Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Vous ne le mentionnez pas, mais je vais supposer que votre EURL est à l’impôt sur les sociétés…

* Votre idée est intéressante, mais il ne faut pas procéder exactement comme vous l’indiquez pour plusieurs raisons que je vais expliciter.

- Il sera difficile de trouver un financement immobilier pour une EURL. La forme sociale naturelle pour ce genre d’opération à crédit est la société civile.

- La forme sociale EURL n’est pas adaptée car, une fois les crédit remboursés, les dividendes que vous vous verserez seront soumis aux charges sociales du RSI.

Ce qu’il faut faire, dans la situation que vous décrivez, c’est :

- créer une micro-holding familiale, sous la forme d’une société civile, en apportant à la société civile, lors de sa constitution, les titres de votre EURL. Cet apport n’entraîne aucune taxation immédiate car la plus-value peut être mise en report d’imposition.

- Réaliser une ou plusieurs distributions de dividendes au profit de la société civile, en bénéficiant du régime mère/fille.

- Faire l’opération à crédit telle que vous la mentionnez, en utilisant les dividendes comme apport dans le but d’atteindre l’autofinancement sur 20 ans.

- Enfin, vous pourrez procéder à la liquidation ou à la revente de votre EURL en respectant impérativement un délai de 3 ans par rapport à l’apport initial des titres à la holding, pour respecter les condition du report d’imposition et idéalement de plus de 5 ans pour pouvoir éventuellement bénéficier d’un avantage supplémentaire que je ne souhaite pas expliquer ici…

En procédant de la sorte, vous pouvez mettre en place votre propre CRIP (caisse de retraite individuelle personnalisée) !

La holding pourra également servir, en cas de reconversion professionnelle, comme holding de reprise ou pour contribuer au lancer une nouvelle affaire…

S’il n’y a pas de contrainte de financement, l’optimum est d’avoir le plus de CF (et pas de viser CF=0), ce qui correspond généralement à avoir 100% d’US et à réinvestir les CF (en US) au fur et à mesure qu’il y en a. En pratique, les banques sont une contrainte….

Faites aussi bien attention à qui perçoit les distributions de plus-values immobilières. C’est clairement précisé dans les conventions type de démembrement de Immorente/Efimmo (c’est l’US) et de Corum/CorumXL (c’est le NP), et plus ou moins clairement dans d’autres, avec des pratiques variées des SdG.  Ça peut influencer significativement le TRI de l’US (d’autant que fiscalement, c’est l’usufruitier seul qui constate et ajoute à son revenu déclaré à l’IS la plus-value l’année de sa réalisation, indépendamment du fait qu’elle soit distribuée cette année, une autre, ou jamais à lui … et ça peut faire mal si une SCPI arbitre une bonne partie d’un patrimoine ancien).

Bonsoir,

je confirme

L’associé d’une SCI qui fait un apport en nature devra payer des impôts si la cession du bien donne lieu à une plus-value.

Une SCI soumise à l’IS devra régler des droits de mutation à titre onéreux, tandis qu’une SCI soumise à l’IR est exonérée de droits d’enregistrement sauf s’il s’agit d’un apport à titre onéreux.

Pour une SCI à l’IS c’est CERFA 2759 et 5% du prix de vente

Aucun intérêt de faire un apport, autant faire une cession cela vous évitera du juridique (contrat d’apport et assemblée générale)

je profite de cette file pour indiquer une petite subtilité pour celles et ceux qui ont une SCI ou SC à l’IS avec des parts de SCPI dans cette société.

Les frais d’acquisition: droits d’enregistrements ou frais de souscription qui représentent entre 7 et 12% du prix d’acquisition du prix de la part d’une SCPI font partie du coût d’acquisition à inscrire à l’actif de la société.

Par contre, ils sont amortissables sur une durée de 5 ans.

A titre de rappel, les parts de SCPI en pleine propriété ne sont pas amortissables

sur option, ils peuvent être comptabilisés en charges mais ne sont déductibles qu’à hauteur de 1/5éme chaque année

En espérant que cela vous sera utile.

Dernière modification par corsaire00 (03/01/2019 22h44)

Suivant les traces des illustres Malolechat (bravo !), Roudoudou, cat et consorts (je ne peux citer tout le monde ), je tente toujours de réaliser un achat de portefeuilles de SCPI via une SC à l’IS… Je n’ai toujours pas trouvé d’interlocuteur bancaire (en attente d’une réponse du CIC local).

Et je rame ! (cf  Présentation MoK3t)

Mais tout ceci n’est pas vain, puisque je m’aperçois qu’à force de présenter le projet et d’y travailler, sur le long cours, je commence à bien saisir les différents éléments qu’ils soient comptables, fiscaux ou patrimoniaux. Néanmoins cela me prend un temps fou que j’ai du mal à y consacrer.

Je commence a me sentir tellement « à l’aise », qu’à l’occasion d’une discussion avec mon père concernant ses réflexions patrimoniales et de transmission, j’en suis venu à réfléchir à une variante du montage que je souhaiterais vous exposer afin de voir si elle présente autant d’intérêt que je l’envisage.

1.    Objectifs patrimoniaux :
Pour moi :
•    Profiter de la surface patrimoniale (modeste mais réelle) de mes parents afin d’obtenir plus de crédibilité/nantissement pour l’achat du portefeuille d’usufruit temporaire à crédit.
•    Créer une structure « lazy » s’autofinançant (Cash-Flow positif) sans grever mon pouvoir d’emprunt personnel / pouvoir d’épargne (constitution en cours avec allocations mensuelles : Actions/obligataire via CTO/PEA/Assurances-Vies).
•    Constituer une rente pour ma retraite (>20 ans) avec possibilité de transmission à mes enfants.

Pour mes parents :
•    M’aider dans la réalisation de mon projet.
•    « Transmettre » une partie de leur patrimoine via un apport initial en CCA.
•    Obtenir des revenus par remboursement mensuel de leur CCA pendant 20 ans.
•    Pouvoir réaliser des emprunts (mon père ayant des difficultés d’assurance liées à un antécédent médical) en me faisant endosser les assurances des différents emprunts.

2.    Le montage :
Société civile option impôt sur les sociétés / objet élargi / capital variable faible.
3 associés :
- Moi : 90%.
- Mon père : 5%.
- Ma mère : 5%.

4 portefeuilles de SCPI constitués par la société civile :

1er portefeuille :

Achat comptant de SCPI en pleine propriété : 300 k€
•    Par apport en compte courant d’associé de 150 000 € par chacun de mes parents.
•    Choix adapté des SCPI avec des loyers étrangers.
Objectifs :
•    Loyers.
•    Diminution de l’assiette fiscale par les loyers étrangers.
•    Représente un capital pour le nantissement de l’emprunt de l’achat du portefeuille d’usufruit temporaire (10 ans) de SCPI.
•    Capital/rente pour ma retraite/transmission.

2e portefeuille :

Achat à crédit (20 ans) de SCPI en pleine propriété : 600 k€
•    Je porte la totalité de l’assurance de l’emprunt (quotité : 100% – 110% ?).
•    Nantissement des parts auprès de la banque.
•    Choix adapté des SCPI avec des loyers étrangers.
Objectifs :
•    Loyers
•    Déductibilité des intérêts d’emprunt/assurances.
•    Diminution de l’assiette fiscale par les loyers étrangers.
•    Capital/rente pour ma retraite/transmission.

3e portefeuille :

Achat à crédit (10 ans) d’usufruit temporaire (10 ans) de SCPI : 300 k€
•    Je porte la totalité de l’assurance de l’emprunt (quotité : 100% – 110% ?).
•    Choix adapté des SCPI avec des loyers étrangers.
•    Nantissement auprès de la banque des parts du 1er portefeuille « Achat comptant de SCPI en pleine propriété ».
Objectifs :
•    Loyers équivalents en pleine propriété pendant 10 ans.
•    Déductibilité des intérêts d’emprunt/assurances/amortissement linéaire usufruit sur 10 ans.
•    Diminution de l’assiette fiscale par les loyers étrangers majoritaires.
•    Amélioration de la trésorerie globale de la société.
•    Option : Renouvelable avec une 2e tranche de 10 ans (dans 10 ans) avec réutilisation du même nantissement.

4e portefeuille :

Achat comptant d’usufruit temporaire court (3 ans – 5 ans) de SCPI : 10 k€.
•    Par apport personnel à mon compte-courant d’associé.
•    Choix adapté des SCPI avec des loyers étrangers nettement majoritaires.
Objectifs :
•    Loyers équivalents en pleine propriété pendant 3-5 ans.
•    Amortissement linéaire usufruit sur 3-5 ans.
•    Diminution de l’assiette fiscale par les loyers étrangers.
•    Amélioration de la trésorerie globale de la société civile.
•    « Alimentation » de mon compte-courant d’associé (pour phase de consommation).
•    Option : Renouvelable dès que possible/opportun (tous les 3-5 ans).

Voici ma feuille excel (inspirée des quelques productions locales de qualité) :
sc_is_scpi_mok3t_4_19.pdf

Elle n’est qu’une partie du fichier qui comprend des calculatrices d’emprunt, un portefeuille de SCPI « dynamique » avec les éléments des derniers bilans (prix de parts, loyers, DVM, répartition typologique/géographique + graphiques, clé de démembrement, …).

Attention digression :
A l’occasion, je vous recommande le duo Chrome/Webscraper (extension Chrome) pour automatiser la récupération des données du site « primaliance.com » pour réaliser un .csv bien pratique et très complet des données des SCPI …
Je n’y connaissais rien mais avec les tutos Webscraper et un peu de tatonnement/itération on obtient des choses assez magiques (pour un béotien comme moi !). A mon avis il doit y avoir pas mal de belles choses à faire sur d’autres sites (financiers ou autres) mais je ne m’y suis pas penché (tenez-moi au courant de vos découvertes !).
Fin de digression.

J’ai repris les calculs 2 fois pour vérifier si tous les éléments comptables/fiscaux étaient justes … mais les résultats me paraissent dingues notamment en terme de trésorerie mensuelle … Donc je doute de leur justesse …

Est-ce qu’une âme bienveillante pourrait y jeter un œil ?


3.       Plusieurs questions me taraudent :

CCA :

- L’apport de mes parents en CCA à la SC pourrait-il constituer un abus de droit de donation masquée (après quelques lectures, je dirais NON) ? Sachant que nous envisagerions bien entendu d’utiliser un montage « jumeau » pour mon frère (non jumeau …).
- Est-il aussi simple, que je le comprends et le lis, de réaliser des apports et des remboursements de CCA nets de toute imposition/prélèvement social ? Quid de leur traçabilité fiscale dans le patrimoine personnel (déclarations …) ?

Mes parents :

Le montage est avant tout destiné à leur retraite ! Je n’en jouirai qu’à ma retraite car j’espère ne pas avoir besoin de ces revenus avant.
- Les statuts de la SC peuvent-ils être rédigés de sorte que, même associés minoritaires, ils puissent avoir la direction effective de la société (co-gérants ?) jusqu’à leur décès/incapacité physique/mentale (après quelques lectures, je dirais OUI) ?
- Dans un but successoral, peuvent-ils démembrer leurs parts dans la SCI (en phase d’endettement notamment) pour m’en donner la nue-propriété (après quelques lectures, je dirais OUI) ?

Moi :

- Puis-je réaliser un/des démembrement(s) temporaire(s) pour donner l’usufruit temporaire à mes enfants pendant leurs études/début de vie professionnelle (hors de mon foyer fiscal) ? Mettons 10% par enfant de manière roulante/successive … Ils pourraient recevoir des dividendes de la SC (certes fiscalisés mais avec TMI faible probable).
- L’usufruit temporaire leur permettrait-il éventuellement de récupérer les remboursements (nets d’impôts/prélèvements) de mon CCA que j’aurais éventuellement alimenté (J’imagine que NON) ?

Les SCPI :

- Dans cette SC, le risque unique de ce type de portefeuilles est bien la baisse des loyers des SCPI (pas des DVM par augmentation du prix de parts hein …) ?
- Quelle serait la projection pessimiste à moyen terme/court terme ? Les loyers peuvent-ils raisonnablement baisser de plus de 10 %, 20 %, … ?

La SC à l’IS :

Hormis un changement disruptif des conditions fiscales (remise en cause des loyers étrangers/double imposition, amortissement des usufruits temporaires, …) et comptables  (déductibilité des intérêts d’emprunts), je n’identifie pas de risque important. Voyez-vous autre chose ?

Les emprunts :

- Est-ce que les banques peuvent accepter que je porte seul la totalité de l’assurance des différents emprunts ? Eventuellement avec une toute petite quotité (chère…) pour mes parents ?
- Le premier portefeuille "SCPI PP achat comptant" peut-il, comme je l’envisage, servir de nantissement pour le 3ème portefeuille "SCPI US 10 ans à crédit" ?

Un avis spécialisé notaire/avocat sera bien entendu pris si le projet est envisageable.

Mon fichier Excel est-il faux ou très faux ?

Cela sera bien sûr validé par un expert-comptable.

Mon roman est un peu « velu » et indigeste mais « pas inintéressant » si ce montage est possible…

M.erci de votre aide et de tout ce que vous m’apportez sur le forum (Une mine de diamants à ciel ouvert !, je ne sais pas si ça existe en vrai …).

Bon Dimanche

MoK3t

Dernière modification par MoK3t (07/04/2019 17h12)

J’ai créé ma SC au moment de l’acquisition d’un immeuble financé à 110 % par un crédit (sans cette 1ère acquisition, j’aurais reporté le projet de création de SC, c’était la première étape "moteur"). Il s’est passé un délai de 2-3 mois (de mémoire) entre la constitution de la SC et le financement (et donc du compte courant). Entretemps j’ai déboursé sur mes fonds personnels les frais de rédaction des status, les frais du Greffe ainsi que les frais de publication (mais les factures étaient au nom de la SC).

Le compte courant de la SC était prêt avant de toucher les premiers loyers (c’est plus pratique !) et j’avais également réalisé un virement lié au montant du capital social à apporter pour le démarrage de la société.

L’immeuble s’autofinançant largement, dès que la SC a eu la trésorerie nécessaire, j’ai fait 3 virements précédemment cités vers mon compte personnel aux centimes près correspondant à la somme que je lui avait avancé (surtout pour m’y retrouver avec le comptable un an plus tard lors de la clôture). Donc aucun soucis comptablement à ce niveau.

Dernière modification par Gamma76 (12/06/2019 17h18)

Bonjour,

Je suis dans le même cas que vous et étant donne que je possède beaucoup d’usufruit de CORUM Origine j’en suis même a dégager structurellement un déficit fiscal du fait de la non imposition de la plupart des dividendes de CORUM et de l’amortissement de l’usufruit. La question m’interpelle donc.
Je crois déjà qu’il ne faut pas confondre le résultat comptable et le résultat fiscal. La distinction n’ apparaît pas clairement dans les échanges ci dessus. Pour la tenue de la comptabilité, et l’établissement du résultat comptable, les règles du droit comptable sont claires, vous devez amortir l’usufruit sur la durée de l’usufruit et faire apparaître les intérêts d’emprunt si emprunt il y a . Toute la question se pose de la réintégration sur le Cerfa 2058 d’une partie de l’amortissement de l’usufruit et d’une partie des intérêts d’emprunt. Si l’on s’en tient au raisonnement purement fiscal, la charge ne doit être déductible que si elle pour objectif de participer a la création d’un produit imposable. Dans le cas extrême , une société qui ne présenterait structurellement que des charges, sans jamais ne présenter de produit pourrait, en cas de contrôle, être considérée comme une structure créée pour  ne faire que de l’optimisation fiscale ( par imputation du déficit ou en obtenant quelque avantage fiscal que ce soit) et l’administration pourrait évoquer l’abus de droit, surtout si l’on considère que l’abus de droit est établi si une  opération est effectuée  a but principalement fiscal, avant d’ être économique.
Revenons a notre cas: il faudrait donc ici, réintégrer l’amortissement comptable au prorata de l’avantage fiscal procure par la non opposition des dividendes obtenus et imposes a l’étranger. Ex : si votre SCPI donne 100 de dividendes dont 90 imposes en Allemagne , vous réintégrez 90 % de l’amortissement pratique sur cette SCPI.
Quels sont les intervenants qui s’intéressent a cette problématique:
A) le CGI : Comme vous,  je n’ai pas trouve de disposition spécifique sur cette question. J’en reste a la réglé générale.
B ) les CGPI qui vous vendent de l’usufruit. Ils se gardent bien d’écrire ou de vous répondre qu’une telle disposition est autorisée. Ils ne vous disent pas non plus le contraire. Ils s’interrogent, mais le devoir de conseil les paralyse.
C) les experts  comptables qui tiennent votre comptabilité. Ils rencontrent très rarement ce cas, je dirais même que ce cas est rarissime dans une clientèle. Généralement, ils vont se protéger et opteront pour une non déductibilité de l’amortissement.
D) j’ ai demande a un avocat fiscaliste, il m’a répondu qu’il partageait mon opinion, mais je n’ai pas senti qu’il soit au fait de cette problématique.
Qu’elle a été ma position? Je précise que je suis expert comptable et fais moi même l’intégralité des travaux. Connaissant le haut niveau technique des contrôleurs des impôts ( humour) avec lesquels je travaille habituellement , je n’ai pas été leur demander conseil. Si je demande un rendez vous avec un inspecteur, il sera probablement interloqué, et comme tout bon fonctionnaire confronté a un problème de droit, il me répondra que dans le doute ce n’est pas autorisé. Sa réponse m’engagera évidemment.
J’ai donc choisi de ne rien réintégrer du tout, par faiblesse ou par appât du gain, mais je vous avoue que je ne suis pas a l’aise avec cette option, et que si c’était pour un client , j’ouvrirai probablement le parapluie comme mes confrère.
Voilà, c’est un témoignage, il ne permet pas de conclure. Juste une expérience.

Dernière modification par patrick (13/06/2020 16h03)

En fait, j’avais loupé que l’emprunt A serait in-fine. Avec un emprunt in-fine, ce sera CF positif même en ne prenant que de la PP (il faudra payer 1% d’intérêts + quelques frais, et éventuellement impôts, et les SCPI devraient rapporter 4% ou plus  si vous ne choisissez pas celles rapportant le moins). Investir aussi en US (à crédit, ou en utilisant le CF positif ainsi créé, ou du cash apporté par vous) ne fera que rendre le montage encore plus CF positif. Ceci … jusqu’au moment où il faudra rembourser le capital du prêt in-fine (ce qu’il faudra préparer, éventuellement des années à l’avance).

Pour l’US, certains pensent que prendre de l’US court (par ex 5 ou 7 ans), et en reprendre quelques années plus tard (avec le cash reçu) serait plus rentable que prendre dès le départ de l’US long (15 ans, ou 12 ans, ou 20 ans : ça se trouve, j’en ai plein !).
Certains multiplient aussi les petites lignes d’US de 2 ou 3 ou 5 k€.
En fait, tout ceci conduit surtout à beaucoup complexifier la chose ((et le suivi, et le boulot du comptable), en multipliant les lignes, avec parfois l’illusion d’avoir un meilleur TRI (mais si on reste 2-3-6 mois sans pouvoir investir entre 2 US court, le TRI s’écroule) dans l’hypothèses où les distributions restent constantes, quand ceux qui (comme moi) préfèrent des US longs et des lignes "substantielles" (en dessous de 10 ou 20k€, et de 10 ans, il faut vraiment que la clé US/NP soit très favorable pour que j’y aille) visent la tranquillité et un suivi le plus simple possible, et parient sur le fait que les distributions pourraient bien augmenter sur la durée (avec un peu d’inflation, ça pourrait le faire !) (sur ma plus grosse ligne, Corum Origin, ça a bien augmenté depuis mes investissements quand la part valait 1k€, sur d’autres c’est variable et il y en a où ça a diminué).

Yvan a écrit :

"J’avais complètement oublié d’aborder le différé avec la banque, déjà pour attendre de percevoir les loyers (entre 3 et 6 mois si j’ai bien compris)."

Le délai de jouissance est actuellement le 1er jour  du 5ème ou 6ème mois pour la plupart des SCPI.

Concrètement si vous achetez vos parts le 1er décembre, vous :
- commencerez à percevoir des loyers à compter du 1er avril ou 1er mai.
- les loyers sont versés en fin de mois du mois suivant chaque trimestre calendaire. Vous toucherez donc vos loyers des mois d’avril à  juin (ou de mai et juin) uniquement fin juillet !

=> il se sera donc passé 7 mois entre la date d’achat et les premiers versements sur votre compte.

Presque toutes les SCPI distribuent seulement chaque trimestre. Seules les SCPI de Corum distribuent chaque mois (vers le 10, quand les autres sont plutôt entre le 20 et la fin du mois), me semble-t-il : ça impose des process serrés, car chaque mois il faut que les CAC interviennent et délivrent une attestation (c’est pas pour rien que le 1er métier de leur Président était expert-comptable).
En investissant en décembre, avec un délai de jouissance au 1er jour du 5ème mois, vous recevrez des distributions portant sur la période commençant le 1er mis. Donc durant la seconde quinzaine de juillet, vous percevrez pour mai et juin, et ensuite durant la seconde quinzaine de octobre, janvier, avril, juillet pour des trimestres complets.
En investissant en décembre, avec un délai de jouissance au 1er jour du 5ème mois, sur une SCPI de Corum, vous percevrez vers le 10-12 juin les distributions portant sur mai, le 10-12 juillet celles pour juin, etc.
Certaines SCPI ont des délais de jouissance très courts (par ex pas mal de petites SCPI à capital fixe, comme Capiforce, Atlantique Pierre 1, qui ont aussi un rendement >6%, et aussi certaines SCPI avec un marché secondaire encombré), et souvent présentent aussi une décote sur la valeur estimé de leurs actifs. Mais ce en sont pas celles qui sont poussées par les réseaux de distribution…

Pour les distributions, vous pouvez utiliser les bulletins trimestriels :

Pierval Santé :
- T1 2020 : 12.624
- T2 2020 : 12.48
- T3 2020 : 12.48
- T4 2020 : 11.94
Total 2020 : 49.52 € / part (prix de part : 1000 €, avant division par 5)

Si 100 000 € / 1000 = 100 parts x 49,52 = 4952 €
Ca revient à la même chose que vos calculs en partant du TDVM.

Pierval Santé (2021) avec prix / part 200 €
- T1 2021 : 2.40
- T2 2021 : 2.40
- T3 2021 : 2.40
- T4 2021 : ?

Pour Pierval, il n’y a pas pour l’instant de PV liée à des ventes. C’est facile.

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C’est bien ça ? ou l’usufruitier ne perçoit pas l’intégralité des "loyers" ? (si non, comment connaitre le ratio de loyers perçus ?)

L’intégralité des loyers est perçu par l’usufruitier, mais pas forcément les plus-values liées à d’éventuelles ventes. Ca dépend des conventions de démembrement, prévues par les SDG.

Quelques exemples en cas de PV / vente d’actifs :
- Primovie : versé au NP
- Corum XL : versé au NP
- Corum Origin : versé au NP
- Pierval : versé à l’US
- LF Europimmo : versé à l’US
- Efimmo1 : versé au NP et à l’US (50/50)
- Coeur de Régions : versé au NP
- Europe Invest : versé à l’US

Les informations se trouvent parfois sur la toile, parfois non (il faut dans ce cas demander à la SDG par mail).

Dernière modification par maxicool (05/12/2021 13h06)

En fait, le "rendement" pour un usufruitier (qui a acquis de l’US temporaire, et qui n’aura plus RIEN à l’expiration de cet US) ne se mesure pas ainsi, et je ne connais aucun usufruitier qui fasse ce genre de calcul de soi-disant "rendement US".

Si on paie 37 pour avoir l’US pendant 10 ans de quelque chose dont le prix en pleine propriété est de 100, et dont on espère qu’il me rapporte 5 chaque année pendant 10ans, ça n’a guère de sens de faire le calcul en question.

L’usufruitier, une fois son US acheté, se contrefiche de l’évolution du prix de la pleine propriété. La seule chose qui l’intéresse est l’évolution des montants distribués pendant les 10 années où il va les percevoir.

L’usufruitier a différentes façons d’exprimer quelque chose qui s’approche d’un "rendement" :
   - il peut calculer un TRI (prévisionnel tant que les 10 années ne sont pas passées) de son investissement, ce qui donne, avec les hypothèses ci-haut, et quelques approximations (sur les dates précises des flux) : TRI(-37,5,5,5,5,5,5,5,5,5,5) = 7.3%
   - il peut calculer un ’résultat annuel" de son investissement, en considérant que chaque année 1/10 de la valeur son investissement initial disparait, et qu’il perçoit les revenus, ce qui donne ici un résultat annuel de +5 -37/10 = 1.3 , sachant que ce calcul fait l’impasse sur l’actualisation des flux (considère que 1€ d’une année vaut 1€ de quelques années plus tard) et sur les frais financiers associés à l’investissement initial. Il pourrait même considérer (en acceptant quelques approximations, raisonnables en période de taux d’intérêts très faibles) que son investissent sera en moyenne de 37/2 pendant la durée de l’US, et donc considérer qu’il aurait un espèce de rendement annuel de 1.3 / (37/2) = 7.0% (on retrouve sans surpris un résultat similaire aux 7.27% du TRI)
   - il peut calculer un ’résultat annuel" de son investissement plus proche de la réalité, en prenant en compte des frais financiers, une actualisation des flux, et d’autres paramètres (comme les dates précises des flux, le différé d’entrée en jouissance, divers frais financiers et de structure, etc.), mais ça devient trop compliqué pour être simplement présenté ici.

Attention : Il suffit de faire varier assez peu le montant distribué prévisionnel pour que ces pourcentages plongent beaucoup. Ainsi, si les 5 annuels attendus ne sont que 4 (ou 3), on calculera TRI = 3.0% (ou -1.9%), et un "espèce de rendement" de 1.6% (ou -3.8%). L’usufruitier doit donc être conscient qu’il peut avoir un rendement faible, voire même négatif (= perdre de l’argent, en récupérant en revenus moins que ce que l’US a couté).

Accessoirement, l’usufruitier ne perçoit pas forcément exactement les mêmes distributions que le plein propriétaires (et dans les calculs ci-haut, on ne parle que des distributions à l’usufruitier) : selon les SCPI, leurs statuts, et les conventions de démembrements, l’usufruitier peut percevoir ou pas les distributions de plus-values (qui sont décidées assez arbitrairement par les Sociétés de Gestion, surtout pour les SCPI qui ont de gros report de plus-values, et qui les utilisent parfois pour regarnir leur RAN (qui plait tellement à certains associés, qui, à mon avis, n’ont pas compris grand chose à l’affaire)). A ma connaissance, une seule société de gestion (url=https://www.corum.fr/]xxx[/url] qui d’ailleurs les distribue au NP) fait actuellement exception, et a annoncé (et jusqu’à présent respecté cet engagement) a toujours distribué aussitôt que possible toute plus-value immobilière réalisée. Les autres sociétés de Gestion qui ne distribuent pas les plus-values à l’usufruitier sont en mesure de largement flouer ou avantager cet usufruitier (en alimentant le RAN  lors de distribution de RPV, ou en distribuant pléthore de RAN). Les autres sociétés de gestion qui distribuent les PV (éventuellement à retardement) à l’usufruitier le traite relativement correctement.

Aladdin a écrit :

Si j’ai 10k de loyer français.
Avec un remboursement de prêt De 1k
L’IS sera sur 10k ou 9k?

Ni sur 9k ni sur 10k !

Le remboursement du prêt est en fait la somme des intérêts, de l’assurance, et du remboursement d’une fraction du capital (regardez votre tableau d’amortissement pour mieux comprendre), et la répartition change à chaque échéance.
La fraction de capital remboursée n’a pas d’impact sur le résultat de la société (ça diminue la dette restante du montant remboursé), donc sur l’assiette de l’IS.

Si, dans votre exemple, les 1ke sont formés de 50e d’assurance, de 333e d’intérêts (par ex s’il restait 10000e à rembourser et que le pret était à 3.33%), et de 617e de remboursement de capital, alors seuls les 50e et 333e viendront diminuer le résultat de la société. Et donc l’IS sera sur 9617e.

Accessoirement,  ce n’est pas "10k de loyers francais", mais "10k de revenus au sens de l’IS pour des biens localisés en France". Ce revenu, c’est les loyers moins toutes les charges déductibles (de l’assiette IS; ce ne sont pas exactement les mêmes pour le revenu foncier d’une personne physique), que les SCPI auront payées en relation avec ces biens (ça inclut les charges non récupérables sur le locataires, mais aussi la commission de gestion de la société de gestion, les éventuels frais financiers de la SCPI, et d’autre broutilles). Chaque année, chaque SCPI vous indiquera le montant de la quote-part de "revenus IS" correspondant à vos parts. Ça comportera aussi votre quote-part des éventuels revenus financiers (les intérêts de l’excédent de trésorerie de la SCPI) et des plus-values immobilieres réalisées (quelles aient été distribuées ou pas), tout cecibetant à inclure dans le résultat de votre SCI IS. En fait, les SCPI ne vous indiqueront bien souvent que le total de ces revenus (sur l’IFU), ainsi que celui des plus values (qui sont à comptabiliser un peu différemment).

Quelques réflexions sur votre interrogation.

En premier lieu, il est essentiel de clarifier avec votre banque les modalités selon lesquelles le transfert du crédit s’opère. L’intérêt de la SCI IS est notamment de permettre la capitalisation des revenus dans un cadre fiscal favorable: pour cela, il faut bien que la dette soit portée par la SCI pour que les intérêts soient déductibles par la SCI. Elle ne peut pas payer les intérêts d’un prêt qui reste à votre nom, sinon il s’agit d’un acte anormal de gestion et donc d’une distribution de bénéfices au plan fiscal (qui donne lieu à imposition, etc.).

Il faut donc transférer la dette, probablement dans le cadre d’un apport de vos parts de SCPI avec, en face, le crédit. A concurrence de la valeur du crédit, il s’agit d’un apport à titre onéreux et, pour le surplus rémunéré en parts sociales, d’un apport à titre pur et simple.

Ensuite, concernant les coûts fiscaux, il faut distinguer l’IR/les PS et les droits d’enregistrement. En ce qui concerne les droits d’enregistrement, ils seront dus par la SCI au taux de 5% sur la composante à titre onéreux de l’apport (à concurrence du crédit transféré). En ce qui concerne l’IR/PS, le régime des plus-values immobilières devrait s’appliquer en cas de plus-value sur les parts de SCPI.

Enfin, c’est effectivement une bonne idée de vous faire accompagner, non pas tant sur le sujet de l’abus de droit (le recours à une structure sociétaire produit de nombreux effets non fiscaux, notamment pour préparer une transmission, donc je ne suis pas particulièrement inquiet), mais sur tout le reste car le processus avec votre banque peut être complexe, il faut rédiger des statuts et un traité d’apport, nommer éventuellement un commissaire aux apports, notifier les sociétés de gestion, etc.

Niveau frais, il faut aussi avoir en tête que cette opération va vous coûter un peu d’argent entre les honoraires de l’avocat, la nomination d’un commissaire aux apports, les frais de greffe, les frais de banque pour transférer le crédit et les nantissements probables. Je dirai au bas mot entre 5 et 10keuros, outre les droits d’enregistrement.

Dernière modification par Manarea (20/03/2024 17h30)

Tant mieux, ça me rassure car je suis avocat fiscaliste

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