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#26 13/03/2017 16h58 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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jimbow a écrit :

Autre différence apparemment, les coupons sont réinvestis sur le support avec Spirica mais sur fonds euro avec Suravenir il me semble.

Voilà ce qu’on lit sur la page d’accueil de Linxea Spirit :

Une fois souscrites, les SCPI fonctionnent comme des unités de compte classiques. Vous pourrez suivre leur valorisation depuis votre espace client. Les éventuels loyers seront automatiquement versés sur le Fonds Euro General chaque trimestre.

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#27 13/03/2017 20h26 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Les éventuels loyers seront automatiquement versés sur le Fonds Euro General chaque trimestre.

Oui, c’est une modification apportée mi-2016 à ce contrat de groupe. Avant, c’était différent.

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#28 24/06/2017 01h31 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Bonjour, une chose m’interpelle pour primovie:
-5% de rendement si on achete en direct
-5% de rendement sur spirit, alors qu’on achete la part moins chere…pourquoi le rendement n’est-il pas superieur ?

Puisque le rendement annoncé de Spirit ne tient pas compte des -0.5% de FDG, je ne comprends pas.


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#29 24/06/2017 03h28 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Lisez le début de la discussion: SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? et comparez, n’oubliez pas que le prix de part de Primovie est passé de 191 à 203€ depuis.
Méfiez-vous des chiffres annoncés par les assureurs, ils sont soit faux soit au minimum trompeurs (ce qui selon moi revient au même).
Ils calculent les rendements sur les prix de part hors frais alors que les SG des SCPI les calculent comme elles y sont contraintes sur le prix de part frais inclus.
Il faut donc prendre les distributions en montant et faire les calculs vous-même afin de comparer avec les bons éléments et sans oublier les frais de gestion et frais sur UC.

Dernière modification par kc44 (24/06/2017 03h45)

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#30 24/06/2017 21h26 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Le prix de part de Primovie a également augmenté a proportion sur Spirit, le principe reste le meme, cela ne modifie pas mon questionnement.

Pour y voir + clair, la SCPI FICOMMERCE n’a pas augmenté depuis 4 ans :
Elle propose 4.76% en direct
Prix acquéreur 228,00, Valeur de retrait 203,65 €   soit 11.20% de frais d’entrée.
    228*0.476=10,85e  c’est bien le div.distribué en 2016.

Sur Spirit
https://img15.hostingpics.net/pics/450868ScreenShot316.jpg

Taux de distribution 2016  4,76%
Avant les frais on touche la part a 89.3% soit 203.60e, ce qui fait a 5cts pres sa valeur de retrait
Ensuite on paie 9.25% de frais d’investissement…ce qui ramene la part a 203.6+18.83=222.43e , un prix logiquement moins elevé que l’achat direct.

Alors le rendement avant les FDG de 0.5%, mecaniquement, ne devrait-il pas augmenter ?

-sans frais on aurait :10.86/203.60=  5.33 %
-en direct on a 10.86/228=  4.76%
-Spirit :10.86/222.43=  4.88% (4.38% apres FDG)

Je ne comprend pas pourquoi Spirit annonce le taux de l’achat en direct, soit 4.76%.
Me trompe-je dans mes calculs ?


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#31 25/06/2017 01h48 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Vous auriez du rester sur Primovie, vous m’avez perdu.
5% correspond aussi au taux de distribution de l’achat en direct (pour Primovie).
Bref, je vous le redis:

kc44 a écrit :

Il faut donc prendre les distributions en montant et faire les calculs vous-même afin de comparer avec les bons éléments et sans oublier les frais de gestion et frais sur UC.

car leur communication est souvent trompeuse et tout est fait pour noyer le poisson (en l’occurrence le client).

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#32 25/06/2017 09h07 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Spirica, dans les contrats mes-placements Liberté ou Linxea Spirit, semble donner les TDVM "officiels" pour l’année 2016 indépendamment des conditions de souscriptions propres à l’assurance-vie.

Voir notamment ici :
Mes-placements Liberté : les SCPI

C’est donc exactement les chiffres qui sont mis en avant pour l’investissement dans les SCPI en direct. Si on fouille un peu plus loin, on retrouve également le taux de distribution rapporté à la valeur de retrait, qui est souvent la manière utilisée par les assureurs pour présenter le "rendement" des SCPI.

Bien à vous,
cat

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#33 25/06/2017 13h45 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Quand on vous parle de %, mais que vous n’êtes pas sûr et certain que tout est clair et que les % sont comparables : posez les montants en €uros, et oùbliez les %.


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#34 25/06/2017 21h40 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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En moyenne, sur le tres long terme, sur Sprit on peut retenir que DFG inclus, on perds environ 0.4% du rendement par rapport a l’achat direct, et + on la garde + on tend vers -0.5%, le differentiel de frais d’entrée s’amortissant jusqu’a devenir quasi-negligeable.
Sur avenir, on perd env. 1.35% (sur le TLT, mais nous sommes d’accord ici pour dire que l’investissement SCPI n’a du sens que sur le TLT ) car d’une part 15% du dividende est retenu , d’autre part on a 0.1% de FDG en sus soit 20% de FDG supp.

sur Avenir, une SCPI distribuant 5% ca donne 5 moins 1/7eme de 5%=4.25% qui se transforment en 3.65% apres FDG.
sur Spirit,  une SCPI distribuant 5% ca donne 5                                                     qui se transforment en 4.50% apres FDG

Contrairement a ce qui a été dit précédemment, Avenir n’est pas devant sur les 4 premieres années, car Avenir=97.5% du prix de souscription en direct, alors que Spirit est entre 98.5 (Ficommerce) et 95.4% (Primopierre) de ce meme prix, soit en gros la meme chose.
A part pour acheter Primopierre et la garder 1 an(!), Avenir n’a aucun interet pour les SCPI.

Et pour Primovie, on l’achete a (90.8+6)=96.8% du prix direct, et sur Avenir 97.5%…donc meme le prix de depart est + élévé sur Avenir !

Donc 100% Spirit sans hésiter pour les SCPI. On pourra d’ailleurs noter qu’une SCPI achetée sur Spirit rapporte + apres CSG que la meme sur Avenir AVANT Csg.

Dernière modification par colia (26/06/2017 03h09)


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#35 02/08/2017 13h56 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Bonjour, je recois pour la 1ere fois un dividende sur AV spirit, et m’étonne de son montant
J’ai 2.55 parts et la somme virée sur le fonds euro general est 4.21e.
cela fait 1.65e/part, je n’ai pas le montant du dividende pour ce second trimestre, mais on est loin des 2.59 du premier trimestre.
Est-ce normal ? Avez-vous eu la meme distribution ?

https://img4.hostingpics.net/pics/787978ScreenShot362.jpg


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#36 02/08/2017 14h03 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Bonjour,

Pour un trimestre complet, j’ai perçu 2,47 € par part sur Spirit.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#37 02/08/2017 14h10 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Je confirme la réponse de PierreP.
En conclusion Colia vous avez touché exactement 2 tiers du dividende, vos parts sont donc entrées en jouissance au 1er mai, vous venez de toucher les dividendes de mai et juin.
A vous de voir quand vous les avez achetées (du moins la date de prise d’effet de la souscription) ainsi que le délai de jouissance.
message édité

Dernière modification par kc44 (02/08/2017 14h16)

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#38 02/08/2017 14h33 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Arbitrées le 10/04/2017, la date de valeur indiquée dans le contrat comme indiqué sur ma copie d’écran est le 01/04/2017.
J’ai donc oublié le delai de jouissance, je pensai qu’il etait au 1er jour du 1er mois ou les parts sont achetées, alors qu’il est au 1er jour du mois suivant.
Merci a vous.


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#39 22/08/2017 11h30 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Bonjour,
Je me perds un peu avec toutes ces données.
Concrètement si je veux investir 30k€ dans la SCPI Primovie via Linxea Spirit, j’obtiens combien de parts ?

Les données fourni par la SCPI sont les suivantes :
Taux de distribution 2016 :  5%
Prix acquéreur 01/06/2017 : 203 €
Dividende 2016 :  9,55 €
Valeur de réalisation 2015 :  167,90 €
Valeur de reconstitution 2015 : 191,64
Valeur de retrait en % du prix de souscritpion : 90.8%
Frais d’investissement sur la SCPI dans le cadre du Contrat : 6%

Pour ce qui est des dividendes, je comprends que je recevrais 100% du dividende sur le fond euros de Spirit.
En revanche j’ai également des incertitudes quant au prix revente, pourriez-vous me confirmer le calcul ?

Merci pour votre aide

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#40 22/08/2017 11h50 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Bonjour,
D’après ce que je comprends, le prix de part est de 203€, avec 30k€ vous obtenez 147,78 parts revendables à 90,8% de 203€ dans 3 ans si le prix de part de Primovie n’évolue pas. Avant 3 ans vous avez 3% de pénalités.
Vous aurez des frais sur UC de 0,5% de l’encours prélevés en nombre de parts tous les trimestres.
Donc pour le premier trimestre ils prélèveront 0,1847 parts et ainsi de suite chaque trimestre en fonction de l’encours restant.

Dernière modification par kc44 (22/08/2017 12h02)

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#41 22/08/2017 12h05 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Au vu de votre explication mon nombre de part sera donc grignoté tous les trimestres/ans.
A 0.5% de frais de gestion annuel, je n’aurai donc plus aucune part dans 200 ans. Je trouve ce mécanisme étrange, mais pourquoi pas.

Ce que je ne comprends toujours pas, c’est l’intégration des 6% des frais de versement.
Si j’investis 30k, ne devrais-je pas plutôt obtenir  30 000 * (1-6%) / 203 = 138.91 parts ?

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#42 22/08/2017 12h23 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Si je me fie à (quand la part se vendait 191€)

maxicool (message #7de cette discussion) a écrit :

Imaginons que l’on achète pour 10 000 € de SCPI.
…/…
Placement sur le contrat Spirit :
- Frais de versement = 6 %, donc 10000 = 9400 €
- Achat de 54,17 parts à 173,52 euros (achat à la valeur de retrait 191 x 91%)
- Sur contrat = 54,17 parts x 173,52 (valeur de retrait) = 9400,00

En investissant 30k€, vous aurez 30000 * 0.94 / (203 * 0.91) = 152.65 parts  (ou 152.66 parts)
La première année,  vous recevrez 9.55€ * 152.65 = 1 457.52€   (si les 9.55€ sont maintenus)
     (un peu moins en fait: les frais de gestion diminueront le nb de part dès le second trimestre)

Après un an vous aurez seulement 152.65 * 0.995 = 151.89 parts  (avec les 0.5% de frais de gestion)
  … qui vaudraient (à prix de part inchangé) 151.89 * 203 * 0.91 = 28 059.64€  (-3% si vente avant 3 ans)

Après 20 ans il restera 152.65 * (0.995^20) = 138.09 parts
Après 200 ans il resterait 152.65 * (0.995^200) = 56.02 parts (en fait le contrat sera dénoué avant)
   (et pas 0 part: les frais de gestion de 0.5% s’appliquent sur ce qui reste, pas sur ce qu’on achète au départ)

A confirmer en lisant (et comprenant) les documents officiels de Linxea (ce que je n’ai pas fait). Et si vous n’arrivez pas à être raisonnablement sur d’avoir bien compris, abstenez-vous d’investir dans ce produit (cette phrase s’appliquant d’ailleurs à n’importe quel produit).


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#43 22/08/2017 12h26 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Enterite a écrit :

Au vu de votre explication mon nombre de part sera donc grignoté tous les trimestres/ans.
A 0.5% de frais de gestion annuel, je n’aurai donc plus aucune part dans 200 ans. Je trouve ce mécanisme étrange, mais pourquoi pas.

C’est exactement cela. Comme si on vous retirait l’équivalent d’un placard chaque année dans un appartement de 100m².

Enterite a écrit :

Ce que je ne comprends toujours pas, c’est l’intégration des 6% des frais de versement.
Si j’investis 30k, ne devrais-je pas plutôt obtenir  30 000 * (1-6%) / 203 = 138.91 parts ?

Eh bien je ne comprends pas plus que vous le charabia des assureurs. En effet ils parlent de 6% de frais de versement d’un côté et de valeur de retrait en % du prix de part de l’autre. Je donne ma langue au chat (et à plus compétent que moi).
Edit: le chat (GBL) est sorti de sa tanière pendant que je rédigeais ce message
Cela confirme le témoignage que j’ai publié sur OPCIMMO et la difficulté de compréhension de comment son calculés tous les frais. C’est une fois investi que l’on réalise vraiment leur portée donc mieux vaut ne pas se précipiter et bien prendre le temps de tout assimiler.


GoodbyLenine a écrit :

En investissant 30k€, vous aurez 30000 * 0.94 / (203 * 0.91) = 152.65 parts  (ou 152.66 parts)

Je me permets d’émettre un doute:
30000€/152,65 parts cela donne 196,53€ par part ? 3,3% de frais par rapport à 203€, je n’y crois pas.
Je ne sais même plus quel serait le prix de revente (prix de retrait).
Maxicool, Fructif, un peu d’aide?

Dernière modification par kc44 (22/08/2017 12h44)

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#44 22/08/2017 12h44 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Enterite a écrit :

Ce que je ne comprends toujours pas, c’est l’intégration des 6% des frais de versement.
Si j’investis 30k, ne devrais-je pas plutôt obtenir  30 000 * (1-6%) / 203 = 138.91 parts ?

Pour un versement de 30k€, 28,2k€ sont investis (1,8k€ partent en frais).
Mais en assurance-vie, les parts sont achetées au prix de retrait soit 184,53€ pour primovie
Dans l’exemple, vous avez 28 200 / 184.53 soit 152.82 parts

Voici un autre exemple concret
Les distributions sont versées sur le fond euro maintenant, j’ai arbitré pour reverser sur primovie

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/11034_abitrage_primovie.jpg

On voit bien les frais de versement (ici 30€ pour 500€ arbitré)
C’était avant le revalorisation de parts de primovie, le prix de souscription était de 191€ et le prix de retrait de 173.52€.
J’ai donc obtenu 470 / 173.52 soit 2.7 parts.

Autre choses importantes :
- la jouissance de la part (droit à la distribution) est le 1er jour du mois suivant dans mon exemple le 01/03/17.
- les frais de gestion sont déduits en fin de trimestre
- pénalité de 3% en cas de retrait avant 3 ans

Dernière modification par Fallout (22/08/2017 13h00)

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#45 22/08/2017 13h16 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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La valeur de retrait de Primovie est actuellement de 184,43 € et non 184,53 €.
Allez au hasard: vous aurez 152,90 parts avec vos 30k€.

Edit: Pour le reste j’avoue ne rien comprendre:
Quid de: Valeur de retrait en % du prix de souscription : 90.8% ?

Quid du dividende de 5% ? 5% de quoi, de la valeur de retrait investie nette de frais?
Donc "5%" de (100 - 6% de frais) = 4,7% de dividendes en fait et non 5%

Dernière modification par kc44 (22/08/2017 14h44)

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#46 22/08/2017 15h10 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Oui pardon c’est bien 184,43€

90,8% c’est en gros le prix de retrait par rapport au prix de souscription, je préfère prendre directement le prix de retrait (quand je me trompe pas LOL) plutôt qu’un pourcentage approximatif.

Le rendement annoncé par les scpi sont par rapport au le prix de souscription.
Pour calculer les distributions, le plus simple est d’utiliser le revenu distribué par part.
Sur linxea spirit on touche 100% de la distribution.
Dans notre exemple avec 152.9 parts et la distribution du 2ème trimestre 2017 de 2,47€ ça donne 377,66€ par trimestre complet (en fait un peu moins, les frais de gestion sont appliquées avant en diminution du nombre de part)

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#47 22/08/2017 16h35 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Fallout a écrit :

90,8% c’est en gros le prix de retrait par rapport au prix de souscription, je préfère prendre directement le prix de retrait (quand je me trompe pas LOL) plutôt qu’un pourcentage approximatif.

Je ne comprends pas à quoi correspond ce 90,8%. En quoi est-il utile dans le cas de Primovie en AV?

Fallout a écrit :

Le rendement annoncé par les scpi sont par rapport au le prix de souscription.

Pour les SCPI mais pas pour les SCPI en AV

Fallout a écrit :

Sur linxea spirit on touche 100% de la distribution.
Dans notre exemple avec 152.9 parts et la distribution du 2ème trimestre 2017 de 2,47€ ça donne 377,66€ par trimestre complet (en fait un peu moins, les frais de gestion sont appliquées avant en diminution du nombre de part)

Je me permets d’avoir un doute car dans ce cas, par quel calcul obtenez-vous 5% de rendement?

On a en gros une réponse/interprétation par intervenant.
Je suis désolé du niveau de brouillon des messages, les miens en premier.
Force est de constater que les assureurs sont bons pour masquer leurs frais et annoncer des chiffres impossibles à vérifier pour l’investisseur novice et pas trop (assez) regardant.

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#48 22/08/2017 16h57 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Fallout ayant visiblement un contrat d’AV Linxea Spirit (cf la copie d’un bout du document que lui a fourni l’assureur, et qu’il a posté sur le forum), j’ai tendance à croire ce qu’il indique, d’autant que ça corrobore mes calculs, copie de ceux de maxicool (généralement fort bien renseigné sur les AV), à un détail/arrondi près (on a utilisé 91% pour le ratio "prix de retrait / prix d’achat" de la part de SCPI, au lieu de 90.8xxxx%, correspondant exactement à 1/1.1).

Sur un contrat d’AV, en général, le prix d’acquisition d’un part de SCPI n’est pas le même que si on achète une part directement. Il me semble que c’est du au fait que l’assureur comptabilise (en relation avec ses obligations comptables) ces parts non pas à la valeur du prix d’achat, mais à celle de la valeur de réalisation ou du prix de vente/valeur de retrait.
Ceci pourrait aussi être en relation avec les accord commerciaux entre pas mal de SCPI et certains assureurs, permettant à ces assureurs d’acquérir des parts à un prix plus bas (par exemple sans la part des frais représentant la recherche de fonds, car il n’y a pas de commission à rétrocéder) que celui auquel ont accès les associés ordinaires. Je n’ai jamais pu creuser ce point, mais déjà entendu certaines sociétés de gestion répondre à des questions en AG en indiquant qu’elles évitaient que des assureurs deviennent de gros associés en ne leur consentant pas de conditions particulières pour le devenir (et un assureur sera réticent à payer 100 ce qu’il ne pourra comptabiliser que 90.8xx, car l’impact sur son bilan pourrait s’avérer pénalisant).

Les % annoncés par les assureurs au niveau du rendement des parts d’UC investies en SCPI sont souvent un peu trompeurs, et variés selon les assureurs (on en a déjà parlé sur le forum, par ex sur https://www.devenir-rentier.fr/t167), entre ceux qui annoncent le rendement des parts des associés normaux (dividende / prix d’achat), et ceux qui annoncent le rendement apparent  sur le contrat d’AV la première année (dividende * % redistribué à l’assuré / prix d’achat d’une UC sur le contrat AV), aucun ne prenant d’ailleurs en compte les frais de gestion qu’il prélève annuellement.
On ne peut à ce niveau raisonner correctement qu’en oubliant les % pour poser les chiffres en €uros.


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#49 22/08/2017 19h33 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Oui j’ai bien un contrat Linxea Spirit depuis juillet 2015 et je partage volontiers les explications car avant de souscrire je me suis aussi tiré les cheveux à comprendre leur soupe.

Les rendements annoncés sur linxea sont les rendements DVM 2016 (Distribution sur Valeur de Marché). Donc pour calculer la distribution que l’on va toucher, ça ne nous sert à rien.
Les rendements annoncé sur mes-placements liberté (quasiment le même contrat) est le rendement 2016 recalculé sur le prix de part en AV sans compter les frais de versement. Très commercial car très trompeur.

Il faut oublier les %.

Je confirme que les assureurs ont des tarifs. Et les assureurs ne revendent pas forcement les parts qui ont été désinvestis sur un contrat (ou prit en frais de gestion), ils peuvent les prendre dans leur fond euro boosté (par exemple fond euro ALT chez spirica) ou les revendre à un autre client et empocher les 6%.

A ne pas oublier aussi que dans l’AV nous ne sommes pas associé de la SCPI mais c’est l’assureur qui l’est et qui donc a les droits de vote. Mais l’avantage c’est l’assureur qui assume les problèmes de liquidité qu’il peut y avoir.

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#50 23/08/2017 03h02 → SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? (scpi primovie linxea)

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Fallout a écrit :

Il faut oublier les %.

Tout à fait. Pourtant je ne peux m’empêcher de penser à eux smile
Sans vouloir abuser de votre gentillesse, pourriez-vous svp nous communiquer le dividende par part que vous avez touché pour 2016? Faites donc le calcul de ce que vous avez eu en tout pour votre investissement de 500€ et on en déduira le pourcentage. Il faut prendre votre nombre moyen de parts sur l’année car il change à chaque trimestre.
Il serait intéressant d’avoir ce % pour le comparer aux 5% qu’ils indiquent.
Ensuite il suffit de retirer les 0,5% sur l’encours soit 10% du dividende qui correspondent aux frais sur UC.

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