Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM)

Pourquoi donc? Il n’y a pas de lien avec les frais de souscription. Certaines SCPI peuvent se revendre avec une plus-value moins de 6 mois après l’acquisition, suite à une revalorisation des parts.

Il faut voir la revalorisation par rapport à la nouvelle valeur de reconstitution de Primopierre (et Primovie) que je n’ai pas trouvée sur le site de Primonial contrairement à ce qu’ils disent dans le dernier BT. Si vous la (les) voyez, je suis preneur.

2016 : 9ème capitalisation du marché avec 1,675 mds € , 5ème collecte brute de l’année avec 338,87 M€ et 324 M€ nets, la SCPI est une pure SCPI de bureaux avec plus de 80% des immeubles en Ile-de-France.
Dans le futur, ses acquisitions pourraient prendre la forme de participations dans des entités étrangères.
La SCPI est toujours en surinvestissement : 367 M€ d’investissements avec l’acquisition de 4 actifs dont deux poids lourds dépassant les 100 M€, notamment  l’immeuble BETWEEN qui fait partie de l’ensemble des Miroirs à la Défense, vacant à 30%
SG : « Nous croyons au pouvoir de diversification de véhicules de grande taille, qui doit rendre votre patrimoine le moins dépendant possible d’un locataire ou d’un territoire »
Pour moi, le risque locatif est plus grand : Il suffit de regarder l’ATLANTIS à Massy : 25 000 m² libérés d’un coup fin 2015, heureusement reloués en avril de cette année par le Crédit Agricole. Mais l’OKABE est vacant à 70%, plus de 8 000 m² libérés par…le Crédit Agricole.
Notons également la livraison du VEFA l’AMPERE dont  47% reste à louer.
Le TOF prend de sérieux à-coup.( 83,1 % au T1 2017)
La SG ne s’étend pas beaucoup sur les cessions, puisqu’elle collectionne les MV depuis sa création avec un total de -6 M€. S’il n’y a pas de réserve de PV fin 2016, la tendance semble s’inverser puisque les deux cessions au T1 2017 sont en plus-values avec notamment la cession du Place Ovale à Montigny  à 40% vacant.
Le dividende distribué à 9.80€ procure un rendement de 5% (par rapport au prix de souscription à 196€), mais soutenu par le RAN à 0.59€ par part. Le RAN cumulé est très faible.

La relocation de l’ATLANTIS devrait donner un coup de fouet aux résultats, le poids du RAN prélevé sur les souscriptions devrait augmenter et peut-être aurons-nous la constitution d’une plus-value à distribuer… De quoi maintenir une distribution au-dessus de la moyenne ? ( > 4,60% par rapport au nouveau prix de souscription de 208€)

Un mot sur Primopierre après la sortie des résultats annuels 2017 :
En 10 ans d’existence, Primopierre est devenue la 6ème capitalisation avec 2,175 Md €. 4ème collecte de l’année avec 387 M€ nets . Avec 662 M€ d’investissements, la SCPI a très largement surinvestit cette année :
Les investissements les plus significatifs sont : (p13/52)
le siège de SNCF Fret, à Clichy pour 111, 465 M€  (Notez  l’absence de commentaire sur cet investissement qui fait pourtant de la SNCF Fret, le premier locataire de la SCPI avec 7.2% des loyers.)
Bon alors , j’ajoute mon commentaire personnel : 
En 2009, Real IS  avait acheté pour son fonds « Bayernfonds Frankreich 2 » auprès d’Unibail Rodamco cet immeuble indépendant livré neuf en 2008 . Cet immeuble qui développe environ 14 900 m² de bureaux et 219 parkings, fut entièrement loué à la SNCF. Le siège social de la filiale fret de la SNCF s’installa  au printemps 2008 avec plus de 1000 salariés, dans le cadre d’un bail de 9 ans fermes avec des clauses d’extension. Pour Real IS : « cet actif a atteint la maturité conforme aux objectifs de détention en patrimoine de notre fonds ». Quelle durée de bail  reste-il aujourd’hui ? A-t-il été renégocié ? Quid de l’avenir de SNCF Fret dans le cadre de la restructuration de la SNCF ?
Citons également :
Golf Park, vaste ensemble de 5 immeubles à Toulouse  dont pratiquement 30% est vide, pour 90,428 M€ et les 42% dans le West Plaza à Colombes loué à 63% : 81,M€
C’est dommage que Primonial ne communique aucun rendement attendu….

Le TOF est à 91.1% fin 2017 (82.7% fin 2017) grâce à la relocation de l’Atlantis à Massy en avril 2017.
Mais la stratégie de Primopierre interpelle :
« Nous croyons au pouvoir de diversification de véhicules de grande taille, qui doit rendre votre patrimoine le moins dépendant possible d’un locataire ou d’un territoire.(RA 2016 p3) »
D’accord, mais L’Atlantis est reloué à un locataire unique : 3.9% des loyers (avec certainement une baisse conséquente (Loyer potentiel annoncé en 2016 : 5 695 515 €, Loyer 2017 : 5 017 570 € soit une baisse de 11.9%),
Le siège de SNCF Fret :  locataire unique avec 7.2% des loyers,
Grand Seine, entièrement loué à Natixis, 5.8% des loyers. D’ailleurs Natixis, principal locataire en 2016  avec 7.7% des loyers sur 3 sites a donné son congé. La SG annonce :« Des solutions à la relocation et/ou à la cession ( ?) sont en cours d’étude par les équipes de Primonial REIM. »

Conséquence : il faut s’attendre encore à des à-coups dans le TOF. La mutualisation des risques locatifs sera longue : fin 2016 : 10 locataires concentraient 42.8% des loyers, fin 2017 : 38.6%
Le Between et l’Okabé ont bien du mal à se remplir et l’acquisition de Golf Park et West Plaza entraîne beaucoup de vacance supplémentaire.

Bon, tout cela ne transparait guère dans les résultats par part : si les revenus sont en légère baisse à 12.21€ (12.38€ en 2016), le résultat s’améliore: 9.82€  (9.21€ en 2016), amélioration due essentiellement à l’allègement de la PGE, dans le cadre de la nouvelle compta, ce qui a permis de maintenir un dividende à 9.80€ sans puiser dans le RAN. Quid en 2018 ?

A noter une PV sur les 39 M€ de cessions qui vient enfin atténuer le solde toujours négatif du compte PV-MV.

Revenons au financement des investissements : 295 M€ d’emprunt contracté cette année, ce qui porte à 547 M€ de dette nette : pour moi la cote d’alerte est atteinte : quand une société a un ratio dette nette /EBE > 5 , il y a un endettement trop important au regard des ressources générées. ( Immorente est à 2.30)

Je rappelle  que  Primopierre ne peut  statutairement recourir à l’endettement qu’à hauteur de 30% maximum de la valeur comptable des actifs pour financer ses investissements.
Soit 30% de 1,743 Md = 522,9 M€ ( La SCPI  a emprunté 558 M€), mais dans la 8ème résolution (p46)  l’adjectif « comptable » n’apparaît pas… basé sur la valeur vénale ?, ça change tout, mais est-ce règlementaire ?
Pour finir,  ne cherchez pas les mots « perspective » ou « rendement attendu », ils n’existent pas dans le compte rendu et appréciez la platitude exemplaire du CR du comité de surveillance qui ne surveille rien.

Dernière modification par ddazin (05/06/2018 13h33)

A 5.6% (de 208€) le dividende devrait avoisiner 11.65€, soit 2.91€/trimestre (contre 2.34€ les 4 trimestres de 2018). Attendons fin avril pour le prochain dividende…

Le dernier Bulletin Trimestriel d’Information de cette SCPI, paru il y a quelques semaines, n’indique rien de tout ceci.

La société de gestion semble donc largement préférer informer (donner la primeur d’informations à) son réseau de distribution, plutôt que ses associés (via les BTI, le rapport annuel, les AG). C’est sans doute une illustration de ce qui est vraiment important pour elle : collecter (pour privilégier les sources de ses principaux revenus : les commissions de collecte), et non traiter correctement les associés existants.

Les associés nouveaux ont ainsi l’impression d’être privilégiés, de faire une bonne affaire (quand on les averti un pu avant une augmentation du prix de la part de l’opportunité), d’avoir des informations fraiches (quand le réseau de collecte/distribution est mieux informé que les associés), voire d’avoir des conseillers très bien informés. Mais c’est largement un marché de dupe, car ils ne sont "nouveaux associés" qu’une fois, et seront "associé ancien" pendant des décennies ensuite.

C’est le genre de pratiques qui m’incite quasi systématiquement à fuir. Mais il semble (au vu des collectes) que nombreux sont ceux qui n’ont pas la même réaction. Chacun ses choix…

AMF: associé usufruitier de parts de cette SCPI. Ce qui ne peut que me faire me réjouir que le montant distribué augmente en 2019 (et 2020)…

Milan13 a écrit :

Quelqu’un aurait-il une explication?

L’explication fournie par Suravenir va vous donner mal à la tête. En gros :
- ils paient les dividendes mensuellement
- en se basant sur les dividendes perçues le trimestre antérieur
- au Q4 Primopierre a versé de forts dividendes car résultat exceptionnel de cession
- Suravenir a donc payé les dividendes du Q1 2020 en partant du principe que Q1 2020 serait égal à Q4 2019 ce qui était couru pour être faux d’avance
- en conséquence Suravenir vous a versé au Q1 2020 de manière mensuelle des avances sur dividendes trop élevées
- vous leur "devez" de l’argent
- ils se rattrapent donc en ne vous versant rien avril ; ils ne verseront rien en mai

Cela laisse songeur. Quid de ceux qui ont demandé un rachat total au 1er avril ? Suravenir leur demande un remboursement ? Pas très légal à mon avis.
Quid de ceux qui ont fortement augmenté leurs parts entre mars et avril ? Ils seraient mathématiquement éligibles à un dividende mensuel mais Suravenir ne le verse pas car trop compliqué à calculer pour eux => le solde sera versé fin juin
Quid de ceux qui ont fortement réduit leurs parts début avril ? Ben potentiellement ils ne toucheront rien jusqu’à la fin de l’année

Chacun attribuera sa propre note de compétence à Suravenir à la lecture de ces quelques lignes…

Le PFU sur les revenus financiers pour les particuliers très certainement (30% de 0.06 ou 0.07 euros, voir BT 2T 2020, on y est grosso modo).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (01/11/2020 14h49)

C’est bien le cas oui, dans le seul cas où il est plein propriétaire car si démembrement, seul le NP touche la PV.

Dans le BT Q3/2021, on apprend que Primopierre a cédé deux actifs :
- Un à Montreuil qui était vacant (départ de BNP signalé dans le rapport annuel 2020) pour 9,3 ME contre 8,9ME de prix d’acquisition en 2010. Peu de plus value sur un immeuble pourtant très proche de Paris conservé 11 ans mais vendu sans locataire…
- Un à Saint-Ouen dont nous avions parlé dans la file dédiée à Epargne Pierre (qui l’a acquis). Ici on a une vente à 82ME contre un prix d’acquisition à 62 donc 20 ME de plus value

A noter également une belle chute des surfaces occupées avec 22.000 m2 libérés, ouch ! Le TOF remonte par la simple magie d’avoir acquis de nombreux immeubles déjà loués et de s’être débarassé d’un immeuble vide. Mais c’est une assez mauvaise nouvelle de voir autant de m2 libérés en un seul trimestre.

A nouveau 57 centimes de dividendes versés dans le cadre du "reset fiscal". J’avoue avoir du mal à suivre cette problématique je pensais qu’elle était passée désormais. Quelqu’un a-t-il réussi à suivre ?

Dernière modification par Asn540 (05/11/2021 20h28)

Surin, j’entends votre position. Dans l’absolu, il ne peut être reproché à la SCPI de payer l’impôt dû. Si vous êtes investi long terme, ces pratiques n’ont sur la durée pas d’impact financier majeur pour vous. La gestion par Primonial des comptes de plus-value se rapproche d’autres discussions philosophiques sur la gestion du RAN entre associés présents et futurs.

Il serait préférable en effet si l’intention est de ne pas distribuer de PV nette de ramener la plus-value des associés personnes physiques présents sur l’ensemble des cessions hors reset fiscal à 0 pour éviter toute mesquinerie, il faudrait creuser la raison pour laquelle ce n’est pas fait ainsi.

Il est intéressant de noter que sur tous ces points, des résolutions ont été approuvées en AG…

Je pense qu’on peut encore davantage reprocher à Primonial d’afficher un TDVM incluant ce reset fiscal mais je n’ai pas trouvé d’encadrement de cette pratique par l’ASPIM. Compte tenu des sommes importantes en jeu pour Primopierre, cet affichage peut inciter Primonial à conserver des sommes nettes d’impôt importantes sur le compte de PV pour les temps plus durs
: c’est plus discutable pour l’équité entre associés et ça explique les PV nettes proches de 0 quand la compensation au titre de l’impôt est élevée…

Suravenir a en effet payé le 11 novembre.

J’ai deux contrats Suravenir avec du Primopierre dessus et les deux ont perçu 0,40/part (soit 47/part avant prélèvement de 15% des dividendes par Suravenir) mais j’attire l’attention de tout le monde que le reset fiscal n’est versé qu’aux parts en jouissance lors de la vente des biens qui ont généré la plus value. Donc très compliqué de faire le calcul, surtout pour ceux qui réinvestissent les dividendes en parts ou pour ceux ayant fait des versements complémentaires.

Pour ma part je réinvestis les dividendes en parts mais comme j’arrive à la même chose sur les deux contrats je me dis que ça doit pas tomber très loin…

Dernière modification par Asn540 (23/11/2021 18h49)

Les points clés du bulletin :
- Dettes & engagements : 28,7 % de la valeur des actifs
- Nouveaux baux pour 1 213,59k€/an vs 3104,05k€/an de libérations (diminution d’environ 2m€/an de loyers facturés sur le trimestre, soit environ 10 centimes par part)
- Taux d’occupation : 80,2% dont 5,7% sous franchise (et 6,6% en restructuration, 13,2% en recherche de locataire)

15m€ de trésorerie et… les échéances des lignes de crédit actuelles (au 31/12/2022, source RA 2022) :

- 40m€ échéance 09/2024
- 50m€ échéance 03/2025 (taux variable, non tiré -> fuite en avant si tiré aux taux actuels)
- 190m€ échéance 06/2025
- 35m€ échéance 10/2025
- 53m€ échéance 10/2028

Les banques se montreront probablement plus frileuses à renouveler les lignes dans de bonnes conditions… Si on rajoute la mise en place d’un fonds de remboursement, des ventes d’actifs aux prix planchers vont sûrement avoir lieu.

Bon courage à ceux qui sont dedans, les prochains trimestres seront sportifs.

Et Voilà, de retour de congés, 2 courriers reçus de Primonial je me doutais que ça ne sentait pas bon…

si encore la prévision d’avoir des loyers en légère hausse pouvait être tenue ce serait une moindre peine car en l’état je suis bloqué de chez bloqué…



Olivier

Dernière modification par pogman (19/02/2024 12h11)