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#126 03/02/2019 17h35 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Je suis curieux de connaitre la position d’autres membres du forum à l’heure actuelle.

En effet, je réinvestis 100% des distributions de parts de SCPI sur Spirica en URW.

URW détient un patrimoine qualitatif d’un montant significatif (61 milliards d’EUR), avec des sources de revenus diversifiés (chiffres avant intégration de Westfield): 53% Europe, 44% France et 3% USA (base loyers centres commerciaux uniquement).

Je suis très tenté à l’heure actuelle d’arbitrer encore plus SCPI vers URW.
En effet, le rendement espéré 2019 est attendu entre 11 et 12 EUR (selon les analystes) soit au cours actuel de 157 EUR, entre 7% et 7.6%.
Les meilleures SCPI sur AV ne dépassent pas les 5% de rendement.

Pour le moment je sors les moins performantes (Actipierre Europe, Edissimmo), sans pénalité (Spirica applique une sanction de 3% en cas de retraits avant 3 ans).

Je me pose la question pour les autres (Primovie, Primopierre, Patrimmo Commerce), pas forcément les liquider complètement mais viser une répartition 50% SCPI / 50% SIIC.

Je précise qu’il s’agit uniquement d’allocation d’actif existant, pas de nouvel investissement.

ps: je détiens des klepierre, accessibles sur Spirica, en CTO.

Dernière modification par maxlille (03/02/2019 17h46)

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#127 03/02/2019 17h47 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Oui, c’est un arbitrage très tentant.

Pour diversifier, je considérerais aussi Klépierre : profil proche mais sans les incertitudes de la fusion W.

PS : répondu avant
ps: je détiens des klepierre, accessibles sur Spirica, en CTO.

Dernière modification par maxlille (Aujourd’hui 17h46)

Dernière modification par ArnvaldIngofson (03/02/2019 17h49)


Dif tor heh smusma

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#128 03/02/2019 18h11 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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maxlille a écrit :

Je suis curieux de connaitre la position d’autres membres du forum à l’heure actuelle.

URW acheté vers 133

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#129 03/02/2019 18h17 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Maxlille

Même stratégie que vous sur MP Lib et Linxea Spirit.
Un peu plus de 2000 euros de revenus de scpi par trimestre sur ces 2 AV
La distribution d’octobre a été affectée à URW (70%) mais aussi Klepierre (30%).
Pour celle de janvier, je pense remettre sur ces 2 dernières et prendre aussi Mercialys.

J’envisage peut être également d’arbitrer un ou 2 fonds qui ne me donne pas satisfaction.

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#130 03/02/2019 18h22 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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tikou a écrit :

Après çà, si le taux de 15% est applicable, toute la complexité est d’obtenir ce taux de 15% avec votre broker car cela nécessite un travail administratif de sa part qu’il a rarement intérêt à faire… D’ailleurs, si certains qui ont de l’expérience avec les dividendes allemands peuvent dire comment ils sont traités par leur broker çà permettrait de clarifier.

Bonjour

Hormis les USA et le CANADA en général les brokers ne connaissent pas ou n’appliquent les conventions fiscales. Pour récupérer le trop prélevé par l’ALLEMAGNE voici la procédure que j’applique.

(26/29) Dividendes étrangers : fiscalité des dividendes d’actions étrangères…

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#131 03/02/2019 18h50 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Je suis un peu dans le même cas que tous

Achat sur Spirit de URW a 133 euros malheureusement pour seulement 2.5kE

Et de Mercialys également.

Je pense que je vais investir aussi plus à l’avenir sur les SIIC selon les valorisations

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#132 03/02/2019 23h36 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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URW a bien occupé quelques membres du forum quand elle a creusé son trou.

J’en ai également en portefeuille depuis son coup de calcaire de décembre 2018.

A suivre


Parrain: LEGALSTART -20%, YOMONI, MACOMPTA.FR

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#133 06/02/2019 15h00 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Bonjour à tous,

Je commence doucement à me renseigner sur les foncières dans une stratégie de complément de revenus avec le dividende et long terme.

Jusque la j’optais pour les SCPI mais j’envisage pourquoi pas de prendre une ligne avec une foncière pour espérer + de rendement à moyen terme.

Unibail se trouve donc avec KLE et ICADE parmi mes SIIC qui attirent mon attention. Je n’ai pas vos connaissances d’analyse fondamentale, mais je vois que graphiquement Unibail semble la plus intéressante ( en terme de "solde" j’entends ) avec une correction importante et actuellement sur un niveau intéressant.

Elle pourrait très bien en cas de crise continuer à chuter bien entendu, mais je me demandai si l’analyse graphique rejoignait vos estimations fondamentales.

J’ai surtout une question, je ne sais où trouver cette information, sur la progression des dividendes sur le long terme, est elle croissante, et surtout durant les crises comme en 2008, étaient ils toujours versés avec régularité?

Merci de vos lumières.

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[+1]    #134 06/02/2019 15h16 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Il n’y a pas eu d’arrêt des versements de dividendes même pendant la crise.
(d’autant que c’est dans les statuts de la foncière l’obligation de verser une partie de ses revenus)

vous pouvez par exemple voir l’historique ici bnain

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[+1]    #135 06/02/2019 15h19 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Passion a écrit :

J’ai surtout une question, je ne sais où trouver cette information, sur la progression des dividendes sur le long terme, est elle croissante, et surtout durant les crises comme en 2008, étaient ils toujours versés avec régularité?

Chez les foncières, la progression des dividendes suit systématiquement la croissance des profits récurrents : si ceux-ci augmentent, les dividendes augmentent.

Jusqu’ici, Klepierre et Unibail ont toujours eu des profits solides et plutôt résilients, mais il y a des changements en cours dans la dynamique des centres commerciaux. Ces deux sociétés devraient pouvoir en tirer partie, mais la visibilité est moins bonne que par le passé.

Passion a écrit :

et surtout durant les crises comme en 2008, étaient ils toujours versés avec régularité?

Voir ici pour Unibail : Dividende Unibail-rodamco - BFM Bourse

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#136 06/02/2019 20h09 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Passion a écrit :

Je commence doucement à me renseigner sur les foncières dans une stratégie de complément de revenus avec le dividende et long terme.

Jusque la j’optais pour les SCPI mais j’envisage pourquoi pas de prendre une ligne avec une foncière pour espérer + de rendement à moyen terme.

Unibail se trouve donc avec KLE et ICADE parmi mes SIIC qui attirent mon attention. Je n’ai pas vos connaissances d’analyse fondamentale, mais je vois que graphiquement Unibail semble la plus intéressante ( en terme de "solde" j’entends ) avec une correction importante et actuellement sur un niveau intéressant.

Avez-vous déjà imaginé choisir une SCPI sur la base d’une interprétation du graphique de l’évolution du prix de sa part ? Je suppose que non. Alors qu’est ce qui vous empêche d’essayer d’évaluer une SIIC princpipalement de la même manière que vous évaluez une SCPI ? (Les rapports annuels et autres informations publiées par les SIIC comportent au moins autant de détails que les documents émis par les SCPI…)

Pour les dividendes des SIIC à long terme, outre les rapports annuels (qui indiquent au moins les dividendes des 5 derniers exercices, il y a divers sites www (par ex ici (pour KLE). Je vous ai même mâché un peu le travail ici pour différentes SIIC (depuis la crise de 2008, les SIIC semble s’être bien mieux comportés que les SCPI).

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.


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#137 07/02/2019 01h06 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Il s’agit d’une déformation " professionnelle ". J’ai été formé à l’analyse comportementale des prix, étant Swing Trader ( particulier ).

J’ai pu comprendre que les SIIC ne s’analysaient pas comme des actions "ordinaires" et pour tout vous dire, je vais certainement m’ouvrir à l’analyse fondamentale dans quelques temps en prenant l’ouvrage de notre hôte.

Ce qui me perturbe surtout, c’est la corrélation avec les marchés financiers. Quand je regarde la forte chute des SIIC européennes durant la crise de 2008, je me dis qu’utiliser l’analyse graphique pour timer les entrées, mais surtout et plus particulièrement les réinvestissements progressifs, pourrait être intéressant. Les SCPI étant moins volatiles, je m’intéresse davantage effectivement uniquement aux fondamentaux.

Cependant, je m’ouvre, certes doucement, à votre vision de l’investissement et d’analyse.

Peut être par ailleurs, mais ça vous le savez mieux que moi, que mon analyse est davantage biaisée que je ne le pense, et que les SIIC ne sont pas corrélées tant que ça aux indices boursiers.

C’est la chute de -50 à -70% de certaines SIIC en 2008/2009 qui me perturbe, mais je me dis que c’était une crise immobilière, lors d’autres crises, leurs chutes seraient peut être beaucoup moins importantes, et donc connaitre la réelle valeur de ces sociétés seraient alors très pertinent.

Enfin, le dernier frein que j’ai, c’est que dans mon inconscient j’ai l’impression qu’il y a plus de risque qu’une SIIC fasse faillite, par exemple durant une crise comme 2008 encore une fois, qu’une SCPI. Mais je suppose que ce n’est pas fondé.

Dernière modification par Passion (07/02/2019 01h15)

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#138 07/02/2019 08h40 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Bonjour Passion,

Je ne suis pas convaincu que l’analyse fondamentale apporte vraiment quelque chose en ce qui concerne les SIIC. Il y a quelques indicateurs à regarder pour savoir / connaitre le timing à l’achat / vente.

Car vous avez raison concernant l’analyse graphique et le timing market sur ces valeurs. Les SIIC font parmi des valeurs fortement volatiles. A moins d’avoir le courage d’attendre des 10aines d’années, le rendement élevé ne permet pas de compenser la volatilité trés forte, en cas de forte baisse (si achat au mauvais moment).

Je vous donne aussi raison sur votre dernier point. Car le schéma de profitabilité des SIIC n’est pas seulement lié au marché de l’immobilier. Il est aussi fortement lié au marché de taux car ces SIIC utilsent l’endettement, pour investir en immo et généré des revenus qui doivent couvrir le coût de la dette et généré une distribution. Lorsque le spread entre le coût de la dette et la rentabilité immobilière diminue, cela contracte les résultats et baisse mécaniquement le rendement. Dans ce cas, il est tentant pour les gestionnaires d’augmenter leurs investissements, en augmentant la dette (et à taux variables pour augmenter le spread), pour maintenant leur niveau de distribution (grâce à l’effet de levrier). 

Concernant votre dernière crainte, vous avez entièrement raison, une SIIC peut faire faillite. Une SCPI n’est que trés peu endettée, et il est pratiquement impossible que celle-ci fasse faillite. Cela n’en fait pas pour autant un investissement sans risque.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#139 07/02/2019 09h22 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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La crise de 2008-2009 puis 2011 était une crise de confiance et de liquidité. Ces 2 paramètres sont cruciaux pour les SIIC qui ont besoin d’emprunter au taux le plus bas possible et qui ont constamment besoin de refinancer leur dette pour agir dans les meilleures conditions de marché et éviter d’avoir à vendre des actifs à la casse simplement pour rembourser la dette.

Pas étonnant donc (avec le recul ;-) que pendant cette crise les SIIC aient bu la tasse.

De façon similaire, la forte remontée qui a suivi était suspecte dans la mesure où les robinets du crédit pas cher étaient ouvertes en grand. Actuellement, les taux US sont remontés mais pas les taux EU. On ne sait pas encore bien quelle sera l’effet de la remontée des taux EU sur les foncières notamment européennes (on ne sait d’ailleurs pas quand cette remontée aura lieu). Le marché a peut-être déjà anticipé cette remontée des taux EU au regard de la remontée des taux US en 2018 (notamment lors de la baisse des cours de fin 2018). ou pas.

Dernière modification par tikou (07/02/2019 09h23)

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#140 07/02/2019 10h18 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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La remontée de ce mois-ci des foncières est en grande partie liée au recul de la remontée des taux longs alimentée par la baisse anticipée de la croissance européenne et celle de l’inflation (on est passé de 2,20% en octobre à 1,57% à fin décembre, en base annuelle)

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[+1]    #141 07/02/2019 14h23 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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WhiteTiger a écrit :

le schéma de profitabilité des SIIC n’est pas seulement lié au marché de l’immobilier. Il est aussi fortement lié au marché de taux car ces SIIC utilsent l’endettement, pour investir en immo et généré des revenus qui doivent couvrir le coût de la dette et généré une distribution. Lorsque le spread entre le coût de la dette et la rentabilité immobilière diminue, cela contracte les résultats et baisse mécaniquement le rendement. Dans ce cas, il est tentant pour les gestionnaires d’augmenter leurs investissements, en augmentant la dette (et à taux variables pour augmenter le spread), pour maintenant leur niveau de distribution (grâce à l’effet de levrier). 

Concernant votre dernière crainte, vous avez entièrement raison, une SIIC peut faire faillite. Une SCPI n’est que trés peu endettée, et il est pratiquement impossible que celle-ci fasse faillite. Cela n’en fait pas pour autant un investissement sans risque.

Les SCPI, comme les SIIC, ont leur valeur liée au marché des taux :
   - Les SIIC ont en général un LTV voisin ou un peu inférieur à 40% : pour 100 de patrimoine, il y a 40 de dettes, et donc 60 de fonds propres. Est-ce vraiment une strucure financière complétement différente de celle des SCPI qui ont souvent des emprunts représentant environ 20% de la valeur de leur patrimoine ? (certes, il y a aussi des SCPI sans dette).
   - Le ratio entre la valeur d’un immeuble et le montant du loyer perçu, comme le ratio entre le divivdende versé et la valeur d’une SIIC ou SCPI, sont liés aux taux.

Les SIIC (surtout celles notées A, comme URW, pas les petites qui empruntent actuellement à 3-4% voire plus) peuvent en général emprunter à des taux bien meilleurs que les SCPI. Donc les préteurs semblent considérer que le risque est plus faible avec certaines SIIC qu’avec les SCPI.

En ce qui concerne la volatilité, celle des SCPI est simplement largement masquée, par différents aspects :
   - c’est (pour les SCPI à capital variable) la société de gestion qui décide du prix de la part (entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution, qui est peu volatile en général, comme l’ANR des SIIC d’ailleurs),
   - peu d’associés vendent (en moyenne, seulement 2% du capital d’une SCPi change de propriétair chaque année),
   - l’absence d’acheteurs au prix affiché se matérialise par le blocage du marché secondaire.
Je ne suis pas persuadé que ces aspects soient vraiment des "avantages" pour les SCPI…

On connait une SCPI (voir ici) qui a émis des parts à 320€ en 2009, et dont les parts ne pouvaient se vendre que vers 180€ en 2016… Donc une SCPI peut aussi voir son cours faire preuve de volatilité

Quelle SIIC a fait faillite, et quand ?  (aucune durant la crise de 2008-2009 en tout cas…)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#142 07/02/2019 19h58 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Par ailleurs les scpi qui décotent de 20 ou 30%  sont plutôt rares de nos jours, contrairement aux siic, ce qui compense au moins en partie le risque lié à une ltv supérieure.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#143 08/02/2019 10h23 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Entièrement d’accord avec GoodByeLenine : la stabilité des SCPI n’est qu’une illusion, entretenue par l’opacité de leur gestion. Effectivement, il n’y a pas de fluctuations quotidiennes du cours, puisqu’il n’y a pas…de cours !

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#144 08/02/2019 10h27 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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"Entretenue par l’opacité de leur gestion" pas vraiment d’accord.

Les SCPI sont ce qu’elles sont, et franchement je ne suis pas du tout d’accord avec les propos de GBL qui semble dire que les SCPI sont aussi endettées et que donc finalement parfois c’est semblable à une SIIC.

Les SIIC sont bien plus endettées et surtout les canaux de financement des SIIC (marchés) et SCPI (banques, partenair) ne sont pas les mêmes.

Une SIIC très endettée avec un marché qui ne lui prête plus en bas de cycle saute. Ca sera difficile pour une SCPI. D’ailleurs certaines SCPI dans les années 1990 (comme Immorente) n’ont pas vu leur prix baisser.

Je pense donc qu’un mix de ces deux classes d’actifs est intéressant, surtout quand on peut emprunter pour acheter des SCPI la ou on ne peut pas pour les SIIC.

En revanche il est vrai de dire que la fréquence de valorisation étant moindre, cela fausse la "volatilité" autant faut il considérer la volatilité comme un indicateur de risque.

Dernière modification par roudoudou (08/02/2019 10h28)

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#145 08/02/2019 10h47 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Vous allez prochainement voir ce qui se passe lorsque les banques coupent le robinet de financement à court-terme à une SCPI avec le dividende de la star déchue Cifocoma. Déjà les -30% des distributions trimestrielles donnent une idée.
Dommage que le manque de transparence ne permette une comparaison avec ce qui se passerait dans une SIIC à situation équivalente.
Désolé pour les dérives hors-sujet.

Dernière modification par kc44 (08/02/2019 10h48)

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#146 08/02/2019 12h17 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Vous déteniez des foncières en 2008 ? parceque certains qui en avaient on fait entre -50 et -80%…

Les foncières sont bien plus sensibles au financement que les SCPI, surtout que comme ca a été dit seulement certaines SCPI sont endettées

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#147 08/02/2019 12h23 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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En effet, en cas de credit crunch, les foncières se font "doucher", car elles ont énormément de financement in fine et ont donc besoin de faire rouler leur dettes régulièrement.

Ceci dit, la situation actuelle par rapport à 2008-2009 est différente : les endettement sont mesurés (autour de 40% de LTV le plus souvent) et les maturités mieux étalées.

En 2008-2009, il était courant d’avoir du 55% de LTV, avec abondance de maturité courte.

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#148 08/02/2019 15h25 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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En revanche, si vous regardez la crise de 2000, les foncières chutaient beaucoup moins que les indices.

En 2008, certes les SIIC ce sont vautrées, mais ne peut on pas voir cela positivement lorsque nous constatons qu’elles sont remontées tout autant les années qui ont suivi la crise pour revenir sur leurs plus hauts niveaux de valorisation?

D’autant que si vous en achetiez encore après la chute de -60%, vous baissiez considérablement votre PRU, et vous augmentiez par ailleurs votre rendement locatif.

Dernière modification par Passion (08/02/2019 15h25)

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#149 08/02/2019 17h23 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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La situation n’est pas différente. Les gestionnaires et les principes de gestion n’ont globalement pas changé. Et le niveau d’endettement est grosso modo le même entre 2008 et maintenant. 

Il faut se méfier des ratios. Le LTV est un ratio. C’est le montant des dettes au nominateur et la valeur des assets au dénominateur.

Les SIIC, qui se sont retrouvées avec un LTV élevé pendant la crise, n’étaient pas forcément plus endettées que les autres avant la crise. Simplement, celles qui possèdaient des assets (prime ou non) dans des zones où beaucoup de biens étaient à vendre, ont vu leur valeur d’assets fondre comme neige au soleil (réévaluation des biens à la baisse pour suivre les conditions de marché), ce qui a mécaniquement augmenté le ratio LTV. C’est ce qui c’est passé en 2008. C’est le dénominateur du ratio qui était en cause.

Une augmentation des taux d’intêret (augmentant la valeur des dettes à taux variables), va aussi augmenter le ratio LTV. Là, c’est le nominateur du ratio qui est en cause. C’est plutôt cela qui se passe actuellement. L’augmentation des taux d’intérêt va faire mécaniquement augmenter le LTV des sociétés fortement endettées à taux variables (peu le sont vraiment, car la majorité qui ont des crédits à taux variables, ont négocié un capping de ce taux).

Bien-sûr le ratio LTV est un indicateur fondamental pour suite les SIIC (et les entreprises en général). 40% est déjà une valeur élevée mais certainement encore "acceptable". Mais, au delà de ce ratio, il faut aussi évaluer la capacité des sociétés à:
- vendre dans de bonnes conditions
- ou possèder suffisament de cash
pour maintenir un équilibre financier et des ratios correct et soutenable dans le contexte de marché.

Un LTV élevé dans un contexte favorable va permettre d’augmenter la profitabilité (grâce à un effet de levrier plus important), mais tout retournement de tendance risque d’être plus difficile à absorber. Inversement, un LTV faible est plus "sécurisant" mais limite le potentiel de profitabilité si le marché est porteur sur une longue période. A chacun de se faire son opinion sur le niveau acceptable dans le contexte de marché, selon ses propres convictions.

Dernière modification par WhiteTiger (08/02/2019 17h23)


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#150 08/02/2019 19h45 → SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ? (foncières, immobilier, scpi)

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Bonjour,

Je regarde les cours de Klepierre et Unibail sur les 4 ou 5 dernières années, et c’est en baisse régulière et continue. Comment expliquez vous cela ?

Dernière modification par FCP (08/02/2019 19h45)

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