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#101 02/11/2016 11h40

Banni
Réputation :   -3  

Pour la partie SCPI "santé", je préfère de loin Pierval à Primovie. J’ai toujours des doutes sur la politique de Primonial à collecter de facon massive. D’ailleurs , Primovie commence doucement à dévier de sa politique initiale d’investissement.

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#102 02/11/2016 11h54

Membre
Réputation :   0  

Ce qui me fait préférer Primovie à PierVAl est la faible capitalisation et son faible nombre d’immeuble de Pierval.

Primovie : capitalisation = 451M€ alors que PierVal =  42M€
Primovie : nombre d’immeuble = 35 alors que PierVal = 8

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#103 08/02/2017 17h38

Membre
Réputation :   80  

Bonjour,
J’aimerais avoir votre opinion sur l’usage de la SCPI en nue-propriété pour cet objectif:
Je suis à un TMI très élevé+ISF et souhaite faire une Donation Temporaire d’Usufruit à mon fils dans 3 ans, quand il sera majeur. Mais je ne souhaite pas encaisser de coupons d’ici là.
Grace à ce forum j’ai découvert Corum et l’achat SCPI en nue-propriété: je vois qu’il existe une maturité de 3 ans.
Donc mon idée serait d’acquérir ces parts en nue-propriété à 3 ans, puis une fois en pleine propriété, de réaliser la DTU avec mon fils majeur pour usufruitier. LA SCPI en nu-propriété (3 ans, Corum) vous semble-t-elle une solution adaptée? J’ai le cash disponible maintenant, et suis sous-pondéré en immobilier.
Merci d’avance pour vos inputs éventuels.

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#104 09/02/2017 09h00

Membre
Réputation :   27  

Attention au risque de requalification de la DTU si le risque est uniquement de baisser la pression fiscale…
Sinon oui dans l’absolu, l’achat de NP vous permet de ne pas être imposable IR et ISF.
Vérifier les clé de démembrement, de plus Corum n’est pas la seule SCPI à proposer un démembrement même s’il semble que ce soit assez simple chez eux.

Même si ca ne répond à toutes vos problématiques, pourquoi ne pas faire un contrat de capitalisation avec souscription de SCPI (entre autres) puis donation de la NP.
Vous conservez els fruits et n’êtes imposable qu’en cas de sortie du contrat.
Qui plus est, les intérêts ne rentrent pas dans l’assiette ISF et si vous effectuez un rachat annuel des vos intérêts, il s’avère que les premières années vous déclarerez à l’ISF moins que votre montant initial investi (vous pouvez trouvez la démonstration chiffrée sur le net)


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#105 04/03/2017 11h24

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@Flavius,

Je ne crois pas que l’on puisse démembrer des parts de SCPI une fois qu’on les as en pleine propriété.


M07

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#106 04/03/2017 12h31

Modérateur
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Pour ma part, je crois que (sauf peut-être pour un nombre très limité de société de gestion, qui feront diverses difficultés pour un démembrement temporaire) rien n’empêche de faire un démembrement temporaire d’usufruit (sous réserve de faire la "bonne" paperasse, de payer les droits au trésor public, et les frais de gestion fixe à la société de gestion).
Pour un démembrement viager (par ex suite à une succession), rien ne devrait pouvoir s’y opposer.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#107 19/03/2017 21h47

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@ Flavius : Je pense que ce que vous envisagez est tout à fait réalisable. Vous pouvez parfaitement :
- acheter en nue-propriété sur 3 ans, vos parts de scpi Corum C.
- puis faire une donation de l’usufruit dans 3 ans, pour aider votre enfant, une fois le premier usufruit éteint.

Le risque de requalification pour abus de droit (751 CGI) me paraît très faible, car la donation a par essence, un but non fiscal, à condition, toutefois de ne pas récupérer les revenus correspondant à l’usufruit donné, d’une façon ou d’une autre.

La donation des parts en usufruit devra emprunter la forme notariée (art 931 CC).

Attention au délai de jouissance prévu pour la souscription de Corum convictions (6 mois), qui peut avoir pour conséquence de retarder la mise en place effective de votre "calendrier des opérations".

J’ai édité un dossier thématique sur l’investissement en nue-propriété de parts de SCPI. Dans ce document, je développe un cas pratique qui reprend certains aspects de votre projet (Cas Ramel, page 11). Vous pouvez vous le procurer sur cette page : http://clubscpi.com/dossier-thematique- … s-de-scpi/

L’opération peut également être envisagée avec d’autres SCPI que Corum C…

Dernière modification par stephane (19/03/2017 21h51)

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#108 19/03/2017 22h50

Membre
Réputation :   14  

Bonsoir,

@ Flavius : pour votre montage, cela voudrait dire que vous ne rattachez plus votre enfant à votre foyer fiscal. J’imagine que vous l’avez pris en compte dans vos calculs d’IR.

Cependant, je vous invite à regarder vos contrats de prévoyance. En général, ne sont couverts que les enfants rattachés fiscalement.

Cordialement,
Patator

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#109 14/06/2019 12h07

Membre
Réputation :   5  

Je m’interroge dans mon cas sur l’intérêt de la nue propriété. Pour information, j’ai déjà beaucoup investi en SCPI en pleine propriété, j’ai un TMI relativement faible, à 14%, mon objectif avec ce mode d’investissement étant d’avoir un complément de revenu.

J’ai vu dans cette file que l’intérêt majeur était la fiscalité pour ceux qui le sont lourdement, ce qui n’est pas mon cas.

L’autre intérêt que je vois, mais j’ai un doute, c’est pour ça que je demande vos lumières ( je prends un exemple sur 5 ans de nue propriété, c’est :

1:-) La décôte  de 20 à 25%, qui permet une sécurité supplémentaire en cas de non valorisation voire dévalorisation des parts. En réfléchissant sur ce premier point, j’ai tendance à penser que ce n’est en réalité pas intéressant, car durant les 5 ans, les loyers que je percevrais en pleine propriété sont l’équivalent de la décôte ( ou presque si on on prends en compte mon TMI ). Au final, au bout des 5 ans, on a donc récupéré en capital par les loyers l’équivalent de la décôte si j’optais pour la nue propriété

2:-) Celui où je m’interroge le plus dans mon raisonnement, : l’intérêt dans mon cas majeur, serait en revanche au bout de 5 ans, d’avoir un meilleur rendement puisque mon prix d’acquisition serait 20 à 25% moindre qu’en pleine propriété. Je me demande toutefois si le gain sur une échelle de 10 ou 15 ans est vraiment plus significatif en optant dans mon cas pour la NP que la PP. Mon raisonnement est il bon ou il n’y aurait aucun bénéfice ?

Dernière modification par Passion (14/06/2019 12h08)

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[+2]    #110 14/06/2019 13h25

Membre
Réputation :   21  

Bonjour

J’ai eu le même "travers" que vous à savoir que j’ai investi en PP alors le fait d’acheter en NP permet d’avoir un rendement garantie de X% sur les années de NP avec 0 fiscalité.

Lors du remembrement vous avez plus de parts au même prix au vu de la décote lié à la possession en NP, donc au final plus de dividendes.

Cependant pour des faibles montants et sur des démembrements courts le gain parait parfois "faible".

Le mieux pour trancher est de faire le calcul avec dans un cas achat de part en PP et dividende sur la durée avec fiscalité associée; dans l’autre cas période de NP, récupération de la PP et calcul des dividendes perçus avec fiscalité associée. Les chiffres ne mentent pas ! smile

Dernière modification par OnclePicsou (14/06/2019 13h26)

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#111 14/06/2019 14h45

Modérateur
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Pour vous, l’écart entre (rendement net de la) PP et NP est sans doute très faible.

Il y a sans doute bien plus à optimiser dans le choix de la SCPI (ou dans le choix d’investir une partie en SIIC)…


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#112 11/12/2020 18h40

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Réputation :   0  

Bonsoir,

Après avoir lu encore et encore les interventions des membres chevronnés au sujet des SCPI, je me lance…

Mon épouse et moi-même disposons en cette fin d’année de liquidités dont nous n’avons pas besoin à court terme.

Bien que l’environnement soit agité et que nous ne connaissons pas l’évolution des prix des parts à court et moyen terme, nous orientons notre choix vers l’achat de nue-propriété de SCPI sur 7 à 10ans (après étude des clés de démembrement et avec notre TMI à 30%, cela nous parait le plus logique)

Après vérification des durées idéales de démembrement en fonction de nos besoins financiers à moyen terme, vient le choix de ces dernières.

Nous souhaitons rester sur des SCPI fiables, en place depuis de nombreuses années et bien ancrées.

Après étude, notre choix s’orientent vers Épargne Pierre, Pierval santé, Epargne Foncière et Corum origin.

La comparaison des prix des parts aux valeurs de reconstitution semblent correctes, les TOF le sont également, bref, cela nous parait cohérent. On a donc l’impression d’avoir bien fait "nos devoirs" avant d’investir.

Cependant quelques questions subsistent :
- passer par un CGP ou en direct?
- Étant en décembre, attendre de voir l’évolution des prix des parts 2021 au regard des expertises des biens de 2020 ?
- quels sont les montant mini communément investis dans l’achat de parts de nue propriété ?

Si quelques forumeurs avertis peuvent éclaire notre lanterne.

Bien à vous

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#113 11/12/2020 18h49

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Bonjour ,

Et à la sortie ? Qu’allez-vous vous faire de vos scpi ? 7 ans cela passe relativement vite.
Votre tmi est déjà élevée et donc ajouter des revenus ne me semble pas approprié à terme.

Chtirentier

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#114 11/12/2020 20h11

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Merci pour cette remarque. Il est vrai que sept années, cela passe très vite.

Nous avons étudiés les clés de démembrement des scpi sélectionnées et les durées de 7 à 10 ans sont bien les plus avantageuses. Dans 7 ans, les études des enfants vont commencer à nous coûter par ailleurs.

La distribution des loyers dans 7 ou 10 ans imposés à prés de 50% n’est pas le point qui nous enchante le plus.

Les sommes en jeu ne justifient pas de création de SCI à l’IS.

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#115 12/12/2020 13h51

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TPmadeur, le 11/12/2020 a écrit :

Cependant quelques questions subsistent :
- passer par un CGP ou en direct?

Peu importe, le tout est de trouver la contrepartie. Si vous avez un CGP, demandez-lui, ensuite vous demandez au gérant. Vous pouvez aussi demander à chaque gérant puis aller voir un CGP type meilleurscpi.com ou Primonial ensuite.

TPmadeur, le 11/12/2020 a écrit :

- Étant en décembre, attendre de voir l’évolution des prix des parts 2021 au regard des expertises des biens de 2020 ?
- quels sont les montant mini communément investis dans l’achat de parts de nue propriété ?

Il vous faudra attendre la fin du printemps prochain pour les connaître et à supposer que ça ne baisse pas significativement, ça ne voudra pas pour autant dire que le risque sur les 5 ou 10 prochaines années s’amenuise.

TPmadeur, le 11/12/2020 a écrit :

- quels sont les montant mini communément investis dans l’achat de parts de nue propriété ?

Il faut un usufruitier en face qui souvent préférera investir par tranches significatives, du style 10000€, à diviser donc par sa clé pour arriver au montant en pleine-propriété. Je rappelle qu’il y a de la paperasse à faire à chaque fois, compter donc 12-15k€ minimum par SCPI.

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#116 14/12/2020 13h10

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Chtirentier, le 11/12/2020 a écrit :

Bonjour ,

Et à la sortie ? Qu’allez-vous vous faire de vos scpi ? 7 ans cela passe relativement vite.
Votre tmi est déjà élevée et donc ajouter des revenus ne me semble pas approprié à terme.

Chtirentier

Il est tout a fait possible de revendre la PP des Scpis, et ensuite
- Racheter la NP du même profil que précedement
- Utiliser la différence NP/PP comme un revenu étalé sur plusieures années

Si pas besoin de revenus à ce moment,
utiliser le montant de la vente de la PP pour racheter en montant l’équivalent en NP…

Notez aussi que l’achat directement à la société de gestion ou à un CGP ne change rien sur le montant
des frais. Autant utilisé un CGP qui pourrait vous donner un avis plus large sur votre gestion patrimoniale

Bien a vous

(EDIT) : Correction des fautes

Dernière modification par coyote (14/12/2020 14h37)

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#117 14/12/2020 13h24

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C’est "possible" mais ça coûte 10% + 3 à 6 mois de délai de jouissance + 1 ou 2 mois perdus pour boucler l’opération.
Je pense que c’est un mauvais conseil que revendre la PP pour racheter de la NP, dans le seul but de ne pas toucher de revenus imposables : on repaie les frais de l’ordre de 10%, que l’on a tout juste amortis après 7 ou 10 ans. Le TRI de l’opération en prend un coup (cela revient à payer 2,5 à 3 années de dividendes uniquement pour "économiser" de l’imposition à venir, il est toujours préférable de percevoir un revenu quitte à se faire ponctionner en pourcentage).
Je ne parle même pas de l’éventuelle imposition sur la plus-value qui voit son compteur repartir à zéro.

Dernière modification par Surin (14/12/2020 19h58)

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#118 14/12/2020 13h59

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Mer.ci coyote et surin pour vos retours .
En fait dans ma réflexion , je pensais à moi même …car j’ai acquis beaucoup de NP 10 ans qui se terminent (déjà !) en 2023, et je vais être obligé d’arbitrer mon patrimoine afin de diminuer mes revenus fortement imposés. Ce qui explique ma réflexion à TPmadeur.

Chtirentier

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#119 14/12/2020 14h17

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A noter qu’avec TMI IR 41% (et donc des revenus fonciers ponctionnés à 58.2%), il peut être préférable de céder la PP pour racheter de la NP. Les frottements évoqués par Surin semblent moins coûteux que ces 58.2%….. (la plus-value est imposée avec comme prix d’achat la valeur de la PP quand on a acquis la NP).

Mais préférer de la NP sur une plus longue durée (ou détenir les SCPI via un contrat d’AV, avec quelques frais et une pression fiscale vers 30%) aurait sans doute été plus pertinent.

Pas évident non plus que les SCPI (ou l’immobilier en direct) soient ce qui est le plus pertinent, quand on a un TMI IR de 41% de manière pérenne (mieux vaut viser ce qui bénéficie de la flat tax à 30%, PS inclus) (creuser aussi les SCPI avec patrimoine hors de France, et leurs impacts fiscaux).


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#120 14/12/2020 14h35

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Ou des scpi 100% étranger en NP .
Ceux qui ont un gros TMI ne subiront pas l’imposition qui sera déjà prélevé à la source !


Maintenant je profite !!!

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[+1]    #121 14/12/2020 14h58

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Surin,

Si je prends l’exemple de Pierval Santé, avec une clé à 10 ans de 68%
avec revente de la PP à 90% et non 100% ( pour compter a la grosse louche carré les frais mentionnés ),
sauf erreur de ma part j’obtiens un TRI de 2,96%.
( à noter que cette différence entre NP et reprise de PP n’est pas compté comme de la plus value )

Ce TRI est à comparer au 5,05% de rendement brut en PP, ce qui donne avec 17,2% de CSG et 41% d’IR
un rendement net de 5,05 * 0,418 Soit 2,11% ( voir moins si l’IFI se greffe dessus )
( ou 5,05 *0,528 Soit 2,66% avec un TMI à a 30% )

Après, je laisse juge de savoir si c’est un bon conseil ou non.. effectivement, je ne suis pas CGP

Bien à vous

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#122 14/12/2020 16h10

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Pour l’exemple de pierval santé il y a une légère correction à apporter dans vos calculs puisque un % des revenus sont déjà taxés à l’étranger et donc non imposable en France.

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#123 14/12/2020 16h57

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Sans oublier que la clé à une clé à 10 ans y est plutôt de 67%.


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Favoris 1   [+1]    #124 14/12/2020 17h07

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Surin a écrit :

C’est "possible" mais ça coûte 10% + 3 à 6 mois de délai de jouissance + 1 ou 2 mois perdus pour boucler l’opération.
Je pense que c’est un mauvais conseil que revendre la PP pour racheter de la NP, dans le seul but de ne pas toucher de revenus imposables : on repaie les frais de l’ordre de 10%, que l’on a tout juste amortis après 7 ou 10 ans. Le TRI de l’opération en prend un coup (cela revient à payer 2,5 à 3 années de dividendes uniquement pour "économiser" de l’imposition à venir, il est toujours préférable de percevoir un revenu quitte à se faire ponctionner en pourcentage).
Je ne parle même pas de l’éventuelle imposition sur la plus-value qui voit son compteur repartir à zéro.

Cela se regarde au cas par cas de SCPI mais on trouve souvent un meilleur rendement sur deux démembrements à 7 ans qu’un seul à 15 ans même en incluant les frais de souscription et les délais de jouissance (7+7+2* 6 mois). Le démembrement NP à 15 ans est un peu le parent pauvre de la rentabilité NP.

Pour le calcul de la plus-value, on perd l’abattement pour durée de détention mais pour qu’il y ait plus value, il faut déjà que la valeur de rachat soit supérieure au prix PP de la souscription (soit une hausse de 10-11% sur la durée). S’il y a plus value c’est une cerise sur la gâteau de l’opération mais pas un objectif en soit sauf à choisir une SCPI spécifiquement dans ce but.

L’avantage du 7 ans est qu’il est possible de changer de SCPI pour une avec moins de frais par exemple et permet un petit droit à l’erreur, ce qui n’est pas négligeable.

cricri77700 a écrit :

Ou des scpi 100% étranger en NP .
Ceux qui ont un gros TMI ne subiront pas l’imposition qui sera déjà prélevé à la source !

Cela dépend du pays dans lequel sont situés les biens. Pour certains pays, la convention fiscale prévoit un crédit d’impôt et non une exonération.
Vous payez l’impôt selon votre TMI (par exemple 30%) et votre crédit d’impôt est calculé sur votre taux moyen réellement payé (par exemple 18%) donc imposition à 12% des loyers perçus.

Plus la différence entre votre TMI et votre taux réel est importante est plus les impôts sur les revenus fonciers étrangers sont importants. A méditer pour ceux qui ont une TMI élevée et qui pratiquent beaucoup la défiscalisation.

Ce qui est commun, c’est l’absence des prélèvements sociaux de 17.2% quelque soit le pays.

Carpediem

Dernière modification par carpediem (14/12/2020 17h15)


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#125 14/12/2020 17h25

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SamyInvest a écrit :

Pour l’exemple de pierval santé il y a une légère correction à apporter dans vos calculs puisque un % des revenus sont déjà taxés à l’étranger et donc non imposable en France.

+ la correction à faire pour tenir compte du délai de jouissance additionnel, au final on arrive à un écart peu conséquent avec pour risque supplémentaire que :
_Si la valeur de part diminue, l’opération en nu-propriété est d’autant plus perdante à cause du levier engendré par la clé.
_Si la valeur de part augmente en effet de plus que les frais, ce qui n’est pas rare pour des SCPI achetées il y a 5 ou 10 ans alors que l’on pouvait déjà penser que des sommets étaient atteints, on perd les années d’antériorité.
Reste le cas où le prix de part reste entre +0 et +11,7% à terme où ça ne changera rien.

Ca me parait surtout être une projection par défaut à laquelle on peut conclure que si au terme du démembrement votre TMI restera probablement durablement à 30 ou 41%, mieux vaut s’abstenir ou assumer de payer à terme ces impôts en envisageant de réduire son activité.

Investir aujourd’hui avec pour cible de revendre au terme d’un démembrement me parait aléatoire, on ne sait pas si ça sera pas le pire moment pour vendre, ça me parait contraignant en plus de cela (opération à refaire).

J’ai moi-même des NP 5 ans qui arrivent à terme et c’est intéressant de toucher après ces 5 années un revenu finalement équivalent à 10% de mieux que si cela avait donné des revenus immédiatement en PP.
(exemple je mets 100 sur Corum Origin en NP 5 ans, je touche 6,6% après 5 ans au lieu de 6% en PP)

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