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Forums des investisseurs heureux

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#226 23/01/2019 21h50 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Malolechat
je ne comprend pas ce que vous voulez dire par

2/3 ou 1/2 de pleine propriété / usufruit

2/3 PP et 1/3 US?
mais à quoi correspond le 1/2 là dedans?

Dernière modification par carignan99 (23/01/2019 21h51)

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[+1]    #227 23/01/2019 21h54 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonsoir,

2/3 pp 1/3 us ou 1/2 pp 1/2 us.


N'hésitez pas a me contacter pour un parrainage : Linxea, Boursorama, Bforbanck, Binck :)

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#228 24/01/2019 10h31 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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GoodbyLenine a écrit :

SCPOShaka a écrit :

Et cela veut également dire que je dois probablement revoir mon panachage de SCPI (le paramètre fiscalité étrangère étant moins important désormais).

Même avec une SCI IS, le paramètre "fiscalité étrangère" reste très important (car ça impacte directement le bénéfice fiscal de la SCI, donc l’IS à payer).

Sinon, avant de vous lancer dans des SCPI dans une SCI IS, relisez ceci.

Merci pour votre commentaire. Vous avez tout à fait raison sur le 1er point, bien vu.

Quant à l’investissement en foncières, c’est quelque chose que je fais déjà indirectement via un OPCI logé en AV - c’est un véhicule qui me plait beaucoup (du moins dans son concept, reste à voir l’exécution sur le moyen terme). Et l’idée de mon projet actuel est d’utiliser le levier bancaire, ce qui est moins évident pour des foncières.

Je pense que je vais partir sur une SCI, vous m’avez convaincu. Je me dis que je prépare aussi le terrain pour la suite. Je me permets juste de rebondir sur l’idée de Cat et de Malolechat au sujet de l’usufruit : l’achat d’US se fait très généralement en fonds propres c’est cela ? J’ai l’impression que le jour où je voudrai acheter ma résidence principale, je pourrai acheter de l’usufruit via ma SCI (en faisant un apport en compte courant) afin de revenir à un cash flow proche de 0. Et en attendant, je n’ai pas forcément besoin de m’en préoccuper (je préfère investir en bourse plutôt qu’en usufruit).

Shaka

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[+1]    #229 24/01/2019 10h39 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Concernant l’achat d’usufruit, je l’ai fait avec des liquidités disponibles mais ce n’est pas le cas de Malolechat (emprunt amortissable sur 15 ans) ou de roudoudou (avance sur titre sur 4 ans?).

A titre personnel, même sans emprunt, je trouve que c’est un excellent placement de liquidités à moyen terme (de 3 à 10 ans).

Dernière modification par cat (24/01/2019 10h40)

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#230 24/01/2019 10h44 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Pour moi, l’US sert principalement à faire baisser les impôts et à éviter de mettre tous les mois dans la SCI. Ainsi j’ai l’impression qu’elle se finance toute seule pendant un temps.
Là, j’ai 15k€ de US sur 5 ans pour 200k€ d’investi. Cela permet de laisser dormir la SCI sans stress.

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#231 24/01/2019 10h44 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour,
Avez-vous des ressources internet pour pouvoir se former sur la création d’une SCI IS dans le but de faire comme vous ?
Je vais déjà relire plus attentivement cette file de discussion en prenant des notes dans un premier temps. Je voudrais bien finaliser un projet comme le votre avant fin 2019.
Histoire de ne pas regretter davantage mes achats de SCPI en direct avec un TMI 30%.

Dernière modification par niceday (24/01/2019 10h45)

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[+1]    #232 24/01/2019 10h45 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Perso, pour les bases, j’aime bien ce site : https://www.creationsci.info/Compte-cou … socies-SCI

Dernière modification par Kabal (24/01/2019 10h46)

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#233 24/01/2019 11h01 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Avec une TMI 14%, j’avais retenu que l’intérêt du montage SCI IS vs investissement SCPI en direct était très discutable. Vous confirmez ce point ?
Le risque étant quand même de passer à terme en TMI 30% soit via augmentation des revenus salariaux, soit via les revenus fonciers des SCPI …

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#234 24/01/2019 12h10 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour,

Dans le TMI vous intégrez les 17,2% de CSG/CRDS car au final si vous êtes dans la tranche à 14 ou 30% ca commence à taper -)


Parrain: LEGALSTART -20%, YOMONI, MACOMPTA.FR

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#235 24/01/2019 13h58 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Coté formation, j’ai acheté ce livre : Sci de DENOS PASCAL.
Clair, des exemples qui illustrent le propos, des modèles de tableaux, de statuts. Bref très bien documenté : il explique pourquoi telle ou telle solution en offrant des variantes que chacun puisse piocher en fonction de ses choix. J’ai fait ma création tout seul sans pb grâce à lui.

La SCI IS doit aussi être vu dans la globalité du projet patrimonial et offre ainsi des solutions multiples : donation de la NP aux enfants d’un ensemble de biens logés dans la sci et difficilement dénombrables sinon, tout en conservant l’usufruit pour compléter sa retraite (TMI + faible). C’est aussi une structure simple pour être salarié les quelques années qui manquent pour obtenir une retraite à taux plein (minimum de cotisation faible) et une couverture sociale.

Pour ma part avec un prêt sur 15 ans (qui colle avec mon âge légal de départ à la retarite), je finance le cash-flow négatif avec de l’US de SCPI à hauteur de 1/3 du prêt environ (via apport en compte courant, récupérable sans impôt). Comme ça pas d’apport en cash mensuel à faire pendant la durée du montage et crédit au nom de la SCI sans grever mon budget ou ma capacité d’emprunt.

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#236 24/01/2019 16h50 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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corsaire00 a écrit :

Bonjour,
Dans le TMI vous intégrez les 17,2% de CSG/CRDS car au final si vous êtes dans la tranche à 14 ou 30% ca commence à taper -)

Certes il y a la CSG/RDS mais ca nous amène avec une TMI 14% à 31.2% soit 30.25% avec les 6.8% de CSG déductible.
Pas sur que la différence 15% IS vs 30.25% couvre le coût de la structure SCI.

A TMI 30%, c’est autre chose, on est imposé à 45.16% en tenant compte de la part de CSG déductible.

Dernière modification par yademo (24/01/2019 16h51)

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#237 24/01/2019 17h12 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Yademo, tout dépend également du montant que vous souhaitez acquérir en parts de SCPI.
Plus ce montant est élevé et plus :
* vous risquez, en direct, de retrouver une bonne partie de la distribution à un taux marginal d’IR de 30%;
* les frais fixes sont faibles en proportion.

En outre si vous arrivez à un montage quasiment à cash flow neutre (en utilisant de l’US par exemple), cela peut être intéressant même si votre TMI est de 14% (à mon avis).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (24/01/2019 17h12)

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#238 24/01/2019 18h09 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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yademo a écrit :

Pas sur que la différence 15% IS vs 30.25% couvre le coût de la structure SCI.

A TMI 30%, c’est autre chose, on est imposé à 45.16% en tenant compte de la part de CSG déductible.

Il manque un élément dans votre raisonnement : Avec la SCI IS, l’imposition ne se limitera pas à 15%, car il faudra bien un jour sortir la valeur créée dans la SCI (sinon à quoi bon ?) pour le rapatrier dans le patrimoine prive des associés (et avec le PFU, 30% de la valeur créée dans la SCI iront au trésor public).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#239 24/01/2019 18h49 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Certes, mais il faudra déjà épuiser le compte courant généré pendant toute la durée de la capitalisation (et/ou éventuellement celui généré dans le cadre d’un apport en C/C servant à financer l’usufruit acquis par la SCI…). Correct ?

Par ailleurs, je fais un petit appel à vous tous : auriez-vous des contacts (banquiers ou courtiers) capables de financer des SCI pour réaliser un tel montage ? Malolechat m’a déjà branché sur un conseiller et je l’en remercie ; je suis dans tous les cas preneur d’autres pistes.

Merci !
Shaka

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#240 25/01/2019 15h51 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Vu que je raisonne pas mal en ce moment, je vous fais part d’une autre interrogation.

En poussant la logique jusqu’au bout, ne vaut-il pas mieux mettre 0 d’usufruit dans sa SCI (on dégrade ainsi son cash flow, et en on accroit le compte courant finançant ce cash flow SCI négatif) afin de maximiser le C/C (corolaire : je ne profite pas de l’amortissement de l’US), l’intérêt étant qu’on pourra retirer plus de tréso une fois la SCI en cash flow positif sans fiscalité car on tirera sur le C/C plus important généré ? Certes j’ai payé plus d’IS au début, mais je m’évite le prélèvement forfaitaire plus tard…

Quelqu’un a-t-il déjà réfléchi au sujet / comparé ?

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#241 25/01/2019 16h08 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Si bien sûr qu’on y a tous pensé.

Je n’ai pas fait de savant calcul ni tiré de conclusion et encore moins trouvé la solution idéale mais voici ce que je compte faire :
- sci is
- pp + us à crédit pour CF>0
- apport mensuel et ou ponctuel au CCA

pour récupérer à la fin :
- des parts de scpi en pp
- du cash imposable
- du cash non imposable

Trésorerie réinvestie en siic et ou us de scpi.

Dernière modification par Malolechat (25/01/2019 16h58)


N'hésitez pas a me contacter pour un parrainage : Linxea, Boursorama, Bforbanck, Binck :)

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#242 25/01/2019 16h20 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour

@SCPOShaka, je vous ai envoyé un MP, l’avez vous recu ( pour le financement ) ?

Pour votre raisonnement , Oui, tout depend de votre problématique: minimiser les mises de fonds  ou minimiser l’impot final.

Cdt

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#243 25/01/2019 16h20 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Récupérer le compte-courant, c’est juste reprendre l’argent avancé. Donc aucun impact sur les éventuels bénéfices de la société qui seraient à distribuer (différence entre notion de cash-flow et de résultat).
Vous aurez de la trésorerie sans impôts à la fin du montage mais ce sera le retour du cash investi. Au final, il faudra bien payer l’impôt sur la distribution des bénéfices de la SCI.

Acheter de l’US dans une structure IS, c’est avoir un effet de levier sur le rendement sans recourir à l’emprunt (avec emprunt, l’effet multiplicateur est amplifié à la hausse comme à la baisse avec un point mort un peu plus élevé car il faut payer le crédit).
Se priver d’US n’est pas optimal car les rendements sont très intéressant et avec un mix revenus étrangers / français + l’amortissement, on peut se retrouver sans imposition très rapidement.

Pour moi : rendement élevé + impôt faible ou inexistant = pourquoi s’en priver !
Et si en plus, on n’a pas besoin de mettre au pot tous les mois … que du bonheur

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#244 25/01/2019 16h22 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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@SCPOShaka
Je ne comprends pas votre raisonnement : si votre SCI se finance sans apport au CCA, c’est que vous êtes au moins à cash flow neutre.
Certes, vous aurez probablement à payer 30% de PFU sur le versement du dividende ensuite (ou plus si la fiscalité évolue) mais votre effort d’épargne aura été nul pour constituer le patrimoine.
Comment comptez-vous faire mieux?

Bien à vous,
cat

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[+1]    #245 25/01/2019 19h16 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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@Timinel : non, je n’ai pas reçu votre MP… j’ai vérifié mes spam mais rien non plus. Voulez-vous bien réessayer ?

@Cat : je vous ai envoyé un MP il y a 2-3 jours, l’avez-vous reçu ? Au sujet d’un tableur de SCI à l’IS… que je suis en train de bricoler de mon côté au final (mais je reste preneur d’un tel outil si vous vous sentez ok avec le fait de le partager).

@Tous : je pense que Malolechat et Timinel ont compris mon intuition. Le sujet de base c’est : comment financer les cash flow négatifs mensuels de la SCI.
             => Soit on le fait par usufruit financé en crédit (pour simplifier) : on réduit son IS (amortissement de l’US), mais on ne génère aucun compte courant.
             => Soit on le fait en apport en compte courant mensuel : on ne réduit pas son IS (pas d’US à amortir), mais on génère un compte courant.
             => D’un côté on aura optimisé son IS avec l’amortissement (les années durant lesquelles l’usufruit est utilisé, disons 20 ans soit la durée de remboursement du crédit pour l’achat de la PP) mais on payera la flat tax dès qu’on voudra prélever de la tréso, de l’autre on aura payé l’IS "plein pot" pendant 20 ans mais on aura un compte courant sur lequel tirer sans aucune fiscalité passés les 20 ans (pas de flat tax).

Maintenant, avec un environnement fiscal incertain, mon petit doigt me dit qu’il faut peut-être prendre l’US en l’état actuel de la réglementation…

J’espère avoir été plus clair.

Shaka

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#246 26/01/2019 10h20 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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SCPOShaka, j’ai retrouvé votre message dans mes spams et je vous ai répondu.

Je ne comprends toujours pas bien votre questionnement :
* plus votre CCA sera petit pour constituer un patrimoine donné, moins vous aurez eu d’épargne à apporter pour constituer ce patrimoine (et votre épargne pourra donc servir à autre chose).
Faire un achat à crédit de parts de SCPI avec au final un CCA=0 me semble donc être la solution la plus enviable.
* si la société est créée, l’apport au CCA est par contre intéressant (pas spécifiquement pour rembourser le crédit) pour :
** valoriser vos liquidités à moyen terme par l’achat d’US;
** détenir des titres financiers (actions, obligations notamment) qui sont destinés à valoriser à long terme la société (si c’est pour vous distribuer à court/moyen terme, mieux vaut, à mon avis, acheter de l’US).

J’espère que c’est (un peu) plus clair.

Bien à vous,
cat

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#247 26/01/2019 12h24 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Merci Cat, c’est plus clair en effet. Il manquait probablement une étape à mon raisonnement : l’argent que je n’apporte pas en CCA à la SCI peut être… utilisé pour autre chose. Tant que l’usage de ces fonds génère plus de rentabilité que le coût de l’emprunt nécessaire à l’achat de l’US dans la SCI (modulo les frottements fiscaux respectifs), il vaut mieux minimiser l’apport personnel en effet.

J’ai eu mon 1er call avec un conseiller CMB, qui m’a un peu déstabilisé - pour lui monter une SCI pour 100k€ c’est beaucoup d’effort pour un petit montant. Il m’a dit que la fiscalité pouvait changer, m’a challengé sur ma capacité d’emprunt future (avant de convenir que si mon montage était auto-financé ça devrait aller…). Il a aussi mis sur la table l’option d’acheter en direct, quitte à transférer les parts à une SCI plus tard. Par contre je comprends qu’il y a au moins 5% de frais de mutation à payer (et je ne sais pas comment ça se passe pour la déductibilité des intérêts ensuite).

Je pense que je vais persévérer dans mon travail de conviction du banquier. Même pour 100k€ l’opération est plus rentable qu’en direct, et l’idée c’est d’augmenter ce montant rapidement. En fait je ne comprends pas bien pourquoi il devrait y avoir un montant "minimum" pour que ça soit intéressant, si ce n’est l’amortissement des coûts fixes (largement amortis à 100k).

Shaka

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#248 26/01/2019 13h13 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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SCPOShaka,

Si vous remontez un peu plus haut, vous verrez que vous n’êtes pas le seul à avoir reçu un accueil plus que froid avec ce type de montage.
Pourtant, j’étais arrivé avec un dossier correctement ficelé (mon tableau de cash flow, avec tout ce qui va bien).

A titre personnel, je n’ai pas persévéré, car le départ de la discussion sur les contreparties était juste inacceptable.
Le conseiller "patrimonial" CM IDF a même refusé de me recevoir !

Et à mon sens c’est quasiment impossible si on n’a pas d’immobilier en direct !

Cela étant sur ce forum, certains ont réussi …

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#249 26/01/2019 15h33 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Je ne saurai trop vous dire si cet accueil est normal ou pas car je suis dans une situation très différente (marié, une RP financée par le CMB, de l’épargne au CMB).

Pour ma part, je suis allé voir ma conseillère d’agence qui m’a orienté vers une conseillère patrimoniale avec laquelle nous avons discuté librement : elle n’a jamais essayé de nous "fourguer" aucun produit et la société civile lui semblait une idée pertinente pour nous sans aucune discussion sur les montants à y mettre ou un  quelconque prévisionnel de cash flows.

Je suis revenu quelques mois après vers la conseillère patrimoniale et je voulais juste savoir si la banque pouvait nous financer sur 20 ans avec une liste de SCPI raisonnable (en pleine propriété) et jusqu’à 200k€.
C’était ok, nous avons monté la société civile, nous avons rempli le dossier pour le prêt et c’était terminé.

Dernière modification par cat (26/01/2019 15h38)

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#250 26/01/2019 17h27 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour Cat,

Une question : le CMB a financé plusieurs SCPI mais avec un seul prêt si je comprends bien. ?
Pour ma part, c’est un prêt par ligne de SCPI alors qu’il n’y avait pas de nantissement sur les SCPI


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