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#176 17/11/2015 17h20

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J’ajouterai un autre point à prendre en compte dans vote réflexion est la CMU des frontaliers.
Même s’il semble qu’une échappatoire est en train de se mettre en place, l’Etat français n’y renoncera pas et c’est quand même 8% de votre revenu fiscal de référence cela inclut donc les loyers versés par les SCPI même si vous n’êtes pas imposée en France.

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#177 17/11/2015 17h42

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Julie70 a écrit :

Cette année, nous avons déjà investi 30 000€ en cash dans la SCPI Immorente, en passant directement par eux. D’autres investissements (assurance vie, PEL, etc…) ont également été réalisés.
Pour les prochains investissements, est-ce vraiment intéressant de passer en direct ? Ou doit-on forcément passer par un conseiller (Limitation frais ?) ?

Question que je me pose : Julie a acheté des SCPI cash, peut-elle vendre l’usufruit sur 5-10 ans maintenant que c’est fait ?

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#178 17/11/2015 17h49

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Elle peut (si elle trouve un acheteur), mais  l’intérêt est sans doute très limité pour elle, car le produit de la vente sera imposé pour elle comme un revenu foncier en France (et l’acheteur devra payer 5% de 23% de la valeur en pleine propriété au fisc, et 120€ttc à Sofidy).


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#179 17/11/2015 19h03

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mercators a écrit :

Julie,

pour info, je ne suis pas 100% convaincu par cette SCPI mais ils viennent de me proposer 1,7% sur 15 ans pour l’achat de cette scpi.

cordialement

Pour quel montant ? Si ce n’est pas indiscret wink

Pour investir dans autres choses, en réalité je le fais déjà sous plein d’autres formes (notamment pour defiscaliser un maximum) : assurance vie, prévoyance vieillesse, PEL, etc…
Après effectivement je pourrais mettre un peu plus de coté pour l’apport de ma maison, mais j’ai vraiment l’envie d’investir sur les prochaines années (même si la maison est aussi un investissement, sous une autre forme).

Vous pensez que ce n’est pas possible d’investir chaque année par pret en SCPI, avec un placement parallèle pour augmenter les revenus ?

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#180 17/11/2015 19h44

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Je pense que c’est possible (d’investir chaque année par pret en SCPI, avec un placement parallèle pour augmenter les revenus), mais qu’entre les schémas suivants, c’est le (2) qui a toutes les chance de donner (de loin) le meilleur résultat, sans oublier que c’est le moins compliqué à faire :

   (1) J’investis chaque année 20 k€ en SCPI
   (1 bis) J’investis chaque année 20 k€ d’apport et un petit crédit bancaire en plus
   (2) J’investis une bonne fois une grosse somme en SCPI (pas forcément que sur une SCPI) avec un gros crédit sur 15 ans, en prévoyant de financer mes remboursements d’emprunt avec les revenus de la SCPI, et un peu moins que les 20 k€/an que je voulais investir dans le scénario (1), et je garde en plus quelques k€ de ces 20 k€ que je n’ai pas besoin d’y consacrer, que j’utiliserai pour "autre chose". L’écart entre la rentabilité actuelle des SCPI et le taux des emprunts est actuellement plutôt élevé, donc autant en profiter….   

Si vous ne voulez pas aujourd’hui partir sur une trop grosse somme (ce que je peux comprendre), faites le au moins pour une somme un peu plus modeste, correspondant aux 20k€ des 3 ou 5 ou 7 prochaines années. Comme ça vous vous serez simplifié la vie pour quelques années. Et rien ne vous empêche de refaire une opération similaire dans quelques années, si le contexte est alors toujours favorable. Mais chaque année, ça me semble un peu trop fréquent. Ou alors, pour investir chaque année sans crédit, essayez de trouver de bonne opportunités sur le marché secondaire de SCPI à capital fixe (mais c’est un peu un travail de bénédictin, pour pas forcément en retirer grand chose).


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#181 19/11/2015 10h43

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Merci GoodbyLenine pour cette réponse smile

GoodbyLenine a écrit :

Je pense que c’est possible (d’investir chaque année par pret en SCPI, avec un placement parallèle pour augmenter les revenus), mais qu’entre les schémas suivants, c’est le (2) qui a toutes les chance de donner (de loin) le meilleur résultat, sans oublier que c’est le moins compliqué à faire :

   (1) J’investis chaque année 20 k€ en SCPI
   (1 bis) J’investis chaque année 20 k€ d’apport et un petit crédit bancaire en plus
   (2) J’investis une bonne fois une grosse somme en SCPI (pas forcément que sur une SCPI) avec un gros crédit sur 15 ans, en prévoyant de financer mes remboursements d’emprunt avec les revenus de la SCPI, et un peu moins que les 20 k€/an que je voulais investir dans le scénario (1), et je garde en plus quelques k€ de ces 20 k€ que je n’ai pas besoin d’y consacrer, que j’utiliserai pour "autre chose". L’écart entre la rentabilité actuelle des SCPI et le taux des emprunts est actuellement plutôt élevé, donc autant en profiter….

Mon idée de base était d’emprunter chaque année par exemple 100 000€ sur 15 ans, ce qui me demanderais un effort de placement d’environ 250€, comblé de 100€ via le placement des 25 000€/an, et le reste par des augmentations planifiées dans mon contrat (+/- 200€/an).

L’enchainement des prets ne se ferait que si la situation est stable bien entendu, donc il est possible que certaines années il ne se passe rien, mais dans l’idée même si je fais 8 prets au lieu de 10 sur les 10 prochaines années, j’arrive à : (100 000€ x 8 ans) + (20 000€ de placement / an x 8 ans) = 960 000€.

Ais-je mal compris votre solution (2) du coup ? Je pourrais bien sur emprunter 2 x 500 000€ à 5 ans d’intervalle, et pour chaque pret ça me demanderais donc un effort de 1 300€, mais dans ce cas je dépasserais la limite des 33% pour le prêt maison (même si les 33% sont fictifs, on peut monter à 40% selon les banquiers que j’ai déjà rencontrés).

Salaire : 6 200€
Effort Pret SCPI (500 000€) : 1 300€
------------------------------------------
Reste donc = 4 900€

Pret maison 33% = 1 620€
Pret maison 40% = 1 960€

2000€ / mois pour le prêt maison serait de toute facon notre limite, nous n’avons pas besoin de plus. Reste à le faire accepter par la banque.

Par contre, je ne sais pas si il serait facile d’obtenir le second prêt de 500 000€ d’ici 5 ans ? Sachant que nous auront 1 000€ de revenu en plus, le taux d’endettement serait néanmoins trop important, non ?

La solution (1 bis) ne semble pas être plus flexible ? Ou quelque chose m’échappe ?

Encore merci pour votre aide.

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#182 19/11/2015 15h08

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L’impact sur votre solvabilité sera le même, que vous empruntiez une fois 500 k€ et ou cinq fois 100 k€. Si vous trouvez des impacts très différents, c’est que vous avez fait une erreur de raisonnement.

Mais dans votre situation, un investissement de 500k€ en SCPI me semble bien trop gros, si vous voulez pouvoir financer votre maison dans quelques temps. Voici le calcul que la plupart des banques feront :
   Salaire = 6 200€
   Revenus de 500k€ investis en SCPI = 2 000 € (mensuel), mais seulement une partie prise en compte
      (n’oubliez pas qu’il y aura des impôts à payer sur ces revenus, et que ces revenus ne sont pas fixes !)
   Total Revenus pris en compte vers 7 700€  (6200 + 2000*75%)
   Avec un taux d’endettement de 40% : 3080 € (7700 * 40%) de mensualité possible
   Mensualité pour emprunt 500 k€ SCPI : 3300€  (ça laisse un "reste à vivre" de 4 400€)
   Reste pour l’emprunt de la maison : rien !
Même si vous trouvez une banque qui raisonne différemment (ça existe), c’est bien vous qui serez dans une situation à risque. Imaginez que vos SCPI ne distribuent plus 2000€ (mais 1500€ ou moins), que l’un d’entre vous perde son travail (ou que le CHF baisse), ou une séparation : comment ferez-vous face aux échéances ?

N’oubliez pas :
  - la valeur des parts de SCPI n’est pas garantie (elle peut baisser : les parts de la plupart des SCPI on perdu plus de 30% dans les années 199X, certaines étant invendables pendant plusieurs années; Une SCPI a fait une augmentation de capital en 2010 au prix de 320€ et ses parts se vendent actuellement vers 200€),
  - les montants distribués peuvent varier : la distribution de certaines SCPI a baissé de plus de 20% entre 2010 et 2015, parfois de bien plus.
Vous ne devez pas assimiler une part de SCPI à une obligation dont on connait le coupon, et pour laquelle le risque se limite à la solvabilité de l’émetteur. Vous devez impérativement conserver une solide marge de sécurité, si vous avez des échéances à rembourser.

A votre place, je tacherais de faire maintenant un emprunt (unique) pour investir dans des SCPI, en choisissant le montant maximum (ça doit avoisiner 200 k€ empruntés) qui n’empêche pas le financement de la future maison. J’oublierais le plan "refaire chaque année un investissement SCPI avec un emprunt". Dans quelques années, il sera toujours possible d’envisager un autre investissement, si votre situation financière d’alors le permet. Evitez cependant de concentrer tout votre patrimoine en SCPI (ce n’est ni sans risque, ni avec une liquidité garantie).


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#183 22/02/2016 23h11

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Après plusieurs semaines de réflexion sur l’achat cash de quelques part SCPI, j’en suis arrivé à la conclusion que ce n’est pas interessant par rapport à un PEL à 2% brut et garantie.

Voici pourquoi: En étant très optimiste et en considérant que l’immobilier ne bouge pas et en partant sur l’idée qu’on arrive à un dividende net de 3,5% (ce qui corresponds + ou - à un TMI de 14%)

En comparant une somme de départ de 4000 euros, je perds 10% avec la SCPI dès le départ. Il faudra 4 ans pour revenir à mon capital initial.

Entre temps, le capital initial de mon PEL a 2% brut aura pris de la valeur. Ce n’est qu’à la 10ème année (!) que la SCPI rattrape son retard.

Tout cela en restant très optimiste, en sachant qu’on est dans une période où le dividende baisse régulièrement
Mon calcul vous semble juste?

PEL 2% brut      SCPI 3,5% net

4000                    3600
4067,6            3726
4136,34244    3846
4206,246627    3966
4277,332195    4086
4349,619109    4206
4423,127672    4326
4497,87853    4446
4573,892677    4566
4651,191463    4686

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#184 22/02/2016 23h16

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Depuis le 1er février 2016, le taux du PEL est 1,5 %


Dif tor heh smusma

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#185 22/02/2016 23h24

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Bonjour,
Pour rappel à tous, il n’est pas intéressant d’investir dans les SCPI lorsque son TMI est élevé >=41%.
N’est ce pas ?

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#186 22/02/2016 23h44

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En effet, avec un TMI de 41%, mieux vaut bien souvent investir dans de la nue-propriété de parts de SCPI (sur une durée longue, si possible similaire à celle pendant laquelle on pense rester à TMI 41%) ou des UC SCPI sur contrat AV (en calculant bien le rendement net à terme selon le contrat d’AV, car les prix de vente et d’achat des UC équivalents à une part de SCPI peuvent varier, l’assureur peut ne distribuer qu’une partie des distributions de la SCPI, la distribution ira sur le fond euros ou ira augmener le nombre de parts de l’UC de la SCPI, et les frais annuels dimunueront le nombre d’UC détenues), mais tout ceci suppose en général un investissement sans emprunt.

Mais pour celui qui veut investir à très long terme, avec un emprunt, qui pense rester très très longtemps à un TMI 41%, et qui anticipe que le prix des parts ne baissera pas trop à l’avenir (si les taux devaient remonter) un investissement avec un crédit in-fine (sous reserve que le taux ne soit pas trop élevé, et que le coût de l’assurance reste modeste) en parts de SCPI en pleine propriété peut quand même s’envisager, et des calculs précis doivent montrer que ça reste (avec ces hypothèses) préférable à un PEL (à 1.5%).


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#187 23/02/2016 00h02

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Avec le PEL, on compare 2 choses non comparables !

En particulier :
. Montant maximal du PEL : 61 200 € (hors intérêts capitalisés) / no limit pour les SCPI
. Les intérêts  du PEL sont exonérés d’impôt sur le revenu jusqu’à la veille du 12e anniversaire.


Dif tor heh smusma

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#188 23/02/2016 03h21

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De plus comparer les SCPI avec un autre placement en donnant l’autre placement gagnant sur moins de 10ans est l’évidence meme, un achat de SCPI nécessitant justement une duree de détention de 10 ans minimum pour etre rentable et a envisager meme sur 15 - 20 ans. Ce critere permet de les éliminer dans bien des situations personnelles, a l’inverse ca deviendra une évidence dans d’autres cas notamment avec la possibilité de NP.

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#189 23/02/2016 08h24

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GoodbyLenine a écrit :

qui anticipe que le prix des parts ne baissera pas trop à l’avenir (si les taux devaient remonter) un

Juste pour être d’avoir compris cette phrase, une hausse des taux entrainerait une baisse des part SCPI?

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#190 23/02/2016 09h13

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JBeurer a écrit :

PEL 2% brut      SCPI 3,5% net

Pourquoi comparer un taux brut et un taux net ?

Concrètement, en prenant un PEL de moins de 12 ans, il faudrait plutôt comparé 1,69 à 3,5%
Et après les 12 ans, 1,41% à 3,5%

Au passage, en SCPI, contrairement à l’immobilier classique, les frais sont compris dans la valeur des parts, donc sont inclus dans le calculs du rendement. (un connaisseur pourrais me confirmer ?)

Ainsi, en refaisant les calculs, je trouve les SCPI devant dés la 5ème année.
Donc sur 15 ou 20 ans…

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#191 23/02/2016 09h14

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Pour clarifier, la théorie qu’il y a derrière ce qu’évoque GBL.

Potentiellement si les taux sont à 8% plutôt qu’à 2%, comme en théorie on espère d’un investissement dit risqué une petite prime de risque par rapport au taux sans risque, ça veut dire qu’il pourrait être attendu de l’immobilier un taux de rentabilité de 10% plutôt que de 5% comme actuellement.

Or, pour cela, il faudrait que les prix de l’immobilier baissent (et les prix des SCPI par ricochet).

Ce serait plus gênant pour celui qui n’a plus beaucoup de crédit en parallèle, car celui qui a conservé un crédit in fine à 2%, pourrait potentiellement dans un tel cas le rembourser en parallèle en monnaie de singe, ce qui pourrait atténuer la perte faite sur les SCPI

Dernière modification par julien (23/02/2016 09h15)

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#192 23/02/2016 20h14

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gunday a écrit :

JBeurer a écrit :

PEL 2% brut      SCPI 3,5% net

Pourquoi comparer un taux brut et un taux net ?

Concrètement, en prenant un PEL de moins de 12 ans, il faudrait plutôt comparé 1,69 à 3,5%
Et après les 12 ans, 1,41% à 3,5%

Au passage, en SCPI, contrairement à l’immobilier classique, les frais sont compris dans la valeur des parts, donc sont inclus dans le calculs du rendement. (un connaisseur pourrais me confirmer ?)

Ainsi, en refaisant les calculs, je trouve les SCPI devant dés la 5ème année.
Donc sur 15 ou 20 ans…

J’ai bien utilisé 1,69% net (l’équivalent de 2% brut) et bien inclus les frais dans la valeur du rendement.
Je ne vois pas comment vous trouver les SCPI dès la 5ème année.
Pourriez vous nous en donner les détails ?

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#193 24/02/2016 02h00

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julien a écrit :

Pour clarifier, la théorie qu’il y a derrière ce qu’évoque GBL.

Potentiellement si les taux sont à 8% plutôt qu’à 2%, comme en théorie on espère d’un investissement dit risqué une petite prime de risque par rapport au taux sans risque, ça veut dire qu’il pourrait être attendu de l’immobilier un taux de rentabilité de 10% plutôt que de 5% comme actuellement.

Or, pour cela, il faudrait que les prix de l’immobilier baissent (et les prix des SCPI par ricochet).

Ce serait plus gênant pour celui qui n’a plus beaucoup de crédit en parallèle, car celui qui a conservé un crédit in fine à 2%, pourrait potentiellement dans un tel cas le rembourser en parallèle en monnaie de singe, ce qui pourrait atténuer la perte faite sur les SCPI

C’est un peu trop simpliste pour être exact….

Hausse des taux signifierait retour de l’inflation. Retour de l’inflation signifierait hausse des loyers. Et, hausse des loyers signifierait augmentation du rendement. Hausse des loyers et augmentation du rendement signifierait donc maintien (ou hausse) des prix de l’immobilier.  Donc maintien du prix des parts…

Historiquement, il y a toujours un gap entre les loyers et les taux d’intérêt. C’est ce qui permet aussi aux foncières de se développer. Une des différences avec les foncières est que les SCPI n’ont en général pas pour objectif à se développer en utilisant l’effet de levier du crédit. La majorité des scpi n’est que trés faiblement endettée. L’influence des taux d’intérêt est donc trés faible.

C’est pour cela que l’immobilier a toujours été considéré comme une valeur refuge. C’est grâce à cette capacité à maintenir un rapport toujours attractif sur le long terme (supérieur à l’inflation et au coût du crédit) et bien plus régulier que la moyenne des autres rendements.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#194 24/02/2016 09h04

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JBeurer a écrit :

gunday a écrit :

JBeurer a écrit :

PEL 2% brut      SCPI 3,5% net

Pourquoi comparer un taux brut et un taux net ?

Concrètement, en prenant un PEL de moins de 12 ans, il faudrait plutôt comparé 1,69 à 3,5%
Et après les 12 ans, 1,41% à 3,5%

Au passage, en SCPI, contrairement à l’immobilier classique, les frais sont compris dans la valeur des parts, donc sont inclus dans le calculs du rendement. (un connaisseur pourrais me confirmer ?)

Ainsi, en refaisant les calculs, je trouve les SCPI devant dés la 5ème année.
Donc sur 15 ou 20 ans…

J’ai bien utilisé 1,69% net (l’équivalent de 2% brut) et bien inclus les frais dans la valeur du rendement.
Je ne vois pas comment vous trouver les SCPI dès la 5ème année.
Pourriez vous nous en donner les détails ?

Je pense que la partie en gras est ce qui fait la différence.
De ce que j’ai compris, vous achetez une part de SCPI 100 avec un rendement de 5%, ce qui vous donne 5 par an.
Par contre si vous la revendez immédiatement, la part ne vaut que 90, mais le rendement est sur 100.
Par exemple, la part de PFO2 valait maintenant 184, le rendement de 5% permettait d’obtenir 9,25€
Avec l’augmentation de part d’octobre on est sous les 5% de rendement.
La part vaut maintenant 191 à l’achat, mais 175 à la revente.
Le rendement est calculé sur les 191, et non sur les 175.

D’où à mon sens l’écart dans les calculs : vous prenez le rendement calculé sur la valeur de souscription et l’utilisez sur la valeur de retrait. Ce qui explique l’écart.

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#195 24/02/2016 13h31

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Oups, en fait mon calcul est bien faux. Grosse erreur de manip sur mon tableau !
C’est déjà plus interessant

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#196 24/02/2016 13h55

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Vous allez refaire vos calculs j’espère big_smile Je veux le fin mot de cette histoire, j’hésite à investir dans les SCPI étant donné mon faible TMI  (14%) et comme j’ai actuellement un PEL à 2.5% brut.
Je pense que dans une optique long terme (>10ans) les SCPI sont supérieures et ce sans rester dans un cas utopique mais bon …


Parrainage Binck ------- Linxea

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#197 24/02/2016 13h56

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Bonjour

jBeurer, vous comparez 2 supports d’investissement qui n’ont pas le même objectif. Le PEL est capitalisant alors que les SCPI distribuent des revenus.

Vous devez faire votre choix en fonction de votre objectif, à savoir capitalier ou obtenir des compléments de revenus.


Parrainage Binck (100€)

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#198 29/02/2016 16h24

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Petite question aux spécialistes SCPI : Vous semble-t-il à l’heure actuelle judicieux d’investir dans des parts de SCPI via un crédit immobilier de 15K€ sur du long voir très long terme ( j’ai 21 ans et un TMI à 14%). Car j’ai lu partout que les parts avaient tendance à pas mal augmenter ces derniers temps mais cela reste l’un des placements les plus rentables et permet toujours de profiter de l’effet de levier.
Je sais que la somme parait risible pour la plupart d’entre vous mais dans mon cas ça ne l’est pas tant que ça tongue


Parrainage Binck ------- Linxea

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[-1]    #199 29/02/2016 16h29

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Bonjour,

à priori vous ne pourrez pas prendre une crédit de 15 000€ car il faut investir au minimum 35k€ / SCPI.


Parrainage : Fortuneo | Boursorama | SwissBorg

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[+1]    #200 29/02/2016 16h40

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kezako a écrit :

Petite question aux spécialistes SCPI : Vous semble-t-il à l’heure actuelle judicieux d’investir dans des parts de SCPI via un crédit immobilier de 15K€ sur du long voir très long terme ( j’ai 21 ans et un TMI à 14%).

Etant un support immobilier, le très long terme est recommandé.

A savoir que le rendement des parts a tendance à diminuer, et que le phénomène continuera potentiellement.
2 causes à cette baisse :
- le prix des parts augmente
- les loyers stagnent voire diminue.

Pour l’avenir, certains le juge négatif, d’autre positif. Si vous êtes optimistes, allez y! wink

@Momox75, à priori, il n’y a pas de limitation de montant! wink
Par contre avec 15k, difficile de panacher sur plusieurs SCPI, 35/40k permet de choisir 2 SCPI et donc d’être plus diversifié.

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