant. A l’inverse, en investissant à crédit en noms propres, nous aurons un effort d’épargne chaque mois pour compléter le delta entre les mensualités du crédit et les revenus locatifs perçus.

Dans les points faibles dans notre cas, c’est que dans l’immédiat, je vois mal notre premier projet d’acquisitions de parts de SCPI aller au-delà de 150 K€. Aussi, est-ce vraiment utile de créer pour le moment cet outil avec des frais supplémentaires (constitution de la SCI, rédaction des statuts, comptabilité…). De la même façon, la taxation pour sortir l’argent de la SCI à terme paraît rebutante, tout comme la non-exonération des PV après plusieurs années de détention.

Que conseillerez-vous dans notre cas ?

P.S : j’ai posté ce message, car il répond à des questions de débutant sur l’investissement en SCPI, mais je comprendrais s’il était déplacé dans ma présentation.

Dernière modification par contraryo (16/11/2020 16h01)

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#322 16/11/2020 16h54

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Réputation :   4  

contraryo a écrit :

Dans les points faibles dans notre cas, c’est que dans l’immédiat, je vois mal notre premier projet d’acquisitions de parts de SCPI aller au-delà de 150 K€. Aussi, est-ce vraiment utile de créer pour le moment cet outil avec des frais supplémentaires (constitution de la SCI, rédaction des statuts, comptabilité…). De la même façon, la taxation pour sortir l’argent de la SCI à terme paraît rebutante, tout comme la non-exonération des PV après plusieurs années de détention.

[/i]

Bonjour contraryo

Toujours difficile de conseiller les autres.

J’ai repris le tableur de mon projet sur 15 ans (mes SCPI, US 15 ans, mon taux d’emprunt, assurances au prorata, frais expert comptable …) en y insérant 33k€ en US (25 k€ fonds € + 8 k€ liquidités) car il est très difficile d’obtenir un crédit pour de l’achat US.
L’équilibre est aux alentours de 117 k€ empruntés. Dividende annuel à terme ~ 5 k€ après IS et compte tenu des revenus étrangers.

Le total des revenus SCPI PP et US sur 15 ans = 145 k€
A mettre en regard avec une poche globale de frais de 15 k€ (~1k€/an)

Point positif : je calcule à 15 ans un retrait des parts en PP à 110 k€ et un TRI > 7% grâce au cumul des effets de levier du crédit et de l’amortissement de l’usufruit.

Taxation pour sortir l’argent de la SCI : si apport de cash pour l’US, les premiers versements ne seront pas taxés si ils viennent en remboursement de l’apport en compte courant soit environ pendant 6 ans

Non exonération de la plus-value
Effectivement point faible du montage mais pour le relativiser pour avoir de la plus value il faudra que la valeur de retrait (= valeur de souscription au moment de la vente - frais de souscription de 9 à 12%) soit supérieure à la valeur de souscription initiale.

Globalement à vous de voir si un TRI de 7 - 7,5% vaut une certaine illiquidité, une prise de risque et un taux de frais de l’ordre de 10% (hors frais des SCPI).

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[+2]    #323 16/11/2020 20h41

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Bonjour contraryo,

Il y a un consensus qu’en dessous de 300-350k€, une SCI n’est pas intéressante compte tenu des frais récurrents (~1k€/an) sauf si vous prévoyez de souscrire des crédits supplémentaires une fois que la SCI sera lancée.
Vous avez bien ciblé les avantages de ce montage (optimisation fiscale pendant la phase de capitalisation, cash-flow positif et pas d’impact sur votre taux d’endettement) mais les obstacles sont nombreux (financer une Personne Morale n’est pas simple et trouver un crédit pour de l’US est très compliqué) sans pour autant être insurmontable. Après tout la chance sourit aux audacieux!
Par rapport à mon expérience récente, je vous conseille d’être bien préparé et de maitriser votre projet avant de le présenter aux banquiers car bien peu sont les CGP qui comprennent ce type de montage. Une banque n’acceptera de vous financer que si elle est convaincue que le projet est viable et qu’elle y gagnera. Une meilleure préparation m’aurait peut-être permis d’avoir des meilleures offres que celle que j’ai trouvé avec le CMB

Rappel pour moi-même : si je suis amené à refaire ce type de montage dans le futur, je serai plus patient et plus exigent en démarchant TOUTES les banques de la région.


"I never lose. I either win or learn" - Nelson Mandela.

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#324 10/12/2020 09h02

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Bonjour à toutes et à tous,
Après avoir longtemps parcouru ce forum et notamment la partie SCPI, je voudrais votre avis sur un montage d’achat de SCPI à crédit.
L’acquisition se ferait en nom propre sans montage quelconque.

J’ai 2 propositions de crédit qui sont les suivantes :


100k - 25 ans - TAEG 2.16% FDD 450€, aucun nantissement des SCPI et choix libre dans les SCPI, ADI comprise
100k - 20 ans - TAEG 1.88% FDD 450€, aucun nantissement des SCPI et choix libre dans les SCPI, ADI comprise

Le choix des SCPI

Meilleur-placement me propose le panachage suivant :
- SCPI Novapierre Allemagne 2
- Pierval Santé
- PF Grand Paris
- PFO2

J’aurais aimé connaître votre avis, sachant que je souhaite diversifier un peu mon épargne tout en préparant la transmission à ma fille.

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[+1]    #325 10/12/2020 13h17

Membre
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Bonjour 3610Fr, PF02 et PF Grand Paris sont toutes deux gérées par Perial, avec des actifs assez similaires (et parfois même me semble t’il en commun !).

Peut être en enlever une pour se diversifier géographiquement (Corum avec de l’étranger) ou sectoriellement (Cristal Rente dans le commerce) ?

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