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#201 14/01/2019 16h38 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Avec ou sans le I une structure de type société civile n’est pas assujetti aux cotisations sociales.

La différence avec une SASU ou SAS est qu’il faut un commissaire aux comptes , un salaire à minima pour le président.

Pour ce qui est des donations peux importe la structure sociale de l’entité juridique .

Dans les sociétés civiles vous pouvez  créer une SCP société civile patrimoniale par exemple pour une activité de holding mais tout cela à peu d’importance , c’est l’activité intrinsèque de la structure qui définie son mode de taxation civile ou commerciale.

Quand vous remplissez la M0 même en indiquant IS il faudra dans la plupart des cas faire un document écrit stipulant que vous souhaitez être assujetti à l’IS sinon cela ne sera pas pris en compte …
C’est du vécu


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#202 14/01/2019 16h45 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Par curiosité, à quel moment les impôts vous ont indiqué que le M0 avec option IS n’était pas pris en compte ? J’imagine que vous n’avez pas fait la lettre manuscrite directement mais que c’est les impôts qui vous ont indiqué un problème.

Dernière modification par Kabal (14/01/2019 16h46)

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#203 14/01/2019 18h36 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Quand le comptable a indiqué le compte et le montant pour le prélèvement de la CRL , les impôts ont indiqué qu’il s’agissait pas d’une SCI IS.

Les copies des M0 prouvaient le contraire toutefois il a fallu faire une lettre une lettre manuscrite spécifiant assujettissement à l’IS.

Faut pas chercher , faut juste suivre la complexité de l’administration.

C’est pourquoi il est impératif d’avoir un comptable que l’on peux rencontrer facilement qui est un interlocuteur stable sinon c’est très complexe.

Idem , j’ai des problèmes de TVA versée mais non prise en compte pas les impôts avec pénalité qui ont été annulée par les impôts et également de la TVA perçues plusieurs fois sur un autre compte.

C’est en cours de réclamation.

Le comptable c’est le ballon d’oxygène face au l’administration , quand certains pensent faire des économies avec des comptables en ligne , je vous conseille un vrai interlocuteur proche de chez vous


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#204 14/01/2019 19h18 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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J’ai connu un souci identique : l’option IS était cochée (et également indiquée dans les statuts) mais j’ai dû faire un courrier au moment de la déclaration du résultat car l’option n’avait pas été prise en compte par les impôts.

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#205 14/01/2019 20h30 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Idem ils demandent une lettre signée.

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#206 14/01/2019 20h36 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Même expérience de mon côté ! Ceci dit pour une fois ça a été réglé très rapidement et facilement

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#207 14/01/2019 21h17 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Les impôts sponsorisent la Poste …

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#208 14/01/2019 21h20 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Merci beaucoup pour vos réponses.

La SCP semble donc bénéficier des mêmes avantages mais avec moins de contraintes qu’une SAS ou SASU. Je vais me renseigner sur les formalités de constitution.

Je comprends d’ailleurs que la constitution d’une SAS coûte plus chère qu’une SCI.

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[+1]    #209 14/01/2019 21h27 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Pour moi, la case cochée sur la M0 à chaque fois suffit.

Par contre, le greffe du TC avait mal "recopié" le prénom du gérant (qui se retrouvait avec la version féminine du même prenom), et il a fallu réclamer pour que ce soit rectifier (mais pour cette erreur là, et lenvoi de kbis corrigés, le greffe n’a au moins pas émis de facture…).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#210 14/01/2019 21h41 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Paf151 a écrit :

Les impôts sponsorisent la Poste …

Non ils ont déjà l’internet (pour moi c’était juste un courrier scanné).

@GBL
Mon comptable n’a pas compris non plus… Il pensait également à une erreur   de transcription au niveau du greffe.

Dernière modification par cat (14/01/2019 21h45)

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#211 23/01/2019 18h19 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour à tous,

Question simple mais pas pour autant facile à répondre : à partir de quel moment est-ce "intéressant" de réaliser un tel montage en SCI ?
Par "moment" j’entends en termes de ticket initial d’investissement (dans mon cas : j’envisageais 100 k€, surtout pour me laisser la capacité d’emprunter pour ma résidence principale) ; de stade dans la vie (pas encore propriétaire donc, et jeune actif de 27 ans pas encore vraiment concerné par la transmission de patrimoine) ; et de diversification de patrimoine (encore réduit me concernant…).

Le montage en SCI est très performant, mais il induit quand même un ticket important pour tourner (ie. amortir les coûts fixes notamment). Il est aussi plutôt bloquant, puisqu’il sera difficile de récupérer le capital sans être lourdement imposé. Enfin, si j’opte en direct pour un panache 50/50 France/étranger (ie. Allemagne), j’obtiens un TRI net de fiscalité qui n’est pas aussi bon que via SCI, mais qui n’est pas très très loin non plus. Vous allez me dire qu’avec tout ça j’ai probablement ma réponse (ie. le montage SCI est top à un stade ultérieur de vie), mais je suis tout de même preneur de vos avis.

Shaka

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#212 23/01/2019 18h44 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonsoir SCPOShaka,

la réponse dépend également de votre capacité à faire baisser les coûts fixes : par exemple, si vous faites la comptabilité vous-mêmes, vous pouvez les réduire drastiquement.
Si vous envisagiez 100k€ en direct, vous pourriez également envisager un peu plus en SCI (150 voire 200k€) avec un effort d’épargne sensiblement équivalent.

Bien à vous,
cat

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#213 23/01/2019 19h04 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Stéphane disait à un moment que le seuil était autour de 350-400k€ pour justifier la comptabilité, les frais de sociétés et le temps passé.

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#214 23/01/2019 19h13 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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cat a écrit :

Bonsoir SCPOShaka,

la réponse dépend également de votre capacité à faire baisser les coûts fixes : par exemple, si vous faites la comptabilité vous-mêmes, vous pouvez les réduire drastiquement.
Si vous envisagiez 100k€ en direct, vous pourriez également envisager un peu plus en SCI (150 voire 200k€) avec un effort d’épargne sensiblement équivalent.

Bien à vous,
cat

Merci Cat pour votre réponse.

Le simulateur que j’ai trouvé sur le net puis bricolé n’est pas aussi catégorique que vous sur votre second point. Si je prends un mix 25% Epargne Pierre, 25% Pierval et 50% Novapierre et un effort d’épargne net de fiscalité de 270€ en moyenne sur 20 ans, je peux emprunter 160 k€ en direct contre 165k€ via SCI.
Deux remarques à ce stade : 1) la diversification internationale me permet, quand je suis en direct, d’avoir un IR + PS pondéré/global de 29,65%, et 2) je compte 1k€/an d’expert comptable sur la SCI. Si je supprime les frais de compta, je passe à un emprunt de 225 k€. C’est… une très grosse différence. Sans parler des avantages sérieux de la SCI après phase de capitalisation…

Ce qui m’amène aux deux questions suivantes :
- Est-ce crédible de vouloir assumer la compta seule ? J’ai quelques bases, mais je manque tout de même d’expérience. Je suis néanmoins prêt à passer le temps nécessaire.
- La banque ne va-t-elle pas me limiter de toute manière dans l’emprunt visé au niveau de la SCI ? J’ai une capacité d’épargne actuelle net de fiscalité de 1600€/mois (1900€ avec mon variable).

Merci d’avance pour vos retours éventuels !

Shaka

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#215 23/01/2019 19h15 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Une SCI c’est plutôt 600€ de compta pour des SCPI.

Dernière modification par Kabal (23/01/2019 19h16)

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#216 23/01/2019 19h23 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Pour la part j’ai démarré à 100k puis j’ai abondé de 150 et j’ai remis 500k au fur et à mesure que ma capacité a cru. Tout ça sur 24 mois avec trois emprunts

Frais bancaires 30 euros par an, compta 500 ttc/an. Pas d’autres frais.

Par contre quand vous êtes dans une TMI à 30% je pense que l’ecart Est significatif sur un montage en direct j’avais un TRi à presque 11/12 vs 6/7% sur 25 ans

Pour la sortie je ne vois pas le pbm à payer 30% de pfu sur du capital constitué « tout seul »

Il y a moyen de réduire l’IS a quasi 0 sur toute la durée avec des achats de d’US

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[+2]    #217 23/01/2019 19h28 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Ca ne dépend pas que de combien vous pensez investir maintenant, mais aussi de combien vous pensez investir via cette SCI dans quelques années (et quelle est la probabilité pour que ça arrive effectivement).

Ca dépend aussi du type d’investissement qui sera réalisé : si le rendement doit principalement venir d’une plus-value à la revente (par ex un appartement parisien), escomptée dans 20-30 ans, la détention via une SCI IS (qui ne permet pas de bénéficier des abattements pour durée de détention lors du calcul de l’impôt sur la plus-value) sera moins attractive que si le rendement doit surtout venir des loyers génèrés qui assurent un cashflow positif à l’opération (par ex un local en zone diffuse).

Après, ce n’est pas vraiment le montage en SCI IS qui est "plutôt bloquant, puisqu’il sera difficile de récupérer le capital sans être lourdement imposé". C’est déjà le sous-jaçant, l’actif dans lequel la SCI IS va investir qui pourra limiter la liquidité du placement (en partie du fait de la différence importante -vers 10%- entre pris d’achat et prix de vente net des SCPI, différence assez similaire à celle lors d’un investissement direct dans un bien immobilier, et aussi la liquidité quasi nulle de l’usufruit temporaire).
C’est aussi le fait que tous les associés n’auront pas forcément envie de récupérer le capital en même temps.
L’enveloppe SCI IS n’ajoute pas vraiment (pas plus qu’elle n’élimine) de lourde imposition sur le capital récupéré : elle permet de différer l’imposition sur la valeur créée (si elle est capitalisée au sein de la SCI); elle ajoute le paiement de l’IS, compensé par le fait que, si on opte pour l’imposition au barème (de la totalité de ses revenus mobiliers) il y ait un abattement sur la base imposable, et sinon que l’imposition soit au PFU et non au barème comme avec les revenus fonciers.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#218 23/01/2019 19h39 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Pour ma part, je pense également que c’est tout à fait jouable de commencer avec 100k€ si :
* on prend le soin d’optimiser tous les coûts fixes (comme Kabal ou roudoudou);
* on projette d’emprunter à nouveau par l’intermédiaire de la société;
* on est intéressé pour valoriser ses liquidités à moyen terme en achetant de l’usufruit de parts de SCPI.

Bien à vous,
cat

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#219 23/01/2019 19h51 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Merci pour vos inputs.

Je mettais de côté l’idée de la SCI jusque-là car je trouvais ça un peu complexe et pas forcément adéquat dans ma situation de "petit" investisseur.

Avec vos retours, je pense que je dois plus sérieusement l’envisager, d’autant plus que je m’attends à avoir une TMI à 41% dans quelques années (entre 5 et 10 ans ?). Il y a de fortes chances que j’abonde également la SCI au fur et à mesure. Je vais relire ce fil pour m’approprier à nouveau toutes les subtilités du montage. Et cela veut également dire que je dois probablement revoir mon panachage de SCPI (le paramètre fiscalité étrangère étant moins important désormais).

Je n’arrive néanmoins pas encore à mesurer les implications de ce commitment sur ma capacité à emprunter pour ma résidence principale (ce n’est pas un projet que j’ai à ce stade, mais il viendra sûrement un jour ou l’autre). Si je commence à 100k€, l’idée sera de continuer à emprunter pour arriver sur une certaine masse critique, ce qui devrait sérieusement taper dans ma capacité d’épargne (tant que mes 1er emprunts n’auront pas été remboursés). La solution est-elle alors d’acheter sans levier bancaire (sur fonds propres) de l’usufruit sans crédit afin de retourner à un effort d’épargne acceptable ?

Shaka

Dernière modification par SCPOShaka (23/01/2019 19h52)

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#220 23/01/2019 19h56 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Honnêtement, j’ai un TMI à 30% actuellement. J’ai 100k€ de SCPI en direct et je le regrette versus la SCI. Je paie environ 850€/an de prélèvement sociaux et je ne sais pas exactement combien d’IR (noyé dans l’IR). Lorsque javais voulu transférer vers la SCI, GBL m’avait même conseillé de les vendre mais j’arrive pas à m’y résoudre.
Donc réfléchissez bien avant !

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#221 23/01/2019 20h00 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Kabal a écrit :

Honnêtement, j’ai un TMI à 30% actuellement. J’ai 100k€ de SCPI en direct et je le regrette versus la SCI. Je paie environ 850€/an de prélèvement sociaux et je ne sais pas exactement combien d’IR (noyé dans l’IR). Lorsque javais voulu transférer vers la SCI, GBL m’avait même conseillé de les vendre mais j’arrive pas à m’y résoudre.
Donc réfléchissez bien avant !

Oui, mon projet doit encore maturer un peu… Mais un panachage avec une exposition disons de 50-60% en SCPI à revenus étrangers permet aussi d’avoir un rendement très sérieux. C’est sûrement là la clef si on veut le faire en direct.

Dernière modification par SCPOShaka (23/01/2019 20h00)

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#222 23/01/2019 20h02 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Si vous voulez faire du direct, prenez de la nue-propriété plutôt que de la pleine propriété mais c’est plus difficile à financer à crédit.

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#223 23/01/2019 20h32 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Je plussoie aux remarques ci-dessus. J’ai parcouru tout le forum et suis en train d’afiner Mon montage. Je créerai une file une fois suffisamment avancé pour aider les prochains forumeurs.

Pour ma part, la fiscalité en direct est le plus gros repoussoir. Je ne peux me résoudre à payer 41%+ sur des revenus qui ne servent qu’à rembourser un emprunt.

Je trouve que le CCA en SCI est tout de même un énorme avantage.

La SCI vous handicapera moins pour votre emprunt pour votre résidence principale à capital égale puisque vous aurez un effort d’epargne Moindre à faire qu’en direct (en tenant compte de votre fiscalité).

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#224 23/01/2019 20h50 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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SCPOShaka a écrit :

Et cela veut également dire que je dois probablement revoir mon panachage de SCPI (le paramètre fiscalité étrangère étant moins important désormais).

Même avec une SCI IS, le paramètre "fiscalité étrangère" reste très important (car ça impacte directement le bénéfice fiscal de la SCI, donc l’IS à payer).

Sinon, avant de vous lancer dans des SCPI dans une SCI IS, relisez ceci.


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#225 23/01/2019 21h40 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Avec un tmi de >=30% la meilleure option semble être la sci is ou la NP si on est à l’IFI?

Un achat de scpi à credit au sein d’une sci is peut être optimisé et obtenir un cash flow positif en faisant :
- 2/3 ou 1/2 de pleine propriété / usufruit
- 2/3 ou 1/2 de scpi internationales comme corum et novapierre Allemagne


N'hésitez pas a me contacter pour un parrainage : Linxea, Boursorama, Bforbanck, Binck :)

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