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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#101 03/09/2012 22h27

Modérateur
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A priori : NON.


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#102 03/09/2012 23h39

Membre
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zut c’est dommage, car j’ai le droit via mon employeur (une banque) à un crédit perso octroyé sans justificatif de 6.100 € à 2% sur 5 ans max. je pensai alors investir cette somme en SCPI et financer le crédit par les revenus fonciers et en plus déduire mes (faibles) intérêts d’emprunts de ces revenus fonciers.

Dernière modification par loulou75015 (03/09/2012 23h39)


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#103 14/09/2012 00h37

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Je ne comprends pas ce qui empêche de préciser un objet pour ce prêt. Ce faisant, vous rendrez les intérêts de cet emprunt déductible.

Il suffit de rajouter une phrase…

Il me semble que nous avons déjà abordé cette question dans une autre discussion "non déduction des intérêts d’emprunt < 75000 euros".

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#104 14/09/2012 04h31

Modérateur
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En effet, il est peut-être possible de préciser l’objet du prêt. (Mais pas sur qu’il soit possible de personnaliser le contrat de prêt, pour ce genre de pret).

Mais même dans ce cas, est-ce que ça vaut la peine de faire toute la paperasse associée pour investir 6100€ et gagner ainsi 100€/an ? Sans oublier que le prêt étant sur 5 ans, les revenus ne couvriront jamais les échéances (donc il faudra compléter avec de l’épargne), et qu’un investissement en SCPI se fait en visant le long terme (>> 10 ans).

En outre, les intérêts d’un prêt de 6100€ sur 5 ans à 2%/an, c’est …. 315€.
Donc les déduire des revenus foncier n’aura la aussi que peu d’impact.


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#105 14/09/2012 09h29

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Effectivement, ce montant n’est pas très significatif.

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#106 16/09/2012 22h00

Membre
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Valeur de réalisation /Valeur de Confrontation

On voit actuellement pour plusieurs SCPI des valeurs de confrontation qui s érodent régulièrement , lesquelles  sont très inférieures aux valeurs de réalisation :
Que faut-il en penser ? Une mauvaise passe , ou un avenir très incertain pour ce  type  de placement

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#107 19/03/2013 10h31

Membre
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Je souhaite savoir quelle est la différence d’investir dans des SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable. Est-ce aussi simple de revendre ses parts de SCPI dans les 2 cas?

Merci.

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#108 19/03/2013 11h16

Administrateur
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Bonjour,

Vous êtes un bon candidat pour mon livre

SCPI à capital fixe : s’échange uniquement entre vendeur et acheteur, une fois par mois, avec une centralisation des ordres par la maison de gestion. La liquidité peut être nulle, la SCPI peut surcoter ou sous-coter sur ses actifs.

SCPI à capital variable : la maison de gestion achète ou vend les parts au prix de l’actif. Il n’y a donc ni surcote, ni décote. La liquidité est plus ou moins garantie, sauf s’il y a trop d’ordre de vente en même temps.

Pour la maison de gestion, il est plus difficile de gérer un capital variable si celui-ci est très fluctuant et donc d’une manière générale, les SCPI à capital fixe sont mieux gérées (mais pas forcément non plus !).

Certaines maisons de gestion dévoient complètement la SCPI à capital fixe, en faisant des augmentations de capital chaque année. Cela fait donc autant de trésorerie à réinvestir dans l’immobilier, parfois à un rendement qui pénalisent les anciens porteurs de part.

Ce travers est lié au mode de rémunération de la société de gestion (commission sur les loyers ou la recherche de bien), qui n’est pas vraiment aligné avec les porteurs de part.

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[+1]    #109 19/03/2013 16h31

Modérateur
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Ca ne change pas forcément grand chose pour celui qui veut investir, mais il me semble que :

Pour une SCPI à capital variable, ce n’est pas "la maison de gestion achète ou vend les parts au prix de l’actif", mais plutôt "la SCPI émet et retire des parts, à un prix décidé par la maison de gestion, impérativement entre 90% et 110% de la valeur de l’actif -approuvé en AG-, pour des quantités de parts elles-aussi encadrées (et s’il y a trop de vendeurs, il peut aussi y avoir blocage du marché et attente de durée indéterminée avant exécution des ventes)".   
Certaines SCPI à capital variable ont prévu un mécanisme qui ressemble à celui des SCPI à capital fixe, pour faciliter les cessions de parts quand il y a trop de vendeurs qui se présentent, permettant ainsi à des ventes de se faire, même à un prix inférieur, au lieu de bloquer la liquidité des parts.

Dans tous les cas, un vendeur peut vendre des parts "de gré à gré" à un acheteur qu’il aurait trouvé lui-même, à un prix négocié entre eux, moyennant des frais (enregistrement auprès du trésor public : 5%, etc.) réduit par rapport à ceux à payer lors d’une cession passant par la "maison de gestion".

En ce qui concerne "Certaines maisons de gestion dévoient complètement la SCPI à capital fixe, en faisant des augmentations de capital chaque année. Cela fait donc autant de trésorerie à réinvestir dans l’immobilier, parfois à un rendement qui pénalisent les anciens porteurs de part." il convient de rappeler que les anciens porteurs de parts ont dans tous les cas approuvé à la majorité ces augmentations de capital en AG. (Il faut croire que parfois les "majorités" sont masochistes, ne comprennent pas ce qu’elles votent, ou ont des conflits d’intérêts…)


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#110 26/06/2013 13h32

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Personne n a pose la question, mais comme je me la suis pose et que j ai ma reponse, je vous la soumet. Je me demandais comment les confrontations (fixing) fonctionnent, pour placer une offre. C’est la base de la base, mais ca ne m empeche pas de ramer.
Du coup, j ai fait les petits calculs, que voici, pour ceux que ca peut aider :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/1508_screen_shot_2013-06-26_at_12739_pm.png             https://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/1508_screen_shot_2013-06-26_at_13827_pm.png

Table d ordres ciloger                    Mon petit calcul (clicker pour zoomer)

Dernière modification par kikinou (26/06/2013 13h36)

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#111 27/07/2013 12h23

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Bonjour.

En cherchant des possibilité de diversification de mon épargne, j’ai fouillé parmi les possibilités qui pourraient se présenter à moi (l’immobilier locatif étant celle sur laquelle je travaille actuellement voir mon post pour les studios).

J’ai une question un peu bête à poser mais bon. J’ai testé un simulateur d’investissement par SCPI sur : Simulateur d’investissement dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Et j’ai du mal a définir les paramètres clés qui rendent un investissement par SCPI utile ou pas.

L’idée est d’en tirer des revenus à terme (au moins 10 ans). Souvent les réponses dans les discussions finissent par "mais cela dépend de ton cas".

Justement, cela dépend de quels paramètres de notre cas? Quel contexte personnel rend cet investissement utile?

Merci d’avance.


Parrain Boursorama et Binck, me contacter par message privé.

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#112 27/07/2013 12h49

Membre
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Bonjour ploule,

Première question:maitrisez vous le concept des SCPI, fonctionnements, historiques, avantages….?
Si oui, vous pouvez passez à la phase suivante.

Quels gains GARANTIS en attendez vous ?
(Rdt, fiscaux, …)

Quel est le gain majoritaire ?

Est il reellement adapté a votre situation?


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#113 27/07/2013 13h08

Membre
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Bonjour.

Non justement je ne maitrise pas le concept des SCPI.


Parrain Boursorama et Binck, me contacter par message privé.

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#114 27/07/2013 14h17

Modérateur
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Je vous conseille de lire toutes les discussions sur les SCPI sur ce forum, et d’autres documents sur internet (par ex. sur  Aspim "Je veux comprendre" , SCPI : Prudence … les performances passées ne préjugent pas des performances futures ! , Blog SCPI - Primaliance , etc.) pour bien maîtriser les bases avant de vouloir évaluer si c’est adapté pour vous.


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#115 27/07/2013 14h23

Membre
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GBL a raison,
Cherchez a comprendre ce que vous voulez acheter, et vous verrez de facto l’interet …ou pas


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#116 18/06/2014 14h59

Membre
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bonjour à tous

Pour ceux qui ont suivi ma presentation:
Info • Forums des investisseurs heureux

je cherche à reduire mes IR et pourquoi pas en même temps constitué un patrimoine (soyons fou!).
Selon les commentaires laissés dans ma presentation (merci à eux), il est difficile de baisser ses IR.
J’epluche toujours le web à la recherche d’autres solutions et je reviens sur les SCPI dont mon conseiller bancaires m’avait fait l’éloge….sans plan ni simulateur !
Je paye donc entre 12 et 15k€ d’IR par an,vive le massacre !  Etant salarié du CA, je bénéficie de taux interessant (2/3) pour les prets immo, ainsi que diverses reductions sur les frais en tout genre.
Seulement le conseiller n’a jamais été capable de me fournir une simulation avec le detail, et savoir si cela etait vraiment intéressant !
de plus j’ai pu lire que certaines scpi etaient des "pieges" (valeurs en baisse àla revente. Etant du CA, c’est Amundi qui gere les scpi et en cherchant leurs resultats, ce ne sont pas les meilleurs mais apparemment pas trop mal placés non plus.
J’ai vu qu’il y avait des SCPI "standards" et fiscales, la 2e etant surtout pour des personnes imposables à haut niveau, ce qui est mon cas.
En revanche, je n’arrive pas à savoir en cherchant sur le net et selon mon profil si le 1er ou le 2e cas serait le plus interessant (et si des scpi sont adaptés à mon cas également !).
Je suppose qu’ayant des scpi, les revenus mensuels engendrés gonflent encore les IR, alors quid de la véritable baisse des impots ?
Merci pour votre aide ou tout aiguillage pour me guider.

Cdlt.

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#117 18/06/2014 17h04

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Bonjour Cyril,

Lors de votre présentation, je vous ai indiqué deux SCPI qui n’ont, visiblement, pas retenues votre attention.

Pour les SCPI fiscales, la réduction d’impôts n’est que sur une partie de l’investissement et il s’agit souvent d’une diminution de vos revenus(MH, Malraux) donc la réduction d’impôts dépend de votre TMI.

A 30% de TMI, l’achat de nue-propriété apporte un meilleur rendement annuel que la SCPI défiscalisante et a l’avantage de ne durer que de 5 à 10 ans contrairement aux SCPI fiscales qui durent de 15 à 18 ans. (j’en suis sûr, je viens de faire une simulation avec un TMI à 41%)

La défiscalisation lors d’un investissement doit être la cerise sur le gâteau et pas masquer un gâteau indigeste. Bref, à vous de voir où sont vos priorités.

Je comprends votre malaise à payer 15K d’impôts mais je doute que vous obteniez une réponse pertinente par l’intermédiaire de généralités d’un forum sans plus de détails sur votre situation.
Le passage par un conseiller qui optimise l’ensemble de votre situation patrimoniale me semble plus raisonnable.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#118 19/06/2014 09h47

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Bonjour

Merci pour votre réponse.
Votre conseil sur les scpi n’etait pas passé inaperçu, bien au contraire, c’est pour cela que je m’y interesse wink.
Pour repondre à votre question, ma TMI est de 41%.
J’essaye de constituer un dossier exhaustif de liens, exemple, etc… afin d’avoir une idée précise des avantages et inconvénients des scpi, et des différentes scpi existantes.
J’ai pu notamment lire qu’il fallait préférer des scpi avec un rendement à 5% et un taux d’occupation faible, qu’une scpi au même rendement avec un taux d’occupation plus élevé, le 1er ayant plus de chance de progresser que le 2e.
J’avais pris rendez vous avec un conseiller fiscal du LCL, et bien que l’ayant relancé à 2 reprises, je n’ai jamais eu de retour …
Je cherche aussi un conseiller fiscal spécialisé, le net en propose à foison, mais à connaitre leur crédibilité et compétence…. pas facile !  On trouve tout et n’importe quoi avec internet, d’où ma méfiance. Je suis toujours en phase de recherche.
Comme tous, je prefere avoir un maximum d’infos entre les mains avant de me lancer, cela permet de réduire les risques.
Je n’ai pas encore parcouru toutes les pages de ce post, mais au cas où la reponse ne s’y trouverait pas, auriez vous des simulateurs / feuille de calcul  concernant les scpi ?

Cordialement.

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#119 19/06/2014 11h37

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cyrilmelon a écrit :

J’avais pris rendez vous avec un conseiller fiscal du LCL, et bien que l’ayant relancé à 2 reprises, je n’ai jamais eu de retour …
Je cherche aussi un conseiller fiscal spécialisé,…

Je pense que vous devriez chercher un conseiller patrimonial et non un conseiller fiscal pur qui cherchera à vous prouver que le produit qu’il vend est celui qu’il vous faut.

Pour un tableau de simulation, un tableau type excel dans lequel vous entrez le loyer de la SCPI, l’imposition et éventuellement les intérêts d’un crédit, peut être suffisant.

Si vous bénéficiez de taux de prêts intéressants, un achat à crédit de SCPI de rendement mixées avec des SCPI de capitalisation ne fera pas baisser votre impôts mais peut générer un rendement performant.

Carpediem


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#120 19/06/2014 11h37

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bonjour
A la lecture des 4 pages, il semblerait que les scpi ne soient pas interessantes pour les personnes fortement imposées.
Je n’ai pas encore saisi le pourquoi, mais c’est ce qui en ressort.

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#121 19/06/2014 11h39

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Quelles 4 pages?


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#122 19/06/2014 11h51

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les 4 pages de ce post wink

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#123 19/06/2014 13h41

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Pour une personne imposée à 41% (et plus encore si elle est concernée par l’ISF), il est généralement plus intéressant d’acquérir de la nue-propriété de parts de SCPI que les parts en pleine propriété.
Une recherche avec l’outil en haut à droite de cette page (mot-clé : "nue-propriété SCPI" par exemple) vous expliquera pourquoi en détail.

Une autre possibilité est d’investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie. Une recherche similaire vous sera utile.

Si vous investissez à crédit, seule la partie "comptant" est concernée (par la nue-prop ou l’AV), et avec des taux privilégiés, préférez un emprunt très long ou mieux encore in-fine.


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#124 19/06/2014 13h43

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Certes la détention en direct de SCPI de rendement n’est pas la meilleure option pour les TMI élevés mais il reste les solutions pour lesquelles l’imposition est forfaitaire comme l’AV, les SCPI de capitalisation avec imposition sur les PV immobilières, l’achat de nue-propriété et la SCPI Novapierre Allemagne qui génère un crédit d’impôt sensé gommé la fiscalité française( et pas de PS).

De quoi avoir matière à réflexion.

Carpediem


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#125 19/06/2014 14h39

Membre
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Merci à tous, je vais continuer mes recherches dans ce sens.

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