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#626 19/10/2018 11h15

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M.erci à tous,

Corrigez moi si je me trompe mais voici ce que je comprends si prêt = 600k, madame assurée à 100%, décès monsieur :

Bénéfice exceptionnel = 170k a remboursé sur 5 ans soit 34k / an.

Recettes = (400k + 200k / 0,4) * 5% = 45k

Impôt = (45k - 1k comptable - 14k amortissement us) * 15% = 5k

Ce qui donne un CF annuel en cas de décès avec les rendements suivants de :
- 5% = 45-34-5 = 6k
- 4% = 36-34-3 = -1k
- 3% = 27-34-2= -9k

Avec 140k d’us et 50k de pp de scpi étrangère ça fait 400k * 5% de recettes non imposable en France ce qui donne impôt = (45-20-14-1) * 15% = 1,5k

Et les CF suivants :
- 5% = 10k
- 4% = 5k
- 3% = 0

Voici mes conclusions:

1/ si j’ai ce montant de scpi internationales et que dans la semaine suivant la signature je décède ET les rendements chutent de 5 à 3%, pendant 5 ans la sci sera à CF = 0.

2/ si par prudence je ne prends pas de scpi internationales, dans le pire des cas (3%), ma femme devra apporter au CCA 750€/mois.

3/ si je prévois 50k de capital décès avec ma prévoyance, l’impot restant ne sera plus de 170 mais de 120k et à 3% sur 5 ans ça donne 27-24-2= +1k, soit l’autofinancement.

Le raisonnement est il bon ?

Je viens d’avoir paref qui me dit ne pas s’occuper de la vente d’us et m’a mis en contact avec un commercial de scpi-invest.fr qui m’a dit avoir seulement du 10 ans comme plus longue durée pour novapierre allemagne et interpierre.

Je viens d’avoir un CGP de la française qui m’a dit que l’amortissement et la déduction des intérêts d’emprunt seraient à l’interprétation des services fiscaux et que c’était par conséquent risqué, notamment les scpi corum qu’il a qualifié de madoff. Pour leurs clients, la française recommande la prudence et de prendre des scpi aux investissements français et non étrangers. Même s’il confirme qu’il n’y a actuellement pas de texte interdisant de le faire.

Ça n’est pas la première société a me tenir ce discours sur les scpi étrangères et sur corum. Ça fait réfléchir, d’autant que mon EC me l’a tenu également, j’attends toujours la réponse de l’avocat fiscaliste de fiducial.


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#627 19/10/2018 11h46

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Malo, je ne comprends pas pourquoi vous évoquez la somme 170ke, là où moi j’aurais mis 600ke. Sinon le reste du raisonnement a l’air de se tenir.
Remarque en passant : vos scénarios 1/ et 2/ me semblent quand même plus qu’improbables (mais bon si cela fonctionne même avec ce type de scénario, parfait).

Concernant vos dernières lignes, je pense que votre conseiller de La Française fait erreur, procéder de la façon dont roudoudou, GBL, Skarklash ou moi-même fonctionnons, relève de la stricte application des règles comptables et fiscales :
* l’IS impôt est payé sur ces revenus fonciers étrangers même s’il est prélevé par un autre état que la France. Une convention fiscale entre la France et cet autre état indique comment traiter ces revenus pour éviter la double imposition.
* l’amortissement de l’US et la déduction des intérêts d’emprunt relève de la stricte application des règles comptables.

Je ne vois pas quelle autre interprétation pourrait faire les services fiscaux de cette question.

Remarques :
* j’ai mis également du temps à me convaincre mais honnêtement je ne vois pas comment interpréter les éléments que j’ai lu autrement. Pour nous dire le contraire, il y a juste (pour l’instant) des discours nébuleux et sans aucune référence.
* il ne faut pas penser que ces revenus fonciers étrangers vous permettent d’éluder l’impôt car un impôt est bien payé sur ces revenus et parfois à des taux plus élevés que ceux que vous auriez en France (en particulier si vous restez en France dans la tranche à taux réduit). Pour moi, ces revenus fonciers étrangers sont moins intéressants pour une société que pour un particulier en direct avec un TMI élevé. Pour une société, toucher des revenus fonciers étrangers relève plus de la saine diversification que d’un avantage fiscal particulier.

EDIT : correction suite à la remarque de GBL, message #630.

Dernière modification par cat (19/10/2018 13h46)

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#628 19/10/2018 12h18

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Le bénéfice exceptionnel est de 600k mais l’impot a payer est bien cf le calcul de Skarklash d’environ 170k étalé sur 5 ans, non ?

Quoiqu’il arrive ça n’est pas un drame si je prends de l’usufruit « français », Vendôme, épargne pierre, cristal rente…feront parfaitement l’affaire.

Mais je suis d’accord que cette liberté  de pouvoir choisir moi même l’usufruit permet de diversifier les sdg et l’allocation géographique de scpi auxquelles je n’ai pas accès avec le cmb.

Quid de la clause séquestre arrêt musel ?
La banque semble la refuser mais je reposerai la question à mon rdv de cet après-midi.

Quid de l’assurance homme clé proposé par roudoudou et tssm ?
Déconseillée par ma courtière qui recommande plutôt de majorer le capital décès de ma prévoyance. Pourquoi ? Je ne sais pas. Peut être touche t’elle une meilleure commission avec la prévoyance ?

Dernière modification par Malolechat (19/10/2018 12h19)


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#629 19/10/2018 12h32

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C’est le produit exceptionnel qui est étalé sur 5 ans, pas l’impot à payer

Donc 5 X 120K

Donc imposition de 38 X 0,15 + 82X0,28 = env 29K d’impôt annuel et 145K en tout (sans tenir compte du résultat des opérations ordinaires)

L’assurance homme clef a pour avantage de mettre de la liquidité dans la société, la où elle manque

Dernière modification par Tssm (19/10/2018 12h37)

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#630 19/10/2018 12h40

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De manière générale, le raisonnement de Malolechat (dans son message #626) me semble se tenir, même s’il y aurait à y redire dans le détail (en particulier : la base imposable ne tiendra pas compte du montant des recettes, mais la quote-part du résultat des SCPI).

De même, je ne pense pas qu’en cas de décès de Malo (événement assez peu probable), le problème principal de son épouse serait l’IS à payer sur le remboursement réalisé par son assurance décès. Et il n’y aurait pas de réel problème de cashflow dans cette situation, car il serait de toute façon possible de vendre des parts de SCPI détenues en PP (les garanties données sur les emprunts ne seront plus nécessaires, l’emprunt ayant été remboursé par l’assurance), et l’éventuel (premier) paiement d’IS associé n’intervenant pas avant l’année suivante. Pour ma part, je n’ai pas mis en place de stratégie complexe supposée éviter ce genre de souci.

Malolechat a écrit :

Je viens d’avoir un CGP de la française qui m’a dit que l’amortissement et la déduction des intérêts d’emprunt seraient à l’interprétation des services fiscaux et que c’était par conséquent risqué, notamment les scpi corum qu’il a qualifié de madoff. Pour leurs clients, la française recommande la prudence et de prendre des scpi aux investissements français et non étrangers. Même s’il confirme qu’il n’y a actuellement pas de texte interdisant de le faire.

Ça n’est pas la première société a me tenir ce discours sur les scpi étrangères et sur corum. Ça fait réfléchir, d’autant que mon EC me l’a tenu également, j’attends toujours la réponse de l’avocat fiscaliste de fiducial.

Il y a pas mal de SCPI gérées par La Française qui … se sont mises (depuis quelques années) à investir à l’étranger. Et idem pour pas mal d’autres sociétés de gestion de SCPI, y compris les principales, qui annoncent parfois viser 25% du patrimoine de leurs SCPI hors de France, donc concentrent leurs investissements actuels sur l’étranger (sachant que le marché de l’immobilier à l’étranger n’est pas homogène, pas plus qu’en France…).

A votre avis, quand vous commercialisez des produits bien installés sur un marché, qui affichent des rendements vers 4.0% ou 4.5% (y compris certaines SCPI de La Française avec un marché secondaire "bloqué"), comment réagiriez-vous à l’arrivée (depuis 6 années maintenant…) sur le marché d’un autre produit (que vous ne pouvez pas commercialiser) affichant un rendement actuel au dessus de 6% et avec quelques innovations (que vos produits ne savent pas répliquer) ?
N’oubliez quand même pas que le rendement actuel d’une SCPI (qui est basé sur des loyers effectivement encaissés, et pas sur du vent, avec certification par un CaC entre autres), n’est pas assuré pour l’avenir : il pourrait varier, donc éventuellement baisser, ceci pour n’importe quelle SCPI (et pour celles de La Française, il a plutôt pas mal baissé ces dernières années).

Dans le cas de Madoff, l’argent des clients était prétendument investi dans des actifs qui n’existaient pas dans la réalité. Est-ce le cas avec ce produit que ce commercial qualifie de "Madoff" ?

Synthèse : le "CGP" que vous avez eu au téléphone semble s’est décrédibilisé tout seul, et/ou vous a pris pour un débutant ne connaissant pas les SCPI et facilement influençable…

cat a écrit :

* l’IS est payé sur ses revenus fonciers étrangers même s’il est prélevé par une autre état que la France. Une convention fiscale entre la France et cet autre état indique comment traiter ces revenus pour éviter la double imposition.

Il n’y a pas d’IS payé sur les revenus foncier étrangers. Mais il y a bien une imposition sur ces revenus, qui est payée à l’étranger.

Les conventions fiscales indiquent (celles avec tous les pays où des SCPI ont investis, et même quelques autres que j’ai consultées) que les revenus fonciers sont imposés dans le pays où est localisé le bien immobilier concerné, et prévoient un mécanisme pour éviter une double imposition lorsque l’associé est fiscalement résident en France. Si l’associé est une personne physique, ce mécanisme est plus ou moins compliqué. Si c’est une personne morale, le mécanisme est simple : les revenus fonciers de source étrangère sont simplement retirés du résultat fiscal servant de base au calcul de l’IS.

Malolechat a écrit :

Quoiqu’il arrive ça n’est pas un drame si je prends de l’usufruit « français », Vendôme, épargne pierre, cristal rente…feront parfaitement l’affaire.

Qu’est-ce qui vous fait croire que ces SCPI n’investiront pas bientôt …. à l’étranger ?
Il y a au moins une de ces SCPI (Epargne Pierre) qui a modifié ses statuts pour pouvoir le faire..


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#631 19/10/2018 17h32

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Il me semble que le "pire" qui puisse arriver sur ces revenus fonciers étrangers, c’est que le mécanisme que vous mentionnez GBL :
"les revenus fonciers de source étrangère sont simplement retirés du résultat fiscal servant de base au calcul de l’IS"
soit remplacé par un crédit d’impôt comme c’est la cas (si j’ai bien compris le BOFIP) pour les revenus de valeurs mobilières.
Dans ce cas, une fois déduit les charges d’intérêt et l’amortissement de l’US, on ne profiterait sans doute que d’une part réduite du crédit d’impôt (qui ne serait pas reportable les années suivantes).

Dernière modification par cat (19/10/2018 17h37)

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[+1]    #632 19/10/2018 17h50

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Peut-être. Mais une telle évolution me semble fort peu probable, car 
    1) Il y a une logique certaine, à ce que les revenus issus d’un bien immobilier situé dans un pays X soient imposés dans ce pays X, et pas dans le pays Y de résidence fiscale du propriétaire du bien. (cf souveraineté de chaque pays, et possibilité d’identifier le propriétaire, etc.).   
    2) Modifier ceci nécessiterait la renégociation de moultes conventions fiscales (qui décrivent un traitement très différent des revenus fonciers -attachés à un territoire- et des revenus mobiliers -non attachés à un territoire-). Ça impacterait de très nombreuses sociétés à l’IS, ou groupes de sociétés, de taille bien plus importante que nos "petites" SCI IS (avec quelques risques que ces sociétés ne se délocalisent, car ce n’est pas par hasard qu’Unibail, pour ne prendre qu’un exemple, et ici d’une société dont l’immobilier est la principale activité, n’a pas son siège social en France…), sans vraiment pouvoir être justifié par une meilleure "justice fiscale".


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#633 19/10/2018 17h57

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Correction grâce à tssm :

Avec 145k d’impôt de bénéfice exceptionnel sur 5 ans on a les estimations suivantes :

CF annuel en cas de décès avec les rendements suivants en en l’absence de scpi étrangères :
- 5% = 45-30-5 = 10k
- 4% = 36-30-3 = 3k
- 3% = 27-30-2= -5k

Avec 140k d’us et 50k de pp de scpi étrangère ça fait 400k * 5% de recettes non imposable en France ce qui donne impôt = (45-20-14-1) * 15% = 1,5k

Et les CF suivants :
- 5% = 14k
- 4% = 9k
- 3% = 4k

Bref il semble que le risque soit limité du moins contenu, ce qui est rassurant.

Si l’ec, accepte de s’occuper de la compta de la sci avec des scpi étrangères je crois que ça va être très simple, je vais prendre une assurance emprunteur à 100% et madame 0 en délégation d’assurance la moins chère  possible comme j’ai fait pour ma rp avec April.

Si par contre il y a un risque quelconque avec le bénéfice exceptionnel, j’augmenterai le capital décès de ma prévoyance temporairement.

Suravenir qui travaille avec Arkéa aurait pu faire une clause séquestre arrêt musel qu’ils appellent eux une assurance tiers bénéficiaire mais à condition que l’assurance emprunteur soit interne, que les associés soient caution solidaire de 100% du prêt et que la direction des engagements accepte…bref vous l’avez compris les cgp du cmb ont essayé de me dissuader de le faire, ce qui a marché.

Par contre ils m’ont dit qu’une assurance homme clé entraînait également un bénéfice exceptionnel et me l’ont comme la courtière déconseillé..

Concernant les exonérations d’ira j’ai obtenu 50% de 6 mois du taux d’intérêt  soit environ 1,6%/2/2=0,4% et pas avant 5 ans.

Pour le nantissement d’opcvm, mon PF ayant perdu 10% ytd, 310->280k, j’avais peur qu’ils m’embêtent avec le montant du prêt pour acheter de l’usufruit mais non ils m’accordent toujours 200k.

Par ailleurs, j’ai le choix entre un différé partiel de remboursement de prêt de 18 mois (interêt + assurance du prêt) ce qui condense le capital à rembourser sur 23,5 ans

OU

une anticipation de 2 ans ce qui décale le remboursement de la totalité du prêt (capital, intérêt et assurance du prêt) mais qui majore le coût des 25 ans restants.

Que choisir ?

Concernant les statuts, le cmb me recommande d’etre Cogérant a 50/50 avec madame et d’acter un mandat de gestion posthume chez le notaire pour éviter que les enfants ne se trouvent dans une situation compliquée.
L’avocate de fiducial recommandait que je sois seul gérant et que j’ai 51% des parts notamment pour protéger la sci en cas de divorce…

Là je suis largué, que pensez vous de tout ça ?

@gbl

Comme il est doux / rassurant de vous lire.

Effectivement je vous rejoins sur tous les points :
- avec les estimations recalculées je ne vois plus trop de risque suite a mon peu probable décès
- les scpi de la française ont des rendements peu attrayant à part pierval santé
- nombreuses sont les sdg d’anciennes et nouvelles scpi qui semblent vouloir quand elles le peuvent, chercher du rendement à l’étranger
- le cgp n’appréciait certes pas corum mais le traiter de madoff était inapproprié (par contre il avait raison de me prendre pour un bleu)

Cristal rente a été retiré de la liste des « partenaires » du cmb, ils me proposent lf opportunité immo à la place. Cette dernière était attractive l’année dernière mais en 2017 le rendement est passé de 5,45 a 4,8%, une histoire de nouveaux baux avec différé de perception des loyers selon le cgp du cmb…je n’ai pas vérifié et donc me méfie. il y a primo pierre également. Si elles ne sont pas interessantes je réduirais la liste des scpi en pp.

Enfin le cmb de Brest invite tous les investisseurs en scpi à se rapprocher d’eux smile

PS : je viens de recevoir un mail de primaliance pour me signaler qu’ils font une offre 2 points de décote sur la np 10 ans d’epargne Pierre et pierval santé, moi qui espérait l’inverse, naïvement…

PS2 : New Selection

PP 400k
- 100 épargne pierre (voisin)
- 100 novapierre allemagne (paref)
- 100 immorente / efimmo 1 (sofidy)
- 100 patrimmo commerce (ou interpierre) / primovie (primonial)

US 200k
- 100 corum origin /xl (corum)
- 50 Vendôme région (Norma Capital)
- 50 pierval santé (euryale)

Dernière modification par Malolechat (20/10/2018 17h51)


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#634 19/10/2018 18h52

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Pour Pierval l’explication vient sans doute du fait qu’elle n’est pas gérée par La Française.

Pour ma part, je laisserai tomber LF opportunités immo et je resterai concentrer sur les 7 autres.

Pour le Crédit Mutuel Arkea il y a plus proche que Brest pour pas mal de gens ;-).

EDIT : votre dernière proposition est cohérente avec le fait que vous vouliez prendre à un moment uniquement Epargne Pierre, Novapierre Allemagne et Corum Origin, tout en y apportant un peu de diversification. Moi je dis pourquoi pas. Je note en passant que vous avez écarté Interpierre. Trop de Paref à votre goût?

Dernière modification par cat (20/10/2018 08h10)

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#635 20/10/2018 09h36

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Excellente lecture cat vous avez tout bon.
J’ai gardé le trio initial auquel j’ai ajouté de la diversification, notamment sofidy en fond de PF.
J’ai retiré interpierre pour ne pas surpondérer paref et parce que je voulais simplifier les lignes et aussi parce que je le sens moins bien parce que j’ai entendu dire qu’ils avaient perdu un locataire et j’ai peur que son rendement plonge comme lf opportunité immo, c’est du 6eme sens, basé sur rien car je n’ai pas vérifié…ça n’est pas définitif car j’aurais aimé avoir des locaux d’activite et interpierre à tout de même été primée en 2017. Peut être pourrais je la prendre à la place de patrimmo commerce ?

J’aurai une réponse de l’ec lundi, si c’est bon, alors banco, on crée la sci, assure le prêt, débloque les fonds, acheté les scpi et roule ma poule.

Il me reste (encore) quelques points dont j’aimerais avoir votre aide, les voici :

1/ la clause séquestre à tout de même d’incroyable avantage, l’assurance emprunteur est à 0,15%, certes trois plus cher que ce qu’on peut espérer (0,05%) et donc si pas de décès c’est moins bien. Par contre en cas de décès ça me semble être parfait pour madame et les enfants car les 600k sont séquestrés chez le notaire, la sci continue à rembourser le prêt et en cas de non paiement de madame la banque se sert dans ce séquestre. Du coup je ne vois pas à quoi sert qu’on soit caution solidaire à 100%, en pratique qu’est ce qui peut se passer ? Par contre si la sci s’autofinance elle n’aura rien à payer et récupérera 600k à la fin du remboursement du prêt. 600k qui ne seront pas une plus value pour l’entreprise et donc non imposable et transmissible aux enfants sans fiscalité, non ? Résumé ça semble très très intéressant pour ma famille si je leurs sinon c’est moins bien car plus cher.
N’ayant pas prévu de mourir, je pense prendre une assurance emprunteur à 100% pour moi et 0 pour madame, et protéger madame du bénéfice exceptionnel en augmentant le capital décès de ma prévoyance temporairement, cela vous semble t’il être un bon choix ?

2/ différé partiel 18 mois ou anticipation de 24 mois ?
J’ai beau lire ce que je trouve par exemple :

Différé ou Anticipation : Telle est la question… | Parlons en ensemble - Actus

Je n’y comprends rien. Quelqu’un peut il me vulgariser les avantages inconvénients et me donner son avis concernant le meilleur choix ?

3/ concernant les statuts, pareil je suis perdu. Le cmb me recommande d’etre Cogérant a 50/50 avec madame et d’acter un mandat de gestion posthume chez le notaire pour éviter que les enfants ne se trouvent dans une situation compliquée.
L’avocate de fiducial recommande que je sois seul gérant et que j’ai 51% des parts notamment pour protéger la sci en cas de divorce…
Que choisir ?

4/ cristal rente a été retirée de la sélection du cmb pour problème de gestion, quelqu’un a t’il des infos à ce sujet ? Elle m’interessait pour la diversification et aurait pu avoir sa place en usufruit d’autant plus que j’ai lu que le dvm attendu était de 5,5% pour 2019, ce qui n’est évidemment pas une certitude.

Mer.ci pour votre aide à tous.


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#636 20/10/2018 10h41

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Malo, je ne sais pas ce que voulez dire concernant Interpierre par "ils avaient perdu un locataire" mais il est clair que comme pour toute SCPI, il y a des locataires qui partent régulièrement.
Si vous hésitez entre une petite part de Patrimmo Commerce ou d’Interpierre, à votre place, j’opterai plutôt pour Interpierre (diversification supplémentaire et historique plus long sur lequel on peut mieux apprécier la gestion).

Concernant vos différents points :
1/ Personnellement et sans hésitation, je prendrai l’assurance proposée par la banque, c’est un plus cher mais :
* cela est plus simple;
* vous pouvez avoir la solution la plus appropriée (il me semble);
* et surtout, vous montrez votre confiance à vos interlocuteurs de la banque et vous gagnez en possibilité de négociation pour des investissements futurs (si cela fait partie des possibles).

2/ N’avez-vous pas demandé également de différé total?
J’avoue avoir pris un simple différé partiel de 6 mois et ne m’être pas posé plus de question. Donc, je n’ai pas vraiment d’avis sur la question.

3/ Je suis mal placé pour répondre : nous sommes à 50/50 avec mon épouse, tous les deux co-gérants.
Madame n’est pas franchement intéressée par le suivi de la société mais financièrement rien ne pourrait exister sans sa participation active : elle garantit le prêt et a fourni nettement plus de fonds à la société que moi par son CCA (chose qu’il m’est impossible de ré-équilibrer, à court terme du moins).
Nous aurions pu choisir tout autre autre répartition qui la favorisait (ma proposition initiale était plutôt 80/20) mais dans l’hypothèse la plus probable où cela servirait à notre retraite commune et/ou à notre progéniture une répartition 50/50 semblait le plus appropriée.

4/ Aucune info. Roudoudou, qui est associé, saura certainement vous renseigner.

Dernière modification par cat (20/10/2018 10h41)

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#637 20/10/2018 12h46

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Malo, la solution pour l’assurance est très simple, ca fait des pages que vous complexifiez mais en fait comme on l’a déjà dit il suffit de prendre une assurance homme clé. Je me suis peut etre mal exprimé, il faut la prendre en plus comme cela le montant versé net d’IS couvrira largement le montant nécessaire.

Essayez de rester simple, la clause c’est très compliqué.

Pour Cristal Rente je n’ai pas d’information, a priori la gestion semble toujours correcte.

Dernière modification par roudoudou (20/10/2018 12h59)

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#638 20/10/2018 13h51

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En ce qui concerne Cristal Rente, j’ignore pourquoi la CMB a décidé de la retirer de sa liste. Mais je sais qu’il y a eu un conflit entre la société de gestion et le Conseil de Surveillance (lire par ex ceci), qui semble s’être soldé par l’éviction de la plupart des membres du CS. Ça ne m’inciterait  pas à y investir (d’autant que j’ai déjà eu affaire à l’ex-président du CS qui a été évincé, et considérerais avec suspicion que la société de gestion ait choisi de se débarrasser de lui).

En ce qui concerne votre dilemme "différé partiel 18 mois ou anticipation de 24 mois ?" ( qui reviennent à ne commencer à rembourser le capital que 18 ou 24 mois plus tard, et éventuellement à emprunter une somme un peu supérieure pour ne pas avoir à rembourser d’intérêts dans l’intervalle, en payant bien un peu plus d’ intérêts car on emprunte plus longtemps et un peu plus), comme l’objectif semble être d’emprunter sur la durée la plus longue afin d’assurer un cashflow favorable, et que le taux reste le même dans les 2 cas, je privilégierait le scénario maximisant l’emprunt*durée, c’est à dire anticipation 24 mois si j’ai bien compris. Mais la différence entre les deux reste faible.

En ce qui concerne les statuts, je suivrais la recommandation de l’avocate de fiducial ("seul gérant avec 51% des parts") qui me semble pragmatique et sans réels inconvénients.

En ce qui concerne Interpierre, si je me fie aux derniers bulletins trimestriels de T1 et T2/2018,  (j’ignore si un locataire important a donné congé depuis, le bulletin trimestriel qui sortira dans quelques jours en parlera peut-être, … ou pas), il y a eu en 2018 des congés de locataires représentant 12, 17, et 41 k€ de loyer annuels. Le rapport annuel 2017 indique un total de loyers encaissés de 5 M€ en 2017. Donc ces 3 congés représentent 1.4% des loyers de 2017, et ne justifient nullement de changer d’opinion sur la SCPI.


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#639 20/10/2018 14h52

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@ roudoudou
C’est peut-être compliqué mais il me semblait que la clause était ce qui répondait le mieux au problème posé (ou alors je n’ai pas compris ce qui est aussi une possibilité ;-)).
Hors cette clause, la solution assurance homme clé ne me semble pas plus adapté que l’augmentation du capital décès de la prévoyance de Malo.

Quitte à faire simple sinon, autant ne rien faire de spécifique et prendre l’assurance classique point barre. De toute façon, le risque dans la situation présente m’a l’air insignifiant.

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#640 20/10/2018 15h14

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Mer.ci à tous les 3 c’est vraiment très aimable d’avoir pris le temps de répondre, comme toujours, de façon précise et complète, à mes nombreuses interrogations.

Grâce à votre aide je vais donc prendre les décisions suivantes qui me semblent les plus simples car j’avoue commencer à être las :

1/ délégation d’assurance emprunteur car ça n’a vraiment pas l’air de déranger le cmb + capital décès prévoyance car c’est ce qui semble arranger ma prévoyance et le cmb ou l’assurance homme clé qu’il faut prendre en plus de l’assurance emprunteur recommandé par tssm et roudoudou pour le bénéfice exceptionnel même si je ne comprends pas comment elle fonctionne en pratique. La sci assure un capital décès prédéfini correspondant à l’impot du bénéfice exceptionnel sur la tête du gérant en cas de décès ? Comme un capital décès prévoyance mais pris par la sci ? Dernière question, vous confirmez bien que j’ai le droit au plan juridique fiscal et comptable de prendre 100 et madame 0 pour l’assurance emprunteur même si on fait 51/49 de parts sociales et que nos revenus pro sont équivalents ?

2/ ils me disent qu’ils ne peuvent pas faire de différé total, je vais donc suivre gbl et prendre 24 mois d’anticipation pour allonger le prêt et générer le Max de cash-flow les 2 premières années.

3/ je vais faire 51/49 ça me permettra d’investir chaque année sans devoir faire une ag avec madame, c’est bien la contrainte que vous rencontrez cat ?

4/ concernant cristal rente ça peut rester une option de diversification d’usufruit fr si l’ec refusait les scpi étrangères.

5/ je vais remplacer patrimmo commerce par interpierre pour la diversification secteur sous réserve de ce que nous dira le bulletin.

Dernière modification par Malolechat (20/10/2018 15h44)


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#641 20/10/2018 15h36

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1/ Malo, l’assurance du prêt n’est pas obligatoire. Tant que la banque valide, vous faites ce que vous voulez dans la répartition (vous pourriez même ne pas avoir d’assurance si la banque est ok).

2/ OK.

3/ Moi, cela me semble la moindre des choses de faire une AG par an avec Madame. Même si cela ne la passionne pas vraiment, je pense qu’elle verrait d’un très mauvais oeil que je traite tout sans qu’elle n’ait l’info, surtout pour un projet que je lui ai décrit comme commun (et dans lequel son implication financière est bien supérieur à la mienne).

4/ Si vous avez des desiderata en terme de SCPI, vous pouvez les faire remonter au CMB. S’il y a quelques clients intéressés, ils finiront bien par les distribuer (dans leur liste, la rémunération pour eux est de toute façon très variable, par ex. Interpierre leur reverse 3% alors que Primovie leur reverse 6%, ce n’est donc pas leur seul critère de choix).

5/ OK.

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#642 20/10/2018 15h45

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1/ ok

3/ Dans mon cas c’est moi qui apporte 100% des garanties, il aurait été même logique de faire 99/1, mais je souhaite offrir / partager ce patrimoine avec ma femme et à mes enfants. Ca serait une véritable contrainte pour elle de faire cette ag annuelle, au contraire ça l’arrange que je m’occupe de tout. Mais je comprends parfaitement votre situation.

Un point que je n’ai pas abordé est celui des scpi à capital fixe qui me semblent attrayantes notamment pour la pp plus que pour l’us, mais peut être me trompe je ? Par contre ça me semble plus contraignant pour en obtenir…pour le coup je crois que j’y reviendrais dans un 2ème temps…

Dernière modification par Malolechat (20/10/2018 15h48)


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#643 20/10/2018 15h56

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Malo, il me semble quand même que faire une AG par an avec les associés de la société (où le gérant présente son action), est plus ou moins requis (et quand même peu compliqué à faire quand les associés sont en couple). Après, vous pouvez probablement toujours faire un compte-rendu d’une AG "fictive".
Ce sont les actes de gestion que vous pouvez faire sans votre épouse si vous êtes seul gérant.

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#644 20/10/2018 16h04

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Oui il y aura l’ag Annuelle avec l’ec pour valider les comptes et décider de ce qu’on fait du résultat report à nouveau ou mise en réserve. Peu compliqué sauf s’ils sont divorcés et que madame veut bloquer le projet pour x raisons…

Je parlais d’eviter a devoir faire une ag à chaque fois que je veux investir la trésorerie en us…

Dernière modification par Malolechat (20/10/2018 16h05)


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#645 20/10/2018 16h06

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Vu sous cet angle, vous pouvez effectivement lui éviter ce type d’ag.

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#646 20/10/2018 16h31

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Malolechat a écrit :

Oui il y aura l’ag Annuelle avec l’ec pour valider les comptes et décider de ce qu’on fait du résultat report à nouveau ou mise en réserve. Peu compliqué sauf s’ils sont divorcés et que madame veut bloquer le projet pour x raisons…

Je parlais d’eviter a devoir faire une ag à chaque fois que je veux investir la trésorerie en us…

On est à 50/50 et je ne fais pas d’AG pour acheter de l’US….

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#647 21/10/2018 11h21

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Comment procédez vous pour l’ag annuelle pour validation des comptes et mise en réserve ou report à nouveau ?

L’ec veut que je fassse avec l’avocate (400€) et cette dernière me dit de voir avec l’avocate…


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#648 21/10/2018 11h30

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Moi, je la fais devant word sur mon ordinateur. Ca coute 0 et me prend 15 minutes. La première année est un peu plus longue car il faut mettre le modele en place, mais ensuite, je fais un simple CC en changeant date et montant

Il vous faudra une décision d’AG pour votre investissement initial. Cela peut être en même temps que l’AG initiale qui vous nommera gérant

Dernière modification par Tssm (21/10/2018 11h34)

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#649 21/10/2018 11h33

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Sur Word ca me prend 2 minutes avec le modèle de l’année passée.

Ensuite faut l’envoyer à l’EC pour l’affectation du résultat : temps 30 secondes

Cout, 0 centimes.

Dernière modification par roudoudou (21/10/2018 11h34)

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#650 21/10/2018 11h44

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Parfait, pourriez vous me partager les modèles que vous utilisez ?


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