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Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Primovie à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

22% - 8
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

52% - 19
Je ne sais pas (avis neutre)

5% - 2
Non, probablement pas (avis assez négatif)

16% - 6
Non, certainement pas (avis négatif)

2% - 1
Nombre d’avis : 36   Avis moyen : 3,8/5 Avis neutre

#201 01/06/2018 19h06

Modérateur
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Réputation :   2332  

Il faut poser ces questions en AG (et donc y assister), sauf à avoir obtenu auparavant des éclaircissements de la société de gestion ou du conseil de surveillance.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#202 04/06/2018 15h24

Membre
Réputation :   16  

Bonjour,

Petit article sur Primonial dans Les Echos du 4 juin 2018, on y retrouve l’info suivante:

Les Echos du 4 juin 2018, page 4 du supplément a écrit :

A la barre de la société de gestion de SCPI, Primonial REIM, Grégory Frapet (Ecole nationale de commerce), nommé président du directoire de la structure il y a peu, est particulièrement mobilisé.
Deux opérations, encore confidentielles, à plus d’un milliard d’euros sont en passe d’être bouclées, en région parisienne et en Allemagne.

Affaire à suivre, mais j’imagine que Primovie sera concernée

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[+1]    #203 03/08/2018 16h59

Membre
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Réputation :   417  

Voici arrivé le bulletin 2T 2018.

Quelques éléments après lecture :
* distribution de 2.30€/part ce trimestre comme au 1T. Cela sent la diminution de la distribution sur l’année sauf si la société de gestion décide une nouvelle fois de "sacrifier" une partie de ses frais de souscription;
* collecte : 183M€, investissement : 114M€ => le niveau de trésorerie remonte au-dessus des 150M€;
* investissements dans le coeur de cible : santé, éducation, petite enfance, résidences seniors, en Espagne, en France et surtout en Allemagne;
* un TOF qui diminue encore à 93.6% (inquiétant mais il faut considérer 6% de locaux occupés sous franchise en plus). Je ne comprends toujours pas la consistance entre le TOF et les surfaces vacantes (où les bureaux de West Plaza et de la SCI Kadence occupent toujours les premières lignes).

Mon avis rapide :
* le TOF est (un peu?) inquiétant, mais j’espère que cela va se corriger sans trop tarder;
* les investissements depuis le début de l’année me satisfont bien plus que l’an dernier (ils sont dans le coeur de cible et avec des baux longs);
* la collecte est encore importante (trop?) mais heureusement un ton au-dessous de l’an dernier.

Dernière modification par cat (03/08/2018 16h59)

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#204 03/08/2018 17h23

Membre
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C’est inacceptable de publier un tel bulletin que le plus affûté des associés ne peut comprendre.
A supposer que le TOF de 93,6% soit juste, il y aurait 4% de locaux occupés sous franchise et non pas 6% (qui me parait beaucoup) et 2,4% de locaux vacants, en cohérence avec le tableau.
Une certitude: le camembert du TOF indiquant 0,4% de locaux vacants est tout bonnement impossible.

Mais que peut-on y faire ? Les sociétés de gestion peuvent tout se permettre.

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#205 03/08/2018 17h39

Membre
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Surin, j’avais écrit un courriel à la société de gestion le trimestre dernier afin d’essayer de comprendre leur camembert sur le taux d’occupation financier (et le lien avec le taux d’occupation physique).
J’enverrai sans doute une nouvelle demande ce trimestre (et peut-être même que j’essaierai par téléphone si je n’ai pas une réponse cette fois).

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#206 09/09/2018 18h00

Membre
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Et beh, la moindre des choses en prenant 11% de frais de gestion c’est de repondre aux questions non ?

Je commence juste à m’interesser aux scpi dans le cadre de l’assurance vie mais je me dis que c’est pas le bon timing avec la bourse dont on attend la krach et l’immobilier qui devrait suivre.

Donc je vais peut être dire des conneries mais je trouve les frais extremement élevés, ils devraient être indéxés sur les performances au dessus de 5%.

Car si la part chute, ca pesera encore plus lourd.

De plus l’idée d’investir dans la santé me semblait bon mais vu leur succés et la rentrée de cash, j’ai l’impression qu’ils ont été obligés de diversifier fortement vu la repartition avec les bureaux et commerces.

Dernière modification par ludpub (09/09/2018 18h01)

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[+1]    #207 22/10/2018 18h50

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Primonial REIM semble renforcer les liens avec Korian le premier locataire de Primovie (23.1% des loyers reçus en 2017 d’après le rapport annuel) :
Primonial REIM conclut un partenariat avec CAREIT et Korian

Le communiqué de Primonial REIM a écrit :

L’objectif est d’accompagner le groupe Korian dans la construction de nouveaux établissements en France, dans le cadre de transfert, de regroupement ou de création d’activités de soins de suite et de réadaptation ou de maisons de retraite médicalisées. Ce partenariat porte sur une liste, à date, de sept opérations identifiées.

Dans ce cadre, CAREIT se verra confier l’assistance à la conception et la construction de ces nouveaux établissements Korian, en concluant un Contrat de Promotion Immobilière (CPI) ou une Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA).

Primonial REIM pourra se porter acquéreur de tout ou partie de ces établissements, dans le cadre de VEFA et consentir au groupe Korian des baux en l’état futur d’achèvement (BEFA).

Cela ne va probablement pas contribuer à la diversification des locataires de Primovie mais cela donne quand même des projets, me semble-t-il, pertinents pour investir la collecte (au lieu de se retrouver démuni et d’acheter des centaines de millions d’euros de bureaux).

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[+2]    #208 01/11/2018 00h30

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Voici arrivé le bulletin 3T 2018.

Quelques éléments après lecture :
* distribution de 2.30€/part ce trimestre comme au 1T et au 2T. La diminution de la distribution sur l’année semble se préciser (rappel : 9.56€/part distribués l’an dernier);
* (petite) collecte : 94M€, investissement : 9M€ mais bizarrement la trésorerie est passée de 157M€ à 88M€ => remboursement anticipé d’une ligne de crédit? (conjecture de ma part, pas d’information à ce sujet dans le bulletin);
* investissements : 4 crèches en Allemagne avec des baux longs (15 et 20 ans). D’autres investissements dans le coeur de cible de la SCPI sont visiblement à l’étude pour la suite (est notamment évoqué le partenariat avec CAREIT et Korian souligné dans mon message précédent);
* un TOF qui remonte enfin à 97.7% (avec encore 1.3% de locaux occupés sous franchise). Les plus grosses surfaces vacantes sont toujours les mêmes (depuis 1 an) : les bureaux de West Plaza et de la SCI Kadence (quelques 2000 mètres carrés loués depuis le 2T pour ce dernier).

Mon avis rapide :
* le TOF se rétablit à un niveau plus raisonnable mais avec toujours les mêmes ensembles de bureaux vacants (pourtant d’après le BT "dans des secteurs attractifs");
* peu d’investissements ce trimestre, j’espère juste que cela ne présage pas une série d’investissements peu appropriés au dernier trimestre;
* la collecte est de mon point de vue au bon niveau pour une SCPI de cette importance (un peu en dessous de 100M€).

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#209 01/11/2018 08h21

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Pour moi c’est toujours le flou absolu.
On passerait donc de 0,4% de locaux vacants au T2 à 1% au T3.
A mettre en corrélation avec le TOP (occupation physique) de 2,4% au T2 et 2,3% au T3.

=> la vacance en mètres carré diminue un peu alors que la vacance sur le plan financier a plus que doublé.

Comparatif des 2 trimestres en image :

T2 : TOF 0,4% de vacance = 2,4% de vacance dans le TOF
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_viet2.png

T3 : TOF 1% de vacance = 2,3% de vacance dans le TOF
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_vie_t3.png

Je n’ai pas d’explication.

Désolé, dans le précédent message j’ai interverti les bulletins Primovie et Primopierre, ça n’est pas plus clair après correction.

Dernière modification par kc44 (01/11/2018 08h49)

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[+1]    #210 01/11/2018 10h21

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cat a écrit :

Voici arrivé le bulletin 3T 2018.

* (petite) collecte : 94M€, investissement : 9M€ mais bizarrement la trésorerie est passée de 157M€ à 88M€ => remboursement anticipé d’une ligne de crédit? (conjecture de ma part, pas d’information à ce sujet dans le bulletin);

L’effet de levier est passé de 1,4 à 1,3 ce qui viendrait corroborer cette hypothèse.

Dernière modification par Dracu1a (01/11/2018 10h21)

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#211 01/11/2018 10h50

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Bonne remarque Dracu1a.

@Surin
Comme annoncé plus haut, je leur ai adressé un courriel en Août pour éclaircir ce décalage entre TOF et TOP pour Primovie (+ une autre question concernant l’effet de levier sur Patrimmo Commerce) et je n’ai eu aucun retour.
Je n’ai pas pris le temps de les appeler.

Si on fait confiance au camembert du TOF (?), il est "prévisible" qu’arriver au bout de certaines franchises de loyer, le TOF augmente brusquement (on "devrait" avoir encore un saut positif le trimestre prochain ou le suivant avec les 1.3% encore sous franchise… si rien ne se libère d’ici là!).

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#212 01/11/2018 11h20

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À noter aussi le très important décalage entre les loyers encaissés au cours des seconds et troisième trimestres (cf. Images postées par Surin).

Une partie de la trésorerie a sans doute été utilisée pour payer les distributions du trimestre (au moins 20 millions, donc pas couvert par les loyers encaissés).

C’est toujours plus que limite en terme de communication de la part de la SG. Je trouve qu’il y a un gros manque de transparence.

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#213 01/11/2018 18h19

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Lautho, vous noterez également que les loyers encaissés étaient un peu inférieurs à 13M€ au 1T 2018.

Au 2T, il a "possiblement" (toujours une conjecture de ma part) eu plus de dividendes de la part des nombreux investissements indirects : les comptes de l’année 2017 sont finalisés et on sait exactement quels sont les montants distribuables.

Je suis bien d’accord néanmoins que ces sommes semblent insuffisantes pour soutenir la distribution actuelle (sauf si Primonial REIM renonce de nouveau à une partie de ses commissions).

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#214 05/11/2018 23h14

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Bonsoir à tous,

comme je n’arrivais pas à comprendre comment Primonial REIM pouvait verser autant d’argent aux associés de Primovie avec aussi peu de loyers encaissés, je suis allé regarder les bulletins de 2016 et de 2017 pour voir les loyers encaissés à chaque trimestre.
Les loyers semblaient également trop faibles par rapport à la distribution et j’ai donc voulu vérifier si j’arrivais à comprendre la cohérence entre les chiffres des BT et les chiffres des rapports annuels de 2016 et 2017. Malheureusement, je ne parviens pas à comprendre.

Voici un aperçu pour 2017 (chiffres pris sur les différents BT) :
* loyers encaissés T1 :   8,801,258€;
* loyers encaissés T2 : 10,113,163€;
* loyers encaissés T3 : 11,503,563€;
* loyers encaissés T4 : 14,728,730€
soit un total pour l’année de 45,146,714€.
Assez (trop?) bêtement, je m’attendais à retrouver ce chiffre quelque part dans le rapport annuel 2017, notamment dans le compte de résultats de la p. 21. Je lis sur cette page notamment concernant 2017 :
* loyers : 50,769,505€;
* produits immobiliers (on ajoute les investissements indirects + charges facturées notamment) : 77,225,037€;
* résultat net (tous les produits - toutes les charges) : 60,099,043€;
mais rien qui ressemble vraiment à mes 45M€…
Même chose pour 2016, le total des loyers encaissés annoncés dans les BT est de 22.28M€ mais il n’y a aucun chiffre de cet ordre de grandeur dans le rapport (le résultat net est 28.45M€ notamment, on peut le trouver sur la même page 21 du rapport annuel 2017).

Je suis probablement (certainement?) un peu limité et si une bonne âme (GBL, ddazin, Surin, Lautho, …) pouvait m’indiquer d’où vient mon incompréhension, je lui en serai reconnaissant.

En l’état, je ne suis plus du tout sûr que Primovie n’arrive pas à verser une somme très proche ou équivalente à ce qui avait été versé les dernières années (comme je ne comprends pas les chiffres, il me reste un peu d’espoir ;-)). J’ai constaté notamment qu’en 2016, le retard était encore plus important sur 3 premiers trimestres et qu’il avait été comblé sur le 4T en versant 2.72€ brut / part.

Bien à vous,
cat

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#215 06/11/2018 00h51

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Ne comptez pas sur moi, vous ne me proposez même pas de dédommagement en paracétamol, mon cerveau a atteint ses limites avec la compréhension des SCPI Primonial, la société de gestion faisant obstruction à la compréhension par les associés (l’exemple des camemberts).
La lecture de votre message m’inspire un mot : Ponzi.
N’est-il pas possible d’interroger les commissaires aux comptes ? Faut-il forcément attendre être en AG pour le faire et recevoir une réponse probablement incomplète et ambigüe ?

Edit : sur les loyers encaissés à chaque trimestre, ce n’est sûrement qu’une photographie à la sortie du bulletin. Il y a probablement beaucoup de loyers qui arrivent une à deux semaines après sans que cela ne soit considéré comme anormal puis ensuite il y a la phase litige si pas de loyer après relance.

Dernière modification par kc44 (06/11/2018 01h29)

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#216 06/11/2018 12h12

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Surin, je suis dubitatif sur votre affirmation (mais peut-être avez-vous raison) :
" Il y a probablement beaucoup de loyers qui arrivent une à deux semaines après […]"
Pour moi la quasi-totalité des loyers du trimestre devrait être touchée pendant le trimestre (et a fortiori un mois après la fin du trimestre, ce qui correspond à la date de publication du bulletin).

Le seul élément utile que je retire de ces calculs est que les loyers annoncés encaissés dans les BT sous-estimaient de 20 à 25% le résultat réellement distribuable aux associés en 2016 et 2017.
A priori, je ne le retiens donc pas comme un indicateur fiable pour savoir si la distribution est bien couverte par le résultat de la SCPI.

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#217 06/11/2018 12h58

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On a environ 65 millions de loyers entre les loyers et les Produits des participations contrôlées.
Cela me semble cohérent avec le résultat net et la distribution, sur une classe d’actif ou la norme est le bail triple net, même s’il y a une proportion importante de bureaux.

je tente une explication entre les loyers facturés indiqués sur les BT et le RA :
il se peut que cela vienne des investissements indirects. Rien ne dit que ces investissements indirects ne refassent pas remonter les dividendes une fois par an seulement et non tous les mois ou tous les trimestres. D’où le décalage.

Le mieux serait de s’adressez à la société de gestion.
Après à qui s’adresser ? Sans faire offense aux personnes qui répondent aux associés je pense que ce sont plus des profils chargé de communication, qui vont à la recherche de l’info et vous les retranscrivent (quand ils répondent), plus ou moins bien.
La vrai explication est connue des gérants et fund managers. Vos questions, plutôt techniques, mériteraient de leur être adressées directement, et une réponse directe de ceux-ci sera sans doute plus claire et plus précise que la réponse des chargé de communication.


Parrain ING : ASMYFZA

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#218 06/11/2018 13h24

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Voici un exemple de SCPI qui publie le taux d’encaissement des loyers, les 3 Actipierre :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_actloy2.png
De mémoire Elysées Pierre le publie aussi.
On voit bien des disparités selon les SCPI qui peuvent expliquer 5 à 10% d’écart à la sortie du bulletin et qui se résorbent ensuite. J’avais fait remarquer avec Atlantique Pierre 1 que le TOF ne tenait pas compte des loyers impayés et devenant des litiges. C’est parfois trompeur mais là c’est l’inverse, ils distribueraient trop.

Si cela amuse un volontaire vous pouvez faire un comparatif avec Immorente ou Efimmo 1 par exemple qui publient les loyers encaissés dans chaque bulletin puis les comparer avec ce qu’il y a dans le rapport annuel.

Edit :  mise à jour avec légende sous le tableau.

Dernière modification par kc44 (06/11/2018 14h01)

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#219 06/11/2018 14h16

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cedREIM a écrit :

je tente une explication entre les loyers facturés indiqués sur les BT et le RA :
il se peut que cela vienne des investissements indirects. Rien ne dit que ces investissements indirects ne refassent pas remonter les dividendes une fois par an seulement et non tous les mois ou tous les trimestres. D’où le décalage.

C’est ce que je mentionnais dans mon message plus haut comme piste possible pour expliquer la différence des loyers encaissés entre le 2T 2018 et les 1T et 3T 2018.
Néanmoins comme on a le résultat global sur l’année 2017 avec tous les bulletins + le rapport annuel, j’aurais aimé trouvé une cohérence d’ensemble (sinon à quoi bon balancer des chiffres s’ils donnent une information erronée).

cedREIM a écrit :

Le mieux serait de s’adressez à la société de gestion.

J’ai essayé deux fois par courriel de poser quelques questions à propos des bulletins trimestriels mais sans succès.
Il faudrait que je prenne le temps de les appeler et espérer qu’il me donne au moins un contact à Primonial REIM susceptible de répondre.

@ Surin
L’écart que je constate dépasse sensiblement les 5-10%, c’est plutôt 25%.
Vous avez raison, j’irai peut-être également voir quel résultat donne un tel calcul chez Sofidy.

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#220 06/11/2018 14h36

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cat a écrit :

Voici un aperçu pour 2017 (chiffres pris sur les différents BT) :
* loyers encaissés T1 :   8,801,258€;
* loyers encaissés T2 : 10,113,163€;
* loyers encaissés T3 : 11,503,563€;
* loyers encaissés T4 : 14,728,730€
soit un total pour l’année de 45,146,714€.
Assez (trop?) bêtement, je m’attendais à retrouver ce chiffre quelque part dans le rapport annuel 2017, notamment dans le compte de résultats de la p. 21. Je lis sur cette page notamment concernant 2017 :
* loyers : 50,769,505€;

Une hypothèse d’explication sur la différence 45.1M vs 50.8M., avec un œil extérieur (je ne connais rien mais alors absolument rien à l’univers des scpi).

Quand je lis ’loyer encaissé’ = ne s’agit-il pas d’un flux de trésorerie et pas d’un produit? Concrètement et par ex. pour le T1 : s’agit-il de 8.8M de loyers encaissés (auquel cas on y trouve sans doute des loyers qui concernent l’exercice 2016, payés en 2017) ou des ’produits’ (donc les loyers du T1 2017, qu’ils aient été encaissés ou pas).

si les loyers encaissés = des flux de trésorerie, alors c’est fatalement différent de ce qu’on trouve au compte de résultat (ce dernier ne s’embarrassant pas de savoir s’il y a eu encaissement ou pas ; à moins qu’il n’existe des règles comptables spécifiques aux scpi?).

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#221 06/11/2018 15h03

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carignan99, c’est mon interprétation également : les "loyers encaissés" doivent correspondre à un flux de trésorerie sur le trimestre (c’est bien le terme "loyers encaissés" qui est utilisé).
Néanmoins vu le décalage observé avec le résultat final distribuable (25%), l’information semble peu pertinente pour comparer à la distribution (aux 50M€ de loyers, il faut ajouter également 15M€ des "produits de participations contrôlées" - i.e. des dividendes de SCI essentiellement).

Je suis quand même surpris par le fait qu’il puisse y avoir un décalage aussi important entre l’occupation d’un local et le paiement du loyer correspondant. Personnellement que ce soit en tant que locataire ou propriétaire (pour du logement résidentiel), je n’ai jamais payé/reçu de loyer qui ne soit pas dans le mois correspondant à l’occupation.
Est-ce usuel pour des locaux professionnels?

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#222 06/11/2018 15h11

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Il y a des locations (pas rare) qui se font en franchise de loyer sur plusieurs mois voire parfois 1 an dans certains cas

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#223 06/11/2018 15h29

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Une franchise sur un mois, cela signifie loyer 0 pour le mois donc il n’y aura aucun loyer encaissé mais il n’y aura aucun produit correspondant non plus ensuite.
La franchise ne correspond pas à un décalage de paiement, c’est carrément une annulation du paiement, non?

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[+1]    #224 06/11/2018 15h48

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@Cat,

je laisse cette histoire de dividendes de coté.

A la question de l’écart entre 45.1M (loyers encaissés sur BT) et 50.8M (ligne ’loyers’ au compte de résultat), on a 13% de différence.

Différence sans doute expliquée par un mix de : impayés, retards de paiement, baux à terme échu et/ou avec des échéances > à 1 mois (par ex. trimestrielles).

Dernière modification par carignan99 (06/11/2018 15h49)

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#225 06/11/2018 16h01

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carignan99, vous avez probablement raison (en 2016, la différence était même de plus de 20%, 22.28M€ dans BT pour 28.16M€ dans la ligne "loyers" du compte de résultat).
Si j’ai du temps à perdre, j’essaierai d’avoir des éléments de leur part.

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