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#801 27/01/2020 18h53

Membre
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Bonjour Malolechat,

Ravi de vous relire dans la suite de cette file passionnante.

Une question bête : possible de loger des Reits dans votre sci comme vous l’envisagez ? …mon EC m’avait conseillé de les loger dans la holding et pas la sci pour une question d’objet de société dans mon cas.

Ceci dit, de mon côté, le pas n’est toujours pas franchi sur ce type de montage (procrastination sans doute !)

Au plaisir

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#802 27/01/2020 20h23

Modérateur
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Ma SCI IS (avec un objet "large" dans ses statuts) a environ 35% de son actif investi en SIIC, et le comptable n’y a rien trouvé à redire.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+3]    #803 27/01/2020 20h25

Membre
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Bonjour,

C’est une société civile patrimoniale donc en ouvrant une CTO avec LEI on peut loger :
- actions, reits, etc…

Je crois qu’il y’a une règle pour les opcvm particulière que je ne maîtrise pas bien cf file dédiée sur le forum.

Je crois qu’il vaut mieux détenir des titres vifs plutôt que des fonds, sicav etf même capitalisant car sinon les plus values latentes sont taxées à l’is, alors que pour les dividendes le traitement fiscal est plus favorable.

À faire confirmer par les experts du forum smile


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#804 29/03/2020 01h55

Membre
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Bonjour a vous tous,

Tout d’abord félicitation @Malolechat pour votre montage et votre investissement, et merci surtout pour ce partage fort intéressant.

Je suis un peu prêt dans la meme situation que vous, sauf que je ne me suis pas encore décidé sur un tel montage car je me pose des questions entre l’option d’une SCI a IS ou d’un achat en directe en nue propriété pour générer un complement de retraite par la suite.

Je m’explique une fois que je souhaiterai sortir l’argent de la SCI pour le consommer a titre personnel, j’aurai a payer l’IS et en plus les IR + Charges socials. et si l’objectif est d’être a  la retraite a un age assez jeune, cela coutera plus cher en fin de compte.

je me trompe ?

- EDIT -

je pense que j’ai la réponse, c’est toujours plus avantageux si on a un TMI De 30% car rien nous n’empêche après avoir payé IS (15%) de sortir l’argent en dividende (flat taxe de 30% ). au lieu d’un 17.2% + 30% en personne physique.c’est bien ca ?

Dernière modification par tazim (29/03/2020 03h30)

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[+1]    #805 29/03/2020 11h52

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Bonjour Tazim,

c’est plus avantageux car dans un cas, Malolechat vise un montage à cash flow positif (la SCI à l’IS alliant parts de SCPI en usufruit et en pleine propriété) et dans l’autre cas, vous devez apportez de l’argent (acquisition de parts de SCPI en nue-propriété).

En conséquence le montage SCI IS, n’empêche nullement d’acheter des parts en nue-propriété puisque, sur le papier tout au moins, il coûte 0 à l’investisseur.

Bien à vous,
cat

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#806 02/05/2020 22h36

Membre
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Bonjour Malo,

J’avais suivi le raisonnement il y a quelques années et je suis content pour vous que vous soyez enfin arrivé au but! Bravo. J’ai lu le récap 2 pages plus tôt que vous avez eu la gentillesse de faire : je le signale car c’est plus élégant que de proposer aux "nouveaux" de relire 32 pages.

J’ai 2 questions de novice :

- Est ce que la crise actuelle a un impact sur votre vision du projet? Les conséquences Covid sont discutées âprement, y compris pour les SCPI. Quelle est votre opinion la dessus?

- Au final (je simplifie) : vous avez emprunté à crédit 600ke sur 25 ans pour un cash flow de 500 euros par mois. C’est très bien. Mais j’ai l’impression que certains y arrivent avec du locatif en LMNP à crédit également. Par contre les SCPI ont les avantages effectivement du non physique (démembrement, sommes plus petites, investissements possibles plus régulièrement, US, diversification, etc). Elles ont comme inconvénient la complexité du montage (enfin moi je trouve complexe de faire appel à autant de monde, d’avoir de l’US, de l’usufruit, etc mais on dirait que ce n’est pas si compliqué en vous lisant).

Plus que tout c’est la plus value lors de la vente qui me tracassait dans les SCI à l’IS. Personnellement j’y avais pensé il y a quelques temps mais j’ai préféré faire du LMNP crédit avec une renta (pour le moment, mais cela fait moins d’un an) aussi bonne. Attention ce n’est pas une critique et j’ai peut être loupé un truc? Ou alors c’est juste une histoire de feeling du physique vs papier?

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#807 03/05/2020 21h09

Membre
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Bonjour piou piou,

Merci pour le rappel du résumé page 32. Effectivement cette file est un vrai pavé. Le seul avantage est que si on le lit en diagonale il en ressort le cheminement from zero to hero.

Concernant l’impact de la crise actuelle ça me stresse évidemment mais je me rassure en me disant que :
- j’avais emprunté un montant que je pourrais supporter seul même si le scénario catastrophe suivant arrivait, un dvm moyen du PF passant de 5 à 3% soit une chute de 40%
- avec le tableau baromètre de surin la baisse moyenne des dividendes de mon PF du T1 2019 au T1 2020 est de 1,86%
- j’ai la chance d’avoir 24 mois d’anticipation ce qui permet de générer beaucoup de trésorerie. Le remboursement commencera en mars 2021.
- j’avais un PF de 10 scpi diversifié en sdg, secteurs, géo, etc…
- j’ai pu investir par apport au compte courant des associés dans 90k d’usufruit 5 et 10 ans pour mixer avec le 15 ans et qui verseront leurs revenus dès juillet pour augmenter encore la trésorerie

Pour le reste de l’année je ne sais pas vous dire si la crise impactera ou pas les scpi mais concernant mon projet qui est long terme, 27 ans de crédit, je ne m’inquiète pas vraiment.

Concernant le cash flow il sera donc dur de l’estimer pour le moment mais il devrait être largement supérieur à 500€ malgré la crise et devrait augmenter chaque année avec le réinvestissement de la trésorerie en usufruit et en bourse si j’arrive à ouvrir un cto chez Binck.

Pour la suite des questions vous avez raison, je crois que rocambole, skarklash, Yvan, cat, moi et j’en oublie beaucoup, qui avons tous fait à peu près le même montage financé par le crédit mutuel de Bretagne (avec ou sans usufruit à crédit) avons été au bon moment et au bon endroit car rapidement les conditions de financement se sont durcies en fin d’année 2018.
J’avoue que je ne perds pas en tête de refaire le même montage dans une nouvelle société civile et faire une holding familiale comme chtirentier je crois.
J’attends juste le premier bilan de ma première société civile et que la crise se tasse pour me tourner vers ma nouvelle banque la caisse d’épargne qui pratique des taux immobilier impressionnant car j’ai obtenu un rachat de crédit maison à 0,85% sur 25 ans.
Le groupe bpce a récemment acheté le crédit foncier qui a une expérience dans le financement des scpi ce qui laisse espérer une possibilité de renouveler l’opération dans de bonnes conditions.

Par contre le montage ne me semble pas en tout cas plus si complexe.
Il suffit de sélectionner un PF de scpi, trouver un financement, un cabinet comptable pour la création de la sci et la gestion comptable et juridique et un cgp pour l’achat des scpi.

Concernant l’achat de scpi en usufruit, vraiment il n’y a rien à faire à part demander à son cgp, attendre un peu et signer electroniquement.
Ce qui est difficile, c’est de trouver des courtes durées de 3 et 4 ans c’est tout.
Pour augmenter les chances d’en trouver, rien n’interdit de multiplier les cgp et de recevoir d’eux régulièrement leurs disponibilités. Un tableur avec la formule de goodbyelenine permet de savoir si c’est rentable en estimant un tri brut et net d’is.

Enfin oui vous avez bien vu, je ne suis pas du tout bricoleur, et même carrément fainéant, il est donc impensable que je fasse de l’immobilier physique.
Par conséquent ce montage de scpi à crédit en sci is qui s’autofinance avec un tmi qui va passer cette année à 45% est un rêve inespéré de pouvoir investir dans l’immobilier de façon lazy comme je le fais en bourse.

J’espère avoir répondu au mieux à vos questions et n’hésitez pas si vous en avez d’autres.

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (03/05/2020 21h11)


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Favoris 1   [+5]    #808 10/05/2020 12h12

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Bonjour,

Voici un premier bilan chiffré : (en pleine crise covid19)

T1 2020

Revenus des scpi = 3700€/mois net d’impôt sur les sociétés

Frais comptable et juridique = 100€/mois

Cash flow actuel = 3600€/mois net de frais et  d’IS

Prévisionnel T2 2020

Revenus prévisionnels de 90k d’usufruits 5 ans de scpi achetés comptant cle 20%, rendement 5% = 1800€/mois net d’IS

Cash flow prévisionnel = 5400€/mois net de frais et d’IS

Mars 2021

Remboursement du prêt = 2900€/mois

Cash flow prévisionnel = 2500€/mois net de frais et d’IS

Trésorerie soit :
- récupérable par les associés en rente = 2500€/mois par remboursement des 90k apportés au CCA puis après 30% de flat tax = 1750€/mois

- Reinvestissable en actifs : actions, obligations, immobilier physique, scpi, etc…

Espérons que la crise que nous traversons n’affecte pas trop cet investissement.

En attendant d’y voir plus clair, bon déconfinement à tous smile

Malo

Dernière modification par Malolechat (10/05/2020 20h43)


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#809 12/06/2020 21h25

Membre
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Bonjour,

quels ont été vos critères pour le choix des SCPI en usufruit, hormis les revenus étrangers ?
Simplement la disponibilité ou d’autres ?
J’hésite à prendre de l’usufruit de SCPI dont j’ai déjà de la PP, je préfère diversifier, mais je me dis aussi que si je les ai choisi pour la PP c’est qu’elles sont de qualité… qu’en pensez vous ?

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#810 20/08/2020 23h32

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Cher Malo,

Sincères félicitations pour avoir mené à bien cette opération. Je vous lis sur la plage avec plaisir et en suis pour l’instant à la moitié de l’aventure smile

Vous avez indiqué plusieurs fois lire le livre de Pascal Dénos. Je suppose que c’est celui-ci :
SCI - Pour bien gérer son patrimoine - Pascal Dénos  - 9ème… - Librairie Eyrolles

Avec le recul, en conseillez-vous la lecture ? (quel dommage qu’il n’existe pas une édition plus récente avec le PFU et l’IFI !)

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Favoris 6   [+2]    #811 21/08/2020 12h40

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Bonjour,

Il s’agit effectivement de ce livre.

Je recommande également :
- Le guide pratique de la sci de Paul Aubé
- Gestion de patrimoine de Arnaud thauvron

J’ai aussi lu :
- Créer et gérer une sci des éditions du faré
- Sci pourquoi ? Quand ? Comment de Fabrice de longevialle

Et pleins d’autres…

N’hésitez pas si vous avez la moindre question ou le besoin de la moindre aide.

Bien à vous,

Malo

Message édité par l’équipe de modération (21/08/2020 12h40) :
- ajout de balises Livre


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#812 21/08/2020 14h47

Membre
Réputation :   26  

Bonjour,

désolé si ma question peut paraitre un peu fainéante, mais j’ai du passer une bonne heure ou deux hier soir à lire ce topic qui n’est pas forcement facile de prime abord.
Du coup je me demande si je dois approfondir ou pas. Non pas que le sujet ne soit pas intéressant, mais si je ne peux pas le réaliser de par moi même, je suppose qu’il vaut mieux approfondir mes connaissances vers d’autres choses.

Voici ma question: J’ai cru comprendre que vous aviez des revenus aisés et un patrimoine déjà conséquent. Est ce qu’on est d’accord que c’est une condition indispensable pour réaliser une telle opération ? Une personne à revenu moyen disons par exemple 30k par an, n’aura pas vraiment l’occasion de réaliser une telle opération ou alors à un niveau très bas ?

A titre personnelle cette opération me semblerait intéressante à partir d’achat de 150-200k minimum, idéalement 300, mais j’imagine que les banques ne prêtent pas comme ça, même si on leur présente une situation proposant un cashflow positif.

Je suis curieux d’avoir votre avis sur la question, même si malgré tout je vais probablement continuer à lire ce topic quelle que soit votre réponse

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Favoris 2   [+9]    #813 22/08/2020 00h07

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Bonjour,

Votre question est parfaitement légitime, je plains celui qui s’attaque à cette lecture wink

Commencer ce long fil c’est suivre pas à pas toutes les questions que je me suis posé (et les réponses que le forum m’a apporté) pour investir grâce à l’effet de levier du crédit immobilier de façon la plus lazy et optimale possible en fonction de mes propres profils et objectifs.

C’est donc un projet personnel mais qui est évidemment reproductible car je me suis moi même inspiré du cas nard de Stéphane et de nombreux forumeurs qui l’avaient réalisé avant moi.

Comme je n’avais aucune connaissance, je me suis posé beaucoup de question.
Comme je voulais faire un gros coup d’emblée (par flemme de devoir recommencer et pour gagner le plus possible comme acheter un immeuble de 6 apparts plutôt que de les acheter les uns après les autres) et que j’engageais ma femme, j’ai pris beaucoup de temps, 18 mois, et beaucoup de précautions, donc d’avis de forumeurs sur le forum que j’ai ensuite rencontré physiquement pour être bien sûr de ce que je faisais puis auprès de professionnels : banquiers, comptables, avocats, cgp, auteur de livre de scpi comme Paul Aubé, etc…

Du coup ce fil peut se lire en diagonale car il y’a beaucoup de bois mort.
Mais vous pouvez également le commencer par la fin car dans les dernières pages il y a des post bleu clair qui résument tout le projet.

Chacun sait aussi ici que je partage à la demande par mp puis par mail l’ensemble de mon montage, les tableurs que des forumeurs ont mis à ma disposition, mes contacts mais aussi les statuts de ma société civile et même ma comptabilité / liasse fiscale (Cf ma réputation).

Ce projet a réellement aboutit.
En partant de zéro connaissance j’ai fais un investissement à crédit, sans apport,  qui s’autofinance et qui est même à cash flow positif, de 600k de scpi au sein d’une sci à l’is.

Concernant mon patrimoine fin 2017 j’avais de mémoire 50k en banque et 200k en bourse et gagnais environ 6k€ net/mois.
Ma femme devait avoir 50k en banque et devais gagner 3k€/mois.
Nous venions de nous marier et venions d’acheter notre maison à crédit.
Et c’est tout.
Cette épargne est le seul fruit de notre travail.
En 2013 je n’avais rien et vivais au jour le jour avec mon salaire d’interne de 2k/mois gardes comprises.

Je pense qu’un tel montage est intéressant dès lors qu’on a un tmi de >=30% et qu’on emprunte pour 150k min, 100 en pleine propriété et 50 en usufruit, <2/3 en scpi fr et >1/3 en scpi étrangères.

Quoiqu’il en soit il suffit de :
- sélectionner un PF de scpi diversifié
- choisir un montant max à emprunter dont les mensualités seront supportable même en cas de baisse des DVM
- trouver un financement satisfaisant idéalement à taux bas, durée longue pour des mensualités basses et un cash flow positif, sans contre partie, sans frais et avec le maximum de liberté dans le choix des scpi
- trouver un comptable pour créer et gérer la compta et le juridique de la sc

En pratique, c’est faire la tournée des banques et des courtiers pour trouver le meilleur financement qui est le plus long.
Mais avec de la motivation et de la persévérance je ne doute pas que tout le monde peut y arriver, d’autant plus que vous avez tout le forum pour vous accompagner et vous aider à aboutir smile

Dernière modification par Malolechat (26/08/2020 11h40)


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[+1]    #814 22/08/2020 07h48

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Si vous avez envie de tester vous pouvez aussi démarrer plus petit. Il faut voir la SCI comme une tirelire ou on peut apporter et sortir des fonds a l’envie et qui n’est pas exclusif SCPI. Vous pouvez y loger des actions, des fonds euros, du crowfunding, etc…

Perso j’ai commencé avec 200k€ de PP en SCI puis j’ai remis cela avec 200k€ PP + 100k€ US. Lors du premier emprunt j’ai apporté de quoi l’autofinancer avec 15k€ d’US.

Comme le dit Malo faire un gros coup permet surtout de ne pas avoir à retrouver une banque pour l’opération suivante. C’est toujours long et il faut parfois les travailler au corps.

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#815 22/08/2020 09h40

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Un salaire conséquent et de meilleures perspectives salariales "assurées" (selon la profession), un patrimoine déjà bien établi, vont surtout jouer sur l’accord donné à un emprunt pour l’US.
Emprunter pour la PP, même avec un salaire pas exceptionnel, est beaucoup plus facile.

Personnellement, si je m’étais limité à un emprunt uniquement en PP, ça serait déjà réglé. Et je ne suis absolument pas "fortuné" (enseignant !).
Mais l’emprunt pour de l’US est TRES compliqué à obtenir.

Dernière modification par maxicool (22/08/2020 09h41)


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[+2]    #816 24/08/2020 14h27

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Stéphane a écrit un article sur l’achat d’usufruit à crédit qui en théorie doit être garanti par une contre partie.

Exemple pour financer un crédit pour l’achat de 200k€ de scpi en usufruit, la banque va vous demander de nantir en interne ou en externe 300k€ en actions ou 200k€ de fonds euro.

Pour ma part avec le cmb je n’ai pas été contraint de nantir l’usufruit à crédit.

Je n’ai pas non plus été contraint de domicilier ni mon épargne ni mes revenus.

Je n’ai eu aucun frais de dossier hormis 150€ pour chaque prêt qui m’ont été remboursés.

L’achat d’usufruit à crédit est plus compliqué que d’acheter en pleine propriété mais n’est pas impossible.

Je suis désolé que maxicool n’y soit pas arrivé mais il y a tout de même beaucoup d’exemples de forumeurs qui y sont parvenus : Yvan, Cricri77, Kabal, moi même et j’en oublie très certainement.
Par exemple cat, rocambole, drfab, skarklash, chtirentier, Maverick, coriace et de nombreux autres qui ont pris de la pleine propriété à crédit en sci is, s’ils n’ont pas pris d’usufruit, quelle qu’en soit la raison, auraient pu le faire s’ils l’avaient voulu.
Et bien évidemment tous n’avaient pas forcément de revenus élevés, ou d’épargne / patrimoine et ne sont pas tous passé par le cmb mais pas leurs banques respectives.

Je sais que Cricri77 par exemple est en passe de renouveler l’opération en ce moment même alors qu’il a des revenus d’infirmier.

Il ne faut donc pas se décourager et bien préparer son dossier, à hauteur de ses capacités d’emprunt et être persévérant.

Le mieux serait que chacun témoigne pour encourager les nouveaux wink

Dernière modification par Malolechat (27/08/2020 20h27)


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[+2]    #817 29/08/2020 15h47

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Pour compléter le message de Malo, avec ma femme, nous avons effectivement pu réaliser un montage en sci avec des scpi pp (360 k) et us (180 k) sans contrepartie en fin d’année dernière (cf ma file). Nous avions  un dossier favorable car nos revenus étaient de l’ordre de 5 500 euros par mois et une rp déjà remboursée.

Toutefois nous avions auparavant déjà emprunté pour 300k euros de scpi en pleine propriété 3 et 6 ans auparavant alors que nos revenus étaient moindres et qu’il nous restait à rembourser le prêt de notre résidence principale.

Il est donc tout à fait possible d’obtenir des prêts auprès des banques à l’échelle de son patrimoine et de réaliser de nouvelles opérations dans le temps.

Bien évidemment, seuls les clients jugés "sans risque" par les banques pourront obtenir des conditions de financement de l’usufruit favorable.

Bien cordialement
Yvan

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#818 08/09/2020 03h24

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Je remonte un peu le post avec une question, jai pu faire 2 simulations.

La premiere avec le montage de Malo (600k€ PP sur 25 ans + 300K€ US sur 15 ans), 100% autofinancé. Je prends en compte les intérêts et l’US pour obtenir le résultat net.

La deuxième avec un montage "simple" en 900K€ PP (avec apport de 30%, 600K€ en crédit sur 20 ans).  Je prends en compte les intérêts pour obtenir le résultat net.

Les SCPI des 2 montages sont vendues pour le premier au bout de 25 et le deuxième au bout de 20 ans.

J’obtiens un gain de 570k€ (cas 1), et 535K€ (cas 2).

Ma question, quel est l’intérêt réel du montage ? Est il à 99% d’avoir un montage autofinancé ?

Car d’un point de vue "comptable", rendement. Je ne vois pas de différence à proprement parler (le cout du  crédit du cas 1 est important, et le cas nécessite d’avoir un apport conséquent -> ceci pour le meme gain -> avec 5 ans d’avance pour le cas 1).

Si on  pousse "un peu" plus loin, on peut pousser le cas 1, en prenant la NP en direct (perso) des US mis dans la SCI IS. Ca devient complexe mais l’intérêt est alors multiple (et ca évite d’avoir à trouver de l’US). Me trompe-je ?

Dernière modification par Shackleton (08/09/2020 03h29)


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#819 08/09/2020 06h24

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Je ne suis pas sur de bien vous comprendre.

Vous obtenez certes un gain identique en valeurs, mais le TRI n’a rien a voir.

Dans un cas, vous avez un apport limité, voire pas d’apport du tout. Dans l’autre, vous devez apporter 300 KE.
Les 2 cas ne sont pas vraiment comparable. Dans le cas 2, vous partez d’un capital de 300 KE. Dans le 1er cas, vous en faites complément abstraction.

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#820 08/09/2020 06h47

Membre
Réputation :   62  

Vous n’avez pas pris en compte la fiscalité et l’amortissement de l’usufruit.

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#821 08/09/2020 08h45

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Bonjour,

Avec 300k€ d’apport, je ferais 600k€ de PP en société à crédit, puis après 1 an, rachat de la NP en nom propre à la société sur la base d’une évaluation des flux, ça devrait faire autour de 40% NP, soit 240-250k€ avec les frais pour un usufruit sur 20 ans.
Du coup, la NP est sortie de la société qui a du cash pour investir et de l’usufruit à amortir.

En calant bien les valorisations et les durées, je ne pense pas que l’administration y trouve à redire. La société n’est pas forcément perdante, celle-ci ayant besoin d’apport en compte courant pour payer son crédit, le rachat de la NP lui permet de devenir autonome. Au pire, la vente de la NP peut être réalisée par morceaux.
Après la doctrine fiscale étant ce qu’elle est, c’est tout de même lié à l’interprétation qui peut être faite de ce montage.

Bonne journée.

Dernière modification par as98qr53 (08/09/2020 08h46)

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#822 08/09/2020 09h00

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Réputation :   339  

Comment allez-vous vendre la NP alors que la banque va sans doute demander un nantissement ?


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) -- La bible des obligations

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#823 08/09/2020 09h36

Membre
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Si la PP est nantie, oui, c’est impossible, on est bien d’accord.
J’avoue ne pas avoir relu la file, il me semblait que le nantissement de la PP n’était pas systématiquement demandé  sur ce montage.
Si c’est le cas, ça tombe à l’eau en l’état.

Je n’ose pas envisager le cas de vendre la NP sans avertir la banque.

Néanmoins, vu que l’apport vers la société est conséquent, ça peut être un moyen de faire sorter la contrainte.

On est dans du très théorique…

Bonne journée.

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#824 08/09/2020 11h14

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faguoren a écrit :

Je ne suis pas sur de bien vous comprendre.

Vous obtenez certes un gain identique en valeurs, mais le TRI n’a rien a voir.

Dans un cas, vous avez un apport limité, voire pas d’apport du tout. Dans l’autre, vous devez apporter 300 KE.
Les 2 cas ne sont pas vraiment comparable. Dans le cas 2, vous partez d’un capital de 300 KE. Dans le 1er cas, vous en faites complément abstraction.

En effet, l’intérêt du montage est donc celui la, l’autofinancement pour un montage sans apport à 100% financé par le crédit. Avec ce montage, je garde mes 300K€ pour les investir "à coté" ce qui augmente mon TRI en faisant coup double.

Smad a écrit :

Vous n’avez pas pris en compte la fiscalité et l’amortissement de l’usufruit.

Il me semble que si…

SCPI Final - ??? ??? Google

Dernière modification par Shackleton (08/09/2020 11h17)


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