Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM)

J’ai touché le pactole!
0,0066€ par part en jouissance au 1er octobre (même nombre de part en jouissance au 1er juillet fdg déduits).

Des champions!

(Et classés en "distribution de dividendes", pas "Distribution de revenus de SCPI").

Cette année commence bien…

Woyal a écrit :

J’ai touché le pactole!
0,0066€ par part en jouissance au 1er octobre (même nombre de part en jouissance au 1er juillet fdg déduits).

Des champions!

(Et classés en "distribution de dividendes", pas "Distribution de revenus de SCPI").

Cette année commence bien…

Le versement est également classé en dividende chez moi. Votre cas peut peut-être nous éclairer vu l’écart : quand avez-vous acquis vos parts ?

eg972 a écrit :

Bizarre que nous n’ayons pas tous la même chose (sachant que les parts rentrent en jouissance le 1er du mois suivant l’acquisition) …. non ?

Effectivement, cependant s’agissant de distributions relatives à des PV, la distribution aux associés est soumise à la détention des parts au moment où la PV a été réalisée. Pour une détention en AV, la déclinaison reste pour moi un mystère à élucider (qui expliquera peut-être l’écart) vous pouvez lire les échanges qui précèdent et traitent du sujet.

Dernière modification par Thortue (03/01/2022 14h12)

Bonjour,

J’ai perçu le 31 12 avec date effet au 03 11 le montant de 0.353 euros par part.
Aujourd’hui un 2ème versement de 0.013 euros par part avec effet également au 03 11.

Bonne journée

Bonjour,

J’en suis pour le moment à 3 versements de Spirica en date de valeur du 3/11/2021 ajoutés aujourd’hui.

25,05 + 1,57 + 0,75 = 27,37e

Ce qui m’inquiète c’est qu’ils sont de plus en plus petits et on est loin du compte.

Pour info voici un historique du nombre de part que je possède :

1/1/2018 : 36,56694
1/6/2018 : 36,95856
1/7/2018 : 48,03061
1/1/2019 : 71,90737
1/1/2020 : 126,89022
1/1/2021 : 126,25696
1/1/2022 : 125,62686

Explication possible :
27,37 / 0.57 = 48.017  parts. On est pas loin du nombre de part que j’avais en jouissance depuis le 1/7/2018 (48,030 parts)

edit : 48,03061 X 0.57 = 27.37e

Je vais attendre pour voir si je reçois encore des versements.

Dernière modification par lgun (03/01/2022 16h35)

Thortue a écrit :

Il n’y a pas d’impôt sur la plus-value puisque l’objet du versement est justement de verser l’équivalent de cet impôt aux associés non sujets à l’IR.

Attention à ce que nous parlions bien de la même chose. Je vais essayer d’être plus précis et explicite autant que possible. Il y a plusieurs niveau d’analyse à avoir :
- l’associé IR
- l’associé IS
- le détenteur d’une créance AV représentée par une unité de compte.

Sauf erreur de ma part nous parlons bien de ce qu’il se passe ici pour la 3ème catégorie.

Pour que nous discutions bien sur les mêmes bases je vais reprendre ce qui me chagrine dans votre formulation :
"Il n’y a pas d’impôt sur la plus-value puisque…"

Il y a forcément un impôt sur la plus-value. Sinon il n’y aurait pas de sujet, pour personne.
La complexité du traitement fiscal vient justement du fait qu’il y ait bien un impôt sur la plus-value, calculé et payé au moment de la cession par le notaire, uniquement pour les IR.

En gros pour l’associé IR c’est un prélèvement à la source, et pour l’associé IS cela ne l’est pas.
L’objet est de traiter équitablement des associés qui ont des régimes fiscaux différents sachant que l’on se cale sur la fiscalité de l’associé IR en partant du principe, tout à fait arbitraire - c’est un choix de la société de gestion - que l’associé IR ne touche rien en net.

Dit autrement la société de gestion réalise des versements à certaines catégories d’associés, parce que ces mêmes associés ont justement des régimes d’imposition différents en ce qui concerne les plus-value immobilières.

Une société IS qui réalise une plus-value immobilière est bien imposée sur cette plus-value, toujours. Maintenant elle est imposée sur des règles différentes de la personne physique (globalement plus favorable si on ne regarde que le taux sans tenir compte des abattements pour durée de détention applicables en IR).

En AV c’est l’assureur qui est propriétaire des titres. C’est donc lui l’associé, et du point de vue du notaire - et de la société de gestion - cet associé AV est traité comme un associé IS. C’est à dire qu’il n’y a pas de prélèvement à la source. En revanche lui est imposé ensuite (ou pas ? c’est tout l’objet de mon questionnement de ce matin).

La question que je me posais en réalité était de savoir si l’assureur était lui même imposé en tant que société, ou bien si un régime particulier lié à son statut d’assureur, qui lui accorderait une sorte de transparence fiscale lui était applicable.

Petite astuce, en cas de doute il faut se demander si l’administration fiscale est lésée. Si c’est le cas, il faut alors trancher en sa faveur car cela donne raison dans 95% des cas (astuce pratico-pratique d’un fiscaliste - j’en ai parlé dans un ancien post).
Dans ce cas, la réponse est oui le fisc est lésé, si à la fois l’assureur (car transparence) ne paie rien, et a la fois le titulaire du contrat AV ne paie rien non plus (car contrat de + de 8 ans et bonne utilisation des abattements par exemple).
Cette approche m’a mis le doute car il pourrait y avoir plus value et finalement 0 impôts pour personne si on imagine une SCPI (ou SCI transparente) avec un seul associé AV (ou 2, ou 3, ou 10 si ce ne sont que des assureurs-vie). Le fisc est donc lésé ce qui m’a conduit à trancher en sa faveur et donc à imaginer que la compagnie d’assurance, elle, soit soumise à impôts.

J’ai donc cherché de ce coté là et il me semble bien avoir vu juste.

Article 38 du CGI dispose alinéa 10 a écrit :

10. La plus-value de cession d’un immeuble par une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés dont les parts ont été affectées par une société d’assurance à la couverture de contrats d’assurance sur la vie à capital variable prévus par l’article L. 131-1 du code des assurances est comprise dans le résultat imposable de la société d’assurance sous déduction des profits de réévaluation constatés lors des estimations annuelles de ces parts dans les comptes de la société d’assurance.

Source : Article 38 du CGI

En synthèse :
- pour l’associé IR c’est une retenue à la source car le taux est forfaitaire et dépend de la durée de détention de l’immeuble par la SCPI
- pour l’associé IS, on lui verse tout car il paiera de l’impôt correspondant car il devra intégrer ce revenus sur sa liasse fiscale.
- pour l’associé en AV c’est en toute logique le montant net qui revient in fine à l’assureur qui est valorisé sur son contrat

cedREIM a écrit :

Peut-être une piste.. Sauf qu’au T3 2020 il y avait eu le même type de distribution et les détenteurs de parts en AV avaient reçu l’intégralité de la somme : Primopierre → avis sur cette SCPI (Primonial REIM) p.5

Je ne suis pas convaincu par l’argument du fisc lésé… Il est évident que l’AV est une niche fiscale, et c’est valable pour tous les supports.

De mon côté j’ai reçu 0,02€ (2 centimes) par part en jouissance au T3 2021, en 2 versements. Sur un autre contrat 0,36€/part en 3 versements. J’ai l’impression que la période de détention prise en compte est fin 2019 - début 2020 avec il semblerait une histoire de prorata. Je trouve ça très lointain pour un "reset fiscal" qui intervient fin 2021, quasiment 2 ans ?!

Dernière modification par NicolasV (03/01/2022 23h59)

Je rejoins NicolasV sur le fait que l’on ne peut considérer le fisc lésé par la détention de SCPI en AV à partir du moment où cette enveloppe est encadrée et soumise à un régime d’imposition clairement défini. En effet, sous certaines conditions, des sommes peuvent en être retirées en franchise d’impôt. Il me semble qu’on peut considérer que même dans ce cas extrême, les sommes ont été soumises à l’impôt. Comme le relève NicolasV, le même raisonnement s’appliquerait d’ailleurs aux autres UC.

Concernant l’article 38 du CGI, il faut probablement un haut niveau d’expertise sur le sujet pour vous répondre formellement. Ce n’est pas mon cas mais je me dis naïvement que n’importe quelle appréciation d’actifs détenus par l’assureur est intégrée à son résultat. Cependant, en contrepartie sa créance envers les assurés augmente d’un montant équivalent. L’effet global étant nul.

Abattement pour durée de détention, taux de 19%, vous raisonnez sur la fiscalité du particulier soumis à l’IR.
On peut s’accorder, malgré les doutes exprimés, qu’un assureur n’est jamais soumis à la fiscalité du particulier ?
Vous remarquerez que 0.41€ sur 0.57€ ca fait exactement 28.07% de delta.

Cela me rappelle le taux de l’IS auquel est soumis un assureur :-)

Thortue a écrit :

A ce stade, le montant total distribué par part en pleine jouissance sur toute la période serait de 0,41€/part environ contre 0,57  attendus. A voir si d’autres versements vont suivre.

Merci par avance de vos retours pour affiner ou mettre en défaut cette hypothèse.

Je constate à l’instant un nouveau versement de l’ordre de 0,16 €/part en considérant une PV sur fin 2019 ou courant 2020 (mon nombre de part est grosso modo constant sur la période donc impossible d’être plus précis). Pour ma part, je pense que l’affaire est close, je ne pense pas qu’il y aura d’autres versements.

On notera aussi

La seconde a été réalisée au travers d’une participation de 50 % dans une SCI (gérée par Primonial REIM France) pour un montant de 46,25 millions d’euros. Cette SCI détient un actif, Influence, situé au 2 rue Simone Veil.
[…]
Votre SCPI a également pris une participation de 25% dans une SCI (gérée par Primonial REIM France) pour un montant de 105,17 millions d’euros. Elle détient un actif, Window, situé à La Défense (92)…

Pour information, le montant qui semble être le plus juste est 25% de l’immeuble de la défense, qui avait été vendu il y a un peu plus de 3 ans par Groupama à un fonds de pension canadien pour 477m€ (source).

NicolasV, le 10/02/2022 a écrit :

Le risque c’est que ça soit fait essentiellement pour booster la distribution (au détriment de la valeur de part). En tant que gérant de SCPI je ferais la même chose car cela favorise la collecte, en tant que porteur de part je trouve ça peu efficient sur le plan des frais et des taxes.

En effet, et ce n’est pas propre à Primopierre, on peut s’interroger sur l’impartialité de la SdG surtout quand de tels montants sont atteints. D’autant que les frais que vous mentionnez incluent les commissions de cessions et d’acquisitions dont la SdG bénéficie…

RA 2020 a écrit :

Au titre de l’exercice 2020, votre SCPI a comptabilisé une commission
de cession d’actifs de 1 952 302,98 euros HT et une commission de
réinvestissement de 1 368 725,17 euros HT.