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[+1]    #601 16/10/2018 11h00

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Lautho, bonne remarque.

@ Malo
Pourquoi pas pour votre proposition.
Personnellement, j’oublierai Corum XL et je mettrai, si nécessaire, plus de poids sur Corum Origin mais c’est vous qui voyez (et visiblement mon avis n’est pas partagé).

Bien à vous,
cat

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#602 16/10/2018 11h17

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Je rejoins l’avis de Cat. Corum Xl reste un peu un pari vu le manque de recul.

Je ne miserai sur du Corum XL qu’une partie plus faible ou la petite partie de Corum que je ne pourrai pas avoir par manque de disponibilité d’US.

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#603 16/10/2018 11h26

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C’est un pari et le risque de change est un élément supplémentaire - à mon avis - non négligeable, surtout quand on a en face un prêt en euro à rembourser.

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#604 16/10/2018 12h24

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MAJ pierval

US 200k 15 ans :
- 25 corum origin (42%)
- 25 corum xl (toutes 2 dispo 15 ans 39%)
- 25 pierval sante (possible mais pas dispo actuellement, mandat de 3 mois, dvm 2019 5%, 39%)
- 25 epargne pierre (dispo, dvm 2019 = 5,8%?, 43%)
- 25 cristal rente (intergestion ne gère pas la vente d’us, se tourner vers un intermédiaire, 39%, dvm 2019 = 5,5%?)
- 25 interpierre (39%)
- 25 novapierre allemagne (message répondeur laissé à paref pour les 2, 37%)
- 25 vendome région (norma capital en a dans le mois et délivrera en 2019 du 6%, clé 42%)

PP 400k 25 ans :
- 50 epargne pierre
- 50 immorente
- 50 efimmo 1
- 50 primmovie
- 50 patrimmo commerce
- 50 interpierre
- 50 cristal rente
- 50 novapierre Allemagne

Madame pierval santé m’a apporté certaines infos intéressantes :
- selon l’equipe de la française,ayant déjà été confronté à ce cas, la quote part des investissements étrangers n’est pas amortissable et les intérêts ne sont pas déductibles des impôts, le débat / flou persiste donc. D’ailleurs pour ceux qui pensent que c’est possible, quels arguments / textes officiels puis je apporter à mon EC ?
- on peut modifier la clé par exemple au lieu du 39% 15 ans on peut proposer du 37%, l’avez vous déjà pratiqué ?

Dernière modification par Malolechat (16/10/2018 14h03)


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#605 16/10/2018 13h40

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Malo, mon tableau n’était peut-être pas lisible mais sur 15 ans, la part de l’US est de 39% pour Interpierre (44% c’est pour 20 ans).

Pour vos questions :
- amortissement de l’US : c’est largement discuté dans le cas nard. Vous relirez : le fait que l’US soit amortissable n’est aucunement lié à la provenance des revenus fonciers. Si on vous dit le contraire, à eux de vous indiquer le texte qui le contredit.
- déductions des intérêts… Idem, je ne vois pas mieux que les explications de Stéphane ici (que vous avez vous-mêmes déjà données en lien dans une autre file) :
clubscpi.com : déduction des intérêts et SCPI internationales
Si ce n’est pas déductible, c’est plutôt à votre interlocuteur de vous expliquer quels éléments concrets expliquent sa position.
- si vous trouvez un nu-propriétaire susceptible de vous fournir la contrepartie, ce sera peut-être possible de passer de 37% À 39% ;-). (Toutes les clés sont négociables à condition de trouver la contrepartie susceptible de payer plus!)

Dernière modification par cat (16/10/2018 14h38)

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#606 16/10/2018 14h22

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M.erci encore pour tout cat,

J’avais oublié cet article et avait transmis à mon ec un autre de Stéphane moins complet qui m’avait qu’il n’avait aucune valeur.

Au moins dans celui là il y’a les articles de droit fiscal et comptable, je lui ai donc transmis.


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#607 16/10/2018 14h29

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Faut de l’avoir répété sur plein de fils l’amortissement est une notion comptable il n’y a pas de retraitement fiscal lié normalement.

Le seul débat porte sur les interêts d’emprunt et leur déductibilité mais je n’ai rien trouvé de clair à ce jour dans le BofIp justifiant un retraitement dans le cas d’une structure à l’IS.

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#608 16/10/2018 14h31

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Sur ce forum, roudoudou et stephane ont déjà dû formulé les mêmes éléments dans quelques files mais le résumé du blog de Stéphane permet de remettre les choses de manière plus lisible pour les intérêts d’emprunt.

De mon côté, l’expert comptable n’a jamais formulé aucun doute pour savoir si les intérêts étaient déductibles ou pas. Il s’est posé la question sur l’exemption d’IS pour les revenus fonciers étrangers (il n’avait jamais pratiqué) et a appelé les sociétés de gestion pour avoir des explications complémentaires.

EDIT : roudoudou, nos messages se sont croisés.

EDIT 2 : je crois que c’est plutôt actuellement aux gens qui affirment le contraire de donner les références pour justifier de ne pas pratiquer l’amortissement de l’usufruit ou de déduire les intérêts d’emprunt.

Dernière modification par cat (16/10/2018 14h37)

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#609 16/10/2018 15h43

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Je viens de relire l’integralité du cas nard et des commentaires, j’ai noté au passage ceci :

- chtirentier a eu de très bons taux sur 20 ans 1,45% et a fait 2 sci en même temps pour chacun des enfants. Y a t’il un intérêt à faire une microholding avec régime mère fille ?

- la délégation d’assurance avec April coûte 0,05%

- je n’arrive pas à être au clair avec la répartition 99/1 des parts sociales, cf fructif et pourtant Skarklash…

- Pour éviter que les services fiscaux ne considèrent votre montage comme un abus de droit, il est fortement conseillé de :
- ne pas être nu-propriétaire à titre personnel et usufruitier via une SCI des mêmes parts de SCPI

Pourtant Stéphane écrit ceci :
Peut-on acheter l’usufruit de SCPI au travers d’une société à l’IS et la nue-propriété en direct ? – Club SCPI
-> à oublier selon moi !

- respecter les clés de démembrement préconisées par les société de gestion (i.e le 50/50 vous oubliez tout de suite.
- N’oubliez pas que l’usufruit en SCI doit être inclus dans votre base ISF pour la totalité de la pleine propriété. Pour résumé, 100 K€ en US 35% correspondent à 285K€ en valeur ISF, il suffit de 455 K€ en usufruit à 35% pour atteindre le seuil redevable de l’ISF.

- en fonction des sdg, l’usufruitier ne touche pas toujours les plus values de cession, comme rappelé sur cette file plus haut pour corum :
L’usufruitier de parts de SCPI a-t-il droit aux plus-values distribuées ? – Club SCPI

- concernant l’amortissement, est ce cette partie là du cas nard qui peut intéresser mon ec ?

Une grande souplesse dans la distribution des dividendes et la perception d’un complément de revenus

* Les aspects juridiques, fiscaux et comptables du remboursement du compte courant d’associés

Pendant toute la phase d’amortissement de l’emprunt, les associés apportent à la société, les sommes nécessaires pour assurer, en complément des loyers versés par les scpi, le remboursement de la banque.
Au bout de 20 ans, les apports en compte courant d’associés représentent une créance d’un montant significatif, que les époux peuvent faire valoir sur la société à  tout moment. Au plan comptable, cette créance est portée au crédit du compte 455000. Nous la chiffrons, au cas présent, à 279.183 euros. Cette créance est remboursable par la société aux associés, selon différentes modalités :

- soit de manière progressive, en utilisant les revenus des parts de scpi versés à la société. Cela sera le cas, notamment, si les époux sont encore en activité ou sont encore concernés par un fort taux marginal d’imposition, et qu’ils souhaitent percevoir, un complément de revenus sans impôt, pendant un certain temps, pour financer un besoin spécifique (études supérieures des enfants, etc…) ;

- soit après revente d’une partie du portefeuille de SCPI par la société civile. Cela sera le cas, notamment, si les époux souhaitent pouvoir disposer de liquidités pour mener à bien un projet patrimonial (résidence secondaire, autre investissement, donation aux enfants en numéraire) ;
soit en une ou plusieurs fois, en revendant tout ou partie du portefeuille de parts de SCPI aux époux Nard (mécanisme de la dation en paiement) en pleine propriété ou, mieux, en nue-propriété grevé d’un usufruit temporaire, constitué au profit de la société civile.

Cette dernière option est certainement la plus intéressante, même si elle entraîne un surcoût lié à la perception de droits d’enregistrement au taux de 5% sur le prix de cession. C’est celle que nous retenons dans la suite de nos développements.
Elle permet de sortir les scpi du champ d’application de l’impôt sur les sociétés. Elle est intéressante, si les époux souhaitent pouvoir transmettre des parts de scpi en dehors de toute société civile, en nue-propriété, à leurs enfants, par donation, ou récupérer les parts de SCPI dans leur patrimoine personnel pour pouvoir les transmettre par succession, le moment venu.
A ce propos, il est parfaitement possible de faire correspondre la valeur de la nue-propriété cédée avec le montant du compte courant d’associé à rembourser. Il suffit, pour cela, de jouer sur la durée du démembrement. A titre d’exemple, une durée, pour l’usufruit ainsi constitué, d’environ 25 ans, donne une valeur d’environ 43% pour la nue-propriété (43% x 600.000 € = 258.000 euros). Le montant du compte courant d’associés est suffisant pour permettre cette cession !

L’usufruit constitué « per retentionem » au profit de la société civile, est amortissable à partir du jour de sa constitution. En effet, l’option à l’impôt sur les sociétés permet de considérer les usufruits, ainsi constitués, comme des immobilisations incorporelles amortissables de manière linéaire. L’amortissement permet de passer en charge du bénéfice imposable, une fraction annuelle du prix d’acquisition de l’usufruit correspondant à la durée contractuelle de celui-ci (par exemple 1/25ème par année sur 25 ans).

En effet, constituent des éléments amortissables, les immobilisations incorporelles, inscrites à l’actif de l’entreprise et effectivement soumises à dépréciation, par l’usage et par le temps. S’agissant des éléments incorporels, la jurisprudence considère qu’ils sont amortissables s’il est normalement prévisible, dès leur création ou leur acquisition, que l’avantage qu’en tire l’entreprise prendra fin à une date déterminée. Une décision du Conseil d’Etat en date du 1er octobre 1999 est ainsi venue affirmer qu’un élément d’actif incorporel peut faire l’objet d’amortissements, sous réserve de satisfaire aux deux conditions suivantes :
il doit être prévisible, dès la création ou l’acquisition de l’immobilisation, que ses effets bénéfiques prendront fin nécessairement à une date déterminée,
il doit être établi que cette immobilisation est un élément dissociable du fonds de commerce et fait l’objet d’une comptabilisation séparée au bilan.

Or, dans la mesure où le droit d’usufruit est un élément incorporel, il est possible d’en déduire la possibilité d’amortir le droit d’usufruit, sous réserve bien entendu de satisfaire aux deux conditions précédentes. Une position jurisprudentielle le confirme explicitement : Poitier, 21 novembre 1996, RJF 1/97, n° 7.     
   
L’impôt sur les sociétés n’est donc perçu que sur le bénéfice réellement dégagé, après prise en compte de l’amortissement annuel. Au plan comptable, les usufruits de SCPI sont donc portés au compte 208000 (immobilisation incorporelle). Ils sont amortis, linéairement, en tenant compte de leur date d’entrée en jouissance et de leur durée contractuelle,  par le compte 280800.
Dans une telle configuration, après extinction des usufruits ainsi constitués, la société pourra être dissoute à moindre frais.

* Les aspects juridiques, fiscaux et comptables de la distribution d’un dividende

Pendant toute la période d’amortissement de l’emprunt, la société a accumulé des bénéfices sociaux. Ces bénéfices sociaux ne reçoivent généralement aucune affectation particulière : ils sont portés au crédit du compte « report à nouveau ». En phase de distribution, les associés peuvent décider la distribution d’un dividende prélevé sur le compte « report à nouveau » ou sur le bénéfice de l’année. Le montant de cette distribution sera librement défini, chaque année, par les époux Nard, en tenant compte de la situation fiscale des époux, et de la nécessité de percevoir ou non un revenu complémentaire dans l’année considérée.

Si non et si vous savez où les trouver je suis intéressé par un lien avec les règles d’amortissement d’usufruit.

Dernière modification par Malolechat (16/10/2018 16h12)


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#610 16/10/2018 15h54

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* Sur le cas nard, c’est bien cette partie, en commençant au moment où l’usufruit est abordé.
Avant de fournir des liens, il faudrait savoir ce qui pose problème à votre comptable :
** le fait de considérer l’usufruit comme une immobilisation incorporelle;
** le fait d’amortir cette immobilisation incorporelle;
** autres?

* Sur la holding, je ne sais pas, cela dépend des objectifs de chacun (je suppose que si on veut/peut capitaliser encore et encore cela aurait un intérêt).

* sur la base ISF, je pense qu’il y a un souci : la valeur retenue pour la SCI devrait correspondre à l’actif net. Si c’était un particulier qui détenait l’US, il faudrait effectivement comptabiliser dans le patrimoine la valeur en pleine propriété.

* sur l’histoire du démembrement avec soi-même en contrepartie, on en a déjà débattu de cette question sur votre file. Et en outre, ab initio, cela me semble présenter peu d’intérêt.

Dernière modification par cat (16/10/2018 16h26)

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#611 16/10/2018 16h32

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Je pense tout simplement que mon ec n’a jamais effectuée ce travail.

Pourtant elle doit bien être amenée à amortir des immeubles de rapport dans des sci à l’is. Fiducial est tout de même une grosse structure et Brest n’est tout de même pas une petite ville sans investisseur…

J’ai tout transmis, voici la réponse que j’ai reçu dans les minutes qui ont suivies par mon comptable :

« Nous aurons probablement la réponse demain de la part de notre service technique. Je leur ai transmis un mail contenant toutes les informations à l’instant. »

Alea jacta est…


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#612 16/10/2018 16h52

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cat a écrit :

* sur la base ISF, je pense qu’il y a un souci : la valeur retenue pour la SCI devrait correspondre à l’actif net. Si c’était un particulier qui détenait l’US, il faudrait effectivement comptabiliser dans le patrimoine la valeur en pleine propriété.

A présent c’est plutôt de "base IFI" qu’il faudrait parler. Et l’IFI comporte des modalités (pas vraiment simples) pour évaluer ce qu’il convient de déclarer si on possède X% d’une société dont la valeur est V et qui possède de l’immobilier pour une valeur représentant Y% de son actif. Il faudrait creuser pour voir comment évaluer la valeur de l’immobilier détenu en usufruit temporaire.

Dernière modification par GoodbyLenine (16/10/2018 19h13)


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#613 16/10/2018 17h04

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Je ne vais pas regarder activement de suite mais la réponse m’intéresse.

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#614 16/10/2018 18h10

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Si quelqu’un a la réponse ça m’intéresse également.

Je suis clairement incompétent pour répondre à cette question, comme a beaucoup d’autres manifestement.

Décidément, je n’aurais rien pu faire sans l’aide de ce forum et surtout de ses intervenants de qualité.

Une fois bouclé, ce dossier méritera de nombreux remerciements à coup de bouteilles de cidr…heu, de champagne wink

Dernière modification par Malolechat (16/10/2018 18h11)


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#615 16/10/2018 19h08

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J’ai quand même regarder rapidement… Il me semble que s’applique la chose suivante :

BOFIP (IFI - Assiette …. usufruit) a écrit :

En revanche, si l’usufruitier d’un bien immobilier est une personne morale, la fraction imposable de la valeur des parts ou actions de cette personne que détient le redevable est déterminée en retenant la seule valeur de l’usufruit du bien immobilier ainsi détenu par la société ou l’organisme. De la même manière, la nue-propriété d’un bien immobilier détenue par une personne morale est prise en compte pour la détermination de la valeur de la fraction imposable de ses parts ou actions.

Cette disposition s’applique toutefois sous réserve du droit de contrôle de l’administration quant au but recherché lors du démembrement, laquelle pourra, le cas échéant, mettre en œuvre la procédure prévue à l’article L. 64 du livre des procédures fiscales (LPF), notamment dans le cas où l’interposition de la société résulte de la seule volonté d’éluder l’impôt qui aurait dû peser sur le redevable. Se reporter également sur ce point au III § 270.

qui est extrait d’ici :
BOFIP - IFI - Assiette - Biens soumis à l’impôt - Régimes particuliers d’imposition - Biens ou droits démembrés, grevés d’un usufruit, …

Pour l’instant, je n’ai pas trouvé mieux. Cela "semble" sensiblement équivalent à ce qui se faisait pour l’ISF.

Dernière modification par cat (16/10/2018 19h11)

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#616 16/10/2018 19h26

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Merc.i cat,

Du coup avec l’emprunt et le capital restant dû au début on est large non ?

Il faut atteindre les 1,3 millions, tout bien immobilier confondus, est ce bien cela ?

Se pose aussi la question des 38000€ à ne pas dépasser pour rester à 15% d’is.
S’agit il bien de la partie imposable à savoir revenus-frais-amortissement ?

En pp de scpi fr à crédit il s’agit bien d’environ 750k€, mais avec l’amortissement de l’us on peut aller au delà exact ?

Ça revient a la question d’a partir de quels montant on fait plusieurs scpi, voir une holding, par exemple comme chtirentier qui semble en avoir pris la voie ?

Dernière modification par Malolechat (16/10/2018 19h26)


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#617 16/10/2018 19h35

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Normalement vous allez être assez large pendant un long moment. De toute façon, d’ici à ce que vous atteignez le seuil, l’impôt aura sans doute évolué (si on revient à la version ISF, il faudra quand même vous méfier ;-)).

Les 38000 euros concernent effectivement uniquement le "résultat fiscal".

Si vous pensez refaire à moyen terme le même type de montage, cela vaudra probablement le coup de réfléchir à monter une deuxième société sur le même modèle (calcul à faire en temps et en heure avec l’expérience accumulée et en tenant compte de la fiscalité du moment).

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#618 16/10/2018 19h52

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GoodbyLenine a écrit :

A présent c’est plutôt de "base IFI" qu’il faudrait parler. Et l’IFI comporte des modalités (pas vraiment simples) pour évaluer ce qu’il convient de déclarer si on possède X% d’une société dont la valeur est V et qui possède de l’immobilier pour une valeur représentant Y% de son actif. Il faudrait creuser pour voir comment évaluer la valeur de l’immobilier détenu en usufruit temporaire.

De ce que j’ai retenu, ce qu’il faut inclure au patrimoine concerné par l’IFI dans ce cas :  X * V * Y (et Y ne peut pas dépasser 100%).


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[+1]    #619 16/10/2018 19h56

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Donc c’est nécessairement moins que pour l’ISF où ce devait être X*V?
Quoique, il y avait sans doute également une petite décote tolérée pour le manque de liquidité…

Dernière modification par cat (16/10/2018 20h00)

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#620 17/10/2018 11h00

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MAJ épargne pierre

US 200k 15 ans :
- 25 corum origin (42%)
- 25 corum xl (toutes 2 dispo 15 ans 39%)
- 25 pierval sante (possible avec la française mais pas de 15 ans actuellement, mandat de 3 mois, dvm 2019 = 5%, 39%)
- 25 epargne pierre (voisin ne vend pas d’us -> intermédiaire, dvm 2019 = 5,8%?, 43%)
- 25 cristal rente (intergestion ne vend pas d’us -> intermédiaire, 39%, dvm 2019 = 5,5%?)
- 25 interpierre (39%)
- 25 novapierre allemagne (message répondeur laissé à paref pour les 2, 37%)
- 25 vendome région (norma capital en a dans le mois et délivrera en 2019 du 6%, clé 42%)

PP 400k 25 ans :
- 50 epargne pierre
- 50 immorente
- 50 efimmo 1
- 50 primmovie
- 50 patrimmo commerce
- 50 interpierre
- 50 cristal rente
- 50 novapierre Allemagne

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#621 17/10/2018 19h07

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Quelqu’un sait il calculer l’imposition qu’entrainerait le bénéfice exceptionnel d’un décès des associés d’une sci is.

Ex : la sci is emprunte pour 600k de scpi, un des associés meurt tout de suite, l’associé restant est assuré à 100%, l’assurance rembourse les 600k ce qui entraîne un bénéfice exceptionnel imposable, quel va être le montant de l’impot ? Même question s’il est à 50%.

Question posée par ma courtière en assurance et que je poserais à mon EC, qui me propose d’augmenter le capital décès de ma prévoyance à hauteur de cette imposition pour que ma femme puisse faire face le cas échéant.


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#622 17/10/2018 19h13

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La société passe la dette correspondant au prêt en profit car l’assurance le rembourse intégralement à sa place. D’où un gain de 600 K€.

A l’heure actuelle :

Assiette de calcul de l’IS    Taux de calcul de l’IS
Jusqu’à 38 120 euros                            15%
De 38 120 euros à 500 000 euros    28%
Au-delà de 500 000 euros               33,1/3%

L’IS serait de : 38 120*15% + (500000-38120) *28% + (600000-500000) * 33,1/3% = 168377 €

(Et comme on est au début du montage, on peut supposer que le résultat sera nul la première année d’activité à cause du délai de jouissance.)

En contrepartie, on peut vendre une partie des SCPI car le prêt sera remboursé.

Dernière modification par Skarklash (17/10/2018 19h14)

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#623 17/10/2018 19h14

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Pour avoir un ordre d’idée, vous prenez 28% (taux d’IS pour bénéfice entre 38 120 et 500 000 euros) du montant remboursé.

EDIT : pas assez rapide ;-). trop rapide visiblement (voir les messages suivants). Malo, et la clause séquestre? Cela avait l’air bien adapté.

Dernière modification par cat (17/10/2018 20h05)

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[+4]    #624 17/10/2018 19h33

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Faites attention aux personnes qui répondent un peu vite n’importe quoi

En BIC, il existe bien évidemment une possibilité d’étalement sur 5 ans de l’indemnité d’assurance payée

A. Assurance–décès
130

Lorsqu’une entreprise contracte un emprunt pour les besoins de son exploitation, elle peut être conduite soit à la demande de l’organisme prêteur, soit de sa propre initiative à souscrire une assurance sur la tête d’un de ses dirigeants afin de garantir le remboursement de cet emprunt.

Ce dispositif d’étalement s’applique également aux sommes perçues en exécution d’un contrat d’assurance « homme clé ».

À la date du décès de l’assuré, le profit qui résulte de l’indemnisation du prêteur par la compagnie d’assurances doit être compris dans les résultats de l’exercice en cours, en application des dispositions prévues à l’article 38 du CGI. Corrélativement, l’entreprise déduit de ses résultats le montant des primes d’assurances versées qui n’ont pas été admises en déduction des résultats des exercices antérieurs (BOI-BIC-CHG-40-20-20 au I-C-2 § 110).

Cette imposition peut entraîner des difficultés financières pour l’entreprise dans le cas où, exceptionnellement, l’extinction de la dette ne s’accompagnerait d’aucun versement de fonds à son profit.

Pour remédier à ces difficultés, l’article 38 quater du CGI prévoit un étalement sur cinq ans de l’imposition du profit en cause. Corrélativement, la déduction des primes d’assurances qui n’ont pas été retenues au titre des exercices antérieurs doit également être étalée sur cinq ans.

Je vous laisse lire le BOFIP en détail, titre III, indemnité d’assurances

BIC - Produits et stocks - Produits exceptionnels - Indemnités

C’est donc très gerable sur 5 ans

Personnellement, j’ai pris un assurance homme clef en plus pour éteindre immédiatement tout problème

Il est clair que les actifs achetés ne sont aucunement liquide et qu’il vaut mieux se prémunir d’une vente "distressed"

Dernière modification par Tssm (17/10/2018 19h37)

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[+1]    #625 17/10/2018 19h43

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En complément de ces réponses, l’article 38 quater du CGI précise que le profit qui résulte de cette indemnité d’assurance peut être étalé sur 5 exercices. Il y a certaines conditions néanmoins pour cet étalement. En particulier, il faut qu’il s’agisse d’une personne-clé de la société, par ex. le gérant. Tout est précisé dans ce bofip (points 150 et suivants.).

EDIT : oups, Tsssm a été plus rapide que moi, désolé pour la redondance

EDIT 2 : quoique que, Malolechat, vous avez maintenant deux liens vers deux Bofip différents pour le prix d’un (un sur les indemnités/produits exceptionnels et un centré sur les primes d’assurances). Bonne lecture!

Dernière modification par carignan99 (17/10/2018 19h46)

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