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Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Primovie à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

22% - 8
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

52% - 19
Je ne sais pas (avis neutre)

5% - 2
Non, probablement pas (avis assez négatif)

16% - 6
Non, certainement pas (avis négatif)

2% - 1
Nombre d’avis : 36   Avis moyen : 3,8/5 Avis neutre

[+1]    #1 05/11/2015 14h45

Membre
Réputation :   27  

Je reste plutôt circonspect concernant les dernières acquisitions de cette SCPI.
On dirait qu’ils ont de plus en plus de mal à trouver des biens dans les domaines de prédilection de la SCPI (enfance, clinique médicale, maison de retraite, …)

- 2.2 millions d’euros à Saint Cloud : centre médico-social pour enfant autiste
- 14.2 millions d’euros à Arcueil : Campus de l’école ISIT
- 24 millions d’euros à Paris : pépinière d’entreprises innovantes
- 11.5 millions d’euros à Roubais : siège de la Redoute
- 15.4 millions d’euros à Boulogne-Billancourt : prise de participation dans une SCI détentrice de bureaux

On a donc plus de 50 millions d’euros de biens immobiliers en dehors du domaine de prédilection de la SCPI. La diversification sectorielle que m’apportait cette SCPI en prend un coup…

Sinon les revenus distribués continue de baisser doucement mais surement (sur 1 an on passe de 2,46 à 2,36 euros par part).

Source : www.primonialreim.com/assets/files/prod … lletin.pdf

Dernière modification par bnose (05/11/2015 17h29)

Mots-clés : primovie

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[+1]    #2 06/11/2015 14h48

Membre
Réputation :   27  

GoodbyLenine a écrit :

Pour ma part (et je ne suis pas associé de cette SCPI), qu’une SCPI avec une capitalisation de 300-400 M€ diversifie un peu ses actifs en investissant 10-20 M€ en dehors de son coeur de cible ne me choque nullement.

Pour ma part j’avais pris en compte la diversification sectorielle en achetant d’autres SCPI (commerces et bureaux). Donc si Primovie commence à avoir une part significative de bureaux/commerces (on est passé au dessus de 25% en seulement 6 mois…) dans son catalogue, ma diversification se réduit fortement.

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[+2]    #3 20/03/2016 19h30

Membre
Réputation :   24  

J’ai lu ce topic et tout ça ne m’étonne pas.

La santé n’est pas du tout une thématique porteuse en France. C’est pire que défensif, c’est déflationniste.

Comme la Sécu et l’Etat sont les payeurs in fine de toutes les prestations type EHPAD, clinique, etc., ils sont maîtres des tarifs. Et ils font tout pour les comprimer. Quand ils ne décident pas de faire la guerre à ceux qui auraient le malheur de "faire des bénéfices" : L’État en guerre contre les bénéfices des cliniques | Contrepoints
Vous connaissez beaucoup de secteur où l’Etat décide de bastonner ceux qui font des gains de productivité et permettent de contenir le prix de prestations qui sont facturés à la collectivité au final?

Non seulement les tarifs sont encadrés, mais l’offre est malthusienne.
Il y a des départements entiers où il n’y a pas de projet de construction d’EHPAD et où il n’y en aura sans doute pas voire plus jamais. Quant aux cliniques privées, l’Etat leur fait la guerre depuis des décennies, surtout pour préserver les mammouths hospitaliers hyper endettés, voire en créer de nouveaux. D’où des recompositions incessantes ces dernières années (rachat de Générale de santé, fusion Vitalia/Vedici…).

Oubliez les maisons de santé et autres : ce sont de gros zinzins hypersubventionnés, avec des projets hyper précaires au final (si ça se passe mal, les professionnels de santé dégagent aussi sec. et ça arrivera quand les ARS trancheront dans leurs aides, un jour ou l’autre).

Last but not least, sur le versant immobilier, les rares choses qui se construisent n’ont forcément besoin d’investisseurs extérieurs pour les murs. Près de chez moi, une clinique gigantesque est entrain d’être construite : le groupement à but non lucratif qui construit a préféré emprunter une somme considérable, avec la garantie des collectivités. C’est dire.

Pour les équipements de plus petite taille, ce sont les professionnels eux-mêmes qui préfèrent être propriétaires de leurs murs, c’est une forme d’optimisation fiscale.
Et pour les maisons de retraite, il y a la niche fiscale pour les particuliers (censi bouvard ou lmnp)… Les promoteurs doivent certainement préférer les particuliers pieds et poings liés par un bail commercial à une SCPI à 1md€ de capital qui acheterait la MDR d’un seul tenant et aurait un pouvoir de négociation autrement plus costaud aux renouvellements de bail!

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[+4]    #4 23/05/2016 21h10

Membre
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Résultats 2015 :
La capitalisation a fortement progressé : 451 M€  (221 M€ en 2014), 536 M€ au T1 2016.
Une collecte nette abondante : plus de 230 M€ (7ème rang) que Primovie a beaucoup de mal à investir : 65 M€ de disponibilité fin 2015, 98 M€ fin T1 2016.
Pas de décote sur le prix de souscription : 191€, valeur de reconstitution : 191,64€. Pas de hausse du prix de souscription à prévoir.

Les investissements dépassent les 177 M€ avec 15 acquisitions dont certaines sortent du périmètre :
citons 3 résidences Domitys en VEFA, 2 EHPAD, 3 cliniques dont une en Allemagne.
Plus surprenant : un bâtiment atypique : Le « Losserand », des parts dans 2 SCI bureaux, d’autres bureaux à Paris et ceux de la Redoute. Plus de 30% est extérieur au périmètre d’investissement, ce qui, à mon avis, n’est pas un problème, si l’investissement est rentable.

Les revenus locatifs bruts par part sont en baisse (page 13) de 2.19%  (2015 : 10.73€, 2014 : 10.97€, 2013 :9.86€)
Les produits financiers sont en hausse ( trésorerie élevée) : 0.45€ (0.10€ (2014)
Les produits exceptionnels représentent 1.09€
Le résultat courant baisse sensiblement à 9.44€ (9.53€ (2014), 10.29€  (2013)), mais sans les produits exceptionnels, la baisse aurait dépassé les 10% ! Merci la rétrocession  et la compensation du retard d’investissement (page27)

La SCPI n’a eu recours à l’emprunt (normal, vu la difficulté d’investir la collecte), mais elle est autorisée à le faire dans la limite de 30% de la valeur des actifs.

Le TOF est à 96.20% : cette baisse est due essentiellement à un institut qui devait intégrer Urban Cap à Bordeaux, mais il n’a pas obtenu son agrément. Cela pèse 46% de la vacance, le reste essentiellement des bureaux. Le risque locatif commence à se diluer : Korian ne représente plus que 26% des revenus locatifs (contre 44% en 2014).

La PGR monte en puissance normalement. Elle n’est pas négligeable puisqu’elle représente
10 % du montant des loyers quittancés de l’exercice précédent. Pas de dotation pour créances douteuses.

Le dividende est en baisse de 2.05% à 9.55€ (9.75€ (2014)). Le rendement est de 5%. Le dividende est soutenu depuis 2014 par le report à nouveau (RAN) : 0.11€ (2015), 0.22€(2014).
Le RAN cumulé est à 0.41€, faible puisqu’il ne représente que 16 jours de distribution (30 jours est jugé correct, 60 jours confortable). A noter que le RAN est reconstitué par un prélèvement sur la prime d’émission.

La SCPI n’a pas de potentiel de PV (Valeur de réalisation /Valeur comptable = 0.71%).

En bref : grosse collecte, difficulté d’investissement, PGR pesante, pas de PV en perspective, résultat insuffisant pour soutenir le dividende. La SCPI est à surveiller. Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par ddazin (23/05/2016 21h17)

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[+1]    #5 06/06/2016 01h08

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La différence "9,75-9,53 ( alors que l’on a 0,8-0,69 ), de même pour 9,55-9,44 avec 0,69-0,41" s’explique par le fait qu’on par de montants/parts, et que le nombre de parts a pas mal augmenté chaque année. Un exemple caricatural :
    En année 1 on a 100 parts et 100€ en RAN, donc 1€/part en RAN
    En année 2 on a 200 parts (fin d’année, avec 150 en moyenne durant l’année) et on ponctionne 50€ de RAN, il reste 50€ ou 0.25€/part en RAN, et on a attribué 0.33€/part de RAN aux 150 parts qui ont perçu une distribution en moyenne durant l’année.
    Et on n’a pas du tout :  1€ - 0.33€ = 0.25€
   
Une explication similaire (avec en plus le coût des frais acquisitions, et une rentabilité des acquisitions très différente de celle du patrimoine existant) peut s’appliquer quand une SCPI annonce par exemple que la valeur d’expertise de son patrimoine (à périmètre constant = celui en début d’exercice) a augmenté de 3%, mais qu’on constate une baisse de 2% de la valeur de reconstitution par part.

Ces question sont fréquemment posées (même en AG).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #6 13/06/2016 12h14

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Les documents publiés ne peuvent pas non plus tenir compte de toutes les incompréhensions, et interprétations erronées, que certains associés vont faire des chiffres publiés. Ce ne sont pas des cours de maths financières…

Sur ce point précis, le fait que le nombre de parts varie (ou que des acquisitions et/ou cessions impactent différemment les valeurs comptables, de réalisation, de reconstitution par part) a des conséquences, pas toujours comprises  spontanément par tout le monde.

PS : A propos du risque de "surchauffe", ce n’est pas les SCPI à elles toutes seules qui vont faire surchauffer le marché immobilier, car elles n’en représente qu’une fraction limitée (d’ordre de grandeur de 10%). Mais avec des taux sans risque proches (durablement d’après certains) de 0%, un rendement de l’immobilier "prime" (bureau ou commerce Paris meilleurs emplacements) de 3% de mieux, et beaucoup de liquidités disponibles, il n’est pas anormal (et ce n’est pas une bulle) qu’il y ait beaucoup d’acheteurs et des prix élevés. Bien évidemment, si les taux remontent, ou les liquidités diminuent, le prix des actifs baissera.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #7 06/03/2017 18h50

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Bonsoir,

Un article de cbanque sur les pratiques en question :
scpi-ces-droles-de-pratiques-sur-le-prix-des-parts
Cordialement
Eric

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[+2]    #8 11/03/2017 18h51

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Bonjour,

Surin a écrit :

A noter que malgré ce que Primonial annonce sur ses BT, les valeurs actualisées de réalisation et reconstitution ne sont pas disponibles sur leur site. Je leur ai adressé un message puisqu’ils se vantent de répondre sous 48h, cela fait une semaine, aucune réponse.

Je suis allé faire un tour sur le site de Primonial vendredi soir, et j’y ai trouvé, dans la page de présentation de chacune des SCPI, les valeurs de réalisation suivantes (aucune valeur de reconstitution); étant donné qu’elles sont différentes des valeurs 2015, j’imagine qu’elles ont été mises à jour suites aux expertises 2016:

- Primovie: 169.12€ (site), 167.9 (RA 2015)
- Primopierre: 170.18€ (site), 167.6 (RA 2015)
- Patrimmo commerce: 171.99€ (site), 172.88 (RA 2015)

Je ne suis pas investi sur les SCPI de chez Primonial (ce n’est pas ma SG préférée), et dans la perspective de fonds euros agonisants je me pose la question d’en prendre une petite louche sur mon contrat Spirica (sachant que le fond euro immobilier a donné un rendement encore satisfaisant en 2016 mais qu’il vient d’être fermé pour un nouveau fonds aux performances inconnues, et que je suis conscient que dans un contrat d’AV, fond euro et SCPI ne jouent absolument pas dans la même catégorie, que ce soit en terme de risque ou de liquidité):

- Primopierre: pas beaucoup de réserves, mais un résultat net relativement constant ces dernières années et une distribution d’environ 5% malgré un TOF en forte baisse (ont-il puissé dans les réserves en 2016 ? Il n’y en avait de toute manière pas beaucoup). Patrimoine concentré en IDF (mais peu à Paris intra-muros). Plus gros inconvénient selon moi: un patrimoine concentré sur de très gros immeubles, il suffit qu’un gros locataire donne son congé comme début 2016 pour le TOF s’effondre. On dit que le marché des bureaux franciliens est saturé, mais on lit aussi que le demande placée augmente depuis fin 2016… ? Etant déjà bien investi en bureaux, je passe mon tour.
- Primovie: elle est "à la mode" (ce qui n’est pas forcément un avantage). TOF élevé, ne peut que baisser. Peu de réserves. A priori les baux signés devraient être longs et donc le TOF relativement stable, on ne déménage pas un EPHAD, une clinique ou un bureau médical tous les quatre matins. Après des mois difficiles où la SG investissait dans des bureaux en régions (!), elle s’est bien recentrée sur son cœur de cible, les EPHAD avec l’achat de gros portefeuilles vendus par des foncières. Mais LA question: à quel rendement ? Réponse en Mai dans le rapport annuel 2016, donc trop tard… A plus long terme: quid de la soutenabilité du prix des EPHAD (donc en particulier du loyers) avec la baisse généralisée du montant des retraites ? (bon cela dit, à plus ou moins long terme, nous sommes tous… dans un EPHAD smile ).
- Patrimmo commerce: là aussi peu de réserves, mais un résultat net qui baisse finalement peu au fil des ans, un TOF au top ce qui me semble une performance sur un marché aussi volatil que les murs de commerce, un patrimoine plutôt provincial mais assez bien répartis dans tous les segments (boutiques de centre ville, galeries, retail park), une bonne mutualisation, moins de souscriptions que les deux autres donc moins de pression pour investir la collecte, et un prix de la part finalement assez sous-côté par rapport à la valeur de reconstitution… Bref, ça ne me paraît pas la moins intéressante des trois, bien que bizarrement ce soit apparemment la seule dont la valeur de réalisation ait diminuée en 2016. Mais "selon la rumeur" sa revalorisation serait moins élevée que celle des deux autres… ?

Et bien sûr, pour les 3, il faut tenir compte du peu d’historique de Primonial pour la gestion de SCPI (mais cela fait longtemps qu’ils œuvrent dans l’immobilier professionnel). Ce qui est certain, c’est qu’après cette revalorisation (si elle a bien lieu), il sera trop tard: la DVM va perdre 0.3 point.

Sinon ils gèrent aussi une SCI disponible dans certains contrats d’AV et qui a l’avantage d’être peu chargée en frais (2%), plus liquide (en théorie) et qui délivre autour de 4-4.5% brut; comme elle comporte aussi pas mal de SCPI "maison", son cours va probablement augmenter lui aussi (bien plus modérément). A envisager pour du moyen terme.

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[+2]    #9 13/03/2017 18h28

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Coucou,

ça semble se  préciser.
Mail de la part de Linxea : ⏰ Fermeture temporaire des SCPI Primonial, prenez vos dispositions ⏰

Chers clients,
Nous vous informons que notre partenaire assureur Spirica, a décidé de suspendre du 21 mars au 31 mars 2017 inclus, la commercialisation des SCPI du Groupe Primonial.
Les SCPI concernées par cette mesure au sein des contrats Spirica sont Primovie, Primopierre, Patrimmo Croissance, Patrimmo Commerce.
Pour tous ceux qui souhaiteraient encore profiter de ces SCPI performantes, prenez vos dispositions dès maintenant.
Toute demande d’investissement (versement, arbitrage, souscription) devra impérativement respecter les dates limites d’investissement précisées dans le tableau récapitulatif ci-après.
Toute opération reçue incomplète ou hors délai sera traitée après cette période de suspension temporaire et aux conditions en vigueur à la date du traitement.

Bonne soirée
Eric

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[+1]    #10 22/03/2017 15h15

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Courrier reçu ce jour ; augmentation du prix de la part de 191€ à 203€ soit + 6.28%. Prix de retrait passe de 173.52€ à 184.43€

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[+1]    #11 22/05/2017 14h48

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Pour ceux qui guettaient l’arrivée du premier BT 2017 :
Primovie Bulletin 1T 2017

500 millions d’euros de collecte sur le trimestre : l’annonce de l’augmentation du prix des parts semble avoir eu un certain effet!

Le rapport annuel de 2016 est également accessible en ligne depuis peu :
Primovie Rapport annuel 2016

Dernière modification par cat (22/05/2017 19h30)

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[+1]    #12 10/11/2017 09h30

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Lautho a écrit :

C’est assez ’rare’ de voir une SCPI investir dans un immeuble aussi peu occupé. J’espère qu’ils sont en négociations avancées avec un locataire ou qu’ils ont eu une grosse décote à l’achat…
Logiquement, ils ne communiquent pas sur le rendement à l’acquisition (ce qu’ils ne font d’ailleurs jamais, contrairement à d’autres SCPI).

Pour donner quelques éléments supplémentaires, une rapide recherche internet indique qu’un peu plus de 10 000 m^2 sont encore en train de chercher preneur au West Plaza. On peut le voir notamment ici :
JLL location de bureaux West Plaza
Pour rappel, l’ensemble West Plaza a été acquis en Juillet par Primonial REIM.

Le lien ci-dessus donne également une petite indication sur le rendement de l’acquisition : la location se fait à 350 euros / m^2. Cela nous donnerait donc un rendement de 5.1% (rappel de l’acquisition : 202 millions d’euros pour 29 500 m^2).
Ce chiffre me semble faible dans l’absolu mais je ne sais pas quel est le rendement moyen pour un immeuble de bureaux dans ce secteur géographique.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (10/11/2017 09h31)

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[+2]    #13 13/02/2018 12h49

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Bonjour,

pour ceux qui se seraient penchés sur le bulletin 4T 2017 de Primovie vous pourrez constater que la SCPI s’est dorénavant spécialisée dans l’achat d’immeubles de bureaux avec à peu près 360 millions d’euros d’investissement dans le domaine.
Pour sauver la face, il y a quand même l’acquisition de deux crèches pour à peine 3 millions d’euros (pour que les employés des bureaux puissent y déposer leurs enfants).

Ce que je retiens du bulletin (en attendant d’en savoir plus savoir plus avec le rapport annuel) :
* les points positifs (rares) :
** le TOF qui revient à 98.8% (avec toujours essentiellement des surfaces de bureaux vacantes).
** un fort levier (1.4) à des conditions présentées comme très favorables (ce que je veux bien croire).
** la distribution toujours au même niveau que les deux dernières années.

* les points négatifs :
** du bureau, du bureau et que du bureau (+ de 43% du patrimoine de la SCPI).
** dans une SCI gérée par Amundi avec d’autres partenaires (Primopierre et des SCPI d’Amundi) pour l’achat de Coeur Défense (j’adore les investissements indirects).
** la vacance sur les bureaux : West Plaza était toujours vacant au 31/12 + SCI Kadence achetée ne VEFA au 3T et livrée en décembre mais pour l’instant visiblement en manque de locataires.

Mes voeux pour 2018 :
* une normalisation de la collecte.
* un recentrage vers l’immobilier de santé/éducation/senior détenu en propre.
* des surfaces de bureaux totalement occupées.
L’espoir fait vivre ;-).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (13/02/2018 14h26)

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[+1]    #14 14/02/2018 04h02

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En consultant le Rapport Annuel 2016 (833M€ d’immobilier, en direct ou indirect, pour 941M€ de capitalisation), et les bulletins trimestriels (T1 : 102 M€ d’acquisitions, T2: 177M€ d’acquisitions, T3: 261M€ d’acquisitions, T4 : 362M€ d’acquisitions, soit un total de 902M€, et une capitalisation fin 2017 de 1850 M€), je déduis : actuellement ~1783 M€ d’immobilier pour 1850 M€ de capitalisation.

Le Bulletin Trimestriel T4/2016 indiquait "Effet de levier : 1.3" … mais je ne trouve pas trace d’emprunts important dans le Rapport Annuel 2016 (il y avait 100 M€ d’emprunts,et 68 M€ de "disponibilités", ce qui est relativement limité si on le compare à la capitalisation; j’aurais parlé d’un levier de 1.03 plutôt…).

Le Rapport Annuel 2016 indiquait, dans la 8ème résolution proposée au vote "L’assemblée générale ordinaire, …/… autorise la Société de Gestion, au nom de la société : à contracter des emprunts, et consentir des garanties et sûretés réelles portant sur le patrimoine, dans le cadre des emprunts contractés par la Société dans la limite de 30% de la valeur des actifs immobiliers de la SCPI détenus directement ou indirectement".

Donc :
   1) Je ne comprend pas le "fort levier (1.4)" …. qui ne peut en aucun cas signifier que la SCPI a des emprunts d’environ 40% de la valeur de son patrimoine immobilier (ce qu’un levier de 1.4 devrait signifier).
   2) J’ai l’impression que la SdG a investi en 2017 la collecte disponible, et que l’endettement de la SCPI a du peu évoluer.
   3) J’ai la mauvaise impression de me faire un peu "enfumer" par la communication de la SdG qui prétend utiliser un fort levier (lequel ne semble pas exister), et qui investi beaucoup plus en bureaux classiques qu’en immobilier lié à la santé (T4 : 359 vs 3 M€)  (T3 : 240 vs 21 M€), donc 600 M€ (1/3 de la capitalisation totale, à ajouter aux autres bureaux détenus avant) en bureaux sur les 2 derniers trimestres.
   4) La grande force de Primonial semble être de pouvoir collecter des sommes énormes (bravo à leurs commerciaux qui ont su placer ces produits là où il y a de l’argent qui veut s’investir, en particulier dans des contrats d’AV ou similaires, où les associés sont assez peu préoccupés de la nature exacte des actifs qu’ils détiennent), la capacité à investir ces sommes, dans les domaines qui ont été indiqués aux associés, semble cependant bien plus limitée. 
   5) Quand on a collecté autant aussi vite, on risque de devoir décollecter beaucoup et assez vite aussi (rien ne démontre que les investisseurs ayant apporté leur argent avaient un horizon long terme) … et c’est de nature à m’inquiéter pour cette SCPI, comme pour l’ensemble des SCPI qui pourraient subir un effet domino (l’investisseur qui a cru diversifier ses actifs sur plusieurs SCPI, dont quelques grosses avec un marché secondaire bloqué, et peu de possibilités de céder des actifs, serait forcé -s’il a besoin de cash- de vendre d’autres SCPI).

AMF : Je ne suis pas associé de cette SCPI (et ne le regrette pas pour le moment). Je suis associé de PrimoPierre, et j’ai été surpris de voir le second paragraphe du dernier bulletin trimestriel de cette SCPI concerner Patrimmo Commerce (sans doute une coquille…).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #15 14/02/2018 13h31

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Ce qui me rassure, c’est que l’on est à peu près d’accord pour dire que l’on n’y comprend rien. C’est regrettable d’autant plus que, à nous 3, sans vouloir paraître hautain ou autre, on s’y connait probablement davantage que plus de 90% des investisseurs de cette SCPI. On a beau chercher, on reste dans le flou.
Il faudra donc interroger la SG ou attendre le bulletin annuel et pas sûr que les réponses apportées soient limpides. Cat je me désolidarise clairement de votre "à des conditions présentées comme très favorables (ce que je veux bien croire)" à propos de ce mystérieux levier de 1,4. Je ne veux ni le croire, ni penser que ce sont des conditions favorables tant que je n’ai pas davantage d’informations, à savoir toutes les informations me permettant d’en juger: quel montant emprunté et à quel taux, durée. Et pour juger de la pertinence, que l’on m’explique pourquoi emprunter alors qu’il reste de la trésorerie en masse face à cela. Votre hypothèse Cat se défend mais je préfère la lire officiellement sur un document de Primonial.

Je suis associé depuis 2015 pour moitié en direct et en NP, le tout pour une centaine de parts. Je reste relativement confiant envers Primonial mais toutefois soucieux tout comme vous alors que je ne devrais pas et cette (sur)collecte me dérange.

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[+2]    #16 15/02/2018 16h48

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Surin a écrit :

Je reviens sur ce point:

cat a écrit :

** un fort levier (1.4) à des conditions présentées comme très favorables (ce que je veux bien croire)

Déjà pouvez-vous m’éclairer, concrètement ça veut dire quoi ? 1,4 de quoi sur quoi ?
On a 108 millions d’euros de trésorerie et on s’endette ? Où est le surinvestissement ?
Ce que je comprends c’est qu’on est endetté donc on paie des intérêts (combien d’ailleurs et sur quel montant ?) et on a 108 millions qui dorment ou ne doivent pas rapporter beaucoup mais dîtes-moi si je me trompe et svp ne me répondez pas: "on verra dans le rapport annuel". Sinon c’est pareil, c’est qu’ils en disent trop ou pas assez.

L’effet de levier est calculé conformément à la directive AIFM. Il est calculé selon deux méthodes : la méthode brute et la méthode de l’engagement.
Voilà comment Immorente le présente : L’effet de levier  calculé selon la méthode brute au sens de la Directive AIFM correspond à la valeur vénale du patrimoine de la SCPI (hors disponibilités) augmenté du nominal des swaps de taux d’intérêt et divisé par sa valeur de réalisation. Fin 2016, il était égal à 1,17 pour Immorente 2016.
L’effet de levier calculé selon la méthode de l’engagement ne prend pas en compte les swaps de taux d’intérêt. Fin 2016, il était égal à 1,15 pour Immorente en 2016,
Si on applique la méthode de l’engagement à Primovie 2016 , on obtient un effet de levier de 1,0236 (valeur vénale : 852 878 614,54 € / VR : 833 234 344,61 €). Je ne comprends pas leur chiffre de 1.3 au T4 2016 et 1.4 au T4 2017, pour moi, c’est certainement une erreur.
En fait pour mesurer l’endettement, je préfère le ratio LTV (Loan to Value) présenté fréquemment dans les SIIC qui est égal à Dette nette / valeur du patrimoine , pour Primovie 2016  = (100 000 000 - 67 828 824,46)/  852 878 614,54 € soit 3.77%, ce qui est extrêmement faible comparé au LTV des SIIC avoisinant 40%.
Le taux d’endettement défini généralement dans les statuts de la SCPI se fait par rapport à la valeur comptable des actifs. Pour Primovie 2016 , il est égal à 100 000 000€ /  806 342 456,84 € , soit 12,40%. Le taux max autorisé est de 30%

Après pour mesurer l’incidence de l’endettement sur la rentabilité , c’est une autre histoire avec comparaison de la rentabilité économique et de la rentabilité financière…

Dernière modification par ddazin (15/02/2018 16h50)

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[+1]    #17 14/03/2018 19h07

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Bonjour à tous,

J’ai de nouvelles interrogations concernant Primovie et, plus généralement, Primonial REIM. Etant donné qu’on est plus intelligents à plusieurs que seul, je vous en fais part.

Je suis tombé aujourd’hui dans le journal Les Echos sur "Quelques opérations emblématiques de la stratégie des gestionnaires d’actifs immobiliers".
Je reconnais tout de suite l’immeuble en photo, situé sur les quais de Boulogne. Je passe souvent dans le bas du Parc de Saint Cloud en face et ne manque jamais de l’admirer, je l’ai toujours trouvé magnifique.
J’apprends donc qu’il s’agit d’une partie du siège de l’OCDE et que Primonial REIM en est récemment devenu propriétaire pour un montant de 445 millions d’euros tout de même.
Etant associé de Primovie, je me demande naturellement si je suis l’heureux propriétaire d’une (infime) partie de cet immeuble emblématique.

Je pars donc étudier les Bulletins 2017 de Primovie et banco, acquisition du troisème trimestre (à l’époque sur cette file nous nous étions plutôt focalisés sur West Plaza dont une partie était/est vacante).

Informations qui figurent sur le Bulletin T3 Primovie:
- le Campus de l’OCDE à Boulogne-Billancourt est un ensemble de près de 35.000m².
- Quote part de détention (via SCI): 42%, pour un montant de 113.689.350€ et une surface de 14.640m².

Petit calcul: 14640/0,42 = 34.857m², on est bons.
Par contre pour le montant, 113.689.350/0,42 = 270 millions. Là on n’est pas bon, j’ai du rater une étape…

Je me pose ensuite la question du reste de la quote-part de détention et vais donc voir le Bulletin T3 de l’autre SCPI de Primonial, Primopierre:
- le Campus de l’OCDE à Boulogne-Billancourt est un ensemble de près de 35.000m².
- Quote part de détention (via SCI): 13%, pour un montant de 35.000.000€ et une surface de 4.531m².

Le même calcul: 4.531/0.13 = 34.853m² on est toujours bons.
Pour le montant toujours pareil par contre 35.000.000/0.13 = 270 millions.

Bon, il manque encore 45% de l’immeuble, que je n’ai pour l’instant pas retrouvé dans les autres solutions d’investissement proposées par Primonial, mais elles doivent bien être quelque part.
Je ne m’explique quand même pas l’écart entre 270 millions (dans les Bulletins) et 445 millions (chiffre largement relayé dans la presse)
J’ai sans doute fait une erreur grossière, je suis un peu fatigué…

Si quelqu’un avait une lumière pour m’éclairer ça m’arrangerait drolement.

PS: ceci étant dit, quel immeuble mes amis!

Dernière modification par Lautho (14/03/2018 19h08)

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[+1]    #18 15/03/2018 16h38

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Bonjour,
Je reviens sur le calcul de l’effet de levier . Voilà la réponse de Primovie :
Effet de levier = Actif brut /Actif net
Actif brut = valeur d’expertise+créances+dispo+ Dettes
Actif net = valeur d’expertise+créances+dispo-Dettes =Valeur de Réalisation (VR)

Au final ça donne : (VR + Dettes) / VR . Appliqué au résultat 2016 , ça donne un effet de levier de 1.1631, arrondi à 1.2 dans le BT T1 2017

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[+1]    #19 16/03/2018 15h32

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ACTIF NET = VALEUR DE REALISATION (VR)
VR se calcule à partir de l’état du patrimoine p17
= valeur d’expertise (852 878 614,54 € )+actifs immobilisés+créances+dispo-Dettes-produits constatés d’avance
les mêmes chiffres figurent p23
A mon avis la page 12 indique la Valeur d’expertise 2016 en incluant les valeurs d’expertises des participations. Ces dernières seraient valorisées alors (908 948 590€ - 693 188 405€) = 215 760 185 €
et la QP de Primovie s’élève à 159 690 209,54 €
on peut essayer de vérifier avec le tableau p 25  :
Exemple :  SCI ARDEKO : 15 049 784,84 /0.1036 = 145 268 193,44 € , ce qui donne une valeur d’expertise des participations de 399 929 083 €… bon, c’est pas concluant
En tout cas , la valeur d’expertise est celle de la page 17 et page 23

cat a écrit :

@ddazin

PS : vous êtes un privilégié, j’avais posé la même question  sur "leur" définition du levier (par courriel) le jour de la sortie du bulletin mais aucun retour de leur part.

En fait je suis passé par Primaliance qui a posé la question pour moi

Dernière modification par ddazin (16/03/2018 16h22)

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[+2]    #20 31/05/2018 15h21

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Allez je m’essaie à l’exercice du commentaire (non exhaustif) de Rapport Annuel 2017:

A titre liminaire, je n’arrive décidément vraiment pas à me faire à la manière de communiquer de cette société de gestion… J’ai l’impression qu’ils se bornent à toujours "maquiller" voire même parfois carrément magouiller pour se montrer sous la meilleure lumière. Alors qu’il suffit de donner les informations aux associés et d’expliquer les choix (parfois même les erreurs) qui ont été faits. 
Ce n’est pas comme si la SCPI parfaite existait en plus…

Voici déjà la liste des points que j’ai repéré à première lecture et que je veux approfondir:

- Page 3: "Le poids des actifs loués à des opérateurs de la santé, de l’éducation et de l’hébergement des seniors s’élève à 58% en fin d’année."
- Page 3: "Le taux d’occupation financier s’établit à un niveau élevé de 98,8% au 31 décembre 2017" (on retrouve l’info page 6) On en a déjà parlé, ce chiffre n’est pas cohérent.
- Page 3:  "renouvellement de bail particulièrement important : laboratoires Sorin Clamart"
- Page 6: "Notes : Les bureaux dont les locataires sont majoritairement des opérateurs du secteur de la santé sont inclus dans la typologie « santé ». Nous avons considéré ici que les actifs de bureau Optima et Cap de Seine, qui représentent respectivement 3,10% et 9,6% du total de la valeur du patrimoine au 31 décembre 2017, étant majoritairement loué à divers opérateurs du secteur de la santé, sont inclus dans la typologie « santé »." (on retrouve l’info page 9)
- Page 10: En terme de surface, sur les 541 048 m² du patrimoine immobilier de Primovie, 19 068 m² étaient vacants au 31décembre 2017, soit un taux d’occupation physique de 97 %. En réalité, 96,5%.
- Page 10: détail sur les trois plus importants locaux vacants (Kadence, West Plaza et Coeur Défense) : surface et loyer annuel potentiel (vérifier si les chiffres ne sont pas "gonflés" ou au contraire minorés afin de faire diminuer la vacance financière)
- Page 11: deux congés Korian
- Page 12: gros entretien pour West Plaza (on espère qu’ils ont trouvé un locataire)
- Page 26: lignes Clever et West Plaza (pas compris)

Y a plus qu’à regarder tout ça en détail ! Mon analyse de ces différents points:

- Laboratoires Sorin Clamart:
Il s’agit de la SCI Clamart Vie, achetée le 13/05/2016.
En lisant le rapport du T2 2016, on trouve "Cet ensemble livré en 2009 regroupe les activités de recherche et de production du Groupe Sorin en matière de pacemakers et de défibrillateurs. Le Groupe Sorin est leader européen dans le domaine des technologies liées au traitement des maladies cardiovasculaires. Le bâtiment est certifié HQE Exploitation et toujours sous garantie décennale jusqu’en septembre 2019."
A priori bail de 9 ans, renouvelé pour 2018 donc, pas de souci de ce côté.

- Immeubles "Cap de Seine" et "Optima" inclus dans la catégorie Santé:
Acquisition du 7/12/17 pour Optima, du 5/12/17 pour Cap de Seine.
En lisant le rapport T4 2017, on trouve listés comme locataires pour Optima "FNAC, AGFA, Banque Populaire, Suez…" et pour Cap de Seine "Docaposte, Essilor, Sofinco, CPAM…".
Pas d’informations plus précises sur le détail des loyers/surfaces louées.
Sans plus de détails, je trouve que l’inclusion de la totalité de ces 12,7% de loyers dans la section "Santé" est complètement arbitraire et permet à la SG de gonfler artificiellement les chiffres.
Pour moi, le chiffre de "58% acteurs de santé" est donc volontairement surévalué.

- Deux congés Korian:
Korian Clavette acquisition du 09/12/13. Korian Cenon acquisition du 28/02/14.
Pour Korian Cenon, lecture du Rapport T1 2014: "Les baux, signés entre 2010 et 2012, sont d’une durée de 12 ans."
Pour Korian Clavette, lecture du Rapport T4 2013: pas d’informations sur le bail (mais il s’agit d’une clinique, donc sans doute une bail de longue (voire très longue) durée, non?).
Que s’est-il passé? Aucune information à ce sujet.

Dernière modification par Lautho (31/05/2018 15h54)

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[+2]    #21 31/05/2018 16h33

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cat a écrit :

Les revenus par part sont en tout cas en baisse sensible : 11.10 euros / part (contre 11.63 en 2016 et 12.27 en 2015), préservé en grande partie par les produits divers (2.79 euros / part mais je ne sais pas exactement ce que cela recouvre).

Si vous lisez le haut de la page 21/48 du rapport 2017, vous devriez comprendre qu’une bonne partie de ces 2.79€/part représente les "produits des participations contrôlées", donc sans doute les résultats des participations indirectes (les SCI dont Primovie a acquis un %).

Dès lors qu’il y a pas mal d’investissements indirects (via des SCI par exemple), le montant des loyers par part devient assez peu significatif. A noter que dans ce cas même les valeurs d’expertise peuvent perdre un peu de fiabilité (car les experts  donnent juste une valeur aux immeubles et se gardent d’engager leur responsabilité sur autre chose, et il revient ensuite à la société de gestion de "traduire" ceci en une valeur de sa participation, ce qui peut être simple ou complexe, selon les autres actifs et passifs de la participation), ce qui se traduit dans les valeurs de réalisation et de reconstitution.

En ce qui concerne les "faits significatifs" relevé par cat, je dirais plutôt qu’ils signifient que la société de gestion "pilote" un peu le résultat courant (elle l’a gonflé un peu). C’est probablement une décision commerciale, pour afficher un meilleur résultat par part, et permettre une distribution assez stable sans manger tout le RAN. On peut faire un parallèle avec ce qui est pratiqué (à une bien plus grande échelle cependant) avec les fonds euros des contrats d’AV.
La société de gestion peut se le permettre : elle est en majeure partie rémunérée par la commission de souscription (74 M€ dont il faut retirer la rémunération des réseaux de collecte, à comparer aux 6M€ de commission de gestion avant abandon de 3 M€, et à l’indemnité exceptionnelle de 1.3M€). En gros, les 4.3 M€ ajoutés au résultat de la SCPI (~60M€) représentent  0.68€/part, et les 3 M€ de ristourne sur la commission de gestion 0.47€/part.
Il est peu probable qu’à l’avenir la société de gestion pérennise cette ristourne (sinon le plus simple serait de diviser par 2 le % de la commission de gestion). Il faudrait donc considérer que le résultat pérenne 2017 est de seulement 8.97€/part (et non 9.44€/part), et s’attendre à ce que le montant distribué se rapproche de ce montant (à comparer à 9.56€/part en 2017).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #22 01/11/2018 00h30

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Voici arrivé le bulletin 3T 2018.

Quelques éléments après lecture :
* distribution de 2.30€/part ce trimestre comme au 1T et au 2T. La diminution de la distribution sur l’année semble se préciser (rappel : 9.56€/part distribués l’an dernier);
* (petite) collecte : 94M€, investissement : 9M€ mais bizarrement la trésorerie est passée de 157M€ à 88M€ => remboursement anticipé d’une ligne de crédit? (conjecture de ma part, pas d’information à ce sujet dans le bulletin);
* investissements : 4 crèches en Allemagne avec des baux longs (15 et 20 ans). D’autres investissements dans le coeur de cible de la SCPI sont visiblement à l’étude pour la suite (est notamment évoqué le partenariat avec CAREIT et Korian souligné dans mon message précédent);
* un TOF qui remonte enfin à 97.7% (avec encore 1.3% de locaux occupés sous franchise). Les plus grosses surfaces vacantes sont toujours les mêmes (depuis 1 an) : les bureaux de West Plaza et de la SCI Kadence (quelques 2000 mètres carrés loués depuis le 2T pour ce dernier).

Mon avis rapide :
* le TOF se rétablit à un niveau plus raisonnable mais avec toujours les mêmes ensembles de bureaux vacants (pourtant d’après le BT "dans des secteurs attractifs");
* peu d’investissements ce trimestre, j’espère juste que cela ne présage pas une série d’investissements peu appropriés au dernier trimestre;
* la collecte est de mon point de vue au bon niveau pour une SCPI de cette importance (un peu en dessous de 100M€).

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[+2]    #23 05/02/2020 07h49

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Effectivement, c’était à lire au deuxième degrés…

Un grand bravo à celui qui n’a pas lu (ou compris) un smiley type (:-), et dégaine un -1 de réputation… Heureusement que je ne participe pas à ce forum pour une réputation ou des notes… j’ai passé l’âge…

On se demande parfois si ces bulletins trimestriels ou semestriels sont relus avant impression.

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[+2]    #24 27/08/2020 16h02

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Avec un peu de retard, j’ai "fait mes devoirs": lecture du rapport 2019, du bulletin du T2 et de cette file.

Je suis un peu pessimiste sur l’avenir de cette SCPI. Plusieurs choses me chagrinent, qui ont déjà été plus ou moins évoquées ici; je vous les livre:

- les revenus locatifs s’effondrent de près de 10% (par part)
- le résultat net baisse presque autant malgré la substantielle "remise" sur les frais de gestion consentie par la SG
- la distribution baisse elle aussi, moins que le résultat mais c’est uniquement en piochant dans le RAN qui est maintenant pratiquement à zéro - cet artifice ne pourra donc pas se reproduire -
- Pas trop d’espoir non plus du côté de la réserve de plus-value (ce qui n’est pas anormal pour une SCPI plutôt "jeune")
- La SCPI est déjà plutôt assez endettée, il ne va pas être possible d’augmenter beaucoup l’effet de levier (et ça ne me semble d’ailleurs pas souhaitable)
- Le TOF est autour de 95%, ce qui n’est pas si mal; là non plus pas de gros espoir de faire entrer des loyers supplémentaires

=> bref, à mon sens ça va maintenant être très difficile pour la SG de maintenir la DVM, il n’y a plus aucun levier à actionner. D’ailleurs le CS, pourtant un modèle de "transparence" et de "bienveillance" à l’égard de la SG, s’en émeut lui même et écrit :"Le Conseil de Surveillance s’interroge sur la capacité à maintenir dans la durée ce taux de distribution, sauf à concrétiser de fortes plus-values sur cession". Si même eux s’interrogent… !

- on notera au passage qu’en 2019 les produits des placements financiers ont compté pour 2.2M€ dans le résultat, ce qui compte tenu des taux extrêmement faibles, semble donner une idée du montant énorme de la trésorerie non investie pendant l’année (ça fait maintenant quelques années que la SG n’arrive pas à investir la collecte pléthorique dans des délais raisonnables)… peut-être une explication à la faiblesse des revenus. On pourra aussi noter l’importance des investissements en VEFA, qui décalent la perception des revenus de plusieurs mois (dommage que le calcul du TOF n’en tienne pas compte) et peuvent expliquer la faiblesse temporaire des revenus.
- les valeurs de réalisation et de reconstitution augmentent un petit peu, mais outre que la part soit déjà correctement valorisée (le prix d’achat est sensiblement égal à la valeur de reconstitution), toute revalorisation impliquerait une baisse du rendement => une revalorisation pour ne pas diluer les anciens associés semble peu probable à court terme
- Toujours 27% de bureaux, pas du tout dans l’optique de cette SCPI, dont plus de 8000 m2 concentrés sur deux immeubles franciliens "localisés dans des secteurs attractifs" selon la SG: pourquoi ne se louent-ils pas alors ?
- Une chose qui me chiffonne, c’est que la SG ne communique jamais sur le rendement des actifs dans lesquelles elle investit. Bon c’est vrai que sa concurrente directe (que tout le monde aura reconnu) ne le fait plus non plus depuis le début de l’année, toutefois cette dernière donne le rendement moyen de ses acquisitions 2019 qui est de 6.40% triple net. Je m’étonne donc des 4.0% à 5.0% indiqués par Primonial pour le marché des actifs de santé et d’hébergement: soit ils sont mauvais, soit leur concurrent est meilleur…
- seul point positif, le bulletin du T2 indique que la SG a enfin décidé d’investir dans de grosses opérations de plusieurs dizaines de millions d’€ et à priori dans le "scope" d"investissement (santé/social/hébergement), ce qui paraît plus adapté à sa capitalisation que la "dentelle" à laquelle elle nous avait habituée (une crèche par ci, une petite clinique par là…). Du coup la trésorerie serait retombée à moins de 100 M€: d’un côté cela est rassurant, mais d’un autre côté si la DVM ne s’améliore pas alors que la collecte est investie, c’est là aussi un levier de performance qui s’évanouit…
- dernier point qui me soucie, cette phrase du rapport du CS: "Les perspectives de collecte annoncées par la Société de Gestion amène celle-ci à nous annoncer une augmentation du capital maximal statutaire, qui serait porté à 3,5 milliards d’euros. Le Conseil de Surveillance appelle à rester vigilant quant à l’adéquation collecte-investissements performants". Donc il s’agit d’adapter le plafond du capital (et donc les investissements) à la collecte, et non l’inverse ! Cette phrase, plus que toute autre, donne un éclairage cruel sur la considération que la SG porte aux intérêts des associés historiques. Disons-le tout net: je pense que cette SCPI collecte (beaucoup) trop et que la SG n’est plus en mesure de la gérer convenablement (c’est-à-dire de réaliser des investissements qualitatifs et en ligne avec les objectifs patrimoniaux affichés).

Bref, je pense que Primovie est à la croisée des chemins: avec la livraison des VEFA et la diminution de la trésorerie non investie, soit les revenus s’améliorent rapidement (disons d’ici fin 2020) et on pourra alors parler d’une mauvaise passe transitoire, soit la situation ne s’améliore pas et à mon avis elle ne remontera jamais.

Je possède une petite ligne de cette SCPI logée dans un contrat de capitalisation il y a 5 ou 6 ans; avec la petite décote à l’achat et l’augmentation du prix de la part, je suis presque à l’équilibre (sans parler des loyers perçus). Je vais donc scruter avec attention les indicateurs d’ici la fin de l’année, et me prépare à devoir prendre une décision désagréable (pour autant qu’il y ait à cette date d’autres opportunités d’investissement plus attirantes, ce qui reste à confirmer).

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[+1]    #25 11/02/2021 19h28

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Galessin, le 06/02/2021 a écrit :

Pour ma part j’ai touché 2.05 € par part sur un contrat linxea spirit .

Aucune trace d’une éventuelle plus value …

J’espère ne pas m’être fait spolié.

Bonsoir,

La plus value est tombé aujourd’hui sur les contrats de Spirica Linxea Spirit, 0.40 euros par part.

Bonne soirée


Parrainage Boursorama, Linxea , MesPlacements

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