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Forums des investisseurs heureux

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#751 29/01/2019 20h23

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Soit 0,05% d’assurance emprunteur


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#752 30/01/2019 19h30

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Correction :

7,5k sans anticipation
10,5k avec anticipation 24 mois


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#753 30/01/2019 20h08

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bien joué Malo !

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[+1]    #754 01/02/2019 13h55

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Bon j’ai finalement choisi le cgpi x (pour ceux qui se souviennent).

Il est au taquet, hyper réactif. Il connaissait les commerciaux des sdg que j’avais contacté. Il s’est mis directement en contact avec eux. Il a tout fait en 5 min et gère tout de A à Z,  il récupère toutes les infos avec mon banquier, j’ai rien à faire à part signer les bulletins de souscription et roule.

J’ai obtenu 1,2% de rétrocession pour la sci en bénéfices exceptionnels. La flemme de chercher du 2%.

Rien n’est encore signé mais j’ai bon espoir maintenant.

Dernière ligne droite.

Reste l’assurance emprunteur et l’offre de prêt éditée a signer.

Par contre plus aucun signe de vie de l’expert comptable qui devait s’occuper de la compta de la sci malgré 3 relances par mail et par tél auprès de sa secrétaire.

J’ai signé et renvoyé la proposition d’honoraire et attends maintenant de valider et signer la lettre de mission…

Dernière modification par Malolechat (01/02/2019 13h57)


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#755 01/02/2019 14h05

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Le plus important est de lancer complètement l’affaire en achetant les parts.
Pour l’expert-comptable, vous lui tirerez les oreilles plus tard (ou en trouverez un autre si finalement il s’avère ne pas correspondre à vos attentes).

31 pages de discussion quand même… mais la concrétisation arrive ;-).

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#756 01/02/2019 14h33

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Moi j’admire la patience et la persévérance de Malo smile c’est une grande qualité

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#757 02/04/2019 14h25

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Petit point crypto pour soutenir michaelstaudi :

9k restant sur 36k investis de façon equiponderée sur >150 randoms cryptos (kraken + binance) = -75%

Je poursuis les 400€ d’achats mensuels que je répartis sur eth / bnb / btc et les qqes rares nouveautés que proposent binance.

En décembre 2019 je serais à 40k, d’ici là il me faut faire +300% pour être even…#genie !

Dernière modification par Malolechat (02/04/2019 14h27)


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#758 02/04/2019 15h47

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Pourquoi continuer l’achat de crypto?
Vous êtes un investisseur et le temps fait son oeuvre ne nous démontrant que la crypto n’est pas un actif d’investissement. Tout au plus , une diversification d’actif.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#759 02/04/2019 16h59

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Bonjour,

Parce que je rêve d’un fois 10 comme lors des dernières bulles et parce que le projet était d’entrer sur ce marché à -50% du plus haut avec la moitié du montant alloué 20k puis d’investir mensuellement l’autre moitié, ce qui arrivera en décembre 2019.

C’est une diversification que je souhaite garder inférieur à 5% de mon patrimoine total, la seule d’ailleurs, le reste est standard (pea, av, scpi)

Pour ce reste d’ailleurs, je ne suis pas un investisseur, tout juste un épargnant qui essai d’utiliser les meilleurs outils pour optimiser ses placements.


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#760 02/04/2019 23h50

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Malolechat a écrit :

Bon j’ai finalement choisi le cgpi x (pour ceux qui se souviennent).

Il est au taquet, hyper réactif. Il connaissait les commerciaux des sdg que j’avais contacté. Il s’est mis directement en contact avec eux. Il a tout fait en 5 min et gère tout de A à Z,  il récupère toutes les infos avec mon banquier, j’ai rien à faire à part signer les bulletins de souscription et roule.

J’ai obtenu 1,2% de rétrocession pour la sci en bénéfices exceptionnels. La flemme de chercher du 2%.

Rien n’est encore signé mais j’ai bon espoir maintenant.

Dernière ligne droite. Humaines

Reste l’assurance emprunteur et l’offre de prêt éditée a signer.

Par contre plus aucun signe de vie de l’expert comptable qui devait s’occuper de la compta de la sci malgré 3 relances par mail et par tél auprès de sa secrétaire.

J’ai signé et renvoyé la proposition d’honoraire et attends maintenant de valider et signer la lettre de mission…

Du coup vous avez fait l’opération avec le CMB + un CGP pour la partie rétro ?

Combien de temps cela a pris ?

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[+5]    #761 03/04/2019 07h59

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Bonjour,

Oui c’est ca.

Une fois l’offre de financement du cmb acceptée, le cmb s’est occupé du remplissage des bulletins de souscriptions des scpi internes.

Pour les scpi externes, j’ai appelé le cgpi (recommandé par paref qui ne s’occupe pas de la vente directe au particulier de parts démembrées) et 5 min après il m’envoyait un tableau avec les 4 scpi demandées, en usufruit, avec les clés, le nombre de parts, les valeurs de part et le montant total. Il m’envoyait également le justificatif de rétrocession et la liste des documents de la sci dont il avait besoin : kbis, etc…

J’ai transféré le tableau au cmb qui a validé le montant total correspondant au prêt.

Le cmb a transféré tous les documents au CGPI.

Le cgpi me postait alors le jour même les bulletins de souscriptions preremplis, une feuille de renseignement patrimonial. Dès réception, j’ai signé et renvoyé dans la foulée et c’etait fini.

C’est allé hyper vite avec ce cgpi et il connaissait tous les interlocuteurs des sociétés de gestion que j’avais eu au préalable pour savoir s’il était possible d’acheter directement de l’usufruit. «  vous avez eu Mr x, ok je l’appelle tout de suite pour lui dire que je reprends la main. » quelques minutes après j’avais un mail de confirmation de tous les commerciaux.

C’est pourquoi je ne suis pas allé voir ceux qui proposaient 3 et 6% de rétrocession car ils n’etaient pas sur de pouvoir proposer toutes les scpi demandées, qu’il fallait refaire un point patrimonial, se rencontrer, fixer un rdv que ça ne pouvait pas se faire dans la semaine, etc…

Les fonds ont été debloqués vendredi dernier et virés aux sociétés de gestion hier.

Il reste :
- a signer l’assurance emprunteur
- a acheter l’usufruit et toucher la rétro
- a envoyer le tout à l’expert comptable

Je ferais un résumé complet bientôt.

Dernière modification par Malolechat (03/04/2019 08h09)


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Favoris 6   [+28]    #762 29/04/2019 17h00

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SCPI À CRÉDIT DANS SCI IS

Bonjour,

Voici le résumé du montage que je viens de réaliser, inspiré du cas nard du forum, qui s’autofinance sans apport et dégage même un cash flow positif. (Si tout se passe bien).

Avec mon épouse nous avons un tmi à 41%.
Nous avons donc créé a 50/50 une sc patrimoniale à l’is pour investir dans l’immobilier avec une avocate spécialisé dans le droit des sociétés pour 1360€.

Nous avons opté pour les SCPI avec les avantages et inconvénients que ce produit comporte :

SCPI ou immobilier en direct ? – Club SCPI

Dans notre cas, la banque cmb de Brest nous finance :
- 400k de scpi « partenaires » en pleine propriété (PP) à 1,7% sur 25 ans
- 200k de scpi « externes » en usufruit (US) 1,3% sur 15 ans, clé 40%
- garantie par nantissement seulement des parts en PP
- délégation assurance emprunteur externe 50/50 dc/ptia
- caution simple
- réduction de 50% des indemnités de remboursement anticipé
- anticipation de 24 mois
- frais de dossier 300€
- montant modulable des mensualités à rembourser
- intérêts de remboursement des prêts déductibles des impôts
- portefeuille diversifié de 10 scpi dont 40% « étrangères » non imposable en France
- IS 15% « diminué » des intérêts déductibles, de l’amortissement de l’us et des scpi étrangères
- domiciliation des revenus et épargne non obligatoire mais qui a dû aider dans l’obtention des conditions de prêt (très) favorables.

PF de SCPI :
- corum xl 50k
- corum origin 50k
- épargne pierre 100k
- novapierre Allemagne 100k
- vendome région 50k
- pierval santé 50k
- primovie 50k
- interpierre 50k
- immorente 50k
- efimmo1 50k

Expert comptable IGAM, 650€ ht + 350€ ht pour le juridique.

CGPI pour l’achat de l’usufruit avec retrocommission de 1%.

Pas d’apport, autofinancement avec cash flow positif >500€ / mois.

Trésorerie réinvestie annuellement en SCPI US courte durée.

Pour tout savoir sur l’investissement en SCPI en général :

Foncières non cotées - Devenir rentier

Pour tout savoir sur la création de SCI :

- Le guide de Paul aube et son groupe FB
- les vidéos clubimmo de Guillaume malgouyres
- Le guide SCI de pascal denos

Voilà n’hésitez pas à me solliciter si vous avez des questions et à me demander mes contacts.

Éthique : je ne gagne rien à faire à ça, a part le plaisir de partager mon expérience et rendre au forum ce qu’il m’a apporté ET à faire plaisir à mes CGPI et banquier qui m’ont accompagné pendant 18 mois en leur apportant de nouveaux clients ce qui me permettra je l’espère de nouer une relation pérenne et d’avoir d’aussi bonnes conditions de financement pour des investissements futurs (et quelques restos cmb et bouteilles de champagnes cgpi).

Je tenais également à remercier tous les forumeurs qui m’ont accompagné pendant ces 18 mois, ça a été long et fastidieux mais j’y suis arrivé grâce à vous. Mention spéciale à cat, roudoudou et skarklash, que j’ai eu la chance de rencontrer, pour leur soutien technique et moral. Un grand merci à toux les experts es SCPI : GBL, Surin,… Aux CGPI du forum : Stéphane, crown, cedreim,… et à tous ceux qui m’ont inspirés par leur montages, leurs retours d’expériences, leurs compétences, leurs contact, leur accueil, les confrères médecins ou qui m’ont tout simplement soutenu : chtirentier, cricri77000, DrFab, tssm, bernard2k, Kabal, arnvaldingofson, Rocc, gog, jef56, tagnael, moket, springle, sérénitis, cedeka, Hgmm, lmnp75, franck71, carignan99, fabulon, noyl, Michel…

Au plaisir de poursuivre cette aventure avec vous et à bientôt aux quelques uns qui viennent sous peu signer à Brest wink

Malo

Dernière modification par Malolechat (30/04/2019 06h19)


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#763 29/04/2019 19h12

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Bonsoir Malo,

félicitations pour cette synthèse tout à fait intéressante.
Avez-vous déjà acquis toutes les SCPI en US?

Bien à vous,
cat

PS : je ne sais pas si le terme "scpi « maisons »" est totalement approprié ici. En effet, la seule société de gestion de SCPI avec laquelle Arkea a des liens capitalistiques est, à ma connaissance, Primonial (dont Arkea est un actionnaire important mais minoritaire).

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#764 29/04/2019 19h50

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Flatté d’être dans votre file!

Post très intéressant qui devrait aider ceux qui cherche à faire le même montage.
Il faut noter que vos conditions de financement sont exceptionnelles et Sunil n’est pas possible d’avoir les mêmes malgré des dossiers de qualité.
Il faut peut-être ajouter le fait que cette banque ne demande aucune contrepartie financière autre que l’ouverture d’un compte pour la SCI chez eux ?

Je ferai également un post récapitulatif de ma démarche sur ma file une fois une fois le dossier bouclé.

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#765 29/04/2019 20h23

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Good job !
C’est parti !

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#766 29/04/2019 21h41

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Bonjour,

Cat, j’ai remplacé scpi maison par partenaire et non je n’ai pas encore eu l’us. On espère pour avril. (Haha pardon pour mai, merc.i Surin)

Hgmm, j’ai précisé que la domiciliation n’etait pas obligatoire mais qu’elle avait du jouer pour l’obtention de ces conditions de prêt favorable.

Voila reste le rdv avec l’expert comptable smile

Dernière modification par Malolechat (30/04/2019 08h21)


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#767 30/04/2019 07h58

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Malolechat a écrit :

On espère pour avril.

Euh, on est le 30 … sur 30 jours. Dépêchez-vous. Au pire ça sera mai et les ponts viaducs big_smile
Bravo pour votre détermination et c’est bien de vouloir gérer tous les critères, ne rien lâcher wink ça n’a pas trop joué contre vous et vous devenez expert du sujet !

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#768 30/04/2019 10h05

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Bravo Malo vous devez être content !

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#769 30/04/2019 15h44

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Intéressant, mais si vous êtes dans la tranche à 41%, vous avez des revenus conséquents, au moins supérieurs à 180 000 €, quel intérêt de faire une opération pour dégager un flux complémentaire net d’IS au sein de la société d’au plus 5 000 €, plus un capital au bout de 25 ans, si tout va bien, sans oublier l’IFI qui peut frapper durement le rendement si vous y êtes un jour assujetti?

En cas de dérapage du marché immobilier, vous êtes engagés par votre caution.

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[+1]    #770 04/05/2019 03h24

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Bonjour bet,

Vous trouverez le détail de la réponse à votre question dans les files de ma présentation et de mes portefeuilles ou l’on peut lire mon cheminement et la longue réflexion depuis 2014 pour en arriver là.

Je vais tout de même essayer de faire un résumé pour vous éviter d’avoir à tout relire :

Les revenus de Mr + Mme sont proches de 20k net / mois.

L’épargne a été placée dans l’ordre suivant :
- bancaire pour la sécurité = 6 mois de revenus
- boursière 100% actions pour capitaliser en pea, pea pme, av, cto.

J’ai choisi les opcvm actions parce que cet actif était facile d’accès et que la balance bénéfice / risque convenait à mon profil long terme.

Pourquoi pas du fonds euro ? Parce que je veux gagner plus.

Pourquoi risquer de perdre beaucoup alors qu’on a déjà assez ? Pour devenir rentier le plus tôt possible, gagner de l’argent sans travailler et avoir du temps libre, à défaut anticiper / compléter ma retraite.

Parce que nous avons atteint le max des revenus et le max de l’épargne investissable avec mon épouse, je me suis tourné vers l’effet de levier du crédit immobilier avec l’opportunité des taux bas pour poursuivre les investissements et accélérer la construction du patrimoine avec tous les risques que ça comporte.

L’immobilier permet également de diversifier les actifs.

Les scpi sont faciles d’accès, éligibles au crédit, ont les nombreux avantages de l’immo non physique, on peut les acheter démembrées et par petit montant, à l’international pour diversifier et optimiser la fiscalité, l’usufruit est amortissable en sci, les intérêts d’emprunts déductibles, etc…le montage s’autofinance, grève peu ou pas la capacité d’endettement, est donc renouvelable et dans une enveloppe capitalisante récupérable dans 25 ans, donc pour la retraite et les enfants. Il y a évidemment des inconvénients notamment les frais qui grèvent le rendement. Ce qu’on cherchait n’était pas un gros cash flow positif pour vivre tout de suite d’une rente, pour ça notre métier nous suffit mais comme dit plus haut un complément de retraite voir une anticipation et une transmission aux enfants.

Nous sommes effectivement caution de l’emprunt de la sci. Pour éviter le surendettement nous avons calculé le montant max du prêt à partir de l’effort max d’épargne mensuel supportable par le plus petit salaire du couple du moment qui était de 3,6k/mois déterminé à 0,6k soit 1,2k/mois à 2, le tout en situation de scénario catastrophe = chute du rendement des scpi de 5 à 3%. Le montage plus haut a ensuite découlé de ce montant max empruntable.

Depuis les revenus ont presque doublé.

En cas de dérapage immobilier les enfants n’auront pas chacun leur sci mais on pourra rembourser le prêt.

Si la bourse s’effondre je ne serais pas rentier mais je vivrais confortablement en pouvant quand même me dégager du temps libre. Recherche de l’équilibre vie pro / vie privée en cours cf ma file de présentation.

En cas de maladie, invalidité, décès, nous avons une bonne prévoyance.

Si je renverse un enfant en voiture demain et que je vais en prison…c’est le bad complet…mais je suis de nature optimiste et je ne vois pas pourquoi tout cela arriverait, l’histoire et les statistiques me sont favorables.

Je n’ai rien inventé mais seulement recopié après 18 mois de réflexion ce que de nombreux autres forumeurs ont déjà fait. J’en ai d’ailleurs rencontré 3 avant de me lancer pour être sur de ce que je faisais.

Depuis j’ai reçu des dizaines de demandes de forumeurs pour avoir les contact de mon banquier et de mon CGPI, cf mes points de réputation. Nombreux sont ceux qui ont déjà fait affaire avec eux, j’en rencontre d’ailleurs un deuxieme bientôt à Brest-même pour signer le financement du même montage.

Voilà, j’espère avoir répondu au mieux à vos interrogations.

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (04/05/2019 10h45)


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#771 04/05/2019 18h46

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Bonjour,

Les 400k de pp ont été achetées.
Exemple pour novapierre Allemagne la date de jouissance est le 1/9/19.

Sur les 200k de prêt 15 ans pour de l’us 15 ans ont été acheté 50k de corum xl 15 ans, le 30/4 pour un 1er dividende prévu le 10/11/19.

Corum origin devrait suivre de près.

Par contre rien pour vendome régions et pierval santé, à part des offres d’autres durées d’us.

Par exemple vendome région us 7 ans cle 30%. La cle me semble moins favorable pour l’usufruitier mais j’ai quand même demandé à mon banquier si je pouvais panacher différentes durées d’us et il m’a dit oui.

Du coup je suis libre de rembourser 200k sur 15 ans en touchant des revenus d’us 3, 5, 7, 10 et 15 ans.

Ce que je vois la, c’est que si je rembourse pas cher sur 15 ans et gagne beaucoup grâce à une cle favorable à l’usufruitier sur 3 ans, il va y avoir un gros cash flow positif réinvestissable plus rapidement ce qui va donc faire travailler plus vite et plus fort les intérêts composés.

Le plus rentable est il de prendre l’us le plus court ? Ou la meilleure cle ?
Est il plus raisonnable de prendre que du 15 ans ? Ou de panacher les durées ?

Y voyez vous des avantages ? Des inconvénients ? Risques ?

Comment calculer le tri des us en fonction des clés / durées ?

Merci de vos avis,

Malo

Dernière modification par Malolechat (04/05/2019 20h16)


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#772 14/05/2019 23h19

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Bonjour,

Je me permet une petite relance concernant le message précédent dans l’espoir de trouver un peu d’aide pour pouvoir faire les meilleurs choix.


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[+1]    #773 15/05/2019 00h00

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Très sincèrement il n’y a pas de réponse, car cela dépend de paramètres variables et inconnus comme quelle sera la clé / le tri dans X années…Je me sens démuni et incapable de répondre à la question du coup.

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[+1]    #774 15/05/2019 00h27

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Malolechat a écrit :

Comment calculer le tri des us en fonction des clés / durées ?

Malo, il y a la formule "simple" proposée par GBL dans cette file :
SCPI en usufruit : quels critères?
pour répondre à votre question mais il faut bien entendu faire quelques hypothèses sur le rendement (ce qui est quand même crucial mais difficilement prévisible comme le souligne roudoudou).

En général, si la distribution est stable ou augmente dans le temps, les US longs risque d’être plus intéressants (la plupart des clés inclut un risque supplémentaire avec la durée et les TRI sont meilleurs pour les US longs, si la distribution est stable).
Si la distribution baisse c’est défavorable aux US longs (quoique la distribution peut diminuer et se redresser par la suite et le résultat final ne pas être si catastrophique).

Pour un montant aussi important que 200ke, j’aurais tendance à vous dire que c’est probablement moins risqué de panacher les durées.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (15/05/2019 00h35)

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[+1]    #775 15/05/2019 02h48

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Malolechat a écrit :

…/… je suis libre de rembourser 200k sur 15 ans en touchant des revenus d’us 3, 5, 7, 10 et 15 ans.

Ce que je vois la, c’est que si je rembourse pas cher sur 15 ans et gagne beaucoup grâce à une cle favorable à l’usufruitier sur 3 ans, il va y avoir un gros cash flow positif réinvestissable plus rapidement ce qui va donc faire travailler plus vite et plus fort les intérêts composés.

Le plus rentable est il de prendre l’us le plus court ? Ou la meilleure cle ?
Est il plus raisonnable de prendre que du 15 ans ? Ou de panacher les durées ?

Y voyez vous des avantages ? Des inconvénients ? Risques ?

Comment calculer le tri des us en fonction des clés / durées ?

Pour calculer les TRI, vous pouvez vous inspirer de SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ?

Quelques caractéristiques (Avantages, Inconvénients, Risques) des US de durée longue (par rapport à des durées courtes) :
    - pas besoin de refaire de la papperasse trop souvent;
    - pas besoin de retrouver des lots disponibles (vous constatez que ce n’est pas si facile..);
    - à montant de distribution stable, le TRI est en général un peu meilleur pour chaque année ajoutée;
    - si le montant des distributions/part augmente, on y gagne plus;
    - si le montant des distributions/part diminue, on y perd plus;
        ceci revient à "si une SCPI performe très mal, on y perd pendant plus longtemps, donc plus"
    - aligner durée de l’US avec durée de l’emprunt permet d’aligner aussi les distributions reçues avec les échéances d’emprunt (= diminue le risque de gros à-coups de trésorerie)  (si les TRI diminuent -comme ça a été le cas depuis que j’ai commencé à acquérir de l’US il y a preque 10 ans-, on ne trouvera pas dans quelques années de l’US avec le TRI qu’on aurait "assuré" en prenant maintenant de l’US sur longue durée)
     - le cash revient un peu moins vite (mais encore faudra-t-il pouvoir l’investir à un TRI satisfaisant)
     - la rentabilité des US long auront une plus faible sensibilité à certains choix (pas très prévisibles) de la société de gestion : augmentation/diminution du RAN, distribution de plus-value (selon que l’US la perçoit ou ne la perçoit pas), diminution temporaire de la distribution en raison d’un gros sinistre locatif (ou la mise en travaux d’un gros immeuble).    (Et tout ceci arrive : je l’ai expérimenté…).

Pour ma part, j’ai commencé avec des US 10 ans (j’avais un emprunt sur 10 ans), parfois j’ai pris des lots qui se présentaient sur des durées un peu plus courtes. Récemment j’ai investi dans des US 15 ans (et pourtant je suis bien plus agé que vous…) (j’ai aussi obtenu un financement sur 15 ans, un autre in-fine  renouvelable d’année en année), et 10 ans est la durée min que j’ai retenue (sauf si le TRI d’un lot de durée plus courte était vraiment attractif).

Vous pourriez retenir, comme votre emprunt est sur 15 ans, en partie de l’US 15 ans afin que ses  distributions couvrent en gros les échéances de votre emprunt, et panacher pour le reste (le "bénéfice" escompté de l’investissement en US).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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