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#126 19/04/2018 17h31 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Merci pour vos retours qui m’ont bien éclairés !

Effectivement, c’est bien dans ce même fil de discussion (!) que Stéphane a évoqué l’achat d’US en complément de l’investissement PP dans la SCI : Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique

Kabal a écrit :

Roudoudou ou cat me corrigeront mais l’intérêt de l’US dans une SCI à l’IS c’est l’imposition qui découle de ces revenus. Les revenus de l’US est amortissable et donc la base de calcul de IS est bien moindre que des revenus issus de PP.
Si en plus, ces revenus proviennent de l’étranger, vous avez donc des revenus non-imposables en FR mais qui sont amortissables et donc vous avez de l’IS en moins sur d’autres revenus.

Bien évidement, à la base, investir dans l’US rapporte plus que la mise de départ (en théorie). J’investis 100 dans l’espoir d’avoir 110 par exemple. Mais avec le mécanisme d’imposition, on a bien plus.

Si je comprends bien ce complément d’explication, l’idéal serait donc d’acheter en parallèle des SCPI en PP, des parts d’US dont les SCPI sont imposées à la source comme en Allemagne.
L’amortissement de cet usufruit pourra donc être imputé sur les revenus de mes autres SPCI Françaises en PP.

J’ai fait un rapide calcul, mais n’étant pas du tout spécialiste, dites moi si je me trompe. J’ai calculé l’amortissement sur la valeur de l’US au départ, mais est-ce bien ça ou sur les revenus de l’US ?

Si on part de l’hypothèse que notre banque propose de financer 45.000€ d’usufruit de CORUM Conviction (en lieu et place de 45.000€ de PP de cette même SCPI), j’obtiens donc :

Clé repartition 10 ans    37%
Montant     45 000,00 €
Nombre de parts (1060€/part)    114,7373789
Rendement estimé 10 ans    4,65%
Intérêts     5 655,41 €
+ 4500€ d’amortissement d’IS par an (valeur de l’US lors de l’achat).

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14463_simu_pp_us.jpg

Soit un cashflow réduit de moitié pendant les 10 années d’US (j’ai laissé la première année telle quelle en tenant compte de la recherche d’US + délai de jouissance).

Cette opération d’US pourrait être renouvelée après l’extinction de l’US en achat comptant si les conditions sont toujours optimales.

Est ce que mon calcul vous parait juste ?

GoodbyLenine a écrit :

Mais si acquérir vers 45k€ de PP Epargne Foncière en gré à gré (donc un peu moins cher qu’en passant par la société de gestion) vous intéresse, faites moi un MP (j’en suis vendeur).

J’ai noté votre proposition et vous tiendrai au courant dès que mon projet sera finalisé (et notamment le prêt débloqué et la SCI créée).
Cela prendra probablement encore 1 mois ou 2, donc vous aurez peut être trouvé un acheteur d’ici là.

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#127 19/04/2018 18h09 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Le calcul ne paraît pas mauvais… On peut juste noter que :
* vous ne simulez pas la prise en compte des revenus fonciers étrangers qui vous seront plus favorables.
* vous ne paierez jamais un US avec une clé à 10 ans de 37% pour un rendement estimé de seulement 4.65%.

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#128 19/04/2018 19h02 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour,

Je cherche a faire le même montage que vous.

Je bloque actuellement sur qqes points :
1/ la banque demande un nantissement d’av rien que pour la pp et apparemment ça a l’air d’être encore plus dur. ce que je n’ai pas encore demandé. L’avez vous fait ? Vous demande t’on egalement un nantissement type av ?

2/ je ne sais pas quelle proportion de pp/us prendre pour assurer un cash flow >0 meme en cas de baisse du dvm a 4%, car je ne sais pas le simuler sur tableur, le votre le fait il et si oui accepteriez vous de me le partager ?

3/ j’ai cru comprendre que vous voulez optimiser la fiscalité en visant des scpi etrangeres pour l’us, cela fait il une différence si on le prend en pp ?

4/ l’équation suivante est elle envisageable : Amortissement us + fiscalité scpi étrangère = 0% de fiscalité, car si oui associé a un cashflow positif, c’est le montage parfait non ?

5/ je crois que favoriser les clés de démembrement longue durée est favorable a l’usufruitier.

6/ avez vous songé a comment réutiliser la tresorie ? Us ? Pp ? Autres ?

7/ avez vous songé a un montant max de pp pour ce montage pour rester a une fiscalité is <15% ?

Bien a vous,

Malo


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#129 19/04/2018 20h03 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Malolechat a écrit :

Bonjour,

Je cherche a faire le même montage que vous.

Je bloque actuellement sur qqes points :
1/ la banque demande un nantissement d’av rien que pour la pp et apparemment ça a l’air d’être encore plus dur. ce que je n’ai pas encore demandé. L’avez vous fait ? Vous demande t’on egalement un nantissement type av ?

Bonjour Malolechat,
Je suis un investisseur débutant et de très nombreux spécialistes de ce forum vous seront certainement de meilleur conseil.
Cependant, je peux vous donner quelques informations "à mon niveau" :
Ma banque ne m’a demandé aucun nantissement ni garantie sur le prêt qu’elle m’accorde.
Elle finance également un choix libre de SCPI.
Ceci pour 2 raisons principales : notre endettement est très faible (8% sur notre résidence principale), nous avons une capacité d’épargne intéressante, et surtout la gestion de mon compte société intéresse la BNP qui ne l’a pas actuellement.

Malolechat a écrit :

2/ je ne sais pas quelle proportion de pp/us prendre pour assurer un cash flow >0 meme en cas de baisse du dvm a 4%, car je ne sais pas le simuler sur tableur, le votre le fait il et si oui accepteriez vous de me le partager ?

Le tableur n’est pas de moi.
Il a été crée par Tibo que je remercie au passage et vous le trouverez en page 5 de ce fil :
(5/6) Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique
Un cash flow positif est certainement possible, mais cela va demander un apport personnel important pour l’US je suppose.

Malolechat a écrit :

3/ j’ai cru comprendre que vous voulez optimiser la fiscalité en visant des scpi etrangeres pour l’us, cela fait il une différence si on le prend en pp ?

La fiscalité allemande permet effectivement de ne pas payer d’IS sur les revenus. L’amortissement de l’US est donc reporté et permet de diminuer le résultat de la SCI.
En PP c’est identique mais il n’y a pas d’amortissement dans ce cas.
A noter aussi, les intérêts d’emprunt sont déductibles pour les SCPI Françaises mais pas celles à l’étranger.

Malolechat a écrit :

4/ l’équation suivante est elle envisageable : Amortissement us + fiscalité scpi étrangère = 0% de fiscalité, car si oui associé a un cashflow positif, c’est le montage parfait non ?

Il faut le calculer, mais j’imagine qu’avec des SCPI 100% Allemagne + un gros apport pour de l’US ça doit être possible. Mais quel intérêt de faire un gros apport alors qu’on peut profiter de crédit très avantageux actuellement ?

Malolechat a écrit :

5/ je crois que favoriser les clés de démembrement longue durée est favorable a l’usufruitier.

Je n’ai pas creusé la question, mais il me semble un peu risqué de prendre de l’US sur plus de 10ans.

Malolechat a écrit :

6/ avez vous songé a comment réutiliser la tresorie ? Us ? Pp ? Autres ?

Mon projet ne permet pas de constituer de la trésorerie lors de la phase de capitalisation. On verra dans 20ans quand le prêt sera remboursé …

Malolechat a écrit :

7/ avez vous songé a un montant max de pp pour ce montage pour rester a une fiscalité is <15% ?

Bien a vous,

Malo

Pour rester <15% il faut dégager moins de 38k€ de bénéfices. Si on prend un DVM de 5% et sans déduire les intérêts d’emprunt, optimisation US, le montant max de PP est d’environ 750k€.
Ca laisse une certaine marge.

Bonne soirée.

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#130 19/04/2018 22h18 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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CapitaineFlam, Malolechat pense emprunter pour faire l’acquisition de l’US ce qui change un peu la donne et évite le gros apport initial.

CapitaineFlam a écrit :

A noter aussi, les intérêts d’emprunt sont déductibles pour les SCPI Françaises mais pas celles à l’étranger.

Dans le cadre de la SCI à l’IS, roudoudou affirme que les intérêts d’emprunt pour les SCPI françaises ou non passeront en charges et il a peut-être (sans doute?) raison (pour ma part, je n’avance rien pour l’instant et j’attends de savoir ce que mon comptable en pense).

Malolechat a écrit :

je ne sais pas quelle proportion de pp/us prendre pour assurer un cash flow >0 meme en cas de baisse du dvm a 4%, car je ne sais pas le simuler sur tableur, le votre le fait il et si oui accepteriez vous de me le partager ?

Malo, si vous faites ce que j’ai écrit sur votre file de portefeuille, cela va vous prendre 5min et vous aurez une bonne idée de la proportion nécessaire pp/us pour avoir un cash flow neutre (avec vos hypothèses).

Dernière modification par cat (19/04/2018 22h19)

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#131 19/04/2018 22h23 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonsoir,

Merci pour vos réponses.

Pour le CF>0 il faut effectivement de l’US.

C’est ce ratio pp/us que je cherche a déterminer pour un dvm de 4%.
Par contre l’US sera également acheté a credit.

Je ne trouve pas de case d’achat us a credit dans le tableur de tibo ni de colonne d’amortissement corum comme dans le votre.

Vous pourriez peut être avoir un CF+ avec un credit sur 25 ans et de l’achat d’us a credit, qu’en pensez vous ?

Edit : cat a été plus rapide wink

Dernière modification par Malolechat (19/04/2018 22h25)


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#132 19/04/2018 22h35 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Je ne sais pas si un crédit sur 25 ans intéresse CapitaineFlam, cela l’emmène peut-être plus loin que prévu…

Par ailleurs, je ne suis pas sûr que tibo avait intégré toutes les possibilités dans son tableur.
De toute façon, avec toutes les hypothèses faites pour la simulation, une estimation à la louche pour la proportion pp/us fera "probablement" aussi bien l’affaire.

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#133 21/04/2018 22h17 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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@Malo

Vous ne pourrz trouver le bon rapport qu’avec tl sélection de scpi déjà faite car celà dépend du rendement de chaque SCPI.

Faites un tableau avec les scpi choisis en PP, un autre avec l’US et vous additionnez les CF.
Après il faut jouer avec les curseurs en mettant plus ou moins de PP. Et comparaison des résultats, le point optimal se trouve assez vite.

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#134 22/04/2018 00h16 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Oui c’est ce que cat a preconisé sur ma file.

Je tatonne actuellement mais 1/3 2/3 ou 1/4 3/4 me semble etre interessant si on veut degager suffisamment de cash flow a reinvestir.

Je serais interessé de savoir si certains membres ont des retours d’expérience a ce sujet car finalement on ne retrouve pas cette configuration dans le cas nard proposé par stephane, ce qui fait suspecter que ca n’est peut etre pas la meilleure option ?


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[+1]    #135 22/04/2018 00h53 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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S’il n’y a pas de contrainte de financement, l’optimum est d’avoir le plus de CF (et pas de viser CF=0), ce qui correspond généralement à avoir 100% d’US et à réinvestir les CF (en US) au fur et à mesure qu’il y en a. En pratique, les banques sont une contrainte….

Faites aussi bien attention à qui perçoit les distributions de plus-values immobilières. C’est clairement précisé dans les conventions type de démembrement de Immorente/Efimmo (c’est l’US) et de Corum/CorumXL (c’est le NP), et plus ou moins clairement dans d’autres, avec des pratiques variées des SdG.  Ça peut influencer significativement le TRI de l’US (d’autant que fiscalement, c’est l’usufruitier seul qui constate et ajoute à son revenu déclaré à l’IS la plus-value l’année de sa réalisation, indépendamment du fait qu’elle soit distribuée cette année, une autre, ou jamais à lui … et ça peut faire mal si une SCPI arbitre une bonne partie d’un patrimoine ancien).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#136 22/04/2018 10h40 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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GBL, je ne suis pas si réinvestir les CF (uniquement) en US fasse partie de l’optimum. Il est possible notamment de profiter du CF pour investir dans des foncières cotées :
* ce placement est nettement plus liquide;
* le choix est beaucoup plus vaste et la diversification sera donc plus grande (en devises notamment);
* le rendement sur le long terme ne doit pas être plus faible.

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#137 22/04/2018 11h07 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Hello,
Oui mais il ne faut pas oublier de préciser l’essentiel, i.e. que le downside sur les foncières peut être de -50%, l’usufruit bien que peu liquide me semble moins risqué (s’il est suffisamment diversifié).

Les foncières sont un bon instrument de diversification mais il faut que le dosage soit correctement calibré avec la tolérance au risques de celui qui investit.

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#138 22/04/2018 11h39 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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roudoudou, je suis bien d’accord avec vous, cela reste des actions et il faut savoir doser la diversification en fonction de sa tolérance au risque.

Néanmoins :
1/ je parlais ici du ré-investissement du CF : ce seraient donc de petites sommes (comparées au capital initial) réparties dans le temps à réinvestir.
2/ la volatilité à court terme peu également jouer dans l’autre sens (upside important sur un temps très court) et la liquididé permet éventuellement d’empocher une partie (ou l’intégralité) de ses gains.
3/ sur un horizon de temps plus long (>=10 ans) la volatilité des performances est (beaucoup) plus faible. A comparer à l’US qui est de toute façon très illiquide durant la durée du démembrement.

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#139 22/04/2018 15h09 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Je suis bien d’accord que les foncières peuvent avoir une place dans une SCI IS principalement investie en SCPI. Mais ce que je voulais souligner, c’est que le TRI de l’US de parts de SCPI, comme le CF (acquérir de l’US revient à revendre un peu à chaque distribution), est quasiment toujours supérieur à celui de la PP de parts de SCPI.

Pour des foncieres, la détention en direct est (avec le PFU) devenue souvent plus intéressante que via une SCI IS (et si on a un CCA consequent dans la SCI, on a complètement le choix).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#140 23/04/2018 13h27 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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GBL, je suis désolé d’avoir fait ressortir ce point qui effectivement n’était pas l’essentiel de votre message.

Pour l’investissement en foncières cotées dans une SCI à l’IS (dont l’existence est déjà justifiée par l’investissement à crédit en parts de SCPI), je pense que l’intérêt ou non par rapport à la détention en direct (même avec le PFU) dépend beaucoup de l’horizon de temps que l’on se fixe pour la phase de capitalisation.

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#141 23/04/2018 20h34 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour,

J’ai lu une première fois le livre de Desnos. Avant de relire une deuxième fois, j’aimerais poser quelques questions sur les associés très minoritaires. En effet, je compte être très largement majoritaire (et gérant), et cherche à rester dans la légalité. Comment faire pour restreindre « au maximum » ses droits et devoirs ?

1/ J’ai compris qu’il n’y avait pas de % d’actions minimum (1 part minimum), mais que cependant il ne faut pas que l’associé minoritaire soit un prête-nom et qu’il y ait l’affectio societatis c’est-à-dire qu’il y vraiment attention de travailler ensemble. Dans les faits l’administration n’est pas très regardante sur ce sujet, car il n’est pas facile de trouver des indices évidents. Théoriquement on peut être majoritaire à 99% ou même plus ?

2/ Il est possible de modifier la participation aux bénéfices et aux pertes. Cette clause est cependant inopposable aux tiers à moins qu’ils ne l’acceptent expressément lorsqu’ils contractent avec la société. C’est possible vis-à-vis d’un emprunt ?

3/ Il faut que les décisions soient votées à la majorité.

4/ Imaginons un capital social initial de 10 K€ avec un associé minoritaire à 10% des parts (il est possible d’avoir un capital initial plus faible et moins de 10%, mais c’est pour bien comprendre). Seul l’associé majoritaire emprunte 200 K€, il apporte 75K€ en CCA. Le CCA est fléché, dans le sens où il revient au gérant majoritaire ? Imaginons, que les SCPI soient vendues 200 K€, que le gérant majoritaire récupère 75K€ (il peut théoriquement mettre des intérêts d’emprunt dans la SCI j’imagine – probablement à mettre dans les statuts- mais simplifions). Il reste 125 K€, et l’associé minoritaire possède 12,5K€ en ayant mis 1K€, ce qui fait un TRI absolument démentiel. Quelles sont les bonnes pratiques ?

Peut –être qu’il y a des façons de s’y prendre beaucoup plus simples.

Je vous remercie

PS : je crois avoir vu des discussions pour revenir à un associé, mais je n’ai pas retrouvé

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#142 23/04/2018 23h22 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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4/ Imaginons un capital social initial de 10 K€ avec un associé minoritaire à 10% des parts (il est possible d’avoir un capital initial plus faible et moins de 10%, mais c’est pour bien comprendre).

Oui comme vous j’ai compris qu’on répartissait le capital comme on voulait mais que si l’administration fiscale vous attaque pour nullité la SCI peut être dissoute, avec toutes les conséquences (fiscales et patrimoniales).

Notez aussi qu’il est possible de créer plusieurs types d’actions, A, B etc, certaines ayant plus de droits de votes ou plus de droits au dividende. Ainsi vous pouvez avoir 99,1% des droits de vote en ayant cédé par donations successives 90% du capital social de la société, si vous avez créé 10% d’actions donnant droit à 100 votes et 90% d’actions à 1 vote. Cela permet de garder les rennes et de transmettre NET de droits de succession une part énorme de votre édifice.

Regardez aussi la donnation de parts en nue propriété si l’objectif est de garder les dividendes pour vous (combinable avec l’exemple ci dessus)

Seul l’associé majoritaire emprunte 200 K€….

Si l’associé emprunte seul, celà signifie qu’il emprunte hors SCI, vous perdez les avantages de l’IS, notamment la déduction des frais liés à l’emprunt. Certes les taux sont bas, certains diront négligeables, mais ca reste un volant d’optimisation de votre investissement.

Par contre l’associé qui emprunte seul pour un apport en CCA est peut être la solution pour votre point 3, pour déssolidariser le minoritaire de la dette.

, il apporte 75K€ en CCA. Le CCA est fléché, dans le sens où il revient au gérant majoritaire ?

Le CCA est librement utilisé par la SCI. Mais il est une créance que la société a envers l’associé, et récupérable net de tout impôt (hors éventuels intérêts sur le CCA qui sont optionnels). Les CCA est situé avant le remboursement du capital social dans la "hiérarchie" des créanciers.

Imaginons, que les SCPI soient vendues 200 K€, que le gérant majoritaire récupère 75K€ (il peut théoriquement mettre des intérêts d’emprunt dans la SCI j’imagine – probablement à mettre dans les statuts- mais simplifions). Il reste 125 K€, et l’associé minoritaire possède 12,5K€ en ayant mis 1K€, ce qui fait un TRI absolument démentiel.

Oui c’est une "astuce" connue pour faire bénéficier à ses enfants/conjoints d’un effet de levier dont on assume seul le risque et l’apport initial.

Par contre, dans votre exemple, si vous vendez les SCPI, elles subiront un impôt sur les plus values, calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur résiduelle après amortissement, autrement dit après amortissement total des SCI, sur la totalité de la valeur de vente. ca risque de sacrément amputer le TRI, surtout que le CCA reste lui de 75k€, la part restant au capital est donc bien moindre.

je compte être très largement majoritaire (et gérant), et cherche à rester dans la légalité. Comment faire pour restreindre « au maximum » ses droits et devoirs ?

Il est possible de donner beaucoup de pouvoirs au gérant dans les statuts.

Ensuite si vous êtes majoritaire vous pouvez soumettre au vote un certain nombre de décisions (toutes celles qui ne nécessitent pas de rapidité), ca vous permet d’avoir des statuts moins "despotiques" tout en restant majoritaire.

Enfin, notez qu’il est A PRIORI possible d’inclure une clause indiquant que le gérant n’est révocable qu’à l’unanimité. A priori parceque je l’ai lu dans un ouvrage spécialisé très documenté en jurisprudence, mais que mon avocat estime lui que cette clause pourrait être dénoncée comme abusive en justice.


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#143 23/04/2018 23h42 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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MisterVix, vous parlez bien d’une société civile? car dans ce cas il n’y a pas de notion d’action.

Je vous rejoins totalement par contre :
* c’est normalement la SCI (à l’IS) qui emprunte pour faire l’achat de parts de SCPI donc "l’associé majoritaire n’emprunte pas 200ke".
* le montant des CCA peut bien entendu n’avoir aucun rapport avec le nombre de parts possédées par les différents associés. Votre père pourrait décider d’apporter 200ke à son CCA tout en n’ayant qu’un 1% des parts également!

On peut noter en outre que :
* si les SCPI sont vendus, les plus-values entrent directement dans les bénéfices mais, si les parts ont été acquis en pleine propriété, il n’y aura pas eu d’amortissement. La plus-value va donc correspondre à la différence entre la valeur de retrait et le prix de souscription initial. Ce qui risque de faire plus mal que la plus-value c’est la distribution des dividendes avec le PFU si les montants des CCA sont faibles.

Fructif, si vous préférez monter une société seul, il faut peut-être plutôt vous tourner vers une EURL car pour une société civile normalement ce n’est pas légal.

Dernière modification par cat (23/04/2018 23h47)

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#144 24/04/2018 07h01 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Quand je disais que l’associé majoritaire empruntait seul j’étais imprécis, je voulais dire que la SCI empruntait mais que seul l’associé majoritaire fournissait les garanties et que seul l’associé majoritaire renflouait la SCI au travers du CCA.

L’idée est ici de faire en sorte que l’associé minoritaire ait un TRI équivalent au mien et non supérieur au mien (dans l’idée ce serait mon père, si c’était mon fils ce ne serai pas le même sujet).

Oui, je n’ai pas parlé des impôts en revente, qui diminuent sacrément le TRI, pour ne pas compliquer le sujet qui est celui de la gestion des minoritaires. Comment rester légal en étant "presque" seul.

Evidemment, si c’est trop compliqué ou trop bordeline d’un point de vue juridique, il faudra que je fasse une EURL. Mais j’imagine que les conditions d’emprunt sont encore plus drastiques vu que la responsabilité est limitée aux apports (pour le coup je ferai peut-être une SARL avec mon fils). Ca m’oblige aussi à regarder la SAS(U).

Dernière modification par Fructif (24/04/2018 07h04)

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#145 24/04/2018 13h59 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour Fructif,

je ne sais pas ce que recouvre exactement votre terme "seul l’associé majoritaire fournissait les garanties" car pour fournir des garanties à la banque cela peut aussi bien être le minoritaire seul ou même quelqu’un qui n’est pas associé. Pour renflouer le CCA, pas de souci également, le majoritaire peut le faire (quasiment) seul.

Après, si vous posez sereinement l’opération avec votre père et s’il est associé pour 1%, est-ce qu’il ne consentirait pas à  mettre 1/100 de votre participation au CCA? Cela éviterait de se faire des noeuds au cerveau quand il n’y a pas vraiment de raison.
A mon avis, si vous impliquez un minimum votre père et qu’il consent à y mettre 1/100 de ce que vous y mettez et à faire un point régulièrement avec vous sur le sujet (votre AG annuel!), tout cela n’a rien de borderline.

Bien à vous,
cat

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#146 25/04/2018 17h06 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Je me permets de revenir vers vous pour 2 questions qui m’ont été soulevées par mon comptable dans l’étude de mon projet et pour lesquelles je n’ai pas su lui donner réponse :

- les résultats que communiquent les sociétés de gestion sont-il nets après amortissement ? Ou bien peut-on amortir les SCPI(PP) dans la SCI que je compte créer ? Si c’est le cas, est ce que la valeur d’amortissement est communiqué par la société de gestion ?

- les sociétés de gestion communiquent-elle bien à chaque souscripteur un résultat pour entreprise à l’IS ?

Merci pour vos éclaircissements sur ces 2 points.

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[+1]    #147 25/04/2018 17h12 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour CapitaineFlam,

1/ on ne peut pas amortir les parts de SCPI acquises en pleine propriété;
2/ pour celles que connais (Primonial, Sofidy et Paref) il y a bien un récapitulatif annuel des revenus distribués pour la déclaration (particulièrement utile pour les revenus fonciers étrangers). Je suppose que cela est valable pour toutes les sociétés de gestion.

Bien à vous,
cat

PS : pour être un peu moins sec sur le point 1, google m’a même fourni ce lien (parfait) :
Peut-on amortir des parts de SCPI détenues dans une société à l’IS?
et je vous extrais même les passages appropriés :

Le lien ci-dessus (rhétorès) a écrit :

Les titres de sociétés ne sont en principe pas amortissables car les avantages économiques qu’ils représentent ne sont pas limités dans le temps et ne diminuent pas avec le passage du temps. Par conséquent, des titres de société, parts de SCPI, titres immobilisés, titres de participations et autres ne sont pas amortissables.

et également :

Le lien ci-dessus (rhétorès) a écrit :

le règlement n° 2016-03 de l’ANC qui constitue le nouveau plan comptable des SCPI indique la non possibilité pour une SCPI d’amortir les immeubles qu’elle détient : « Les placements immobiliers ne font pas l’objet d’un amortissement postérieurement à leur date d’entrée dans le patrimoine de la SCPI. En effet, l’objectif des SCPI est de permettre à l’épargnant d’obtenir une information la plus proche possible de celle dont il disposerait s’il investissait directement dans un immeuble locatif. »

La SCPI n’amortissant pas l’actif immobilier, l’investisseur ne pourra donc pas déduire fiscalement de quote-part d’amortissement.

Dernière modification par cat (25/04/2018 18h40)

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#148 27/06/2018 19h20 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour,

alors, j’ai demandé à la BPE et au crédit Mutuel Ile De France. Je n’ai pas d’immobilier en plein propriété, donc je me doutais que ce ne serait pas simple.

- Crédit Mutuel : Après 1 mois, la réponse a été négative tout simplement, sans même chercher à discuter (je n’ai eu qu’un entretien en agence, auprès d’un "conseiller" généraliste)

- BPE : ils sont d’accord en faisant un prêt in fine et mettant en garantie 100% du montant emprunté une assurance vie remplie en fonds en euros chez eux (200% pour des UC ou un PEA). Non ouvert à la discussion. La discussion était intéressante "non on ne prend pas en collatéral les SCPI dans lesquelles vous investissez, par ailleurs on n’aime pas non plus l’immobilier en résidence principale, car si cela se passe mal on aurait du mal à vous exproprier"

Evidemment, je pourrais tenter le forcing et la négociation, mais vu d’où on part cela me semble clair que cela ne vaut pas le coup.

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#149 27/06/2018 19h31 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonsoir Fructif,

désolé pour vous. Vous pourriez peut-être faire une tentative avec le CM Arkea… Je ne sais pas si ils sauront faire mieux mais au moins vous aurez essayé.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (27/06/2018 19h32)

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#150 27/07/2018 14h45 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour tout le monde,
Je lis avec grand intérêt cette discussion.Etant investisseur débutant, j’envisage aussi d’investir dans des SCPI via une SCI à l’is.

Par contre il y a quelque chose que je n’ai pas compris (et je m’excuse si la réponse à déjà été donnée mais je m’y perds un peu).
Lorsque la SCO achète des part en PP de SCPI, peut on déduire fiscalement (pour minimiser l’IS) l’amortissement de la quote part usufruitiere?
Exemple.
Investissement sur 20 ans
Valeur de la PP=100 000€
Valeur de l’usufruit=100 000*47%=47 000€ (Achat demembrement, acheter des parts SCPI en usufruit, nue propriete

Peut on alors déduire fiscalement pendant 20 ans un amortissement de 47000/20=2350?

Merci d’avance pour vos précisions.

Fab

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