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[+1]    #1 22/10/2015 14h37

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Kc,
Cela date un peu mais voila ce que j’ai pu trouver (et en espérant que le graphique s’insère comme il faut, car c’est ma "première fois").

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/354_siic_repartition_patrimoine.jpg

En espérant que cela vous soit utile

Crown

Mots-clés : foncières, immobilier, scpi

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[+2]    #2 21/02/2016 15h18

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Il est imprudent de croire qu’investir dans des SIIC ou dans des SCPI relève de la même stratégie (investir dans l’immobilier). Là où les SCPI sont un produit purement immobilier, les SIIC ne présentent pas les même performances et risques.

http://fdrt.net/wordpress/wp-content/uploads/2016/02/SCPI-vs-SIIC.png

On voit bien sur ce graphique (extrait d’une étude de Frédéric PICARD), que les SIIC sont étroitement corrélées à la tendance boursière tandis que les SCPI ne le sont pas (ou trés peu).

Dernière modification par WhiteTiger (21/02/2016 15h20)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+2]    #3 04/03/2016 15h55

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Voilà, comme promis, j’ai préparé les graphiques. J’ai considéré une période trés longue de 25ans, entre 1990 jusqu’à 2015. Je ne suis pas trop d’accord ce genre d’analyse sur une longue période pour les valeurs boursières car, la composition des indices varie pas mal avec le temps. A la fin, cela ne veut plus dire grand chose. C’est le cas avec les foncières, où les foncières d’il y a 25 ans, ne sont plus les foncières d’aujourd’hui… Mais certains sur le forum, y prête un grand intérêt alors …

Je n’ai pas pu tout mettre sur le même graphique alors je vous en ai préparé 2:
- Le premier mets en parallèle le comportement des foncières et la bourse en général (SBF250 devenu CAC All).
- Le second compare les foncières et les SCPIs.

http://fdrt.net/wordpress/wp-content/uploads/2016/02/SBF-vs-SIIC.png

Commentaire: On peut voir sur ce graphique que les foncières sont trés corrélées aux évolutions boursières. En 2000, la hausse n’a clairement concernée que les valeurs techno et l’époque n’était vraiment aux foncières. Elles sont restées à la traine pendant près de 12 ans, globalement. A l’époque, si ma mémoire est bonne, on considérait (à juste titre, amha) qu’une décote sur ANR de 30-40% était le juste valeur d’une foncière. Depuis le milieu des années 2000, on a commencé à réduite cette décote… jusqu’à touver maintenant normal qu’une foncière cote à son ANR.



Commentaire:
Ce graphique compare sur une longue période les SCPI et les foncières. A chaque fois, 2 indices sont considérés, l’un valeur nu, et l’autre dividende réinvesti. On peut noter la faible corrélation entre les variations importantes des foncières et la régularité des SCPIs. Clairement, à cette volatilité importante s’ajoute une prime plus importante. Les foncières semblent aussi en haut de cycle, qui doit aussi expliquer en partie le rattrapage de ces derniers mois… Les cycles des SCPIs semblent de beaucoup plus faible amplitude mais de période beaucoup plus longue. En d’autres termes, ces 2 produits financiers, en plus de ne pas avoir la même volatilité, ne suivent pas du tout les mêmes cycles.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+2]    #4 07/02/2017 14h22

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Réflexion très intéressante GBL. Pour avoir des SCPI et des foncières (beaucoup), je perçois évidemment la même chose. Comme vous, je n’ai pas de réponse définitive, voici toutefois quelques réflexions en vrac :

1. Si la SIIC font des augmentations de capital, elles contrôlent quand, c’est-à-dire (on l’espère) lorsqu’elles ont une bonne opportunité pour investir l’argent levé. À l’inverse, les SCPI à capital variable (mais nombre de SCPI à capital fixe enchaînent les augmentations de capital…) doivent investir l’argent au fil des souscriptions. Rien ne dit que cet argent arrive au bon moment. C’est un peu le même problème que les fonds actions qui collectent quand ça monte et décollectent quand ça baisse.

2. Le point précédent est renforcé par le taux de distribution souvent très élevé des SCPI. Il faut investir vite le cash pour qu’il travaille au plus vite. C’est d’ailleurs ce qu’attendent la majorité des investisseurs en SCPI : de l’immobilier « presque » en direct.

3. Le recours important au crédit est quand même un sacré avantage pour les foncières ! Les résultats de nombreuses SIIC ont été boostés par la baisse des coûts financiers ces dernières années. Les SCPI ne peuvent jouer sur ce levier avec cette force alors même que les rendements des immeubles dans lesquels elles investissent ont baissé à cause des taux bas dont elles ne profitent pas.

4. Les foncières, notamment du fait de la maîtrise de leurs augmentations de capital, me semblent agir avec plus de souplesse. Quelles SCPI peuvent, en ce moment avec la collecte qui est la leur, repositionner leurs patrimoines, pratiquer des arbitrages stratégiques importants ?

5. Le management n’est pas forcément moins bon pour les SCPI, mais son intérêt n’est pas aligné sur celui des associés. Collecter est souvent le premier objectif, on en revient encore au point numéro 1.

6. Le fait d’être coté expose davantage à la critique. Lorsqu’une foncière annonce de mauvais résultats, des investisseurs vendent dans la minute, le cours baisse, la presse en parle, etc. Du coup, le management dort beaucoup moins bien et, pour peu s’il soit investi, il devra reporter la construction de sa piscine. Le Drame. Le management des SCPI est beaucoup plus tranquille en cas de mauvais résultats.

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[+1]    #5 11/05/2017 16h28

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Bizarre ce tableau des corrélations !

normalement dans une matrice des variances, covariances ou matrice des corrélations
on a corr(a,b)=corr(b,a)

ce qui n’est pas le cas dans ce tableau

dans votre exemple, on a :

corr(Sp500,Ftse Nareit All)=0.562
mais
corr(Ftse Nareit All, Sp500)=0.757)

ce qui est difficilement compréhensible.

Dernière modification par tellib (11/05/2017 16h28)

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[+1]    #6 13/11/2017 21h20

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GBL, il ne s’agit aucunement de "rumeur" mais d’un raisonnement purement personnel (et donc peut-être totalement faux); je croyais avoir été clair sur ce point, manifestement ce n’était pas le cas, mea culpa.

J’ai moi aussi lu le PLF2018 et je n’y ai effectivement trouvé aucune mention explicite que les dividendes des SIIC seraient exclus du PFU. Pour autant, on y trouve aussi confirmation qu’ils continueront à être exclu de l’abattement de 40% en cas d’option de l’imposition au barème progressif de l’IRPP.

Je me bornais à faire remarquer qu’il me semblait étrange que les SIIC soient concernées par l’IFI et que, simultanément, leurs dividendes soient considérés comme des revenus fonciers vis-à-vis de l’imposition au barème progressif mais néanmoins éligibles au PFU. C’est tout. Il me semble que ce qui m’apparaît comme une incohérence méritait d’être souligné.

Maintenant, je m’inquiète peut-être (surement ?) pour rien; je suis conscient que ’fiscalité française’ et ’cohérence’ sont deux mots parfois peu compatibles, et je serais le premier à être ravi de m’être trompé ! Mais je me méfie également des ’trous dans la raquette’ fiscale corrigés à posteriori (voir l’histoire des SIIC et du PEA…).

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[+1]    #7 29/06/2018 18h45

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Bonsoir

Avez vous vu notre rubrique "par ou commencer" ?
Nouveau venu : par où commencer ?

Bonne lecture

Dernière modification par sissi (29/06/2018 18h47)

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[+3]    #8 12/09/2018 07h46

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Suite mes échanges avec Binck (j’ai du écrire à plusieurs sociétés en Allemagne pour prouver qu’elles n’ont pas le statut de G-REIT), les foncières suivantes sont maintenant référencées en PEA. Et elles le sont aussi chez la plupart des concurrents (Bforbank, Bourse direct, …)

1 - Grand City Properties SA (98), LU0775917882 (Xetra)
2 - TAG Immobilien AG (96), DE0008303504,
3 - VIB Vermoegen AG (95), DE0002457512
4 - Westgrund AG (86), DE000A0HN4T3
5 - LEG Immobilien AG (82), DE000LEG1110
6 - Deutsche Wohnen SE (78), DE000A0HN5C6
7 -Patrizia Immobilien AG (71), DE000PAT1AG3, pas encore sur Binck PEA mais ça ne saurait tarder
8 - Aroundtown SA (68), LU1673108939,

Ces deux là semblent être des G-REIT, non éligibles :
1 - Deutsche Euroshop AG (85), DE0007480204, pas éligible PEA
2 - DIC Asset AG (68), DE000A1X3XX4, pas encore sur Binck PEA

Dernière modification par Franckielestore (01/10/2018 08h03)

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[+3]    #9 01/10/2018 08h02

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Après contact avec les relations investisseurs de ces sociétés, puis démarche auprès de Binck, les titres suivants sont maintenant aussi référencés en PEA :

Patrizia Immobilien AG , DE000PAT1AG3
Deutsche Euroshop AG (85), DE0007480204, pas éligible PEA
DIC Asset AG (68), DE000A1X3XX4, pas encore sur Binck PEA

Et oui les deux dernières sont bien éligibles. En fait, la loi allemande oblige les sociétés qui ont le statut G-REIT à avoir le mot REIT dans leur nom.
Source : http://www.gesetze-im-internet.de/reitg/__6.html
Traduction en anglais : Law on German Real Estate Companies with Listed Shares (REIT Act - REITG)

§ 6 Company

The company of a REIT stock corporation must also contain the designation "REIT-Aktiengesellschaft" or "REIT-AG", even if it is continued in accordance with Section 22 of the German Commercial Code or other statutory provisions.

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[+2]    #10 03/12/2018 02h57

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Je regardais un peu l’évolution de la capitalisation des SCPI depuis ces dernières années, il serait intéressant mettre cela en face de celle des SIIC, en tenant compte de la dette (si quelqu’un peut le faire, je n’ai pas trouvé de sources me paraissant correctes) :

Capitalisation des SCPI :


https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_capitalisation_des_scpi.png

Evolution de la collecte des SCPI :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_evolution_de_la_collecte_des_scpi.png

Performances des SCPI :


Evolution du DVM (dividende) des SCPI en 2017 :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_evolution_du_dvm_des_scpi_en_2017.png

Evolution du VPM (prix de part) des SCPI en 2017 :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_evolution_du_vpm_des_scpi_en_2017.png

Source IEIF : Les chiffres clés des SCPI

Globalement la capitalisation des SCPI correspond à la valeur du patrimoine immobilier + 15% environ soit les frais d’achat et commissions de souscription. Il y a peu de dette et peu de SCPI décotent par rapport à l’ANR (de plus elles sont petites).
10% de ce patrimoine se situe hors de France, en zone euro (à fin 2017).

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[+2]    #11 03/12/2018 11h39

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PFU = Prélèvement Forfaitaire Unique

Oui la réponse a été donnée à partir de ce message, ces investissements sont très différents et assez décorrélés :

WhiteTiger le 21/02/2016 a écrit :

Il est imprudent de croire qu’investir dans des SIIC ou dans des SCPI relève de la même stratégie (investir dans l’immobilier). Là où les SCPI sont un produit purement immobilier, les SIIC ne présentent pas les même performances et risques.

http://fdrt.net/wordpress/wp-content/up … s-SIIC.png

On voit bien sur ce graphique (extrait d’une étude de Frédéric PICARD), que les SIIC sont étroitement corrélées à la tendance boursière tandis que les SCPI ne le sont pas (ou trés peu).

Le lien ne fonctionnant plus, on retrouve des données ici :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_sd.png
www.sofidy.com/wp-content/uploads/2015/ … -04-15.pdf

Dernière modification par kc44 (03/12/2018 11h44)

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[+2]    #12 09/01/2019 15h07

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Résumé de ma position actuelle sur ce sujet (déjà publiée ici) :

GoodbyLenine a écrit :

Actuellement, avec un TMI de 30%, si on ne recourt pas à un emprunt, je pense qu’il est largement préférable d’investir dans des SIIC (foncières cotées) que dans des SCPI.

Pourquoi ?
    - fiscalité bien plus favorable : revenus de SCPI en direct imposées à 30%  +17.2% de PS, revenus de SCPI via AV imposés à 7.5% + 17.2% en plus de frais de 0.5 à 1.0%/an sur le capital investi (frais qui représentent 10 à 20% des revenus), revenus de SIIC imposés à 30% de PFU. SCPI dans l’assitte IFI, SIIC hors assiette IFI.
    - rentabilité meilleure : SCPI entre 4% et 5% (à quelques exceptions prètes), SIIC jusqu’à plus de 9% (Carmila, Mercialys) et 7-8% pour des patrimoine "prime" de commerce (URW, Klépierre), ou 5% pour du patrimoine "prime" de bureaux (Gecina)  (sachant que ces patrimoines "prime" sont bien plus qualitatifs que ceux de la plupart des SCPI, et que les dettes de URW, Klépierre, Gecina, Mercialys, Carmila sont notés A, A-, A-, BBB, BBB respectivement).
    - évolution des montants distribués par part ou action : à la baisse depuis 10 ans (souvent -10% à -20% sur la période) pour la plupart des SCPI, à la hausse depuis 10 ans pour la plupart des SIIC. (voir SCPI : pourquoi les dividendes sont souvent en baisse ces récentes années ?)
    - frais sur achat/vente et liquidité : en cas d’’achat suivi de vente on perd 6 à 12% sur les SCPI, et moins de 0.5% sur les SIIC (juste les frais de transaction et la TTF), il faudra parfois attendre des mois (voire des années) pour revendre des parts de SCPI (quand les SIIC seront vendues en quelques secondes).
    - prix vs valeur du patrimoine : les SCPI s’achètent presque toutes plus cher que la valeur des actifs de la SCPI, alors que les SIIC ont pour la plupart une décote sur ANR pouvant atteindre 30% à 40% actuellement.

Les principaux inconvénients potentiels des SIIC sont :
    - on achète des "actions", ce qui en rebute certains (d’autant que leurs cours ont pas mal baissé sur les 6 derniers mois … ce qui crée aussi une opportunité).
    - les SIIC investissent en partie à crédit (pour un patrimoine de 100, elles ont en général 30 à 40 de dettes), ce qui pourrait être pénalisant en cas de hausse des taux (mais ça semble déjà largement anticipé dans les cours actuels).
    - volatilité : la valeur des actions bouge tous les jours (voire toutes les minutes) … mais est-ce vraiment gênant quand on sait que le prix de vente des parts de SCPI peut lui aussi varier, et que pour vendre des parts de SCPI il faudra attendre entre quelques semaines et quelques années ?
    - il est plus difficile d’obtenir un crédit pour investir en SIIC qu’en SCPI.   
    - les SCPI semblent plus "à la mode" (peut-être aussi en partie parce que les réseaux de commercialisation gagnent de bien plus belles commissions dessus).

Même si ce n’est pas toujours évident (cf quelques exceptions pour des SIIC dont le dirigeant est aussi un gros investisseur et qui "néglige" l’intérêt des investisseurs minoritaires), l’alignement des intérêts des investisseurs et des professionnels gérant l’immobilier me semble meilleure dans la plupart des SIIC que dans les SCPI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #13 09/01/2019 18h34

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@Chtirentier,

je crois que non. Il me semble que les foncières n’entrent pas dans la base taxable IFI SAUF pour les foncières dont vous possédez plus de 5% du capital.

cf IFI : LES FONCIÈRES COTÉES FINALEMENT EXONÉRÉES

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[+2]    #14 10/01/2019 11h51

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Je confirme. Aucune possibilité de récupérer les crédit d’impôts correspondant aux retenues à la source dans un PEA. Cela vient rogner les stratégies dividende en PEA sur les actions dans des pays à fortes retenues à la source.

cf RPPM - Revenus de capitaux mobiliers, gains et profits assimilés - Régimes particuliers - Plan d’épargne en actions (PEA) - Régime fiscal du PEA

10. Les crédits d’impôts conventionnels attachés aux produits des titres de sociétés européennes inscrits dans un PEA et dont les émetteurs n’ont pas leur siège en France n’ouvrent pas droit à restitution.

De même, les crédits d’impôts conventionnels attachés aux produits des titres de sociétés ayant leur siège en Islande, en Norvège et au Liechtenstein inscrits dans un PEA n’ouvrent pas droit à restitution.

En effet, conformément aux dispositions conventionnelles, les crédits d’impôt ne sont restitués que dans l’hypothèse où les revenus sont eux-mêmes imposables. Tel n’est pas le cas des revenus de titres inscrits sur un PEA.

D’après dits.deloitte.com/#TaxTreatySubMenu, les 26,375% s’appliquent sur les dividendes allemands en dehors d’une convention fiscale

Dividends paid to a nonresident are subject to a 25% withholding tax (26.375%, including the solidarity surcharge), with a possible 40% refund for nonresident corporations, giving rise to an effective rate of 15.825%, unless the rate is reduced under a tax treaty. No tax is levied on dividends qualifying under the EU parent-subsidiary directive.

Avec la convention fiscale signée avec la France, le taux pour une personne physique est normalement de 15% mais semble rester à 26.375% pour les équivalents REIT-SIIC d’après la première phrase.

Where dividends are paid out of income or gains derived from immovable property by a tax-exempt investment vehicle that distributes most of its income or gains annually and the recipient of the dividends directly or indirectly holds 10% or more of the capital of the payer, the dividends may be taxed at the domestic rate applying in the source state. The 5% rate applies on dividends paid by a German company to a French company (other than a partnership) that owns directly at least 10% of the capital of the payer company; otherwise, the rate is 15%.

An exemption from withholding tax on dividends may be available if the conditions for the application of the EU parent-subsidiary directive are satisfied.

The dividends article of German treaties should be consulted for special rules that may apply to certain income derived from rights or claims to participate in profits (including income of silent partners and income from profit-sharing loans or bonds).

Après çà, si le taux de 15% est applicable, toute la complexité est d’obtenir ce taux de 15% avec votre broker car cela nécessite un travail administratif de sa part qu’il a rarement intérêt à faire… D’ailleurs, si certains qui ont de l’expérience avec les dividendes allemands peuvent dire comment ils sont traités par leur broker çà permettrait de clarifier.

Concernant les G-REIT en PEA, si il est possible de les y inscrire, il faudrait donc voir quel rendement ils offrent, et accepter une perte sèche probablement d’environ 25%.

Dernière modification par tikou (10/01/2019 12h24)

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[+8]    #15 09/02/2019 14h34

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Mon expérience

Je fus conquis par les SCPI pour plusieurs raisons
- information plus facilement disponible (Bulletin Trimestriel dans le courrier) qui induit une illusion de maîtrise de l’information
- prix relativement stable qui induit illusion de la sécurité
- rendement assez élevé et stable
Je me disais que les 10% de frais n’étaient pas si importants dans une optique de très long terme.

Je souscris il y a environ une dizaine d’année en nue propriété n’ayant alors pas besoin de revenus. Je trouvais les foncières cotées trop typées "actions" avec des variations par trop exagérées.

Quant en est-il maintenant que le besoin de revenus approche ?

Je n’ai globalement pas perdu (ni vraiment gagné) d’argent car j’ai diversifié à outrance (environ 15 SCPI) mais sur certaines j’ai perdu (Atlantique Pierre), aurait pu perdre plus (Capiforce) et sur d’autres je ne sais pas comment cela va se dénouer (Crédit Mutuel Pierre)…
Ce qui est très perturbant c’est d’être coincé et de rester sans réelle information de la part de sociétés de gestion. Et je ne parle pas de l’obscurité de certains marchés secondaires (dont Surin parle dans un file).

Et clairement la fiscalité n’était pas et n’est toujours pas très favorable, c’est le moins que l’on puisse dire.

Mon choix actuel est de sortir de toutes mes SCPI. Pour aller vers des foncières mais pas que (cf. mon portefeuille).
- pour avoir des revenus plus élevés et moins fiscalisés
- pour être plus vigilant sur les résultats (l’apparente stabilité des SCPI s’apparente à celle du chêne face aux roseaux "foncières" lors de la tempête… ça tient jusqu’à ce ça casse !)
- pour me donner la possibilité d’être plus agile (même les 3% de frais sur mes actions japonaises me permettent d’être plus mobile… et je peux aller chez un courtier moins cher !)
- pour me donner la possibilité de mieux diversifier mes avoirs en termes de secteurs, devises, pays…
- il me semble qu’un actionnaire est in fine mieux protégé et informé en possédant une action.
- et si l’économie se casse la g….. je ne vois pas comment les SCPI pourraient y échapper

En conclusion (par nature personnelle) je pense que la SCPI est un produit essentiellement marketing qui donne une fausse impression de sécurité de par l’apparente stabilité des indicateurs que regarde l’investisseur lambda que j’étais (prix de la part, dividende…).

Dernière modification par bajb (10/02/2019 11h48)


"Il ne faut pas voir les héros de la coulisse. Quand ils coïncident un moment avec leur légende c'est déjà beaucoup."

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[+4]    #16 27/07/2019 04h41

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Pour ceux que ça intéressent : un doc sur l’immobilier côté en 2019 (Oddo BHF), avec, entre autres, un historique des décotes sur ANR des foncières (en moyenne) en UK et Europe continentale, et un des rendements vs taux sans risque, etc. (ok, ça se termine par un peu de pub pour le fond Oddo BHF immobilier, mais vue la présence de cette maison en Farnce et en Allemagne, ça peut aussi être instructif à lire…)


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[+5]    #17 02/02/2020 11h17

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C’est une explosion de nouvelles SCPI de toute part !

A comparer à une absence quasi-complète de foncières cotées triple net, à l’exception de Selectirente, qui est gérée par Sofidy.

Une explication possible est qu’il est bcp moins rentable de gérer une foncière triple net qu’une SCPI : en effet, classiquement une foncière triple net prend 5-8% des loyers en "frais de gestion" vs 10% pour une SCPI.

Déjà il y a dix ans j’avais fait la remarque à l’analyste immobilier Benoît Faure-Jarroson dans son interview :

IH a écrit :

Autre question, quels sont les frais de gestion “corrects” pour une foncière ? Les SCPI sont à 10%, Selectirente est à 8% et globalement les chiffres semblent souvent entre 5-8%. Comme d’habitude, le placement le plus populaire est celui dont les frais de gestion sont les plus élevés…



D’accord, et quelle serait une fourchette de frais à peu près correcte alors ?

Benoît Faure-Jarroson a écrit :

Vous l’a donné vous-même. Les 10% des SCPI me semblent excessif. Je pense que c’est historique et aussi parce qu’elles ont commencé petites et dans un marché inefficient. De mon point de vue ces frais sont maintenant hors-marché.

Dix ans plus tard, jamais les SCPI ne se sont aussi bien portées, et la SCPI Neo porte même les frais à 15% des loyers (en contre-partie de l’absence de frais de souscription toutefois).

La faute aussi au management des foncières cotées, qui usent et abusent de l’endettement, et veulent transformer en société de croissance des sociétés qui ont vocation à être "père de famille", et leur ego crée de la volatilité inutile.

-

La mauvaise performance d’une SCPI est plus facile à masquer : pour diminuer la vacance locative, il suffit de collecter de l’argent neuf et de l’investir dans des immeubles déjà loués. Mécaniquement la vacance locative globale diminue.

Un autre facteur justifiant la prépondérance des SCPI est la possibilité d’emprunter à bas prix grâce à la politique accommodante de la BCE : cette possibilité pousse la demande sur les SCPI, et les maisons de gestion répondent à celle-ci.

Mais décidément il n’y a pas justice : on aurait du avoir une explosion des foncières cotées, véhicule de rente par excellence, et à l’inverse les SCPI auraient du tomber en désuétude.

Si tout était dans le meilleur des mondes possibles, il devrait y avoir abondance de foncières cotées triple net dont le taux d’endettement devrait être statutairement nul, et que les banques accepteraient de financer à crédit.

Au lieu de cela nous avons la situation actuelle, où les banques financent des SCPI chargées en frais, pas toujours performantes, mais avec l’avantage d’une volatilité moindre que les foncières cotées.

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[+2]    #18 10/03/2020 14h09

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GoodbyLenine a écrit :

Pour 100 investis actuellement sur une SCPI, on peut s’attendre à recevoir entre 3 et 6 par an avant fiscalite, vers entre 2 et 4 après (ca dépend de chacun). Avec certaines SIIC on peut s’attendre à plus de 10 avant fiscalité et plus de 7 après. Ca fait une très grosse différence, pour des sous-jacents pas si différents…

Il est imprudent de simplement comparer des rendements sans regarder ce qui les génèrent…

Je vais peut-être me répéter mais lorsque l’on achète des parts de SCPI ou des titres de SIIC, on n’achète pas du tout la même chose.

Les SIIC ont généralement un modèle économique qui fait un usage massif du crédit LT pour constituer un capital et assurés des revenus remboursant la dette. Il y a un effet de levier qui permet d’augmenter "mécaniquement" le rendement. Mais, il y a un risque plus important.

A contrario, les SCPI sont faiblement endettée et la nature de leur dette n’est pas la même. Il s’agit souvent de dette CT permettant de profiter éventuellement de certaines opportunité (par anticipation des souscriptions. Il n’y a donc peu ou pas d’effet de levier, et peu ou pas de risque associé.

Les cours de SIIC sont liés à l’évolution des taux d’intérêt autant si ce n’est plus que de celui du marché de l’immobilier. (On le voit bien en ce moment avec certaine REIT américaines ou anglaises qui sont proches de la faillite tandis que leurs immeubles ont encore un taux d’occupation plus qu’acceptable si elle n’étaient pas tant endettées).

La valorisation des SCPI est intrinsèquement liée à la valeur de l’immobilier du portefeuille.

Maintenant, s’il faut investir aujourd’hui, les SIIC sont intéressantes aux cours actuels. Mais il faut avoir conscience des risques et être trés sélectif. Le rendement important indique aussi un risque important.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+2]    #19 10/03/2020 18h22

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Pour un patrimoine évalué à 100 (par les expertises), les SIIC ont typiquement 30 à 40 de dettes, quand les SCPI ont typiquement 0 à 30 de dettes. Il y a en effet une différence, mais pas si grosse que ça…

Quelques exemples concrets (de ratio dette/patrimoine) :
   SIIC :    (fin 2019)
      URW : 37.2% (5.7 ans Ebe) (noté A, coût moyen 1.6% (dette € : 0.9%), durée moyenne 8.2 ans)
      Klépierre : ~35% (8.0 ans d’ebitda) (noté A-, coût moyen 1.45% (surtout en €), durée moyenne 6.5 ans)
   SCPI :    (dettes uniquement en €)
      Immorente (fin 2019) :  14.1%  (coût moyen 1.78%, durée moyenne = 9.5 ans)   
      Efimmo1 (fin 2019) :     21.2%  (coût moyen 1.75%, durée moyenne = 10.25 ans)   
      Epargne Foncière (fin 2019) : 19.5%
      PFO2 (fin 2019) :          17.3%  (coût moyen : 1.4%, durée moyenne : 4.3 ans)
      Primopierre (fin 2018) : 28.2%  (<30% statutairement)
      Rivoli AP (fin 2018) :     27.8%  (<40% statutairement)
      Edissimmo (fin 2018) :  24.5%  (<40% statutairement)
(Aucune SCPI n’a sa dette notée, elles paient des taux plus élevés, et en général publient bien moins de détails sur leur dette que les SIIC).

Autre différence : la plupart des SCPI (celles à capital variable) sont en permanence en période d’augmentation de capital (et trouvent des fonds, leur problèmatique étant ensuite de bien les investir), tandis que les SIIC ne le sont pas (et quand elle lancent une augmentation de capital, c’est souvent pas très bien vu…).
Pour ma part, je considère que cette différence devrait conduire à attribuer un niveau de risque plus élévé aux SCPI (donc à dévaloriser un peu les SCPI) tout comme le levier de dettes des SIIC un peu plus élevé conduit à leur attribuer un niveau de risque plus élevé.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #20 11/03/2020 10h31

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WhiteTiger a écrit :

Maintenant, s’il faut investir aujourd’hui, les SIIC sont intéressantes aux cours actuels. Mais il faut avoir conscience des risques et être très sélectif. Le rendement important indique aussi un risque important.

Permettez-moi d’apporter une petite nuance à ce propos plein de bon sens. Ce n’est hélas pas aussi simple.

Partons de l’équation classique selon laquelle on place le loyer (L) en numérateur et le prix de l’actif sous-jacent au dénominateur (P) pour un déduire un rendement (R) exprimé en pourcentage.

En réalité, la valeur à priori la plus résiliente est L. En effet, les loyers résultent le plus souvent de baux commerciaux à moyen ou long terme. Je m’empresse d’ajouter que ça ne constitue nullement une garantie (surtout s’il n’y a plus de clients dans les commerces qui louent les murs commerciaux), mais l’histoire montre qu’en règle générale, les variations de L restent relativement contenues.

En revanche, lorsque le prix est déterminé par le marché secondaire, qu’ils s’agisse de SCPI à capital fixe ou de SIIC cotées en bourse, la variable P est beaucoup, beaucoup plus volatile.

Je vous invite à regarder la progression spectaculaire de certaines SCPI au secondaire sur un ou deux ans… qui me laisse pantois, notamment s’agissant de dossiers que je connais particulièrement bien et pour lesquels je peux affirmer que rien ne justifie objectivement un tel engouement.

Il en est résulté que L étant resté constant, c’est le taux de rendement R qui, mécaniquement, a fortement baissé.

En suivant votre raisonnement, il serait donc légitime d’en déduire que si le rendement affiché est faible, c’est que le risque l’est également. Pour le coup, je pense exactement le contraire, car en l’espèce c’est bien toujours exactement le même dossier que, pour des raisons qui m’échappent, les gens acceptent de payer 20 % plus cher.

A l’inverse, on a aujourd’hui des investisseurs qui étaient volontiers prêts à payer 100 € pour une SIIC qui rapportait 6 €, et qui sont désormais réticents à payer 60 € pour la même SIIC… dans la crainte qu’elle ne rapporte plus que 5 €.

En réalité, c’est toujours la même histoire : en matière de risque, tout n’est qu’histoire de perception. Toujours la différence entre la valeur et le prix, et rien de neuf depuis Benjamin Graham, donc. Et c’est tant mieux.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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[+2]    #21 17/03/2020 12h10

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Le chapitre 3 de mon livre sur les foncières n’a pas pris une ride, hélas :

Livre foncière cotées a écrit :

Mais le krach boursier de 2009 a montré que les cours de bourse des foncières cotées pouvaient être corrélés à ceux des actions « classiques ». À court terme, ces foncières ont donc un pouvoir « diversifiant » par rapport aux marchés boursiers inférieur à l’immobilier en direct ou aux SCPI.



Le cours de bourse d’une foncière cotée est généralement moins volatil que celui d’une entreprise « classique », mais peut néanmoins être absurdement faible ou exagérément élevé sur de courtes périodes.

Ayant vécu la crise de 2008/2009, et sa volatilité terrible sur les foncières cotées, je me demandais si à présent que les foncières cotées étaient plus populaires et constituaient une catégorie à part entière dans la classification GICS, elles auraient toujours cette volatilité exacerbée en cas de krach.

J’ai ma réponse, particulièrement avec la séance d’hier aux USA.

C’est exactement comme 2008/2009, les foncières cotées sont traitées en bourse comme des sociétés endettées en cas de krach, et non pas comme de l’immobilier.

Donc non seulement elles ne réduisent pas la volatilité, mais elles l’exacerbent en amplifiant les mouvements des indices, et ce quelle que soit la qualité de la foncière cotée (par exemple, la foncière logistique Prologis est passée de $90 à $65 en quelques séances).

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Favoris 4   [+2]    #22 11/06/2020 07h29

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Il ne faut pas opposer les SCPI et les SIIC. Ce sont 2 véhicules différents et complémentaires.

Les SCPI sont à privilégier si l’on recherche la régularité sur le LT. Dans ce cadre, il fait effectivement sens de les associer à un compte AV.

D’un autre côté, on peut avoir un PEA pour profiter de la performance des actions en général.

A noter, qu’il n’est pas possible de détenir des SIIC dans un PEA. Mais il existe un moyen indirect de l’obtenir car il est possible de mettre des trackers sur l’indice NAREIT, par exemple le Lyxor PEA Immobilier Europe (FTSE EPRA/NAREIT) UCITS ETF (FR0011869304). On profite de la performance moyenne des foncières européennes, tout en étant dans le cadre fiscal avantageux du PEA, pour faire de la capitalisation.

Les SCPI sont aussi intéressantes en direct (avec plus ou moins de crédit), pour profiter du bon rendement qu’elles fournissent avec régularité.

A 24 ans et une capacité d’épargne, il peut être intelligent de privilégier la capitalisation (PEA et CTO). mais de progressivement basculer une partie de l’épargne (les gains) dans un système qui sécurise une rente (SCPI en direct, AV, immobilier en direct).

Dernière modification par WhiteTiger (11/06/2020 07h30)


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[+2]    #23 10/01/2021 20h34

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Bonjour à tout le monde

mad   sad    sad    et rouge de honte pour mes "âneries"   Ouuuuuuuh !

J’ai été abusée par la liste comparative de Quantalys (tirée de "comparaison de FONDS") , par le fait que ces SCPI avaient un code ISIN et que la liste était limitée à 13 SCPI.

Après recherches plus approfondies: En fait, elles en ont toutes un, et ce ne sont pas des fonds !
Mauvaise présentation de résultats par Quantalys ("Je t*e compare toutes les bananes, comme demandé, mais je t*e rajoute une comparaison avec des mangues"…)

Donc je présente mes excuses à tout le monde pour avoir relaté des choses fausses (anti-charte !)

Bonne fin de WE quand même …
Mimizoé1

Edit : Rajout d’ un motif de confusion, pour être complète.

Dernière modification par mimizoe1 (16/01/2021 13h13)


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Favoris 2   [+4]    #24 19/01/2021 16h42

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Les différents instruments financier pour investir dans l’immobilier sont :

Les SCPI
Les OPCI
Les SIIC (ou REIT)
Les ETF

1. Les SCPI
Je vous déconseille les SCPI pour plusieurs raisons :

→ Faible liquidité surtout en période de krach
→ Frais d’entrée élevée (entre 8% et 12%)
→ Frais de gestion conséquents
→ Pas de décote sur l’ANR (Actif Net Réévalué)
→ En cette période de Covid, non prise en compte à ce jour, des effets de la crise sur l’ANR.
→ Fiscalité désavantageuse :
- loyers : tranche marginale de l’impôt, jusqu’à 41%+prélèvements sociaux de 17,2%
- plus values : 36,2% après abattements pour durée de détention
- IFI : Les parts de SCPI entrent dans la base taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière

2. Les OPCI
Ce sont des produits hybrides entre immobilier et bourse

Composition de ces fonds :
Immobilier : > 60% dont SIIC < 9%
Liquidités : > 10%
Actifs financier < 30% (titres et OPCVM actions, obligations, …)

Par rapport aux SCPI, les OPCI se caractérisent par une plus grande liquidité, des frais d’entrée moins importants (environ 3,5%), mais des frais de gestion très importants (environ 2,25 % par an).

Je vous les déconseille aussi, en raison des frais et de leur allocation d’actif sub-optimale.

3. Les SIIC
Les Foncières cotées en bourse, SIIC en France ou REIT dans les pays anglo-saxons, présentent de multiples avantages.

→ Forte décote actuellement sur l’ANR : par exemple Klepierre décote ce jour de 39% sur l’ANR NDV (Net Disposal Value) ou valeur nette à la revente, la notion d’ANR la plus stricte (29,8€ au 30 juin 2020).
→ Très grande liquidité boursière
→ Frais de courtage modiques (0,1% à 0,5%)
→ Fiscalité des valeurs mobilière (flat tax de 30% maximum) mais non éligibles au PEA (Plan d’Epargne en Actions)

4. Les ETF
Les trackers sont une alternative à l’investissement en direct en SIIC.

Je vous propose celui-ci, qui a l’avantage d’être éligible au PEA.

Lyxor PEA Immobilier Europe
Mnémonique : PMEH
Code ISIN : FR0011869304
Valeur de la part : 14€
Frais de gestion : 0,4% / an
Encours : 11 millions d’euros
Dividendes : non (capitalisation)
volatilité : 5/7 (élevée)

Message édité par l’équipe de modération (19/01/2021 17h33) GBL :
  La "tranche marginale de l’impôt, jusqu’à 41%" devrait plutôt être "jusqu’à 49%", avec TMI 45% et 4% en plus sur les très hauts revenus…

Dernière modification par Larbinator (19/01/2021 16h47)

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[+3]    #25 19/01/2021 17h01

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Je suis surpris par ce "comparatif" Larbinator qui - sur le principe est une excellente idée - mais en fin de compte n’est qu’un avis bien personnel, je dirais même sans vraiment d’objectivité, de votre vision de l’investissement en fonds immobilier.

Je m’explique :
Vous balayez les SCPI d’un revers de main en en listant uniquement les défauts (j’en déduis qu’elles n’auraient aucun avantage) mais faites un plaidoyer pour les SIIC, je vous invite à convaincre la myriade d’investisseurs rincés ces dernières années par certains investissements s’étant montrés bien hasardeux.
De la liquidité mais à quel prix => en vendant à 30% du prix acheté ? A ce compte là je vous informe que les SCPI sont tout aussi liquides.
Je ne parlerai pas des OPCI qui sont à mes yeux un gadget n’ayant aucun intérêt. Il faudrait qu’ils donnent accès à un patrimoine qualitatif qui ne serait pas disponible via d’autres fonds mais ce n’est pas le cas.
Vous concluez en conseillant (pardon, en proposant) l’achat d’un tracker immobilier, à l’encours ridicule, sans plus d’explications.

Je suis désolé de ce message qui n’est pas très sympathique alors que je suis persuadé que votre démarche est bienveillante et totalement désintéressée mais en fin de compte, je reste sur ma faim.
Je vous invite à développer certains points smile

Dernière modification par Surin (19/01/2021 17h04)

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