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Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCI Capimmo à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

42% - 11
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

30% - 8
Je ne sais pas (avis neutre)

19% - 5
Non, probablement pas (avis assez négatif)

0% - 0
Non, certainement pas (avis négatif)

7% - 2
Nombre d’avis : 26   Avis moyen : 4/5 Avis neutre

[+1]    #51 10/02/2021 08h52

Membre
Réputation :   5  

C’est vraiment une décision personnelle. Vous avez parfaitement raison, il y a un potentiel plus rémunérateur à long terme avec des SCPI. Le rendement de Capimmo avoisine souvent les 4% par an, mais ce rendement correspond à la collecte des loyers + la revalorisation des biens sur valeur d’expertise. Une SCPI fait en général autour de 4% uniquement avec la collecte des loyers.

Cependant, la SCI permet une certaine plasticité et l’on peut retirer ses billes plus facilement : poche de liquidité déjà constituée, frais de versement rapidement amortis (2% avec Capimmo). Entre autres SCI, Capimmo a pour avantage d’offrir une diversification très importante.

Perso, j’ai les deux :
- SCPI, argent totalement immobilisé, je n’y touche pas.
- les SCI (Capimmo, Tangram) pour la performance alliée à une certaine disponibilité des fonds (J’ai par exemple eu besoin de retirer partiellement mes billes récemment sur Capimmo pour rembourser par anticipation ma résidence principale). Attention : il faut par contre avoir à l’esprit que tout ce mécanisme fonctionne parfaitement tant que l’immobilier se porte bien. En cas de retournement, la poche de 5% de liquidités ne suffira pas à honorer tous les retraits…

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#52 10/02/2021 09h06

Membre
Réputation :   0  

nexus a écrit :

En cas de retournement, la poche de 5% de liquidités ne suffira pas à honorer tous les retraits…

Dans ce cas, comment cela se passerait ? L’assureur n’est pas censé garantir la liquidité des parts ?

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#53 10/02/2021 09h20

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1022  

Votre question est extrêmement naïve Aimge. Vérifiez donc dans les conditions où serait-ce écrit …
Je ne comprends pas l’argument de la "liquidité" Nexus. Vous le mettez en avant avec la poche de liquidités mais ensuite, quid ?
Les SCPI sont toutes aussi liquides, en avril 2020, quand tout l’immobilier physique était bloqué, j’ai revendu pour 50k€ de SCPI en en sélectionnant plusieurs dans mon portefeuille, je n’ai rencontré aucune difficulté. J’ajoute qu’il n’y a pas eu de décote.

Dernière modification par Surin (10/02/2021 09h20)

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[+1 / -2]    #54 10/02/2021 09h23

Membre
Réputation :   0  

Surin a écrit :

Votre question est extrêmement naïve Aimge. Vérifiez donc dans les conditions où serait-ce écrit …
Je ne comprends pas l’argument de la "liquidité" Nexus. Vous le mettez en avant avec la poche de liquidités mais ensuite, quid ?
Les SCPI sont toutes aussi liquides, en avril 2020, quand tout l’immobilier physique était bloqué, j’ai revendu pour 50k€ de SCPI en en sélectionnant plusieurs dans mon portefeuille, je n’ai rencontré aucune difficulté. J’ajoute qu’il n’y a pas eu de décote.

Merci pour ce compliment !
Dans le cas de SCPI il me semble que c’est un avantage justement à les détenir en Assurance Vie (l’assureur garantit la liquidité de ces parts). "Naïvement" j’avais pensé que ce puisse être de même pour les SCI.

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#55 10/02/2021 09h34

Membre
Réputation :   5  

Surin a écrit :

Votre question est extrêmement naïve Aimge. Vérifiez donc dans les conditions où serait-ce écrit …
Je ne comprends pas l’argument de la "liquidité" Nexus. Vous le mettez en avant avec la poche de liquidités mais ensuite, quid ?
Les SCPI sont toutes aussi liquides, en avril 2020, quand tout l’immobilier physique était bloqué, j’ai revendu pour 50k€ de SCPI en en sélectionnant plusieurs dans mon portefeuille, je n’ai rencontré aucune difficulté. J’ajoute qu’il n’y a pas eu de décote.

Imaginons que le marché immo se retourne. J’ai tendance à penser que nombre de SCPI se retrouveront bloquées au moins pour certaines typologies d’actifs. La crise nous a montré que c’est possible avec les actifs hôteliers et pourquoi pas les commerces.

Surin, c’est vous le grand spécialiste ici. Mais voici mon point de vue : dans une SCPI, la collecte des loyers ne permet pas d’abonder une poche de liquidité permettant le retrait de part pour ceux qui souhaitent se retirer. Ainsi, il est nécessaire de vendre des biens au plus vite (donc les plus qualitatifs) et la valeur d’expertise s’en ressentira : le cercle vicieux s’enclenche. Pour une SCI comme Capimmo, on peut imaginer que la poche de liquidité soit réduite à néant par les rachats, mais aussi que la SdG peut la reconstituer en piochant dans la collecte de loyers (ça sera alors une mauvaise année pour le dividende, mais on peut éviter la vente rapide d’actifs durant un petit moment).

Cependant, je suis bien d’accord sur le fait que ce mécanisme ne peut pas tenir indéfiniment…

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[+2 / -1]    #56 10/02/2021 09h46

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Réputation :   0  

aimge a écrit :

Surin a écrit :

Votre question est extrêmement naïve Aimge. Vérifiez donc dans les conditions où serait-ce écrit …
Je ne comprends pas l’argument de la "liquidité" Nexus. Vous le mettez en avant avec la poche de liquidités mais ensuite, quid ?
Les SCPI sont toutes aussi liquides, en avril 2020, quand tout l’immobilier physique était bloqué, j’ai revendu pour 50k€ de SCPI en en sélectionnant plusieurs dans mon portefeuille, je n’ai rencontré aucune difficulté. J’ajoute qu’il n’y a pas eu de décote.

Merci pour ce compliment !
Dans le cas de SCPI il me semble que c’est un avantage justement à les détenir en Assurance Vie (l’assureur garantit la liquidité de ces parts). "Naïvement" j’avais pensé que ce puisse être de même pour les SCI.

Pardon mais pourquoi me mettre un "-1" de réputation pour ce message, cher Surin ?
Vous m’écrivez "Vous persistez à écrire une ânerie, l’assureur ne garantit rien du tout.".

J’écris une ânerie peut-être, mais en aucun cas je n’affirme quoi que ce soit. S’il n’est même plus permis d’être ignorant sur ce forum, dites-le. Je ne vous connais pas et je ne doute pas que vous soyez un expert de ces sujets, mais en aucun cas cela ne vous place dans la position de distribuer des bons ou mauvais points. En tout cas ce n’est pas ainsi que je coinçois un forum dont un des objectifs est de partager de la connaissance.

Pour revenir au sujet de la liquidité des parts de SCPI garantie par l’assureur, c’est pourtant bien ce qui est écrit sur tous les sites que j’ai pu consulter (par exemple ce comparatif AV/Direct de MP: Comparatif : SCPI en direct vs. SCPI en Assurance-Vie).

Edit : je viens de lire quelques unes de vos notes de "réputation" (je découvre ce système ma foi assez discutable). Je comprends mieux le personnage.

Dernière modification par aimge (10/02/2021 09h54)

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#57 10/02/2021 10h12

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Vous feriez mieux de vous abstenir de commenter l’utilisation du forum, vous n’avez pas grandement contribué jusque là, il me semble que je vous ai plutôt aidé, je n’ai jamais eu le moindre retour de votre part.
Par contre je trouve intéressant qu’au lieu d’écrire "il me semble" vous donniez un lien concret, c’est d’ailleurs une nécessité de donner ses sources, vous l’avez accepté avec la charte.
En effet comme avec tous les assureurs, il y a ce qui est écrit en gros puis il faut descendre et aller chercher les petites lignes.
Voici mon interprétation du lien ci-dessus :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_screenshot_2021-02-10_at_095723.png
En effet en première lecture, ça parait "mieux" en AV.
_Tiens ya un "avenant obligatoire", ouvrons-le :

Avenant a écrit :

Comme tout investissement immobilier, les unités de compte SCPI comportent des risques : absence de distribution de revenus et/ou perte de valeur. Avant toute souscription, vous devez prendre connaissance sur le site internet de la société de gestion indiqué sur l’avenant : des statuts et de la note d’information visée par l’Autorité des Marchés Financiers ; des documents de présentation de la SCPI (fiche de présentation, dernier rapport annuel, dernier bulletin trimestriel).

Risque de perte en capital ? Ce n’est plus "assuré" par la compagnie, ah mais oui mais on parlait du délai. Pour le reste il faut s’en tenir à ce qui est sur le site du gérant, donc c’est comme une SCPI en direct.
_Juste en dessous, ceci : "Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : baisse voire absence de revenus, perte de valeur."

J’ajoute que lorsque vous faites un achat de SCI ou SCPI via un assureur, vous aurez des conditions générales dans lesquelles seront abordées les conditions de sortie. Il n’est alors plus du tout question d’assurer quoique ce soit comme dans la brochure commerciale mais d’un certain flou avec toujours les mêmes notions de perte en capital, je vous invite à faire une recherche.
C’est à dire comme en direct, si un fonds est bloqué, on peut avoir comme risque de revendre avec décote. Comme en bourse finalement ou en immobilier physique, la liquidité est assurée par l’offre et la demande, si trop de vendeurs, les prix plongent mais on finit par vendre.
Je reste sceptique sur "l’assurance" du délai, on l’a déjà abordé sur plusieurs discussions comme ici, si l’assureur ne peut assurer la contre-partie, il y a blocage. Malheureusement (ou heureusement) nous n’avons aucun retour d’expérience mais dans le fond, croyez-vous réellement qu’un assureur va prendre sur ses fonds propres pour donner la contrepartie à un afflux discontinu de vendeurs ? Avec quel argent ?

On en revient à la conclusion de Nexus :

nexus a écrit :

Cependant, je suis bien d’accord sur le fait que ce mécanisme ne peut pas tenir indéfiniment…

Edit : on me reproche le manque de clarté (ou confus), désolé si je n’ai pas pu être plus clair que les CG d’un assureur. Encore un exemple :

Spirica dans lien ci dessus a écrit :

- L’Assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur; la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers.

Qu’assurent-ils donc ?

Dernière modification par Surin (10/02/2021 10h59)

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#58 10/02/2021 10h35

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Surin a écrit :

Vous feriez mieux de vous abstenir de commenter l’utilisation du forum,

J’ai commenté l’utilisation du forum en m’étonnant de ce système de réputation qui me semble discutable : c’est bien mon droit d’avoir une opinion. Ceci dit j’accepte tout à fait son fonctionnement, d’autant plus que le fait d’avoir une bonne note sur un forum n’est pas encore un de mes objectifs de vie.

Surin a écrit :

vous n’avez pas grandement contribué jusque là, il me semble que je vous ai plutôt aidé, je n’ai jamais eu le moindre retour de votre part.

Je remercie systématiquement tous les intervenants qui ont pu éclairer ma lanterne. C’est vrai que je ne l’ai pas encore fait via la "réputation", peut-être parce qu’il me semble normal que la connaissance soit partagée sans contrepartie dans un forum tel que celui-ci. Mais si votre objectif est d’avoir la meilleure note, je vous donnerai un bon point à l’occasion.

Surin a écrit :

Par contre je trouve intéressant qu’au lieu d’écrire "il me semble" vous donniez un lien concret, c’est d’ailleurs une nécessité de donner ses sources, vous l’avez accepté avec la charte.

Quand j’écris "il me semble", c’est justement parce que je n’ai pas de source à citer, et que c’est une information pour laquelle je recherche confirmation ou infirmation auprès des autres membres.

Surin a écrit :

En effet comme avec tous les assureurs, il y a ce qui est écrit en gros puis il faut descendre et aller chercher les petites lignes.
Voici mon interprétation du lien ci-dessus :
[url]https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_screenshot_2021-02-10_at_095723.png[/url]
En effet en première lecture, ça parait "mieux" en AV.
_Tiens ya un "avenant obligatoire", ouvrons-le :
Comme tout investissement immobilier, les unités de compte SCPI comportent des risques : absence de distribution de revenus et/ou perte de valeur. Avant toute souscription, vous devez prendre connaissance sur le site internet de la société de gestion indiqué sur l’avenant : des statuts et de la note d’information visée par l’Autorité des Marchés Financiers ; des documents de présentation de la SCPI (fiche de présentation, dernier rapport annuel, dernier bulletin trimestriel).
Risque de perte en capital ? Ce n’est plus "assuré" par la compagnie, ah mais oui mais on parlait du délai. Pour le reste il faut s’en tenir à ce qui est sur le site du gérant, donc c’est comme une SCPI en direct.
_Juste en dessous, ceci : "Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : baisse voire absence de revenus, perte de valeur."

J’ajoute que lorsque vous faites un achat de SCI ou SCPI via un assureur, vous aurez des conditions générales dans lesquelles seront abordées les conditions de sortie. Il n’est alors plus du tout question d’assurer quoique ce soit comme dans la brochure commerciale mais d’un certain flou avec toujours les mêmes notions de perte en capital, je vous invite à faire une recherche.
C’est à dire comme en direct, si un fonds est bloqué, on peut avoir comme risque de revendre avec décote. Comme en bourse finalement ou en immobilier physique, la liquidité est assurée par l’offre et la demande, si trop de vendeurs, les prix plongent mais on finit par vendre.
Je reste sceptique sur "l’assurance" du délai, on l’a déjà abordé sur plusieurs discussions comme ici, si l’assureur ne peut assurer la contre-partie, il y a blocage. Malheureusement (ou heureusement) nous n’avons aucun retour d’expérience mais dans le fond, croyez-vous réellement qu’un assureur va prendre sur ses fonds propres pour donner la contrepartie à un afflux discontinu de vendeurs ? Avec quel argent ?

Cette explication est confuse. Vous avez affirmé que la liquidité n’était pas garantie du tout par l’assureur, et maintenant vous donnez une justification tordue où vous mélangez la liquidité avec la perte en capital. Vous justifiez votre point de vue par le fait que "c’est flou", "nous n’avons aucun retour", "croyez-vous vraiment que (…) ?".
On est plus dans la croyance que dans l’affirmation concrète et étayée pas des sources, pour le coup.

Bref, arrêtons-nous là. Je crois avoir compris votre point de vue, je vais me renseigner plus en détails sur cette histoire de liquidité de SCPI en AV, qui n’était d’ailleurs par le sujet.

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#59 10/02/2021 10h43

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aimge a écrit :

vous donnez une justification tordue où vous mélangez la liquidité avec la perte en capital.

Ca va pourtant de pair. Mais vous semblez avoir la science infuse.
C’est la perte en capital qui permet une certaine liquidité ou la liquidité.

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[+1]    #60 10/02/2021 10h55

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nexus a écrit :

Imaginons que le marché immo se retourne. J’ai tendance à penser que nombre de SCPI se retrouveront bloquées au moins pour certaines typologies d’actifs. La crise nous a montré que c’est possible avec les actifs hôteliers et pourquoi pas les commerces.

Surin, c’est vous le grand spécialiste ici. Mais voici mon point de vue : dans une SCPI, la collecte des loyers ne permet pas d’abonder une poche de liquidité permettant le retrait de part pour ceux qui souhaitent se retirer. Ainsi, il est nécessaire de vendre des biens au plus vite (donc les plus qualitatifs) et la valeur d’expertise s’en ressentira : le cercle vicieux s’enclenche. Pour une SCI comme Capimmo, on peut imaginer que la poche de liquidité soit réduite à néant par les rachats, mais aussi que la SdG peut la reconstituer en piochant dans la collecte de loyers (ça sera alors une mauvaise année pour le dividende, mais on peut éviter la vente rapide d’actifs durant un petit moment).

Cependant, je suis bien d’accord sur le fait que ce mécanisme ne peut pas tenir indéfiniment…

En fait une SCI comme Capimmo a différent moyens de gérer sa liquidité, et son cash, dans le cadre de son fund management. Vendre à la hâte les "meilleurs actifs" (sous-entendu dans de mauvaises conditions) est vraiment une mesure en dernier ressort tant les autres possibilités sont larges.
Le plus simple dans le contexte actuel : lever de la dette à pas cher en mettant en garantie des actifs immobiliers en direct avec des conditions prudente de LTV (je dirais 15 à 20%).

Edit : il y a deux sujets de liquidité distincts, celui de l’assureur vis à vis de son contrat, et celui du fond à proprement parlé, je parlais pour ma part du fond, la SCI.

Dernière modification par cedREIM (10/02/2021 10h58)


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#61 10/02/2021 12h01

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Je vois aussi depuis peu un nouvel avantage au mode de fonctionnement des SCI. Je tiens à préciser que je possède beaucoup plus de parts de SCPI. C’est la crise qui m’amène à cette réflexion, vous me direz ce que vous en pensez :

Reprenons notre hypothèse de baisse de la valeur d’expertise sur un ou deux secteurs. Tous les médias grand public titrent alors que tel secteur immobilier "va mal" (taper "immobilier de commerce" sur google suffit à vous mettre le bourdon actuellement).

Dans le cas des SCPI de rendement, leur grande majorité distribue sans capitaliser. Malheureusement, les investisseurs particuliers (comme institutionnels souvent d’ailleurs) sont frileux et n’osent plus alors acheter des parts. Pour ces SCPI, il n’est plus possible de profiter des bonnes affaires qui peuvent se présenter sur le marché pour redresser la barre. Dans ce monde, on peut alors se dire que les SCPI diversifiées s’en sortent potentiellement mieux puisqu’elles continuent souvent de collecter et d’investir.

Dans le cas de SCI capitalisantes comme Capimmo, l’effet d’aubaine reste permis avec pour corollaire une certaine résilience. Un peu comme un portefeuille d’actions capitalisantes en somme.

Bien entendu, pour en revenir à notre discussion avec Surin et Aimge, ce mécanisme fonctionne uniquement s’il n’y a pas de décollecte massive.

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[+1]    #62 10/02/2021 16h59

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Pour ma part je pense partager la position assez nuancée de nexus. Les SCI "fonds de fonds" (comme capimmo) détiennent régulièrement plus de 10% de cash, + 5 à 10% d’actifs liquides. Pour les OPCI c’est encore davantage, parfois jusqu’à 45% de l’actif ! Forcément cette poche offre de la liquidité, mais à hauteur de son montant seulement, et au détriment de la performance bien évidemment. Pas de miracle !

Concernant la liquidité des SCPI en AV soi-disant "garantie par l’assureur", je crois que nous avons déjà eu ce débat. C’est un argument souvent avancé par les vendeurs de SCPI mais bizarrement je ne l’ai jamais vu écrit noir sur blanc par un assureur. C’est même plutôt le contraire, par exemple Spirica a rajouté cette phrase sur la dernière version de son avenant :

Nouvel avenant scpi spirica a écrit :

- Dans le cas où ce support serait amené à faire l’objet d’une mesure de restriction telle que prévue par la réglementation, les opérations sur ce support pourront être refusées par l’Assureur.

Darjeeling de son côté précise que si le volume des rachats est supérieur à celui des souscriptions (sans préciser si c’est le volume au sein de leurs contrats ou au sein de la scpi..), le prix de vente sera le prix de réalisation (ouch). A mon sens aucun assureur ne voudra / pourra payer de sa poche des scpi invendables.

Quant à la performance des scpi vs sci j’avais donné un avis ici : p.3 SCI vs SCPI dans une assurance-vie : quels intérêts des SCI de SCPI ?

Dernière modification par NicolasV (10/02/2021 17h04)

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