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Favoris 1    #226 17/02/2020 13h42

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Sartorius a écrit :

Bonjour, vous avez déjà un beau sujet ici lien qui devrait vous aiguiller dans votre recherche.

Vous avez un comparatif plus récent, toujours d’actualité, ici, qui comporte aussi un lien vers un tableau instructif des dividendes des principales SCPI et SIIC sur 2010-2017, que j’ai remis à jour  avec les chiffres des années récentes, pour obtenir :

Pour les plus grosses SCPI du marché :
   
   Distribution/part  2010    2011    2012   2013    2014    2015    2016    2017   2018    2019    (PV incluse)
Immorente           17.08€ 17.00€ 16.50€ 16.80€ 16.70€ 15.72€ 15.72€ 15.50€ 15.50€ 15.50€
Edissimmo            12.20€ 12.50€ 11.50€ 11.50€ 11.50€ 11.50€ 10.50€   9.95€  9.70€   9.31€
Rivoli Av. Pat.        13.00€ 12.73€ 12.50€ 12.50€ 12.50€ 12.50€ 11.50€ 11.18€ 10.80€ 10.65€
Notapierre            19.69€ 18.37€ 17.50€ 17.50€ 18.00€ 18.00€ 17.10€ 16.20€ 14.40€  14.40€
Accimo Pierre *       7.44€  7.77€   8.70€    8.79€   8.79€  8.43€   8.53€   7.98€  8.04€   8.10€
Primopierre           10.89€ 10.42€ 10.12€ 10.12€ 10.11€  9.84€   9.80€   9.80€   9.36€ 11.48€*
Epargne Foncière   46.08€ 40.07€ 40.08€ 40.08€ 40.08€ 38.52€ 36.90€ 35.64€ 35.64€ 35.64€
Elysée Pierre         33.00€ 33.00€ 33.00€ 33.00€ 33.00€ 33.00€ 33.00€ 30.00€ 30.00€ 30.00€
PFO2                      9.88€   9.65€  9.60€   9.60€   9.50€   9.25€   8.76€   8.60€  8.75€   9.00€
Primovie                  NC        NC       NC     9.74€   9.75€   9.55€   9.55€   9.56€  9.14€   9.16€
    (ce sont dans l’ordre les 10 plus grosses capitalisations à fin 2017)
Allianz Pierre         15.09€ 15.39€ 15.39€ 15.03€ 15.03€ 14.40€ 14.10€ 13.92€ 14.19€ 14.28€
Efimmo1               13.14€ 12.76€ 12.40€ 12.08€ 12.08€ 11.70€ 11.10€ 11.22€ 11.64€ 11.64€
AccesValeurPierre   29.60€ 28.00€ 26.40€ 25.50€ 25.20€ 25.20€ 24.50€ 24.00€ 24.00€ 24.00€
Selectinvest           31.80€ 31.80€ 31.80€ 30.00€ 28.56€ 27.00€ 27.00€ 25.44€ 25.44€ 26.04€
CreditMutuelPierre  14.28€ 14.28€ 14.28€ 13.92€ 12.84€ 12.12€ 12.12€ 11.40€ 11.40€ 11.40€
   (elles faisaient partie des 10 plus grosses capitalisations fin 2012, mais n’y étaient plus fin 2017)
Corum Origin            NC      NC     40.05€ 63.44€ 64.77€ 65.49€ 66.39€ 68.35€ 77.68€*67.53€  (brut)
Pierval Santé            NC      NC      NC      NC      20.99€  51.75€  51.50€  50.50€ 50.50€ 50.50€
   (elles faisaient partie des 10 plus grosses collectes de 2018)

Les cas d’augmentation de la distribution de ces SCPI semblent plutôt des exceptions, et la règle générale est plutôt la diminution (de 10% ou 20% de 2010 à 2017) ou la stagnation, même s’il commence à y avoir quelques hausses très récemment.

Une analyse de l’évolution des résultats courants des SCPI (encore plus significatifs car excluant le lissage par le RAN, et les distribuant de PV) donnerait même des baisses plus significatives pour certaines SCPI (qui ont amorti la baisse de leur distribution en piochant dans leur RAN, ou en externalisant et distribuant des plus-values immobilières).

Note : Quelques cas particuliers (avec *) ont des explications particulières, comme :
   - Accimo Pierre de 2010-2011 : en 2008-2009 cette SCPI avait distribué 9.00€ et 9.24€, mais le résultat/part a plongé de 10.26€ en 2008 à 9.32€, 7.08€, 7.94€ les années suivantes
   - Primopierre 2019 : pas mal de pus-values distribuées,
   - Corum Origin 2018 : distribution de tout le RAN.

A titre de comparaison (pour plus d’arguments comparatifs SIIC vs SCPI, c’est ici), pour les plus grosses SIIC :
    Dividende/action    2010      2011    2012   2013   2014   2015  2016   2017    2018    2019   2020
URW (ex Unibail)      28.00€*a 8.00€  8.00€  8.40€  8.90€  9.60€ 9.70€ 10.20€ 10.80€ 10.80€ 10.80€
Klépierre                    1.25€    1.35€  1.45€  1.50€  1.55€  1.60€ 1.70€  1.82€   1.96€   2.10€   2.20€ 
Gecina                       4.40€    4.40€  4.40€  4.40€  4.60€  4.65€ 5.00€  5.20€   5.30€   5.50€ (Me19fev20)   
Covivio (ex FdR)         6.90€*b 4.20€  4.20€  4.20€  4.20€  4.30€ 4.30€  4.40€   4.50€  4.60€   4.80€
Icade                         7.30€   3.72€*c 3.30€ 3.64€  3.67€  3.73€ 3.73€  4.00€   4.30€  4.60€   4.81€
Carmila                       NC       NC       NC       NC     6.00€  1.34€ 1.52€  1.88€   1.50€  1.50€   1.50€
Mercialys                    1.00€   1.26€  1.21€   0.93€  1.16€  1.24€ 1.33€  1.06€   1.09€  1.12€   1.15€       
                  (*a dont 20€ exceptionnel)  (*b dont 1.80€ exceptionnel)  (*c dont 0.42€ exceptionnel)
Les cas d’augmentation des dividendes de ces SIIC semblent plutôt la règle générale, et les diminutions sont des exceptions, concentrées sur Carmila et Mercialys.  Les résultats suivent en gros les mêmes évolutions.


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#227 17/02/2020 14h58

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Cela serait pertinent de mettre en parallèle  le prix de la part de la SCPI et la cotation des foncières également que uniquement le dividende/ loyer.

URW
2010 : 153.70
Ce jour : 127.55

Klepierre :
2010 : 28.39
Ce jour : 31.15

Mercialys :
2010 : 14.32
Ce jour : 11.73

Covivio :
2010 : 71.38
Ce jour : 110.30

Gecina :
2010 : 74.33
Ce jour : 180.20

Icade :
2010 : 66.75
Ce jour : 102.5

Carmila :
2010 : 40.47
Ce jour : 18.54

EPRA EUROPE ( capitalisant )
2010 : 245
Ce jour : 450

Immorente :
2010 : 305
Ce jour : 330

Edissimo :
2010 : 224
Ce jour : 235

Rivoli :
2010 : 227
Ce jour : 290

Ect …

On remarque que pour les scpi, le prix des parts n’a pas vraiment diminuer en général mais les loyers on effectivement baissé de 10 à 20%.
Cela peux être optimisé dans une SCI IS avec l’amortissement de l’usufruit qui augmente le TRI et il y a un intérêt pour pouvoir emprunter et se créer un capital.

Concernant les foncières, cela dépend on voit du x2 et du ÷2 .
C’est un actif qui est très volatile mais qui semble être bien placé dans les performances sur du long terme.
Mais la volatilité est un inconvénient chez certain investisseur qui pense être long terme mais n’arrive pas à décrocher de la cotation et font donc rapidement des erreurs.
Le financement est très compliqué sauf avec des crédits à la consommation de manière générale.

Un autre paramètre souvent oublié chez l’investisseur, c’est la proportion d’immobilier qu’on a dans notre portefeuille : la RP , investissements locatifs + SIIC + SCPI ? C’est à calculer sur la pertinence d’être sur exposé immobilier ( très français ) donc une répartition a bien reflechir.


Maintenant je profite !!!

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#228 17/02/2020 15h08

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Pour correctement "lire" les évolutions de cours, il faut aussi tenir compte des opérations sur ces titres (division, augmentation de capital, etc.), et de la totalité des flux (par ex de tous les dividendes payés depuis lors), et pas juste de queqlues chiffres glanés ici ou là. Je vous laisse faire ce genre de calcul.

Mes tableaux (qui tienne, sauf erreurs, compte des divisions d’actions) sont à lire comme l’évolution des revenus/bénéfices locatifs que chacune de ces entités distribue chaque année.
Ils représentent l’évolution des revenus annuels d’un "rentier" qui aurait investi son "pécule" dans ces entités (Il y a qqs années, j’ai croisé une personne qui avait investi une bonne partie du patrimoine de sa famille dans + de 10 000 parts d’Edissimmo : son niveau de vie dépendait de l’évolution de la distribution de cette SCPI, et il n’était guère satisfait). Rien d’autre.

Pour les prix des parts des SCPI (qui n’aurait pas baissé), il y a des contre-exemples : regardez Selectinvest et CreditMutuelPierre (tous deux avec des prix affichés de part inchangés depuis depuis 2010 au moins, et une réalité bien pire avec un marché secondaire "très encombré", cf analyses sur SCPI Selectinvest 1 : analyse de cette SCPI de La Française AM et SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 gérée par La Française : marché secondaire bloqué).
Le prix des parts de certaines SCPI, quand ils sont fixés par le marché (les SCPI  à capital fixe, ont baissé. Mais pas celles des SCPI à capital variable déterminés par les sociétés de gestion, qui ont "manoeuvré" afin d’éviter d’afficher une baisse : les SCPI dont la vraie valeur avait baissée ont vu leur marché secondaire se bloquer, et/ou ont été absorbées par d’autres SCPI de la même société de gestion (avec souvent encore plus de baisses de revenus pour leurs associés)…
Mon opinion est que le prix des parts de SCPI n’est (hélas) souvent pas très représentatif de la valeur qu’il y a derrière…

PS : Carmila a été créée en 2014, et donc ne pouvait pas valoir quoi que ce soit de significatif en 2010 ! Elle a largement changé de taille en 2017 aussi avec une grosse augmentation de capital. (Lire création de Carmila, AK de 2017, et wiki de Carmila).


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#229 17/02/2020 15h13

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On en revient sur l’importance de la diversification afin de prendre les avantages et inconvénients de chaque actif et se ne pas être sur-exposé sur un actif en particulier.


Maintenant je profite !!!

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#230 09/03/2020 22h08

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Les SIIC viennent de chuter d’environ 30% en quelques mois. Pourtant le prix des SCPI n’a lui pas bougé, voire augmenté.

Je comprends que les SCPI soient moins volatiles car leur prix varie qu’une fois par an. Mais acheter aujourd’hui des SCPI n’est-il pas risqué sachant que leur prix / rendement va surement baisser dans les prochains trimestres ?

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#231 10/03/2020 07h06

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sachant que leur prix / rendement va surement baisser dans les prochains trimestres ?

Quels éléments vous font affirmer cela ?

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[+1]    #232 10/03/2020 09h34

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myred a écrit :

Les SIIC viennent de chuter d’environ 30% en quelques mois. Pourtant le prix des SCPI n’a lui pas bougé, voire augmenté.

Ça illustre bien que le sous-jacent est moins important que l’enveloppe de détention… et de la perception qu’en ont les investisseurs. Et qu’à court terme, la formation d’un prix relève davantage de considérations psychologiques que de considérations fondamentales.

Comme toujours, la baisse nourrit la crainte, la crainte suscite la vente, la vente provoque la baisse… Bref : l’effet autoréalisateur bien connu. Bien entendu, même si c’est rarement aussi spectaculaire (sauf entre octobre 1999 et mars 2000 avec les TMT), ça marche aussi à la hausse.

Dans les années quatre-vingt-dix, les SCPI à capital fixe se sont effondrées. En partie pour d’incontestables raisons de fond bien entendu, mais aussi et surtout parce que les épargnants, affolés devant la baisse continue du prix de leurs parts, se précipitaient pour les vendre, à n’importe quel prix.

Sur la même période, Immorente n’a pourtant jamais baissé, poursuivant au contraire sa progression régulière. En partie pour des raisons de fond (les murs commerciaux se sont avérés beaucoup plus résilients que les bureaux), mais aussi et surtout parce c’était à l’époque une des très rares SCPI à capital variable, et qu’en conséquence, l’évolution du prix - fixé par la SdG - n’a jamais suscité d’inquiétude.

Dernière modification par OxxiGen (10/03/2020 10h14)


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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[+1]    #233 10/03/2020 13h14

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myred a écrit :

Les SIIC viennent de chuter d’environ 30% en quelques mois. Pourtant le prix des SCPI n’a lui pas bougé, voire augmenté.

Je comprends que les SCPI soient moins volatiles car leur prix varie qu’une fois par an. Mais acheter aujourd’hui des SCPI n’est-il pas risqué sachant que leur prix / rendement va surement baisser dans les prochains trimestres ?

Ce n’est pas tant des considérations sur les prix demain qui devraient interpeller, surtout si on investi pour le long terme.
A mon avis, c’est plutôt en comparant les flux de revenus anticipés qu’il faut se poser des questions.

Pour 100 investis actuellement sur une SCPI, on peut s’attendre à recevoir entre 3 et 6 par an avant fiscalite, vers entre 2 et 4 après (ca dépend de chacun). Avec certaines SIIC on peut s’attendre à plus de 10 avant fiscalité et plus de 7 après. Ca fait une très grosse différence, pour des sous-jacents pas si différents…

A chacun ensuite d’évaluer le niveau de pérennité de ces flux. Et de conserver une diversification suffisante pour ne pas être trop exposé à un éventuel aléas sur une SCPI ou SIIC donnée (par ex un besoin de vendre, ou une baisse du flux).

Je ne vois actuellement pas de raison pour que les sociétés de gestion décident de baisser le prix des parts de SCPI à capital variable. Elles ne l’ont pas fait quand le marché secondaire de certaines de ces SCPI s’est bloqué, les liquidités semblent continuer à affluer sur ce produit qui est largement "buy-only", l’écart de rendement avec le taux sans risque reste énorme, même d’éventuels incidents locatifs liés à la crise sanitaire (si elle ne dure que quelques semaines/mois) n’auront guère d’impact sur les valeurs d’expertises, et même un ralentissement des flux d’investissement (s"il était par exemple divisé  par 2, ou par 5) n’aurait guère d’impact.


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[+2]    #234 10/03/2020 14h09

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GoodbyLenine a écrit :

Pour 100 investis actuellement sur une SCPI, on peut s’attendre à recevoir entre 3 et 6 par an avant fiscalite, vers entre 2 et 4 après (ca dépend de chacun). Avec certaines SIIC on peut s’attendre à plus de 10 avant fiscalité et plus de 7 après. Ca fait une très grosse différence, pour des sous-jacents pas si différents…

Il est imprudent de simplement comparer des rendements sans regarder ce qui les génèrent…

Je vais peut-être me répéter mais lorsque l’on achète des parts de SCPI ou des titres de SIIC, on n’achète pas du tout la même chose.

Les SIIC ont généralement un modèle économique qui fait un usage massif du crédit LT pour constituer un capital et assurés des revenus remboursant la dette. Il y a un effet de levier qui permet d’augmenter "mécaniquement" le rendement. Mais, il y a un risque plus important.

A contrario, les SCPI sont faiblement endettée et la nature de leur dette n’est pas la même. Il s’agit souvent de dette CT permettant de profiter éventuellement de certaines opportunité (par anticipation des souscriptions. Il n’y a donc peu ou pas d’effet de levier, et peu ou pas de risque associé.

Les cours de SIIC sont liés à l’évolution des taux d’intérêt autant si ce n’est plus que de celui du marché de l’immobilier. (On le voit bien en ce moment avec certaine REIT américaines ou anglaises qui sont proches de la faillite tandis que leurs immeubles ont encore un taux d’occupation plus qu’acceptable si elle n’étaient pas tant endettées).

La valorisation des SCPI est intrinsèquement liée à la valeur de l’immobilier du portefeuille.

Maintenant, s’il faut investir aujourd’hui, les SIIC sont intéressantes aux cours actuels. Mais il faut avoir conscience des risques et être trés sélectif. Le rendement important indique aussi un risque important.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+2]    #235 10/03/2020 18h22

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Pour un patrimoine évalué à 100 (par les expertises), les SIIC ont typiquement 30 à 40 de dettes, quand les SCPI ont typiquement 0 à 30 de dettes. Il y a en effet une différence, mais pas si grosse que ça…

Quelques exemples concrets (de ratio dette/patrimoine) :
   SIIC :    (fin 2019)
      URW : 37.2% (5.7 ans Ebe) (noté A, coût moyen 1.6% (dette € : 0.9%), durée moyenne 8.2 ans)
      Klépierre : ~35% (8.0 ans d’ebitda) (noté A-, coût moyen 1.45% (surtout en €), durée moyenne 6.5 ans)
   SCPI :    (dettes uniquement en €)
      Immorente (fin 2019) :  14.1%  (coût moyen 1.78%, durée moyenne = 9.5 ans)   
      Efimmo1 (fin 2019) :     21.2%  (coût moyen 1.75%, durée moyenne = 10.25 ans)   
      Epargne Foncière (fin 2019) : 19.5%
      PFO2 (fin 2019) :          17.3%  (coût moyen : 1.4%, durée moyenne : 4.3 ans)
      Primopierre (fin 2018) : 28.2%  (<30% statutairement)
      Rivoli AP (fin 2018) :     27.8%  (<40% statutairement)
      Edissimmo (fin 2018) :  24.5%  (<40% statutairement)
(Aucune SCPI n’a sa dette notée, elles paient des taux plus élevés, et en général publient bien moins de détails sur leur dette que les SIIC).

Autre différence : la plupart des SCPI (celles à capital variable) sont en permanence en période d’augmentation de capital (et trouvent des fonds, leur problèmatique étant ensuite de bien les investir), tandis que les SIIC ne le sont pas (et quand elle lancent une augmentation de capital, c’est souvent pas très bien vu…).
Pour ma part, je considère que cette différence devrait conduire à attribuer un niveau de risque plus élévé aux SCPI (donc à dévaloriser un peu les SCPI) tout comme le levier de dettes des SIIC un peu plus élevé conduit à leur attribuer un niveau de risque plus élevé.


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[+1]    #236 10/03/2020 18h49

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Concernant la dette, ça revient au même, puisque souvent l’investisseur va emprunter pour acheter ses parts de SCPI, au contraire de l’achat d’actions de SIIC. Je me demande même si l’effet de levier n’est alors pas plus important dans le premier cas.

Autre point : on dit souvent que l’immobilier en direct ou en SCPI offre une meilleure décorrélation avec les actions que les SIIC. C’est vrai dans une certaine mesure, mais en fait il faudrait comparer le package "global" SCPI + coût du crédit vs SIIC et là les 2 actifs seraient peut-être davantage corrélés (je ne sais pas si quelqu’un s’est amusé à faire des séries longues en tenant en compte ce paramètre, Friggit peut-être ?).

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#237 10/03/2020 18h55

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Vibe a écrit :

Concernant la dette, ça revient au même, puisque souvent l’investisseur va emprunter pour acheter ses parts de SCPI, au contraire de l’achat d’actions de SIIC. Je me demande même si l’effet de levier n’est alors pas plus important dans le premier cas.

Je ne partage pas votre analyse.
Porter la dette soit même, à un niveau que l’on choisit soi même et avec d’autres types d’actifs en contrepartie est fort différent !


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#238 10/03/2020 19h04

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Certes, il y a des investisseurs qui empruntent pour acheter ses parts de SCPI (il y en a aussi, mais beaucoup moins, pour acheter des actions de SIIC (On a même des témoignages sur ce forum)), mais ce n’est pas si facile (lisez SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?) et ça ne concerne qu’une part limitée des achats de parts de SCPI (on n’a que des informations très partielles à ce niveau, et pourtant la plupart des SCPI doivent avoir cette information, qui figure sur les bulletins de souscription) et donc une part encore plus réduite de l’ensemble des parts de SCPI existantes (celles créées il y a 10 ou 20 ans sont rarement encore adossées à un emprunt).

S’il y avait 30% des nouvelles parts qui sont financées à crédit, avec un emprunt sur 15 ans (remboursé à moitié après 8 ans), que les nouvelles parts représentent chaque année 10% des parts existantes, et que cette situation perdure longtemps, on aurait à terme en tout 16% des parts de SCPI avec un emprunt en face. 
.  (Avec 20% ou 40% des parts financées à crédit, ce serait 11% ou 21%; Je pense qu’on est <30%).
Donc ce mode de financement ne rend pas le levier de crédit sur les SCPI (en incluant celui porté par les associés, sachant qu’en cas d’insolvabilité, c’est l’associé qui "sauterait", pas la SCPI) supérieur à celui des SIIC.


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[+2]    #239 11/03/2020 10h31

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WhiteTiger a écrit :

Maintenant, s’il faut investir aujourd’hui, les SIIC sont intéressantes aux cours actuels. Mais il faut avoir conscience des risques et être très sélectif. Le rendement important indique aussi un risque important.

Permettez-moi d’apporter une petite nuance à ce propos plein de bon sens. Ce n’est hélas pas aussi simple.

Partons de l’équation classique selon laquelle on place le loyer (L) en numérateur et le prix de l’actif sous-jacent au dénominateur (P) pour un déduire un rendement (R) exprimé en pourcentage.

En réalité, la valeur à priori la plus résiliente est L. En effet, les loyers résultent le plus souvent de baux commerciaux à moyen ou long terme. Je m’empresse d’ajouter que ça ne constitue nullement une garantie (surtout s’il n’y a plus de clients dans les commerces qui louent les murs commerciaux), mais l’histoire montre qu’en règle générale, les variations de L restent relativement contenues.

En revanche, lorsque le prix est déterminé par le marché secondaire, qu’ils s’agisse de SCPI à capital fixe ou de SIIC cotées en bourse, la variable P est beaucoup, beaucoup plus volatile.

Je vous invite à regarder la progression spectaculaire de certaines SCPI au secondaire sur un ou deux ans… qui me laisse pantois, notamment s’agissant de dossiers que je connais particulièrement bien et pour lesquels je peux affirmer que rien ne justifie objectivement un tel engouement.

Il en est résulté que L étant resté constant, c’est le taux de rendement R qui, mécaniquement, a fortement baissé.

En suivant votre raisonnement, il serait donc légitime d’en déduire que si le rendement affiché est faible, c’est que le risque l’est également. Pour le coup, je pense exactement le contraire, car en l’espèce c’est bien toujours exactement le même dossier que, pour des raisons qui m’échappent, les gens acceptent de payer 20 % plus cher.

A l’inverse, on a aujourd’hui des investisseurs qui étaient volontiers prêts à payer 100 € pour une SIIC qui rapportait 6 €, et qui sont désormais réticents à payer 60 € pour la même SIIC… dans la crainte qu’elle ne rapporte plus que 5 €.

En réalité, c’est toujours la même histoire : en matière de risque, tout n’est qu’histoire de perception. Toujours la différence entre la valeur et le prix, et rien de neuf depuis Benjamin Graham, donc. Et c’est tant mieux.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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[+1]    #240 11/03/2020 16h11

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En réalité, la valeur à priori la plus résiliente est L.

A priori oui il est clair que L est plus résilient.

Cependant L est tout de même un peu chahuté par la montée en puissance du e-commerce d’une part (structurel) et l’actualité telles que les gilets jaunes et l’épidémie actuelle (conjoncturel).

Dans cet article des Echos d’hier on apprend que:

- les visiteurs se font moins nombreux (logique en ce moment…)
- certains locataires demandent des facilités de paiement (paiement mensuel vs trimestriel) et des baisses de loyers sous la forme de la renégociation des minima garantis

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#241 11/03/2020 18h01

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Il y a quand même un souci sur L : si l’entreprise doit/veut se financer par augmentation de capital, cela va lui coûter le rendement courant.
Est ce que cette situation ne limiterait pas les capacités d’expansion d’une entreprise dans cette situation ?

Dernière modification par KingFlan (11/03/2020 18h02)

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[+2]    #242 17/03/2020 12h10

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Le chapitre 3 de mon livre sur les foncières n’a pas pris une ride, hélas :

Livre foncière cotées a écrit :

Mais le krach boursier de 2009 a montré que les cours de bourse des foncières cotées pouvaient être corrélés à ceux des actions « classiques ». À court terme, ces foncières ont donc un pouvoir « diversifiant » par rapport aux marchés boursiers inférieur à l’immobilier en direct ou aux SCPI.



Le cours de bourse d’une foncière cotée est généralement moins volatil que celui d’une entreprise « classique », mais peut néanmoins être absurdement faible ou exagérément élevé sur de courtes périodes.

Ayant vécu la crise de 2008/2009, et sa volatilité terrible sur les foncières cotées, je me demandais si à présent que les foncières cotées étaient plus populaires et constituaient une catégorie à part entière dans la classification GICS, elles auraient toujours cette volatilité exacerbée en cas de krach.

J’ai ma réponse, particulièrement avec la séance d’hier aux USA.

C’est exactement comme 2008/2009, les foncières cotées sont traitées en bourse comme des sociétés endettées en cas de krach, et non pas comme de l’immobilier.

Donc non seulement elles ne réduisent pas la volatilité, mais elles l’exacerbent en amplifiant les mouvements des indices, et ce quelle que soit la qualité de la foncière cotée (par exemple, la foncière logistique Prologis est passée de $90 à $65 en quelques séances).

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#243 17/03/2020 12h36

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Les foncières trinquent, c’est un fait. Mais l’absence de cotation des scpi est un leurre. Qui peut croire que la situation actuelle ne les impacte pas ? Paiement de loyers suspendus + crise économique + liquidité qui se raréfie. Les souscriptions dans les scpi cette année vont-elles être aussi soutenues que les années précédentes ? J’en doute fortement ! On va voir le résultat sur la valeur des parts sur le marché secondaire…

Cela va être intéressant à suivre en tout cas. On va voir si les personnes qui ont investi dans ces supports avaient bien "réellement" pris en compte la notion du risque.

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#244 17/03/2020 15h01

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Certes, l’effet de levier des SCPI est moindre, que celui des foncières.

Mais cette absence de cotation peut dans le cas présent masquer en partie certaines réalités de divergence prix-valeur : pour ceux qui ont des SCPI en assurance-vie (donc en temps normal facilement arbitrables), et même si les frais d’entrées font que ce ne sont pas a priori des produits conçus pour faire des aller-retours, je me demande s’il ne serait pas pertinents de les arbitrer vers fonds euros (ou vers des foncières ayant déjà pris le bouillon pour les plus audacieux), car on peut justement encore a priori (pour combien de temps ?) le faire aux prix pré-crise.

Ce qui donnerait un autre avantage aux SCPI : avoir un peu de temps de se retourner en cas de cygne noir pour ceux qui suivent tout ça de plus près que la moyenne.

Dernière modification par julien (17/03/2020 15h07)

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#245 17/03/2020 15h32

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C’est effectivement une question que je me pose sérieusement. J’ai du RAP par exemple, avec une plus value car je possède des lignes depuis 2014. Les liquider aux prix actuels et vu le rendement que cette SCPI sert désormais fait sens pour moi…
J’hésite.

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#246 09/04/2020 00h48

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maxlille a écrit :

A priori oui il est clair que L est plus résilient.

Le récent haircut de 50% sur Unibail met largement à mal cette affirmation il me semble


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#247 09/04/2020 09h47

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InvestisseurHeureux a écrit :

Donc non seulement elles ne réduisent pas la volatilité, mais elles l’exacerbent en amplifiant les mouvements des indices, et ce quelle que soit la qualité de la foncière cotée (par exemple, la foncière logistique Prologis est passée de $90 à $65 en quelques séances).

Pour les foncières cotées les plus solides et non directement impactées par le confinement, il y a déjà eu une bonne reprise.

Prologis est a $86 vs $99 pré-krach. Pour le coup, la différence peut s’expliquer par la récession qui nous attend, donc ce n’est pas illogique.

Par contre, c’est sûr que voir une des plus grosses foncières au monde perdre 28% en quelques séances, pour un placement "père de famille", ça calme.

Mais manifestement, cela ne changera pas, puisque si l’on pouvait accuser bcp de foncières d’être sous-capitalisées en 2008/2009, c’est moins le cas en 2020, et pourtant, la volatilité a de nouveau été exacerbée pour cette classe d’actifs.

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#248 05/06/2020 17h36

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InvestisseurHeureux, le 17/03/2020 a écrit :

C’est exactement comme 2008/2009, les foncières cotées sont traitées en bourse comme des sociétés endettées en cas de krach, et non pas comme de l’immobilier.

Oui, ce n’est pas pour rien qu’elles sont classées dans la catégorie "Institution financière" (même si maintenant on les a mises dans une sous-catégorie dédiée). wink

En plus de ce que j’expliquais, il y a réelle différence entre SCPI et Foncière. Le taux d’endettement plus important (même si ce n’est flagrant pour GBL ! big_smile ) impose souvent les foncières à faire "rouler" leur dette. Cela fait souvent parti de leur stratégie. Et, plutôt que la durée moyenne de l’endettement, il est plus important de regarder quand son planifier les grosses échéances, sources d’activité intense de renégociation par les gestionnaires.

L’endettement des SCPI (hormis les "fiscales") utilise l’endettement d’une toute autre façon. C’est plus modérément et pour faire "ponctuellement" des bonnes affaires lorsque les souscriptions ne sont pas suffisantes (et par la même occasion, permettre un petit effet de levier).

Pour finir la comparaison, il est absurde de simplement comparer les taux d’intérêt si l’on ne regarde pas la durée ET la nature des emprunts. Les foncières avaient l’habitude de contracter des emprunts à taux variables (souvent cappés), histoire d’obtenir le spread max de rentabilité. (Avec la baisse continue des taux d’intérêt, la plupart ont fait "rouler" leur dette pour du taux fixe. )

Les SCPIs, au contraire, ont toujours privilégié les taux fixes, car les associés de ces SCPIs n’aiment pas trop incertitudes et voient d’un mauvais œil les crédits à taux variables (sauf pour du CT).

Dernière modification par WhiteTiger (05/06/2020 17h37)


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#249 05/06/2020 17h55

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WhiteTiger a écrit :

Oui, ce n’est pas pour rien qu’elles sont classées dans la catégorie "Institution financière" (même si maintenant on les a mises dans une sous-catégorie dédiée).

Plus maintenant, les foncières ont un secteur GICS dédié depuis 2016 : GICS Classification of Real Estate | Nareit

Mais c’est vrai que leur dette à faire rouler contribue à leur volatilité en temps de krach.

Là où on peut voir une inefficience de marché, et que même quand les échéances étaient lointaines, les cours ont plongé.

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#250 05/06/2020 19h56

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Le GICS est un classement parmi d’autres ! wink


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