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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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[+14]    #1 08/09/2015 11h41 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Je vous propose, au travers de ce post, de faire :
- un récapitulatif de l’intérêt et des limites de cette forme d’investissement pour les personnes concernées par un fort « taux marginal d’imposition » qui souhaitent préparer efficacement un complément de retraite ou percevoir une « rente différée »,
- et de donner quelques repères chiffrés sur les meilleures stratégies à suivre, au travers d’un cas pratique (Cas Nard).

La constitution d’une société civile, comme réceptacle pour l’investissement immobilier ou financier, est « un grand classique » de la planification patrimoniale !

* Au plan civil, cet outil patrimonial permet d’organiser la propriété à plusieurs, en répondant à de nombreux objectifs tels que, par exemple :

. éviter les inconvénients de l’indivision notamment concernant essentiellement les règles relatives aux incapables (les décisions collectives sont en principe considérées comme des actes d’administration et ne nécessitent pas l’autorisation du juge des tutelles), à la durée (la durée de la société civile peut être de 99 ans alors que l’indivision est un état précaire);

. préserver l’unité du patrimoine successoral en cas de succession comprenant des biens difficilement partageables en nature;

. isoler un bien par rapport à l’exercice d’une activité professionnelle. Par exemple lorsque le professionnel souhaite séparer les biens utilisés pour l’exercice de son activité des locaux dans lesquels il exerce ;

. mettre en commun les moyens nécessaires à l’élaboration d’un projet d’investissement immobilier locatif, au comptant ou à crédit ;

. gérer un portefeuille de titres initialement détenu en indivision.   

. etc..   

* Au plan fiscal, la société civile offre également plusieurs choix intéressants, et notamment la possibilité d’opter, lors de la constitution ou en cours de vie sociale, pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés (article 206-3 et 239 du Code Général des Impôts).

C’est ce dernier aspect qui retient spécifiquement notre attention, aujourd’hui.

- Quel intérêt peut-on avoir à choisir, dans le cadre d’un investissement en parts de scpi, le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés ?   
- A qui ce montage s’adresse-t-il ?   
- Quels résultats financiers peut-on en attendre ?   
- Quelles sont les limites d’une telle formule ?   
   
______________________________________________________________________________
Cas « NARD » :  Monsieur et Madame Nard sont mariés sous le régime de la communauté. Ils ont 40 ans et deux enfants à charge. Les revenus de Monsieur et Madame Nard sont de 200.000 euros par an (salariés, cadres supérieurs). Leur taux marginal d’imposition est de 41%.

Après paiement des échéances de leur résidence principale, ils disposent d’une capacité d’épargne résiduelle de 1200 euros environ par mois, qu’ils souhaitent affecter à la préparation de leur retraite.
En complément de leur patrimoine financier (400.000 euros en assurances-vie en « fonds euros », un PEA et des livrets bancaires), ils envisagent d’investir dans l’immobilier locatif à crédit, en parts de scpi dans le but d’obtenir un complément de revenus, à 60 ans, d’environ 2500 euros brut par mois.
Si l’on suppose un taux de distribution de 5%, cet objectif implique l’acquisition d’un portefeuille de parts de scpi de 600.000 euros. (600.000 x 5%/12 = 2500 euros).
Que peut-on conseiller pour servir cet objectif ?   
    _____________________________________________________________________________

I – L’option pour l’impôt sur les sociétés en phase de constitution de patrimoine

A. La constitution de la société civile

Pour ce type d’opération, la société civile est constituée avec un faible apport en numéraire (1000 euros) par deux associés, au minimum (l’un des deux associés pouvant ne détenir qu’une seule part). Les besoins de liquidités de la société sont essentiellement assurés par des apports en compte courant d’associé réalisés au fur et à mesure des besoins de la société, au moyen de la capacité d’épargne des époux.

Si la société civile opte, dès sa création, pour l’impôt sur les sociétés, elle bénéfice, chaque année, d’un taux réduit d’imposition à l’impôt sur les sociétés, actuellement fixé à 15% jusqu’à 38.120 euros de bénéfices. Au delà, l’impôt sur les sociétés s’élève à 33,33%.

Ce taux d’imposition réduit se compare favorablement au taux marginal d’imposition des contribuables les plus fortement imposés qui peut atteindre, 45% au delà de 151.956 euros de revenus imposables (pour chaque part de quotient familial), majoré de 15,5% de prélèvements sociaux, ce qui représente (tout de même) plus de 60% du revenu marginal.

Ce taux d’imposition réduit permet de mettre en place une stratégie de capitalisation à des conditions financières particulièrement avantageuses.

En l’état actuel du droit fiscal et social, aucun autre prélèvement obligatoire n’est dû par la société, qui n’exerce pas d’activité professionnelle, mais assure la gestion d’un patrimoine privé (holding patrimonial à objet strictement civil) : pas de contribution économique territoriale, pas de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, non assujettissement aux charges sociales (gérance bénévole), pas de TVA, pas de taxe sur les salaires (en l’absence de salarié et de gérance rémunérée).

    La constitution d’une société civile familiale soumise à l’impôt sur les sociétés implique la tenue d’une comptabilité dans les formes commerciales. L’intervention d’un expert-comptable est donc requise pour la mise en forme des comptes annuels et l’établissement de la déclaration annuelle cerfa 2065, ce qui représente un surcoût annuel d’environ 1000 euros par an.

B. - La mise en place d’un investissement en parts de SCPI, à crédit et en pleine propriété

Tenant compte d’une capacité d’épargne de 1200 euros par mois, et des taux actuellement applicables, il est possible d’envisager, dans ce cadre, un investissement en pleine propriété et à crédit, pour un montant de 600.000 euros, financé au moyen d’un crédit amortissable à taux fixe d’une durée de 20 ans.

L’objectif poursuivi est de tirer partie de l’effet de levier du crédit immobilier. Chaque euro emprunté doit rapporter plus qu’il ne coûte, et le surplus doit être mis à profit pour rembourser tout ou partie du capital de l’emprunt souscrit. La conjoncture actuelle des taux, qui n’ont jamais été aussi bas depuis 60 ans, permet de réaliser des opérations à effet de levier, à  des conditions intéressantes.

Les conditions actuellement appliquées par les banques permettre d’obtenir un prêt à taux fixe à un taux d’environ 2,7% hors assurances et hors frais de dossier, pour un bon dossier présenté au Crédit Foncier de France (taux applicable en juillet 2015).
C. Calcul de la rentabilité prévisionnelle :

Les tableaux prévisionnels portés en annexe retiennent des hypothèses prudentes (DVM : 5,20%). Le raisonnement est établi « à flux de loyers constants », bien que l’indexation des loyers permet d’espérer une revalorisation des loyers et de la valeur des parts, à long terme. Selon ce prévisionnel, la réalisation de cette opération au travers d’une société civile à l’impôt sur les sociétés, implique un effort d’épargne d’environ 13.959,12 euros par an (1163,26 euros par mois).   

% Taux de rendement interne (TRI) prévisionnel net d’IS sur 20 ans : 7,25%

A titre de comparaison, la même opération réalisée au sein du patrimoine des époux Nard, avec le même effort d’épargne, conduit à la constitution d’un patrimoine de 399.790,22 euros. Dans ce cas, la rentabilité tombe à seulement de 3,68% l’an.    

Les simulations et taux de rendement prévisionnels sont fournis à titre purement indicatif, et supposent que le rendement et la valeur des parts de scpi seront constants dans le temps (CF : le fichier PDF joint).

II – La perception de revenus complémentaires (dans une optique de « rente » ou de « complément de retraite »

_____________________________________________________________________________
« Suite du Cas Nard : Monsieur et Madame Nard disposent d’une retraite annuelle de 53.000 euros. Leur taux marginal d’imposition tombe à 30% lors de leur départ en retraite… » 
_____________________________________________________________________________


A. L’adéquation avec les objectifs poursuivis

En constituant une société civile à l’impôt sur les sociétés, nous développons une sorte de « fonds de retraite privé » qui va avoir pour vocation de verser aux époux Nard, dans une vingtaine d’années, un complément de retraite à partir d’un patrimoine développé à des conditions particulièrement privilégiées.  L’efficacité de ce montage sera d’autant plus grande que la phase de capitalisation sera longue et que les parts de scpi seront conservées longtemps, y compris pendant toute la retraite.

L’objectif poursuivi est clairement de doter les époux Nard de revenus complémentaires pour la retraite et non d’assurer la constitution d’un capital pour soutenir un projet personnel tel que l’achat d’une résidence principale ou secondaire. En effet, la liquidation « ex abrupto » de cette société civile, pour servir un tel projet, serait coûteuse au plan fiscal, car elle entraînerait la perception d’un important boni de liquidation imposable à l’impôt sur le revenu (barème progressif) ainsi qu’aux prélèvements sociaux, sans faveur particulière.

Nous verrons toutefois qu’il est possible de récupérer, sans impôt, une partie du capital constitué sous forme de remboursement de compte courant d’associé, en numéraire ou en nature, ce qui donne, quand même, une certaine souplesse au schéma.

B. Une grande souplesse dans la distribution des dividendes et la perception d’un complément de revenus


* Les aspects juridiques, fiscaux et comptables du remboursement du compte courant d’associés

Pendant toute la phase d’amortissement de l’emprunt, les associés apportent à la société, les sommes nécessaires pour assurer, en complément des loyers versés par les scpi, le remboursement de la banque.
Au bout de 20 ans, les apports en compte courant d’associés représentent une créance d’un montant significatif, que les époux peuvent faire valoir sur la société à  tout moment. Au plan comptable, cette créance est portée au crédit du compte 455000. Nous la chiffrons, au cas présent, à 279.183 euros. Cette créance est remboursable par la société aux associés, selon différentes modalités :

- soit de manière progressive, en utilisant les revenus des parts de scpi versés à la société. Cela sera le cas, notamment, si les époux sont encore en activité ou sont encore concernés par un fort taux marginal d’imposition, et qu’ils souhaitent percevoir, un complément de revenus sans impôt, pendant un certain temps, pour financer un besoin spécifique (études supérieures des enfants, etc…) ;

- soit après revente d’une partie du portefeuille de SCPI par la société civile. Cela sera le cas, notamment, si les époux souhaitent pouvoir disposer de liquidités pour mener à bien un projet patrimonial (résidence secondaire, autre investissement, donation aux enfants en numéraire) ;
soit en une ou plusieurs fois, en revendant tout ou partie du portefeuille de parts de SCPI aux époux Nard (mécanisme de la dation en paiement) en pleine propriété ou, mieux, en nue-propriété grevé d’un usufruit temporaire, constitué au profit de la société civile.

Cette dernière option est certainement la plus intéressante, même si elle entraîne un surcoût lié à la perception de droits d’enregistrement au taux de 5% sur le prix de cession. C’est celle que nous retenons dans la suite de nos développements.
Elle permet de sortir les scpi du champ d’application de l’impôt sur les sociétés. Elle est intéressante, si les époux souhaitent pouvoir transmettre des parts de scpi en dehors de toute société civile, en nue-propriété, à leurs enfants, par donation, ou récupérer les parts de SCPI dans leur patrimoine personnel pour pouvoir les transmettre par succession, le moment venu.
A ce propos, il est parfaitement possible de faire correspondre la valeur de la nue-propriété cédée avec le montant du compte courant d’associé à rembourser. Il suffit, pour cela, de jouer sur la durée du démembrement. A titre d’exemple, une durée, pour l’usufruit ainsi constitué, d’environ 25 ans, donne une valeur d’environ 43% pour la nue-propriété (43% x 600.000 € = 258.000 euros). Le montant du compte courant d’associés est suffisant pour permettre cette cession !

L’usufruit constitué « per retentionem » au profit de la société civile, est amortissable à partir du jour de sa constitution. En effet, l’option à l’impôt sur les sociétés permet de considérer les usufruits, ainsi constitués, comme des immobilisations incorporelles amortissables de manière linéaire. L’amortissement permet de passer en charge du bénéfice imposable, une fraction annuelle du prix d’acquisition de l’usufruit correspondant à la durée contractuelle de celui-ci (par exemple 1/25ème par année sur 25 ans).

En effet, constituent des éléments amortissables, les immobilisations incorporelles, inscrites à l’actif de l’entreprise et effectivement soumises à dépréciation, par l’usage et par le temps. S’agissant des éléments incorporels, la jurisprudence considère qu’ils sont amortissables s’il est normalement prévisible, dès leur création ou leur acquisition, que l’avantage qu’en tire l’entreprise prendra fin à une date déterminée. Une décision du Conseil d’Etat en date du 1er octobre 1999 est ainsi venue affirmer qu’un élément d’actif incorporel peut faire l’objet d’amortissements, sous réserve de satisfaire aux deux conditions suivantes :
il doit être prévisible, dès la création ou l’acquisition de l’immobilisation, que ses effets bénéfiques prendront fin nécessairement à une date déterminée,
il doit être établi que cette immobilisation est un élément dissociable du fonds de commerce et fait l’objet d’une comptabilisation séparée au bilan.

Or, dans la mesure où le droit d’usufruit est un élément incorporel, il est possible d’en déduire la possibilité d’amortir le droit d’usufruit, sous réserve bien entendu de satisfaire aux deux conditions précédentes. Une position jurisprudentielle le confirme explicitement : Poitier, 21 novembre 1996, RJF 1/97, n° 7.    
   
L’impôt sur les sociétés n’est donc perçu que sur le bénéfice réellement dégagé, après prise en compte de l’amortissement annuel. Au plan comptable, les usufruits de SCPI sont donc portés au compte 208000 (immobilisation incorporelle). Ils sont amortis, linéairement, en tenant compte de leur date d’entrée en jouissance et de leur durée contractuelle,  par le compte 280800.
Dans une telle configuration, après extinction des usufruits ainsi constitués, la société pourra être dissoute à moindre frais.

* Les aspects juridiques, fiscaux et comptables de la distribution d’un dividende

Pendant toute la période d’amortissement de l’emprunt, la société a accumulé des bénéfices sociaux. Ces bénéfices sociaux ne reçoivent généralement aucune affectation particulière : ils sont portés au crédit du compte « report à nouveau ». En phase de distribution, les associés peuvent décider la distribution d’un dividende prélevé sur le compte « report à nouveau » ou sur le bénéfice de l’année. Le montant de cette distribution sera librement défini, chaque année, par les époux Nard, en tenant compte de la situation fiscale des époux, et de la nécessité de percevoir ou non un revenu complémentaire dans l’année considérée.
Ce versement supporte les prélèvements sociaux (actuellement fixés à 15,5%) et l’impôt sur le revenu selon le barème progressif, (après application d’un abattement actuellement fixé à 40%.)

Dans les tableaux qui suivent, nous supposons que les époux "Nard" distribuent, chaque année, les loyers encaissés, sous déduction de l’impôt sur les sociétés du.

III – Tableaux récapitulatifs


                                              PHASE DE CAPITALISATION (TMI 41%)
               (capacité d’épargne de 1163,26 euros par mois, crédit amortissable sur 20 ans)


Modalités                Investissement à crédit (patrimoine privé)      Investissement à crédit (SCI à l’IS)

Effort d’épargne                             279. 183 €                                                  279. 183 €
(sur 20 ans)

Capital constitué                            399.790 €                                                    600.000 €
(valeur de reconstitution)

%TRI                                                  3,68%                                                         7,25%

                                                 PHASE DE DISTRIBUTION (TMI 30%)
(pour les calculs qui suivent, nous supposerons que la nue-propriété a été cédée aux associés pour 258.000 euros). De ce fait, l’usufruit est amortissable pour sa durée contractuelle
(ici, sur 25 ans).


Modalités                Investissement à crédit (patrimoine privé)     Investissement à crédit (SCI à  l’IS)

Loyers encaissés                         19.989,50 €                                                     30.000 €
A déduire, amortissement
de l’usufruit                                       NA                                                            - 13.680 €
(1/25ème x 57% x 600K€)

Assiette de l’IS                                    NA                                                               16.320 €
Impôt sur les sociétés (15%))            NA                                                            -2 448,00 €

Assiette de l’IR/prélèvt soc           19 989,50 €                                                    27 552,00 €
Impôt sur le revenu (TMI 30%)   - 5 996,85 €                                                     - 4 959,36 €
Prélèvements sociaux (15,5%)     - 3 098,37 €                                                   - 4 270,56 €
Incidence « CSG déductible »         + 305,84 €                                                         421,55 €

Revenu complémentaire
net d’impôts                               11.200,12 € (56% des loyers)         18.743,63 € (62% des loyers)


Possibilité de tirage sans impôt sur le revenu     NEANT                          279.183 € (utilisé en partie)
(remboursement de compte courant d’associé
en numéraire ou en nature de pleine ou de
nue-propriété de parts de scpi)

chiffrage_scpi_au_travers_dune_sci_a_lis.pdf

Dernière modification par stephane (08/09/2015 11h48)

Mots-clés : impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile

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[+2]    #2 20/11/2015 17h08 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Le TRI est une approche très théorique, et c’est pour cela que ca n’est pas un indicateur valable en lui même. Le problème, c’est que nombre de personnes l’utilisent comme critère de décision, alors que ce n’est qu’un élément parmi d’autres.

A la limite, je dirais que le TRI est un critère d’élimination d’un projet : si le TRI est trop proche du taux d’actualisation courant, le projet n’a pas d’intérêts par rapport à ne pas faire grand chose. Mais pour un TRI excédant le taux d’actualisation, vous voyez bien que le TRI dépend trop fortement de la ventilation des versements. Comme vous le dites : difficile de replacer les 100k versés en année 1 au taux équivalent. Donc prendre le TRI comme critère absolu est une hérésie.

Le problème, c’est que comme il est flatteur, et qu’il considère le flux final (contrairement à d’autres indicateurs), nombre de pseudo conseillers le mettent trop en avant par rapport à son utilité réelle

Votre calcul est plus proche de la valeur actualisée des flux sans réinvestissement. Si bnose ne fait rien des flux de 12871 euros, alors meme si le TRI est plus élevé que pour le projet "capitalisation pure", le premier projet est plus intéressant. Par contre, si bnose a des projets de réutilisation de ces flux, la réponse va changer.

--> le TRI ne permet pas de décider tout seul entre ces deux stratégies.

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[+2]    #3 21/11/2015 15h20 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Si, le calcul est fiable (dans le contexte décrit par bnose). Et les mots (comme "calcul", "TRI", etc.) ont un sens précis.

Mais ce n’est pas ce calcul qui déterminera tout seul quelle alternative est à choisir : ce choix dépendra largement de la situation et de l’objectif de chacun, des critères que chacun se fixe ! Celui qui recherche des flux de revenus, pour les consommer ou les réinvestir, privilégiera l’usufruit temporaire. Celui qui souhaite n’avoir rien à faire pendant les 10 premières années, et qui n’a pas besoin de flux de revenus,  privilégiera la nue-propriété. Etc.

PS : Merci de ne pas dévoyer le système de réputation, en cherchant un ancien de mes messages pour m’attribuer un "-1" , alors que ce sont mes remarques sur vos incompréhensions dans cette discussion, heurtant votre susceptibilité, qui en sont la vrai cause.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+4]    #4 05/03/2016 23h13 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Vous ne le mentionnez pas, mais je vais supposer que votre EURL est à l’impôt sur les sociétés…

* Votre idée est intéressante, mais il ne faut pas procéder exactement comme vous l’indiquez pour plusieurs raisons que je vais expliciter.

- Il sera difficile de trouver un financement immobilier pour une EURL. La forme sociale naturelle pour ce genre d’opération à crédit est la société civile.

- La forme sociale EURL n’est pas adaptée car, une fois les crédit remboursés, les dividendes que vous vous verserez seront soumis aux charges sociales du RSI.

Ce qu’il faut faire, dans la situation que vous décrivez, c’est :

- créer une micro-holding familiale, sous la forme d’une société civile, en apportant à la société civile, lors de sa constitution, les titres de votre EURL. Cet apport n’entraîne aucune taxation immédiate car la plus-value peut être mise en report d’imposition.

- Réaliser une ou plusieurs distributions de dividendes au profit de la société civile, en bénéficiant du régime mère/fille.

- Faire l’opération à crédit telle que vous la mentionnez, en utilisant les dividendes comme apport dans le but d’atteindre l’autofinancement sur 20 ans.

- Enfin, vous pourrez procéder à la liquidation ou à la revente de votre EURL en respectant impérativement un délai de 3 ans par rapport à l’apport initial des titres à la holding, pour respecter les condition du report d’imposition et idéalement de plus de 5 ans pour pouvoir éventuellement bénéficier d’un avantage supplémentaire que je ne souhaite pas expliquer ici…

En procédant de la sorte, vous pouvez mettre en place votre propre CRIP (caisse de retraite individuelle personnalisée) !

La holding pourra également servir, en cas de reconversion professionnelle, comme holding de reprise ou pour contribuer au lancer une nouvelle affaire…

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[+2]    #5 03/04/2017 16h16 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Pour faire un condensé de réponses aux différents messages précédents:
- Pour éviter que les services fiscaux ne considèrent votre montage comme un abus de droit, il est fortement conseillé de -1 ne pas être nu-propriétaire à titre personnel et usufruitier via une SCI des mêmes parts de SCPI
-2 respecter les clés de démembrement préconisées par les société de gestion (i.e le 50/50 vous oubliez tout de suite)
- Vous pouvez facilement souscrire de l’usufruit auprès de nombreuses SCPI, il suffit de contacter les SCPI ou un CGP. Le risque est d’attendre pour une contrepartie.
- Effectivement, certaines SCPI favorisent plus l’une des deux parties, il peut être opportun de choisir les plus intéressantes pour l’usufruit et la nue-propriété (et donc des différentes) ce qui évite en plus de prendre le risque évoqué en premier.
- N’oubliez pas que l’usufruit en SCI doit être inclus dans votre base ISF pour la totalité de la pleine propriété. Pour résumé, 100 K€ en US 35% correspondent à 285K€ en valeur ISF, il suffit de 455 K€ en usufruit à 35% pour atteindre le seuil redevable de l’ISF.

Bonnes réflexions,

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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[+5]    #6 14/08/2018 12h41 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Hello,

J’ai réussi à concrétiser mon projet de SCI IS avec lignes choisies par moi même à la fin de l’année dernière. C’était une première mais la démarche m’a pris 18 mois avec plusieurs stop and go. Je pense avoir démarché l’essentiel des banques de la place (je suis à Paris). Mon feedback en qques points:

- Les grandes enseignes nationales (BNP / SG / etc) sont les moins intéressées, elles refusent souvent de financer les SCPI externes.

- Si vous ne possédez pas d’immo vous serez systématiquement refusés par Crédit Logement ce qui sera rédhibitoire pour la plupart des banques.

- J’ai essayé pendant longtemps de faire passer mes demandes de financement sans avoir créé la SCI (je ne voulais pas me retrouver avec une coquille vide sur les bras ni engager des frais sans certitude) mais c’est en fait une erreur: la plupart des banques n’étudieront pas le dossier ’officiellement’ sans avoir un SIREN et toute réponse que vous obtiendriez n’aura que peu de valeur. De plus cela vous enlève de la crédibilité, et l’opération est déjà tellement complexe qu’il est important que le conseiller puisse juger de votre niveau de motivation. Si vous le faites en ligne en customisant un modèle existant ça vous reviendra à 500e, c’est acceptable.

- La clef se situe selon moi hors de Paris dans des agences mutualistes (Crédit Mutuel / Banques Pop) en amenant un dossier ultra ficelé: Preuve de vos revenus et surface financière, Excel analysant les cash flow du projet et votre besoin d’apport mensuel, choix des SCPIs et des montants, etc. Il faut d’entrée se montrer ferme sur ce qui est important (taux bas, choix SCPI, nantissement des parts, délégation d’assurance) et ouvert à des contreparties: bizarrement c’est la promesse de domiciliation et de banque principale qui marche le mieux, plus qu’un engagement de transfert d’épargne. Et s’il y a transfert d’épargne mes interlocuteurs n’insistaient pas vraiment pour que ce soit placé sur des contrats qui leur apportent des commissions (type assurance vie) et se contentaient en général d’un livret. Ils sont avant tout intéressés par les dépôts en fait.

- Sur tout ce qui concerne les contreparties, soyez assez arrangeants sur le côté bancaire, dans mon cas ce n’est pas le même conseiller qui a repris la relation une fois le dossier monté, celui avec qui j’avais négocié ne s’occupait que de l’entrée en relation et du montage. Et la nouvelle ne m’a jamais rien demandé de précis. J’ai progressivement fait de moi-même plus ou moins ce que j’avais promis mais je suis à peu près certain qu’elle s’en fout royalement.

Voilà!

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[+2]    #7 03/01/2019 22h35 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonsoir,

je confirme

L’associé d’une SCI qui fait un apport en nature devra payer des impôts si la cession du bien donne lieu à une plus-value.

Une SCI soumise à l’IS devra régler des droits de mutation à titre onéreux, tandis qu’une SCI soumise à l’IR est exonérée de droits d’enregistrement sauf s’il s’agit d’un apport à titre onéreux.

Pour une SCI à l’IS c’est CERFA 2759 et 5% du prix de vente

Aucun intérêt de faire un apport, autant faire une cession cela vous évitera du juridique (contrat d’apport et assemblée générale)

je profite de cette file pour indiquer une petite subtilité pour celles et ceux qui ont une SCI ou SC à l’IS avec des parts de SCPI dans cette société.

Les frais d’acquisition: droits d’enregistrements ou frais de souscription qui représentent entre 7 et 12% du prix d’acquisition du prix de la part d’une SCPI font partie du coût d’acquisition à inscrire à l’actif de la société.

Par contre, ils sont amortissables sur une durée de 5 ans.

A titre de rappel, les parts de SCPI en pleine propriété ne sont pas amortissables

sur option, ils peuvent être comptabilisés en charges mais ne sont déductibles qu’à hauteur de 1/5éme chaque année

En espérant que cela vous sera utile.

Dernière modification par corsaire00 (03/01/2019 22h44)

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[+2]    #8 23/01/2019 19h28 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Ca ne dépend pas que de combien vous pensez investir maintenant, mais aussi de combien vous pensez investir via cette SCI dans quelques années (et quelle est la probabilité pour que ça arrive effectivement).

Ca dépend aussi du type d’investissement qui sera réalisé : si le rendement doit principalement venir d’une plus-value à la revente (par ex un appartement parisien), escomptée dans 20-30 ans, la détention via une SCI IS (qui ne permet pas de bénéficier des abattements pour durée de détention lors du calcul de l’impôt sur la plus-value) sera moins attractive que si le rendement doit surtout venir des loyers génèrés qui assurent un cashflow positif à l’opération (par ex un local en zone diffuse).

Après, ce n’est pas vraiment le montage en SCI IS qui est "plutôt bloquant, puisqu’il sera difficile de récupérer le capital sans être lourdement imposé". C’est déjà le sous-jaçant, l’actif dans lequel la SCI IS va investir qui pourra limiter la liquidité du placement (en partie du fait de la différence importante -vers 10%- entre pris d’achat et prix de vente net des SCPI, différence assez similaire à celle lors d’un investissement direct dans un bien immobilier, et aussi la liquidité quasi nulle de l’usufruit temporaire).
C’est aussi le fait que tous les associés n’auront pas forcément envie de récupérer le capital en même temps.
L’enveloppe SCI IS n’ajoute pas vraiment (pas plus qu’elle n’élimine) de lourde imposition sur le capital récupéré : elle permet de différer l’imposition sur la valeur créée (si elle est capitalisée au sein de la SCI); elle ajoute le paiement de l’IS, compensé par le fait que, si on opte pour l’imposition au barème (de la totalité de ses revenus mobiliers) il y ait un abattement sur la base imposable, et sinon que l’imposition soit au PFU et non au barème comme avec les revenus fonciers.


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[+2]    #9 25/03/2019 22h39 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Créer une ne 2eme sci va vous coûter 300€ en la créant en ligne en recopiant les statuts de la 1ere puis 600€ / an de compta.

Dépasser les 38k va un jour vous coûter plus tous les ans.

Je crois que chtirentier a calculé ça et a fait justement en même temps 2 fois le même montage dans 2 sci et réfléchis actuellement à faire une holding.

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Dernière modification par Malolechat (25/03/2019 22h48)


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[+2]    #10 26/03/2019 00h32 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Le taux de l’IS pour la part de bénéfices au-dessus de 38k est programmé pour baisser (ce nest déjà plus 33%).
Si vous investissez plus en US (par ex vos fonds propres apportés en CCA, ou le bénéfice capitalisé de votre SCI), sur des SCPI investissant en partie à l’étranger, votre bénéfice fiscal en France aura du mal à atteindre les 38k.
Rajouter les complications (et quelques coûts)  à gérer 2 SCI au lieu d’une (si on souhaite devenir "passif", autant assumer), et encore plus une holding.. .

Conclusion : je suis loin de penser que 2 SCI (quasi identiques) soit une nécessité, ou même une bonne idée.


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[+2]    #11 26/03/2019 06h51 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour

Oui deux sci ( 600 ke de PP et 120 ke de US) pour rester sous le seuil des 38 Ke, mais deux sci car deux enfants ! Donc elles ont été démembrées et j’ai donc créé deux tirelires, deux enveloppes capitalisantes pour mes enfants. le CCA sera récupéré à la fin du prêt, vers mes 70 ans .

Et franchement gérer des sci à l’is de ce type, ca n’est même plus Lazy …c’est rien comparé à de l’immobilier en direct et je sais de quoi je parle ! Donc quelques feuilles a ranger et un bilan annuel…dur…

En cours de constitution deux autres SCP pour achats d’us de scpi 250 Ke chacune via un crédit et gestion de portefeuille d’action. Pourquoi se priver ?

Chtirentier

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[+2]    #12 27/03/2019 17h44 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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@maverick :

Si vous prenez un crédit longue durée pour de la pp+us et que vous dégagez un cash flow positif vous pourrez alors réinvestir la trésorerie comptant en us courte durée ce qui permettra d’avoir les deux avec leurs avantages et leurs inconvénients.

Dernière modification par Malolechat (27/03/2019 20h51)


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[+2]    #13 07/04/2019 17h03 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Suivant les traces des illustres Malolechat (bravo !), Roudoudou, cat et consorts (je ne peux citer tout le monde wink), je tente toujours de réaliser un achat de portefeuilles de SCPI via une SC à l’IS… Je n’ai toujours pas trouvé d’interlocuteur bancaire (en attente d’une réponse du CIC local).

Et je rame ! (cf  Présentation MoK3t)

Mais tout ceci n’est pas vain, puisque je m’aperçois qu’à force de présenter le projet et d’y travailler, sur le long cours, je commence à bien saisir les différents éléments qu’ils soient comptables, fiscaux ou patrimoniaux. Néanmoins cela me prend un temps fou que j’ai du mal à y consacrer.

Je commence a me sentir tellement « à l’aise », qu’à l’occasion d’une discussion avec mon père concernant ses réflexions patrimoniales et de transmission, j’en suis venu à réfléchir à une variante du montage que je souhaiterais vous exposer afin de voir si elle présente autant d’intérêt que je l’envisage.

1.    Objectifs patrimoniaux :
Pour moi :
•    Profiter de la surface patrimoniale (modeste mais réelle) de mes parents afin d’obtenir plus de crédibilité/nantissement pour l’achat du portefeuille d’usufruit temporaire à crédit.
•    Créer une structure « lazy » s’autofinançant (Cash-Flow positif) sans grever mon pouvoir d’emprunt personnel / pouvoir d’épargne (constitution en cours avec allocations mensuelles : Actions/obligataire via CTO/PEA/Assurances-Vies).
•    Constituer une rente pour ma retraite (>20 ans) avec possibilité de transmission à mes enfants.

Pour mes parents :
•    M’aider dans la réalisation de mon projet.
•    « Transmettre » une partie de leur patrimoine via un apport initial en CCA.
•    Obtenir des revenus par remboursement mensuel de leur CCA pendant 20 ans.
•    Pouvoir réaliser des emprunts (mon père ayant des difficultés d’assurance liées à un antécédent médical) en me faisant endosser les assurances des différents emprunts.

2.    Le montage :
Société civile option impôt sur les sociétés / objet élargi / capital variable faible.
3 associés :
- Moi : 90%.
- Mon père : 5%.
- Ma mère : 5%.

4 portefeuilles de SCPI constitués par la société civile :

1er portefeuille :

Achat comptant de SCPI en pleine propriété : 300 k€
•    Par apport en compte courant d’associé de 150 000 € par chacun de mes parents.
•    Choix adapté des SCPI avec des loyers étrangers.
Objectifs :
•    Loyers.
•    Diminution de l’assiette fiscale par les loyers étrangers.
•    Représente un capital pour le nantissement de l’emprunt de l’achat du portefeuille d’usufruit temporaire (10 ans) de SCPI.
•    Capital/rente pour ma retraite/transmission.

2e portefeuille :

Achat à crédit (20 ans) de SCPI en pleine propriété : 600 k€
•    Je porte la totalité de l’assurance de l’emprunt (quotité : 100% – 110% ?).
•    Nantissement des parts auprès de la banque.
•    Choix adapté des SCPI avec des loyers étrangers.
Objectifs :
•    Loyers
•    Déductibilité des intérêts d’emprunt/assurances.
•    Diminution de l’assiette fiscale par les loyers étrangers.
•    Capital/rente pour ma retraite/transmission.

3e portefeuille :

Achat à crédit (10 ans) d’usufruit temporaire (10 ans) de SCPI : 300 k€
•    Je porte la totalité de l’assurance de l’emprunt (quotité : 100% – 110% ?).
•    Choix adapté des SCPI avec des loyers étrangers.
•    Nantissement auprès de la banque des parts du 1er portefeuille « Achat comptant de SCPI en pleine propriété ».
Objectifs :
•    Loyers équivalents en pleine propriété pendant 10 ans.
•    Déductibilité des intérêts d’emprunt/assurances/amortissement linéaire usufruit sur 10 ans.
•    Diminution de l’assiette fiscale par les loyers étrangers majoritaires.
•    Amélioration de la trésorerie globale de la société.
•    Option : Renouvelable avec une 2e tranche de 10 ans (dans 10 ans) avec réutilisation du même nantissement.

4e portefeuille :

Achat comptant d’usufruit temporaire court (3 ans – 5 ans) de SCPI : 10 k€.
•    Par apport personnel à mon compte-courant d’associé.
•    Choix adapté des SCPI avec des loyers étrangers nettement majoritaires.
Objectifs :
•    Loyers équivalents en pleine propriété pendant 3-5 ans.
•    Amortissement linéaire usufruit sur 3-5 ans.
•    Diminution de l’assiette fiscale par les loyers étrangers.
•    Amélioration de la trésorerie globale de la société civile.
•    « Alimentation » de mon compte-courant d’associé (pour phase de consommation).
•    Option : Renouvelable dès que possible/opportun (tous les 3-5 ans).

Voici ma feuille excel (inspirée des quelques productions locales de qualité) :
sc_is_scpi_mok3t_4_19.pdf

Elle n’est qu’une partie du fichier qui comprend des calculatrices d’emprunt, un portefeuille de SCPI « dynamique » avec les éléments des derniers bilans (prix de parts, loyers, DVM, répartition typologique/géographique + graphiques, clé de démembrement, …).

Attention digression :
A l’occasion, je vous recommande le duo Chrome/Webscraper (extension Chrome) pour automatiser la récupération des données du site « primaliance.com » pour réaliser un .csv bien pratique et très complet des données des SCPI …
Je n’y connaissais rien mais avec les tutos Webscraper et un peu de tatonnement/itération on obtient des choses assez magiques (pour un béotien comme moi !). A mon avis il doit y avoir pas mal de belles choses à faire sur d’autres sites (financiers ou autres) mais je ne m’y suis pas penché (tenez-moi au courant de vos découvertes !).
Fin de digression.

J’ai repris les calculs 2 fois pour vérifier si tous les éléments comptables/fiscaux étaient justes … mais les résultats me paraissent dingues notamment en terme de trésorerie mensuelle … Donc je doute de leur justesse …

Est-ce qu’une âme bienveillante pourrait y jeter un œil ?


3.       Plusieurs questions me taraudent :

CCA :

- L’apport de mes parents en CCA à la SC pourrait-il constituer un abus de droit de donation masquée (après quelques lectures, je dirais NON) ? Sachant que nous envisagerions bien entendu d’utiliser un montage « jumeau » pour mon frère (non jumeau …).
- Est-il aussi simple, que je le comprends et le lis, de réaliser des apports et des remboursements de CCA nets de toute imposition/prélèvement social ? Quid de leur traçabilité fiscale dans le patrimoine personnel (déclarations …) ?

Mes parents :

Le montage est avant tout destiné à leur retraite ! Je n’en jouirai qu’à ma retraite car j’espère ne pas avoir besoin de ces revenus avant.
- Les statuts de la SC peuvent-ils être rédigés de sorte que, même associés minoritaires, ils puissent avoir la direction effective de la société (co-gérants ?) jusqu’à leur décès/incapacité physique/mentale (après quelques lectures, je dirais OUI) ?
- Dans un but successoral, peuvent-ils démembrer leurs parts dans la SCI (en phase d’endettement notamment) pour m’en donner la nue-propriété (après quelques lectures, je dirais OUI) ?

Moi :

- Puis-je réaliser un/des démembrement(s) temporaire(s) pour donner l’usufruit temporaire à mes enfants pendant leurs études/début de vie professionnelle (hors de mon foyer fiscal) ? Mettons 10% par enfant de manière roulante/successive … Ils pourraient recevoir des dividendes de la SC (certes fiscalisés mais avec TMI faible probable).
- L’usufruit temporaire leur permettrait-il éventuellement de récupérer les remboursements (nets d’impôts/prélèvements) de mon CCA que j’aurais éventuellement alimenté (J’imagine que NON) ?

Les SCPI :

- Dans cette SC, le risque unique de ce type de portefeuilles est bien la baisse des loyers des SCPI (pas des DVM par augmentation du prix de parts hein …) ?
- Quelle serait la projection pessimiste à moyen terme/court terme ? Les loyers peuvent-ils raisonnablement baisser de plus de 10 %, 20 %, … ?

La SC à l’IS :

Hormis un changement disruptif des conditions fiscales (remise en cause des loyers étrangers/double imposition, amortissement des usufruits temporaires, …) et comptables  (déductibilité des intérêts d’emprunts), je n’identifie pas de risque important. Voyez-vous autre chose ?

Les emprunts :

- Est-ce que les banques peuvent accepter que je porte seul la totalité de l’assurance des différents emprunts ? Eventuellement avec une toute petite quotité (chère…) pour mes parents ?
- Le premier portefeuille "SCPI PP achat comptant" peut-il, comme je l’envisage, servir de nantissement pour le 3ème portefeuille "SCPI US 10 ans à crédit" ?

Un avis spécialisé notaire/avocat sera bien entendu pris si le projet est envisageable.

Mon fichier Excel est-il faux ou très faux ?

Cela sera bien sûr validé par un expert-comptable.

Mon roman est un peu « velu » et indigeste mais « pas inintéressant » si ce montage est possible…

M.erci de votre aide et de tout ce que vous m’apportez sur le forum (Une mine de diamants à ciel ouvert !, je ne sais pas si ça existe en vrai …).

Bon Dimanche

MoK3t

Dernière modification par MoK3t (07/04/2019 17h12)

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[+3]    #14 08/04/2019 14h05 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Pour avoir mon votre retour d’expérience de presque 10 ans concernant mes investissmeents en US de SCPI (je n’ai presque rien investi en PP), je vous suggère de relire mes messages dans cette file, depuis son début.  (Voire aussi le 1er message de ma présentation, et d’autres messages sur les diverses files des SCPI : depuis que je lis les rapports et bulletins d’information des SCPI, et que je fréquente quelques AG chaque année, j’ai un peu appris.).

Les taux de rendements, comme d’emprunt, sur la période ont plutôt baissé. Je ne pense pas faire preuve d’originalité en écrivant ceci…
(Dans mon Business Case initial, j’espérait payer l’US 10 ans à 6 années de distributions, soit un TRI > 10%, que je n’ai quasiment jamais trouvé, et j’étais ravi d’emprunter à presque 4%. J’avais aussi du mal à trouver des opportunités d’achat d’US.)

Je ne regrette pas d’avoir fait ce type d’investissement, et je continue dans cette voie. Mais je pense qu’il est inutile d’y perdre son temps si on ne dispose pas d’une surface financière suffisante, permettant d’investir (éventuellement en quelques années) plusieurs centaines de k€ dans la SCI IS. Et il ne faut pas non plus négiger les risques associés (si les distributions des SCPI baissent trop, car les loyers baissent ou les sociétés de gestions investisssent mal, celui qui a investi dans de l’US SCPI, encore plus si c’est à crédit, passe un mauvais moment), et ne pas mettre tout son patrimoine la dedans.
(J’ai refusé en 2010 de l’US d’AtlantiquePierre1, à 320€/part en PP, après lecture du rapport annuel qui montrait alors "résultat courant << distribution". J’ai depuis investi dans plus d’une vingtaine de SCPI différentes -dont ATP1 en 2015 à moins de 200€/part-, en grande majorité en US seulement.)

Pour les TRI, on ne connait avec certitude que ceux des investissements passés (j’envisageais de faire un bilan du TRI de chacun de mes investissement en US, mais je n’ai pas encore trouvé le temps et la motivation pour le faire. Mais je sais que certains sont en négatif, d’autres ont marché mieux qu’escompté au départ…), ceux pour les investissements actuels dépendant des hypothèses choisies (et la réalité de demain réservera sans doute son lot de surprises). Les REIT/SIIC sont actuellement sous-évaluées par rapport aux SCPI (lire ici) mais il est plus difficile de les financer à crédit. Le TRI des US SCPI semble séduisant (meilleur que celui des SIIC par ex., si on suppose des distribution constantes) mais comporte aussi beaucoup plus de risques, et c’est un investissement illiquide.


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[+3]    #15 12/06/2019 17h17 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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J’ai créé ma SC au moment de l’acquisition d’un immeuble financé à 110 % par un crédit (sans cette 1ère acquisition, j’aurais reporté le projet de création de SC, c’était la première étape "moteur"). Il s’est passé un délai de 2-3 mois (de mémoire) entre la constitution de la SC et le financement (et donc du compte courant). Entretemps j’ai déboursé sur mes fonds personnels les frais de rédaction des status, les frais du Greffe ainsi que les frais de publication (mais les factures étaient au nom de la SC).

Le compte courant de la SC était prêt avant de toucher les premiers loyers (c’est plus pratique !) et j’avais également réalisé un virement lié au montant du capital social à apporter pour le démarrage de la société.

L’immeuble s’autofinançant largement, dès que la SC a eu la trésorerie nécessaire, j’ai fait 3 virements précédemment cités vers mon compte personnel aux centimes près correspondant à la somme que je lui avait avancé (surtout pour m’y retrouver avec le comptable un an plus tard lors de la clôture). Donc aucun soucis comptablement à ce niveau.

Dernière modification par Gamma76 (12/06/2019 17h18)

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