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Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Primovie à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

22% - 8
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

52% - 19
Je ne sais pas (avis neutre)

5% - 2
Non, probablement pas (avis assez négatif)

16% - 6
Non, certainement pas (avis négatif)

2% - 1
Nombre d’avis : 36   Avis moyen : 3,8/5 Avis neutre

[+1]    #226 07/11/2018 11h03

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cat a écrit :

Est-ce usuel pour des locaux professionnels?

Oui, c’est usuel. De ce point de vue par exemple, lorsque l’Etat (ou collectivité publique) est locataire les règlements de loyers se font avec un décalage de 6 à 9 mois.
L’Etat est un très bon payeur, on sait que les quittances seront payées mais on ne sait jamais quand ;-)
L’OREAL par exemple c’est paiement 60 jours fin de mois.


Parrain ING : ASMYFZA

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[+1]    #227 07/11/2018 15h14

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Ne s’agit-il pas tout simplement de l’application de la loi sur les délais de paiement applicables entre entreprises ?

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#228 08/11/2018 10h38

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De mémoire cette loi visait particulièrement la grande distribution ou les Auchan, Carrefour, etc… imposent souvent à des fournisseurs des paiement à 120 jours voir plus :-/
Quand l’OREAL vous paye à 60 jours il n’est pas très malin d’aller au clash avec un locataire d’aussi bonne qualité, qui en plus consomme beaucoup de m² (potentialité de faire d’autres affaires avec eux).
Ces créances peuvent toutefois faire l’objet d’une cession dailly assez facilement avec les banques, si on veut le cash plus tôt.


Parrain ING : ASMYFZA

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[+1]    #229 10/11/2018 11h31

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Bonjour,

Carignan99 a écrit :

Une hypothèse d’explication sur la différence 45.1M vs 50.8M., avec un œil extérieur (je ne connais rien mais alors absolument rien à l’univers des scpi).

J’ai tenté d’expliquer l’écart en consultant le rapport 2017 :

J’ai retrouvé les élèments suivants :
Page 21 :
Loyers           50 769 504,50
Charges facturées    7 458 545,04
Soit au total : 58 228 049,54

Page 19 :
                                     2016                  2017
Créances locataires        7 029 552,21    21 205 026,69
Dettes locataires                1 164 063,49           214 584,68   

Soit une augmentation nette des créances de 15 12 4953,29

La somme de ces créances et des loyers perçus donne 60 271 667,30

Il reste un écart de 2 043 617,76 à expliquer si mon raisonnement est juste…

Le détail des créances figure en page 31 :

DÉTAIL DES CRÉANCES LOCATAIRES
Locataires 8 143 384,59
Locataires : factures à établir 12 302 317,08
Locataires : créances douteuses 759 325,02
TOTAL 21 205 026,69

Je présume que les factures à établir correspondent aux loyers payables à terme échu.

Canyonneur

Edit : correction d’une erreur de calcul après le message de cat

Dernière modification par Canyonneur75 (10/11/2018 12h16)

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#230 10/11/2018 11h57

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M.erci Canyonneur.
Il y a de l’idée… et on se rapproche d’un recoupement possible des informations avec le rapport annuel.

J’ai essayé de le reproduire sur le rapport 2016 et c’est un peu moins clair car il y a d’autres créances qui interviennent et celles uniquement sur les locataires ne suffisent pas à tout expliquer (mais ce n’est pas si loin).

En tout état de cause, ces chiffres rapportés sur les BT ne semblent jamais tenir compte des produits des participations de Primovie qui représentent pourtant une part non négligeable des revenus de la SCPI.

Dernière modification par cat (10/11/2018 11h58)

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#231 12/11/2018 15h38

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Dans ce contexte un peu flou (aux yeux de certains), que penser d’une AG extraordinaire visant à passer le capital maximal de deux à trois milliards, pour ne pas risquer une interruption des souscriptions ?
Je viens de recevoir le formulaire aujourd’hui pour cette AG prévue le 23 novembre (puis le 3 décembre si défaut de quota).

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#232 12/11/2018 15h51

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Je n’ai pas encore reçu cette convocation mais ce relèvement devait bien arriver un jour (proche).
Le relèvement du capital me semblait quand même assez prévisible et je me demande pourquoi Primonial REIM n’a pas proposé un relèvement du capital à l’AG de juin dernier plutôt que de convoquer une nouvelle AG en fin d’année.
Y-a-t-il d’autres points à l’ordre du jour?

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#233 12/11/2018 17h06

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Non, c’est le seul point prévu (avec le "pouvoir pour les formalités", bien sûr).

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#234 03/02/2019 10h50

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Le bulletin 4T 2018 est disponible.

Quelques éléments rapides après lecture :
* distribution de 2.24€/part ce trimestre en baisse par rapport aux 3 derniers trimestres. Au final, diminution sensible de la distribution par rapport à l’an dernier : 9.14€/part contre 9.56€/part l’an dernier;
* collecte nette : 123M€, investissement : 30M€ et la trésorerie repasse à 153M€ contre 88M€ au trimestre précédent;
* investissements : 1 crèche-garderie à Hambourg (5M€, suite des investissements du même type des trimestres précédents),  1 centre de néphrologie et de dyalise à Saint-Denis (11M€) et une clinique à Cahuzac (11M€). Les deux derniers actifs sont signalés comme loués avec des baux ferme de 12 ans. On reste sur des investissements dans le coeur de cible de la SCPI;
* un TOF en baisse sensible à 95.2% (avec cette fois 3.7% de locaux occupés sous franchise!). Les plus grosses surfaces vacantes sont encore et toujours les mêmes (depuis plus d’1 an) : les bureaux de West Plaza et de la SCI Kadence (quelques centaines de mètres carrés loués depuis le 3T pour ces 2 actifs).

Mon avis rapide :
* déçu par le TOF qui j’espérais voir revenir rapidement entre 98% et 100%;
* encore peu d’investissements ce trimestre… Néanmoins cette situation me semble préférable aux investissements en bureaux à gogo de l’an dernier (bureaux dont d’importantes surfaces sont toujours vacantes depuis).

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#235 05/02/2019 18h00

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Les commerciaux de Primovie laissent entendre une revalorisation de Primovie… Ça vaut ce que ça vaut

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#236 05/02/2019 20h19

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Encore ?

Décidément et sur le fond et sur la forme je trouve les méthodes très discutables.

Ça avait déjà fuite lors des deux revalorisations précédentes sur la forme et sur le fond je ne sais pas sur quelle base ils le font surtout que ça va encore faire chuter la DVM déjà faible et je ne sais pas sur quelles valeurs ils se basent sachant par exemple que Pierval n’a pas du tout été revalorisée. Qu’est ce qui explique l’ecart ?

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#237 05/03/2019 11h41

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Bonjour à tous
Quelqu’un en sait-il plus sur cette info de revalorisation?
Rien lu ni entendu d’autre de mon coté.

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[+1]    #238 28/03/2019 09h24

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Des nouvelles plutôt réjouissantes pour Primonial REIM :
Primonial REIM annonce la signature d’un accord visant l’acquisition en sale and leaseback de 12 établissements pour Senior en Allemagne.

Le fonds concerné par cet investissement n’est pas explicitement cité mais ces investissements sont dans le coeur de cible de Primovie.

Le communiqué a écrit :

Les actifs sont intégralement loués pour une durée de 20 ans ferme à Advita Pflege, un acteur privé allemand reconnu dans le monde de soins des seniors. Le transfert de propriété de chacun des actifs se réalisera au fur et à mesure de la levée des conditions suspensives.

Le portefeuille, composé de 513 logements assistés, 290 lits en communauté résidentielle et 398 places de soins, développe une surface totale de 57 550 m², répartis sur 12 établissements : 5 neufs en exploitation et 7 en cours de développement ou construction. […]

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#239 15/04/2019 09h31

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Bonjour à tous
Avez-vous reçu l’IFU de Primovie ?
C’est le dernier qui me manque pour remplir ma déclaration !
Bonne journée


Parrain ING ; BOURSORAMA ; MONIWAN

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#240 15/04/2019 09h56

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Bonjour Nickpeps,

j’ai sollicité leur service à ce sujet par courriel il y a deux semaines et une version scannée du relevé fiscal m’a été envoyée le lendemain. J’ai reçu la version papier dans le courant de la semaine dernière.
Par contre, rien n’apparaît encore dans l’espace en ligne.

Bien à vous,
cat

EDIT : pour ma part, ce ne sont pas les derniers car j’ai sollicité PAREF pour les mêmes raisons et il m’a été répondu que les relevés fiscaux ne seraient pas disponibles avant cette semaine.

Dernière modification par cat (15/04/2019 09h58)

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#241 06/05/2019 12h58

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Le bulletin 1T 2019 est disponible.

Quelques éléments rapides après lecture :
* distribution de 2.30€/part ce trimestre identique à la distribution du 1T 2018;
* collecte nette : 181M€, investissement : 17.5M€ et la trésorerie passe à plus de 300M€ contre 153M€ au trimestre précédent;
* investissements : 2 crèches-garderies en Allemagne (5.2M€, suite des investissements du même type des trimestres précédents),  1 EHPAD à Meynes (12.1M€). Les trois actifs sont signalés comme loués avec des baux ferme de 12 ans. On reste sur des investissements dans le coeur de cible de la SCPI;
* le TOF remonte à 97% (avec encore 1% de locaux occupés sous franchise). Les plus grosses surfaces vacantes sont encore et toujours les mêmes (pratique, il me suffit de faire un copier/coller) : les bureaux de West Plaza et de la SCI Kadence (quelques centaines de mètres carrés ont été loués pour West Plaza depuis le dernier bulletin). Petite nouveauté ce trimestre, il y aussi un bon paquet de m^2 qui semblent libres à Coeur Défense.

Mon avis rapide :
* la diversification en bureaux confirme trimestre après trimestre ne pas être une grande réussite;
* 300M€ de trésorerie et des projets évoqués (voir également mes précédents messages dans la file) :

Le BT a écrit :

Les investissements à l’étude concernent des crèches, des cliniques et des EHPAD en France et en Allemagne. Primonial REIM maintient sa conviction sur l’immobilier de santé et d’éducation, dans un environnement marqué par la prise de conscience du manque d’offre privée d’établissements de santé, face à des besoins croissants.

mais il va falloir songer à concrétiser!
Il y avait également cette information (début avril) que je n’avais pas relayée ici (et qui concerne Primovie) :
Primonial REIM annonce la signature d’une promesse de vente en vue de l’acquisition de deux EHPAD en Ile-de-France pour 72M€.

EDIT :

Le BT a écrit :

L’Assemblée Générale ordinaire de votre SCPI se tiendra le 25 juin 2019 à 14h30 à Paris, 36 rue de Naples.

Dernière modification par cat (07/05/2019 10h08)

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#242 10/05/2019 16h12

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Bonjour à tous il me semble que le récapitulatif fiscal de primovie est faux.
Le montant à déclarer pour l’année blanche ligne 10 page 5 de la 2044 me semble compter aussi les revenus étrangers ouvrants droit à crédit d’impôts….. Ils devraient être exclus non ?
Le problème est que leur document ne permet pas de reconstituer le revenu brut hors revenus étrangers ouvrants droit à crédit d’impôts…

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#243 11/05/2019 18h02

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Je comprends de moins en moins le récapitulatif fiscal de Primovie.
La partie à déclarer comme " recettes foncières Non exceptionnelles "est supérieure aux " Revenus fonciers BRUTS" alors que  normalement les recettes foncières non exceptionnelles sont comprises dans le total des recettes foncières ….

Dernière modification par tiama (11/05/2019 18h05)

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#244 13/05/2019 15h14

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Bonjour à tous,

Ce weekend je lisais le Bulletin trimestriel (T1 2019) de la SCPI Pierval Santé et j’ai remarqué qu’ils communiquaient systématiquement le nombre de lits dans les EHPADs dans lesquels ils investissaient.

J’ai donc fait un rapide calcul pour voir le prix d’achat par lit.

Ca donne pour les acquisitions du trimestre:
- Irlande: portefeuille de 3 Ehpads (286 lits) pour un prix de revient global de 33,2 millions d’euros. Ce qui donne 116k€ par lit.
- Allemagne: EHPAD à Genthin (Land de Saxe-Anhalt) de 55 lits pour un montant de 4,5 millions d’euros. Ce qui donne 81,8K€ le lit.

Bien sûr il faut comparer ce qui est comparable, on ne saurait comparer le "prix au lit" d’EHPADs irlandais et allemands.
Je ne l’ai pas encore fait, mais j’ai vu que le nombre de lits avait toujours été communiqué dans les bulletins précédents, donc je compte bien calculer le "prix par lit" des achats depuis l’origine (on pourra sans doute comparer les EHPADs allemands entre eux, de même que les français et les irlandais). 

Mes questions sont les suivantes:
- Je n’ai pas trouvé l’information "nombre de lits" dans les Bulletins Primovie, ni dans le rapport annuel (ce qui ne m’étonne guère vu la qualité de ceux-ci…). Auriez-vous des idées pour obtenir cette information? 
- Le "prix payé par lit" est-il selon vous un indicateur pertinent pour évaluer la qualité de l’investissement en EHPAD (et donc pour permettre de comparer les investissements Primovie aux investissements de Pierval, par ex.)?

Qu’en pensez-vous?

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#245 13/05/2019 15h24

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Je ne sais honnêtement pas dire si c’est un bon indicateur mais le prix (par lit) varie fortement suivant la localisation (comme tout bien immobilier il est vrai!).
Dans le lien donné dans mon dernier message, il y a par exemple le nombre de lits de chacun des deux EHPAD que Primovie doit acquérir bientôt en IDF.
NB : En général, il y a un peu plus de détails dans les actualités du site de Primonial REIM que dans les bulletins trimestriels (mais on n’y retrouve pas forcément toutes les acquisitions).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (13/05/2019 15h27)

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#246 25/05/2019 09h10

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Le rapport annuel 2018 est disponible depuis peu.

Je n’ai pas le temps de faire une lecture détaillée mais je viens de le survoler (très rapidement) : même si la distribution a baissé en 2018 (9.14€ / part contre 9.56€ l’année précédente), le résultat courant par part n’a pas fondu (9.40€ / part contre 9.44€ l’année précédente).
Primonial REIM a préféré doté le RAN…

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#247 25/05/2019 10h06

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Je reprends ce tableau disponible en page 17 :

ÉVOLUTION DES RÉSULTATS FINANCIERS PAR PART EN JOUISSANCE DEPUIS 5 ANS :


https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_primovie_ra18.png

A première vue le résultat parait stable, entre 9,4 et 9,55€ sur les 5 dernières années. Ce qui me surprend le plus sont les "produits divers" dans les revenus. Ils ont pris le relai de recettes locatives en baisse et représentent 25,14% des revenus en 2017 et 28,05% en 2018, c’est énorme.
Sont-ce les SCI ?
"La SCPI Primovie détient, au 31 décembre 2018, 138 actifs dont 20 détenus indirectement via des prises de participations dans des sociétés immobilières (SCI). Le patrimoine de Primovie développe une surface totale de 668 279 m2."
Source :  page 11 du RA

En 2016 c’était les "produits financiers" qui ont représenté 17,57%, pareil ça parait beaucoup, cela correspond-il à du cash non investi qui a tout de même rapporté ? C’est loin d’être négligeable.

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#248 25/05/2019 10h29

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Primonial REIM a changé la présentation du résultat entre 2016 et 2017 : les produits financiers qui sont devenus les produits divers correspondent très majoritairement aux produits des participations contrôlées.

Il faut aussi noter qu’une partie du résultat avait été assurée l’an dernier grâce à une ristourne sur la commission de gestion et que visiblement le résultat semble assuré cette année sans cette ristourne (ce qui est plutôt rassurant pour la suite).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (25/05/2019 10h32)

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#249 12/06/2019 10h48

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Bonjour,

J’ai souscrit via mon CGP pour 50k de parts primovie.
Le virement bancaire a été fait il y a 10 jours.
J’ai eu un retour du la société de gestion m’indiquant que j’avais oublié de marquer "bon pour accord" avant de signer.

Je l’ai saisi et contre signé, depuis plus de nouvelles.

Comment cela fonctionne ? On reçoit une documentation papier ou quelques chose du genre ? sous quels délais ?

Merci !

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[+1]    #250 12/06/2019 10h53

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Vous devriez recevoir par courrier un certificat de propriété.
Pour les délais, je ne me souviens plus très bien mais je dirais que cela devait être de l’ordre d’un mois.
Ensuite, vous recevrez également les bulletins d’information trimestriels par courrier.

La documentation papier est plutôt fournie en amont par le CGP.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (12/06/2019 10h55)

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