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[+5]    #1 25/05/2016 10h04 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Résultats 2015 :

Après 7 ans d’existence, Primopierre, SCPI de bureaux devient la 9ème capitalisation du marché avec 1 351 M€.
La collecte est soutenue depuis 3 ans : 3ème rang cette année avec une collecte nette de
313,787 M€

La SCPI maintient le surinvestissement avec un montant d’acquisitions de 347,565 M€ :
10 actifs dont un portefeuille de 95 M€  de bureaux dans Paris, l’immeuble Omega  à St-Ouen  pour 58 M€ et  167 M€  de participations dans des SCI gérées par Primonial REIM. 
La part des SCI atteint maintenant 17% du patrimoine. (Je croyais qu’une résolution limitait à 10% ?)

84% du patrimoine est situé à Paris et en Région Parisienne.

Les revenus locatifs par part chutent de plus de 11% à 11.01 € (11.78€ (2014), 12.41€ (2013)).
Mais ils sont soutenus par la rétrocession de la commission de la SG sur les acquisitions de part de SCI : +2.19€ par part.
Les charges immobilières atteignent leur niveau de croisière. L’ensemble des dotations  est maitrisé, notamment la PGR qui représente depuis l’an dernier 5 % du montant des loyers quittancés de l’exercice précédent. Ces charges sont en nette baisse passant de 0.99€ à 0.61€ par part
Le résultat est stable à 10.11€ (10.08€ (2014) ; 10.41€ (2013)). Sans les produits exceptionnels, la situation serait tout autre : le résultat tomberait à 7.92€. Merci la rétrocession.

Le TOF de fin d’année est en baisse prononcée à 91.70%, (95.30% en 2014) : on peut dire que la baisse est essentiellement due au départ de Sanofi de l’Atlantis à Massy à la mi-juin 2015. Cela fait mal : 2ème principal locataire avec un poids relatif de 8.9% des revenus locatifs, plus de 6 M€ de loyers et dans un bâtiment étant le 2ème plus gros investissement de la SCPI : 78 M€ investis le 1er avril 2014 ! et 14 mois plus tard, plus de locataire ! Quelqu’un a-t-il le bulletin trimestriel qui parle de cet investissement ? Je ne doute pas que ce bâtiment soit reloué, mais j’ai un peu de mal à comprendre cette histoire.
Risque locatif : Les 10 principaux locataires représentent 45,8 % de l’ensemble des flux locatifs contre 51.7%. Ce critère prend tout son sens quand la SCPI perd un locataire important.

La SCPI a recours à l’emprunt : Le 19 novembre 2014, elle a contracté un emprunt in fine auprès des banques Natixis et Arkéa, pour un montant maximum total de 140 M€ sur une durée de 2 ans.
Au 31 décembre 2015, le tirage de l’emprunt est de 120 M€ et les intérêts courus à payer s’élèvent à 1 539 743,87 euros. La charge financière pourrait être de l’ordre de 0.30€ par part (page 15 : autres frais de gestion). Quel impact aura le remboursement du capital à la fin de l’année ?

La SCPI n’a pas de potentiel de plus-values. D’ailleurs la valeur de réalisation par part est en baisse de 1.75%. Les cessions qui représentaient 4.42% du patrimoine 2014 en m² et 2.21% de la valeur comptable 2014 se sont soldées par une moins-values -5 127 910,10 €, soit 0.59% des CP.
La SCPI annonce : « Ces cessions s’inscrivent dans une stratégie de modernisation du patrimoine, avec la volonté d’arbitrer de petites lignes de patrimoine, coûteuses en travaux et qui ont atteint leur maturité. »
Le prix de souscription reste légèrement décoté de 2.99% par rapport à la valeur de reconstitution.

Le dividende de 9.84€ est en baisse de 2.67% ( 10.11€ en 2014). Le rendement est de 5.02%.
Le dividende est entièrement financé par les résultats.
Le RAN reconstitué par un prélèvement sur la collecte est de 0.69€ par part soit  26 jours  de distribution, ce qui est correct.

En résumé, la gestion locative a du boulot (le TOF au T1 2016 est encore en baisse à 88%), espérons que l’Atlantis soit vite reloué…

Message édité par l’équipe de modération (25/05/2016 10h27) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : analyse, primonial, primopierre, scpi

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[+1]    #2 04/11/2016 15h43 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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La clé proposée est à 65% sur 10 ans. C’est une clé intéressante si on la compare à d’autres offres en nue-propriété (Immorente, Efimmo, etc…).

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[+1]    #3 06/11/2016 06h49 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Autre chose, puisque certains vont dire que bien sûr cela est du au congé donné sur l’immeuble Atlantis à Massy. Cela fait des mois que la SG relativise son taux d’occupation financier par le fait que cela est du à un gros actif - l’immeuble Atlantis donc.
Au 4T 2015, la vacance était de 46 529 m² en incluant cet immeuble.
Au 3T 2016, si on retire ces 25 313 m² de la vacance de Primopierre, il reste 43 821 m² soit quasiment autant qu’au 4T 2015. Doit-on se réjouir?

Désolé d’avoir posté 3 messages de suite.

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[+1]    #4 07/11/2016 19h57 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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ok smile

Daniel While m’a répondu par email:

"Il y en a en effet une erreur: l’immeuble représente bien 40 000 m², mais la SCPI Primopierre n’en détient qu’une indivision de 25 000 m². Le reste est détenu par d’autres fonds gérés par Primonial REIM."

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[+1]    #5 02/03/2017 08h36 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Pourquoi donc? Il n’y a pas de lien avec les frais de souscription. Certaines SCPI peuvent se revendre avec une plus-value moins de 6 mois après l’acquisition, suite à une revalorisation des parts.

Il faut voir la revalorisation par rapport à la nouvelle valeur de reconstitution de Primopierre (et Primovie) que je n’ai pas trouvée sur le site de Primonial contrairement à ce qu’ils disent dans le dernier BT. Si vous la (les) voyez, je suis preneur.

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[+1]    #6 29/03/2017 16h29 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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nikomil a écrit :

Sur mon AV MP Liberté, cela revient quasiment à l’avoir sans frais au prix de revente ! Semble trop beau pour être vrai, voyez-vous un hic quelque part…?

Bonjour,
Êtes-vous finalement passé à l’action ?
Vous avez en effet 6% de frais d’entrée (en AV) puis une revalorisation de 6,12%.
Mais attention : enlever 6% et ajouter 6,12% donne… un résultat à l’arrivée légèrement inférieur. wink

Selon mes calculs, en AV :
Vous enlevez d’abord 6% à votre investissement puis
Valeur d’achat = Valeur de valorisation des parts = Valeur de retrait
= 175,19€ AVANT revalorisation.
185,91€ APRES revalorisation de 6,12%

Investissement de 10.000€ = 9400€ de parts à 175,19€ = 53,656 parts
Après revalorisation : 53,656 parts à 185,91€ sont valorisées 9975,28€

C’est une belle opération (après il faut croire au potentiel de Primopierre), vous gommez en effet quasiment les frais d’entrée mais il est intéressant de souligner que -6% + 6,12% reste inférieur à la somme de départ.

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[+2]    #7 11/06/2017 11h27 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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2016 : 9ème capitalisation du marché avec 1,675 mds € , 5ème collecte brute de l’année avec 338,87 M€ et 324 M€ nets, la SCPI est une pure SCPI de bureaux avec plus de 80% des immeubles en Ile-de-France.
Dans le futur, ses acquisitions pourraient prendre la forme de participations dans des entités étrangères.
La SCPI est toujours en surinvestissement : 367 M€ d’investissements avec l’acquisition de 4 actifs dont deux poids lourds dépassant les 100 M€, notamment  l’immeuble BETWEEN qui fait partie de l’ensemble des Miroirs à la Défense, vacant à 30%
SG : « Nous croyons au pouvoir de diversification de véhicules de grande taille, qui doit rendre votre patrimoine le moins dépendant possible d’un locataire ou d’un territoire »
Pour moi, le risque locatif est plus grand : Il suffit de regarder l’ATLANTIS à Massy : 25 000 m² libérés d’un coup fin 2015, heureusement reloués en avril de cette année par le Crédit Agricole. Mais l’OKABE est vacant à 70%, plus de 8 000 m² libérés par…le Crédit Agricole.
Notons également la livraison du VEFA l’AMPERE dont  47% reste à louer.
Le TOF prend de sérieux à-coup.( 83,1 % au T1 2017)
La SG ne s’étend pas beaucoup sur les cessions, puisqu’elle collectionne les MV depuis sa création avec un total de -6 M€. S’il n’y a pas de réserve de PV fin 2016, la tendance semble s’inverser puisque les deux cessions au T1 2017 sont en plus-values avec notamment la cession du Place Ovale à Montigny  à 40% vacant.
Le dividende distribué à 9.80€ procure un rendement de 5% (par rapport au prix de souscription à 196€), mais soutenu par le RAN à 0.59€ par part. Le RAN cumulé est très faible.

La relocation de l’ATLANTIS devrait donner un coup de fouet aux résultats, le poids du RAN prélevé sur les souscriptions devrait augmenter et peut-être aurons-nous la constitution d’une plus-value à distribuer… De quoi maintenir une distribution au-dessus de la moyenne ? ( > 4,60% par rapport au nouveau prix de souscription de 208€)

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[+1]    #8 14/04/2018 17h43 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Bonjour ma gestionnaire de patrimoine m’a proposé cette SCPI en nue propriété (car je vais payer beaucoup d’impots cette année donc je pensais ’décaler’ cette imposition plus tard) pour 30000 euros à 50000 euros j’hésite entre 5 à 10 ans et donc pour respectivement 80 ET 65 % d’achat initial pour arriver à 100% après remembrement

Seulement effectivement elle m’a parlé de 82% de TOF ce qui me parait peu mais m’a dit que dans le cas de l’achat en nue propriété ce taux était souvent plus bas;qu’en pensez vous?

Le TOF de Primopierre était de 91.1% au dernier trimestre 2018, d’ou sortent les 82% ?

Sinon, pourquoi ne pas les investir sur une assurance vie ?
Primopierre fait partie des rares SPCI disponible via AV.

Les avantages, je trouve sont:

- Vous décalerez également aussi votre imposition à "plus tard", c’est à dire sur la plus value générée, sur chaque retrait (30% comprenant PFO de 12.80% + PS 17.20%).

- le support est plus souple, possible de faire un retrait à tout moment (très difficile de vendre des parts en NP). Il est même possible de faire un crédit lombard sur une partie du montant…

- Rien ne vous empêche par la même occasion de diversifier en effectuant un versement sur plusieurs SCPI.

- Vous bénéficiez de frais d’entrée réduits: 6% en AV (Spirica) contre 10,77 % en direct.

- Vous touchez les loyers immédiatement (tous les trimestres) et pouvez les réinvestir comme bon vous semble

Par contre, en AV vous avez à payer au moins 0.5%/an (Spirica), sur le très long terme pas forcément toujours une très bonne option.

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[+1]    #9 05/06/2018 10h49 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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Un mot sur Primopierre après la sortie des résultats annuels 2017 :
En 10 ans d’existence, Primopierre est devenue la 6ème capitalisation avec 2,175 Md €. 4ème collecte de l’année avec 387 M€ nets . Avec 662 M€ d’investissements, la SCPI a très largement surinvestit cette année :
Les investissements les plus significatifs sont : (p13/52)
le siège de SNCF Fret, à Clichy pour 111, 465 M€  (Notez  l’absence de commentaire sur cet investissement qui fait pourtant de la SNCF Fret, le premier locataire de la SCPI avec 7.2% des loyers.)
Bon alors , j’ajoute mon commentaire personnel : 
En 2009, Real IS  avait acheté pour son fonds « Bayernfonds Frankreich 2 » auprès d’Unibail Rodamco cet immeuble indépendant livré neuf en 2008 . Cet immeuble qui développe environ 14 900 m² de bureaux et 219 parkings, fut entièrement loué à la SNCF. Le siège social de la filiale fret de la SNCF s’installa  au printemps 2008 avec plus de 1000 salariés, dans le cadre d’un bail de 9 ans fermes avec des clauses d’extension. Pour Real IS : « cet actif a atteint la maturité conforme aux objectifs de détention en patrimoine de notre fonds ». Quelle durée de bail  reste-il aujourd’hui ? A-t-il été renégocié ? Quid de l’avenir de SNCF Fret dans le cadre de la restructuration de la SNCF ?
Citons également :
Golf Park, vaste ensemble de 5 immeubles à Toulouse  dont pratiquement 30% est vide, pour 90,428 M€ et les 42% dans le West Plaza à Colombes loué à 63% : 81,M€
C’est dommage que Primonial ne communique aucun rendement attendu….

Le TOF est à 91.1% fin 2017 (82.7% fin 2017) grâce à la relocation de l’Atlantis à Massy en avril 2017.
Mais la stratégie de Primopierre interpelle :
« Nous croyons au pouvoir de diversification de véhicules de grande taille, qui doit rendre votre patrimoine le moins dépendant possible d’un locataire ou d’un territoire.(RA 2016 p3) »
D’accord, mais L’Atlantis est reloué à un locataire unique : 3.9% des loyers (avec certainement une baisse conséquente (Loyer potentiel annoncé en 2016 : 5 695 515 €, Loyer 2017 : 5 017 570 € soit une baisse de 11.9%),
Le siège de SNCF Fret :  locataire unique avec 7.2% des loyers,
Grand Seine, entièrement loué à Natixis, 5.8% des loyers. D’ailleurs Natixis, principal locataire en 2016  avec 7.7% des loyers sur 3 sites a donné son congé. La SG annonce :« Des solutions à la relocation et/ou à la cession ( ?) sont en cours d’étude par les équipes de Primonial REIM. »

Conséquence : il faut s’attendre encore à des à-coups dans le TOF. La mutualisation des risques locatifs sera longue : fin 2016 : 10 locataires concentraient 42.8% des loyers, fin 2017 : 38.6%
Le Between et l’Okabé ont bien du mal à se remplir et l’acquisition de Golf Park et West Plaza entraîne beaucoup de vacance supplémentaire.

Bon, tout cela ne transparait guère dans les résultats par part : si les revenus sont en légère baisse à 12.21€ (12.38€ en 2016), le résultat s’améliore: 9.82€  (9.21€ en 2016), amélioration due essentiellement à l’allègement de la PGE, dans le cadre de la nouvelle compta, ce qui a permis de maintenir un dividende à 9.80€ sans puiser dans le RAN. Quid en 2018 ?

A noter une PV sur les 39 M€ de cessions qui vient enfin atténuer le solde toujours négatif du compte PV-MV.

Revenons au financement des investissements : 295 M€ d’emprunt contracté cette année, ce qui porte à 547 M€ de dette nette : pour moi la cote d’alerte est atteinte : quand une société a un ratio dette nette /EBE > 5 , il y a un endettement trop important au regard des ressources générées. ( Immorente est à 2.30)

Je rappelle  que  Primopierre ne peut  statutairement recourir à l’endettement qu’à hauteur de 30% maximum de la valeur comptable des actifs pour financer ses investissements.
Soit 30% de 1,743 Md = 522,9 M€ ( La SCPI  a emprunté 558 M€), mais dans la 8ème résolution (p46)  l’adjectif « comptable » n’apparaît pas… basé sur la valeur vénale ?, ça change tout, mais est-ce règlementaire ?
Pour finir,  ne cherchez pas les mots « perspective » ou « rendement attendu », ils n’existent pas dans le compte rendu et appréciez la platitude exemplaire du CR du comité de surveillance qui ne surveille rien.

Dernière modification par ddazin (05/06/2018 13h33)

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[+1]    #10 17/03/2019 19h27 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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La SCPI Primopierre réalise des plus-values et augmente son dividende

La SCPI Primopierre est gérée par Primonial REIM. C’est une SCPI à capital variable, investie principalement sur des immeubles de bureaux situés à Paris ou en région parisienne (84%).

Les 2 tiers du patrimoine de Primopierre, en valeur, font l’objet d’une certification environnementale.

La cession de certains actifs a permis à la SCPI de dégager des plus-values que la société a décidé de distribuer à ses souscripteurs en augmentant le dividende. Le rendement annoncé par Primonial pour 2019 est d’environ 5,6%, et la société de gestion table sur un rendement 2020 autour de 5,4%.

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[+3]    #11 18/03/2019 03h24 → SCPI Primopierre : analyse de la SCPI Primopierre de Primonial REIM (analyse, primonial, primopierre, scpi)

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A 5.6% (de 208€) le dividende devrait avoisiner 11.65€, soit 2.91€/trimestre (contre 2.34€ les 4 trimestres de 2018). Attendons fin avril pour le prochain dividende…

Le dernier Bulletin Trimestriel d’Information de cette SCPI, paru il y a quelques semaines, n’indique rien de tout ceci.

La société de gestion semble donc largement préférer informer (donner la primeur d’informations à) son réseau de distribution, plutôt que ses associés (via les BTI, le rapport annuel, les AG). C’est sans doute une illustration de ce qui est vraiment important pour elle : collecter (pour privilégier les sources de ses principaux revenus : les commissions de collecte), et non traiter correctement les associés existants.

Les associés nouveaux ont ainsi l’impression d’être privilégiés, de faire une bonne affaire (quand on les averti un pu avant une augmentation du prix de la part de l’opportunité), d’avoir des informations fraiches (quand le réseau de collecte/distribution est mieux informé que les associés), voire d’avoir des conseillers très bien informés. Mais c’est largement un marché de dupe, car ils ne sont "nouveaux associés" qu’une fois, et seront "associé ancien" pendant des décennies ensuite.

C’est le genre de pratiques qui m’incite quasi systématiquement à fuir. Mais il semble (au vu des collectes) que nombreux sont ceux qui n’ont pas la même réaction. Chacun ses choix…

AMF: associé usufruitier de parts de cette SCPI. Ce qui ne peut que me faire me réjouir que le montant distribué augmente en 2019 (et 2020)…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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