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[+1]    #1 20/07/2011 16h05

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Il n’y a pas de réponse dans l’absolu. Tout dépend de votre situation (actuelle) et de vos objectifs (ce dont vous aurez besoin dans le futur).

Idéalement, il faut que vos flux de revenus futurs (du travail et de l’épargne) permettent de réaliser l’ensemble de vos objectifs/projets en temps et en heure, en minimisant le risque que ce ne soit pas le cas… Tout investissement qui ne va pas dans cette direction me semble mauvais.
Parfois (quand les objectifs sont difficiles à atteindre, et que si on n’en atteint pas un ce n’est pas si grave), il faudra prendre beaucoup de risques. Parfois (si tous les objectifs sont accessibles, et qu’en louper un serait catastrophique), il faut prendre peu de risques.
En diversifiant les investissements (par exemple en ne mettant pas tout sur de l’immobilier, ou tout sur des actions, comme on voit certains le faire…) on diminue le risque, parfois en diminuant aussi un peu le rendement espéré (mais c’est pas grave si ça permet d’atteindre ses objectifs).

Les SCPI sont un bon investissement, si on ne compte pas vendre avant longtemps (15 ans et +), si on n’est pas trop imposé sur le revenu, et si on ne surpondère pas trop l’immobilier dans son patrimoine.

Le seul "placement" qui soit assurément bon dans l’absolu, c’est de prendre en main son destin financier, d’apprendre, et de ne plus faire confiance aveuglément à son banquier….  (ce que vous semblez commencer à faire, en lisant et participant sur ce forum) smile   

A votre place, je ferais peut-être un investissement en SCPI, mais pas pour la totalité des 400€/mois disponible, et je réserverais le reste pour un placement en actions (ou en tracker sur indice si vous voulez vous simplifier la gestion) sur un PEA.
Je réviserais aussi la répartition des 100 k€ de l’épargne actuelle : garder sur livrets juste le nécessaire en cas de coup dur (3 mois de dépenses + éventuellement prix d’achat d’une voiture ou d’autre chose dont vous pourriez avoir besoin en urgence), fermer CEL-PEL si pas de projet avec usage des droits au prêt, arrêt des versements sur les Ass-vie actuelles (sans doute chargées en frais sur versement) et ouverture d’un contrat d’ass-vie (sur internet) avec 0% de frais sur versement pour en alimenter le fond en €uros, voire (selon leur age, et leur rentabilité) transfert d’une partie des ass-vie actuels vers ce contrat meilleur.
A terme, ceci donnerait un patrimoine réparti entre immobilier (SCPI), actions, (PEA), obligations (ass-vie), et liquidités (livrets), avec quelques emprunts en cours (pour SCPI et RP) consommant une partie de la capacité d’épargne.

Dernière modification par GoodbyLenine (20/07/2011 16h06)

Mots-clés : scpi


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[+1]    #2 20/07/2011 22h38

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je rappelle, à toutes fins utiles, que le TRI n’est pas un bon critère de choix.

voir cet article pour plus d’explications mathématiques :
Taux de rentabilité interne ? Wikipédia

dis autrement (pour ceux que les maths rebutent), de 2 projets qui ont des TRI différents, on ne gagne pas toujours plus d’argent avec le projet qui a le TRI le plus élevé. C’est essentiel à retenir.

La notion de TRI est difficile à appréhender et c’est pourtant ce chiffre qui m’a toujours été servi par TOUS les vendeurs de défisc que j’ai pu cotoyer. Et avec qui je n’ai jamais pu trouver d’intérêt convergent.

Je rappelle ces notions (je peux détailler au besoin) car on peut facilement se faire piéger.

Dernière modification par gimli (20/07/2011 22h39)


Apprenez à fabriquer vos propres meubles … même si vous avez 2 mains gauches !

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[+1]    #3 25/08/2012 17h20

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Bienvenue !

Je suppose que vous êtes lambertt de Investissement SCPI | SCPI (mêmes questions exactement….).

Je vous rappelle que sur ce forum, il est d’usage de se présenter, de respecter la charte Mission, Vision, Valeurs et Charte des Investisseurs Heureux , et de rechercher sur le forum (4.3 de Nouveau venu : par où commencer ? par exemple) avant de reposer une Nième fois la même question.

Pour vos questions :

1) Il n’existe pas de réponse toute faite, et si vous en trouviez, vous seriez bien avisé de tenir plus compte des arguments/justifications associés à la réponse que de la liste des SCPI nommées.

2) Les SCPI sont des Sociétés Civiles Immobilières, dont vous pouvez devenir associé en achetant des parts, soit à quelqu’un qui en possède déjà et veut les vendre, soit à l’occasion d’une augmentation de capital (sachant que les SCPI à capital variable en font en permanence). C’est la société de gestion de la SCPI qui tient à jour la liste des associés et les parts de chacun. Votre banque ne sera éventuellement utile pour devenir associé d’une SCPI que pour vous faire un prêt. (La plupart des banques ont une filiale que gère des SCPI, mais bien souvent ces SCPI sont assez mauvaises. Ainsi, celles de BNP sont parmi celles qui ont actuellement les plus mauvais rendements, et performances en général, comme vous le constaterez sur SCPI rendement : les meilleures SCPI - Primaliance).

3) Non, c’est la SCPI qui paie ces frais. Vous recevrez les dividendes que la SCPI aura décidé de distribuer à ses associés. La plupart des SCPI "de rendement" investissent dans des bureaux et des murs de commerce, pas dans de l’immobilier d’habitation.

4) Pour 100 000 €, il est préférable de diversifier dans 2 ou 3 SCPI. Mais avant tout, il vous faut bien comprendre ce qu’est une SCPI et comment ça fonctionne (ne serait-ce que pour vérifier que c’est vraiment adapté pour vous), et la lecture de ce forum devrait vous y aider.

5) La quasi-totalité des SCPI versent une provision sur leur dividende chaque trimestre (vers le 25/4, 25/7, 25/10, + ou - 10 jours) et le solde après la fin de leur exercice comptable (vers le 25/1). Je n’en connais aucune qui verse mensuellement.


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[+1]    #4 19/03/2013 16h31

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Ca ne change pas forcément grand chose pour celui qui veut investir, mais il me semble que :

Pour une SCPI à capital variable, ce n’est pas "la maison de gestion achète ou vend les parts au prix de l’actif", mais plutôt "la SCPI émet et retire des parts, à un prix décidé par la maison de gestion, impérativement entre 90% et 110% de la valeur de l’actif -approuvé en AG-, pour des quantités de parts elles-aussi encadrées (et s’il y a trop de vendeurs, il peut aussi y avoir blocage du marché et attente de durée indéterminée avant exécution des ventes)".   
Certaines SCPI à capital variable ont prévu un mécanisme qui ressemble à celui des SCPI à capital fixe, pour faciliter les cessions de parts quand il y a trop de vendeurs qui se présentent, permettant ainsi à des ventes de se faire, même à un prix inférieur, au lieu de bloquer la liquidité des parts.

Dans tous les cas, un vendeur peut vendre des parts "de gré à gré" à un acheteur qu’il aurait trouvé lui-même, à un prix négocié entre eux, moyennant des frais (enregistrement auprès du trésor public : 5%, etc.) réduit par rapport à ceux à payer lors d’une cession passant par la "maison de gestion".

En ce qui concerne "Certaines maisons de gestion dévoient complètement la SCPI à capital fixe, en faisant des augmentations de capital chaque année. Cela fait donc autant de trésorerie à réinvestir dans l’immobilier, parfois à un rendement qui pénalisent les anciens porteurs de part." il convient de rappeler que les anciens porteurs de parts ont dans tous les cas approuvé à la majorité ces augmentations de capital en AG. (Il faut croire que parfois les "majorités" sont masochistes, ne comprennent pas ce qu’elles votent, ou ont des conflits d’intérêts…)


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[+1]    #5 08/10/2014 22h04

Modérateur
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Bonjour,

Je continue mes devoirs d’algèbre financière et bancaire smile

Tel que je m’en étais douté, il y a un loup sur la cas in fine, je me demandais si je devais retirer les 50K€ de remboursement de dernière échéance. Vous avez fini de m’enlever ce doute.
Je l’enlève donc sur ma partie valeur fin opération et on obtient donc un total de 157 974.

Pour les taux in fine j’avais fait un peu au pif car j’avais cru lire ces écarts quelque part mais j’étais loin d’être sûr, n’ayant pas de proposition concrète devers moi. En cherchant mieux (y compris dans mon historique lors de ma SCPI Scellier) l’écart de taux serait plutôt de 0.6pt (donc 3.6%) et l’assurance monterait à 0.56%. Suis-je toujours dans le vrai ?

Pour aller encore plus loin, je prends le point du placement des revenus de la SCPI (tant qu’à faire dans la même AV…) mais j’en déduis l’imposition et je place au fur et à mesure chaque trimestre.

Je pourrais aussi inclure la sortie de la SCPI mais pas de raison d’en sortir, tout comme je continue le raisonnement de ne pas inclure de revalorisation des parts.

Voici une fois remouliné
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/6769_dep_scpi_3.jpg

Le CAS 1 (crédit amortissable) ressort comme le plus favorable, quasi équivalent avec le cas 3 de l’In Fine. Peut-être qu’en jouant sur les taux cela serait favorable mais il faudrait aussi rajouter les frais de nantissement.

Mon autre réflexion se porte aussi sur le fait qu’il n’y a que 2.4K€ d’écart entre l’achat de SCPI Vs le CAS 4, placement total sur AV du cash dispo et de l’équivalent des mensualités.
2.4K€ sur 16 ans, on parle de 150€ par an avec d’un côté, nombre de dossiers, déclarations, suivis et mouvements à prévoir Vs un simple virement mensuel. Cela fait 2.1% d’écart sur 16 ans… Sur des gros montants ça jouerait sans doute plus du fait de la valeur absolue que cela représenterait.

J’ai refait également la simulation avec des taux plus en phase avec le marché avec 2.5% en amortissable et 3.4% en in fine, le résultat reste approximativement le même.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/6769_dep_scpi_4.jpg

Je comprends bien que l’objectif d’investissement n’est pas le même et que selon son profil fiscal, on peut y rechercher autre chose. De même, c’est plus la fiscalité qui donne un certain avantage à l’AV et que nous ne sommes pas à l’abri que cela change à l’avenir. Il s’agirait d’un choix de diversification.

Au bout du bout, merci de m’avoir aider à comprendre les mécanismes qui me permettent de confirmer que l’achat à crédit est plus intéressant que l’achat comptant !


"Never argue with an idiot. They will drag you down to their level and beat you with experience" Mark Twain

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[+1]    #6 09/10/2014 00h22

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Les tableaux du message #116 me semblent à présent cohérents, et ne plus comporter de grosses erreurs (je n’ai pas refait tous les calculs en détails).

Vous pourriez aussi ajouter deux autres CAS :
  - achat avec 50k€ (ou moins, pour acheter le même nb de parts que dans les Cas1-2-3) de nue-propriété de parts de SCPI , et placement des autres flux sur AV.
  - achat de 50k€ comptant (comme Cas2) mais sur un contrat d’AV.

Bien entendu, la réalité sera différente de ces simulations, car en particulier :
    - le taux des fonds €uros peut varier dans le temps;
    - le dividende des SCPI peut varier  dans le temps;
    - la fiscalité peut évoluer (et votre TMI peut changer, en 16 ans ils s’en passe des choses !);
    - la valeur dans 16 ans des parts de SCPI peut avoir varié;
    - les taux des financements qui vous seront proposés seront sans doute différents des taux simulés;
    - le fait d’avoir ou pas un emprunt en cours peut "gêner" ou pas un autre projet lucratif.
Chacun de ces facteurs peut avoir un impact sur votre enrichissement d’ici 16 ans, bien supérieur à la différence entre les différents Cas simulés.
Donc le choix optimum dépend aussi beaucoup de vos anticipations sur ces facteurs….


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[+1]    #7 29/02/2016 16h40

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kezako a écrit :

Petite question aux spécialistes SCPI : Vous semble-t-il à l’heure actuelle judicieux d’investir dans des parts de SCPI via un crédit immobilier de 15K€ sur du long voir très long terme ( j’ai 21 ans et un TMI à 14%).

Etant un support immobilier, le très long terme est recommandé.

A savoir que le rendement des parts a tendance à diminuer, et que le phénomène continuera potentiellement.
2 causes à cette baisse :
- le prix des parts augmente
- les loyers stagnent voire diminue.

Pour l’avenir, certains le juge négatif, d’autre positif. Si vous êtes optimistes, allez y! wink

@Momox75, à priori, il n’y a pas de limitation de montant! wink
Par contre avec 15k, difficile de panacher sur plusieurs SCPI, 35/40k permet de choisir 2 SCPI et donc d’être plus diversifié.

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[+1]    #8 22/11/2016 10h55

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Jay69 a écrit :

qu’en est il des Prélèvements Sociaux de 15,5% qui, si j’ai bien compris, sont prélevés à la source?

Non, pas à la source pour les revenus fonciers, mais uniquement sur la part (négligeable) des revenus financiers.
Par contre, il faudra les déclarer l’année suivante, ce qui entraînera le calcul des PS et de l’IR.

Imputable sur le déficit foncier ?
Je dirais non, les PS sont pas de même nature que l’IR.
A confirmer par un expert (GBL, Surin, etc.) …


Dif tor heh smusma

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[+1]    #9 22/11/2016 11h03

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Les P.S prélevés à la source sont seulement sur la part infime de revenus mobiliers de la SCPI.

Votre déficit est imputé sur les revenus de la SCPI, et si le solde restant est positif, vous payez dessus TMI + PS.

Donc à priori ce que vous envisagez de faire fonctionne bien…

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[+2]    #10 22/11/2016 14h19

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c’est le solde des revenus fonciers qui va créer ou non des PS et de l’impôt  supplémentaire.
Si votre déficit est gommé partiellement ou à 100%, la ligne revenu foncier=0 donc zero imposition et 0 PS.
Si à contrario le solde est excédentaire, ce solde sera taxé suivant votre TMI et pur 15,5% de PS.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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[+1]    #11 23/11/2016 12h36

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Je suis d’accord avec les messages #201 et 202.

Les revenus financiers des SCPI sont epsilonesques. Les revenus fonciers des SCPI (sur lesquels il n’y a pas de prélèvement à la source) s’ajoutent aux autres revenus (ou déficit) de même type, avant application du barème IR et paiement des PS.


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[+1]    #12 12/01/2017 19h27

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Comme alternative au fond en euro, sur linxea avenir, vous avez aussi l’option SCI Capimmo, peu volatile, plus diversifiée (mais avec une couche de frais supplémentaire), avec 2% seulement de frais d’entrée.

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[+1]    #13 07/03/2019 20h04

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Vous devriez parvenir à négocier avec votre banquier une assurance (à 100%) sur une seulle tête. A défaut, voir un autre banquier.. Le nantissement ou l’hypothèque ne vous dispensera généralement pas de l’obligation d’avoir une assurance décès : l’un protège le banquier du cas où vous seriez en difficulté financière et cesseriez de payer vos échéances, l’autres protège le client du cas de décès ou d’incapacité totale de travailler (et le banquier, car s’il n’a pas fait souscrire cette garantie, sa responsabilité pourrait être recherchée).


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[+1]    #14 09/03/2019 09h51

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DDtee a écrit :

Car il sera à coup sûr sur un produit maison et comme c’est un réseau traditionnel les frais sont importants.

Possible mais avant de se prononcer il faudrait savoir ce qu’il vous est possible de faire et comparer.
Par exemple, j’ai un proche qui a souscrit un crédit sans caution, sans assurance à 70 ans avec nantissement de 100% sur AV dans la banque (30% UC et 70% fonds euros, aucune contrainte imposée par la banque dans ce choix). Le surcoût par rapport à un contrat en ligne équivalent est de 20 à 30 points de base. A mon avis, une telle proposition est valable.

L’écart peut être encore sensiblement plus réduit si vous mettez en garantie un PEA ou un CTO mais cela dépend de ce que vous pouvez négocier pour les frais de garde, des frais de courtage de la banque et de votre style de gestion (taux de rotation du portefeuille notamment).

Bien à vous,
cat

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[+1]    #15 09/03/2019 14h44

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Bonjour

Mes derniers emprunts ont tous été réalisés sans assurance ( deux via sci IS pour des scpi et deux via sarlpour du lmp ) le dernier en date du mois de février, le tout à l’initiative de la banque.
La banque me propose les mêmes conditions pour les prochains via des SCP pour de l’US de scpi  Il n’y a donc pas de caractère obligatoire si l’ensemble des conditions sont remplis.

Chtirentier.

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[+1]    #16 30/11/2019 18h57

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Charlito a écrit :

Je cherche des précisions sur les points suivants sur les SCPI :

Réponses courtes (pour plus de détails, allez lire les multiples échanges sur ce sujet) :

1/ Oui. Frais vers 1%/an, mais ficalité différente, prix d’achat et de vente de parts différents, rendement distribué différent, et tout ceci différe selon l’assureur (autant de cas que de contrats concernés) (lire SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea…).

2/ Pas vraiment d’effet tampon. Sauf que les SCPI sont surtout un produit "buy only" et en cas de crise les vendeurs auront du mal à vendre leurs parts (même à prix cassé).

3/ Lire les docs.

4/ Une OPCI, c’est un peu comme 60 ou 70% d’une SCPI et 40 ou 30% d’une Sicav monétaire (actuellement  à rendement légérement négatif). Je comprend mal pourquoi certains pourraient préférer un OPCI.

5/ Mal (parfois avec retard)

6/ La même que si vous vendez un bien immobilier (qui ne serait pas votre RP), sauf qu’il n’y a pas d’éxonération en cas de petite vente.

7/ Les prix affichés d’achat et de vente des parts sont "net de frais".
A un instant T, un part peut ainsi avec 100 de prix d’achat et 110 de prix de vente, ce qui sera interprété comme 10% (10/100) ou 9.09% (10/110) de frais d’achat.

8/ Non, aucun report (voir 6/), même si vous vendez en même temps des parts avec plus-value et d’autres avec moins-value (vous payerez de l’impôt sur celles en plus-value).

9/ Quasiment tous les pays ont une convention fiscale avec la France, empêchant la double imposition.
Mais toutes ne sont pas similaire (il y a par exemple les pays en 8TK et ceux en 8TI, évoqués ici).

10/ Plutôt 5-6 % que "2% à 10% upfront". Le conseiller doit vous dire combien il touche (un CGP en tout cas doit même vous l’écrire !).

11/ Non. Il y a récemment eu une nouvelle SCPI avec 0% de frais sur versement (mais des frais de gestion bien plus élevés, et un commissionnement de l’apporteur d’affaire sur ces frais de gestion).

12/ Les pourcentages ne sont pas si différents selon les SCPI. Les conseillers vous expliqueront que pour garder un client, mieux vaut bien (= dans l’intérêt du client) le conseiller, et que la plus grosse valeur qu’ils créent est leur portefeuille de clients.

13/ ?

14/ pas possible de le faire en complète légalité si tout le monde respectent ses engagements.

15/ Je préfère que mes partenaires/prestataires respectent leurs engagements commerciaux, même quand ils leur interdisent de me rétrocéder de l’argent.

16/ Ca coute un peu moins cher, mais difficile à trouver, et procédure pas triviale ni 100% sure si on ne fait pas confiance en l’autre partie et si on ne passe pas par un tiers de confiance (qui coutera plus que ce qu’on cherchait à économiser).

17/ en général (donc pour vous) oui.
Mais il peut y avoir des opportunités pour des connaisseurs (par ex si la SCPI est liquidée pour bien plus que sa valeur d’expertise, ex SCPI Logipierre 1 : liquidation en cours et SCPI Logipierre1 (UFFI REAM) : 50% de décote ?)


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[+1]    #17 14/01/2020 20h15

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Je suppose que pour votre banquier, cette "contrainte" est juste une manière de bien vous conseiller, ou de respecter son "obligation de conseil". Fixer ainsi une limite, un peu arbitraire, sans réellement tenir compte de la situation du client et de ses objectifs, maintenant et dans quelques années, est une manière un peu simpliste de donner des conseils.

Autre possibilité : votre banquier a réalisé qu’il ne pouvait pas vraiment faire un prêt immobilier pour un montant aussi faible que 20 000€, qu’un emprunt sur 5 ans pour financer des SCPI n’éétait pas réellement quelque chose de pertinent (il faudrait une durée de prêt bien plus longue, vu l’horizon de placement des SCPI), qu’il ne remplissait pas toutes les conditions pour financer cette SCPI, et il a trouvé un prétexte plausible pour expliquer le refus de prêt, ou simplement a estimé qu’il était sage pour lui d’ouvrir le parapluie (ne maitrisant pas réellement tous les tenants et aboutissants des SCPI) et/ou de respecter avec (excès de ?) zèle certaines recommandations de son employeur.

Cette "règle des 10%" n’existe pas vraiment, même si on peut considérer (et que ce serait un bon conseil d’un banquier à un client) qu’il faut éviter de mettre tous ses oeufs dans le même panier (donc toute son épargne dans les SCPI).
Avec ce que je sais de vous (cf votre présentation), investir 20 k€ dans Pierval Santé à crédit, en plus de 8 k€ sur d’autres SCPI via un contrat d’AV, ça ne me semble pas vraiment une concentration excessive, du moment que vous avez bien conscience des risques associés aux SCPI (en particulier : le prix des parts, comme les dividendes peuvent baissser, les frais d’achat sont élevés et nécessitent de conserver les parts au moins une dizaine d’années sous peine de faire des pertes, liquidité non garantie à la revente, etc.).


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[+1]    #18 05/02/2020 17h19

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Colia, le rendement AEM est généralement (même vraisemblablement toujours) un rendement brut (donc sans prendre en compte les charges).

Par ailleurs il suffit d’ouvrir un rapport annuel (n’importe lequel à mon avis) pour avoir les informations que vous recherchez. Sofidy propose par exemple un récapitulatif sur plusieurs années dans ces rapports annuels.

Ci-dessous un tableau extrait du dernier rapport d’Immorente :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8991_immorente.png

Ce rapport varie entre une SCPI récente et un plus ancienne et le TOF a également une grande importance dans cette problématique (quand un immeuble ne rapporte plus rien, ce n’est pas pour autant qu’il n’y a plus de charges à payer).

Dernière modification par cat (05/02/2020 17h27)

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[+1]    #19 22/02/2020 01h03

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Ma SCPI préférée est l’outil de recherche.

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[+1]    #20 04/04/2020 12h53

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@Audacesfortunajuvat

C’est la seconde fois que vous mettez en avant le fait que les SCPI ayant un RAN pourront plus facilement maintenir le niveau de loyer comparé aux mois précédent.

Le RAN n’est absolument pas un gage de liquidité, il correspond à des bénéfices passés non distribués. Mais le montant correspondant peut avoir été utilisé pour payer diverses charges, pour acquérir de nouveaux biens, … en somme ne pas être dans les caisses de la société.

Que celle-ci dispose ou non d’un RAN, c’est sa capacité à mobiliser des liquidités qui pourrait lui permettre de maintenir le niveau des versements, si elle en faisait le choix.

Je me permet de vous rappeler que si vous détenez vos parts en tant que particulier, vous êtes imposé sur les bénéfices, distribués ou non, de la SCPI. Si une société constitue un RAN année après année en conservant la somme correspondante sous forme de liquidités, vous payez des impôts sur cette somme afin de préserver de la trésorerie peu rémunérée. (ce qui peut être, dans certains cas, un acte de gestion saine) Mis à part le maintien de l’équilibre financier de la société, qu’avez-vous à gagner à laisser ces liquidités dans ses comptes, plutôt que les vôtres ?

Si une société a besoin de ne pas distribuer l’ensemble des bénéfices afin de survivre, cela peut être un indicateurs d’éventuels problèmes dans la gestion de la trésorerie. A contrario, si ce RAN est constitué afin d’acquérir de nouveaux bien ou en rénover, cela vous permet -indirectement- de réinvestir dans la société sans avoir à payer les divers frais d’acquisitions. (vous laissez votre argent dans les mains du gestionnaire)

Il me semble que bon nombre de personnes considèrent la présence d’un RAN comme une garantie future des loyers, alors qu’il s’agit en fait d’un indicateur des choix stratégiques, autant ceux de la société de gestion (qui souhaiterai augmenter les encours sous gestion) que des vôtres. (vous souhaitez ou non ré-investir dans telle ou telle SCPI)

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[+6]    #21 04/04/2020 15h35

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peakykarl a écrit :

Picsou24 a écrit :

Peut être faudrait il envisager une pause dans l’achat des scpi?
Avec cette crise et les soucis locatifs actuels et à venir, quid de la valeur des parts, du rendement et des possibilité de financement des scpi?
La précédente crise des scpi, de 1993 à 1997 avait été très très violente.

Très bonne question.
Des membres du forum ont-ils expérimenté cette crise ? Quels ont été les impacts sur le rendement, la valorisation des parts tant en Usufruit, nue propriété et pleine propriété ?

Combien de temps cela a mis à se rétablir ?

Il y a beaucoup trop de différences entre le contexte de la crise des années 90 et l’actuel pour escompter que ça se passe de la même manière, ou même pour en tirer des enseignements.

Lors de la crise des années 90 :
  - les taux d’intérêts étaient élevés (actuellement ils sont très faibles);
  - la crise était largement circonscrite à l’immobilier : il y avait eu trop d’abus sur l’immobilier, de spéculation, avec usage massif de crédit (par de gros acteurs) en escomptant une hausse éternelle des prix des immeubles, avec des promoteurs en défaut et des immeubles vides construits sans locataires/acquéreurs (actuellement on peut estimer que le niveau des taux peut justifier les prix de l’immobilier, l’écart entre le taux sans risque et le rendement de l’immobilier est énorme, les acteurs du marché immobilier ont des fondamentaux solides, il n’y a pas plein de m² vides);
  - tout le marché de l’immobilier, et principalement l’immobilier d’habitation, avait été touché (actuellement c’est surtout l’immobilier de commerce et de loisir qui est "menacé");
  - le marché des SCPI était bien différent aussi (réglementation des SCPI bien différente, presque pas de SCPI à  capital variable, marché secondaire moins bien organisé, …);
  - l’immobilier de commerce avait bien résisté  (avec Immorente en vedette pendant la crise de années 90 !);
  - la crise avait duré environ 4-5 ans … assez pour purger les abus passés (actuellement tout dépend de la durée et des conséquences des restrictions sur l’économie nécessaires pour endiguer la pandémie et ensuite "vivre avec le virus") (et actuellement "tout va plus vite"…).

Ce qui me semble probable :
   - les dividendes distribués pour les prochains trimestres devraient baisser (peut-être pas ceux de T1/2020), mais difficile d’évaluer de combien, et pendant combien de trimestres, et toutes les SCPI ne seront pas impactées pareil (pour certaines, ça ne baissera pas);
   - ceux qui détiennent de l’usufruit, surtout de courte durée, vont souffrir (et les clés de démembrement devront s’ajuster); les nu-proprietaires sont bien moins impactés (c’est les loyers dans 5 ou 10 ou 20 ans qui les concernent, et nul ne sait si le Covid--19 aura un quelconque impact dessus);
   - la collecte va beaucoup diminuer (mais pas se tarir complètement, cf taux des prêts toujours bas, et rendement des placements alternatifs toujours très faibles) au moins pendant quelques trimestres (jusqu’à ce que la visibilité s’améliore);
   - l’impact sur toutes les SCPI ne sera pas homogène : l’immobilier de commerce (et de loisir) va être plus dans la tourmente (ces locataires vont souffrir du confinement), l’immobilier lié à la santé sera moins/peu impacté, certaines zones géographiques seront plus impactées que d’autres, etc. Selon leur exposition à ces marchés, et leur manière de choisir et gérer leurs locataires (la proximité sera un atout), les SCPI s’en sortiront plus ou moins bien. On verra aussi de grosses différences dans leurs manières de communiquer avec leurs associés.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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Favoris 1   [+1]    #22 15/11/2020 11h43

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@Tomalegrand:
Pour votre projet, il suffit de mettre des chiffres en face, je vous laisse modifier les hypothèses :
=>Hypothèse de 4.3% de rendement pour la SCPI (Donc pas Rivoli AP)
=>Hypothèse crédit de 25k€ sur 4ans à 1% (assurance comprise)

Cas 1 avec crédit :
Mensualité de 530€ et cout total du crédit 600€ (hors éventuels frais de dossier)
Revenu mensualisé de 90€ (après 6mois par exemple de délais de jouissance)
=>Bilan : Gain = 25’000*4.3%*3.5ans - 600€ = 3760€ -Impots (14%+17.2%) = 2589€ Net

Cas 2 sans crédit :
Achat de 595€ (25k/42mois) par mois de SCPI pendant 3.5ans
=> Bilan : Gain (42*(1+42)/2)*595*4.3%/12= 1925€ -Impots (14%+17.2%) = 1324€ Net
(Formule pour la somme des revenus sur 42 mois (délais de jouissance 6mois))

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[+2]    #23 15/11/2020 12h00

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Pour investir dans les SCPI, il me semble urgent d’attendre plusieurs mois pour avoir une meilleure visibilité sur :
. les prix de parts, qui devraient être impactés par la pandémie et ses conséquences (télé-travail pour les SCPI bureaux ; commerce en ligne pour les SCPI de commerce)
. les revenus.

Tous vos calculs doivent intégrer la fiscalité (sur les revenus fonciers, déduction des intérêts).
A priori, pour 20 ou 30K€, le jeu n’en vaut pas la chandelle : le rendement est limité pour un risque important.

SCPI Rivoli Avenir Patrimoine par exemple : c’est un des plus mauvais exemples possible !


Dif tor heh smusma

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[+2]    #24 16/11/2020 20h41

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Bonjour contraryo,

Il y a un consensus qu’en dessous de 300-350k€, une SCI n’est pas intéressante compte tenu des frais récurrents (~1k€/an) sauf si vous prévoyez de souscrire des crédits supplémentaires une fois que la SCI sera lancée.
Vous avez bien ciblé les avantages de ce montage (optimisation fiscale pendant la phase de capitalisation, cash-flow positif et pas d’impact sur votre taux d’endettement) mais les obstacles sont nombreux (financer une Personne Morale n’est pas simple et trouver un crédit pour de l’US est très compliqué) sans pour autant être insurmontable. Après tout la chance sourit aux audacieux!
Par rapport à mon expérience récente, je vous conseille d’être bien préparé et de maitriser votre projet avant de le présenter aux banquiers car bien peu sont les CGP qui comprennent ce type de montage. Une banque n’acceptera de vous financer que si elle est convaincue que le projet est viable et qu’elle y gagnera. Une meilleure préparation m’aurait peut-être permis d’avoir des meilleures offres que celle que j’ai trouvé avec le CMB

Rappel pour moi-même : si je suis amené à refaire ce type de montage dans le futur, je serai plus patient et plus exigent en démarchant TOUTES les banques de la région.


"I never lose. I either win or learn" - Nelson Mandela.

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[+1]    #25 10/12/2020 23h14

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Un "crédit conso dédié aux SCPI" ? J’ignorais que cela se pratiquait. J’étais resté sur le fait qu’un crédit conso n’était pas affecté et donc hors immobilier que les intérêts d’emprunt n’étaient pas déductibles.

De manière générale, si le rendement est de 3.5% net, que l’inflation est de 1-1.5% et le taux du crédit de 2.5% ou 2.75 %, peut-on encore parler d’effet de levier et d’enrichissement par l’emprunt ?


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