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[+1]    #276 14/01/2020 20h15

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Je suppose que pour votre banquier, cette "contrainte" est juste une manière de bien vous conseiller, ou de respecter son "obligation de conseil". Fixer ainsi une limite, un peu arbitraire, sans réellement tenir compte de la situation du client et de ses objectifs, maintenant et dans quelques années, est une manière un peu simpliste de donner des conseils.

Autre possibilité : votre banquier a réalisé qu’il ne pouvait pas vraiment faire un prêt immobilier pour un montant aussi faible que 20 000€, qu’un emprunt sur 5 ans pour financer des SCPI n’éétait pas réellement quelque chose de pertinent (il faudrait une durée de prêt bien plus longue, vu l’horizon de placement des SCPI), qu’il ne remplissait pas toutes les conditions pour financer cette SCPI, et il a trouvé un prétexte plausible pour expliquer le refus de prêt, ou simplement a estimé qu’il était sage pour lui d’ouvrir le parapluie (ne maitrisant pas réellement tous les tenants et aboutissants des SCPI) et/ou de respecter avec (excès de ?) zèle certaines recommandations de son employeur.

Cette "règle des 10%" n’existe pas vraiment, même si on peut considérer (et que ce serait un bon conseil d’un banquier à un client) qu’il faut éviter de mettre tous ses oeufs dans le même panier (donc toute son épargne dans les SCPI).
Avec ce que je sais de vous (cf votre présentation), investir 20 k€ dans Pierval Santé à crédit, en plus de 8 k€ sur d’autres SCPI via un contrat d’AV, ça ne me semble pas vraiment une concentration excessive, du moment que vous avez bien conscience des risques associés aux SCPI (en particulier : le prix des parts, comme les dividendes peuvent baissser, les frais d’achat sont élevés et nécessitent de conserver les parts au moins une dizaine d’années sous peine de faire des pertes, liquidité non garantie à la revente, etc.).


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#277 15/01/2020 19h03

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Il doit me faire d’autres propositions…
en attendant, je continue mes recherches sur les SCPI. J’avais sélectionné Kyaneos mais leur DVM me semblait élevé pour de la résidence dans des petites villes de province, même du sud. Alors, "quand vous ne comprenez pas, passez votre chemin", ai-je lu sur le forum, ce me semble un bon conseil.

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#278 01/02/2020 15h30

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J’ai bientôt rendez vous avec ma banque ( Caisse d’épargne ) , propose t’elle de bonne SCPI ou elles sont à éviter ?

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#279 01/02/2020 15h45

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Désole mais c’est la Caisse d’Epargne qui est à éviter. Retours divers et variés depuis plus de 20 ans, encore très récemment.

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#280 01/02/2020 16h01

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Je devrais selon vous annuler mon rendez vous ? ( Car ils ne voudront jamais me prêter pour des scpis autres que les leurs ) et allez directement chez un courtier ?

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#281 01/02/2020 16h34

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Non, je vous conseille d’y aller et prendre tous les éléments. Cela vous donnera une base avec la proposition de financement et les SCPI proposées. A partir de là on pourra vous donner un avis et dire si j’ai été un peu vite pour juger ou non.

Personnellement je travaille avec plusieurs établissements bancaires. Si vous avez une autre banque, allez les voir et oui allez voir un courtier, toujours pour comparer.
Ca ne vous engage à rien, dans tous les cas vous ne signez rien, vous vous donnez le temps de réfléchir, trouvez n’importe quel prétexte, vous devez en parler avec votre compagne, vos parents, votre frère ou que sais-je. Ou plus simplement vous dites que vous attendez d’avoir plusieurs propositions d’établissements différents avant de prendre une décision.

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#282 01/02/2020 17h32

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MickenseN a écrit :

J’ai bientôt rendez vous avec ma banque ( Caisse d’épargne ) , propose t’elle de bonne SCPI ou elles sont à éviter ?

Je viens de quitter le crédit agricole finistere pour la caisse d’épargne qui rachète mon crédit résidence principale  à 0,85% sur 25 ans et pour le moment je suis très satisfait de cette nouvelle banque.

Au passage je n’ai jamais été satisfait du CA qui ne m’a jamais accompagné dans mes projets d’investissements notamment les scpi.

Ça dépend peut être du cgp, de l’agence, de la ville, du département voir même de la région.

Ça dépend peut être aussi de l’emprunteur : en nom propre ou en sci is ?

Toujours en Finistère :

Par exemple le CA ne proposait que « 200k » sur 20 ans de scpi en pleine propriété et seulement leurs 3 scpi partenaires.

La CE ou je suis maintenant n’en font pas à part sur 10, 15 ans pour préparer une retraite et également sur leurs rares et médiocres scpi partenaires.

La SG seulement sur 15 ans (pour les sci is) avec leurs scpi partenaires.

Après avoir démarché >10 banques et >5 courtiers en prêts et cgp, seule la CMB m’a dit oui tout de suite pour un projet en sci is de 400k en pleine propriété 25 ans et 200k en usufruit 15 ans sans contre partie ni autre frais ni autres conditions hormis le nantissement des parts de pleine propriété en 2018 et en 2019 Yvan un autre forumeur a pu faire le même montage sur respectivement 20 et 15 ans dans un cmb du Morbihan. Départements différent du Finistère mais même région Bretagne.

Enfin d’autres forumeurs dans d’autres régions ont trouvés des financements de scpi avec le même montage avec les banques suivantes :
- banque populaire
- CA vers Cahors et Amiens
- CM-strasbourg
- concernant la CE il me semble que d’autres forumeurs comme DDTee je crois ont trouvés des solutions également.

Bref je pense qu’il faut réitérer une tournée des banques, des cgp et des courtiers de votre ville par exemple Empruntis qui sont d’accord de rechercher pour moi ce type de financement.

Bien à vous et merci de votre retour de terrain,

Malo

Dernière modification par Malolechat (01/02/2020 17h38)


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#283 01/02/2020 18h19

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MickenseN a écrit :

J’ai bientôt rendez vous avec ma banque ( Caisse d’épargne ) , propose t’elle de bonne SCPI ou elles sont à éviter ?

La Caisse d’épargne ne propose pas de bonnes SCPI -selon mes critères- mais comme bien des banques principalement des produits maison, au mieux très moyens.

Par contre le CGP CdE peut faire venir un autre CGP du Crédit Foncier qui appartient au même groupe. Et le Crédit Foncier, lui, commercialise à peu près toutes les SCPI du marché. Je ne sais pas si ce fonctionnement très lourd et administratif existera bien longtemps, tant les conseillers m’ont semblé mauvais et la structure commerciale lourdement administrative. Alors qu’ils devraient faciliter la tâche du client, acheter en directe auprès de la société de gestion m’a semblé bien plus facile (mais il faut en passer par là pour obtenir un crédit).

La contrepartie au financement total par la CdE, c’est souvent de prendre quelques parts de SCPI moyenne(s) pour huiler les rouages auprès de la CdE et plus largement celles de votre choix auprès du CF.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#284 01/02/2020 20h35

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MickenseN a écrit :

J’ai bientôt rendez vous avec ma banque ( Caisse d’épargne ) , propose t’elle de bonne SCPI ou elles sont à éviter ?

Sans doute les SCPI de AEW CILOGER (qui ne sont pas terribles du tout : les seules SCPI de cette SdG que j’envisagerais d’acquérir sont les petites SCPI à capital fixe Actipierre 1 et 2 et 3, mais elles ne vous seront pas proposées par la banque).


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#285 05/02/2020 14h53

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Bonjour,
A propos du rendement d’un SCPI, j’ai 2 questions:
-Le rendement AEM doit-il etre communiqué a un moment ou un autre par la SCPI ou est-ce a leur discrétion ?
La seconde est un peu tordue mais c’est pour avoir une idée du rendement in fine par rapport au rendement AEM:
Peut-on dire qu’une SCPI possedant des immeubles rapportant tous 6% et supportant des FDG de 10%, distribuera un loyer annuel de 5.4% (hors mise en provision ou apport RAN) ?


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[+1]    #286 05/02/2020 16h39

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1- C’est à leur discrétion. La plupart du temps et, pour éviter la "concurrence" sur un marché donné, on évite de donner la valeur d’achat AEM. Et, parfois, cela pourrait être pour cacher que le bien a été acheté trop cher.

2- Oui, c’est à peu près cela. Mais il y a des choses a prendre en compte en plus (travaux, provisions, …). Attention aussi, à ne pas confondre frais de gestion et frais de souscription. Il faut reprendre le rapport annuel et faire la somme des charges. Souvent les RA sont bien faits et chaque montant est aussi exprimé sous forme de pourcentage.

PS: En étudiant le RA, on peut s’apercevoir qu’il existe de gros écart à ce niveau… y compris lorsque 2 SCPIs sont gérées par la même SDG. Je vous laisse faire l’étude mais comparer Foncia Cap Heberg’Immo et Foncia Rendement Pierre, pourra bien illustrer ce que j’explique ci-dessus.

Dernière modification par WhiteTiger (05/02/2020 16h44)


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#287 05/02/2020 17h08

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Ce rendement AEM, Epargne-pierre par exemple le communique parfois, mais je me demande pourquoi ils ne le font pas a chaque fois.
Savez-vous, lorsqu’ils le communiquent, si c’est le rendement en l’etat, ou si c’est celui prevu une fois tout loué ? Prend t’il en compte les provisions de travaux, de charges, de taxes ?
Je pose ces questions pour avoir une idée, sur une SCPI "moyenne", avec des frais "normaux", du rapport rendement AEM/rendement effectif dans la poche du societaire.
Pour savoir au final meme approximativement, quel rendement le sociétaire peut esperer par rapport a ces x%.

Dernière modification par colia (05/02/2020 17h19)


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[+1]    #288 05/02/2020 17h19

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Colia, le rendement AEM est généralement (même vraisemblablement toujours) un rendement brut (donc sans prendre en compte les charges).

Par ailleurs il suffit d’ouvrir un rapport annuel (n’importe lequel à mon avis) pour avoir les informations que vous recherchez. Sofidy propose par exemple un récapitulatif sur plusieurs années dans ces rapports annuels.

Ci-dessous un tableau extrait du dernier rapport d’Immorente :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8991_immorente.png

Ce rapport varie entre une SCPI récente et un plus ancienne et le TOF a également une grande importance dans cette problématique (quand un immeuble ne rapporte plus rien, ce n’est pas pour autant qu’il n’y a plus de charges à payer).

Dernière modification par cat (05/02/2020 17h27)

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#289 05/02/2020 17h27

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D’accord. Donc, en raisonnant hors inflation, si une SCPI n’acquiert que des immeubles de rendement AEM 7% et a des charges de 30%, elle distribuera environ 4.9% si il n’y a pas entre-temps de +/-value d’autre nature (vente, de produits financiers, provisions..) ?

Dernière modification par colia (05/02/2020 17h28)


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#290 05/02/2020 17h35

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Si la SCPI est récente et que le TOF est élevé, on peut être plutôt vers 20%… Néanmoins à la très grosse louche, je l’estime à peu près comme vous venez de le faire ;-).

(Il a également l’effet de levier l’emprunt ou le décalage entre jouissance et investissement réel, qui peuvent jouer par exemple sur le rendement à attendre.)

Bien à vous,
cat

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#291 06/02/2020 12h57

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Je partage un petit tableau que j’avais fait il y a quelques temps sur ce sujet pour les SCPI que je "surveille". Il n’est certainement pas à jour (les données datent souvent de 2 ou 3 ans), mais cela donne une idée:

SG          Nom            % charges externes / résultats
FONCIA    Le Patrimoine Foncier        18,31%
FONCIA    Cap Hebergimmo        11,49%
FONCIA    Pierre Rendement        20,95%
SOFIDY    Efimmo                19,10%
CILOGER    Pierre Plus                14,31%
VOISIN    Foncière Rémusat        19,40%
PAREF    Novapierre Allemagne        16,41%
PAREF    Capiforce Pierre            20,76%
PERIAL    PFO2                    21,00%
SOFIDY    Immorente 2            18,70%
PRIMONIAL    Primopierre        18,81%
SOFIDY    Sofipierre                20,80%
CORUM    Convictions            21,02%
VOISIN    Immo Placement        20,01%
SOFIDY    Immorente            29,03%
FONCIA    Placement Pierre        34,36%
VOISIN    Epargne Pierre            35,73%
PERIAL    PFO                    34,24%
CILOGER    Atout Pierre            46,92%
PERIAL    PF1                    38,22%
CILOGER    Actipierre Europe        47,60%
INTERGESTION    Cristal Rente        53,84%
PAREF    Atlantique Pierre 1        45,78%

Je pense que c’est un critère important (et souvent négligé par les investisseurs). Lorsque tout va bien, que le TOF est élevé, les rendements AEM estimés sont bons, alors tout va bien. Si les rendements commencent à baisser, alors là, les charges commencent à peser de plus en plus lourd.

Comme on peut le voir, il y a de grosses différences entre les SCPI à ce niveau. wink


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#292 06/02/2020 13h21

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Vous êtes sur d’avoir comparé des choses comparables (et pas d’avoir été victime par exemples de certains choix ou présentations comptables différents) ?

Pouvez-vous préciser ce que vous intégrez aux "charges externes" ?

N’y aurait-il pas de forts impacts sur ce ratio (peut-être sans signification sur la qualité de la gestion) si
.  A) la SCPI paie elle-même, puis refacture aux locataires, un certain nombre de charges (vs si le locataire les paie directement) ?
.   B) la société de gestion sous-traite un certain nombre d’activités (vs si ce sont ses propres employés qui s’en chargent) ?
.  C) la SCPI possède surtout des immeubles en totalité ou des lots dans des copropriétés ?
.  D) la SCPI possède beaucoup de biens en indivision (avec typiquement d’autres SCPI) ?
… ou d’autres facteurs déterminants (identifiables seulement en se plongeant dans les détails du patrimoine, des comptes, voire des baux)….


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[-2]    #293 22/02/2020 00h16

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Bonjour,
J’ai 45 ans, je travail et je suis propriétaire de plusieurs appartement que je loue. Je connais le monde de la pierre.
Je suis imposé à 30%.
Je souhaiterais investir dans des SCPI.
J’aurai recours à l’emprunt pour moitié.
Dans l’idéale, je mettrai 40K et j’emprunte 40K.
Depuis plusieurs mois, je lis beaucoup de choses sur les forums sur les SCPI mais le choix de SCPI est très vaste.
Quelles SCPI me conseilleriez vous?
Quelles sont vos SCPI préférés?
Merci d’avance pour votre éclairage

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[+1]    #294 22/02/2020 01h03

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Ma SCPI préférée est l’outil de recherche.

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#295 22/02/2020 05h11

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Vous semblez pourtant avoir des connaissances en immobilier, qu’est-ce qui vous empeche de choisir une SCPI alors que toutes les infos sont disponibles sur le net ?
Deja repondre a cette question aiderait a vous repondre…pas facile de donner le debut d’un conseil alors que vous n’indiquez pas vos criteres de selection, le mode de detention, sa durée etc
Certains peuvent vous donner leurs "SCPI preférées", mais elles seront differentes selon chacun, pour differentes raisons, en vous basant la dessus vous pourriez acheter un produit qui pourrait ne pas vous convenir.


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#296 04/04/2020 11h37

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Suite au message de Canyonneur Ici, je me posais une question, est ce que les gestionnaires de scpi ont une « assurance loyer impayé » ou équivalent ?

Dernière modification par Smad (04/04/2020 11h38)

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[-1]    #297 04/04/2020 11h56

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Dernière modification par Audacesfortunajuvat (04/04/2020 16h23)

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#298 04/04/2020 12h13

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Peut être faudrait il envisager une pause dans l’achat des scpi?
Avec cette crise et les soucis locatifs actuels et à venir, quid de la valeur des parts, du rendement et des possibilité de financement des scpi?
La précédente crise des scpi, de 1993 à 1997 avait été très très violente.

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[+1]    #299 04/04/2020 12h53

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@Audacesfortunajuvat

C’est la seconde fois que vous mettez en avant le fait que les SCPI ayant un RAN pourront plus facilement maintenir le niveau de loyer comparé aux mois précédent.

Le RAN n’est absolument pas un gage de liquidité, il correspond à des bénéfices passés non distribués. Mais le montant correspondant peut avoir été utilisé pour payer diverses charges, pour acquérir de nouveaux biens, … en somme ne pas être dans les caisses de la société.

Que celle-ci dispose ou non d’un RAN, c’est sa capacité à mobiliser des liquidités qui pourrait lui permettre de maintenir le niveau des versements, si elle en faisait le choix.

Je me permet de vous rappeler que si vous détenez vos parts en tant que particulier, vous êtes imposé sur les bénéfices, distribués ou non, de la SCPI. Si une société constitue un RAN année après année en conservant la somme correspondante sous forme de liquidités, vous payez des impôts sur cette somme afin de préserver de la trésorerie peu rémunérée. (ce qui peut être, dans certains cas, un acte de gestion saine) Mis à part le maintien de l’équilibre financier de la société, qu’avez-vous à gagner à laisser ces liquidités dans ses comptes, plutôt que les vôtres ?

Si une société a besoin de ne pas distribuer l’ensemble des bénéfices afin de survivre, cela peut être un indicateurs d’éventuels problèmes dans la gestion de la trésorerie. A contrario, si ce RAN est constitué afin d’acquérir de nouveaux bien ou en rénover, cela vous permet -indirectement- de réinvestir dans la société sans avoir à payer les divers frais d’acquisitions. (vous laissez votre argent dans les mains du gestionnaire)

Il me semble que bon nombre de personnes considèrent la présence d’un RAN comme une garantie future des loyers, alors qu’il s’agit en fait d’un indicateur des choix stratégiques, autant ceux de la société de gestion (qui souhaiterai augmenter les encours sous gestion) que des vôtres. (vous souhaitez ou non ré-investir dans telle ou telle SCPI)

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#300 04/04/2020 13h11

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Picsou24 a écrit :

Peut être faudrait il envisager une pause dans l’achat des scpi?
Avec cette crise et les soucis locatifs actuels et à venir, quid de la valeur des parts, du rendement et des possibilité de financement des scpi?
La précédente crise des scpi, de 1993 à 1997 avait été très très violente.

Très bonne question.
Des membres du forum ont-ils expérimenté cette crise ? Quels ont été les impacts sur le rendement, la valorisation des parts tant en Usufruit, nue propriété et pleine propriété ?

Combien de temps cela a mis à se rétablir ?

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