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#1 02/04/2019 21h29 → SCI Capimmo : votre avis sur la SCI Capimmo de Primonial ? (capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci)

Banni
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Bonsoir

Quid de la SCI CAPIMO et de l’OPCI DYNAPIERRE proposé par linxea dans le contrat SPIRIT ?
DYNAPIERRE est jeune mais les actifs et le pipeline sont intéressants.

La SCI SOGEVIMO peut aussi être intéressante mais pas disponible chez LINXEA mais sur Oradea.

Dynamiser un peu le fonds euros en allégeant l’exposition actions sur une poche assurance vie peut être intéressant.

Vos avis et expériences sur les SCI et l’OPCI précitées ?

Message édité par l’équipe de modération (03/04/2019 12h16) :
- discussion créée avec les messages venant de Synthèse : investissements indirects (OPCI, fonds, SCI…) des SCPI (un peu hors sujet de la discussion en question) qui échangeaint sur la SCI CAPIMMO (Quantalys)

Mots-clés : capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci

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#2 02/04/2019 22h11 → SCI Capimmo : votre avis sur la SCI Capimmo de Primonial ? (capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci)

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Pour SCI Capimmo, c’est essentiellement un fonds de fonds avec très peu d’investissements en direct… Il y a donc un empilement de frais.

Je ne connais pas bien les autres mais le problème principal est l’empilement de frais et je pense qu’on le retrouve également pour les autres OPCI cités.

Dernière modification par cat (02/04/2019 22h13)

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#3 03/04/2019 09h32 → SCI Capimmo : votre avis sur la SCI Capimmo de Primonial ? (capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci)

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L’actif de la sci Capimmo est en grande partie constitué de "club deals". Je n’ai pas, avec les sources en libre accès que j’ai trouvées, pu obtenir plus de détail sur les biens concernés ou la gestion de la sci. C’est très peu transparent sur ce point aussi.
On arrive toutefois à avoir quelque détail sur le portefeuille de titres fonciers. 
D’un autre côté les frais explicites d’entrée sont très inférieurs à ceux d’une scpi.  Apparemment, c’est fait pour être une uc sur une av.

J’ai pris quelques uc de cette sci et de l’opci dynapierre sur mon av depuis peu mais je ne garantis pas que ce soit une bonne idée. J’aurai une première idée dans 5 ans mais je ne pourrai evaluer un peu sérieusement que dans 10 ans.

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#4 03/04/2019 09h46 → SCI Capimmo : votre avis sur la SCI Capimmo de Primonial ? (capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci)

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La SCI capimmo est investie également pour une part non négligeable en SCPI (entre 20 et 25% sur les derniers reportings auxquels on peut accéder librement).

Pour moi, ces "club deals" immobiliers sont des OPCI réservés aux institutionnels (donc très probablement avec des frais pour un gestionnaire) mais impossible de trouver simplement le détail (et notamment la structure des frais).

Dernière modification par cat (03/04/2019 09h47)

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#5 03/04/2019 10h53 → SCI Capimmo : votre avis sur la SCI Capimmo de Primonial ? (capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci)

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je vous rejoins totalement sur l’opacité de SCI CAPIMO impossible de trouver le détail des biens immobiliers et  pour les OPCI cela est quand même un peu plus transparent pour certaines.

l’idée étant de diversifier et décolérer du marché boursier avec de l’immobilier cela peut être intéressant d’utiliser la poche ASV pour capitaliser le rendement servi avec l’économie d’IR et d’avoir des frais minorés par rapport aux SCPI.

J’étudie aussi la piste ETF immobilier Amundi Index Solutions - Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate UCITS ETF-C    LU1681039480
ou certains fonds comme Allianz Foncier C/D    FR0000945503

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#6 03/04/2019 11h10 → SCI Capimmo : votre avis sur la SCI Capimmo de Primonial ? (capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci)

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Les club deals semblent être des investissements immobiliers directs par des petits groupes d’investisseurs pouvant immobiliser sur la durée des capitaux conséquents. Le ticket d’entrée serait assez élevé pour un investisseur individuel-en direct,  ce n’est que pour des investisseurs avertis dont je ne fais pas partie vu que je suis à peu près débutant.

Tout depend alors de la qualite de l’actif concerné et de sa gestion mais je n’ai pas compris où se trouvait cette information pour la sci Capimmo. La seule info un peu solide que j’ai trouvée est l’évolution de sa VL. Ce n’est pas extraordinaire comme tous les supports immobiliers en av mais ce n’est pas manifestement mauvais comme le sont bien des Opci.

Honnetement, je réserve mon jugement jusqu’à ce que j’ai un retour d’expérience suffisant. Je n’ai aucun enthousiasme pour aucune forme d’investissement qui me soit actuellement accessible. Je pense seulement que ne rien faire est pire.

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#7 03/04/2019 11h20 → SCI Capimmo : votre avis sur la SCI Capimmo de Primonial ? (capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci)

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voilà le reporting SCI CAPIMO à 02/2019.

capimmo_2019_02_08.pdf

on voit bien qu’il y a 62% de club deals, 5% de foncieres côtées, 22% de SCPI donc indirectement comme le souligne justement cat il y a superposition de frais…

Après comment est payé le dividende de la SCI CAPIMO , c’est capitalisé dans la poche ou versé dans le fonds € ?

Dernière modification par Noyl (03/04/2019 14h05)

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#8 03/04/2019 11h46 → SCI Capimmo : votre avis sur la SCI Capimmo de Primonial ? (capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci)

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Caratheodory a écrit :

Les club deals semblent être des investissements immobiliers directs par des petits groupes d’investisseurs pouvant immobiliser sur la durée des capitaux conséquents.

Je ne sais pas ce que vous entendez par "direct". Primonial REIM, par exemple, monte des clubs deals pour des institutionnels : il les démarche, monte et gère le programme. Tout cela ne se fait probablement pas gratuitement.

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[+1]    #9 03/04/2019 12h42 → SCI Capimmo : votre avis sur la SCI Capimmo de Primonial ? (capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci)

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Direct s’entend du point de vue de la société qui porte le club deal. Bien entendu la sci Capimmo n’est pas cette structure. Mais elle doit avoir des parts, non?
Il y a clairement un probleme de transparence. Je le trouve plus inquiétant que l’empilement des frais, à vrai dire.

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#10 03/04/2019 14h29 → SCI Capimmo : votre avis sur la SCI Capimmo de Primonial ? (capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci)

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Je trouve que c’est un placement de diversification au sein d’une assurance vie pour du moyen terme avec un risque limité.
Je suis tombé sur l’historique d’une vieille sci comme cardimmo  (une seule année négative 1994 -13,1%)
courtage-general-francais.fr/media/pdf/ … s-fond.pdf

Malgré l’empilement des frais , les frais d’entrée sont plus bas que les SCPI, la liquidité est meilleure avec une valorisation hebdomadaire.

En complément du fonds euros en se donnant un horizon de 2/3 ans minium pour amortir les frais de 2% pour Capimmo.

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[+1]    #11 03/04/2019 14h52 → SCI Capimmo : votre avis sur la SCI Capimmo de Primonial ? (capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci)

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Noyl a écrit :

Après comment est payé le dividende de la SCI CAPIMO , c’est capitalisé dans la poche ou versé dans le fonds € ?

Il n’y a aucun dividende versé, c’est un pur produit de capitalisation.

Caratheodory a écrit :

Il y a clairement un probleme de transparence.

Nous sommes bien d’accord et malheureusement chez Primonial, ce manque de transparence se retrouve également pour les SCPI.

Bike69 a écrit :

Je trouve que c’est un placement de diversification au sein d’une assurance vie pour du moyen terme avec un risque limité.

Pourquoi pas. Si la durée de détention prévue est strictement supérieure à 10 ans, à titre personnel, je m’orienterai vers des supports immobiliers moins opaques.

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#12 27/04/2019 17h09 → SCI Capimmo : votre avis sur la SCI Capimmo de Primonial ? (capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci)

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J’ai investi dans la sci Capimmo car la liquidité est un critère important pour moi.
Les frais d’entrée sont acquis à la sci c’est à dire qu’ils font partie de son actif.
J’ai également investi depuis peu dans la sci aviva immo sélection qui ne prend pas de frais d’entrée mais avec des frais de gestion importants.
Il faudrait peut-être ouvrir un fil de discussion sur ces véhicules d’investissement peu prisés par les IH mais qui peuvent avoir un intérêt pour certains d’entre nous…
@+
Yg

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#13 27/04/2019 18h18 → SCI Capimmo : votre avis sur la SCI Capimmo de Primonial ? (capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci)

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Bonjour,

J’ai commencé à investir sur la SCI il y a 5 ans.
Comme je trouvais également cela opaque, j’ai aussi diversifié sur Allianz Foncier.
Mais les supports sont radicalement différents.
Allianz est très dynamique et finalement peu adapté à placer des sommes importantes.
J’en suis donc ressorti.
Capimmo restera toujours opaque mais fera son petit 4% par an.

L’agacement consiste en ces frais d’entrée. Mais tout se calcule.
Je vais me renseigner sur sci aviva immo sélection car j’aimerai bien revenir sur un peu plus sur l’immo tout en diversifiant.

Dernière modification par jmoo (27/04/2019 18h23)

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#14 27/04/2019 19h09 → SCI Capimmo : votre avis sur la SCI Capimmo de Primonial ? (capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci)

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Je demande donc à un modérateur, s’il en passe un par ici, de transformer cette file en "Sociétés Civiles Immobilières : UC en Assurance-vie" ou autre titre au choix.
@+
Yg

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#15 27/04/2019 19h29 → SCI Capimmo : votre avis sur la SCI Capimmo de Primonial ? (capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci)

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Mon expérience sur ce support, que j’ai sur un Perp depuis 3 ans, rejoint celle de YG75.
J’en suis globalement satisfait.
Les frais d’entrée, leur empilement, m’a fait longtemps hésiter. Mais je ne regrette pas les "4%+" obtenus chaque année avec une volatilité très faible, bien décorrélée de marchés boursiers quand ils chutent fortement.
L’accès aux clubs deals institutionnels, la possibilité de faire "respirer" le sous-jacent par l’arbitrage, les choix judicieux du passé, font, avec un confortable avantage fiscal à l’entrée, que je suis satisfait de ce sous-jacent que je compte garder à long terme.
Un petit pourcent d’allocation me suffit toutefois.

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#16 28/04/2019 14h24 → SCI Capimmo : votre avis sur la SCI Capimmo de Primonial ? (capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci)

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La sci Aviva immo sélection est disponible dans le contrat évolution vie d’aviva mais les souscriptions à cette sci ne sont ouvertes que jusqu’à fin juin.
J’ai profité d’une offre 100€ offerts pour 1000€ investis sur évolution vie à la première ouverture d’un contrat chez assurancevie.com. C’est là que j’ai découvert cette sci sur laquelle j’ai transféré mon investissement.
Ensuite le contrat est géré en direct sur le site d’aviva et je suis satisfait de leur fonctionnement.
Ceci bien sur n’est pas un conseil d’investissement, juste mon ressenti sur cette offre.
Les scpi en direct sont certainement un meilleur investissement mais j’ai 63 ans et la liquidité est devenue un critère important pour moi., ma santé est fragile. S’il m’arrive quelque chose, le réglement de ma succession sera simple pour cet investissement.
L’alternative serait d’investir sur des scpi dans un contrat linxea et je ne m’interdis pas de le faire, quid de la liquidité ?
A+
Yg

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