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#401 02/05/2018 16h13 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

Ca me perturbe car avec 200k d’US amorti sur 600k de scpi, l’amortissement est tel que la fiscalité devient nulle.

Il en est de meme si on prend une SCPI 100% étrangère comme novapierre allemagne, non ?

Dans ce dernier cas sans fiscalité et avec l’exoneration des ir + ps en nom propre pourquoi s’embeter a faire une sci is, a part une saine diversification évidemment du pf de scpi et les avantages permises par les scp d’optimisations fiscales.

Bonjour Malolechat,

Votre réflexion rejoint la mienne (formulée ci-dessus au message 385 au dernier paragraphe). Certes, en cas d’investissement en direct sur des SCPI "étrangères" comme le dit Cat on perd la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt et on doit payer un peu d’IR, mais on doit avoir un taux de fiscalisation faible (de peut-être 10 à 15%).

Dans ces conditions, à mon avis cela peut constituer un avantage à la détention en direct. Pour plusieurs raisons (non classées par ordre d’importance) :
- pas de tracasseries administratives liées à la création d’une SCI,
- absence de frais de structure (frais de création, frais d’expert comptable etc …),
- pas de problèmes liés à l’incompatibilité de gérer une SCI pour les fonctionnaires,
- pas de problématique fiscale liée à la récupération du cash dans le cadre d’une SCI à l’IS (PFU de 30% sur les dividendes).

L’inconvénient de l’investissement "en direct" réside dans le fait de devoir investir uniquement sur des SCPI "étrangères" (ce qui milite le choix assez considérablement) et de trouver le financement (il semble d’après ce forum que plusieurs banques  sont réticentes pour financer des SCPI "étrangères").

Par contre, avantage à la SCI IS si l’objectif est de transmettre un capital (c’est un outil très efficace de transmission).

J’en suis là de ma réflexion.

Dernière modification par Lmnp75 (02/05/2018 16h17)

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#402 02/05/2018 16h33 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour lmnp75,

J’ai decidé plus facilement n’étant pas fonctionnaire de choisir la sc patrimoniale pour les raisons d’optimisation fiscale et de transmission  listees ici :

La société civile de portefeuille : l?outil patrimonial anti-ISF | Le Revenu

Aussi parce que prendre corum et novapierre est trop restrictif bien qu’étant excellentes.

Enfin ce qui me semble être le plus puissant dans ce montage est l’amortissement de l’US de la scp permettant une fiscalité nulle…et du coup ca permet de mettre plein d’autres actifs dedans.

Enfin je viens de penser que javais un peapme plein a 75k d’id france smid caps dont je n’ai pas besoin et que ca suffirait peut être tout simplement comme garantie pour mon projet.

Bien a vous et merci pour le partage de vos reflexions.

Ca me fait penser au plan b de cricri qui réfléchissait a ce type de montage egalement, qu’en est il devenu ?

Malo

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#403 02/05/2018 16h34 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour Lmnp75,

ne pas oublier non plus que la sci à l’is fournit également une solution très pertinente pour valoriser ses liquidités à court/moyen terme avec la possibilité d’investir en US (efficacement).

En outre, si j’ai bien compris également (j’attends de voir ma liasse fiscale de l’année pour m’en persuader), les SCPI avec revenus de source étrangère achetées en US ou à crédit permettent de "masquer" une partie des bénéfices imposables dus aux revenus de source française.

Bien à vous,
cat

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#404 02/05/2018 16h46 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat

Oui une SC patrimoniale permet d’investir dans un choix plus important d’actifs et d’éviter de se limiter à l’immobilier.
Vous comptez investir à crédit pour acheter des actions et gommer l’IS grâce à l’amortissement de l’usufruit de parts de SCPI ?
Cela serait un beau projet et permettrait de diversifier les investissements.

Bonjour Cat,

Vous avez raison la SCI IS permet d’optimiser considérablement les possibilités offertes par l’US. On gomme ou ou réduit considérablement la fiscalité.

Par contre (désolé pour cette obsession), il y a toujours ce satané problème pour sortir le cash de la SCI IS (ou SC pat d’ailleurs).
Comme l’a déjà dit un membre du forum, la SCI IS conduit à un jeu à somme nulle :
- si la SCI a une trésorerie déficitaire (avec constitution de CCA) pour chaque euro versé en CCA on pourra sortir à terme un euro sans impôt,
- dans le cas inverse, la sortie de cash sera doublement taxée (IS à 15% sauf si 100% de revenus étrangers) + PFU de 30 % sur les dividendes.
Pour un aspirant rentier cela me semble véritablement ennuyeux. Par contre,  pour la transmission d’un capital c’est un superbe outil.
Je tiens à préciser que je n’ai rien contre les SCI et que ce n’est aucunement une critique de ce type de montage. Je vous fais part de mes interrogations et réflexions.
Cat, je suis sincèrement admiratif du montage que vous avez réalisé et de votre audace en la matière. D’autant plus que je me suis contenté de faire des choses beaucoup plus simples en multipliant les investissements en LMNP packagé.

Dernière modification par Lmnp75 (02/05/2018 17h05)

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#405 05/05/2018 17h51 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour lmnp75,

Toutes mes excuses j’ai oublié de vous répondre.

J’ai pour projet de :

1/ remplir mes pea d’opcvm mensuellement grâce a mes revenus et capitaliser pour obtenir une rente et compléter mes revenus quand je diminuerais mon activité et compléter ma retraite ET un capital pour d’éventuels projets : changement RP, résidence secondaire, apparts et voitures enfants, etc…

2/ idem pour l’assurance vie une fois mes pea pleins avec l’option transmission.

3/ idem pour le CTO quand pea pleins pour diversifier 1/ et 2/, ex : foncières cotées.

4/ par contre avec la scp is : continuer a investir le max a credit, profiter des taux bas et de l’effet de levier pour diversifier les actifs : immobilier locatif professionnel via les scpi pour obtenir une rente sans capital car peu intéressant de vendre sauf si j’arrive a l’autofinancement grâce a l’US qui permettrai de dégager de la trésorerie…avec l’option optimisation fiscale et transmission.

Voici le retour du CMB :

Bonjour Monsieur Malolechat

J’ai regardé votre montage d’achat de parts de SCPI.
Pour un financement à 15 ans d’usufruit nous pouvons vous accompagner. Nous devons simplement prévoir un schéma de garantie car selon moi pour nantir les parts il nous faut l’accord du nu propriétaire.

S’agissant d’un achat en pp sur 25 ans, j’essaie de négocier un nantissement des parts+caution solidaire des associés de votre SCI afin d’éviter le nantissement d’un placement.

Je vous rappelle que cette décision relève de la DGE au Siège du Crédit Mutuel Arkea.

Je mets en tout cas tout en oeuvre pour que votre dossier aboutisse.

En vacances semaine 19.

Bon WE à  vous et votre famille.

Madame CMB

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#406 05/05/2018 19h09 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

B
Voici le retour du CMB :

Bonjour Monsieur Malolechat

J’ai regardé votre montage d’achat de parts de SCPI.
Pour un financement à 15 ans d’usufruit nous pouvons vous accompagner. Nous devons simplement prévoir un schéma de garantie car selon moi pour nantir les parts il nous faut l’accord du nu propriétaire.

Pour vous faire gagner du temps :

Traduction = abandonnez ce schéma de garantie, vous n’obtiendrez un crédit pour de l’usufruit qu’en nantissant une AV ou des titres en face.

Comme cela a été répété de nombreuses fois précédemment je vous conseille de boucler votre montage en pleine propriété en premier lieu (si vous souhaitez un jour que votre projet aboutisse en réél)

Dernière modification par roudoudou (05/05/2018 19h11)

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#407 05/05/2018 20h21 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Merci roudoudou,

mais je ne suis pas pressé.

Il est vrai que je ne souhaite pas nantir de fonds euro par contre pour un montage qui s’autofinance je serais prêt a nantir mes UC d’AV ou mes OPCVM de PEA et PEA PME valorisés actuellement a 225k. D’ici fin aout j’aurais 100k a placer (25 par mois). J’attends la reouverture d’I&E en juin pour en prendre 50k (1/3 de mon PEA). je verrais ce que je fais des 50k restant.

Rien ne presse…les taux restent bas et les banques sont 20% en dessous de leurs objectifs de credit immo, du moins pour ceux concernant les RP. (Lu dans cbanque et david immobilier danger…je ne sais pas ce que ca vaut je l’avoue).

Quoiqu’il arrive l’offre en pp est déjà satisfaisante. Pourquoi ne pas négocier pour essayer d’avoir mieux ?

Je suis satisfait de la CGP du CMB et la laisse travailler.

D’ailleurs l’offre d’US a credit sur 15 ans ne vous intéresse plus GBL et vous ?

Dernière modification par Malolechat (05/05/2018 20h30)

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#408 05/05/2018 21h56 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Pour ma part je pense pouvoir obtenir une offre d’US de ma banque car ma SCI a un bilan et mon profil financier s’est amélioré, donc je vous remercie.

Je ne parle pas pour GBL, je ne le connais pas, je vous suggère de lui demander.

Pour le reste vous risquez de vous prendre les hausses de prix des parts, ce qui risque de remettre en cause vos hypothèses

Dernière modification par roudoudou (05/05/2018 23h44)

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#409 05/05/2018 23h09 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malolechat a écrit :

Bonjour lmnp75,

Toutes mes excuses j’ai oublié de vous répondre.

J’ai pour projet de :

1/ remplir mes pea d’opcvm mensuellement grâce a mes revenus et capitaliser pour obtenir une rente et compléter mes revenus quand je diminuerais mon activité et compléter ma retraite ET un capital pour d’éventuels projets : changement RP, résidence secondaire, apparts et voitures enfants, etc…

2/ idem pour l’assurance vie une fois mes pea pleins avec l’option transmission.

3/ idem pour le CTO quand pea pleins pour diversifier 1/ et 2/, ex : foncières cotées.

4/ par contre avec la scp is : continuer a investir le max a credit, profiter des taux bas et de l’effet de levier pour diversifier les actifs : immobilier locatif professionnel via les scpi pour obtenir une rente sans capital car peu intéressant de vendre sauf si j’arrive a l’autofinancement grâce a l’US qui permettrai de dégager de la trésorerie…avec l’option optimisation fiscale et transmission.

Voici le retour du CMB :

Bonjour Monsieur Malolechat

J’ai regardé votre montage d’achat de parts de SCPI.
Pour un financement à 15 ans d’usufruit nous pouvons vous accompagner. Nous devons simplement prévoir un schéma de garantie car selon moi pour nantir les parts il nous faut l’accord du nu propriétaire.

S’agissant d’un achat en pp sur 25 ans, j’essaie de négocier un nantissement des parts+caution solidaire des associés de votre SCI afin d’éviter le nantissement d’un placement.

Je vous rappelle que cette décision relève de la DGE au Siège du Crédit Mutuel Arkea.

Je mets en tout cas tout en oeuvre pour que votre dossier aboutisse.

En vacances semaine 19.

Bon WE à  vous et votre famille.

Madame CMB

Bonsoir Malolechat,

Que de projets !
Vous avez raison d’utiliser tous les outils à disposition : PEA,  AV, SCI, CTO.
Par contre je rejoins Roudoudou et d’autres membres du forum sur un point : boucler votre montage de SCI , battez le fer quand il est chaud ! Je comprends votre volonté d’optimiser votre projet (j’ai aussi tendance à être perfectionniste et à chercher à tout maîtriser) mais il vous faut avancer dans la mise en oeuvre concrète.
De mon côté, j’ai pris contact avec mon conseiller patrimonial de la banque postale, je lui ai listé l’ensemble de mes questions, il revient vers moi vers le 15 mai accompagné d’un chargé d’affaires de la BPE. En fonction des réponses apportées et du champ des possibles ,  je choisirai l’investissement qui me semblera le plus judicieux  . A l’heure actuelle les pistes sont les suivantes :
- investissement à crédit en scpi étrangères et/ou SCPI "classiques" avec ou sans SCI en PP et /ou US.
-investissement à crédit pour acquerir des actions logées soit dans un PEA ou une ScPat.
Pour l’instant c’est donc  très large.

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#410 25/05/2018 17h52 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

J’ai recu a l’instant ce mail du CMB :

Bonjour Monsieur Malolechat,

     Désolée de revenir vers vous avec un peu de retard , mais le mois de mai est légèrement perturbé en effet.

     A la lecture de votre dernier mail, j’ai bien noté que votre choix d’investissement en parts de SCPI se porterait vers
     la société Corum pour l’achat d’usufruit à hauteur de 200KE.

     Vous trouverez donc en PJ notre proposition de prêt sur 15 ans avec nantissement des parts souscrites en garantie. Je vous
     informe qu’à ce titre, il nous faut recueillir l’accord du nu-propriétaire,  et donc ses coordonnées.

     S’agissant de l’achat en pleine propriété d’Interpierre et Novapierre Allemagne, j’ai demandé à la Direction des Engagements
     d’accepter une caution solidaire des associés à hauteur de 100KE au lieu du nantissement de placement.

     Je reviens vers vous en début de semaine avec un schéma définitif de financement sur 25 ans + garanties.

     Pour information, les frais de garde annuels d’un compte de titres ouvert dans nos livres sont de 29.90€ .

     Je vous souhaite un bon week-end .

     Bien cdt.

     Madame CMB

Le projet en est donc la :

USUFRUIT sur 15 ans a 1,4% :

- 200k corum convictions (corum)

PLEINE PROPRIETE sur 25 ans a 1,75% :

- 100k epargne pierre (voisin)
- 50k novapierre allemagne (paref)
- 50k interpierre (paref)
- 50k effimmo 1 (sofidy)
- 50k immorente (sofidy)
- 50k cristal rente (intergestion)
- 50k primovie (primonial)

Ce qui donne le rendement et l’allocation suivante :

- DVM = 5,3%

- bureau = 45%
- commerces = 35%
- autres = 20%

- étranger = 50%
- region parisienne = 25%
- province = 25%

Reste un flou concernant les garanties :
- nantissement des parts d’usufruits et en pleine propriete
- sauf pour interpierre et novapierre ou est demandé une caution solidaire de 100k€ au lieu d’un placement en assurance vie…

Qu’en pensez vous ?

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#411 25/05/2018 18h02 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malo, je ne vois honnêtement pas quel nu-propriétaire accepterait de se coller un nantissement des parts pour garantir le prêt d’un usufruitier, hormis peut-être l’un de vos parents…
Je crois qu’il ne faut pas trop rêver de ce côté-là. Il vous faut penser à un autre actif en garantie si vous voulez concrétiser le projet d’achat d’usufruit à crédit…

Vous pourriez quand même déjà mettre en marche l’achat en pleine propriété maintenant que les garanties demandées correspondent plus à vos attentes (sur cette partie du projet).

Dernière modification par cat (25/05/2018 19h10)

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#412 25/05/2018 18h51 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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C’est pas comme si je ne l’avais pas indiqué en message #406 je pense que pour gagner du temps vous devriez être plus à l’écoute de Cat, GBL et autres personnes, vous devriez suivre les conseils pour concrétiser votre projet et commencer par quelque chose de simple (pas mal d’intervenants vous l’ont fait d’ailleurs remarquer)

Dernière modification par roudoudou (25/05/2018 18h52)

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#413 25/05/2018 20h00 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonsoir,

Eh beh si je repose toujours les mêmes questions il est probable que c’est parce que je ne comprends pas bien.

J’ai demandé un prêt pour acheter des scpi pp+us, la banque accepte mais a conditions de garanties, au début credit logement, puis 100% nantissement puis assurance vie, maintenant caution solidaire et nantissement des parts du nue propriétaire.

Si je vous transmet ces propositions de garanties c’est pour que vous m’éclairiez sur le meilleur choix a prendre…

J’avais commencé 100% pp puis j’ai lu que vous, cat, gbl et stephane recommandiez d’optimiser le montage grâce aux scpi internationales et l’us.

Quand j’avais soumis plusieurs scénarios et avait demandé lequel était le plus rentable, gbl, cricri et d’autres avait classé dans l’ordre de préférence :
- 100% us
- us + pp
- 100% pp

Ca m’a semblé donc naturel de poser la question au CMB. Tout de suite ils m’ont dit oui a tout, ça a pris du temps mais maintenant qu’on y est, il ne reste plus qu’a trouver les meilleures garanties.

Je n’ai pas droit au credit log ce qui me semblait le best.
Je n’ai pas droit au 100% de nantissement de part pour la pp.

Il reste a garantir 100k en pp pour interpierre et novapierre et 200k pour corum :

1/ je ne souhaite pas nantir 100k en fonds euro d’assurance vie
2/ en lisant la définition de caution solidaire, j’ai l’impression qu’il suffit de signer un papier et a part que ça engage mes heritiers en cas décès, ca semble un bon plan
3/ si les 100k ne concernent  que novapierre allemagne et interpierre, n’étant pas indispensables je peux repartir les 100k sur d’autres ?
4/ concernant le nantissement de part du nue proprietaire, comme c’est la banque qui propose il n’est pas intuitif pour moi de percuter que c’est impossible…néanmoins comme je l’ai aussi répété si besoin il me reste 225k en pea et pea-pme que je pourrais nantir.
5/ pourquoi ne pas tout faire d’un coup ? Pourquoi ne pas essayer de baisser les taux respectivement a 1,5 et 1% ? Le CMB semble en crise, les prets immo des banques ont 20% de retard sur leurs objectifs, et rien ne presse chez moi, l’augmentation des parts…ma foi ca me perturbe pas, pour un projet >25 ans j’ai l’impression que ca a peu d’importance et puis pour corum c’est déjà fichu, elle augmente au 1/6/18, dois je pour autant renoncer a cette scpi ?

Voila, merci de votre aide.

Dernière modification par Malolechat (25/05/2018 20h08)

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#414 25/05/2018 20h18 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Le nu propriétaire de vos parts est une autre personne.

Vous allez la voir et lui demander de nantir ses parts pour vos beaux yeux.

Il va vous répondre non, il ne va pas bloquer ses parts sur X années pour vous sans contrepartie aucune.

D’autre part je ne sais même pas si vous saurez qui est le Nu propriétaire car c’est la SG qui fait la répartition.

Donc ne comptez pas dessus c’est impossible. La CGP est a coté de la plaque la dessus.

5/ pourquoi ne pas tout faire d’un coup ? Pourquoi ne pas essayer de baisser les taux respectivement a 1,5 et 1% ? Le CMB semble en crise, les prets immo des banques ont 20% de retard sur leurs objectifs, et rien ne presse chez moi, l’augmentation des parts…ma foi ca me perturbe pas, pour un projet >25 ans j’ai l’impression que ca a peu d’importance et puis pour corum c’est déjà fichu, elle augmente au 1/6/18, dois je pour autant renoncer a cette scpi ?

Si rien ne presse alors aucun souci, en revanche c’est étonnant que vous ne soyez pas sensible aux augmentations du prix des parts faisant baisser la rentabilité de votre projet et que vous soyez si pointilleux sur le reste…

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#415 25/05/2018 20h30 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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"J’ai demandé un prêt pour acheter des scpi pp+us, la banque accepte mais a conditions de garanties, au début credit logement, puis 100% nantissement puis assurance vie, maintenant caution solidaire et nantissement des parts du nue propriétaire. "

On voit encore l’incompétence de nos interlocuteurs bancaires lorsqu’on leurs expose un projet qui n’est pas courant.

Je pense que vous gagner en compétence et en compréhension mais que vous perdez votre temps avec ce type de montage avec les banques de nos jours.

Je pense qu’il faut rester simple dans un premier temps.

La conseillère dit : "  Vous trouverez donc en PJ notre proposition de prêt sur 15 ans avec nantissement des parts souscrites en garantie. Je vous
     informe qu’à ce titre, il nous faut recueillir l’accord du nu-propriétaire,  et donc ses coordonnées "

On aura tout vu smile


Bye bye la rat race :)

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#416 26/05/2018 10h20 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@ Malo.
4/ concernant le nantissement des parts avec les nu-propriétaires, cela n’est pas "impossible" mais (comme je l’écrivais) les seules personnes qui pourraient accepter sont des "très" proches (et pas des personnes trouvées par la SG). Dans les volumes que vous envisagez, cela semble hors d’atteinte ou alors vous avez des "très" proches qui ont des ressources importantes (et alors ils pourraient probablement garantir votre investissement par d’autres moyens ;-)).
A votre place (comme déjà discuté), je me tournerai plutôt vers un nantissement du PEA-PME en commençant par emprunter un montant moins important pour l’achat d’US.

5/ il me semble que pour l’achat en PP tous les feux sont au vert, allez y. Vous fignolerez l’achat en US tranquillement ensuite. Il y aura sans doute un petit différentiel de trésorerie à combler mais cela ne semble pas franchement insurmontable.

Bon courage.
cat

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#417 26/05/2018 10h27 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Cat vous prenez plaisir à me contredire smile ou vous jouez sur les mots, "impossible" nul n’est tenu, mais combien de personnes ont pu faire un montage on le NP mettait en garantie ses parts ? même intra-famillial c’est compliqué car cela revient à ce que le "proche" se porte garant sur le montage de Malo pour des sommes non négligeables.

Je pense que dans ce cas c’est quand même plus limpide de ne pas laisser la porte (même très légèrement) ouverte à ce type de piste.

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#418 26/05/2018 10h35 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Oui un peu ;-).
Néanmoins je crois nettement plus à la possibilité de nantir le PEA-PME pour un achat à crédit de 60 à 75ke d’US…
En outre, je ne vois plus du tout ce qui empêche la concrétisation de l’achat à crédit de la partie PP.

Dernière modification par cat (26/05/2018 10h36)

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#419 26/05/2018 11h52 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je ne sais pas si c’est possible mais en faisant un ’effort’ sur la clef de répartition en faveur du NP, il y aurait peut être une chance de trouver un NP qui accepte le nantissement ?
Par contre vu la somme ça risque d’être compliqué que d’avoir une seule contrepartie.
En plus, vous lisant depuis longtemps Malo, j’imagine que vous n’êtes pas prêt à prendre les durées d’usufruit qui seraient disponibles : vous allez uniquement vouloir celles dont les clefs avantagent l’usufruitier, et qui sont donc d’autant plus difficile à obtenir…

À voir directement avec la SG de toute façon. Au moins avec Corum vous aurez une réponse rapidement.

Lancez le reste dès à présent en tout cas, les vacances arrivent très vite

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#420 26/05/2018 12h25 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Nous sommes plusieurs NP à suivre cette discussion, honnêtement il parait hautement inconcevable qu’un nu-propriétaire accepte un tel nantissement sauf à ce qu’il ne comprenne vraiment rien à ce que cela impliquerait, d’ailleurs même cela me ferait peur à votre place, la banque devrait aussi s’en préoccuper.

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#421 26/05/2018 13h03 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Moi je pense que vous sous estimez même grandement la difficulté opérationelle pour l’achat d’US

Pour être acheteur d’US, c’est pas en un claquement de doigts que vous obtenez durées, qtés et montants que vous voulez à une date donnée.

Quand vous allez combiner l’achat d’US avec vos contraintes de timing "emprunt/déblocage etc.." vous verrez que ce n’est pas impossible mais qu’il va falloir être très bon sur l’execution

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#422 26/05/2018 17h25 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je viens d’avoir Corum au telephone et effectivement, cette garantie est invoncevable.

Ils ont par contre de quoi satisfaire ma demande d’achat en tant qu’usufruitier.

Je vais donc proposer au CMB de garantir le montant avec un nantissement en pea et pea pme pour 225k et si ca ne suffit pas alors j’ajusterais les montants par ex au lieu 200us + 400pp je ferais 150us + 350pp, etc…on va y arriver, enfin j’espère !

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#423 26/05/2018 18h12 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Malo, je ne comprends pas pourquoi la garantie sur l’US vous oblige à revoir tout le schéma pour l’US+PP.

Vous empruntez 400 en PP maintenant et dans un second temps vous empruntez le max en US auquel la banque vous permet d’accéder "simplement". Pas besoin d’avoir 200ke d’US pour être à cashflow positif.

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#424 27/05/2018 20h51 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Voici ma réflexion :

Ce qui determine la rentabilité d’un investissement immobilier a credit est le cash flow.

Plus il est élevé, plus l’opération est rentable.

Ce qui permet d’avoir un cash flow positif dans mon cas est l’achat d’usufruit de parts de scpi.

Finalement avoir de la pleine proprieté en sci is n’est pas si intéressant pour les associés car la fiscalité a la revente est pénalisante par contre avec l’usufruit la trésorerie est récupérable de facon favorable pour les tmi de 41%.

Il est donc préférable d’emprunter le max pour acheter de l’usufruit.

Comme l’achat de ce dernier est conditionné par la garantie je préfère commencer par savoir combien je peux obtenir avec mes AV et PEA PEA-PME.

Puis je prendrai des parts de PP maison pour satisfaire le cmb afin qu’ils touchent leur commission.

Les parts de PP maisons pouvant etre nanties a 100%, elles ne semblent pas être limitées par les garanties comme l’US l’est.

Ca me permettra de mon coté de diversifier mon patrimoine en immobilier locatif pro ce qui est malgré tout intéressant pour la transmission.

Je déterminerai ce montant en fonction de notre capacité d’épargne en tant qu’associé pour soutenir le projet et du cash flow généré par l’US afin qu’il reste suffisamment de trésorerie pour la réinvestir annuellement dans les meilleurs parts d’US du moment et bénéficier de l’effet boule de neige de ces réinvestissements.

Voila ce qui me semble le plus intéressant, qu’en pensez vous ?

Dernière modification par Malolechat (27/05/2018 20h53)

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#425 28/05/2018 00h58 → Portefeuille de SCPI de Malolechat (credit, portefeuille, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Il me semble que vous sous-estimez un peu le risque et les contraintes dans cette affaire :
* votre choix en US est nettement plus restreint qu’en PP.
* l’impact d’une baisse des revenus peut sensiblement affecter le retour prévu sur l’US (d’autant plus que vous serez très peu diversifié).
* le placement en US est illiquide.
* cela vous contraint sur d’autres placements (PEA, PEA-PME) dont vous pourriez avoir besoin un jour ou l’autre dans les 15 prochaines années.

Dernière modification par cat (28/05/2018 01h01)

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