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Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Primopierre à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

46% - 7
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

46% - 7
Je ne sais pas (avis neutre)

0% - 0
Non, probablement pas (avis assez négatif)

6% - 1
Non, certainement pas (avis négatif)

0% - 0
Nombre d’avis : 15   Avis moyen : 4,3/5 Avis positif ou avis plutôt positif

#126 29/01/2021 16h29

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Comment cette "plus-value sans imposition" s’était-elle traduite l’an dernier : un versement supplémentaire ?

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#127 04/02/2021 13h13

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Il semble que je me sois trompé dans le message précédent si j’en crois cet article :
SCPI Primonial REIM : une performance globale de 4,60% en 2020
Ils incluent les 1,12€ de PV distribués au T3 mais qui ne sont que de l’impôt (sauf non pas 2 centimes mais 0,25 centimes par part) pour les associés en direct.
Distribution donc à 9,3625€ soit 4,5%, en baisse de 18,47% et pas du tout en phase avec ce qu’ils annonçaient fièrement l’an dernier, dans la mesure où ils comptent l’impôt sur la plus-value dans leur taux, ce qui est très discutable (et que les autres gérants ne font pas).

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#128 06/02/2021 21h49

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Bonsoir,
Je ne comprends pas comment on peut avoir à déclarer 1.12 euros par part d’impôt sur des plus-values dont on a pas perçu un centime.
Peut être comptent ils les verser le trimestre prochain ?
J’ai bien lu les messages précédent mais je n’y trouve aucune réponse à ce propos.
Quelqu’un saurait m’expliquer s’il vous plaît ?

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15722_primopierre.png


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#129 07/02/2021 07h46

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Distribution donc à 9,3625€ soit 4,5%, en baisse de 18,47%

On peut aussi voir l’évolution d’une autre manière.

2019 : 2.34 + 2.34 + 2.32 + 2.04 = 9.04 hors PV > 4.35% hors PV
2020 : 2.34 + 2.34 + 2.34 + 2.34 = 9.36 hors PV > 4.50% hors PV

--

Pour l’histoire des 1.12

BT T3 2020

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_primopierre-bt-t3-2020.jpg

RA 2019

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_primopierre-ra-2019-r7.jpg

--

C’est un peu "débile" de présenter le "montant d’impôt sur la plus-value acquitté pour leur compte" (je cite le RA) comme une distribution de PV.
Car un impôt, par définition, ça ne va pas dans la poche du propriétaire mais dans celle de l’Etat.

A moins de vouloir gonfler artificiellement le TDVM pour bien figurer dans les classements (pour tous ceux qui n’iront pas creuser le truc plus que ça, évidemment… il y en a peut-être).
Ca donne pas envie de faire confiance à Primonial.

L’année passée, il me semble que Primonial avait déjà procédé de la sorte.
Le BT T4 2019 affiche une distribution de PV brute de 0,83 au T3 et de 2,40 au T4. Mais le montant réellement perçu a été de 2,40 (si je ne m’abuse) soit une imposition de 25,70% entre brut et net.
C’était moins incohérent, donc moins polémique que cette année.

Là, effectivement, une imposition de 98% environ 99,70% (EDIT suite au message de Surin car ça fait une différence de 500%) présentée comme une PV, ça peut faire sourire ;-)

Sinon, je suis remonté jusque 2011 en regardant les BT T4 de chaque année, 2019 a été la seule année bénéficiant d’une importante PV "pas trop imposée".
Est-ce que Primopierre pourra répéter l’opération chaque année pour maintenir son TDVM ? Pas sûr à priori. Surtout si la PV n’est que de l"imposition…

Entre 2011 et 2019, les revenus fonciers sont passés de 9,63 à 8,96 € par part.
En 2020, ils pourraient être de 9,18 € maxi (si les revenus financiers sont à zéro au T4).

Dernière modification par maxicool (07/02/2021 10h45)


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#130 07/02/2021 09h06

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Maxicool, je vous serais gré de ne pas tronquer/déformer ce que j’ai écrit en le relatant partiellement ou en faisant une erreur de calcul :
Le dividende versé aux associés en direct a bien baissé de 18,47%, si vous voulez voir une hausse dans la baisse, c’est votre affaire (et on voit que vous n’êtes pas associé). Sans connaître le résultat par part, votre comparatif 2019/2020 n’a que peu d’intérêt, on ne sait pas s’ils ont pris dans le RAN par ex.

maxicool a écrit :

Là, effectivement, une imposition de 98% présentée comme une PV, ça peut faire sourire ;-)

L’imposition n’est pas de 98% mais autour de 99,7% selon les associés, 99,66% dans l’exemple de Bobnissa, plus de 99,75% dans mon cas. QU’est-ce que ça change ? Le net que reçoit l’associé avec votre 98% serait majoré de plus de 500% donc les chiffres ont un sens, autant que les mots.

J’en reste à ce que j’ai dit dans le sujet Primovie mais qui concerne bien Primopierre et ça répond à la question de Bobnissa :

Surin, le 06/02/2021 a écrit :

Dernière chose, quand Primonial annonce 1,12€ de distribution de PV pour Primopierre et qu’en fait c’est à 99,8% de l’imposition, franchement, ça me "fout les boules" et désolé pour la charte !

C’est joli de distribuer de la PV mais je préfère quand les anciennes SCPI le font, là au moins il n’y a pas d’imposition ou très peu et le gérant n’en fait pas état. Primopierre est une SCPI plus récente qui subit de plein fouet l’imposition sur les PV, je ne sais pas si le but de Primonial est de remonter les associés contre le fisc mais je trouve leur façon de faire et de communiquer très maladroite et surtout trompeuse.

maxicool a écrit :

A moins de vouloir gonfler artificiellement le TDVM pour bien figurer dans les classements (pour tous ceux qui n’iront pas creuser le truc plus que ça, évidemment… il y en a peut-être).
Ca donne pas envie de faire confiance à Primonial.

Là-dessus on est bien d’accord, ils annoncent avec arrogance plus de 5% de distribution, chiffre gonflé allègrement et artificiellement de 12% par un simple jeu d’écritures, le tout en voulant faire reposer cela sur la faute des impôts.
Qu’ils s’alignent donc sur ce que font les autres au lieu de vouloir jouer les "disruptifs" à la Corum. S’ils veulent faire de la politique, il existe d’autres moyens.

Dernière modification par Surin (07/02/2021 09h28)

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#131 07/02/2021 09h36

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Dans le cadre de cette "fausse" distribution, et donc globalement sur l’année 2020, combien a perçu celui qui "possède" des parts de Primopierre logées dans un contrat d’assurance vie ?

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#132 07/02/2021 10h45

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Surin

je ne cherche pas à "tronquer/déformer" ce que vous avez écrit…
J’ai l’impression que vous prenez mon intervention sur ce topic comme une agression, ce n’était absolument pas mon idée, mais alors pas du tout.

Sinon, effectivement, les 98% sont "imprécis". J’ai édité pour être précis.

Effectivement, je ne suis pas associé.
Etant en phase de réflexion, ça ne me donne pas vraiment envie de monter dans le bateau (pas en tout cas en PP)…

Dernière modification par maxicool (07/02/2021 10h47)


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#133 07/02/2021 10h58

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Je n’ai pas ressenti d’agression, surtout vous n’y êtes pour rien, je suis énervé oui, c’est bien Primonial qui m’agace avec ces louvoiements et cette mascarade de communication orchestrée dès l’an dernier.
J’ai vu dans votre message une once de défense envers Primonial, entrevoir une hausse dans ce mic-mac oui ça ne peut que renforcer cet énervement, oui ça me rend susceptible mais c’est bien évidemment à Primonial que j’en veux, pas à vous.
Si quelqu’un veut les défendre, qu’il le fasse avec des arguments imparables. Ils sont idiots car on en oublierait presque que Primopierre a maintenu ses distributions trimestrielles tout au long de cette crise.
Ce gérant fait la course aux souscriptions, mentir à l’investisseur novice par le biais des CGP qui vendront en masse des parts de leurs SCPI leur rapporte, c’est de la mesquinerie à ce niveau mais qui se chiffre en millions d’euros de commissions pour eux.

Dernière modification par Surin (07/02/2021 10h59)

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#134 07/02/2021 11h29

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ExodusdcD650 a écrit :

Dans le cadre de cette "fausse" distribution, et donc globalement sur l’année 2020, combien a perçu celui qui "possède" des parts de Primopierre logées dans un contrat d’assurance vie ?

Pour ma part, j’ai reçu en assurance vie 10.49 € / part soit un rendement de 5.04 % pour un prix d’achat de 208 €

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#135 07/02/2021 14h21

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Donc vous avez du avoir les 1.12 à 100%…
J’y comprends rien…


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Favoris 1   [+2]    #136 07/02/2021 15h55

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C’est en fait, finalement, un peu la même histoire que l’année dernière (cf. même file plus haut) : au T3 2019 une distribution de PV avait été payée apparemment aux possesseurs AV, alors que cette PV était passée en "impôts" pour les porteurs en direct. Mais comme au T4, tout le monde avait reçu une PV qui avait conduit à une distribution 11,48€ par part pour les souscripteurs en direct, je pense que ça avait permis de calmer le jeu.
Résultats pour 2019 :
- pour une possession en PP, on arrivait à 11,48€, soit 5,52% (pour un prix de part à 208 €)
- pour une possession en AV, on arrivait à 12,31€, soir 5,92% => qui est le taux communiqué partout
2020 : rebelotte eu T3 … sauf que pas de PV distribuée "réellement" au T4, donc ça énerve encore plus (je suis possesseurs de parts en PP)
Résultats pour 2020 :
- pour une possession en PP, on arrive à 9,36€, soit 4,50%
- pour une possession en AV, on arrive environ à 10,48€, soir 5,04% => qui est le taux qui va être fièrement annoncé partout

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#137 07/02/2021 15h55

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On l’a déjà vu l’an dernier même époque sauf que là il restait quelque-chose aux associés en dehors de l’impôt :
p.4 SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM
A noter le 5,9% annoncé en off pour 2020, les promesses n’engageant que ceux qui y croient.

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#138 07/02/2021 16h24

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Il serait temps que l’Aspim ou mieux l’AMF fasse quelque chose à ce sujet, il est complètement irréaliste de croire que le particulier puisse s’y retrouver. Si rien n’est fait d’ici quelques années les TDVM ne voudront plus rien dire. Et donc les TRI également.

Question peut-être idiote mais si primopierre a payé de l’impôt sur les PV de cessions en 2020, c’est donc qu’elle a enregistré des PV bien plus importantes que ce montant d’impôts, et qu’elle a décidé de ne pas les redistribuer aux associés ? En l’absence de modification de la valeur des immeubles, la valeur de réalisation de la scpi devrait donc augmenter d’autant ? edit : sauf si les dernières valeurs d’expertises prenaient déjà en compte ces pv j’imagine.

Merci.

Dernière modification par NicolasV (08/02/2021 11h14)

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#139 18/02/2021 13h28

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