SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

Bienvenue !

Je suppose que vous êtes lambertt de Investissement SCPI | SCPI (mêmes questions exactement….).

Je vous rappelle que sur ce forum, il est d’usage de se présenter, de respecter la charte Mission, Vision, Valeurs et Charte des Investisseurs Heureux , et de rechercher sur le forum (4.3 de Nouveau venu : par où commencer ? par exemple) avant de reposer une Nième fois la même question.

Pour vos questions :

1) Il n’existe pas de réponse toute faite, et si vous en trouviez, vous seriez bien avisé de tenir plus compte des arguments/justifications associés à la réponse que de la liste des SCPI nommées.

2) Les SCPI sont des Sociétés Civiles Immobilières, dont vous pouvez devenir associé en achetant des parts, soit à quelqu’un qui en possède déjà et veut les vendre, soit à l’occasion d’une augmentation de capital (sachant que les SCPI à capital variable en font en permanence). C’est la société de gestion de la SCPI qui tient à jour la liste des associés et les parts de chacun. Votre banque ne sera éventuellement utile pour devenir associé d’une SCPI que pour vous faire un prêt. (La plupart des banques ont une filiale que gère des SCPI, mais bien souvent ces SCPI sont assez mauvaises. Ainsi, celles de BNP sont parmi celles qui ont actuellement les plus mauvais rendements, et performances en général, comme vous le constaterez sur SCPI rendement : les meilleures SCPI - Primaliance).

3) Non, c’est la SCPI qui paie ces frais. Vous recevrez les dividendes que la SCPI aura décidé de distribuer à ses associés. La plupart des SCPI "de rendement" investissent dans des bureaux et des murs de commerce, pas dans de l’immobilier d’habitation.

4) Pour 100 000 €, il est préférable de diversifier dans 2 ou 3 SCPI. Mais avant tout, il vous faut bien comprendre ce qu’est une SCPI et comment ça fonctionne (ne serait-ce que pour vérifier que c’est vraiment adapté pour vous), et la lecture de ce forum devrait vous y aider.

5) La quasi-totalité des SCPI versent une provision sur leur dividende chaque trimestre (vers le 25/4, 25/7, 25/10, + ou - 10 jours) et le solde après la fin de leur exercice comptable (vers le 25/1). Je n’en connais aucune qui verse mensuellement.

Bonjour,

Je continue mes devoirs d’algèbre financière et bancaire

Tel que je m’en étais douté, il y a un loup sur la cas in fine, je me demandais si je devais retirer les 50K€ de remboursement de dernière échéance. Vous avez fini de m’enlever ce doute.
Je l’enlève donc sur ma partie valeur fin opération et on obtient donc un total de 157 974.

Pour les taux in fine j’avais fait un peu au pif car j’avais cru lire ces écarts quelque part mais j’étais loin d’être sûr, n’ayant pas de proposition concrète devers moi. En cherchant mieux (y compris dans mon historique lors de ma SCPI Scellier) l’écart de taux serait plutôt de 0.6pt (donc 3.6%) et l’assurance monterait à 0.56%. Suis-je toujours dans le vrai ?

Pour aller encore plus loin, je prends le point du placement des revenus de la SCPI (tant qu’à faire dans la même AV…) mais j’en déduis l’imposition et je place au fur et à mesure chaque trimestre.

Je pourrais aussi inclure la sortie de la SCPI mais pas de raison d’en sortir, tout comme je continue le raisonnement de ne pas inclure de revalorisation des parts.

Voici une fois remouliné


Le CAS 1 (crédit amortissable) ressort comme le plus favorable, quasi équivalent avec le cas 3 de l’In Fine. Peut-être qu’en jouant sur les taux cela serait favorable mais il faudrait aussi rajouter les frais de nantissement.

Mon autre réflexion se porte aussi sur le fait qu’il n’y a que 2.4K€ d’écart entre l’achat de SCPI Vs le CAS 4, placement total sur AV du cash dispo et de l’équivalent des mensualités.
2.4K€ sur 16 ans, on parle de 150€ par an avec d’un côté, nombre de dossiers, déclarations, suivis et mouvements à prévoir Vs un simple virement mensuel. Cela fait 2.1% d’écart sur 16 ans… Sur des gros montants ça jouerait sans doute plus du fait de la valeur absolue que cela représenterait.

J’ai refait également la simulation avec des taux plus en phase avec le marché avec 2.5% en amortissable et 3.4% en in fine, le résultat reste approximativement le même.


Je comprends bien que l’objectif d’investissement n’est pas le même et que selon son profil fiscal, on peut y rechercher autre chose. De même, c’est plus la fiscalité qui donne un certain avantage à l’AV et que nous ne sommes pas à l’abri que cela change à l’avenir. Il s’agirait d’un choix de diversification.

Au bout du bout, merci de m’avoir aider à comprendre les mécanismes qui me permettent de confirmer que l’achat à crédit est plus intéressant que l’achat comptant !

kezako a écrit :

Petite question aux spécialistes SCPI : Vous semble-t-il à l’heure actuelle judicieux d’investir dans des parts de SCPI via un crédit immobilier de 15K€ sur du long voir très long terme ( j’ai 21 ans et un TMI à 14%).

Etant un support immobilier, le très long terme est recommandé.

A savoir que le rendement des parts a tendance à diminuer, et que le phénomène continuera potentiellement.
2 causes à cette baisse :
- le prix des parts augmente
- les loyers stagnent voire diminue.

Pour l’avenir, certains le juge négatif, d’autre positif. Si vous êtes optimistes, allez y!

@Momox75, à priori, il n’y a pas de limitation de montant!
Par contre avec 15k, difficile de panacher sur plusieurs SCPI, 35/40k permet de choisir 2 SCPI et donc d’être plus diversifié.

Les P.S prélevés à la source sont seulement sur la part infime de revenus mobiliers de la SCPI.

Votre déficit est imputé sur les revenus de la SCPI, et si le solde restant est positif, vous payez dessus TMI + PS.

Donc à priori ce que vous envisagez de faire fonctionne bien…

Je suis d’accord avec les messages #201 et 202.

Les revenus financiers des SCPI sont epsilonesques. Les revenus fonciers des SCPI (sur lesquels il n’y a pas de prélèvement à la source) s’ajoutent aux autres revenus (ou déficit) de même type, avant application du barème IR et paiement des PS.

DDtee a écrit :

Si ma compagne peut bénéficier d’une assurance sur un crédit, cela ne sera pas le cas pour moi (en situation de rémission de maladie longue durée).
…
Dès qu’on creuse un peu, il apparaît que la convention AERAS relève plus de la communication que d’une véritable volonté d’assurer les anciens malades (très peu de pathologies considérées).

Vous dites que vous ne pourrez pas bénéficier d’une assurance parce que vous n’y êtes pas arrivé? Ou s’agit-il d’une hypothèse de votre part?

S’il ne s’agit que d’une hypothèse de votre part, je voudrai simplement souligner que l’accès à l’assurance emprunteur pour les cas de santé qui sortent des clous (ALD notamment) s’est considérablement amélioré au cours des années récentes (enfin, dans mon expérience et pour ce que je lis à ce sujet à droite et à gauche).

1. Concernant la convention Aeras, ce que vous dites est un peu dur. Elle sert à quatre choses :
- Éviter que le banquier ne vienne mettre son nez dans votre questionnaire de santé
- Une fois que vous vous êtes fait bouler au niveau 1, garantir que votre dossier sera examiné par un pool d’assureurs à un niveau 2 puis, si nécessaire, à un niveau 3.
- Définir des seuils/normes pour certaines pathologies pour accéder à l’assurance (malheureusement, le nombre de pathologies ’normées’ est assez réduite)
- Le plus utile : une fois que vous avez constitué un dossier (questionnaire de santé + pièces médicales) complet pour une assurance, toutes les autres compagnies sont dans l’obligation de l’accepter tel quel. 1 dossier = vous pouvez faire du carpet bombing sur 5, 10 ou 15 assurances.

2. Il y a un autre facteur à prendre en compte : la concurrence entre assurances s’est intensifiée. J’ai un exemple précis en tête : là où il y a quelques années on parlait de 5 ou 6 refus sur une dizaine d’assurances contactées (et le reste avec des exclusions), le taux de refus a considérablement reculé. Les propositions sont toujours avec de grosses surprimes mais dans le cas d’espèce, le prix n’est pas vraiment le sujet…. Ça variera évidemment en fonction des situations mais dans certains cas au moins, c’est devenu plus simple.

3. Toujours par rapport à il y a quelques années, le process de décision est beaucoup plus rapide. Il y a maintenant de nombreuses compagnies qui ont un process de dépôt en ligne pour les dossiers (formulaire + questionnaire de santé + pièces médicales). Bilan : en une journée, vous pouvez faire des demandes complètes sur plusieurs compagnies. Et vous avez une réponse en 1 ou 2 semaines contre 2 ou 3 mois avant.

4. Enfin, le recours à un courtier spécialisé peut être très efficace. Les bons tendent à connaître les petites manies des médecins conseils et savent quelles compagnies cibler en fonction de la situation.

Ça ne veut pas dire que tout le monde trouvera une assurance emprunteur. Mais pour ce que j’en sais, c’est moins difficile maintenant qu’il y a quelques années.

Dernière modification par carignan99 (07/03/2019 16h18)

Bonjour

Mes derniers emprunts ont tous été réalisés sans assurance ( deux via sci IS pour des scpi et deux via sarlpour du lmp ) le dernier en date du mois de février, le tout à l’initiative de la banque.
La banque me propose les mêmes conditions pour les prochains via des SCP pour de l’US de scpi  Il n’y a donc pas de caractère obligatoire si l’ensemble des conditions sont remplis.

Chtirentier.

Je suppose que pour votre banquier, cette "contrainte" est juste une manière de bien vous conseiller, ou de respecter son "obligation de conseil". Fixer ainsi une limite, un peu arbitraire, sans réellement tenir compte de la situation du client et de ses objectifs, maintenant et dans quelques années, est une manière un peu simpliste de donner des conseils.

Autre possibilité : votre banquier a réalisé qu’il ne pouvait pas vraiment faire un prêt immobilier pour un montant aussi faible que 20 000€, qu’un emprunt sur 5 ans pour financer des SCPI n’éétait pas réellement quelque chose de pertinent (il faudrait une durée de prêt bien plus longue, vu l’horizon de placement des SCPI), qu’il ne remplissait pas toutes les conditions pour financer cette SCPI, et il a trouvé un prétexte plausible pour expliquer le refus de prêt, ou simplement a estimé qu’il était sage pour lui d’ouvrir le parapluie (ne maitrisant pas réellement tous les tenants et aboutissants des SCPI) et/ou de respecter avec (excès de ?) zèle certaines recommandations de son employeur.

Cette "règle des 10%" n’existe pas vraiment, même si on peut considérer (et que ce serait un bon conseil d’un banquier à un client) qu’il faut éviter de mettre tous ses oeufs dans le même panier (donc toute son épargne dans les SCPI).
Avec ce que je sais de vous (cf votre présentation), investir 20 k€ dans Pierval Santé à crédit, en plus de 8 k€ sur d’autres SCPI via un contrat d’AV, ça ne me semble pas vraiment une concentration excessive, du moment que vous avez bien conscience des risques associés aux SCPI (en particulier : le prix des parts, comme les dividendes peuvent baissser, les frais d’achat sont élevés et nécessitent de conserver les parts au moins une dizaine d’années sous peine de faire des pertes, liquidité non garantie à la revente, etc.).

Ma SCPI préférée est l’outil de recherche.

peakykarl a écrit :

Picsou24 a écrit :

Peut être faudrait il envisager une pause dans l’achat des scpi?
Avec cette crise et les soucis locatifs actuels et à venir, quid de la valeur des parts, du rendement et des possibilité de financement des scpi?
La précédente crise des scpi, de 1993 à 1997 avait été très très violente.

Très bonne question.
Des membres du forum ont-ils expérimenté cette crise ? Quels ont été les impacts sur le rendement, la valorisation des parts tant en Usufruit, nue propriété et pleine propriété ?

Combien de temps cela a mis à se rétablir ?

Il y a beaucoup trop de différences entre le contexte de la crise des années 90 et l’actuel pour escompter que ça se passe de la même manière, ou même pour en tirer des enseignements.

Lors de la crise des années 90 :
  - les taux d’intérêts étaient élevés (actuellement ils sont très faibles);
  - la crise était largement circonscrite à l’immobilier : il y avait eu trop d’abus sur l’immobilier, de spéculation, avec usage massif de crédit (par de gros acteurs) en escomptant une hausse éternelle des prix des immeubles, avec des promoteurs en défaut et des immeubles vides construits sans locataires/acquéreurs (actuellement on peut estimer que le niveau des taux peut justifier les prix de l’immobilier, l’écart entre le taux sans risque et le rendement de l’immobilier est énorme, les acteurs du marché immobilier ont des fondamentaux solides, il n’y a pas plein de m² vides);
  - tout le marché de l’immobilier, et principalement l’immobilier d’habitation, avait été touché (actuellement c’est surtout l’immobilier de commerce et de loisir qui est "menacé");
  - le marché des SCPI était bien différent aussi (réglementation des SCPI bien différente, presque pas de SCPI à  capital variable, marché secondaire moins bien organisé, …);
  - l’immobilier de commerce avait bien résisté  (avec Immorente en vedette pendant la crise de années 90 !);
  - la crise avait duré environ 4-5 ans … assez pour purger les abus passés (actuellement tout dépend de la durée et des conséquences des restrictions sur l’économie nécessaires pour endiguer la pandémie et ensuite "vivre avec le virus") (et actuellement "tout va plus vite"…).

Ce qui me semble probable :
   - les dividendes distribués pour les prochains trimestres devraient baisser (peut-être pas ceux de T1/2020), mais difficile d’évaluer de combien, et pendant combien de trimestres, et toutes les SCPI ne seront pas impactées pareil (pour certaines, ça ne baissera pas);
   - ceux qui détiennent de l’usufruit, surtout de courte durée, vont souffrir (et les clés de démembrement devront s’ajuster); les nu-proprietaires sont bien moins impactés (c’est les loyers dans 5 ou 10 ou 20 ans qui les concernent, et nul ne sait si le Covid--19 aura un quelconque impact dessus);
   - la collecte va beaucoup diminuer (mais pas se tarir complètement, cf taux des prêts toujours bas, et rendement des placements alternatifs toujours très faibles) au moins pendant quelques trimestres (jusqu’à ce que la visibilité s’améliore);
   - l’impact sur toutes les SCPI ne sera pas homogène : l’immobilier de commerce (et de loisir) va être plus dans la tourmente (ces locataires vont souffrir du confinement), l’immobilier lié à la santé sera moins/peu impacté, certaines zones géographiques seront plus impactées que d’autres, etc. Selon leur exposition à ces marchés, et leur manière de choisir et gérer leurs locataires (la proximité sera un atout), les SCPI s’en sortiront plus ou moins bien. On verra aussi de grosses différences dans leurs manières de communiquer avec leurs associés.

Pour investir dans les SCPI, il me semble urgent d’attendre plusieurs mois pour avoir une meilleure visibilité sur :
. les prix de parts, qui devraient être impactés par la pandémie et ses conséquences (télé-travail pour les SCPI bureaux ; commerce en ligne pour les SCPI de commerce)
. les revenus.

Tous vos calculs doivent intégrer la fiscalité (sur les revenus fonciers, déduction des intérêts).
A priori, pour 20 ou 30K€, le jeu n’en vaut pas la chandelle : le rendement est limité pour un risque important.

SCPI Rivoli Avenir Patrimoine par exemple : c’est un des plus mauvais exemples possible !

Vous ne donnez pas assez d’info, quels sont vos revenus, votre capacité d’épargne dans les prochaines années ? Êtes vous clairs sur la fiscalité au Canada dt/ou en France , restez vous résident fiscal français, avez-vous d’autres placements, lesquels