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#651 21/10/2018 13h34

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Une AG annuelle est obligatoire pour approuver les comptes de l’exercice écoulé.

un apéro + un peu de word = AG bouclée !

Concernant les investissements, une AG n’est pas obligatoire car tout ce qui rentre dans l’objet social est à la main du gérant. Si l’objet social comprend les droits et biens immobiliers, les emprunts, cautions et garanties nécessaires à l’acquisition, la vente ou la gestion des droits et biens immobiliers, pas besoin d’AG.

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#652 21/10/2018 14h39

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Je sais même pas pourquoi on parle de ca, ce n’est pas un sujet.

On m’a demandé une AG pour contracter l’emprunt (alors que normalement pas besoin), certains le demandent d’autre pas, c’est à leur interprétation des statuts de toute manière ca va plus vite de leur donner le papier qu’ils veulent que d’argumenter et de perdre deux semaines.

On peut aussi vous en demander une pour ouvrir un CTO par exemple.

A deux en couple c’est très simple de pondre un papier d’AGO ou d’AGE il suffit d’avoir les modèles et les signatures au format électronique…

Dernière modification par roudoudou (21/10/2018 14h40)

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#653 21/10/2018 14h50

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Je dois sûrement être un peu fleur bleu ou naïf, mais je trouve ça étrange de ne pas faire 50/50 en couple…

Si vous envisagez un investissement en couple et une possible rupture, les scpi ne manquent-elles pas de souplesse (difficultés à vendre)?

Après, tout ce fait, nous avons vendu notre RP à un couple qui faisait une répartition 93% Monsieur et 7% madame. On en rigole encore avec mon épouse 😀

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#654 21/10/2018 14h59

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Pierrot une répartition inégale peut se justifier pour un sujet de déséquilibre entre M et MMe sur les revenus et apports (et ainsi leurs situations respectives), spécialement en séparation de biens.

Dans le cas de Malo, en effet, cela ne se justifie pas par cet argument.

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#655 21/10/2018 15h11

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Ma remarque est plus d’ordre « philosophique »: ils sont jeunes, viennent de se marier et viennent d’avoir leur premiers enfants…

Dernière modification par Pierrot31 (21/10/2018 15h29)

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#656 21/10/2018 16h18

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Pierrot31 je vous rejoins totalement.
Neanmoins, outre les situations des conjoints qui pourraient expliquer une repartition inegalitaire il y a également une histoire familiale qui peut être assez différente à ce sujet.

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#657 24/10/2018 23h18

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Le service technique de fiducial France refuse de s’occuper de la création et de la comptabilité de la sci is avec le montage actuel d’usufruit de scpi étrangères.

Ni mon comptable ni mon expert comptable n’ont su clairement m’expliquer pourquoi. Ils disent que ça vient d’en haut et qu’il serait peut être un jour trop risqué aux yeux du fisc d’amortir et de déduire les intérêts d’emprunts d’usufruit étranger…

Ils rajoutent que ça fait beaucoup de conventions fiscales, beaucoup de travail, que ça me coûterait trop cher et que Corum est une scpi trop risquée…

Je ne sais même pas s’ils acceptent de le faire si je prends que des scpi françaises.

Je ne sais plus quoi faire ni vers qui me tourner entre fiducial qui refuse et l’ec de gbl qui disparaît dans la nature…


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#658 25/10/2018 00h11

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Ce n’est pas un problème : montez la SCI, achetez les SCPI et vous trouverez le comptable qui veut bien s’occuper du boulot ensuite (même si c’est un poil plus cher).
Si vraiment vous ne trouvez pas, je vous mets en contact avec le mien (ce sera à distance mais je suis persuadé qu’il fera le travail).

Bien à vous,
cat

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#659 25/10/2018 07h03

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Malolechat a écrit :

Le service technique de fiducial France refuse de s’occuper de la création et de la comptabilité de la sci is avec le montage actuel d’usufruit de scpi étrangères.

Ni mon comptable ni mon expert comptable n’ont su clairement m’expliquer pourquoi. Ils disent que ça vient d’en haut et qu’il serait peut être un jour trop risqué aux yeux du fisc d’amortir et de déduire les intérêts d’emprunts d’usufruit étranger…

Ils rajoutent que ça fait beaucoup de conventions fiscales, beaucoup de travail, que ça me coûterait trop cher et que Corum est une scpi trop risquée…

Je ne sais même pas s’ils acceptent de le faire si je prends que des scpi françaises.

Je ne sais plus quoi faire ni vers qui me tourner entre fiducial qui refuse et l’ec de gbl qui disparaît dans la nature…

A mon avis la vraie raison c’est que pour les tarifs proposés ils se sont rendu compte que ca leur demanderai "trop" de travail.

Or en réalité c’est très simple il suffit de prendre les ifu à la fin de l’année et de retraiter le résultat comptable avec.

D’ailleurs sur le fait que Corum soit "trop risquée", ils sont aussi experts en SCPI c’est bien ca ?

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#660 25/10/2018 09h58

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Évidemment ça arrive en plein milieu des vacances scolaires moment où je suis débordé de travail et n’ai pas une seule seconde à moi. Et après on part une semaine en suede avec madame.

Bref je pense faire la sci avec mon notaire dès que possible et vais prendre votre comptable cat, ça me rassurera dans un premier temps.

Bien que j’aurais préféré un cabinet, a brest-meme, d’expert comptable + avocat fiscaliste et droit des sociétés pour être entouré comme le préconise crown et envisager une holding à terme mais on verra ça plus tard.
j’ai trouvé ça :

Les services du groupe | OUEST CONSEILS - Expert Comptable Commissaire aux comptes - Quimper Brest Lorient Vannes Auray
-> cabinet seulement d’expert comptable, ne sait pas faire ce montage mais serait d’accord, pas de devis, pas d’avocat mais propose d’en rencontrer un a mes frais…contact pas terril’ avec mr ec.

Expertise Comptable, conseil, employeurs - Cerfrance
-> cabinet ec + avocat fiscaliste et en droit des sociétés, en attente de rdv.

IGAM Expertise comptable
-> idem en mode associatif en attente de rdv avec mme avocat fiscaliste et bon contact avec mme l’ec par tel. (je préfère les femmes au travail, je les trouve plus rigoureuse et plus compétente comme il est prouvé pour les sociétés de gestion d’opcvm, elles ont des meilleurs résultats, cf william higgons, #audrey bacrot)

Expert comptable BREST - Cabinet d’expertise comptable In Extenso Bretagne - In Extenso
-> Cabinet comptable seul, va se renseigner avec un cabinet d’avocat fiscaliste avec qui ils travaillent en externe.

En attendant j’ai demandé des explications écrites à fiducial. J’ai demandé également s’ils accepteraient de s’occupper de la compta si j’avais du 100% fr même si ça n’est pas ce que je souhaite…et tant qu’a faire des contacts de cabinet.

Dernière modification par Malolechat (25/10/2018 16h45)


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#661 25/10/2018 18h06

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Malolechat, je pense que vous n’avez pas besoin de comptable pour démarrer. Perso, j’ai créé la SCI puis j’ai attendu le déblocage des fonds et ensuite j’ai trouvé un comptable. Genre 3 mois après le début. Ça n’a posé aucun soucis.
A mon sens, les SCPI se prêtent particulièrement bien à une relation à distance. Tout est mâché par les sociétés de gestion.

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#662 25/10/2018 23h26

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A titre indicatif je partage le portefeuille que j’envisage pour faire la derniere tranche scpi :

immorente    20,0%
Ep pierre             6,0%
Novapierre ALL    26,0%
Foncia CapH    20,0%
Effimo 1            28,0%

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#663 26/10/2018 01h13

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Cela a l’air tout à fait raisonnable.
Je ne souviens pas que vous aviez évoqué Foncia Cap H sur votre présentation.

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#664 26/10/2018 08h05

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Ouest conseils : plusieurs amis chez eux (Lorient), sans souci .

ps : je n’ai aucun compte chez eux , aucun lien pro avec cette société.


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#665 26/10/2018 13h29

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Intéressant partage roudoudou, auriez vous pu poster l’ensemble de votre PF de scpi svp ?


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#666 26/10/2018 21h09

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immorente       25,9%
Ep pierre         9,3%
Novapierre ALL  7,7%
pierval sante   30,6%
Foncia CapH    4,3%
Cristal rente    7,8%
Effimo 1        14,4%

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#667 26/10/2018 21h23

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Il s’agit de celui que vous avez actuellement ou inclut il vos futures acquisitions ?

Je suis surpris de le trouver si conventré et de ne pas trouver les pépites à capital fixe qui ont un bon tri à 10 ans comme cifocoma, capiforce, actipierre, patrimoine foncier, foncière remisant, etc…

Dernière modification par Malolechat (26/10/2018 21h25)


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#668 26/10/2018 21h56

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Je n’inclus aucun élément qui n’est pas encore fait.

Concernant les "pépites" que vous citez, à ma connaissance personne ici (ou peut etre 1 personne ?) n’a jamais réussi à acquérir des SCPi à capital fixe avec emprunt, c’est très difficile.

Par contre rien ne m’empêche d’arbitrer dans le temps.

Avec 30% pour la première ligne dans une SCPI santé et 250k sur 7 scpi je ne le trouve pas vraiment "concentré" mais bon…

D’autre part comme déjà expliqué, il faut rester à minima dans la liste de la banque… je pensais que vous aviez suivi mon fil, vous avez oublié ?

si vous arrivez à le faire je veux bien la recette, car même le CMB à priori ne l’autorise pas.

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#669 26/10/2018 22h50

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Je crains m’être mal exprimé, et vous présente mes excuses.

1/ j’avoue ne pas connaître tous les PF de scpi des forumeurs par cœur c’est pourquoi je vous ai demandé s’il était possible que vous nous rappeliez le votre.

2/ je ne savais pas que le cmb de Brest proposait du foncia cap heberg’immo

3/ je pensais de mémoire que vous aviez dû foncière remusat

4/ La concentration d’un PF de scpi est subjectif. <=5 me semble concentré , >=10 diversifié, entre les 2, c’est…entre les deux…je ne voulais d’ailleurs pas dire que votre PF était concentré, je m’attendais pour être précis à ce que vous ayez avec cette 2eme tranche de prêt plus de 10 lignes.

5/ le cmb n’autorise pas les scpi autres que leur liste et il n’existe pas de recettes miracle à quoique ce soit, néanmoins si on ne demande pas, on ne sait pas. C’est sans doute naïf mais sincère, je pense que j’aurai pu obtenir une petite ligne externe et même pu baisser le taux du prêt si j’avais bataillé, mais sur la fin, j’en ai eu marre… Mon optimisme / persévérance / perfectionnisme ne me semble pas avoir été vainc pour autant et je trouve avoir obtenu suffisamment de la banque pour que le projet me satisfasse, ce qui est finalement le plus important.

6/ j’ai eu la flemme de chercher à acheter de la scpi a capital fixe avec mon prêt mais avec une anticipation de 24 mois et quand on regarde Surin, ça ne parait pas insurmontable. J’avoue m’etre dit aussi comme vous, que je pourrais arbitrer plus tard.

Voilà j’espère avoir été plus clair dans les interrogations que j’avais concernant votre PF.


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#670 26/10/2018 23h18

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CMB ne propose pas du foncia CapH immo mais je vais voir si je peux y arriver. C’est la seule non listée.

Pour ma part le différé max autorisé à la BPE est de 6 mois (et c’est déjà beaucoup) donc cela fait court pour acheter du K fixe. D’autre part vous ne savez pas le volume ni la quantité à obtenir, c’est réellement complexe même si pas infaisable surement.

J’ai laissé tomber foncière remusat

Sur les lignes de mon ptf je n’ai pas fait de la diversification à tout prix, et si je n’ai pas plus de lignes c’est que j’ai estimé que les autres scpi proposées étaient pas top

Selon mon humble analyse malo, mais cela est mon humble avis subjectif, vous avez déjà bien négocié, vous ne pouvez pas tout avoir donc lancez vous !

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#671 27/10/2018 08h23

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Les "pépites à capital fixe" dont vous parlez sont bloquées du point de vue des vendeurs pour la plupart. C’est le cas des deux Cifocoma, de Capiforce Pierre, de Actipierre 3 (plus de 5000 parts à la vente) et dans une moindre mesure Actipierre 2. Pour des pépites ça fait désordre.
Les vendeurs s’accumulent et s’ils ne baissent pas leur prix devraient avoir plus de 1 an d’attente pour vendre.

N’importe quel acheteur de ces 5 SCPI qui positionne son ordre lundi aura ses parts à la confrontation de mercredi avec jouissance dès jeudi 1er novembre.
Inutile de parler de délai suffisant de 6 mois ou plus, pour Actipierre 1 c’est plus difficile car il faut monter le prix d’achat mais j’ai pu en acheter à chaque fois du premier coup en me pointant la veille donc aucune difficulté, pour les autres c’est du sûr à 100%.

Dernière modification par kc44 (27/10/2018 08h41)

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#672 27/10/2018 09h41

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Personnellement, j’en ai acheté à crédit des SCPI à capital fixe. Cela a été assez pénible en revanche.
J’avais jeté mon dévolu sur Actipierre 1 et 3. Actipierre 3 a été exécuté à la première confrontation. Actipierre 1, j’ai jeté l’éponge à la 4ème.

Pour Actipierre 1, le soucis est que à crédit la banque envoie les fonds directement à la société de gestion. Donc le mois 1, autant dire que c’était mort car votre prix d’exécution est basé sur le prix de part (pas optimal car choisi très en amont du mois d’exécution pour que la banque verse les fonds) et c’est dur de le changer pour le premier mois. Le mois 2, je me suis bougé la veille comme Surin. Je me suis fait doubler. Même technique le mois 3 en rallongeant de ma poche pour être le premier. Doubler encore. Le mois 4 était l’avant dernier mois du trimestre. J’ai rallongé encore mais je ne pouvais pas me placer. Mon ordre est apparu 2 jours avant exécution. J’ai rien eu.

Bref, en gros, j’avais mangé 4 mois des 6 mois de différé. Je devais agir. J’ai donc remplacé Actipierre 1 par Actipierre 3 et une à capital variable. A savoir que le tranfert des fonds entre Actipierre 1 et 3 ne peut pas se faire en interne à la SdG, cela doit repasser par votre compte. Donc perte de temps énorme…

La morale est qu’avec un délai de 6 mois sur une SCPI fixe en pleine envolé, c’est compliqué. Si vous êtes loin de Paris, c’est encore plus compliqué car vous ne pourrez pas venir le dernier jour pour poser le papier.

Ne pas négliger également le projet total. Actipierre 1 m’a pris beaucoup de temps et le switch c’est fait au moment de l’augmentation de part de la SCPI à capital variable de remplacement mais également une augmentation du prix de la part sur les US que javais choisi en parallèle. Beaucoup d’échange mail et téléphone pour s’assurer que tout soit exécuté avant l’augmentation.

Dernière modification par Kabal (27/10/2018 09h41)

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#673 27/10/2018 09h41

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@Surin je me suis peut être mal exprimé mais je parlais plutôt d’obtenir les parts à un prix donné pour une qté donnée, c’est à dire que si on se fixe un prix et une quantité on est pas certain d’avoir tout ce qu’on veut tout de suite.

En revanche si on est prêt à moduler le prix (donc acheter potentiellement moins de parts à une DVM moins élevée par ex.) en effet c’est faisable (si la banque accepte)

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#674 27/10/2018 14h01

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Je n’ai pas le même retour d’expérience :
Actuellement ce que j’ai dit se maintient, Actipierre 2 et 3, Capiforce Pierre, Cifocoma et Cifocoma 2 sont achetables au prix de ce qui est en vente dans le carnet d’ordre et vous avez 99% de chances que votre ordre soit exécuté car les parts en vente le sont depuis au moins 6 ou 12 mois.
A savoir que ces SCPI illiquides le seront peut-être encore dans 10 ans, on n’en sait rien, je récuse le terme "pépite", quand on investit dedans il faut en être bien conscient.
Pour ma part aucun problème pour transférer les fonds d’une Actipierre à l’autre sur simple demande à la SG cette année.
De plus je dois être le plus éloigné de tous et j’ai pu faire intervenir un coursier sans difficulté, cela nécessite une organisation au préalable et c’est mieux si l’on connait du monde à Paris mais rien d’impossible.

Dernière modification par kc44 (27/10/2018 14h02)

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#675 27/10/2018 15h05

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Votre expérience se fait avec du cash et pas avec un emprunt, vous êtes le plus éloigné mais quel rapport  avec le sujet ? si vous avez du temps…

Je pense qu’avec Emprunt c’est plus difficile, car il y a le déblocage des fonds l’organisation etc..

Cependant, personne n’a dit que c’était des pépites (hormis malo) je pense néanmoins qu’elles auront peut être moins de problème si il y a une crise.

Le principal souci des scpi citées s’est surtout aussi la taille.

Dernière modification par roudoudou (27/10/2018 15h05)

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