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Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Primovie à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

22% - 8
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

52% - 19
Je ne sais pas (avis neutre)

5% - 2
Non, probablement pas (avis assez négatif)

16% - 6
Non, certainement pas (avis négatif)

2% - 1
Nombre d’avis : 36   Avis moyen : 3,8/5 Avis neutre

[+1]    #251 13/06/2019 13h52

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J’ai parcouru de manière un peu plus approfondie le rapport annuel 2018 (avec la version papier c’était un peu plus confortable).

Les quelques points que je retiens :
* les investissements de 303M€ frais et droits inclus ont été très sensiblement inférieurs à la collecte de 489M€ mais sont restés dans le coeur de cible de la SPCI : EHPAD, crèches et cliniques. Ils se sont répartis entre la France, l’Espagne (6 EHPAD) et l’Allemagne (EHPAD, crèches);
* le TOF était de 95.2% au 31/12/2018 et la vacance concernait quasi-exclusivement des actifs de bureaux.
On voit ainsi sur le tableau p. 12 que les loyers potentiels manquants sont estimés à 5.2M€ et composés pour presque 5M€ des loyers d’actifs de bureaux…
Si on se focalisait sur le TOF des actifs de bureaux, il serait à mon avis (très) mauvais pour des actifs que l’on nous présente comme bien localisés et normalement sans gros travaux. Une diversification réussie!
La vacance dans le coeur de cible de la SCPI est au final très faible même si deux EHPAD sont annoncés devoir se libérer courant 2019 et 2020;
* la dette a diminué à 492M€ (soit un ratio d’endettement d’à peu près 21%, voir p. 15);
* le résultat par part de 9.40€ est en ligne avec ce qui se faisait les années précédentes (voir le message de Surin ci-dessus qui reproduit le tableau p. 17). Il est même plutôt (très) rassurant puisqu’il n’est basé sur aucun arrangement avec la société de gestion comme cela avait été le cas l’an dernier avec la rétrocession d’une partie de la commission de gestion.
* la valeur de reconstitution par part a très légèrement augmenté a 202.21€. Le problème vient encore ici de l’évaluation des actifs de bureaux qui est en baisse sensible alors que le reste du patrimoine est plutôt évalué à la hausse (voir le détail p. 31 pour les participations contrôlées, regarder plus particulièrement "Coeur Defense" ou "Boulogne Le Gallo").

Mon avis rapide :
* un résultat plutôt meilleur que mes attentes (et pour moi rassurant);
* les investissement dans le coeur de cible semble tourner comme il faut;
* la diversification dans les bureaux confirme de plus en plus être un bide mais fort heureusement Primonial REIM n’a pas persévéré dans cette voie sur 2018 et début 2019;
* il manque toujours des informations concernant les participations contrôlées : une annexe avec un peu plus de détails par SCI ne me semblerait pas du luxe…

Dernière modification par cat (13/06/2019 13h53)

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[+1]    #252 05/07/2019 17h53

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En écho à mon message #238, Primonial REIM poursuit ses acquisitions dans les établissements pour seniors :
Primonial REIM annonce la signature d’un accord en vue de l’acquisition en sale and leaseback de 14 établissements pour seniors en Italie

Le fonds concerné n’est de nouveau pas explicitement cité mais ces investissements s’inscriraient parfaitement dans la stratégie de Primovie (j’espère donc que ce sera le cas).

Le communiqué a écrit :

Les actifs sont ou seront intégralement loués dans le cadre de baux de type « institutionnel » pour une durée ferme longue et seront exploités par les groupes Zaffiro (13 structures) et Sarafin (1 structure), acteurs italiens privés dans le secteur des soins et de l’accompagnement des séniors. Le transfert de propriété de chacun des actifs se réalisera au fur et à mesure de la levée des conditions suspensives.

Le portefeuille, réparti sur 5 régions du nord de l’Italie, sera composé à terme de 2 083 lits et développera une surface totale de plus de 84 000 m². Il comprendra 14 établissements dont 7 actifs d’ores et déjà en exploitation et 7 actifs à restructurer ou redévelopper.

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#253 08/07/2019 11h52

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Bonjour,

A propos de primonial, si je comprends bien les conditions ci dessous, nous nous engageons à payer les crédits réalisés par la SCPI via nos parts en cas de difficultés de remboursement ?

Je ne pense pas que ce soit le cas habituellement avec la majorité des SCPI FR ?

L’attention des investisseurs est attirée sur le fait que la SCPI « PRIMOVIE » est une SCPI pouvant statutairement recourir à
l’endettement à hauteur de 30 % maximum de la valeur comptable des actifs pour financer ses investissements.
Dès lors, le montant du capital qui sera perçu lors du retrait des parts ou, le cas échéant, lors de la liquidation de la Société, sera
subordonné au remboursement préalable de l’emprunt contracté par la SCPI.

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#254 08/07/2019 13h53

Modérateur
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C’est la même chose pour toutes les SCPI (et toutes les SCI) qui ont recours au crédit, ce qui leur permet de booster leur résultat (beaucoup actuellement, vu l’écart entre les taux d’intérêt et le les taux de rendement de l’immobilier).

Chaque SCPI publie sont niveau d’endettement, et fait voter un niveau maximum en AG.

Le niveau moyen d’endettement se situe sans doute entre 10 et 20% de la valeur du patrimoine (quand celui des SIIC est plutôt vers 40%), et certaines SCPI sont peu/pas endettées (voire ont du mal à investir leur collecte).


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#255 01/08/2019 11h43

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Lautho a écrit :

Ce weekend je lisais le Bulletin trimestriel (T1 2019) de la SCPI Pierval Santé et j’ai remarqué qu’ils communiquaient systématiquement le nombre de lits dans les EHPADs dans lesquels ils investissaient.

J’ai donc fait un rapide calcul pour voir le prix d’achat par lit.

Ca donne pour les acquisitions du trimestre:
- Irlande: portefeuille de 3 Ehpads (286 lits) pour un prix de revient global de 33,2 millions d’euros. Ce qui donne 116k€ par lit.
- Allemagne: EHPAD à Genthin (Land de Saxe-Anhalt) de 55 lits pour un montant de 4,5 millions d’euros. Ce qui donne 81,8K€ le lit.

Bonjour à tous,

Je reviens rapidement sur ce sujet du "prix par lit" (je ne sais toujours pas si c’est un critère pertinent, mais je trouve que les différences sont énormes). En lisant le rapport annuel Primovie j’ai noté l’acquisition de deux gros portefeuilles d’EHPAD en 2018:

- Portefeuille d’EHPAD début 2018 par AXA IM-RA pour 250M€.
Après recherche, le portefeuille comprend huit EHPAD récents situés en première couronne parisienne, d’une surface totale d’environ 40 600 m², offrant 815 lits (source: AXA Selectiv?Immo /Immoservice acquièrent un portefeuille d?ehpad en île de France - AXA Selectiv’ Immo).
Ca ferait donc 306K€ le lit.

- Pour le portefeuille acquis par Icade, il s’agit d’un mix entre 12 actifs de santé moyens et longs séjours (7 EHPAD, 4 cliniques SSR, et 1 clinique psychiatrique) donc pas possible de calculer le prix par lit en EHPAD malheureusement.
On est sur un total de 1320 lits pour 191M€, soit 144K€ par lit.

Alors certes c’est sans doute des emplacements ’prime’ et c’est du clef en main (entièrement occupés) mais ça fait une très grosse différence avec les prix par lits donnés ci-dessus en Allemagne et Irlande, non ?

Encore une fois, je ne suis malheureusement pas compétent pour juger de ces choses et je ne sais pas si on peut/doit en tirer des conclusions… mais je trouve l’exercice quand même intéressant.

Bonne journée

Dernière modification par Lautho (01/08/2019 11h49)

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#256 05/08/2019 16h05

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Le bulletin du T2 est disponible ici.

Comme indiqué précédemment par Cat effectivement c’est bien Primovie qui s’est porté acquéreur (lease back) des actifs du Groupe Zaffiro à hauteur de 52 MEUR à ce stade (pour 5 actifs sur les 14 établissements concernés).

L’autre principale acquisition à 100% du trimestre concerne les locaux d’une école à Paris (LISAA) pour 31MEUR, bail de 12 ans.

A fin juin, la trésorerie s’élevait à 330MEUR (!), peu d’information chiffrée sur les montants des futurs investissements (autres actifs Zaffiro notamment).

Les chiffres:
- 2.30e/part vs idem au T2 2018
- collecte de 0.2MEUR (!) sur le trimestre
- TOF de 92.6% en baisse d’un point par rapport à T2 2018

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#257 05/08/2019 16h35

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Bonjour,

J’ai récemment vu passer dans la presse le même genre de deal que pour l’Italie mais pour l’Allemagne, voir par ex. cet article:
Primonial REIM acquires 20 senior care facilities in Germany from EQT Infrastructure | Property Funds World

Sans doute (espérons…) des gros montants dans les deux cas

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#258 06/08/2019 16h50

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C’est le 4e deal du genre à être annoncé par Primonial REIM, le fonds ciblé n’est pas toujours précisé mais vu la thématique il y a de bonnes chances pour que cela concerne (au moins en partie) Primovie :
* il y a le deal annoncé avec Careit et Korian pour bon nombre d’EHPAD en Europe;
* il y a le deal annoncé avec Advita Pflege pour 12 établissements pour seniors en Allemagne;
* il y a le deal Zaffiro cité dans le BT;
* il y a le deal avec le groupe Charleston pour 20 établissements également en Allemagne, cité ci-dessus par Lautho.

Néanmoins les acquisitions se font au fur et mesure de la levée des conditions suspensives. En outre, certains établissements sont encore en cours de construction ou à construire.
J’ai donc l’impression qu’il y a un bon "pipeline" d’acquisitions mais qu’elles prennent du temps à se finaliser totalement.

Concernant le bulletin trimestriel nouvelle formule, je note que Primonial REIM ne précise plus où sont les m^2 vacants.
Néanmoins depuis 1 an (et demi?), on trouve toujours les 2 mêmes inséparables en tête de pont :

Les principaux actifs vacants sont des bureaux localisés dans des secteurs attractifs : Paris XIII et Colombes, pour respectivement 4 950 et 3 899 m².

Bien à vous,
cat

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#259 18/09/2019 15h16

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Reçu au courrier de ce jour : Ordre du jour AG du 30/09 -> Passage du délais de jouissance de 4 à 6 mois, ceci répondant aux difficultés rencontrées par la société de gestion pour trouver des opportunités intéressantes.
Donc face à une collecte "trop" importante qui entraîne une dilution du rendement des parts existantes, Primovie réagit.
C’est plutôt positif non ?

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#260 18/09/2019 15h21

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C’est plutôt positif… Pourquoi ne pas y avoir pensé plus tôt?
Dans le courrier est-ce indiqué quand le changement pourrait prendre effet?

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[+1]    #261 18/09/2019 15h28

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La modification prendra effet le lendemain de l’adoption de la résolution par l’ AGO prévue le 30 septembre. Donc certainement à partir du 1er octobre.

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#262 18/09/2019 16h26

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Deuxième résolution prévue pour cette AG :

Redistribution des plus-values éventuelles, ceci afin de maintenir un rendement correct.

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#263 18/09/2019 22h15

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Je n’ai pas souvenir d’avoir lu quelque part que Primovie s’était séparée d’un ou plusieurs actifs. Ces plus-values sont-elles déjà effectives ou projetées? J’avoue que le courrier ne me semble pas totalement clair à ce sujet.

Je me réjouis du paragraphe sur le risque de dilution mentionné dans le rapport du conseil de surveillance. Le conseil de surveillance s’interroge quand même pour savoir si l’allongement du délai de jouissance sera une mesure suffisante :

rapport du conseil de surveillance a écrit :

Il (le CS) s’interroge néanmoins sur le fait de savoir si cette seule mesure (augmentation du délai de jouissance) est suffisante pour enrayer les effets dilutifs potentiels.

Je me réjouis du ’ton’ employé par le conseil de surveillance : j’étais habitué à un avis toujours très positif sur les décisions de la société de gestion et là, le CS note quand même qu’il y a un souci.

Bien à vous,
cat

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#264 19/09/2019 07h25

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Franck059 a écrit :

Deuxième résolution prévue pour cette AG :

Redistribution des plus-values éventuelles, ceci afin de maintenir un rendement correct.

Bénéfice immédiat appréciable mais cela éloigne de fait une éventuelle revalorisation de part non ?

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#265 19/09/2019 11h15

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Je n’ai pas du tout suivi le dossier, mais, je pense qu’une dilution de rendements, si elle est due à une forte collecte, devrait être enrayée par une clôture des inscriptions. Lorsque que j’achète des parts de SCPI donc à priori pour des années, je ne regarde pas le délais de jouissance.

Dernière modification par JBeurer (19/09/2019 11h32)

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#266 19/09/2019 11h34

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Je suis tombé sur cet article qui donne un peu de perspective sur Promovie et sur le marché des SCPI en général.

On avait bien observé une collecte hallucinante sur le S1 2019 (0.35MEUR!), il s’avère que c’est la SCPI qui a le plus collecté sur la période.

On a un contexte général dans lequel:
- la collecte est massive
- l’endettement explose (+55% pour l’ensemble des SCPI selon l’article)
- plus d’un million d’épargnant détiennent des parts de SCPI (en direct et via AV)
- les biens de qualité sont rares

Je ne peux m’empêcher de m’interroger (à tort ou à raison) sur la pertinence d’un tel investissement actuellement.

ps: je détiens des parts de Primovie

Dernière modification par maxlille (19/09/2019 11h37)

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#267 19/09/2019 12h58

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Il n’y a de toute évidence pas "1 million d’épargnants" qui sont associés de SCPI, … sauf à compter 10 fois toute personne qui serait associé dans 10 SCPI, et même à compter 2 fois tout associé qui aurait 2 identifiants d’associé dans la même SCPI (comme c’est mon cas dans certaines SCPI, dont le back-office n’est pas le point fort).


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#268 19/09/2019 13h58

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Pourquoi il serait si évident qu’il n’y a pas 1M de souscripteurs de parts de SCPI?

Si j’interprète correctement le baromètre Perial (édition 2018, enquête réalisée par l’Ifop fin 2018), 8 % des français déclarent détenir un produit immobilier indirect, dont 19 % des parts de SCPI. Ça fait donc 1,5 % de la population adulte française, donc de l’ordre de 775 000 français. Sachant que ces estimations déclaratives sont notoirement sous-évaluées (en tout cas en termes d’encours), il n’est pas incroyable de penser que ce chiffre soit sous-évalué.

Bon, ce n’est pas une science exacte (déclaratif) et on notera que cette enquête ne contrôle pas le revenu des personnes interrogés (juste la CSP). Et je n’ai pas trouvé d’autres sources qui confirment ou infirment cette évaluation (pause de midi finie, aps le temps de gratter smile. Donc estimations à prendre avec précaution mais qui rejoint l’ordre de grandeur donné par l’article cité par maxlille.

EDIT : mise en gras d’une partie, on ne sait jamais…

Dernière modification par carignan99 (19/09/2019 14h03)

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#269 19/09/2019 14h23

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Prenez les SCPI avec la plus grosse capitalisation, divisez cette capitalisation par le nombre d’associés que ces SCPI publient (sachant qu’ils ont parfois moins d’associé en réalité, quand le même a plusieurs n° d’associés), déduisez en l’ordre de grandeur de ce que l’associé moyen a investi dans une SCPI donnée, prenez la capitalisation totale des SCPI, et vous en déduirez le nombre total d’associés avec chaque associé présent dans N SCPI compté N fois dans ce "million".
Autre raisonnement : Prenez l’ensemble des SCPI du marché, additionnez le nombre d’associés qu’elles revendiquent chacune, on devrait alors peut-être approcher le million. Mais on aura aussi de nombreux doublons, par ex pour ma part je devrais compter pour pas loin de 50, et en moyenne chaque épargnant investi dans des SCPI devrait bien compter pour 2 ou 3 ou 4 associés.

Oubliez le déclaratif du baromètre Perial, dont je doute qu’il permette de prendre en compte la situation de tous ceux (la grosse majorité) qui ne savent même pas ce qu’est une SCPI (avec ceux qui confondent SCPI, FCPI, SCI, etc.), ou un "produit immobilier indirect" (la copropriété, est-ce "indirect" ?).


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#270 19/09/2019 14h47

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GBL

Sur le déclaratif, vous avez raison de souligner leurs limites. Ce point a déjà été (en partie) discuté. Mais à ce tarif là, il faut aussi oublier les statistiques de détention publiés par l’AMF et l’Insee (enquêtes sur bases déclaratives).

Par ailleurs, ce biais déclaratif peut jouer dans les deux sens.

Sous évaluation : un nombre indéterminé de répondants ne comprenaient peut être pas le terme d’investissement ’indirect’ et n’ont donc pas déclaré qu’ils détenaient des parts de scpi (on ne leur posait pas la question). Certains ne s’en souviennent peut être pas.
Sur évaluation : d’autres ont peut être confondu avec opci par ex.

Mais j’essayais juste d’amener un élément factuel, avec des limites certes, mais néanmoins factuel.

Il serait intéressant de savoir ce que donne (à la grosse louche) vos deux estimations (la plus grosse capi… + prendre l’ensemble des scpi…)? Peut être arrivez-vous à un ordre de grandeur plus raisonnable? Remarquez, je ne serais pas plus surpris que ça.

Dernière modification par carignan99 (19/09/2019 14h48)

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[+1]    #271 19/09/2019 19h36

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Concernant la question de Cat sur les ventes :

Dans le courrier il est indiqué  : "dans la perspective de cessions d’immeubles devant intervenir d’ici la fin de l’excercice 2019".

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#272 19/09/2019 19h43

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Pour ce qui est du nombre de possesseurs d’épargnants possédant des SCPI: est-ce que la possession de parts de SCPI via une assurance-vie est décomptée dans les statistiques de la société de gestion, Perial ou autre, ou n’est-ce pas plutôt l’assureur qui est vu comme seul associé? Auquel cas on aurait une sous-estimation du nombre de porteurs de parts…

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#273 20/09/2019 14h35

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Le réseau BPCE propose les SCPI primonial dans les contrats d’ASV disponible à partir de 10K€
Sachant qu’on impose au conseiller un taux de 30% de diversification, la collecte file principalement vers les SCPI.
Les SCPI dispo en ASV sont susceptibles de collecter bien plus que la SCPI en direct (à mon avis et mon expérience)


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#274 12/11/2019 18h12

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Le bulletin 3T 2019 est disponible.

Quelques éléments rapides après lecture :
* distribution de 2.20€/part ce trimestre en baisse par rapport à la distribution du 3T 2018 (2.30);
* collecte nette : 135M€, investissement : 360M€. La trésorerie commence à se résorber et n’est plus que de 72M€;
* investissements :
** 1 crèche-garderie en Allemagne (suite du portefeuille Kinderwelt, 4M€),
** 5 EHPAD et 1 clinique dans 6 villes de Fance (37.6M€). Acquisition auprès de Korian (baux de durée résiduelle moyenne de 11.2 ans);
** suite portefeuille Zaffiro (Italie, 14M€);
** 5 établissements pour seniors en Allemagne (45.9M€);
** L’immeuble Green Corner à Saint-Denis (173M€). Acquisition auprès de Covivio (baux de durée résiduelle moyenne supérieure à 11 ans);
** 2 EHPAD en région parisienne (73M€);
** 1 EHPAD en VEFA (France, livraison au 3T 2020, 11M€).
* le TOF est toujours bien trop bas à 92.8% (avec encore 3.4% de locaux occupés sous franchise). Les plus grosses surfaces vacantes sont encore et toujours des surfaces de bureaux situés dans Paris XIII (SCI Kadence) et à Colombes (West Plaza probablement). Aucune relocation ou libération significative ce trimestre.

Note : Primovie vient de dépasser Primopierre en terme de capitalisation.

Dernière modification par cat (12/11/2019 22h19)

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#275 04/02/2020 18h32

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Voici le bulletin du 4e trimestre !

02_-_primovie_-_bulletin_trimestriel.pdf

Et bonne nouvelle, beaucoup d’investissements ce trimestre (500 M€) par rapport à la collecte (144 M€) smile

Dernière modification par Nickpeps (04/02/2020 18h43)


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