SCI Capimmo : vos avis sur cette SCI (Primonial REIM)

Bonjour à tous
Je découvre l’ampleur de la baisse à l’instant
J’avais fait le 08/09/ via mon espace personnel un arbitrage de toute ma ligne Capimmo vers le fond en euros
Je viens à l’instant consulter mon contrat Spirica : la baisse est malheureusement effective
Toute ma plus value s’est envolée
Je viens de contacter Linxea : il n’y a pas d’erreur sur les dates de prise en compte

Je crois qu’on se pose tous la question.
J’ai aussi du Viagénérations et du Silver Avenir, dont le positionnement est très différent, mais je m’interroge à alléger également. Mais pour aller où ?

@ Rouste
J’ai fait 2 arbitrages en date du 07/09 de Capimmo vers le Fds Eur sur 2 AV différentes (Linxea Zen et Mes placements Vie) qui ont été exécutés le 08/09 au prix de 286,30 Eur
Si vous vous avez fait votre arbitrage dans les temps (avant 16h 30 pour Spirit) c’est bon pour vous.

Dernière modification par Bmaj (19/09/2023 15h10)

ISIN FR0014004GX5
Actif net : 5 924 M € au 15/09/2023.
Valeur liquidative : 258,46€ par part.
Cela prend en compte les baisses actées en septembre 2023 des parts de SCPI dans le portefeuille de la SCI Capimmo.
Forte baisse de -11,93% du 31/12/2022 au 15/09/2023.
Source

Comment CAPIMMO peut-elle vraiment afficher -10% d’un coup alors que la Direction de cette maison avait indiqué que les perspectives du second semestre étaient positives ?

Primonial a écrit :

REPORTING TRIMESTRIEL SCI PRIMONIAL CAPIMMO T1 2023 a écrit en page 2/7 :
nous nous fixons comme objectif de délivrer sur l’exercice 2023 une performance positive. Les performances passées ne présagent pas des performances futures et rien ne garantit que cet objectif soit atteint. Nos projections ne constituent pas un indicateur exact, elles dépendent de l’évolution du marché, et suggèrent une contribution du second semestre 2023 supérieure au rythme habituel de la SCI (>2%) et des perspectives pour 2024 et au-delà en ligne avec l’objectif de 4% qui pourrait en outre bénéficier d’un apaisement des politiques monétaires, voire d’un effet rebond.

Quand une direction perd tout crédit… ? Qu’une SCPI baisse de 10% d’un coup cela a un sens compte tenu du mode piloté de valorisation avec la notion de valeur de reconstitution etc.., mais quand Capimmo perd 10% en une semaine alors que le patrimoine est un gigantesque méli-mélo de biens, part, fonds en France et à l’étranger c’est assez surprenant vu que la valeur liquidative est hebdomadaire si je ne me trompe pas. On ne peut même pas dire que la fautive est la petite annonce de hausse des taux de la BCE car l’essentiel de la hausse des taux antérieurement communiquée depuis plus d’un an n’a eu aucun effet sensible sur la valeur liquidative…Hâte de lire la suite et les explications de la direction.

Dernière modification par skywalker31 (19/09/2023 19h07)

Je suis entièrement d’accord avec votre message
Cette baisse de près de 10% est difficilement compréhensible. Capimmo était vantée pour sa très grande grande diversification, justement pour limiter la volatilité, et là on se retrouve avec une volatilité hebdomadaire  digne d’un fond spéculatif sur les marchés boursiers
De plus je relis avec beaucoup d’amertume le dernier reporting qui se voulait rassurant
J’avais pris la bonne décision, d’arbitrer vers un fonds en euro, mais j’ai joué de malchance à 24 h près….
Lorsque j’ai débuté mes investissements sur cette SCI il y a quatre ans j’étais loin de me douter d’une telle ampleur de baisse sur une semaine !

CAPIMMO site PRIMONIAL

Le risque 2 va en prendre un coup …

Cyril.

Actif net
30/06/2023 : 7,08 milliards
15/09/2023 : 5,92 milliards

La decollecte est impressionnante. Si le rythme continue il ne restera plus rien à Noël.

J’ai relu le bulletin du 1er trimestre

COLLECTE ET INVESTISSEMENTS La SCI enregistre depuis le 1er janvier 2023 une collecte nette positive d’une trentaine de millions d’euros (source : Primonial REIM France au 31/03/2023), moins soutenue que les exercices précédents. Nous escomptons néanmoins un rythme de collecte revenu aux niveaux antérieurs dès le second semestre 2023, fort du constat de la bonne résistance du fonds en valeurs dans ce contexte exceptionnel. La SCI Primonial Capimmo dispose à date d’importantes capacités d’investissement pour environ 300 millions d’euros à fin mars.  Elle dispose en sus d’une poche liquidité de 5%, soit 375 millions d’euros environ qui a pour objet de compenser d’éventuelles demandes de retrait.

Dernière modification par progfrance (19/09/2023 21h32)

L’adage "les promesses n’engagent que ceux y croient" prend ici tout son sens :

Surin, le 27/04/2023 a écrit :

REPORTING TRIMESTRIEL SCI PRIMONIAL CAPIMMO T1 2023 a écrit :

nous nous fixons comme objectif de délivrer sur l’exercice 2023 une performance positive. Les performances passées ne présagent pas des performances futures et rien ne garantit que cet objectif soit atteint. Nos projections ne constituent pas un indicateur exact, elles dépendent de l’évolution du marché, et suggèrent une contribution du second semestre 2023 supérieure au rythme habituel de la SCI (>2%) et des perspectives pour 2024 et au-delà en ligne avec l’objectif de 4% qui pourrait en outre bénéficier d’un apaisement des politiques monétaires, voire d’un effet rebond.

Comme évoqué plus haut, il faudra une performance supérieure à 2 % au second semestre, supposant sans baisse de la valeur des actifs (je ne sais pas si une évaluation peut les impacter durant cette période, il semble que oui) pour arriver à 0 en 2023.
J’écris aussi ce message pour souligner l’objectif de 4 % pour 2024 et 2025 soit comme en 2021.
Je me permet de douter de cette projection qui me parait bien hasardeuse.

Les SCI sont donc plus volatiles que les SCPI au regard de la variation des expertises.

Surin, le 09/08/2023 a écrit :

Oui mais :

le "reporting" a écrit :

Face à une remontée aussi rapide et brutale des taux, la qualité et la diversité du patrimoine de la SCI Primonial Capimmo a permis d’en limiter l’impact avec une baisse de la VL au 30 juin 2023 à 1,82% et une VL au 28 juillet 2023 en baisse à 2,65% qui acte le point bas annuel attendu avant passage en territoire positif.
… gna gna gna …
et permettront, une fois la baisse mécanique des marchés absorbée, d’être les moteurs de la performance dès le second semestre 2023.
…
les revenus issus des investissements devraient progresser de plus de 5% dès 2024.

=> Je me demande bien pourquoi vous inquiétez-vous !

Ah si j’oubliais :
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les rendements attendus ne sont pas garantis.
Les investissements (SCPI, SCI) sont soumis à des risques de perte de capital, de liquidité et de crédit.

D’ailleurs "Les performances passées ne préjugent pas des performances futures." est écrit pas moins de 7 fois + :
Les locataires actuels ne présagent pas des futurs locataires.
Les investissements passés ne présagent pas des investissements futurs.
Les allocations passées ne préjugent pas des allocations futures.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les opérations passées ne préjugent pas des opérations futures
Document non contractuel et non exhaustif, ne constitue pas une offre, ni un conseil en investissement.
=> Ils pourraient aussi se recycler dans la vente de parapluies, ils sont forts !

Il n’y a rien à attendre de la "direction" de Primonial. Les communiquants auront plein de bonnes raisons d’écrire que tout cela n’est dû qu’à la conjoncture, dernières mesures BCE etc, faisant fi de tout ce qu’ils ont pu écrire quelques mois avant. Ca ne changera à la situation des associés qui sont soit scotchés, soit rincés.

"VL au 28 juillet 2023 en baisse à 2,65% qui acte le point bas annuel attendu avant passage en territoire positif.
… gna gna gna …" vous le saurez si j’écris gna gna gna boum -10 %

Merci Thortue, en effet, je pense que à 24 heures près je vais devoir accepter d’être sortie au mauvais moment.

La date d’effet est bien le 09/09/2023.

CGV a écrit :

Dans les cas suivants, les opérations ne s’effectuent pas sur la base de la valeur liquidative de l’unité de compte à la date d’effet de l’opération :
• Si la valorisation de l’unité de compte n’est pas quotidienne, les opérations s’effectuent sur la base de la 1 ère valorisation de l’unité de compte suivant la date d’effet ;

Heureusement, je m’étais déjà fortement désengagé de Capimmo dans mes autres contrats.
Pour ma part je vais prendre mes pertes sur une autre av spirica avec du capimmo . Primonial c’est terminé pour moi.

Dernière modification par Manu (19/09/2023 23h29)

Personnellement, j’ai jamais été trop fan des opci, sci, préférant le marché coté. Mais les commentaires ci-dessus sont explicites sur la récente et surprenante communication de Capimmo, qui à minima conduisait l’EFFET de limiter la décollecte…
Si les décotes subites correspondent à une réalité du marché, leurs multiplications risquent tout simplement d’entrainer des décollectes, qui potentiellement ouvriraient de nouvelles ventes et baisses.
Et je ne crois plus à un scénario de reprise, car les éléments sont contraires et particulièrement sur certains marchés : télétravail, bureau prémium pour choyer ses salariés, taux, des produits financiers plus rémunérateurs, emprunts existants à renégocier … et la confiance qui est un autre élément moteur de la collecte pourrait se retourner: l’effet boule de neige est un scénario envisageable.
Et si en général chaque crise est source d’opportunité, celle de l’immobilier respecte en général un cycle long.
Pour l’investisseur heureux, on ne répétera jamais assez la règle d’or, celle de la diversification en fonction de son profil tout en sachant suivre les tendances.

Il faut absolument relire les avenants de souscription.

Selon les assureurs et les contrats, il est préférable de vendre soit en début de mois, soit en début de trimestre (pour ne pas perdre la totalité de 3 mois de distributions). Parfois l’arbitrage de la totalité de la ligne fait perdre un trimestre, un arbitrage partiel est préférable.

Je n’ai rien arbitré, donc les -10% du 15 septembre je les encaisse, ça c’est fait.

Avec le recul je prends acte que j’aurais du prendre un peu plus en compte les différentes alertes postées à droite à gauche, et notamment sur ce forum, j’aurais peut être arbitré une partie de ma ligne vers le fonds€ cet été. Après je ne possède qu’une trentaine de parts de Capimmo en AV, la perte n’est pas phénoménale même si c’est le genre de choses dont on se passerait volontiers.

Je suis maintenant curieux de voir la suite, est ce que la décollecte va se poursuivre et à quel rythme, quel sera le ton du bulletin du T3 le mois prochain (numéro d’équilibriste pour celui qui va se coller à la tournure des phrases), et comment seront données les explications sur ces -10% directs.

On peut se poser la question de savoir si cette baisse brutale n’a pas également pour but de freiner les retraits, ou si celle ci n’anticipe pas bien à l’avance un nouveau tsunami sur l’immobilier dans les prochains mois, qui par le fait serait déjà pricé dans la valeur…mais peut être que je me trompe et que le problème est plus grave, j’avoue que je suis assez perplexe sur la tournure des choses.

Je crois en fait que ce qui m’agace le plus, au delà de la perte de valeur, c’est la communication désastreuse des dirigeants, notamment sur le bulletin du T2 qui frise effectivement (comme le mentionnait @vertaco) le mensonge délibéré. Et pour ça je pense que la confiance sera particulièrement difficile à restaurer.

Après réflexion j’hésite maintenant entre ne rien faire et arbitrer 50% de cette ligne mais je ne vais pas me précipiter.

Suite au prochain épisode.