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#776 15/05/2019 08h40

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Malolechat a écrit :

Par contre rien pour vendome régions et pierval santé, à part des offres d’autres durées d’us.

Vous avez pris les clés standards ?

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#777 15/05/2019 09h26

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Sachant que le crédit est sur 15 années, j’aurai aussi pris une partie (50% ?) sur cette durée par sécurité.

Par contre pour être prêt à affronter une éventuelle baisse de rendement, je panacherai avec des US plus courts. Certes, il faut refaire des souscriptions tous les 6 mois si on a un gros volume mais le TRI est amélioré par la rotation rapide du cash qui permet de réinvestir plus rapidement les sommes encaissées.
Sur 5 ans, le cash est réinvesti 3 fois plus vite que sur 15 et donc les intérêts reçus sont à nouveau générateur d’intérêts.
L’amortissement de l’US se fera trois au lieu d’une ce qui est très intéressant avec des SCPI européennes pour générer du déficit.
Reste que l’US court doit quand même avoir un TRI intéressant.

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#778 15/05/2019 09h45

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Entre 5 ans et 15 ans, avec les délais de jouissance à 3 reprise, votre comparaison est tout de même biaisée. Si cela concerne des SCPI ayant 5 mois de délai de jouissance - ce qui est souvent le cas des SCPI les plus performantes à capital variable - il faut bien faire les calculs car ça a une influence.

Merci vous relire car il y a des fautes/oubli qui rendent pénible la lecture.

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#779 15/05/2019 10h30

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Surin a raison c’est vraiment le point noir des US courts (avec l’incertitude sur le taux de réinvestissement).

Dernière modification par roudoudou (15/05/2019 10h31)

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#780 15/05/2019 11h26

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Je prends en compte le délai de jouissance dans le TRI en effet.

Pour l’incertitude du coefficient d’usufruit, toute modification de celui décidée par la SdG a pour effet de le mettre au prix du marché. Donc un usufruit court sera la plupart du temps plus proche du dividende attendu (sauf accident de parcours de la SCPI) alors qu’un US long fera courir un risque plus important (hausse comme baisse).

Je préfère aussi sécuriser mon rendement quitte à ce qu’il soit plus faible et je veux éviter une mauvaise surprise. Prendre de l’US court est un peu mon assurance contre un risque de dégradation du rendement à long terme.

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#781 15/05/2019 11h53

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Si vous devez attendre 2-3 mois pour avoir la contre-partie, l’impact sur le TRI (votre cash ne rapportant rien) sera  important…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#782 22/05/2019 00h42

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Bonjour,

@kabal : j’ai choisi les clés classiques finalement.

J’ai :
- 50k corum xl 15 ans
- 50k corum origin 15 ans
- 20k Vendôme Régions 15 ans + 30k à pourvoir. Je vais prendre ce qui se présente et panacher si besoin les durées maintenant que j’ai trouvé une part suffisante d’us long avec un bon TRI
- pour pierval je n’ai rien pour le moment mais pareil je vais prendre ce qui vient et panacher les durées de 5 à 15 ans en favorisant ce dernier.

Ça n’aura pas été si compliqué finalement et ce grâce à mon cgpi qui s’occupe de tout comme quoi il suffisait de trouver le bon wink


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#783 28/05/2019 13h49

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Bonjour à tous,

J’ai demandé à mon banquier si je pouvais refaire le même montage dans les mêmes conditions.

Il n’avait pas l’air emballé et m’a répondu ceci :
- difficulté d’avoir du 25 ans
- taux de prêt plus élevés
- capacité d’endettement limite car ça ferait 400 rp + 600 sci 1 + 600 sci 2
- nantissement interne des pea et pea pme pour garantir l’usufruit

Du coup je me suis demandé si je ne pouvais pas me laisser un peu de temps d’accumuler les 200k de trésorerie avec sci 1 pour acheter comptant l’us et faire un prêt de 400k pour la pp et pour éviter de sortir l’argent de sci 1 a 2 faire une holding.

Le temps d’accumuler 100k de trésorerie avec sci 1 va demander au moins 3 ans, ça peut rassurer la banque d’avoir ce bilan et peut être alors pourrais je obtenir ces 100k à crédit sans nantissement.

Qu’en pensez vous ?

Au passage j’y connais rien en holding, quelqu’un connait il un ouvrage suffisamment complet et abordable pour aider ma réflexion ?

Dernière modification par Malolechat (28/05/2019 13h51)


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[+1]    #784 15/08/2019 23h23

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Bonsoir Malochat,

J’ai passé une bonne partie de mon 15 août à lire votre (longue) file pour l’obtention de vos crédits SCPI et plusieurs fois je me suis demandé si cette histoire irait au bout !
Mais félicitations en tout cas, comme quoi, "l’acharnement" finit par payer !

Présenter à une banque, 3 bilans positifs avec une trésorerie qui augmente chaque année, est dans tous les cas positifs. De toute manière, si votre niveau de revenu perdure, je n’ai aucun doute sur le fait que les banques vous dérouleront le tapis rouge. En fonction des banques, lorsque vous passez un certain niveau de patrimoine, vous rentrez dans une catégorie "VIP" qui permet d’obtenir beaucoup plus que de clients "lambdas". C’est peut être malheureux / injuste, mais c’est comme ça.

De mon côté, j’ai étudié l’ouvre "la gestion fiscale des holdings" d’Hervé Kruger qui est un EC et qui explique très bien la fiscalité attachée. Toutefois, il me semble s’adresser plutôt à un public déjà averti et maitrisant les bases du droit des sociétés, du droit fiscal et comptable.
Si vous partez de zéro, je peux vous conseiller la chaine Youtube d’un avocat fiscaliste, Heny Royal, qui balaye déjà les bases, bases que vous maitrisez déjà un peu en vous étant beaucoup renseigné sur la SC à l’IS.

En fonction de vos projets, votre SC à l’IS pourrait devenir la holding de vos futurs autres sociétés (SCI IS pour de nouvelles SCPI / SCI / foncières ou pour de l’immobilier physique).

Bon courage pour la suite en tout cas et si vous avez la possibilité de nous faire un point quelques fois par an, nous le prendrions avec plaisir !

PS : Par ailleurs je serais intéressé par votre contact CGPI que vous avez "sorti de votre chapeau" sur les derniers mois du projet et qui vous a grandement simplifié la tâche!

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#785 17/08/2019 00h15

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Bonjour Jo0505,

Oui cette file de discussion est trop longue. J’ai régulièrement fait des résumés mais ils sont noyés au fur et à mesure dans la masse. (Message 762)

Ça montre ma prudence, mon appréhension mais aussi ma détermination.

Ça montre aussi qu’en partant d’un niveau de connaissance proche de zéro, on peut, grâce aux informations du forum et à l’entraide des forumeurs, investir de façon rassurante, adaptée, et optimisée en fonction de son profil et de ses objectifs.

Concernant la holding et une 2eme sci je vais finalement attendre quelques bilans comptables. Je vais donc réinvestir la trésorerie dans la sci en usufruit de scpi et continuerai ma formation plus tard. Je prends note de vos recommandations et vous en remercie.

Je vous envois le contact de mon CGPI dont je suis effectivement très satisfait qui m’a été recommandé par une société de gestion de scpi.

Enfin je ferais bien évidemment et avec plaisir, un retour de mon 1er bilan comptable.

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (17/08/2019 00h30)


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#786 24/08/2019 12h44

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Félicitations pour votre parcours Malolechat, celà m’a donné envie de faire la même chose !

Je commence tout juste la démarche, en sortant à l’instant de ma banque historique!
La conseiĺlère connait très bien les sci et les scpi que l’on peut y loger en pp ou us comme vous.

Je vais donc pouvoir essayer de faire la même chose que vous, à moindre échelle, avec des montants de 300 et 100 K€ respectivement en pp et us.

Je vais continuer à fouiner dans les discussions pour y trouver le maximum de réponses, mais actuellement je me demande pourquoi en plus de l’expert compatable vous étiez passé par un avocat fiscaliste et non’pas uniquement via un notaire ?

Bien cordialement
Yvan

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#787 24/08/2019 21h19

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Yvan, je ne pense pas que ce soit exactement l’avis de Malolechat sur la question mais, pour une société de ce type, le faire seul ou avec un expert-comptable suffit bien.

Bien à vous,
cat

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#788 25/08/2019 07h54

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Bonjour,

Pour ce montage effectivement seul un expert comptable suffit pour la comptabilité annuelle.

Pour la création de la sci, j’ai appris à le faire moi même avec l’aide de plusieurs guide notamment celui de Paul aubé. Mais j’ai voulu être accompagné par un professionnel pour rédiger des statuts sur mesure avec mon épouse pour que ça soit bien clair pour elle et pour moi. Mon comptable qui travaille pour fiducial m’a adressé à l’avocat spécialisé des droits des sociétés de chez sofiral. Après un premier rdv et devis, j’ai contacté un autre comptable qui pouvait s’en occuper et mon notaire.

J’ai choisi l’avocat car il m’avait semblé plus compétent, le contact était très bien passé, elle répondait à toutes mes questions, était très dispo et pro et après négociation elle était moins cher.

Avoir un avocat en plus d’un notaire et d’un comptable était aussi une corde en plus à mon arc.

Si je devais recréer une sci, je repasserais par cette avocate pour refaire le point et discuter de l’intérêt d’une holding. 

Voilà tout.

Bon courage pour votre projet, n’hésitez pas si vous avez d’autres questions.

Malo


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#789 25/08/2019 10h06

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Bonjour,

Merci pour vos réponses ! (Et pour votre célérité)
De mon côté, je vais prendre rdv avec un comptable conseiller par ma banquière ….. d’apres elle, il est très au fait de ce type de montage, je vais également prendre rdv avec le notaire de ma commune (avec qui je n’ai eu contact que pour l’achat de ma RP).
Puis-je continuer à communiquer sur cet file au sujet de mon projet , ou préfériez vous que j’en ouvre une autre spécifique ?
Bonne journée

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#790 25/08/2019 10h30

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Yvan, le mieux serait de créer une file spécifique ou de poursuivre sur votre file de présentation car la file de Malo est déjà bien longue et si d’autres viennent s’y greffer, cela ne va pas aider à la clarifier.

Pour revenir à la création de la société :
* notre notaire de famille nous a clairement fait comprendre que ce type de travail ne l’intéressait pas et qu’il fallait voir avec un comptable ou le faire seuls;
* le notaire que nous avons contacté près de chez nous a fait le travail mais sans vraiment convaincre et je suis persuadé que notre expert-comptable aurait été bien plus compétent sur la question.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (25/08/2019 15h36)

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#791 25/08/2019 14h01

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Bonjour,

Pour ma part mon expert comptable pour mon activité professionnelle m’a clairement fait comprendre qu’elle n’était pas compétente et m’a adressée à une avocate spécialisée en droit des sociétés.

J’ai pris du coup un nouvel expert comptable (pour la compta car la sci était déjà créé par l’avocate) après en avoir rencontré 5 qui lui s’y connaissait en ce type de montage étant lui même investisseur.

En résumé prenez le temps de rencontrer ces différents types de pro et vous pourrez choisir la personne qui vous accompagner le mieux dans votre projet.

Bien à vous,

Malo

PS : je pars une petite semaine à faro et ne serais donc plus disponible pour répondre aux questions, veuillez m’en excuser.


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#792 14/09/2019 08h29

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Bonjour Malolechat,

Question concernant votre portefeuille, au final aviez vous fini d’acheter l’US pour 200 k€? Quels SCPI et durées ? Il ne me semble pas avoir vu d’affectation pour les 80 k€ restant il y a quelque mois
.

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#793 14/09/2019 08h55

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Bonjour,

Oui pardon l’usufruit n’a pas été compliqué à trouver, mon cgpi s’est chargé de tout, j’ai même déjà eu le virement de 1,5% de retrocommission soit 3000€ au lieu des 1% prévus en remerciement de lui avoir adressé de nombreux forumeurs.

J’ai pris comme prévu sur 15 ans, clé classiques :
- vendome région 50k
- corum origin 50k
- corum xl 50k
- pierval santé 50k

Bien à vous,

Malo


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#794 25/09/2019 09h59

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Parcours passionnant. On arrive très peu à percevoir ce que sera ce montage après 20 ans et plus.

Avez-vous fait des scénarios de sortie afin de calculer une estimation d’un TRI ou autres indicateurs en incluant ces sorties?
Bien sûr sur les cas les plus simples car les possibilités sont infinies (donation, démembrement,etc….) avec une fiscalité mouvante dans le temps.

Encore une fois, à fiscalité constante (forte hypothèse), Par exemple (en considérant aucun apport au CCA)
1/scénario du « pire »: vente des scpi dans 20ans et liquidation
2/donation des parts de la SCI à votre enfant (juste à hauteur de l’abattement, puis 50% et 99% de la SCI…)
3/ etc..
Les exemples ne sont peut être pas pertinents car je suis encore en mode apprentissage mais vous voyez j’espère ce que je veux dire.

Avez vous prolonger donc votre exercice de simulation faite sur les CF et le TRI… ?

Dernière modification par niceday (25/09/2019 10h00)

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#795 25/09/2019 13h43

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niceday, dans un montage qui a priori devrait être à cash flow positif, la notion de TRI ne semble pas vraiment pertinente.

Les scénarios de sortie sont multiples mais je pense qu’il est difficile de décider dès maintenant ce qui sera le plus pertinent dans 20 ou 25 ans.

Bien à vous,
cat

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#796 25/09/2019 19h00

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Je suis d’accord le TRI n’est pas le bon indicateur. D’autres comme juste l’effort en montant (alimentation au CCA obligatoire pour être avec un solde <0 + impôts payés en dehors de la SCI (en cas de paiement de dividende).

Sinon, j’ai également une autre question. Votre objectif important de CF positif que vous avez atteint avec succès, provient en partie de l’achat des US; or l’achat d’usufruit à credit améliore certainement le rendement mais pas le CF en relatif à l’achat en comptant d’usufruit (en apportant au CCA).

Tout simplement comme l’équivalent d’un simple apport en partie à un achat immobilier à crédit pour diminuer augmenter le CF.

N’avez-vous pas penser d’acheter en comptant une partie des usufruits ? (de plus, cela en créant une dette de la SCI envers vous)

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#797 25/09/2019 19h25

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@niceday
L’objectif de Malolechat était il me semble de profiter de l’opportunité de pouvoir réaliser un montage financier lui permettant d’avoir des capitaux sans réaliser d’apport.

Il peut ainsi utiliser à d’autres fins l’argent non utilisé pour acheter de l’US tout simplement.

Si je vous retourne la question, il revient à se demander l’intérêt de financer soi même de l’US alors que la banque a accepté des prêts pourl’US sans garanties particulières….

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#798 25/09/2019 19h57

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Bonjour all,

Je suis de garde jusqu’à minuit puis je pars à 5h pour Dublin pour le winamax poker open. Je prendrais donc le temps de vous répondre à mon retour mardi.

Dernière modification par Malolechat (25/09/2019 19h57)


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Favoris 1   [+3]    #799 26/09/2019 09h42

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Bonjour,

Rapidement entre 2 vols brest paris Dublin (pas très greta tout ça hmm).

@ niceday :

L’objectif du montage est :
- autofinancement sans apport 
- cash flow positif significatif pour éviter tout effort d’épargne et apport au CCA.
- réinvestissement de la trésorerie usufruit de scpi de différentes durées : 5, 10, 15 ans
- capitaliser jusqu’au remboursement du prêt coïncidant avec la phase de consommation / sortie

Hypothèses de sortie :
- démembrement viager de la np aux enfants, cash pour les parents en capital et rente par l’usufruit
- donation de la PP aux enfants, cash pour les parents
- proposition de Stephane
- tout vendre pour récupérer le cash
- autres ?

J’ai préféré le crédit plutôt que l’apport au cca pour l’usufruit afin de :
- utiliser le maximum de levier en utilisant les taux bas
- diversifier le placement de mes liquidités (etf World en pea / cto / av)

Et parce que les conditions de crédit pour l’usufruit étaient avantageuses :
- 15 ans a 1,3%
- choix libre des scpi
- pas de garanties demandées
- pas de domiciliation
- seulement 150€ de frais de dossiers

Concernant les calculs de rendements, tri, autres, je ne sais pas les faire.
Les rares calculs que j’ai fait sont :
- si je gagne de l’argent sans apport alors le rendement est infini.
- le montage est il CF+ ?
- puis je supporter ce montage même en cas de scénario catastrophe ? Ex : baisse des rendements de 5 à 3%.

J’espère avoir répondu au mieux.

Et maintenant go to Dublin pour investir 500€ (Hors frais transport, logement et guiness) et espérer en gagner 75000 smile

Dernière modification par Malolechat (26/09/2019 12h47)


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#800 27/01/2020 18h38

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Bonjour,

Depuis octobre les revenus des scpi à crédit ce qui grace à l’anticipation de 24 mois génèrent une trésorerie.

J’avais en plus des liquidités que j’ai apporté au CCA et voilà comment je les ai utilisé :

US SCPI 4 a 10 ans (majeure partie 5 ans :

Apport CCA / utilisation trésorerie en € :

Pierval santé 18000 / 1920
Epargne Pierre 19934,2
Novapierre Allemagne 2 19980
Kyaneos 11544 / 4784

Total = 69457,2 / 6704

Tri net d’is = environ 10%

Trésorerie actuelle 5K auxquels vont s’ajouter les revenus de janvier.

Il me reste 25k d’épargne à investir puis je pourrais peut être investir 20k par trimestre jusqu’à mars 2021 date de début du remboursement du pret.

Je réfléchis donc au réinvestissement de la trésorerie et pensait à :

1/ de l’us courte durée des scpi suivantes dont le tri net d’is me semble intéressant :
Neo
Cœur de région
Novapierre Italie
Elyalis
Altixia cadence 12

2/ des reits via cto avec lei

Je pensais peut être faire 50/50, réflexion en cours.

Enfin pourquoi pas refaire de tranches de scpi à crédit pp si des opportunités se présentent.

Voila pour un premier bilan.

Toutes critiques positives comme négatives sont les bienvenues avec bienveillance évidemment smile

Au plaisir de vous lire,

Malo

Dernière modification par Malolechat (27/01/2020 19h04)


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